Um apartamento propriedade de vários accionistas pode ser alienado por cada um dos condóminos. A peculiaridade da venda de tais imóveis é que sem prévia aprovação, notificação dos demais, será impossível a efetivação da transação. Sabendo por onde começar, você pode agilizar o processo de venda e fazer tudo de acordo com a lei para evitar que o negócio seja anulável.

É possível vender uma ação em um apartamento

De acordo com a legislação em vigor em 2020, é possível a venda de uma quota de um apartamento independentemente da sua dimensão. No entanto, sem seguir um determinado procedimento, o negócio é fácil de contestar.

Depois disso, você pode concluir um contrato com o coproprietário. Recomenda-se elaborar um rascunho do documento com um advogado, e depois de concordar com todos pontos polêmicos obtê-lo certificado por um notário.

O próximo passo é o registro do contrato e registro de propriedade.

Concluída a transação, a parte alienada passa para o novo proprietário, e o vendedor perde o direito de propriedade sobre ela.

Venda pelo tribunal

Freqüentemente, um advogado é questionado: se houver uma ação problemática que ninguém deseja comprar, o que deve ser feito? Primeiro de tudo - aplicar aos co-acionistas com um pedido de aquisição.

Se a resposta dos vizinhos for ambígua ou eles se recusarem a exercer o direito de resgate e for difícil para o proprietário morar no apartamento, ele poderá exigir uma indenização (cláusula 4, artigo 252 do Código Civil da Federação Russa).

Principal pré-requisitos para ir a tribunal:

incapacidade de alocar uma ação em espécie;
desacordo de outros acionistas para compra de imóveis;
desinteresse do proprietário em morar em sua parte do imóvel.

Para receber uma compensação, você deve preparar uma reclamação e ir ao tribunal.

ação judicial

Para o correto ajuizamento de uma reclamação, é necessário se orientar pelo disposto no art. 131 Código de Processo Civil da Federação Russa. De acordo com a lei, o documento contém:

nome do tribunal, nome completo do autor e do réu e seus endereços, detalhes de contato, indicação do valor da ação;
o nome do documento: “Reivindicação de reconhecimento de quota de apartamento como insignificante e pagamento de indenização ao seu proprietário em vez de divisão em espécie”;
a essência do documento, que indica em que circunstâncias a peça foi recebida, se existem documentos de propriedade, quais direitos do proprietário foram violados, por que a separação em espécie é impossível;
um pedido de compensação;
formulários;
data e assinatura.

Como contestar a venda de uma ação em um apartamento

Existem 2 maneiras de contestar uma transação de venda de ações:

Provar que o vendedor não cumpriu o disposto no art. 250 do Código Civil da Federação Russa.
Se for feita uma escritura de doação em vez de um acordo, há uma chance de ganhar a causa na reivindicação de reconhecer a transação como imaginária. Isso exigirá evidências de que, com a doação, eles tentaram encobrir uma transação de compra e venda.

Você pode contestar uma doação dentro de 3 anos a partir da data de entrada em vigor da reserva, mas o prazo pode ser prorrogado até 10 anos se o cidadão cujos direitos foram violados não soubesse e não pudesse saber dos atos ilícitos do meeiro.

À primeira vista, a venda de uma ação é um processo simples: notificar terceiros, emitir, registrar. Mas o “fator humano” entra em jogo: o desejo de enriquecer, vingar-se, hostilidade pessoal ou simplesmente ignorância das leis.

Basicamente, a propriedade compartilhada é comum em áreas metropolitanas. Após a privatização de uma habitação comunitária e sua “partição”, de duas a sete pessoas podem se tornar proprietárias desses imóveis.

Além disso, podem ser completos estranhos, parentes (filhos e pais) ou pessoas que perderam o relacionamento (ex-marido e mulher). Mais cedo ou mais tarde, um dos coproprietários da habitação vai querer "dispersar-se" e vender a sua parte. E aqui muitas dificuldades começam a surgir. Como vender uma ação em um apartamento em condições fávoraveis? Vamos dar uma olhada em detalhes.

Atribuição de uma ação

Para vender sua parte, você deve concluir uma série de procedimentos. Sem o consentimento dos demais condôminos não será possível cadastrar novos hóspedes ou mesmo fazer reparos. E também será bastante difícil vender ou alugar parte da habitação.

Enquanto isso, venda uma participação apartamento privatizado no entanto é possível. É verdade que para isso você terá que passar por um procedimento tão problemático como a alocação de uma ação. Isso significa que, após a privatização, cada um dos coproprietários possui uma determinada participação obrigatória.

Pode ser expresso como uma fração. Por exemplo, um apartamento de dois quartos tem dois proprietários, a participação de cada um deles é de ½. Se falamos de partilha em espécie, verifica-se que cada um é dono de um dos quartos, e serão donos das áreas comuns (cozinha, corredor, despensa) em conjunto. Além disso, após a alocação de uma ação, eles também terão o direito de usar as instalações acima. Nesse caso, a parte de cada um se torna pessoal e os vizinhos permanecerão coproprietários.

Bens comuns também podem ser divididos. Este é, via de regra, um processo complexo e demorado, após o qual o bem comum será cancelado, ficando apenas uma pessoa como titular pleno.

Registro do procedimento

A alocação de uma ação é lavrada por um notário, nenhum acordo oral, é claro, terá força legal. Ao mesmo tempo, se os coproprietários não chegarem a uma decisão comum, essa questão deverá ser resolvida apenas por meio dos tribunais. Em regra, a reclamação é proposta pelo titular que pretende proceder ao procedimento de atribuição de quota. O litígio pode se arrastar por até seis meses ou mais (especialmente se outros participantes não comparecerem às reuniões).

Vendo parte do apartamento

Após a alocação da ação, o proprietário tem o direito de vendê-la. Mas antes de fazer isso, é necessário oferecer o resgate de sua parte a outros proprietários. Por lei, antes de vender uma parte de um apartamento, os outros proprietários devem definitivamente enviar um aviso por escrito com uma proposta de compra.

Este documento indica o custo e as características técnicas da habitação. Os coproprietários podem tomar uma decisão sobre a compra de sua parte dentro de um mês após a leitura da carta. Ou seja, durante esse período eles devem aceitar sua oferta ou recusar a compra.

Para evitar mal-entendidos, tais propostas devem ser enviadas por correio registrado. Afinal, se no futuro, por exemplo, os proprietários declararem no tribunal que não receberam nenhuma notificação, você poderá fornecer evidências.

nuances importantes

Muitos cidadãos desinformados costumam perguntar: “É possível vender uma parte de um apartamento se os vizinhos são contra?”. Por alguma razão, muitos acreditam que outros proprietários podem realmente interferir no processo de venda de sua parte da casa. Na verdade, não é assim, bastando-lhe em relação aos outros condóminos comunicar-lhes a sua intenção de vender o apartamento. Se eles não concordarem com a compra, isso não lhes dá o direito de proibir a venda da ação a outras pessoas.

Passados 30 dias desde o conhecimento dos vizinhos, você tem o direito de transferir sua parte para qualquer pessoa. Mas lembre-se: o preço deve corresponder estritamente ao que você especificou na carta de notificação aos coproprietários (nem menos, nem mais). Se você decidir vender uma ação em um apartamento privatizado por um preço diferente, qualquer um dos vizinhos poderá contestar tal negócio em ordem judicial durante três meses.

Escritura de doação em vez de contrato de venda

Alguns vendedores, neste caso, decidem usar o truque. Para não realizar o procedimento de notificação dos vizinhos, basta lavrar uma escritura de doação. Com esse tipo de transação, não é necessário avisar os vizinhos, e a execução em si será mais barata e rápida.

Mas também há armadilhas aqui: se você doar sua parte para uma pessoa que não é seu parente, os coproprietários podem contestar tal acordo. E mesmo que os vizinhos não consigam estabelecer que ocorreu uma transação de compra e venda em vez de uma doação, o fato da ausência de laços familiares, em princípio, não é tão difícil de provar. Antes de vender uma cota de um apartamento, é importante acertar com o comprador todas as pontos importantes. Em particular, discuta o procedimento de pagamento, por exemplo, você pode vender com pagamento à vista ou parcelado.

Como vender um apartamento com participação de menor?

Se um menor estiver registrado no apartamento, tudo depende se ele é o dono da casa ou não. Se uma ação pertencente a ele for colocada à venda, para poder vendê-la, ele deverá obter permissão das autoridades de tutela e tutela. Em todos os outros casos, ocorre a mesma preparação de pré-venda. No entanto, a oferta de compra não é enviada para a criança, mas sim para seus pais ou responsáveis.

Obviamente, outros proprietários também terão que enviar uma carta de notificação. Se as relações entre vizinhos forem normais, você pode simplesmente discutir esse assunto com eles e, em seguida, redigir uma recusa autenticada de cada coproprietário da compra. Se os proprietários se recusaram a comprar sua ação, mas você mudou o preço, eles terão que ser notificados por escrito sobre isso novamente e esperar uma resposta dentro de um mês.

Alienação das ações da criança

Se for necessário vender a parte da criança no apartamento, seus pais devem obter o consentimento para a venda das autoridades tutelares. Além disso, tal estrutura precisa apresentar documentos que comprovem que as condições de vida da criança não vão piorar e ela não ficará sem moradia.

Ou seja, você será obrigado a apresentar os documentos de um apartamento que vai comprar em troca ou de uma divisão de uma casa (o tamanho não deve ser menor do que o filho tinha antes). Em vez de papéis Novo apartamento onde a criança vai viver pode exigir uma conta bancária aberta em nome de um cidadão menor ou outro comprovante. Em todos os outros aspectos, para vender a parte do filho, você terá que executar todas as mesmas etapas que já foram descritas acima.

Outras opções de venda de ações

Vale ressaltar que você pode dispor da sua parte, mesmo que seja um cômodo sem isolamento. Ou seja, teoricamente, uma pessoa tem o direito de vender uma ação apartamento de um quarto. A lei não proíbe tais transações. No entanto, na prática, tal operação é bastante difícil de realizar.

E o preço desses metros quadrados será puramente simbólico, porque dificilmente alguém quer dividir uma sala onde mora outro completamente estranho. Nesse caso, é melhor negociar com outro coproprietário a venda de todo o imóvel ou oferecer a ele a compra de sua parte. Se o vizinho não concordar com essas opções, esse problema terá que ser resolvido apenas na Justiça.

É muito mais fácil vender 1/2 parte do apartamento se a habitação tiver 2 ou mais salas isoladas. Claro que, neste caso, o preço do imóvel será cada vez mais baixo, mas se necessário, poderão ser encontrados compradores para esta opção.

rochas subaquáticas

Os corretores de imóveis observam que, no processo de venda de uma ação, muitas dificuldades podem ser encontradas. Em primeiro lugar, isso pode ser devido ao fato de que alguns coproprietários confundem os conceitos de "compra primária" com "permissão para vender". Por exemplo, podem evitar receber uma carta de notificação da venda de uma ação, e não é possível registrar uma transação sem a sua recusa por escrito. Infelizmente, o Código Civil não diz nada sobre o que fazer se os vizinhos não se encontrarem.

De referir ainda que é impossível por lei obrigar outros condóminos a vender uma quota de um apartamento. Invadir propriedade privada de terceiros é crime. Portanto, é possível acordar o resgate das ações de outros proprietários por você apenas amigavelmente.

Também existem situações em que vários coproprietários desejam imediatamente comprar a ação oferecida. Se isso acontecer, o próprio vendedor pode escolher para qual deles transferir sua parte.

Estimativa de custo

Se, apesar de todas as dificuldades, você ainda decidir vender uma participação em um apartamento privatizado, deve começar a avaliar seu valor. Os seguintes fatores afetarão o preço:

o número de cômodos da residência;

A localização da casa

A área do apartamento

segmento de mercado, etc

Naturalmente, o proprietário tem o direito de definir o custo do quarto (quartos), mas a prática mostra que seu custo será 30-40% menor que o preço. preço de mercado. Se você decidir vender parte da participação no apartamento, prepare-se para o fato de que isso será ainda mais difícil de fazer.

Contras para o comprador

O preço mais baixo é uma “compensação” totalmente legítima para possíveis conflitos com vizinhos. Afinal, muitas vezes outros coproprietários não ficam muito felizes com novos inquilinos. Também há situações em que os vizinhos geralmente colocam novas fechaduras na porta da frente.

Neste caso, a pessoa terá que recorrer ao tribunal com pedido de acesso à utilização do apartamento. No tribunal, é claro, eles ficarão do lado da vítima, e o novo proprietário poderá voltar para sua casa com o oficial de justiça. No entanto, se os coproprietários começarem a "sujar" constantemente, será muito difícil viver em tal ambiente. Em conexão com isso, o preço de uma ação em um apartamento será sempre cerca de um terço mais barato do que valor de mercado.

achados

Então, como vender uma participação em um apartamento? Em princípio, se todos os requisitos da lei civil forem seguidos, não deve haver nenhuma dificuldade particular. O mais importante é não esquecer de oferecer a compra de sua parte a outros coproprietários. Se recusarem, os coproprietários devem emitir uma recusa autenticada sobre isso. Se a parte colocada à venda pertencer à criança, também terá de obter autorização da tutela e da autoridade tutelar. Você também pode vender parte de sua participação.

E a última coisa: você só pode vender um quarto se ele for privatizado e os proprietários possuírem a residência com base em propriedade fracionada.

Com o artigo você aprenderá: como vender uma ação de um apartamento privatizado por meio de contrato de compra e venda, por meio de doação e por meio de penhor, bem como como reconhecer a venda de uma ação de um apartamento como ilegal.

O processo de privatizações é previsto em lei RF de 04.07.1991 No. 1541-1 “Sobre a privatização estoque imobiliário no Federação Russa» ação legal, pelo que os bens imóveis (terreno, apartamento, casa, quarto, etc.) passam a ser propriedade de pessoas que tenham concluído todas as acções previstas na lei.

Um apartamento pode ser privatizado por uma pessoa ou por um grupo de pessoas. O direito de privatizar a habitação está disponível para todos os que, no momento da apresentação de documentos à autoridade de registo, nela se encontram devidamente registados como residentes permanentes legalmente. Assim, muitas vezes a privatização é emitida para todos os membros da família: cônjuges, filhos e outros parentes.

Com o tempo, os cônjuges podem dissolver o casamento ou os filhos podem herdar as ações dos pais, e então o proprietário da ação, que não deseja compartilhar este apartamento com outros condôminos, tem o direito de vender sua propriedade . Considere como realizar adequadamente a compra e venda, respeitando seus interesses e não violando os direitos de outros condôminos.

É possível vender uma participação em um apartamento privatizado?

É importante estipular imediatamente tais nuance importante como uma distinção de termos jurídicos " propriedade conjunta" e " propriedade fracionada". Você pode vender uma ação, enquanto o tamanho dessa ação deve ser alocado e indicado no documento do título.

Se o apartamento for propriedade de várias pessoas com base na propriedade conjunta, a venda só poderá ser realizada como um apartamento inteiro, ou poderá ser realizada uma divisão preliminar de ações, após a qual cada um dos coproprietários poderá para dispor de sua própria parte a seu critério.

Quando todos os co-proprietários em igualmente concordar com a venda, então a situação é resolvida de forma muito simples. Basta concluir um acordo entre todos sobre o valor da venda e sua divisão após o recebimento do dinheiro do comprador, após o qual você poderá prosseguir com a execução da venda. Outra coisa é quando alguém quer vender sua parte e os demais são contra. Aqui entra em vigor um algoritmo de ações completamente diferente.

Hoje é predominantemente praticado três esquemas para vender uma ação em um apartamento, cumprindo integralmente as normas da legislação e concretizadas na prática. Se você é coproprietário de um apartamento, qualquer esquema pode ser adotado para transformar seus metros quadrados em dinheiro.

Esquema nº 1. Venda por presente

A venda de uma quota de apartamento pode ser efectuada com o consentimento dos restantes condóminos. Devido a várias circunstâncias, obter tal consentimento pode ser impossível ou muito difícil. No entanto, a lei permite a doação de uma quota - para isso deixa de ser necessário o consentimento dos outros condóminos.

É extremamente importante elaborar corretamente uma doação. Esta operação é altamente recomendada para ser confiada a um advogado experiente. Em caso de descumprimento de qualquer exigência da lei, posteriormente os demais contitulares do documento poderão protestar em juízo e obter o reconhecimento da nulidade da transação. E há muitos requisitos:

É necessário listar todos os outros coproprietários por completo, indicando o tamanho de suas ações.
Indique todas as pessoas que não sejam coproprietárias, mas que estejam inscritas neste espaço habitacional de forma permanente.
Quantos metros quadrados transferido para o destinatário.
Com que fundamento essa parte passou a ser propriedade do doador?
Se a ação pertencer a pessoa legalmente casada, será necessário anexar à escritura de doação o consentimento do cônjuge para a transação com firma reconhecida em cartório.

Para quem decide comprar uma quota de apartamento por meio de doação, é importante lembrar que, de acordo com a lei (artigo 217 da NKRF, cláusula 18.1), apenas parentes próximos do vendedor estão isentos do pagamento de 13% de imposto sobre o valor da cota. Se a ação for comprada pelo cônjuge, filho ou filha, pai ou mãe do vendedor, nenhum imposto será pago, todos os outros compradores serão obrigados a pagá-lo. Além disso, se o comprador não for cidadão da Federação Russa, então taxa de imposto 30%.

O valor da quota deve ser indicado na doação, embora a transação seja gratuita. Não é recomendável subestimar seu tamanho, pois se for subestimado em mais de 20% do valor de mercado, podem ocorrer consequências como multa.

Após a emissão do presente, o dinheiro é transferido ao vendedor pelo comprador por meio de cofre. O contrato de transferência é celebrado com a participação do banco, a condição para a emissão do dinheiro costuma ser a apresentação de um documento que comprove a transferência da titularidade do doador para o apresentador.

Existe outra opção: você pode doar parte da cota, e após registrar a doação, vender legalmente o restante, pois o novo condômino terá direito de preferência na compra. Este esquema será mais caro para as partes, mas o grau de confiabilidade é maior. Também é usado nos casos em que o comprador não tem a oportunidade de pagar todo o custo da ação de uma só vez e as partes concordam em realizar a transação em duas etapas.

Esquema nº 2. Venda por penhor

Este método é utilizado quando o banco concorda em aceitar esta ação como garantia para a emissão de um empréstimo. Esse tipo de negócio é chamado de hipoteca. Se você pegou o dinheiro, mas não conseguiu devolver esse valor em um prazo pré-determinado com juros, a ação passará a ser propriedade do credor pignoratício (banco).

Frequentemente, os advogados são questionados: se Esta regra a uma habitação única para o dono da quota e sua família? Resposta: sim - aplica-se, o que está expressamente previsto em: art. 446 Código de Processo Civil da Federação Russa, art. 337, 348 do Código Civil da Federação Russa. Você não pode ter medo da apreensão de imóveis pelo banco por dívidas, apenas nos casos especificados no art. 54.1 da Lei de Hipoteca:

O valor da dívida é inferior a 5% do valor da garantia.
Vencida há menos de 3 meses.

Freqüentemente, os proprietários de ações imobiliárias fazem exatamente isso, pegando dinheiro emprestado deliberadamente do banco, para não devolvê-lo mais tarde. Quando não há esperança de vender uma ação com lucro, esse esquema é lucrativo, mesmo levando em consideração os custos de obtenção de uma hipoteca.

Esquema nº 3. venda simples

Um método bastante simples, mas pouco utilizado na prática devido ao facto de o vendedor ter de cumprir regras estritas, como a devida notificação a todos os condóminos da intenção de alienação da quota, bem como o cumprimento dos prazos por esperar por sua decisão. Em geral, o procedimento é o seguinte:

O dono da ação ordena uma avaliação imobiliária para posterior aproveitamento do resultado em todas as transações. Você terá que aceitar o fato de que é impossível obter tanto pela sua parte vendendo-a separadamente quanto você poderia ganhar vendendo o apartamento inteiro e depois dividindo o valor recebido.
A cada um dos condóminos é enviada uma carta registada com a notificação da vontade de venda e indicação do valor da venda. É necessário aguardar a decisão dos contitulares 30 dias a partir do momento em que recebem as notificações. Só depois disso a ação pode ser colocada à venda pública, pois dentro de um mês todos os outros coproprietários têm o direito de resgatar a ação pelo valor especificado antes de outros compradores. As recusas autenticadas dos outros coproprietários em resgatar a ação serão um bom seguro, mas nem sempre é possível obtê-las.
Um contrato de venda de uma parte de um apartamento é celebrado entre o vendedor e o comprador. Onde indicado: o tamanho da ação, seu valor, uma descrição da ação e o procedimento para liquidações mútuas.
A transação é registrada no Registro Estadual Unificado de Imóveis, sobre o qual é emitido um extrato apropriado ao comprador.

Como reconhecer a venda de uma ação em um apartamento como ilegal?

Disputas sobre a venda de ações em um apartamento na prática judicial moderna não são incomuns. As transações podem ser contestadas por coproprietários, compradores e terceiros cujos direitos foram violados. A impugnação da compra e venda, lavrada em contrato e averbada na USRR, só pode ser contestada judicialmente.

Os condóminos do apartamento podem recorrer ao tribunal no prazo de 3 meses a contar do momento em que tomaram conhecimento da compra e venda ocorrida. Ao mesmo tempo, é impossível contestar a própria transação, mas apenas exigir que os direitos e obrigações do comprador decorrentes de um contrato já registrado sejam transferidos para o seu nome. Se a decisão judicial for positiva, o autor pagará Dono antigo ações o valor especificado no contrato e se tornará o proprietário dessa ação.

É importante observar que esse tipo de litígio leva muito tempo e custos, por isso é melhor tentar primeiro resolver a disputa de forma amigável. Você pode confiar a um advogado profissional para negociar em seu próprio nome. Este método ajudará a resolver a disputa que surgiu sem envolver o tribunal por meio de um acordo.

Qualquer transação pode ser facilmente declarada inválida no tribunal se o autor puder provar que a lei foi violada durante sua conclusão. Por exemplo, o comprador transferiu todo o valor para o vendedor antes mesmo de assinar o contrato de venda, ou o vendedor é uma pessoa que não tem direitos de está Propriedade e transações com ele.

O prazo prescricional em casos desse tipo é muito importante:

Dentro de um ano, é possível contestar a transação se for possível estabelecer com segurança o momento em que o autor tomou conhecimento das circunstâncias que impedem sua conclusão legal.
Transações nulas podem ser contestadas em até 3 anos. Por exemplo, se o autor puder provar que o vendedor não recebeu dinheiro do comprador.
Terceiros que não participem da compra e venda têm o direito de mover uma ação judicial em caso de violação de seus direitos no prazo de 10 anos a partir do momento em que deveriam ter recebido informações sobre essa violação.

Todas estas circunstâncias desempenham um papel decisivo na determinação do valor da ação. Um grande número de riscos diferentes afugentam os compradores, então obviamente você pode obter um valor menor com a venda de uma ação do que realmente custa.

A venda de uma quota de um apartamento, pelas suas especificidades legais, é uma transação imobiliária bastante complicada associada a algumas dificuldades legais. Isso se deve ao fato de que o proprietário da ação não pode dispor sozinho do apartamento e realizar ações juridicamente significativas com ele, sem levar em consideração as opiniões dos outros proprietários das ações.

No entanto, como mostra a prática, muitos proprietários compartilhados não conseguem chegar a um acordo entre si e começam a impedir a venda de uma ação em um apartamento conjunto. A situação é complicada pelo fato de que em muitos casos o apartamento é dividido em parcelas apenas no papel, mas na realidade os proprietários não conseguem indicar exatamente onde termina a área de um e começa o território do outro.

Além disso, mesmo com o consentimento de todos os proprietários, a venda de uma parte de um apartamento conjunto deve ser realizada com estrita observância de todos os requisitos formais previstos na legislação habitacional russa.

Regime jurídico e regulamentação legislativa da propriedade partilhada

O Código Civil Russo estabelece que um apartamento pertencente a vários proprietários (dois ou mais) pode ser de propriedade compartilhada e conjunta. A principal diferença entre essas formas legais é que, com propriedade compartilhada, cada um dos proprietários tem sua própria participação alocada em apartamento compartilhado.

Característica principal regulamentação legal transações com propriedade compartilhada é o consentimento de todos os proprietários para o uso e alienação deste imóvel residencial. A propriedade e o uso de ações em um apartamento são diferentes da propriedade, por exemplo, de um dos quartos.

A dificuldade reside no fato de que é praticamente impossível separar uma ação de outras ações por uma fronteira e proibir outros proprietários de usar o território "estrangeiro". A participação em um apartamento conjunto é registrada na documentação legal como uma fração (por exemplo, ½, ¼, etc.).

Para vender uma quota de um apartamento comum, é necessário cumprir condição obrigatória, nomeadamente o direito de preferência de outros proprietários na compra deste apartamento.

Isso significa que, quando uma das ações do imóvel residencial é vendida, todos os outros proprietários (por exemplo, um ex-cônjuge) têm o direito de resgatar essa ação antes de ser oferecida a outros compradores. Consequentemente, o proprietário de uma das ações não tem o direito de procurar outros compradores até receber a recusa de todos os proprietários do apartamento.

O procedimento para venda de uma participação em imóveis residenciais comuns

Assim, para alienar a sua quota num apartamento comum em regime de propriedade partilhada, o seu proprietário deverá:

Defina um preço e ofereça a compra de sua parte a outros proprietários deste apartamento. Para tal, deverá notificar por escrito a cada um dos condóminos a sua intenção de alienar uma quota do apartamento comum, bem como indicar na notificação o preço e outras condições importantes para a alienação;
Se um dos proprietários manifestar o desejo de comprar uma parte do apartamento, faça um acordo. Nesse caso, a transação é executada da mesma forma que na venda de todo o apartamento;
Se os proprietários se recusarem a comprar uma parte de um apartamento comum para venda, você precisará obter sua recusa por escrito e proceder à venda de sua parte no apartamento para pessoas não autorizadas. Se não for recebida uma recusa por escrito, o proprietário não tem o direito de colocar o apartamento à venda no prazo de 1 mês. Passado um mês, o vendedor pode vender a quota a qualquer comprador, se nenhum dos outros donos do bem comum adquirir a quota vendida durante esse período. No entanto, neste caso, o vendedor deve ter a confirmação de que todos os proprietários receberam o aviso da venda da ação.

Ao vender uma ação a um estranho, o proprietário, em regra, deve, juntamente com todos os outros documentos, apresentar à autoridade de registro a recusa dos outros proprietários (por escrito) ou documentos que confirmem que todos os proprietários receberam o aviso apropriado do venda da quota do apartamento comum há mais de um mês, e nenhum deles manifestou desejo de adquirir a quota alienada.

Se vários proprietários da propriedade compartilhada expressarem ao mesmo tempo o desejo de resgatar a ação que está sendo vendida, o proprietário, a seu pedido, poderá escolher a qual deles venderá a ação que lhe pertence.

Se o vendedor, ao vender sua parte, violou o direito de preferência para comprar outros proprietários, qualquer um dos acionistas pode recorrer ao tribunal para restaurar seu direito. A lei estabelece um prazo de três meses prazo de prescrição, durante o qual o proprietário da propriedade compartilhada pode contestar a venda de uma parte em um apartamento comum.

Este prazo começa a ser contado a partir do dia em que um dos proprietários de uma parte de um apartamento comum, cujo direito de preferência foi violado pelo vendedor, tomou conhecimento ou deveria ter tomado conhecimento do fato da venda de uma parte de um apartamento comum apartamento para um comprador externo.

Que dificuldades podem surgir na venda de ações

Como já mencionado, o proprietário de uma quota de um apartamento comum pode encontrar certas dificuldades para alienar sua quota. Em primeiro lugar, estão relacionados com a relutância de outros proprietários do apartamento em vender parte dele a outras pessoas, mesmo que não pretendam resgatar essa parte eles próprios.

Na prática, muitas vezes acontece que os participantes da propriedade compartilhada evitam deliberadamente receber uma notificação anunciando a venda de uma ação em um apartamento comum. Em consequência, o titular da quota, que pretende vendê-la a terceiro, não pode registar a transacção, uma vez que não dispõe de recusa por escrito dos outros proprietários do apartamento, nem confirmação de terem recebido notificação de intenção de vender a ação.

A situação é ainda mais complicada quando o titular da quota alienada não conhece os endereços de localização dos demais titulares e, portanto, não pode enviar-lhes notificação por escrito. Neste caso, a lei permite o envio de notificação por escrito para a última morada de que tenha conhecimento. No entanto, neste caso, não se pode descartar que os proprietários de outras ações tentem contestar a legalidade da operação de venda de uma ação em um apartamento comum em tribunal.

Nestes casos, o vendedor da quota é aconselhado a recolher o máximo de provas escritas possíveis de que fez tudo o que estava ao seu alcance e tomou todas as medidas possíveis para notificar todos os proprietários de habitação comum sobre a sua intenção de vender a quota. Isso o ajudará a provar em tribunal seu direito de vender a ação a um estranho em caso de disputa.

Existem também casos em que outros coproprietários atrasam intencionalmente o processo de venda. Para fazer isso, eles concordam em comprar uma ação, não pretendendo comprá-la.

Em alguns casos difíceis, quando o proprietário de uma ação, por algum motivo, não consegue vender sua parte do imóvel, são utilizados os seguintes esquemas de venda:

indo ao tribunal para comprar de volta sua parte. A lei permite que na impossibilidade de partilha de um apartamento comum (por exemplo, em apartamento de uma assoalhada), que se encontre em regime de propriedade partilhada, o titular de uma quota menor possa, na falta de acordo, exigir ao outro proprietário o resgate de sua parte;
elaborar um contrato de doação. A complexidade de realizar uma transação para a venda de uma ação em um apartamento levou ao fato de que os vendedores são obrigados a fazer essa transação sob o disfarce de um presente, uma vez que o proprietário da ação ao doá-la não precisa notificar outros detentores de patrimônio. Nesse caso, as partes da venda e da compra assinam um contrato de doação e o dinheiro é transferido diretamente ao vendedor ou por meio de um cofre.

Outros participantes da comparticipação podem tentar contestar essa transação na Justiça, mas, na prática, será muito difícil para eles provar que foi a venda de uma parte da comparticipação, e não uma doação. No entanto, ao utilizar este regime, recorde-se que, aquando da doação, surge a obrigação de pagar o imposto sobre doações.

Outra opção que minimizará a possibilidade de contestar a transação é “presentear” o comprador com uma pequena parte da parcela (por exemplo, vários metros quadrados) e depois oferecer a ele, como um dos proprietários do apartamento comum, a compra fora o resto.

Uma opção semelhante para a venda de uma parte em propriedade compartilhada é o uso de um contrato de penhor, quando o comprador atua como um penhor documental dessa ação e a recebe como resultado do devedor (vendedor da ação) “não cumprir” a obrigação de pagar a dívida.

Usando esses esquemas, o vendedor e o comprador de uma ação em um apartamento que está em propriedade compartilhada não devem esquecer que essas transações ainda podem ser reconhecidas pelo tribunal como uma farsa.

Assim, o mais difícil na venda de uma quota de um apartamento comum é avisar os outros proprietários e respeitar o seu direito de preferência para comprar esta quota do bem comum. Depois que os outros acionistas concordaram ou se recusaram a resgatar a ação, o processo de compra e venda de uma ação não é diferente da venda de todo o apartamento.

Comentários (115)

Ilias | 01/10/2017

Olá! Existe a seguinte situação - 2 quarto apartamento. Dois meeiros. Um dos acionistas quer vender sua parte. Segundo acionista Criança menor, sua tutora é a mãe-esposa do irmão do primeiro acionista. Ter um filho menor pode afetar a venda de uma parte do imóvel? Como você pode negociar com o guardião e é possível? Obrigado!

administrador | 2017/10/09

Olá Ilyas! O fato de o segundo acionista ser filho menor de idade não impede que o outro acionista venda sua parte. Porém, nesta situação, o vendedor deve cumprir o direito de preferência do segundo acionista - ou seja, o vendedor da ação é obrigado a enviar um aviso aos representantes legais do menor (ou seja, a mãe) com um proposta de resgate da quota. Em caso de recusa ou falta de resposta, o titular da ação poderá vender a sua parte a um estranho sem quaisquer obstáculos.

Ilya | 23/10/2017

Olá. Compramos um apartamento há menos de um ano. O apartamento foi comprado em três ações. Um dos proprietários quer vender sua parte para forasteiros
sem o consentimento de outros proprietários. Ele pode fazer isso se o apartamento foi adquirido em propriedade compartilhada há menos de um ano? Obrigada.

administrador | 2017/11/03

Olá Ilya! Os demais participantes da propriedade compartilhada têm direito de preferência na compra de acordo com o art. 250 do Código Civil da Federação Russa. Em caso de incumprimento da implementação este direito e a venda de uma ação a um estranho, essa transação de compra e venda pode ser contestada judicialmente.

Vitally | 20/11/2017

Boa tarde.
Eu possuo 1/4 do apartamento. Vendo a um dos participantes na propriedade comum deste apartamento. Os restantes participantes foram notificados e não manifestaram qualquer desejo de adquirir uma ação. No MFC, eles me disseram que o contrato de venda deve ser notarizado. Mais ou menos como um acordo de alienação com propriedade comum. Repito, estou vendendo uma ação para um dos 4 participantes da propriedade comum, não estou vendendo “à parte”
e ainda assim todos concordam. Pergunta: a autenticação de tal transação é obrigatória ou é possível uma forma escrita simples?

administrador | 30/11/2017

Olá Vitally! Em concordância com últimas mudanças na legislação, as operações de alienação de ações no direito de propriedade comum de propriedade móvel, inclusive quando todos os participantes do comparticipação alienarem suas ações em uma única operação, estão sujeitos a reconhecimento de firma (instituído pela Lei Federal nº 172-FZ).

Anton | 28/11/2017

Olá. Duas pessoas possuem o apartamento em partes iguais (50% -50%), elas vão vendê-lo. Eles concordam que um receberá 60% e o outro 40% do valor da transação. Como isso é feito legalmente? Como Essa informação para ser incluído no contrato após o recebimento de um adiantamento do comprador?

administrador | 2017/12/09

Olá Anton! Ao determinar o preço de um apartamento no contrato, basta escrever no texto do contrato que a participação de um vendedor é estimada em uma certa quantidade, e a participação do segundo vendedor - para outro. É melhor indicar os valores específicos que devem ser transferidos pelo comprador para cada um dos vendedores.

Marina | 2018/03/08

Olá, meu vizinho decidiu vender sua parte no apartamento, estou pronto para comprá-lo, mas ele precisa de dinheiro imediatamente e preciso de tempo para obter uma hipoteca com capital da maternidade. Ele pode me recusar? E vendê-lo para estranhos?

administrador | 20/03/2018

Olá Marina! Se o aviso de venda que você receber não contiver condições materiais específicas da venda (por exemplo, uma venda somente em dinheiro), seu vizinho não tem o direito de alienar essa parte do apartamento a terceiros até que você receba uma recusa por escrito de você .

Yuoiya | 20/03/2018

Os bancos compram ações em um apartamento? Em que caso isso é possível e quais bancos podem comprar uma ação em um apartamento?

administrador | 2018/03/27

Olá Yuya! Pela natureza de suas atividades, o banco é uma organização financeira e de crédito e não se dedica à compra e venda de imóveis. Exceção - emissão empréstimos hipotecários para a compra de imóveis. Incluindo uma parte no apartamento. A venda de imóveis através da venda de bancos pode ser contratada em caso de desempenho indevido por parte dos mutuários obrigações de crédito. Muitos bancos cooperam com agências em empréstimos habitacionais fornecendo, entre outras coisas, serviços para a venda de imóveis.

Elnura | 2018/09/09

Olá, a situação é assim 6 proprietários no apartamento, cada um divide 1/7, essas cinco pessoas querem vender o apartamento, e uma, como tem um passaporte errado, errou o nome e precisa processar que a pessoa é a mesma, não quer fazer!! Ele fala que não dá tempo, o que fazer nessa situação ???

administrador | 2018/09/21

Olá Elnur! Tendo a pessoa por si indicada o direito de preferência na compra, os restantes titulares obrigam-se a enviar-lhe uma oferta escrita de compra da ação através de notário. Se no prazo de 30 dias não houver consentimento ou recusa de compra, os restantes proprietários têm o direito de vender as suas ações a pessoa(s) externa(s).

Ana | 29/11/2018

Olá, apartamento de um quarto, três proprietários: eu, uma criança e um ex-marido. Eu quero vender minha parte. O ex-marido não concorda em resgatar. O dinheiro da venda será usado para melhorar condições de vida uma casa em construção em que uma parte será atribuída à criança. Posso vender a minha parte a terceiros. A criança não mora no apartamento.

administrador | 2018/12/09

Olá Anna! Sim, você pode vender uma parte de um apartamento para um estranho, porém, antes de vender, você precisará obter o consentimento das autoridades tutelares para vender a parte de um menor e também notificar seu ex-marido por escrito por meio de um notário de sua intenção de vender a ação (realização do direito de preferência de compra). Se seu ex-cônjuge se recusar a comprar uma ação, você já poderá vendê-la para um estranho.

A legislação russa mudou desde 01/01/2016 e agora este artigo não reflete totalmente as características legais da venda de ações. Para obter mais informações, entre em contato com o notário local.

a lei federal datado de 2 de junho de 2016 N 172-FZ "Sobre alterações a certas atos legislativos Federação Russa"

Incluir na Lei Federal de 21 de julho de 1997 N 122-FZ "Sobre registro estadual direitos de imobiliária e transações com ele" (Sobraniye zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1997, N 30, item 3594; 2001, N 11, item 997; 2004, N 35, item 3607; 2005, N 1, item 22; 2016, N 1, artigo 11 ) as seguintes alterações:

1) no artigo 24:

a) O ponto 1 passa a ter a seguinte redação:

"1. As transações sobre a alienação de ações no direito de propriedade comum de imóveis, incluindo a alienação de todos os participantes na propriedade compartilhada de suas ações em uma transação, estão sujeitas a reconhecimento notarial.

Ao alienar uma ação do direito de propriedade comum a pessoa externa, o alienante da ação é obrigado a notificar por escrito os demais participantes da propriedade coletiva da intenção de alienar a sua ação, indicando o seu preço e demais condições em que aliena isto.

Uma transação para a venda de uma ação no direito de propriedade comum a um estranho pode ser concluída não antes de um mês após a data de notificação pelo vendedor da ação dos outros participantes na propriedade compartilhada.

Se o notário constatar que o alienante da quota apresentou documentos comprovativos da recusa dos outros participantes na comparticipação em adquirir a sua quota, a operação pode ser concluída antes de expirado o prazo previsto no parágrafo terceiro desta cláusula.

As disputas entre participantes da propriedade compartilhada que surgiram durante o registro estadual do direito a uma ação no direito de propriedade comum estão sujeitas a resolução judicial.";

b) O n.º 6 do artigo 4.º é complementado com a seguinte frase: "As disposições do artigo 1.º Este artigo em parte reconhecimento de firma transacções não se aplicam a transacções relacionadas com bens constitutivos de uma acção fundo de investimento ou adquiridos para inclusão na composição de fundo mútuo de investimento.";

2) No n.º 2 do artigo 30.º as palavras " gerenciamento de confiança ou" excluir, a palavra "venda" será substituída pela palavra "alienação".

Vender uma parte de um apartamento é uma grande diferença em comparação com a venda de um quarto em um apartamento comum. É impossível determinar os limites da quota no apartamento, e onde se encontra a terceira ou quinta quota de um dos proprietários: na cozinha ou no corredor - não está indicado em nenhum dos documentos. O proprietário, que possui uma parte do apartamento, pode ocupar todo o quarto, mas isso não significa que ele seja o proprietário. Mesmo a determinação da ordem de uso pelo tribunal não garante nada.

A propriedade compartilhada só pode ocorrer em habitações privatizadas. Este tipo de imóvel nada tem a ver com um apartamento comum, em que cada inquilino tem a sua área específica e conta pessoal (embora também existam áreas comuns).

Quando todo o apartamento pertence inteiramente a você, sua venda dificilmente causará dificuldades. Mas vender uma cota de um apartamento não é uma tarefa fácil. De acordo com o Código Civil da Federação Russa, os imóveis pertencentes a duas ou mais pessoas pertencem a eles com base na propriedade comum. Essa propriedade pode ser conjunta (quando as quotas do apartamento não estão definidas) ou compartilhada (quando cada proprietário possui uma quota designada).

Na propriedade conjunta, o espaço habitacional é geralmente propriedade dos cônjuges, desde que o apartamento tenha sido adquirido durante o casamento e o contrato de casamento não disponha de outra forma. E houve apartamentos que foram privatizados no início dos anos 90, quando a privatização estava apenas começando e muitas vezes as participações nesses apartamentos não eram determinadas. Esta é agora a determinação de ações durante a privatização é feita automaticamente. E então ninguém pensou que com certas ações é muito mais fácil: mesmo ao herdar esses imóveis, surgem menos dúvidas. Por exemplo, o herdeiro do proprietário do apartamento, onde sua parte foi determinada, é poupado da complexidade de determinar a parte do apartamento. Mas isso geralmente está associado a um tribunal se o outro proprietário simplesmente aceitar e não comparecer a um notário para assinar um acordo sobre a determinação da ação.

A propriedade conjunta pode ser convertida em propriedade compartilhada. Nesse caso, as ações são geralmente reconhecidas como iguais. No entanto, o tribunal pode decidir de outra forma, especialmente se a questão afetar os interesses dos filhos menores em um divórcio. Mas este não é um caso frequente. Contudo melhor compartilhar determinar a tornar a vida mais fácil depois.

Muitas vezes ocorrem situações em que um dos proprietários decide vender sua parte no apartamento. Pode haver muitos motivos para vender uma parte de um apartamento: morar sob o mesmo teto com os proprietários é um fardo, a parte foi herdada e o herdeiro não precisa dessa moradia, etc.

Se o proprietário decidir vender uma parte do apartamento, ele deve primeiro oferecer aos outros proprietários das ações a compra das suas. Isso é chamado de direito de preferência para comprar uma ação. O proprietário da ação deve notificar os outros proprietários por escrito de suas intenções e dar-lhes um mês para tomar uma decisão.

ESTE É UM PONTO MUITO INTERESSANTE E IMPORTANTE:

Muitas vezes as pessoas confundem o direito de compra antecipada de uma ação em um apartamento com uma permissão para vender. E essas são coisas diferentes. Sinta a diferença entre os conceitos (vou repeti-los): “DIREITO DE COMPRAR UMA QUARTA DO APARTAMENTO, QUE TEM O DONO DE OUTRA QUARTA DO APARTAMENTO” e “PERMISSÃO PARA VENDA”, que ninguém tem.

A permissão para vender um imóvel ou até mesmo para vender uma parte de um apartamento simplesmente contradiz o significado da Constituição da Federação Russa, onde o Artigo 35 estabelece que todos têm o direito de possuir, possuir, usar e dispor individualmente e em conjunto com outras pessoas.

Assim, o direito de dispor é entendido, entre outras coisas, o direito de alienar a propriedade. Portanto, ninguém tem o direito de proibir a venda de uma parte de um apartamento, e o direito de preferência na compra visa apenas proteger os interesses dos outros proprietários para que eles possam, por assim dizer, aumentar a propriedade própria em propriedade comum. Mas deve-se notar que muitas vezes eles abusam desse direito, tentando não comprar uma ação do vendedor, mas simplesmente criar dificuldades para ele na venda. E há tantas dessas dificuldades.

Mas o fato é que o Serviço de Registro Federal, ou seja, o órgão que registra transações imobiliárias na Rússia simplesmente ignora Código Civil e até mesmo a Constituição, porque considera o direito de preferência na compra de uma cota de apartamento como PERMISSÃO PARA VENDA. Pergunte por que?

Surgiu uma situação paradoxal.

O artigo 250 do Código Civil da Federação Russa estabelece que o vendedor de uma ação é obrigado a notificar por escrito os demais participantes da propriedade compartilhada da intenção de vender sua ação a um estranho, indicando o preço e outras condições em que ele vende isto. Se os outros participantes na comparticipação recusarem a compra ou não adquirirem a quota alienada na titularidade de bens imóveis no prazo de um mês, e na titularidade de bens móveis no prazo de dez dias a contar da data da notificação, o vendedor tem o direito de vender sua parte a qualquer pessoa. Ao vender uma ação em violação do direito de preferência de compra, qualquer outro participante da propriedade compartilhada tem o direito, no prazo de três meses, de exigir judicialmente que os direitos e obrigações do comprador sejam transferidos para ele.

No entanto, este artigo do código não prevê o caso em que outros proprietários de ações em um apartamento evitam receber tal notificação do vendedor. Mais frequentemente, para um procedimento de notificação mais correto, os proprietários - vendedores de ações - recorrem a um notário (o que é correto), no entanto, nem sempre os notários emitem informação necessária, se não foi possível entregar o aviso ao outro proprietário. E então surge uma situação em que o Serviço de Registro Federal (FRS) se recusa a aceitar documentos para a venda de ações a um estranho, a menos que outros proprietários sejam notificados.

É verdade que há casos em que o Fed aceita documentos e notifica independentemente outros proprietários sobre o direito de preferência de compra para eles. Mas isso ainda acontece como uma exceção. Assim, o direito de preferência se transforma em permissão e a venda de uma parte de um apartamento se torna uma tarefa difícil.

E também há uma situação divertida quando o outro dono da ação é uma criança. Em seguida, a notificação é enviada aos pais, podendo também ser solicitado o consentimento da tutela e autoridade tutelar. Afinal, a tutela não consegue resolver a questão da compra da parte do apartamento que está sendo vendido, então começa a transformar o direito de preferência na compra do filho em sua permissão para vender, respondendo que não concorda em a venda, uma vez que o aparecimento de um novo titular da quota pode violar os direitos da criança ou piorar as suas condições de vida.

Um pouco sobre como é executada uma operação de venda de uma ação. O pacote de documentos para a alienação de uma ação é o mesmo da alienação de um apartamento, com exceção de uma nuance. Conforme já mencionado, ao vender uma ação por meio de um contrato de compra e venda, o outro coproprietário tem direito de preferência na compra da ação alienada. Assim, o vendedor da ação dirige-se ao notário e envia uma carta registada ao outro comproprietário com a notificação da venda da ação por um determinado preço. Depois de receber esta carta, o condómino tem o direito de manifestar a sua vontade de compra ao notário no prazo de um mês. Se isso não acontecer no prazo especificado, a ação poderá ser vendida a terceiros. Muitas vezes, resolver o problema com esta notificação está associado à perda de tempo e, se o outro coproprietário agir com competência, então à incapacidade de concluir a transação. Portanto, três esquemas de design de “solução alternativa” são usados atualmente no mercado de ações:

1) um contrato de doação para a totalidade das ações;

2) um contrato de doação de microshare + um contrato de compra e venda do restante da ação;

3) regime de penhor.

Um pouco mais sobre como vender uma ação ignorando o direito de preferência de compra:

1) Ao doar a totalidade da parcela do apartamento, na verdade, ocorre uma transação simulada, na qual a compra e venda é disfarçada. Ao doar, o direito de preferência na compra não se aplica. Se alguém provar o fato da transferência de dinheiro, a transação, em virtude do artigo 170 do Código Civil da Federação Russa, será declarada nula. Por isso, é importante fazer tudo legalmente correto, mascarando muitas das relações entre as partes.

2) Ao doar uma microshare, surge um dono de uma pequena cota, que tem direito de preferência na compra. Com efeito, ao doar, não se aplica o direito de preferência de compra, sendo conveniente para um poeta doar, por exemplo, um metro. Esta opção é mais difícil de quebrar judicialmente, mas está associada a um duplo registo e ao risco de o donatário não resgatar a quota posteriormente. Em geral, há também um elemento de fingimento, pois é óbvio que o medidor é dado apenas para depois vender todo o resto para essa pessoa.

3) O esquema de hipoteca é o mais competente. Para sua implementação, é celebrado um contrato de empréstimo, segundo o qual o vendedor da ação recebe todo o valor pelo qual vende a ação como empréstimo e, em troca, promete a ação ao comprador. A transação é registrada e, em seguida, assina-se uma liberação, segundo a qual a dívida é perdoada e, em troca, a parte do apartamento é transferida para a propriedade do credor hipotecário. A venda de uma quota de um apartamento desta forma dá mais garantias às partes, uma vez que é possível indicar o valor total pelo qual se procede à venda de uma quota de um apartamento. A desvantagem é a complexidade dos contratos, que pode causar dificuldades de registro, já que os funcionários do Fed raramente se deparam com tais contratos.

Em geral, você perguntará, lendo tudo isso: "Por que essas dificuldades para vender uma ação para outra pessoa?"

Existem três fatores aqui.

O primeiro fator é que é lucrativo vender o apartamento inteiro, porque a parte do apartamento vale menos que a parte correspondente do dinheiro na venda do apartamento inteiro.

O segundo fator é que outro co-proprietário em situação similar muitas vezes não quer vender sua parte em conjunto e, no entanto, não quer comprar de volta a parte que está vendendo pelo preço de mercado.

O terceiro fator decorre do segundo, pois se o segundo dono da ação não quiser comprar a ação pelo preço normal, então já é fundamental não vender a ação para ele. Afinal, este é o princípio do jogo "Monopólio". Quem jogou, ele sabe. Afinal, um estranho compra uma ação problemática, e o segundo dono compra “sem problema”, porque o “problema” é ele mesmo.

Vou contar um pouco sobre as tentativas de resolver a questão na Justiça.

Alguns dos proprietários de cotas de apartamentos estão tentando resolver a situação na Justiça. Eles recorrem a advogados que lhes dão esperança de um resultado positivo, e o litígio começa, longo e não barato e, o mais importante, absolutamente inútil. Não, os advogados não os enganam, claro, existe uma perspectiva judicial positiva, mas será que isso resolverá o problema?

Normalmente, é ajuizada ação judicial para desobstruir o acesso ao local e, se possível, determinar o procedimento de utilização do apartamento. Essa oportunidade aparece se o apartamento tiver uma sala isolada (não adjacente a outras), que em sua metragem corresponde ao tamanho do compartilhamento. Quanto à remoção de barreiras de acesso, geralmente não há dificuldades. O tribunal quase sempre atende a tal exigência do proprietário, mas ... o que isso dá na prática?

O dono da ação que ganhou no tribunal tem a oportunidade de entrar no apartamento uma vez com a ajuda de um oficial de justiça. Depois de cumprida a decisão do tribunal, oficial de justiça não conduzirá o reclamante ao apartamento toda vez que ele encontrar uma porta fechada. E os “fracos” não sobreviverão em um apartamento com os “fortes”. Aqueles. uma decisão tão positiva do tribunal não é uma ferramenta eficaz para resolver o problema e pode, na melhor das hipóteses, ter um efeito psicológico nos “fortes”.

Determinar a ordem de uso das instalações também não trará muito benefício para o “fraco”, pois ele não poderá conviver com os "fortes" nem mesmo no nível de um apartamento comunitário.

Em caso de alienação a favor de terceiro de sua parte, a decisão judicial que determinar o procedimento de utilização perderá força jurídica em razão da mudança do titular e, consequentemente, do usuário. Aqueles. o novo proprietário será forçado a processar novamente. E é possível que a decisão judicial em seu caso seja negativa, porque. ao tomar uma decisão, o juiz leva em consideração não apenas o tamanho da divisão e a metragem dos cômodos do apartamento, mas também muitos outros fatores (a presença de filhos e dependentes deficientes, a heterossexualidade dos menores, a posse de outros habitação, etc., etc.).

E você também precisa levar em conta que compartilhar um apartamento é sempre problemático devido ao fato de que é impossível pegar e determinar para sempre pelo menos um quarto para você. Aqueles. se até mesmo uma determinada ordem de uso perde seu significado quando o proprietário muda, isso significa que o novo proprietário tem o direito de pegar e vir, quebrando todas as portas do apartamento. Afinal ordem antiga uso não se aplica a ele.

Mesmo que a quota do apartamento tenha uma dimensão que corresponda integralmente a um dos quartos, e haja mesmo uma decisão judicial que determine este quarto para o proprietário desta quota, o novo proprietário ainda poderá entrar. E nenhuma declaração à polícia sobre as coisas supostamente desaparecidas não ajudará mais tarde. Takova prática de arbitragem. A ordem de uso determinada na Justiça vale apenas para quem foi parte no processo.

Por isso a venda de uma ação em favor de terceiros ainda é uma solução mais eficaz.

Quem compra ações em apartamentos?

Os compradores de ações podem ser divididos em dois grupos. O primeiro grupo são os compradores que adquirem uma ação para usá-la no futuro para o fim a que se destinam, ou seja, para a sua estadia. São pessoas que estão cientes de um conflito futuro com outro coproprietário. Eles são autoconfiantes e esperam reconquistar as condições de vida decentes que lhes pertencem como proprietários nas “guerras da maconha”. Se a ação teoricamente não puder ser alocada em uma sala separada por decisão judicial, ela geralmente não desperta interesse entre esses compradores.

O segundo grupo de compradores são os invasores profissionais que compram ações para, usando suas tecnologias, persuadir o teimoso proprietário da ação a uma solução adequada para a situação atual. Simplificando, mudar os “fortes” para a posição dos “fracos” neste conflito e impor suas próprias condições. Esses compradores estão interessados em qualquer ação, se o preço for aceitável.

Acontece que o intransigente dono de uma parte de um apartamento então se arrepende e morde os cotovelos, lembrando-se de como costumava ser um pesadelo para outro proprietário e perdeu a oportunidade de negociar com ele. Às vezes, ele próprio é forçado a vender sua ação abaixo do preço de mercado.

Quanto custa uma parte de um apartamento?

Ao decidir sobre o valor de sua ação, muitos proprietários tentam pintar para si mesmos uma imagem cor-de-rosa, divorciada da realidade. Eles avaliam o apartamento inteiro, isolam matematicamente o tamanho de sua parte desse valor e tentam vender por esse preço. Isso seria relevante no caso da venda de todo o apartamento, mas tal acordo não pode ser feito com outro coproprietário. A dor de cabeça que o vendedor está tentando compensar o comprador custa dinheiro e não é pequena. Considerando que sempre há significativamente menos compradores do que vendedores e que os investimentos em ações são bastante arriscados, os compradores sempre dominam o mercado de ações. A avaliação da quota no apartamento é realizada de acordo com o seguinte princípio:

a) Existe a possibilidade teórica de determinar a ordem de uso na forma de alocação para uso de sala separada (salas). Por exemplo, em um apartamento de dois cômodos com cômodos isolados com área útil de 18 e 12 m². metros é 1/2 parte. O ponto de partida não é uma sala grande, mas uma menor. Se o vendedor encontrar um comprador direto que leve essa parte para viver, o custo da parte será de aproximadamente 60-80% do custo de um quarto semelhante no oficial apartamento comum. Mas também aqui o comprador pode saber que uma divisão de um apartamento é muito pior do que uma sala comum, pois, como mencionado acima, ele nunca pode ter certeza de que os outros proprietários da cota não vão querer entrar em seu quarto quebrando as fechaduras. Aqueles. você precisa enganar habilmente tal comprador para que ele não saiba sobre tal nuance.

Um desconto de 20 a 40% será um fator estimulante para o comprador em favor da compra de um quarto não em um apartamento comum, mas na forma de uma ação. Talvez esse desconto pareça grande, mas você realmente precisa estar ciente das desvantagens de um quarto em forma de compartilhamento. O comprador precisará determinar o quarto na forma de uma ação judicial, não pode ser considerado como uma penhora em operações de crédito com bancos, mais a atitude negativa do vizinho, ou seja, Esta é uma propriedade de conflito.

Em uma palavra, um quarto na forma de uma ação não é uma mercadoria particularmente líquida. Não é fácil encontrar um comprador para ele. Você pode tentar fazer isso enviando anúncios privados ou entrar em contato com uma agência imobiliária que se encarregará de vender essa ação. Porém, a venda de uma parte do apartamento pode não ocorrer e você perderá tempo em vão.

Se nos voltarmos para os invasores, eles comprarão essa ação imediatamente, mas por mais preço baixo. Aproximadamente 50-80% do custo de um quarto semelhante em um apartamento comum. O fork do preço tem um erro tão grande devido ao fato de que muitos outros fatores são levados em consideração adicionalmente ao avaliar uma ação (o grau de resistência percebido do outro coproprietário devido ao seu caráter e status social, a liquidez de todo o apartamento, a presença de condóminos menores, a presença no este momento outras propostas de venda de ações, etc.).

b) É impossível determinar a ordem de uso na forma de uma sala separada. Nesse caso, faz sentido entrar em contato com uma agência ou procurar um comprador direto somente se o vendedor não só tiver livre acesso ao local, mas também controlar todo o apartamento. Tal ação não é mais considerada no mercado como uma ação vitalícia, mas como uma “ação para registro”. O mais eficaz neste caso é recorrer aos invasores.

Alguns invasores fornecem o serviço de representar os interesses dos "fracos" em sua situação de conflito. Isso é especialmente verdadeiro quando nós estamos falando sobre um apartamento caro ou uma grande parte. Raiders nesta forma de trabalho não arriscam seus em dinheiro, e o vendedor da ação tem a oportunidade de aumentar significativamente o valor recebido por sua ação. Toda a tecnologia de trabalho dos invasores permanece a mesma de quando compram uma ação, mas eles agem em relação aos "fortes" não como novos proprietários, mas como representantes dos "fracos". Você não pode fazer nada com base em procuração. Afinal, os invasores precisam ter acesso ao apartamento, e isso só pode ser feito pelos proprietários. Portanto, para tal plano de ação, é necessário concluir um contrato de compra e venda com os invasores, segundo o qual eles adquirirão a propriedade. Ao mesmo tempo, eles não pagam dinheiro e, portanto, a ação fica como penhor do vendedor.

Em geral, o nome "raider" em tal situação adquire um bom significado. Afinal, um assaltante, na verdade, não é um invasor, mas um defensor de um fraco proprietário de uma ação em um confronto de apartamento.

Neste artigo, você aprendeu como vender uma ação em um apartamento. Se você tiver alguma dúvida sobre a venda de uma ação, entre em contato com um cartório em sua cidade, não podemos responder a todas essas perguntas. Se você estiver em Chelyabinsk, pode entrar em contato com nosso escritório.

O advogado da imobiliária "Sigma" presta assessoria nestas questões de forma a obter aconselhamento jurídico,entre em contato conosco no escritório no endereço: Chelyabinsk, Pobedy Avenue d.303/2, escritório 4, ponto de bonde nº 14,15,16,17,19 "st. Moldava".