Молодые семьи часто используют средства государственной помощи в виде маткапитала для приобретения жилья. Если в дальнейшем хотят продать, люди задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал.
Содержимое страницы
Согласно законодательству России препятствий для совершения подобных сделок нет, в законах нигде не прописано, что нельзя продать жилплощадь, купленную на маткапитал. Но на практике требуется специальное разрешение органов опеки и попечительства по месту жительства, так как они тщательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.
Законно продать можно, но с соблюдением некоторых условий. Сложность проведения сделки будет зависеть от возраста детей и будущих жилищных условий. Если продаете жилье, в котором имеют долю дети (поскольку использован материнский капитал при приобретении), то обязаны обеспечить равноценную жилую площадью в другом месте. Выделить долю больше в другом месте можно, меньше – нельзя, попечительство не разрешит (за исключением индивидуальных случаев). При покупке новой квартиры защитники прав детей захотят убедиться, что будущие жилищные условия соответствуют санитарным нормам, поэтому все проверят.
Квартиру, купленную на маткапитал, продают в следующих случаях:
- Ранее приобретенное жилье не удовлетворяет требованиям санитарных норм или оказалась неблагополучной (неудачный район, шумные соседи, холодно, протекает крыша и т.д.).
- Семья решила сменить место жительства и переехать в другой город.
- У семьи появились деньги, чтобы купить жилье больше и лучше.
- Срочно нужны деньги, поэтому нужно разменять жилье на меньшее по площади (если сумеете выделить равноценную долю детям, проблем не будет).
- Срочно нужны деньги на жизненно необходимые нужды, но квартира, купленная ранее на маткапитал, маленькая, и доля детям выделена не будет (теоретически такая проблема решаема, вопрос рассматривается в индивидуальном порядке, смотря на что нужны деньги).
Возможные варианты, как законно продать жилье, приобретенное на материнский капитал:
- Если ребенок достиг 18 лет, он — дееспособный и имеет право участвовать в сделках с имуществом, поэтому вопрос решается просто – нужно письменное согласие ребенка.
- Если ребенку еще не исполнилось 18 лет, его интересы представляют родители или опекуны, а права защищают органы попечительства, поэтому потребуется их разрешение на сделку:
- в случае, когда вы планируете продать старое и приобретать новое жилье с лучшими характеристиками, получить добро не трудно;
- если хотите разменять на жилье с меньшей площадью, но долю ребенка сохраните или выделите еще больше, проблем также не возникнет (если жилищные условия будут соответствовать установленным нормам).
- Если вы столкнулись с бедой, и срочно понадобились деньги на серьезное лечение ребенка, а в распоряжении только квартира, купленная на материнский капитал, органы опеки и попечительства могут разрешить продать ее, если даже у ребенка не будет доли в другом месте. Но такие вопросы решаются в индивидуальном порядке, потребуется много медицинских справок, чтобы доказать, что деньги действительно нужны на лечение. Затем будет строжайший контроль за тем, куда и на что вы использовали эти средства.
Что будет, если продадите квартиру без разрешения органов опеки
Если удалось продать имущество в обход попечительства, будьте готовы к серьезным последствиям. Проблемы могут возникнуть даже спустя много лет, как у продавца, так и покупателя.
- Если вы продали квартиру и использовали средства не по назначению (государством установлены цели, на которые разрешено направлять маткапитал), при обнаружении махинации заставят вернуть деньги в казну. Привлекут к административной ответственности и наложат штраф.
- Когда ребенку, чьи права нарушены при заключении сделки, исполнится 18 лет, в течение трех лет он может обратиться в суд с иском, и суд будет на его стороне, сделку аннулируют.
- Если сделку аннулируют, то покупатель возвращает квартиру, а продавец – отдает деньги. Теоретически обратный обмен простой. Но у продавца нужной суммы единовременно может не оказаться, и тогда покупатель будет долгие годы выбивать деньги через суды по частям, иногда ежемесячными платежами. Гарантий возврата суммы нет. А если квартиру уже успели перепродать, новый владелец рискует оказаться и вовсе на улице без денег и жилья.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
Продать на законных основаниях можно, даже если ребенку еще не исполнилось 18 лет. Главное условие – жилищные условия ребенка будут улучшены, а не наоборот.
Пошаговые действия:
- Обратиться в органы опеки с заявлением, в котором уведомляете о решении, описываете ситуацию и просите дать разрешение.
- Дожидаетесь положительного ответа.
- Ищете нужный вариант нового жилья.
- Обговариваете условия с продавцом.
- Согласовываете покупку с попечительством и получаете разрешение.
- Оформляете покупку по стандартной схеме.
ВАЖНО: в теории инструкция простая. Но на практике люди сталкиваются с большими противоречиями, которые усложняют ситуацию. Чтобы купить новое жилье, требуется продать старое, иначе денег нет. Чтобы продать старое жилье, надо выделить долю детям в другом месте, иначе разрешения не получить. Замкнутый круг.
Варианты решения проблемы:
- Одновременно продают старое и покупают новое жилье, что требует подготовки, сноровки и знания дела. Ведь нужно найти покупателя, в этот же момент найти объект покупки, а решение квартирного вопроса – серьезное дело. Потребуется много времени, сил, справок и денег.
- Люди договариваются с близкими родственниками временно выделить долю детям в их квартире, но это рискованная затея. А после покупки переоформить. На такое согласится не каждый собственник, только бабушки и дедушки, если предполагается, что жилье перейдет по наследству внуку.
- Законом разрешается продать квартиру, если оформить нотариально расписку о том, что родитель обязуется выделить долю ребенку и обеспечить его в будущем жилплощадью. Можно написать такую расписку, затем оформить новую покупку и выделить детям доли в согласованном ранее размере. Это авантюрный подход с точки зрения зашиты прав детей.
Порядок получения разрешения органов опеки
При покупке новой квартиры с использованием материнского капитала доли выделяются на всех членов семьи: мать, отца и каждому из детей. Поэтому потребуются документы на всех.
Пошаговая инструкция:
- Идете в органы опеки при городской администрации по месту жительства (уточнить адрес и телефоны для связи можно по интернету). Уведомляете о решении, задаете вопросы и берете список необходимых документов (в регионах есть нюансы, поэтому на первый раз лучше лично посетить).
- Собираете и приносите нужные бумаги и сдаете вместе с заявлением. Полный перечень:
- письменное заявление установленного образца родителей (бланк выдается на месте);
- заявление ребенка, если уже исполнилось 14 лет. Если ребенку нет 14 лет, заявление не требуется;
- копии паспортов (главная страница с номером, серией и фотографией, и страница прописки) тех, кто владеет долей в продаваемой квартире. Если у ребенка еще нет паспорта, предоставляете копию свидетельства о рождении;
- опекуны должны предоставить удостоверяющие документы;
- расписки от всех совершеннолетних членов семьи о согласии на совершение сделки;
- документы на продаваемую квартиру: свидетельство о праве собственности, справка с оценкой стоимости жилого помещения, справка об отсутствии коммунальной и налоговой задолженности, кадастровый и технический паспорт на квартиру;
- документы, подтверждающие, что материнский капитал использован на приобретение собственности, которую вы намереваетесь продать.
- Ищете новый подходящий вариант покупки.
- Показываете копии документов (если продавец согласится их дать) опекунству и получаете добро на приобретение.
ВАЖНО: после сбора и подачи необходимых документов, официальное разрешение выдается в течение 14 рабочих дней.
Как продать квартиру, купленную на маткапитал в ипотеку
Молодая семья потратила средства материнского капитала на покупку квартиры в ипотеку (этими средствами рассчитываются за первоначальный взнос или погашают часть текущей задолженности). Спустя некоторое время хотят продать жилье, не погасив долг (кредитное обременение переоформляется на другого покупателя). И они задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом. Да, можно. Происходит по стандартной схеме, только за ходом дела следят органы опеки.
Пошаговая инструкция:
- Находите покупателя, который готов приобрести жилье с ипотечным обременением (покупает в ипотеку или гасит ваш долг за свой счет).
- Идете в попечительство и получаете разрешение продавать.
- Продаете новому собственнику (банк или покупатель погашают задолженность).
Как получить разрешение? Если есть финансовые средства на покупку новой квартиры, проблем нет. Но если вы решили приобрести другое жилье также в ипотеку, погасив свой долг в одном банке и получив ипотечный кредит в другом, будут сложности. При покупке недвижимости в ипотеку, она остается в залоге у банка до полного погашения задолженности. Банк в случае неполучения своих средств имеет право реализовать залоговое имущество с молотка, но этому будут препятствовать малолетние собственники. Поэтому банк не выдаст кредит на такое жилье. А органы опеки, разрешая такую сделку, идут на риск правами ребенка, так как если долг не будет выплачен, жилье продадут на законных основаниях. Проблема решается путем написания родителями нотариальной расписки о том, что как только ипотека будет выплачена, они в течение 6 месяцев оформят в этой квартире долю детям, а пока доли не выделяются.
Законных препятствий, чтобы продать квартиру или жилой дом, купленный на маткапитал (неважно, в ипотеку или на собственные средства) нет. Если средства использованы по назначению и соблюдены условия, проблема с получением согласия на куплю и продажу от органов опеки разрешима. Те же условия и требования касаются других видов сделок в отношении собственности, приобретенной с использованием материнского капитала (дарение, обмен, купля, продажа доли, участка земли, частного жилья и т.п.).
В законах, связанных с использованием материнского капитала, много нюансов. Каждый регион по разрешению Федерального законодательства, имеет право вносить корректировки. Поэтому уточняйте особенности сделок в вашем регионе (в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре в законах могут быть маленькие различия). Продажа и приобретение недвижимости – серьезное дело, все усложняется, когда в сделке фигурируют дети, поэтому перед заключением сделки рекомендуется тщательно изучить вопрос. Эта рекомендация актуальна для продавца и покупателя. Если при покупке допущены ошибки или проигнорированы те или иные законы, в дальнейшем, даже через много лет, у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы в виде судебных разбирательств и аннулирования сделки. Не доверяйте слепо риелторам, полагаясь на их знания и опыт. Дело посредника – оказать помощь в составлении договора и по заключению сделки и получить свои комиссионные, а с возникшими впоследствии проблемами должны будете разбираться вы.
Перед использованием материнского капитала на приобретение жилья, заранее просчитайте разные варианты, изучите законы и не дайте себя обмануть.
ВОПРОС – ОТВЕТ
1. Вопрос: Через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?
Ответ: продавать можно через любой срок, законов, противоречащих продаже, нет. Но нужно учитывать, что квартира стоимостью более 1 миллиона рублей, при продаже ранее, чем через 5 лет, облагается налогом. Если не хотите платить налог, придется подождать 5 лет.
2. Вопрос: Может ли мать продать дочери квартиру за материнский капитал?
Ответ: законодательство РФ прописывает, что сделки купли-продажи между близкими родственниками запрещены. Однако в законах об использовании материнского капитала говорится, что при покупке жилья с использованием маткапитала, доли распределяются в равных долях между челнами всей семьи (мать, отец и все дети). Поэтому купить квартиру за маткапитал у своей мамы можно.
Если при покупке недвижимости используются средства материнского капитала, продажа объекта сопровождается рядом трудностей. Государство защищает права детей, поэтому при заключении сделок об отчуждении имущества интересы несовершеннолетних не могут принижаться. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и когда можно заключать сделку — попробуем разобраться.
Основные условия продажи
Приобретение недвижимости с использованием — особая процедура. Важно соблюсти условия оформления квартиры, обозначенные в статье 37 ГК РФ, нормы ФЗ №256-ФЗ, действующего с 29 декабря 2006 года. 4 часть 10 статьи последнего нормативного акта четко устанавливает, что приобретаемое жилье делится на всех членов семьи.
Купленный дом оформлен по , части недвижимости находятся во владении:
- обоих родителей
- детей, в том числе первого, на которого не оформляется материнский капитал
Доли не обязательно должны быть равны. 10 статья ФЗ №256-ФЗ устанавливает, что распределяются квадратные метры в соответствии с соглашением.
Если несовершеннолетние дети числятся в качестве собственников жилья или его части, производить сделки по его отчуждению законные представители вправе только после получения согласия органов опеки. Причем сотрудники ведомства захотят убедиться, что интересы каждого ребенка соблюден. Родителям придется доказать, что:
- Условия жизни несовершеннолетних останутся на прежнем уровне:
- не ухудшится комфортабельность помещения. Учитывается даже, где находится старый и новый дом — в городе или в сельской местности. Переезд из деревни в крупный населенный пункт считается целесообразным. А при обмене городской квартиры на дом на окраине могут возникнуть вопросы
- не уменьшится площадь места проживания.
- Доля, выделенная каждому ребенку в новой квартире, равна или превышает часть, зарегистрированную на него в прежнем помещении.
То есть родители должны продать квартиру и купить другую. И переоформить на ребенка определенную долю в новом жилье. Доказательством для органов опеки в подобном случае выступает . Или отдать часть старой, ранее зарегистрированной как частная собственность. И предоставить , отображающую информацию о собственниках. Оформить на ребенка часть жилья стоит заранее, до обращения в ООП.
Если родители планирует приобрести жилье в другом регионе, они должны доказать, что изменение места жительства производится по веским основаниям. Например, переезд связан со сменой работы.
Когда разрешается продавать недвижимость
ФЗ №256-ФЗ не ограничивает законных представителей во времени. Обратиться в органы опеки с просьбой выдать разрешение на продажу приобретенного при помощи маткапитала жилья можно даже сразу после его покупки. Но стоит помнить, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, придется уплатить налог — 13% от стоимости.
Да и реализовать сделку сразу не получится. На рассмотрение от родителей у сотрудников ведомства есть 1 месяц. За указанное время работники органов опеки определяют, выполнены ли требования закона по обеспечению комфорта несовершеннолетних и сохранению их долей.
Если планируется поселить детей в новой квартире, которая приобретается после продажи предыдущей, тянуть не стоит. Время действия выданного разрешения указывается в бланке документа и обычно составляет 3 месяца. Если сделка по покупке нового жилища заключается позже, органы опеки могут запретить ее регистрацию.
Указанное правило не действует, когда в постановлении срок исполнения не обозначен. Однако времени у родителей в любом случае немного. В течение месяца после завершения сделки законные представители обязаны предоставить копии соглашений по отчуждению жилой площади. Условие обозначено в Письме №09-М, изданном Министерством образования 20 февраля 1995 года.
Получение разрешения от опеки
Итак, главное, что требуется для продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал — оформление согласия от органов опеки и попечительства. Рассмотрим процедуру подробно.
Необходимые документы
Прежде чем инициировать продажу или обращаться в указанное ведомство для получения разрешения, нужно сформировать пакет бумаг. В него входят документы двух категорий. К первой относится общая документация, касающаяся членов семьи:
- Паспорта матери и отца. Если дети достигли 14 лет, либо есть совершеннолетний ребенок-собственности, потребуются и их паспорта.
- Для каждого не достигшего возраста получения паспорта ребенка — свидетельство о рождении.
- Заявление от родителей. Совершеннолетние дети, а также подростки 14 лет и старше также заполняют аналогичные документы собственноручно и подписывают.
- Свидетельство о браке. Если отношения расторгнуты — о разводе.
- Содержащие дополнительную информацию о несовершеннолетних документы — справки из детского сада или школы, больницы.
- кадастровый паспорт для квартир, оформленных ранее 2017 года. ФЗ №218-ФЗ, принятый 13 июля 2015 года, отменил выдачу подобного документа с 1 января 2017 года. Но на более старые объекты документ оформлялся
- выписку из ЕГРН
- технический план
- . Подтверждает отсутствие задолженности
- результаты экспертизы по оценке стоимости жилья
- документы о праве собственности
- предварительное соглашение о продаже. Документ заверяется у нотариуса
- гарантии совершения сделки, предоставленные нынешним хозяином помещения.
Сотрудники органов опеки могут дополнительно включать в перечень иные бумаги.
Отдельно стоит упомянуть об обязательстве на основе , которое оформляют родители. Документ подтверждает намерение соблюсти права несовершеннолетних о предоставлении во владение части приобретаемого жилья. Бумага заверяется в нотариальной конторе. Обязательство нужно выполнить не позднее 6 месяцев со дня подписания документа.
Процедура получения
Подать сформированные пакет документов могут только законные представители. Отправка бумаг по почте или передача через доверенное лицо не допускается.
Собранную документацию требуется отнести в органы опеки. На рассмотрение ходатайства у сотрудников ведомства 1 месяц. Однако если права детей соблюдены, получить разрешение можно и раньше.
При получении отказа заявитель вправе оспорить решение в суде. Если суд сочтет, что интересы детей соблюдаются в полной мере, то примет положительное решение по вопросу и можно начинать оформление купли-продажи недвижимости.
Процедура продажи: пошаговая инструкция
Чтобы интересы детей и родителей были соблюдены, важно оформить продажу квартиры грамотно. Сначала требуется подыскать подходящего покупателя, найти новою квартиру, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки. А после получения согласия от указанного ведомства приступать непосредственно к оформлению договора.
Возможные виды сделок
Самый распространенный вариант, при котором становится возможной продажа купленной на материнский капитал недвижимости — продажа находящегося в собственности жилья и покупка нового дома и квартиры. Главное, чтобы условия проживания не ухудшались, а доли детей сохранялись. Однако существуют и исключительные ситуации, когда опека разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными. Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.
Еще один приемлемый вариант — обмен. Разрешается поменять квартиру на аналогичную или приобрести большую с доплатой. Сделка не ущемляет права детей и опека допускает регистрацию подобных соглашений.
А можно ли продать квартиру и построить дом на полученные средства? На подобные действия согласия от государственных ведомств получить сложно, так как доли недвижимости несовершеннолетние получают не сразу. Но если есть вариант оформить ребенку часть имущества в квартире родственников, добиться положительного решения можно.
Оформление купли-продажи
Регистрируется сделка в Росреестре на основании определенной документации:
- паспортов членов семьи, достигших 14 лет
- свидетельств о рождении малолетних
- выписки из ЕГРН, или более раннего варианта документа — свидетельства о праве собственности бывшего владельца
- разрешения, выданного опекой
- соглашения между сторонами
Новым владельцам выдается выписка из ЕГРН. Бумагу, а также необходимо отнести в органы опеки, чтобы сотрудники убедились в выполнении родителями обязательств.
Использование ипотечных средств при покупке старой и новой квартиры
Если для приобретения жилья родители использовали материнский капитал и ипотеку, ситуация осложняется. До погашения задолженности перед банком квартира находится под залогом банка. А значит для продажи недвижимости потребуется согласие не только опеки, но и финансовой организации.
Существует два варианта решения проблемы. Первый заключается в получении разрешения от банка с переходом обязательств по погашению ипотеки на нового владельца. Соответственно, сумма, которую получает продавец, уменьшается на размер оставшегося долга. Но с органами опеки в подобном случае возникают проблемы, особенно если денег на покупку новой квартиры у семьи не хватает. Получить разрешение на сделку сложно.
Второй вариант — действовать в обход банка. Покупатель и продавец заключает соглашение, и последний под расписку выдает нынешнему хозяину квартиры сумму, покрывающую ипотечную задолженность. А остаток перечисляет продавцу после .
Другая ситуация: денег, вырученных от продажи не хватает, и владельцы хотят оформить ипотеку для покупки более дорогой недвижимости. Органы опеки настороженно относятся к сделкам, где предполагается привлечение заемных средств. Ведь обстоятельства способны меняться, и банк может отказать в выдаче кредита. Соответственно, приобрести заявленное жилье не получится. Если квартира уже продана, то права детей нарушаются.
Чтобы избежать трудностей, заявку об оформлении ипотеки следует подавать заранее. И только после полноценного одобрения идти в органы опеки за разрешением, имея на руках гарантию получения кредита.
Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе
Так как муж и жена входят в число долевых собственников, при разводе по каждый получает оформленную на гражданина часть недвижимости. Ведь квартира заранее поделена при покупке.
Сложности возникают, если владелец желает продать принадлежащую долю. Возможно два варианта решения проблемы:
- Отдать стоимость принадлежащих потенциальному продавцу и забрать его долю.
- Продать квартиру.
В последнем случае о приобретении новой квартиры речи не идет, ведь детям и их опекуну достается не вся сумма, вырученная от реализации. Но можно выделить доли несовершеннолетним в доме родственников. На подобную сделку органы опеки могут согласиться.
Можно ли продать без выделения долей
Законом допускается продажа квартиры, купленной на материнский капитал без выделения частей новой недвижимости детям. Однако потратить родители смогут в подобном случае только часть денег — средства, вырученные за продажу находящихся в их собственности долей. Остальную сумму нужно положить на счет в банке, открытый на имя детей.
Если дети — совершеннолетние
Когда всем собственникам исполняется 18 лет, получать согласие от ООП не требуется. Каждый владелец должен дать согласие на сделку купли-продажи, и оформляется в качестве нового собственника. Однако опека выполнение условий договора не контролирует.
Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал
В разрешении спорных вопросов и возникающих проблем помогут наши специалисты. Заполните форму ниже (17 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Материнский капитал – специально разработанная программа для помощи семьям с двумя и более детьми. Большая часть родителей, получивших материнский сертификат решают потратить его на совершенствование условий жилья, то есть на приобретение квартиры. Но можно ли отчуждать такую жилплощадь в случае потребности?
Можно ли
Необходимость продажи жилья, закупленного на материнский капитал может появиться в случае переезда на ПМЖ в другой город, возникновении желания приобрести более большую квартиру и т.д.
Теоретически продать такую квартиру можно, но вот на практике не многие семьи прибегают к такой мере.
Легче всего продать квартиру, приобретенную с участием сертификата в случае, когда каждый из членов семьи достиг 18-летия. При таком варианте потребуется только письменное согласие каждого из собственников жилья.
В случае, если детям не исполнилось 18 лет, продать квартиру будет в разы сложнее. Для совершения подобной сделки потребуется согласие органов опеки и попечительства. При этом продажа квартиры будет проходить с некоторыми ограничениями.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Законодательством не установлены сроки, в течение которых можно отчуждать недвижимое имущество, однако некоторые ограничения все же есть:
- разрешение на перепродажу квартиры или другой жилплощади от органов опеки действует не более 3 месяцев со дня получения;
- документы о купле-продаже должны быть предъявлены в попечительский совет не позднее, чем через месяц после подписания документов;
- при владении квартирой менее 3 лет придется оплатить квартирный налог, чего можно избежать, проводя сделку в одном отделении налогового органа.
Необходимые документы
После получения согласия на продажу от членов семьи и при необходимости разрешения от органов опеки необходимо подготовить определенный пакет документов:
- согласие органов опеки на перепродажу квартиры;
- паспорта РФ покупателя и продавца;
- доказательство права владения на продаваемую квартиру (выписка из Реестра).
- технический паспорт БТИ и кадастровый паспорт;
- выписка об оплате коммунальных услуг;
- выписка об имеющейся задолженности по коммунальным платежам или свидетельство об отсутствии таковой.
Как продать квартиру купленную на материнский капитал
Существует несколько способов продажи недвижимости, купленной при содействии материнского капитала:
- Продажа при одновременной покупке новой квартиры.
- Обмен недвижимым имуществом.
- Совершить сделку купли-продажи на строящийся в данный момент дом.
- Продать жилье без покупки недвижимости с переводом полученных средств на счета детей.
Других вариантов для продажи, например, продажа с выводом средств на повседневные нужды, не предусмотрена. Сделки, игнорирующие такое правило, будут признаны недействительными.
В случае, если последующая после продажи приобретение жилой площади не планируется, то детские доли могут быть выделены и в других домах. Например, в доме бабушки и дедушки, перешедшем в собственность одному из родителей. При этом возможно и то, что такие доли в итоге будут меньше первоначальных долей.
В ипотеке
Иногда возникает необходимость продать квартиру, приобретенную в кредит через ипотеку. При этом полная выплата еще не была произведена. В таком случае для совершения сделки понадобиться получить согласие банка, выдавшего кредит на жилье.
Без получения одобрения кредитной организацией сделка может быть признана незаконной.
В случае наличия в семье несовершеннолетних детей понадобится приобрести согласие попечительского совета, находящегося по месту проживания семьи. Это необходимо для подтверждения факта наличия законной доли несовершеннолетнего ребенка в данной квартире.
После получения всех разрешения можно приступать к поиску покупателя, который согласиться приобрести недвижимость с обременениями. При этом нужно учитывать, что стоимость такой квартиры по статистике ниже рыночной стоимости почти на 10%.
При наличии покупателя схема продажи может быть такой:
- покупатель зачисляет средства в банк и полностью погашает ипотечный кредит продавца;
- покупатель подписывает договор с банком, по которому оставшаяся часть платежей переходит к нему, а с продавца снимаются любые задолженности по ипотеке;
- продавец самостоятельно погашает ипотечный кредит, в следствие чего квартира снимается с обременений и может быть продана.
В любом случае продажа квартиры в ипотеке является возможной.
При разводе
В случае развода материнский капитал не может быть разделен. При расторжении брака все средства остаются в распоряжении у владельца сертификата. В основном, у матери ребенка.
При приобретении жилой площади и оплате ее части материнским сертификатом квартира будет поделена на некие доли. Обычно эти доли равны у мужа, жены и минимум двоих детей.
При разводе супруг может претендовать только на свою долю в квартире и имеет право ее продать. Обычно продажа производится второму супругу после выплаты компенсации.
В случае возникновения желания продать долю третьему лицу понадобиться разрешение попечительского совета. По статистике органы опеки действуют в интересах детей. Поэтому совершить подобную сделку будет крайне проблематично.
Однако при продаже квартиры полностью и последующем разделе имущества разрешение может быть получено. Конечно, при условии покупки новой жилплощади, в которой будут проживать дети с одним из супругов.
Без выделения долей детям
Продать квартиру, приобретенную на материнский сертификат, без последующего выделения детской доли в приобретенном жилье невозможно. Такие действия будут признаны нарушением прав детей, не достигших совершеннолетия.
Попытки совершения подобной сделки повлекут за собой проверки со стороны прокуратуры и попечительских органов.
Поэтому единственный законный вариант проведения сделки – продать квартиру и выделить детские доли в новом приобретенном жилье.
Какие трудности могут возникнуть
Квартиры, полученные с участием материнского сертификата тем или иным образом, могут скрывать риски для будущих владельцев. Это связано с детскими долями при оформлении сделки. Любое нарушение процедуры может повлечь аннулирование договора и признание сделки недействительной.
Особую опасность представляют собственники, заранее не выделившие детские доли в продаваемой и покупаемой квартире. При обнаружении такого факта сделка также будет аннулирована.
Поэтому при приобретении недвижимости у семьи с двумя или более детьми, следует уточнить:
- была ли оплачена часть стоимости жилплощади с участием материнского капитала;
- узнать, не совершается ли сделка в обход действующему закону;
- в случае проведения сделки без использования материнского капитала рисков для покупателя будет меньше.
Очевидно, что в сложной ситуации при продаже жилья, часть которого приобретена на мат капитал, оказываются в большей степени покупатели. Для них существует риск аннулирования сделки даже при прошествии нескольких лет. Однако риски есть и у продавца. Особенно, если дело дойдет до прокуратуры и органом защиты детей.
Таким образом, продажа квартиры или дома, приобретенного с привлечением средств из материнского сертификата, возможна при соблюдении определенных условий и требований.
То есть продать дом и купить другую квартиру возможно, если:
- получить дозволение в органах опеки по месту жительства;
- подготовить все необходимые документы;
- совершить сделку, следуя закону.
По сути, основная проблема таких сделок в обязательстве собственника предъявить гарантии того, что имущественные права детей не будут нарушены при перепродаже жилья.
Самое популярное направление распоряжения средствами материнского капитала — это улучшение жилищных условий, и прежде всего — покупка квартиры. Однако со временем у семьи может возникнуть необходимость в продаже купленного жилья (например, в связи с переездом в другой район, приобретением новой квартиры или дома и т.д.). Так как по закону жилье, приобретенное с использованием сертификата, должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей, последующую его продажу можно провести только при соблюдении , в частности — после получения (ООиП).
Чтобы такая сделка была законной, после ее завершения детям необходимо в другом жилом помещении или (по согласованию с органами опеки) (в размере стоимости детской доли в отчуждаемом жилье) на банковский счет, открытый на имя детей.
Фото pixabay.com
Условия продажи жилья, купленного на маткапитал
Средства материнского капитала, полученные в результате его реализации, считаются доходом налогоплательщика, который освобождается от уплаты подоходного налога согласно п. 34 ст. 217 НК РФ. А направление средств сертификата на покупку недвижимости является его расходами на приобретение имущества. Поэтому вместо использования имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Порядок продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала
После того, как будет получено разрешение ООиП на продажу квартиры, отчуждение жилья должно быть проведено по одной из двух схем:
Если покупка нового жилья не планируется, то выделить доли детям можно в жилье, собственниками которого являются родственники (например, бабушки или дедушки).
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую?
Если родители или опекуны собираются оформить в собственность детей доли в новом жилье, равнозначные долям в отчуждаемой квартире, процедуру можно провести двумя разными способами:
- Одновременные покупка и отчуждение
. В этом случае подписываются два предварительных договора купли-продажи жилплощади, и в последнем дети сразу указываются как новые собственники.
По соглашению сторон выполнение обязательств по заключению основного договора с соблюдением условий, предусмотренных предварительны договором, может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 ГК РФ). Однако делать этого не рекомендуется, так как окончательное решение зависит от органов опеки и попечительства.
- Покупка квартиры с использованием заемных средств . В этом случае допускается сначала оформить недвижимость в собственность родителей, при условии, что в ООиП будет предоставлено нотариально заверенное обязательство выделить доли детям после погашения кредита. Затем в отдел опеки предоставляются все необходимые документы и заявление на получение разрешения на продажу жилья.
В некоторых случаях детям могут быть выделены доли меньшего размера . Это возможно, если:
- Стоимость за квадратный метр в новом жилье выше , чем в старом. Для этого нужно получить от оценщика справку о стоимости 1 м 2 в продаваемом и приобретаемом жилье. Тогда ребенку можно будет выделить долю, эквивалентную старой по стоимости (а не по площади).
- Площадь нового жилья больше , чем старого, и выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров (например, если до продажи в квартире площадью 40 м 2 ребенку была выделена четвертая часть — 10 м 2 , то в новой квартире площадью 60 м 2 эти же 10 м 2 в долевом выражении будут составлять только одну шестую часть, то есть доля уменьшается).
Как продать жилье, купленное на маткапитал, без выделения долей?
Обязательное условие при покупке жилья на средства материнского капитала — выделение долей каждому члену семьи (супруги и дети). В некоторых случаях, когда на момент перечисления средств маткапитала невозможно оформить доли в собственность детей, оформляется нотариальное обязательство , которое должно быть исполнено в установленный законом срок (не позднее 6 месяцев после перечисления денег из ПФР или после устранения обстоятельств, которые не позволяют выделить детские доли на момент осуществления сделки).
Однако технически продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, может быть проведена в любой момент — даже до истечения этих 6 месяцев, когда доли детям еще не выделены . В таком случае сделка может быть признана недействительной, при этом родителей могут привлечь к ответственности за обналичивание материнского капитала (мошенничество со средствами государственного бюджета).
Чтобы этого избежать, при продаже квартиры нужно выполнить все формальные процедуры:
- выделить доли всем членам семьи (детям и супругу при наличии) в купленном жилье;
- получить разрешение органов опеки на его продажу;
- продать жилье в установленные сроки действия разрешения;
- выполнить условия органов опеки после продажи квартиры:
- выделить доли в новом жилье (вновь приобретаемом или уже существующем);
- положить деньги на счет, открытый на имя детей .
Фактически при условии размещения полученных с продажи квартиры денежных средств (в размере стоимости отчуждаемой детской доли) на счетах несовершеннолетних детей с разрешения органов опеки продать приобретенное жилье можно без необходимости повторного выделения долей , однако возможность использования денег на банковском счете детей также будет ограничиваться ООиП.
На имя ребенка можно открыть как обычный банковский счет, так и вклад (куда будут начисляться проценты). Распорядиться полученными с продажи жилья средствами можно двумя способами:
- деньги с такого счета или вклада могут быть потрачены родителями в интересах детей (для этого также необходимо согласие органов опеки и самого ребенка, которому уже исполнилось 14 лет);
- либо это сделают сами дети по достижении совершеннолетия (после 18 лет).
Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?
Чтобы продать квартиру, купленную на маткапитал, ипотека на которую еще не погашена, необходимо дополнительно получить согласие банка на проведение такой сделки.
Важно понимать, что на момент продажи жилья, которое находится в залоге у кредитной организации, доли несовершеннолетним все равно должны быть выделены (в другом жилье). Если это требование не выполнено, возможность оспаривания сделки значительно увеличится. Позаботиться об этом нужно до того, как будет подписан предварительный договор.
После выделения долей и получения разрешения в ООиП продажу можно будет провести по одной из схем:
- Часть суммы, предоставленной покупателем, будет направлена на погашение кредитных обязательств продавца .
- По согласованию с банком права и обязательства по ипотечному договору продавца будут переведены на покупателя .
- Продавец выплачивает оставшуюся часть кредита , с жилья снимаются все обременения, и оно переходит в собственность покупателя.
