Собрание собственников правомочно. Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме

Время на чтение: 11 мин

Все, без исключения владельцы каждой, выделенной документально, части недвижимого имущества в МКД, имеют право голоса на совместных сборах. Выявление нарушений и неточностей при формировании документов, в т. ч. доверенностей, влечет признание результатов референдума недействительными.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн-консультанту во всплывающем окне справа внизу экрана или звоните по номерам указанным на сайте (круглосуточно и без выходных).

Понятие – кворум общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, это минимум проголосовавших людей, который обуславливает принятое решение правомочным .

СодержимоеПоказать

Жилищный кодекс о кворуме общего собрания

Голосовать можно, присутствуя лично или передав полномочия другому гражданину РФ, путем оформления доверенности. Помимо этого, современные технологии позволяют инициировать процедуру решения коллективных вопросов – онлайн, например, в системе « ».

Для правильного составления документа на представление интересов на совещаниях МКД, обратитесь в юридическую компанию. Доверенность формируется на основании норм, прописанных в , с изм. и доп. 2020 года.

Львиная доля решаемых вопросов обуславливает признание кворума состоявшимся, если количество участников проголосовавшего коллектива будет больше половины. Однако встречаются темы, когда требуется решение двух третьих от общего числа жильцов или единогласного принятия на заседании.

Невозможно одновременно проводить две формы встречи, т. к. ни в одном из случаев кворум для принятия решения на собрании собственников не будет достигнут, так как результаты считаются неправомочными.

Согласно законодательным записям о жилищных условиях РФ (29 декабря 04 года), встреча владельцев многоквартирного дома проводится обязательно не реже одного раза в год. Временные рамки для этого – апрель-июнь следующего календарного периода.

Остальные сборы жильцов являются внеочередными. Инициатива может исходить от любого владельца недвижимости в МКД.

Определение кворума встречи собственников жилья МКД

Кворум собрания собственников многоквартирного дома достигается не стандартным суммированием «поднятых рук», а выявленным соотношением принадлежащих метров каждому участнику схода. Площадь выделенной единицы помещения, входящей в состав МКД, играет основополагающую роль.

К примеру, S многоквартирного дома составляет 1000 м 2 , то есть это 100 %. Площадь недвижимости – 50 кв.метров, соответственно 5% от общего количества. Если жилец владеет 100 м 2 , то долей в референдуме признается 10% .

Таким образом, численность лично посетивших граждан и проголосовавших на встрече, не гарантирует достижения кворума. Необходимо производить расчет пропорций – владелец и метражность принадлежащей ему недвижимости.

Сколько нужно голосов для кворума

Проявляя инициативу о проведении встречи собственников МКД, следует загодя исходя из обсуждаемого вопроса, решить какое количество голосов хватит, чтобы кворум состоялся.

Дополнительно созывается собрание жильцов МКД и проводится референдум по принципу типа обсуждаемой проблемной ситуации.

1. Капремонт здания – ⅔.
2. Создание ТСЖ – ½.
3. Заключение контракта с УК или ЖСК – ½.
4. Работы по увеличению и реконструкции здания – ⅔.
5. Текущие ремонтные мероприятия, облагораживание придомовых территорий – ½ голосов.
6. Наделение физического лица или группы людей финансовыми полномочиями – ⅔.
7. О передаче в пользование части совместно принадлежащего имущества другим лицам на правах аренды – ⅔.
8. Изменение жилищного фонда МКД в меньшую сторону – полный состав, т. е. 100%.

Можно ли голосовать большинством

Перечень вопросов, которые требуют 2/3 голосов

• хозяйственные комнаты на 1 этаже можно сдать в аренду под предпринимательскую деятельность;
• участок земли во дворе, которые планируется передать во временное пользование;
• желание одного из совладельцев переоборудовать часть жилого фонда в нежилой формат, а затем заняться коммерческой деятельностью на этой площади;
• планирование капитального ремонта и связанные с процедурой финансовые траты;
• любые реконструкции;
• установка рекламных блоков на крыше;
• размещение сотовой антенны на кровле дома.

Регламентированное законом (29 декабря 2004 года) количество человек для того, чтобы кворум состоялся, можно изменить в большую сторону решением жильцов МКД. Однако понижающая динамика недопустима.

Ситуации, когда необходимо 100% из 100 голосования

Законодательно прописано положения, при которых требуется единогласное постановление абсолютно всех владельцев и наступления 100 % кворума. Ситуация, когда собираются собственники недвижимости в одном месте и голосуют по поднятой теме только «за» или «против» – практически нереально.

1. Полный снос старого здания.
   В соответствии с программой, работающей в регионе, все жильцы переезжают во вновь построенный дом.
2. Ремонт и изменение фасадной части строения , как правило, устанавливается в рамках «реконструкция старого городского жилого фонда».
3. Изменение в сторону уменьшения придомовой территории или снос части здания по программе реновации .
   Хотя в законе оговорено, что кворум по таким вопросам составляет две трети всех голосов, но на практике, суд принимает иски по донным прецедентам.

Правила подсчета голосов на ОСС

При учете голосующих, следует знать, что в ситуации, когда владельцы помещений имеют неравные по метражу квартиры, процент их мнения будет неравномерен. Зачастую для упрощения подсчетов, используют формулу, где каждый квадратный метр принимается за один голос.

Если взять за основу приведенный выше пример, то весь дом – это 1000 мнений. Владелец 40 метровой квартиры имеет соответствующее количество единиц. Хозяин 150 м 2 наделен 100 ед.

После того как все официальные мнения подсчитаны, счетная комиссия должна их опубликовать. При этом суммарное количество требуется более 500, т. к. только в такой ситуации будет достигнут минимальный кворум на собрании собственников жилья.

Важно правильно подбить итог референдума. Так, если в здании много квартир, то уместно приглашать специальную комиссию. Представители этой группы принимают на себя ответственность за ведение протокола собрания и занимаются оформлением итогов.

БЕСПЛАТНАЯ консультация юриста!

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!

Распространенная ошибка – изначально объявлен очный вариант голосования, но по факту кворум не состоялся, добавляют еще заочную форму. А протокол по итогу один.

Результаты передаются в управляющую организацию, а та, в свою очередь, отправляет их в государственный жилищный надзор. Между этими событиями не должно пройти больше 5 рабочих дней.

Процедура проведения голосования

Оповестить всех участников будущих сборов следует заказным именным письмом либо разместить объявление на информационном стенде.

Уведомление через публичные доски в подъездах – распространенная практика. Однако существует дополнительный метод – личный обход всех квартир в МКД и вручение под подпись извещения о проводимой встрече собственников.

В документе обязательно указывают дату собрания и вынесенные вопросы на повестку дня.

Срок, за который следует сообщить о предстоящем мероприятии, две недели. Каждый сход проводится по чьей-то инициативе, о чем должно быть указано в извещение.

• очное;
• заочное;
• очно-заочное.

Понятие отсутствия кворума

Непосредственно термин «кворум» произошел из латинского языка «quorum praesentia sufficit» – дословный перевод – «которых присутствие достаточно».

Исходя из современных реалий юридической лексики, при отсутствии необходимого количества голосов, ситуация будет означать, что референдум состоялся, но решения по нему принято не было.

Как провести собрание СНТ, если нет кворума

СНТ, это сообщество огородников или дачников, сформированное без коммерческой основы. Ситуация, когда нет возможности физически разыскать всех владельцев земельных наделов, а провести собрание для принятия решений, необходимо руководствуясь законодательными положениями.

Так, вынося на повестку дня вопросы, представителям СНТ нужно набрать половину всех голосов и + 1. Кворум СНТ из (последняя редакция) от 29 июля 2017 года, статья 17, пункт 24-19, составляет 50% от общего числа.

1. Поднять архивные документы и провести ревизию участников. Зачастую новые члены СНТ официально не вписываются в группу сообщества. Кроме того, не все платят взносы. Проведя тщательную ревизию, можно существенно уменьшить количество людей, требуемых для кворума.
2. Второй путь долог и кропотлив – попытаться восстановить связи со всеми владельцами содового товарищества.
3. Как вариант, ликвидация данного сообщества и организация новой формы. При таком подходе, ситуация может повлечь высокий риск утери части земельных участков.
4. Альтернатива – записаться на прием в местный органы саморегулирования и с их помощью решить вопрос.

Протокол об отсутствии кворума

В тех случаях, когда была проведена встреча владельцев недвижимости МКД, но по итогам голосования кворум не достигнут, составляется протокол.

В бумаге об отсутствии единогласного решения, указываются такие сведения, как:

• дата проведения;
• главенствующее лицо и секретарь;
• темы, прописанные в уведомлении, т. е. повестка дня;
• количество присутствующих;
• число проголосовавших;
• вывод о том, что решение не имело необходимого референдума по причине недобора участников.

Проведение собрания и опросов в режиме онлайн

Возможность проводить встречу жильцов МКД в онлайн должно быть решено большей частью владельцев. С точки зрения законности, (в последней редакции) четко говорится о возможности проведения голосования без личного присутствия жильцов в определенном месте.

Еще в июле 2014 г. в ЖК России были внесены изменения, в частности, в , вторая часть, абзацы с 3.2 по 3.4, которые дают полномочия собственникам помещений принимать решения о способе референдума по любым темам, касаемо МКД.

В электронной системе (например, « ») ведется учет документации по собраниям жильцов. В ней же размещаются анонсы будущих мероприятий, содержится архив ранее принятых решений.

В специально отведенном месте в системе проводится онлайн-голосование, его результаты всегда в общем доступе для совладельцев. Есть возможность дополнительно переносить всю информацию на бумажный носитель.

Кроме этого, в протоколе проведенного онлайн-голосования, указывается начальная и конечная дата референдума.

Администратор системы, назначенный ранее, до определенного календарного числа, фигурирующего в протоколе, собирает все результаты согласно заполненным бюллетеням. Голосование в заочном формате выполняется в период не больше 5 суток с момента проведения сбора жильцов МКД.

Мониторинг собственников жилья в МКД

• регулярно мониторить документы всех жильцов о праве владения;
• вовремя вносить в реестр новых лиц;
• проводить контрольные замеры метража в реконструированных помещениях, т. к. эти показатели напрямую влияют на долю голоса при референдуме.

Информацию можно получить в российском государственном перечне, оформив запрос. Однако для этого у заявителя должны быть соответствующие полномочия, подтвержденные документально. Такими правами гражданина наделяют собственники МКД.

Государственный жилищный надзор наделен привилегией – осуществлять внеплановые проверки правильности проведения сборов собственников помещений в МКД.

Кворум - этот наименьшее количество членов собрания, необходимое для принятия правомочного решения по вопросу.

Определение кворума

Если в собрании приняли участие собственники или их представители, которые обладают более 50 % голосов от общего количества голосов сбственнков помещений в МКД, то кворум состоялся и собрание считается состоявшимся и правомочным (ч.3 ст. 45 ЖК РФ).

Количество голосов определяется не количеством людей, присутствующих на собрании, а размером принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Соответственно, для кворума нужно, чтобы на собрании присутствовали собственники, которые совместно обладают более 50% от доли в ОИ.

Если речь идёт о собрании ТСЖ, а не об общем собрании собственников, то кворум определяется от общего числа голосов членов товарищества.

Для решения некоторых вопросов достаточно большинства голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании, то есть достаточно 50% от общего числа голосов всех собственников в доме +1 голос, при условии, что собрание имеет кворум.

Для принятия решений, например, связанных с капитальным ремонтом МКД, необходимо количество голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, поэтому число участников собрания, обеспечивающее кворум, может оказаться недостаточным для принятия решений по таким вопросам.

Если кворум не состоялся

Если собрание очное и кворума для решения вопросов не набралось, то объявляется заочное собрание. При этом инициаторам собрания нужно составить акт об отсутствии кворума на очном собрании, подтвержденный листами регистрации, и принять решение о проведении собрания в заочной форме с соблюдением всех установленных сроков.

Если собрание очно-заочное и нет кворума на очной части, собрание всё равно проводится и пришедшим раздаются бюллетени.

Заочная часть собрания проводится только для тех, кто не участвовал в очной части, её продолжительность заранее определяет инициатор собрания и публикует в сообщении о проведении собрания.

Чтобы решения, принятые на общем собрании были обязательными для всех жильцов, нужно созвать достаточное количество собственников. В противном случае вы сможете лишь обсудить проблему, но не примите никакого решения.

Сколько же должно присутствовать жильцов, чтобы собрание считалось состоявшимся и что такое кворум?

На разные случаи жизни закон предусматривает особый ответ. Давайте рассмотрим все варианты.

Определение кворума владельцев жилья в МКД

Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.

Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.

В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.

По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.

ВНИМАНИЕ! Необходимо заранее рассчитать нужное число участников, исходя из сути обсуждаемых вопросов и количества собственников на дату проведения голосования

При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.

Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество голосов, которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.

Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу . Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.

Можно ли проголосовать простым большинством?

Львиную долю вопросов можно решать простым большинством.

При этом стоит понимать, что речь идёт не о большинстве всех собственников, а лишь о большей половины присутствующих.

Например, кворум на общем собрании составляет 50% владельцев, а решение принимается большинством среди этих участников.

По сути, минимальный порог для принятия решения является более 25% всех собственников, что составляет лишь 4-ю часть от их числа.

ВАЖНО! Все вопросы, которые касаются исключительно обслуживания дома и связанных с этим расходов, можно решить простым большинством.

Простым большинством вы также можете решить вопросы управления домом, проведя выборы Совета и председателя дома. Вы сможете установить размер их вознаграждения, а также определить дополнительные правила проведения общего собрания, например, установив число обязательных заседаний в году.

Этого числа также будет достаточно для утверждения контрактов на обслуживание дома и проведение небольшого ремонта.

Какие вопросы требуют 2/3 голосов?

Например, если на придомовой территории кто-то хочет поставить киоск и просит отдать ему небольшой участок земли в аренду, то разрешение простого большинства будет недостаточно.

Главным вопросом, который требует 2/3 согласных, является тема реконструкции и капитального ремонта дома.

Кроме того, такое же количество Вы должны будете собрать, когда ставится вопрос о серьёзных финансовых тратах.

Когда фигурируют большие суммы, то 2/3 голосов – не просто требование, но и дополнительная страховка , которая избавит Вас от судебных разбирательств.

ВНИМАНИЕ! Закон указывает лишь минимальное число собственников, которое необходимо для принятия решения, однако Вы можете увеличить его.

Например, если закон требует лишь 50% голосов, собрание вправе установить, что нужно согласие не менее 2/3 жильцов. Помните, что общие решения имеют юридическую силу и могут ужесточать указанные в законе цифры по общему усмотрению. Лишь помните, что уменьшать эти нормы вы не вправе.

Это относится к любому вопросу использования общей собственности МКД.

Часто необходимость принятия решения связана с чьим-либо желанием использовать помещение или территорию в коммерческих целях, например, перестроив подвал под небольшой магазин или парикмахерскую.

Другой вариант использования общей собственности — сооружение отдельного крыльца для входа на первый этаж при перестройке квартиры в магазин.

Когда необходимо 100% присутствия и 100% голосования?

Когда возникает необходимость единогласного принятия решения, то во многих случаях ситуация заходит в тупик.

Во-первых, собрать всех собственников и организовать обсуждение, да ещё чтобы все высказались «за» - дело весьма проблематичное.

Когда же по закону Вам нужно будет получить согласие всех владельцев? Совершенно точно вам нужно собрать все голоса, в следующих ситуациях:

ВАЖНО! Вам нужно получить 100% согласие, если полная реконструкция дома или частичный ремонт приведут к изменениям границ собственности, скажем, если часть придомовой территории станет недоступной для общего пользования.

Если же Вы получите одобрение лишь 2/3 владельцев, то в будущем можете нарваться на судебные разбирательства.

Полезное видео

Посмотрите интересное видео по теме данной статьи:

Итак, кворум – это минимально необходимое для принятия решения количество собственников на общем собрании.

Во многих случаях он составляет более половины от общего числа, однако для принятия самых важных решений всё же нужно получить 2/3, например, когда на повестке дня реконструкция дома или сдача в аренду общедомовой площади.

В отдельных случаях, когда вопрос касается изменения границ собственности, нужно получить согласие всех владельцев.

Похожие материалы

Инструкция для тех, кто хочет установить свой размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

В прошлых выпусках газеты мы рассказывали о том, что законом не предусмотрена свободная форма составления протокола общего собрания собственников жилья, и давали инструкцию, как его правильно оформить.

1 собственник – 1 голос?

Согласно части 1 статьи 48 Жилищного кодекса РФ, правом голосования на общем собрании по вопросам, включенным в повестку дня данного общего собрания, обладают только собственники помещений в данном многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Например: 87 кв. м (площадь помещения) / 5335 кв. м (площадь всех помещений в доме) = 0,016 (доля в праве общей собственности на общее имущество).

Частью 3 статьи 48 ЖКРФ установлено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Например: 0,016 (доля в праве общей собственности на общее имущество) × 100 = 1,6 (количество голосов).

Частью 3 статьи 45 ЖК РФ определено, что общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Количество голосов собственников помещений, присутствующих на общем собрании, в процентах определяется путем умножения суммы общей площади принадлежащих лицам, принявшим участие в общем собрании собственников помещений или их представителей по доверенности, на 100, и деления на общую площадь всех помещений (жилых и нежилых), находящихся в собственности физических и юридических лиц (общую полезную площадь помещений дома, сведения о которой содержатся в техническом паспорте на здание).

Например: общая площадь всех помещений в многоквартирном доме составляет 5335 кв. м. В общем собрании собственников помещений МКД приняли участие собственники, которым на праве собственности принадлежат помещения общей площадью 3621 кв. м.

3621 кв. м × 100 / 5335 кв. м = 67,87

Таким образом, кворум общего собрания собственников помещений дома составил 67,87% голосов от общего числа голосов собственников помещений дома, что соответствует требования ч. 3 ст. 45 ЖК РФ.

Учитывайте вид собственности

Общая собственность может быть либо долевой, либо совместной. Относительно долевой собственности все достаточно просто. Необходимо взять общую площадь помещения и разделить ее на его долю в праве собственности на помещение. Далее умножить на 100 и разделить на общую площадь всех помещений дома, находящихся в собственности. Результат и будет составлять количество его голосов. Конечно, при этом нужно учитывать, что доли определяются не количеством лиц-участников общей долевой собственности, а тем размером, который указан в их свидетельстве о праве собственности.

Например: в собственности двух лиц находится помещение общей площадью 87 м 2 . Собственник «А» владеет ¼ долей, а собственник «Б» – ¾. Общая площадь помещений в доме по техническому паспорту составляет 5335 м 2 .

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

Администрация НТГО призвала собственников жилья в ближайшее время провести общие собрания и установить для своего дома размер платы за содержание жилья на II полугодие 2019 года, исходя из потребностей в получении тех или иных видов коммунальных услуг. Срок проведения собраний – март-апрель.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласованию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Применительно к подсчету голосов на общем собрании собственников помещений МКД, приведенные положения закона, исходя из судебной практики, толкуются следующим образом: учету подлежат голоса всех сособственников жилого или нежилого помещения – участников общей совместной собственности, если в голосовании принял участие хотя бы один из них.

Например: собственниками квартиры площадью 87 кв. м являются 4 лица, которым данное жилое помещение принадлежит на праве совместной собственности. В голосовании принял участие только один сособственник. Количество голосов данного сособственника будет равно 1,6 а не 0,80, если бы данные лица являлись долевыми собственниками указанного помещения.

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов , актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

4.1. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 настоящего Кодекса.

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;