По мнению экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», в 2018 году рост стоимости продолжится в сегменте новостроек. В прошлом году темпы роста цен превышали уровень инфляции.
По данным Росстата, по итогам третьего квартала 2017 года квартиры в новостройках подорожали на 5,8% к аналогичному периоду 2016 года - с 53,4 тыс. руб. до 56,5 тыс. руб. за квадратный метр.
Продолжение роста цен связано, в первую очередь не с активизацией спроса, а с ростом строительной готовности тех проектов, который были заявлены ранее,
полагает руководитель управления по стратегии и маркетинга «Инград» ,
Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов солидарен с коллегой. По его прогнозам, квартиры в проектах с хорошей транспортной доступностью и качеством строительства в 2018 году могут подорожать.
При этом скачка цен ожидать не стоит. Анна Соколова считает, что предпосылок для резкого роста цен на первичную недвижимость в ближайший год нет, и расценки будут расти в пределах инфляции. Рустам Арсланов предполагает, что рост может составить 2-3%.
По итогам 2017 года, по предварительным данным Росстата, инфляция составила 2,5%. По оценке Банка России, это произошло за счет разовых факторов, которые перестанут действовать в 2018 году. Кроме того, ожидается рост зарплат и доходов, что также будет подстегивать рост цен. Министр финансов ранее заявлял, что рост реальных зарплат прогнозируется в 4,1%, рост реальных располагаемых доходов населения — 2,3%. ЦБ полагает, что инфляция вернется в текущем году к целевому показателю в 4%.
Анна Соколова добавляет, что важное влияние на принятие решения о покупке квартиры, оказывает уверенность людей в том, что их доходы не упадут в перспективе 10-15 лет. Необходимо также оценивать потенциал спроса на первичном рынке, исходя из индексов на рынке труда, показателей безработицы в стране, а также перспективы увеличения налоговой нагрузки для владельцев недвижимости.
В Москве рост цен будет сдерживать большой объем предложения жилья. По словам Рустама Арсланова, рынок уже затоварен, и эта тенденция сохранится.
По его прогнозам, годовой объем предложения в «старой» Москве увеличится на 15% с 3,7 млн кв. м (на конец 2017 года) до 4,25 млн кв. м. При этом спрос, то есть общая площадь приобретенного за год жилья возрастет, соответственно, с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м.
«Иными словами, несмотря на усиление покупательской активности, профицит не будет сокращаться в обозримой перспективе из-за опережающих темпов вывод новых проектов», — объясняет эксперт.
Сегодня застройщики в столице борются за покупателя, выставляя дисконты, которые могут достигать 20%, говорит директор по связям с общественностью компании «МИЦ» . При этом различного рода скидки, скорее вынужденная мера для строительных компаний. В условиях падающего спроса это позволяет привлечь покупателей.
«Застройщики будут конкурировать не стоимостью квадратного метра, а качеством, стараясь придумывать что-то новое, комфортное, востребованное. Продолжит развитие тренд на продажу квартир с отделкой», — высказал свое мнение в интервью «Газете.Ru» гендиректор компании «Главстрой» . По его словам, спрос и цены останутся плюс-минус на сегодняшнем уровне.
На вторичном рынке ситуация иная, чем в сегменте новостроек, и здесь эксперты прогнозируют дальнейшее падение цен.
По данным Росстата за третий квартал 2017 года, стоимость квадратного метра в готовом доме за год снизилась на 3,7%, цена упала с 54,2 до 52,2 тысячи рублей за квадрат. Объемы спроса на вторичное жилье существенно ниже, чем предложение, поэтому цены не растут. Стоимость квадратного метра продолжит плавно снижаться, прогнозирует , управляющий партнер «Метриум Групп».
«Полагаю, что в 2018 году в целом по России покупатели продолжат концентрировать внимание на вторичном жилье, хотя спрос на новостройки может немного вырасти из-за начала программы субсидирования ставок для многодетных семей. Что касается столицы, то темпы прироста числа сделок на рынке строящегося жилья пока существенно обгоняют тот же показатель вторичного рынка. Разрыв в числе сделок в новостройках и в готовом жилье продолжит сокращаться», — говорит Литинецкая.
В целом же, резюмирует эксперт, в России единого рынка недвижимости как такового не существует. Это в том числе объясняет тем, что регионы сильно различаются по уровню развития.
Фактически рынок недвижимости России делится на рынки жилья отдельных субъектов Федерации, тенденции развития которых часто не совпадают. «Поэтому любые усредненные данные по ценам - это «средняя температура по больнице», — считает она.
Главным ограничителем спроса на жилье, как и раньше, остается падение реальных располагаемых доходов населения. За 11 месяцев 2017 года они сократились на 1,4%. Минувший год стал четвертым годом подряд, когда падали доходы.
Сегодня россиянин, желающий приобрести квартиру в новостройке, должен потратить весь свой доход за 2,7 года, говорится в ежемесячном мониторинге социально-экономического положения и самочувствия населения: 2015 года — ноябрь 2017 года», подготовленном . При этом на покупку вторичного жилья придется откладывать 2,5 года.
С другой стороны, поддержку рынку оказывает снижение ипотечных ставок. К концу 2017 года они упали ниже 10% годовых. По данным Центробанка, объем предоставленных ипотечных кредитов на 1 ноября 2017 превысил 1,5 трлн рублей, что больше прошлогоднего результата в 1,1 трлн рублей за аналогичный период.
Ранее президент России предполагал, что по итогам года может быть выдано ипотеки на 2 трлн рублей. Это на 10% больше, чем за рекордный докризисный 2014 год.
В этом году жилье может стать более доступным если не по цене, то по условиям покупки, а именно условиям ипотеки, для семей, в которых с 1 января 2018 года появится первый или второй ребенок. Для таких категорий запущена льготная ипотека под 6%. По словам главы Минстроя Михаила Меня, программа субсидирования даст возможность поддержать строительство жилья.
«Важно поддерживать новое строительство. Для нас важна помимо поддержки людей и поддержка отрасли, поскольку снижение ввода жилья может потенциально привести к росту цен», — сказал Мень.
В 2017 году министр высказывал опасения, что из-за роста объема выдачи ипотеки и снижения ввода, цены на жилье могут вырасти. По оценке Минстроя, в 2017 году будет введено 76-78 млн квадратных метров против 80 млн «квадратов» в 2016 году. Дальнейшее сокращение ввода жилья будет поддерживать цены.
Стоит также отметить, что строительную отрасль в следующем году ждут весьма существенные регуляторные нововведения.
С 1 июля уже 2018 года вступит в силу запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство. Кроме того, генподрядчика, техзаказчика и застройщика обяжут иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.
Также работает над механизмом перехода от схемы привлечения средств граждан по договорам долевого участия (ДДУ) к проектному финансированию. Процесс может занять три года, но задача поставлена самим президентом России Владимиром Путиным. Премьер-министр уже утвердил план перехода от долевого строительства к банковскому сопровождению.
Напомним, что именно по ДДУ схеме в России совершается 80% всех сделок на рынке новостроек. По данным Росреестра, в январе - октябре 2017 года зарегистрировано 550,6 тыс. договоров долевого участия. Годом ранее за аналогичный период этот показатель составлял около 556 тыс. договоров. Наибольшее число ДДУ зарегистрировано в Московской области (около 77 тыс.), Москве (55,7 тыс.), Санкт-Петербурге (49,5 тыс.), Краснодарском крае (39,4 тыс.).
Пока остается открытым вопрос, как много стройкомпаний будет соответствовать новым требованиям, под какой процент будут кредитовать уполномоченные банки застройщиков, и как это все отразится на стоимости строительства.
Ответ придется искать правительству совместно с . Как ранее заметил президент, переход от долевого строительства должен быть цивилизованным, «без ударов для участников рынка и для, разумеется, граждан».
Как пророчат федеральные СМИ, рынок недвижимости в 2018 году ждут перемены. Столичные эксперты уверяют: цены на новые квартиры поползут вверх, в то время как «вторичка» напротив - будет терять в цене. Тем не менее хабаровские специалисты в области недвижимости называют такое развитие дел не совсем логичным.
Рынок недвижимости в 2018 году, мнение эксперта: прогнозы, последние новости, тенденции
О том, что будет с рынком недвижимости в 2018 году, как ставки на ипотеку повлияют на цены, и когда лучше продавать жилье, корреспонденту сайт рассказал эксперт - генеральный директор региональной риелторской компании «Легион» Дмитрий Серов.
Дмитрий Серов, генеральный директор региональной риелторской компании
2017 год продолжил тенденцию трех предыдущих лет - цены на недвижимость в Хабаровске падали, но не особо критично: разница с 2016-ым всего пять процентов. А вот в сравнении с тем же 2014 квартиры потеряли в стоимости порядка 20 процентов. Поэтому наступивший 2018 год ознаменовал новый этап развития рынка: цены на квартиры начинают ползти вверх, хоть и незначительно.
И это логичная реакция на то, что ставки по ипотеке, по прогнозам экспертов, в этом году упадут, уверен Дмитрий Серов. Однако дорожать будет не только «первичка».
Для меня заявление о том, что цены поднимутся только на новые квартиры, абсолютно нелогичное, - отметил он. - Потому что если будет большой разрыв между первичным и вторичным рынками, однозначно, к новостройкам упадет интерес, а люди будут покупать старое жилье, что совсем невыгодно ни для министерства строительства Хабаровского края, ни для застройщиков.
Застройщики
Кстати, о новом жилье. В прошлом году квадратный метр в новых домах колебался от 58 до 96 тысяч рублей. И это против 36-75 тысяч рублей за квадратный метр «вторичек».
Особый упор, если верить докладу городской администрации, застройщики делали на малогабаритные квартиры-студии, или смарт-жилье, которым в последнее время все чаще интересуются хабаровчане. Это западная тенденция, актуальная для молодых семей, родителей, которые покупают квартиру детям, молодоженов и студентов.
Смарт - это небольшое жилье, где максимально рационально использована площадь помещения. В таких квартирах намеренно уменьшают кладовые, кухни и коридоры для того, чтобы увеличить объем «полезных» квадратов, - объясняет Дмитрий Серов. - Но такого жилья в городе единицы - один-два ЖК.
Однако те смарт-квартиры, что были построены, разошлись достаточно быстро, чего не скажешь об обычном жилье типичной планировки. Так, согласно статистике Минстроя, в Хабаровске на лето 2017-го из построенных домов более 2000 квартир стояли пустые, не нашедшие своего покупателя. Упал и спрос на долевое строительство.
На самом деле, с уходом «Дальспецстроя» доля покупателей, готовая инвестировать в строящееся жилье, значительно уменьшилась, - отмечает Дмитрий Серов.
Отчасти, это связано с тем, что «Дальспецстрой» был государственной компанией. Частным застройщикам люди доверяют меньше. Здесь возможны свои риски, и они оправданы. Доказательство тому прокатилось по Хабаровску волной пикетов обманутых дольщиков.
В конце прошлого года в крае восемь домов были признаны «проблемными» - из-за нехватки финансирования люди, вложившие свои деньги в строительство, .
Как мы писали ранее, в ближайшее время планируется создание фонда защиты дольщиков, куда будут перечислять средства в размере 1 процента от стоимости жилья. В случае банкротства застройщика средства из фонда пойдут на завершение строительства.
К слову, сейчас в Хабаровске и пригороде строится более 50 домов и ЖК.
Ипотека
Пару лет назад, утверждает Дмитрий Серов, ставки по ипотеке резко взлетели вверх, а весь прошлый год усиленно падали. Поэтому в 2017-ом спрос на квартиры в кредит значительно увеличился, а молодых семей среди покупателей недвижимости стало больше. Наибольшим спросом пользовались «однушки» и «двушки» для дальнейшей сдачи в аренду в будущем.
Это выгодно. Многие покупают в ипотеку квартиру, заселяют туда арендаторов, которые по факту выплачивают кредит за собственников, - говорит Дмитрий. - И через те же самые 10-15 лет человек получает в собственность квартиру практически за 400-600 тысяч рублей, которые он заплатил банку в качестве первоначального взноса за ипотеку.
Кстати, что касается аренды жилья, то, по словам Дмитрия, складывается такое ощущение, что она вообще не зависит от ситуации на рынке недвижимости и вот уже пять лет не падает и не растет.
В 2018-ом, по заявлениям «сверху», ипотека станет еще доступнее: ставки поползут вниз, а краевое правительство и вовсе сообщило, что некоторые слои населения смогут оформить жилищный кредит под 3,5 процента годовых! Звучит, как нечто фантастическое, но раз об этом говорят в правительстве, то остается надеяться и ждать.
Это определенные социальные программы, настолько низкая ставка, конечно, будет доступна не всем. В первую очередь, это касается студентов и молодых семей, - отметил Дмитрий Серов. - Если все будет так, как обещает краевое правительство, то спрос на квартиры однозначно вырастет, люди еще больше будут обращаться в банки.
Время продавать или покупать?
Многие горожане задаются вопросом, стоит ли ждать, пока ситуация изменится, чтобы продать свою квартиру подороже?
Я всегда говорю, что решение нужно принимать в зависимости от цели человека. Если в ближайшие год-два вы собираетесь переехать в другой город или инвестировать деньги от продажи квартиры в бизнес, то, возможно, стоит подождать и продать квартиру позже, потому что рост цен все-таки прогнозируется, - советует Дмитрий.
Но если ваша цель - улучшение жилищных условий или разъезд, то нет никакого смысла ждать. Потому что если цены растут, они растут на всю недвижимость.
Продавая свою трехкомнатную квартиру за большие деньги, вы купите «двушку» тоже за большие деньги. И наоборот. Разница не увеличивается и остается той же самой. Поэтому нет никакого смысла ждать, пока ситуация изменится. Если люди хотят улучшить свои жилищные условия, то продавать нужно всегда сегодня, — подытожил эксперт.
Отметим, на конец декабря 2017 года стоимость среднего квадратного метра жилья в Хабаровске составила чуть больше 70 тысяч рублей.
Каждое семейство мечтает о собственном благоустроенном жилье, в котором будет удобная планировка и развитая инфраструктура, поэтому цены на квартиры по традиции остаются главным интересом большинства людей. Определяющий фактор спроса - это стоимость жилья. Таким образом, потенциальные покупатели интересуются динамикой цен в будущем. Аналитические и экспертные данные по ценовой категории на рынке жилья в будущем году говорят о том, что могут быть различные данные по поводу развития показаний, среди них выделяются два: положительный и отрицательный. Но тренды 2018 года будут заданы прежними данными, представленными в Росстате.
Особенности отечественного рынка
На протяжении длительного времени было отмечено снижение цен на жилье. Подобная ситуация была в 78 областях России. Как свидетельствуют данные Росстата, стоимостный показатель среди новостроек понемногу уменьшался в среднем на 2-3% с 2014 по прошлый год. Согласно официальной статистике, учитывается лишь ценовой процент предложения, а действительные показатели со скидками снизились на 10-11%. Хоть снижение цен было устойчивым по показателям Росстата, средняя цена за квадратный метр возрастала по всем типам недвижимости. За последние пять лет стоимость квартир выросла на первичном рынке, что гласит о сохранении такого тренда и в следующем году. Особенно резко это будет замечено в элитном направлении, который, несмотря на кризис, не останавливался в росте. На рынке вторичного жилья была замечена другая картина.
Здесь было подешевление квартир и самая значительная отрицательная динамика была установлена именно в элитных квартирах.
Отрицательный прогноз
Данные тенденции продолжат развиваться и в будущем. Как считают эксперты, небольшая регулировка будет замечена не ранее 2020 года, что поможет определить медленный рост стоимости на квартиры по территории страны и в 2018 году. Специалисты РЭУ имени Г.В. Плеханова также поддерживают данную позицию.
Сохранение негативного сценария имеет большой процент, по причине того, что заработная плата граждан особо не изменятся, таким образом, низкая потребность на жилье неминуема, в результате чего упадет и показатель темпов строительства. Ценовая политика за квадратный метр останется для большинства россиян огромной и даже некоторое подешевление квартир не сможет изменить ситуацию из-за уменьшения реальных доходов жителей, что согласно подсчетам Росстата в августе прошлого года дошло до максимального процента.
Положительный сценарий
Данное мнение не поддержал представитель Сбербанка Герман Греф, он же говорит, что восстановится положительная статистика к концу этого года, а в течение следующих 12 месяцев случится полная регулировка. Оптимизмом заражает и глава Минстроя Михаил Мень, он говорит, что возрастание потребности на жилье в течение нескольких последних лет и даже кризисная ситуация не сможет помешать данной тенденции.
Сравнительно дешевая ипотека поможет дать толчок развитию рынка в 2018 году.
Прогноз стоимости жилья в Москве и регионах
Столица согласно традиции является одним из ведущих регионов по обновлению фонда недвижимого имущества, которое не уменьшает стоимость даже во времена кризиса. На первичном рынке имела место смена первенства от точечного строительства к созданию комплексов с замечательной инфраструктурой.
Покупателю предоставляют бренд, жизненный стиль, за который требуется некоторая плата. За счет такого подхода и создается фон для увеличения цен. Известно, что стоимость квартир в Москве в 2018 году будет увеличиваться в меньшей мере, в сравнении с инфляцией. В некотором роде это взаимосвязано с указом президента, он предлагает принятие некоторых мер относительно обеспечения граждан комфортной и доступной квартирой. Специалисты говорят об уменьшении реальной стоимости жилья за счет роста доли возводимой недвижимости эконом-класса. Кроме этого отразится на невысоком удорожании в Подмосковье и политика Сбербанка, ведь он до конца февраля будет оформлять ипотечный кредит под 11,5-13 процентов годовых.
Новый год уже маячит на горизонте, а вместе с ним и перемены! Тех, кто планирует в следующем году обзавестись жильем или сменить нынешнюю квартиру на более просторный вариант, интересует, подорожают ли квартиры в 2018 году и когда выгодно будет покупать квартиру.
Эксперты компании спрогнозировали, что будет с рынком недвижимости в 2018 году. Свои комментарии дают руководитель вторичной и загородной недвижимости Анна Симашова, руководитель строящейся недвижимости Светлана Дьякова и маркетолог M16 Group Никита Евтушенко.
Законы о недвижимости в 2018 году
Никита Евтушенко : Безусловно, главной темой следующего года на первичном рынке будет постепенный отказ от «долевки». Последние новости в сфере недвижимости были посвящены указанию Путина об отмене долевого строительства и ухода в сторону продаж готового жилья.
Вместо средств дольщиков строительство будет «спонсироваться» банками. Точнее, застройщики будут получать кредиты на реализацию своих проектов. По крайней мере, сейчас рассматривается именно такая возможность. Фактически, вопрос остается в том, возьмутся ли банки за это.
Если ответ будет положительный, то рынок начнет реформироваться. Список застройщиков сократится: компании, которые обладают собственными средствами, в итоге «выдавят» с рынка застройщиков, вынужденных постоянно получать кредитные средства.
Но пока это только начало процесса, долевое строительство с 1 января не исчезнет. Более реальные сроки - 2-4 года, не меньше. Зато в следующем году заметно ужесточаются (для застройщиков) условия 214-ФЗ. К примеру, запрещается вести строительство нескольких объектов одновременно.
Маркетолог M16 Group Никита Евтушенко
Светлана Дьякова: Да, ожидать изменений в области долевого строительства в ближайшие пару лет точно не стоит. Отказ от привычного уже формата продаж существенно изменит рынок, ни граждане, ни государство пока не готовы к таким резким переменам. Пока непонятно, насколько именно вырастет цена и как это отразится на покупательских способностях.
Кроме того, ситуация на рынке не столь критична, чтобы моментально отказываться от «долевки». Есть ненадежные и даже откровенно бессовестные застройщики, но много и хороших, солидных компаний, уже зарекомендовавших себя.
Тем не менее, президент дал четкие указания по этому вопросу. В перспективе мы все же уйдем от долевого строительства.
Цены на недвижимость в 2018 году
Светлана Дьякова: В следующем году нас ждет подорожание, причем динамичное. Цены будут расти во всех сегментах и на всех рынках Это и просто ежегодный рост, обусловленный экономическими процессами, и результаты реформирования рынка.
Если говорить о новостройках, то в цены на квартиры теперь закладываются дополнительные расходы, которые застройщики несут в связи с внедрением компенсационного фонда. Напомню, в этот фонд девелоперы должны отчислять процент от каждого ДДУ. Разумеется, это «спонсируется» самими покупателями квартир.
Если переход на банковское финансирование начнется уже со следующего года, то это тоже отразится на ценообразовании. Мой совет такой: самое выгодное время для покупки квартиры с финансовой точки зрения - сейчас. Дальше будет только дороже.
Руководитель вторичной и загородной недвижимости Анна Симашова M16 Group
Никита Евтушенко: Нужно отметить, что рост цен, скорее всего, будет более динамичным и резким, чем то, что мы наблюдали до этого. Если вам интересно, когда лучше покупать квартиру в 2018 году, то тут соглашусь с коллегой: чем раньше, тем лучше. С каждым месяцем цены квартиры будут расти.
Ипотечные тенденции на рынке недвижимости
Анна Симашова: В 2018 году активизация ипотечного рынка продолжится. Независимые эксперты банковской сферы уверены, что нас ждет дальнейшее снижение ключевой ставки. Но и без этого сами банки стремятся оставаться конкурентными на рынке, поэтому предлагают новые ипотечные продукты своим клиентам.
Условия взятия кредитов для покупки квартиры становятся проще, сами кредиты дешевеют. В то же время покупательские способности резко не выросли, то есть за счет собственных средств и сейчас немногие могут позволить себе купить жилье.
Никита Евтушенко: Если уже в следующем году мы будем наблюдать первые случаи финансирования строительства банками, то в 2018 могут измениться и правила аккредитации объектов: банки будут лучше видеть риски и слабые места проектов, которые спонсируют, за счет чего застройщикам будет проще аккредитовать свои комплексы.
В то же время можно предполагать, что сами банки будут повышать привлекательность комплексов, на строительство которых выдают кредиты, за счет уникальных ипотечных продуктов.
Светлана Дьякова: Безусловно, ипотечная сфера будет расти. Как сказала моя коллега, ставки снижаются, вероятно, эта тенденция сохранится и в следующем году. Ипотека и так является самым популярным способом покупки квартиры, а если ставка опустится еще ниже, то это привлечет еще больше покупателей. Для населения это отличная возможность купить комфортную квартиру в новостройке по интересной цене.
Вряд ли мы заметим какие-то кардинальные новшества со стороны банков, скорее всего, ипотечный рынок будет вести себя предсказуемо. Уже сейчас многие предлагают оформление займа всего с 2 документами или без стартового взноса. Это работает и это остается на рынке, зачем изобретать велосипед?
Что будет с недвижимостью в 2018 году?
Светлана Дьякова: В форматах недвижимости особых перемен не ожидается. Возможно, в новых проектах будет сокращаться предложение студийного жилья, но окончательно от студий застройщики не откажутся. На такие квартиры всегда есть покупатель, это самый доступный формат полноценного жилья.
Еще одна любопытная картина на рынке касается отделки. Министерство строительства настаивает на обязательной отделке, но далеко не во всех проектах это оправданно. Например, комплексы сегмента «комфорт+», «бизнес» и выше. Покупатели квартир в таких домах предпочитают заказывать индивидуальные дизайн-проекты, оформлять жилье по своему желанию и вкусу. Для них готовая отделка станет проблемой, переплачивать за ненужную опцию в этом случае никто не захочет.
Причем это касается не только полного ремонта, но и предчистовой отделки. Если будущие покупатели планируют делать перепланировку, отделка от застройщика для них - лишняя трата денег.
В то же время на масс-маркете требование об обязательной отделке с большой долей вероятности приживется. Впрочем, уже сейчас многие проекты предусматривают такую опцию, клиенты ею пользуются, отделка в сегменте доступного жилья пользуется большим спросом.
Анна Симашова: Реформируется формат продаж элитной недвижимости - здесь начнут «процветать» закрытые продажи. Во-первых, растиражированные объекты премиум-класса будут неинтересны клиентам, их этим уже просто не удивить. Во-вторых, покупатели этого сегмента сейчас стараются не «светиться».
Покупка жилья для миллионов семей является самым долгожданным, желанным и сложным приобретением. Многие идут к этой цели дольше десятка лет, экономя на всем, чем можно.
Россияне привыкли думать, что недвижимость всегда дорожает. Однако как и любой другой товар - недвижимость меняется в цене, в зависимости от ситуации на рынке. Недвижимость может долго дешеветь, что и демонстрировал нам рынок в последние годы. Особенно серьезны изменения в период кризиса.
Если вы запланировали покупку жилья на ближайшие 6-18 месяцев - Reconomica расскажет, какими (предположительно - по мнению экспертов) будут цены на недвижимость в РФ в 2019.
Что происходило с рынком недвижимости в 2018 году?
У же ясно, что рынок недвижимости сейчас продолжает плавно падать. Эксперты называют текущий рынок периодом неопределенности и стагнации, причем в первую очередь страдают новостройки.
В чем проблема с рынком новостроек
Причины, по которым под удар попали именно новые дома:
Повышение себестоимости строительства . Цены на возведение жилья растут из-за слабого курса рубля и из-за санкций. Как результат - строительным компаниям становится дороже закупать и ремонтировать технику. Также выросли цены на различные стройматериалы (поскольку для их производства тоже нужно заграничное оборудование).
С 1 июля введены новые требования к застройщикам . Теперь строительные компании не смогут распоряжаться деньгами покупателей напрямую. Деньги будут храниться в банке на спецсчету, пока дом не будет сдан. Это сделано для защиты граждан от банкротства строительных компаний. Также с 1 июля запретили привлекать средства сразу для нескольких строящихся объектов (1 компания = 1 разрешение: если начато строительство 1 микрорайона - нельзя начать строить еще один жилой комплекс по новому проекту).
Кризис платежеспособного спроса
Из-за этих 2 причин может подорожать само жилье. Но этого не произойдет, а скорее даже наоборот - цены могут пойти вниз. Причина - избыток предложения при падающем спросе.
За относительно спокойные и успешные годы во многих более-менее крупных городах строительство шло быстрыми темпами. Когда страна вошла в очередной кризис - из-за падения платежеспособности новое жилье перестали покупать в прежних объемах. Поэтому начатые раннее проекты уже продаются даже не по стартовой цене, а дешевле - скидки на них могут достигать даже 15-20%.
Что интересно: до сих пор продолжают строить жилье, разрешения на которое получалось еще до кризиса. Причина в том, что деньги дольщиков уже получены - то есть строительная компания уже взяла обязательства, и должна их выполнить.
Что касается вторичного рынка: явных изменений на нем не предвидится - скорее всего, до конца года мы будем наблюдать застой в ценах. Возможно - будет небольшое падение, если под конец года рубль снова начнет слабеть. Причина в том, что из-за слабеющей национальной валюты покупатели предпочитают подождать с покупкой. Если продавцу хочется продать объект побыстрее - то он будет вынужден уменьшать цену.
По цифрам: в общей сложности цены на российском рынке недвижимости упали примерно на 50% в долларах или на 15-25% в рублях. Отличие текущего кризиса - в его медленном темпе: он начался в 2014, и до сих пор не намечается его завершения.
Для сравнения: что происходило с рынком недвижимости в прошлые кризисные периоды
После распада СССР российская экономика пережила как минимум 2 крупных потрясения (если не считать сам распад Союза) - в 1998 и в 2008.
Как менялась ситуация на рынке недвижимости в эти годы:
Период с августа 1998 по начало 2000 . Вкратце - общее падение цен на жилье примерно на 30-35% (в долларах). Новостройки в этот период почти не строились, ипотеки - не было вообще. На вторичном рынке из-за резкого колебания курса и цен образовался застой: продавцы не хотели продавать жилье дешево, покупатели - боялись тратить деньги в сложное время и не хотели переплачивать.
Период с осени 2008 по конец 2009 . Рынок снова упал на эти же 30-35% в долларах. Ситуация на рынке развивалась примерно по такой же схеме, только теперь все это прошло спокойнее, и в меньшем масштабе. Проблемой стало банкротство ряда строительных компаний, которые внезапно оказались без финансирования. Что касается отношений покупателей и продавцов - снова возник застой, когда обе стороны боялись совершать сделки, чтобы не прогадать.
Может ли повториться ситуация 2008 года, и почему?
Факторы, которые могут повлиять на цены на жилье в 2019 году
Что может повлиять на рынок недвижимости в следующем году:
Снижение ставки кредитования . Это приведет к «удешевлению» ипотеки. На ценах на жилье это вряд ли как-то скажется, а вот спрос - должен подняться. Вряд ли намного, поскольку снижаться ставка если и будет - то на доли процентов.
Возможное расширение санкций . Очередные санкции уже не являются шоком для экономики, но могут вызвать просадку курса рубля. Также из-за санкций могут возникнуть финансовые проблемы у банков, которым станет сложнее кредитовать застройщиков.
Возможное падение цен на нефть . Как результат - рубль может ослабнуть, цены на разные товары - вырасти, а доходы граждан - уменьшатся. Из-за этого возможно падение спроса, а из-за этого - частичное уменьшение цен на жилье.
Ч то думают аналитики, эксперты и участники рынка - каковы прогнозы в целом
Поскольку никаких точных данных прогнозировать нельзя - мнения сильно разнятся. Мы рассмотрим самые распространенные варианты с целью ознакомления:
Продолжение падения до ~ 2019 года, и стабилизация к концу 2019. Некоторые верят, что пик и самые сложные времена уже позади, рынок еще немного продержится в негативе, и вскоре последует отскок и возврат к докризисным значениям. Цены 2012-2013 годов - могут быть достигнуты уже к 2020.
Уже в 2018 начнется восстановление рынка . Такой точки зрения придерживается и глава Сбербанка Герман Греф. По его мнению (и мнению аналитиков, которые придерживаются такого же мнения) в 2019 начнется рост цен на жилье. Это частично объясняют тем, что пик кризиса уже позади, а также тем, что в 2018 году стройматериалы должны намного подорожать (к примеру - бетон и кирпич должны подорожать на ~15%), и застройщики из-за этого тоже поднимут стоимость жилья. А вместе с новостройками подорожает и вторичка.
Продолжение падения до 2019-2021 годов . По мнению части аналитиков, дно цен на жилье еще не достигнуто, и стоимость может упасть еще на 5-10% в ближайшие год-два. Возобновление положительной динамики прогнозируется на 2020-2024 годы. Этому есть частичное объяснение: к 2024 РФ должна реализовать политику импортозамещения - что скажется и на экономике, и на курсе рубля, и на благосостоянии граждан.
Значительное падение до 2020 года . По мнению Минэкономразвития, в ближайшие 1-2 года возможно падение до 10% ежегодно. Затем возможна фиксация цен на 2-3 года.
Стоит ли сейчас покупать квартиру под сдачу в аренду
Покупка квартиры под сдачу в аренду всегда была скорее способом сохранить деньги, чем заработать. Это консервативная инвестиция, от которой не стоит жжать большой доходности, чего многие не понимают. Посмотрите это видео с типичными ошибками инвестора.
Покупка квартиры под аренду имеет смысл, если у вас много денег, которые нужно сохранить, и сейчас нет на горизонте более выгодных инвестиционных проектов.
На сколько процентов могут снизиться цены на квартиры в крупнейших городах РФ
Что касается конкретных цифр для конкретных городов - на 2019 год прогнозируется:
Для Москвы - рост на 2-3%.
Для Сочи - рост цен на 4-5%.
Для Питера - на 2%.
Для Казани, Новгорода, Самары, Воронежа, Хабаровска, Екатеринбурга - стагнация или незначительный рост.
Прогнозы экспертов по недвижимости на 2018-2021 годы (видео)
Что делают застройщики, чтобы привлекать покупателей?
Основные моменты:
Главный товар - жилье эконом-класса, малого метража, с 1-2 комнатами . Такое жилье стоит дешевле всего, коммунальные услуги в таких квартирах тоже дешевые. При необходимости - его легче и быстрее продава ть. Из цифр для примера: раньше средний метраж «двушки» составлял около 60-70 «квадратов». Теперь в сдаваемых новостройках встречаются «двушки» площадью около 50 «квадратов», а трехкомнатные квартиры - нечасто занимают больше 70.
Рынок элитного жилья практически стоит на месте, и вряд ли «оживет» в ближайшие год-два . Спрос на дорогие объекты очень маленький, да и доходы граждан серьезно просели.
Повышается количество домов пониженной этажности (вместо 15+ этажей в домах могут строить по 5-12). Чем ниже дом - тем быстрее завершат его строительство, и можно будет частично экономить на коммуникациях.
Вместо черновой отделки (голых бетонных стен) чаще встречаются объекты с предчистовой отделкой , или со скидками на отделку под ключ.
Неожиданный совет, если вы собираетесь покупать квартиру
Как мы видим, эксперты по рынку недвижимости и экономисты в целом не дают радужных прогнозов. Однако следует помнить, что рынок находится в своей крайней точке как раз тогда, когда большинство экспертов сходятся в каком-либо мнении. Именно в крайней точке выгодно проводить сделки.
Несмотря на все вышесказанное, Рекономика приходит к выводу, что 2019 - отличный год для инвестиций в недвижимость.
Факторы в пользу покупки квартиры
Смотрите сами:
- сейчас низки, как никогда. Да, по сравнению с европейскими ставками, это все еще грабеж, но и национальная валюта у нас не такая устойчивая.
- Рынок аренды восстановился после коллапса 2015 года. Цены на аренду растут.
- Цены на квартиры долгосрочно падали, рынок относительно стабилен, потенциал дальнейшего падения невелик. А вот когда цены начинают расти, покупатель со своей фиксированной запланированной суммой денег за рынком не поспевает, в итоге упуская хорошие варианты.
- Ипотечный платеж с минимальным взносом по хорошей ставке (9-10%) на длительный срок (20-30 лет) сопоставим с ценой аренды квартиры. Это значит, что покупать становится выгоднее, чем снимать!
