Что значит сдача дома эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию какие дальнейшие действия застройщика

Приемка квартиры - это процесс при котором вы убеждаетесь в том, что застройщик качественно выполнил свои обязательства.
Известно, что часто квартиры в новостройках сдаются с различными дефектами. Поэтому надо очень ответственно подойти к процессу приемки квартир.

Согласно федеральному закону №214 от от 30.12.2004 года, застройщик обязан устранить все недостатки выявленные при приемке квартиры, либо выдать компенсацию.

Когда лучше принимать квартиру в новостройке?

Осуществлять приемку и производить осмотр лучше в светлое время суток. При дневном освещении лучше видны недостатки.
Самое лучшее время года для приемки квартиры - это осень или зима. В это время можно проверить работу отопления, увидеть промерзают или нет стены, есть ли продувание вокруг окон.
Если приемка квартиры осуществляется когда отопление выключено, то в акте приемке (или смотровом листе) обязательно нужно будет написать - "нет технической возможности проверки систем отопления". Если в отопительный сезон дефекты появятся, то застройщик будет обязан их устранить.

Как происходит приемка квартиры в новостройке?

Через несколько месяцев после ввода дома в эксплуатацию, застройщик высылает вам официальное уведомление (заказным письмом, по телефону, электронной почте) о том, что вы можете прийти и принять квартиру. Очень важно убедится в том, что дом действительно сдан. Для этого запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если дом не сдан в эксплуатацию, то ремонт в квартире будет делать невозможно, так как может отсутствовать электричество, водоснабжение и т.д.

Начинать приемку нужно с придомовой территории, осмотра фасада дома, мест общего пользования и только потом переходить к осмотру квартиры. Во время приемки вас будет сопровождать представитель застройщика.
Сверяясь с чек-листом записывайте все увиденные недочеты в смотровой лист или записывайте их на отдельном листке бумаги.

Подготовка к приемке квартиры. Какие документы нужно изучить

• Договор с компанией-застройщиком . Прочитайте договор. Найдите пункт в договоре в котором говорится, что помимо ключей от квартиры застройщик должен вам передать (паспорта на приборы учета, паспорта и гарантии на окна и.т.д);
• План квартиры по проектной документации ;
• Выкопировка результатов обмеров, произведенных БТИ;
• Акт приема-сдачи работ;
• При приемке квартиры нужно ссылаться на договор долевого участия, федеральный закон №214 от от 30.12.2004 года, ГОСТы и СНиПы;
• Сейчас почти у каждого жилого комплекса есть форум. На форуме обязательно есть ветка по приемке квартиры именно в вашем доме. Изучите какие вопросы возникли к застройщику у ваших соседей;

Что взять с собой на приемку квартиры

• Чек-лист по приемке квартиры. Так же в чек лист добавьте вопросы, связанные именно с вашим жилым комплексом;
• Несколько листов бумаги, ручку, карандаш;
• Фонарик (для проверки темных углов, санузлов и помещений без окон);
• Зажигалку (для проверки вентиляции);
• Компактный электроприбор (можно зарядку для телефона). Для проверки работы розеток, если они установлены;
• Рулетку или лазерную рулетку (дальномер);
• Уровень;
• Отвес;
• Лампочку;
• Фотоаппарат (фотографируйте или снимайте на видео) увиденные недостатки;

Что принимать?

Важно понимать, что при приемки квартиры вы принимаете не только свою квартиру, но и сам дом, придомовую территорию и места общего пользования в вашем доме. На фасаде должны отсутствовать трещины. В подъездах должна лежать плитка и лифты должны работать.

Придомовая территория

Приемка квартиры начинается с приемки придомовой территории дома, в котором квартира находится. Надо обойти вокруг дома и все осмотреть.

Что проверяем?

• Площадь придомовой территории (она должна соответствовать проекту);
• Соответствие плану благоустройства (наличие и состояние детской площадки, парковки, газонов и т.д.);
• Дорожные покрытия;
• Тротуары;
• Освещение;
• Отсутствие засветки окон. Такая проблема возникает у первого, второго, третьего и четвертого этажей. Со стороны уличных фонарей не должно быть засветки квартир. Если есть такая проблема, то ее должны устранить. Путем разворота или переноса уличного фонаря;
• Общий порядок (на момент сдачи дома весь строительный мусор с территории должен быть убран);

Если придомовая территория еще не готова, отразить это в акте.

Фасад

Сам фасад здания входит в акт приемки. Обратить внимание как он сделан.

Что проверяем?

• Фасад должен соответствовать характеристикам, указанным в проекте (чем он облицован);
• Должны быть места для размещения блоков систем кондиционирования (если это предусмотрено проектом);
• Утепление и вентиляция;
• Общая геометрия (фасад должен быть ровным, если иное не предусмотрено проектом);
• На фасаде должны отсутствовать трещины, сколы части облицовки, отверстия и дыры в облицовочном покрытии;

Подъезд, лестничные пролеты, приквартирный холл, прилифтовой холл, подземная парковка

При приемке подъезда и мест общего пользования вы так же сверяетесь с проектной документацией полученной от застройщика.

Что проверяем?

• Наличие и работу системы охраны (домофон, видеокамеры) если это предусмотрено проектом;
• Наличие и работу систем пожаротушения. Так как проверить работу всех систем мы не можем в акте приемке обязательно нужно будет написать, нет технической возможности проверки систем (охраны, пожаротушения и.т.д);
• Состояние пола, стен и потолка. На полу не должно быть поврежденных плиток, на стенах трещин. Если по проекту стены должны быть облицованы мрамором, керамогранитом или деревянными панелями, то так должно и быть, если этого не сделано, то пишем нарушение в акт приемки;
• Целостность остекления;
• Наличие и состояние лифтов, количество, назначение (пассажирский и грузопассажирский). Лифты должны работать;
• Двери, ведущие на лестницы и в подвал (внешний вид, открывание и закрывание);
• Состояние лестничных пролетов. Не поленитесь и осмотрите лестничные пролеты выше 3 этажа. Обратите внимание на состояние лестничных перил, наличия мусоропровода. Осмотрите стены лестничных пролетов на наличие плесени. Наличие плесени может говорить о том, что нарушена герметичность;
• Наличие и состояние почтовых ящиков. Почтовые ящики должны стоять при приемке;
• Осмотрите подземную парковку или подвал. Там не должно стоять воды. Наличие воды на подземной парковке, говорит о том что нарушена гидризоляция стен, что приводит к постепенному разрушению дома. Застройщик должен устранить эту проблему;

Осмотр квартиры. На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке

Сверка площади

• Осматриваем квартиру и сверяем планировку квартиры с проектом, который был предоставлен застройщиком при покупке. Если планировка квартиры отличается от проекта (появился лишний короб, выступ, стены стоят или размечены не по проекту), то указываем это в акте;
• Сравниваем реальную площадь квартиры (данные БТИ) с проектной площадью квартиры (по договору) . Часто бывает что реальная площадь квартиры оказывается больше или меньше, чем было указанно в проекте. Если площадь больше, то застройщик может потребовать вас доплатить за дополнительные квадратные метры, если меньше то вы имеете основание потребовать от застройщика вернуть разницу за недостающие метры;

Стены

• На стенах не должно быть следов плесени и подтеков;
• Стены должны быть визуально ровными и вертикальными. Допускается отклонение по вертикали. Для каждого типа стен они разные. Максимальное отклонение по вертикали для кирпичных стен и стен построенных из строительных блоков -15 мм. Максимальное отклонение по вертикали для монолитных стен-5мм;
• Стены не должны быть ослаблены отверстиями, бороздами. В стенах не должно быть щелей;
• Монтажные швы и стыки должны быть полностью заделаны;
• На стенах не должно быть торчащих труб, арматуры;
• Перегородки должны быть надежно закреплены к потолку, к стенам, к полу;

Потолок

• Замерьте высоту потолка. Высота потока должна соответствовать указанной в договоре (проекте);
• На потолке не должно быть следов плесени, влаги;
• Потолок должен быть ровным;
• На потолке не должно быть трещин, незамоноличенных стыков, швов и отверстий;
• На потолке не должно быть торчащих штырей, арматуры;
• Не должно быть щелей, отверстий к верхним соседям (часто бывает в районе канализационной трубы);

Пол

• На полу не должно быть посторонних предметов (мусора, материалов);
• Не должно быть следов плесени, влаги;
• Не должно быть щелей, отверстий к нижним соседям (часто бывает в районе канализационной трубы);
• Стяжка на полу должна быть горизонтальной (проверить уровнем);
• Стяжка должна быть однородной без трещин, пустот, наростов и видимых дефектов. Не допускаются растрескивания, отслоения;
• Не должно быть торчащих штырей, арматуры;
• Уровень пола в разных помещениях квартиры должен быть одинаковым, допускается не больше 10-20 мм перепада по высоте;

Входная дверь

• Дверь, которую устанавливает застройщик, в большинстве случаев нужно менять. Она понадобится только на время ремонта;
• Высота дверного проема должна быть не менее 210-212см, лучше выше;
• Дверь должна быть надежно закреплена в проеме;
• Дверь должна без усилий закрываться и открываться;
• Проверьте работу петель, ручек, замков и работу ключей;
• Вертикальное и горизонтальное отклонение не более 1,5мм на 1м длины;
• Если решите оставить дверь проверьте ее на отсутствие повреждений (царапин, сколов, вмятин, следов краски и пр.) двери, коробки и фурнитуры;

Окна

• Проверяем на соответствие производителя (качества) и комплектации заявленным в проекте;
• С окон нужно снять защитную пленку, чтобы проверить окна на скрытые повреждения (царапины, сколы, вмятины, трещины и пр.);
• Снаружи окна не должно быть защитной пленки;
• Рама окна не должна быть испачкана монтажной пеной;
• Рама окна должна быть надежно закреплена в проеме, не должно быть провисаний и шатаний;
• Проверяем наличие всей фурнитуры (ручки, заглушки, болтовые соединения). Ручки, петли и прочая фурнитура должны быть надежно закреплены. Проверяем фурнитуру на наличие дефектов;
• Створки должны плотно прилегать к раме по всей поверхности;
• Проверяем целостность стекол (трещины, царапины);
• Уплотнитель по контуру должен плотно примыкать, нигде не должно быть задуваний;
• В проекте нужно посмотреть как открывается окно и открывание должно соответствовать проектному. Состав стеклопакета так же прописывается в проекте (двухкамерный, однокамерный и т.д.);
• Откройте и закройте окно. Окно должно открываться легко без усилий. При открывании и закрывании створки окна, она не должна ничего цеплять. Плохое открывание окна может указывать не только на то, что неправильно отрегулирована створка, но и на то что оно установлено с перекосом. И устранить эту проблему можно только с переустановкой окна;
• Проверяем надежность закрепления подоконников и сливов у окон;

Электрика

• В квартире должен быть установлен электрощит. Проверяем его на отсутствие повреждений (царапин, сколов, вмятин и пр.);
• Необходимо проверить наличие электропитания в квартире и отсутствие повреждения на силовом вводном кабеле;
• В электрощите должны быть: прибор учета (электощетчик), вводной автомат (автоматический выключатель), группа автоматов на электроснабжение квартиры, УЗО на влажные помещения;
• Если в квартире разведены розетки и выключатели, то обязательно проверьте их исправность;
• Подключите в розетку компактный электроприбор (см. список "Что взять с собой на приемку квартиры") и проверьте ее работу;
• Снимите показания с электросчетчика и запишите всю информацию в акт;

Слаботочные сети

• Читаем договор и проверяем наличие тех сетей которые указаны в договоре;
• Поверяем целостность кабеля слаботочных сетей. Не должно быть перегибов, повреждения изоляции и т. п.;

Пожарная сигнализация

• Проверить наличие и подключение датчика пожарной сигнализации. Обычно такие датчики устанавливаются внутри квартиры при входе;

Водоснабжение и канализация

• Все стояки должны идти вертикально и должны быть надежно закреплены;
• Проверяем отсутствие подтеков и воды возле труб и на трубах;
• Проверяем отсутствие повреждений на счетчиках водоучета (царапин, сколов, вмятин, следов краски и пр.). В квартире все счётчики должны быть опломбированы. Серия и номер счетчиков должны совпадать с выданным вам паспортом. Серию и номер счетчика запишите в акт;
• Снимите показания счетчиков;
• Проверяем работу всех запорных кранов;
• На трубах не должно быть трещин, наплывов, сколов;
• Тщательно осматриваем стояк канализации на отсутствие трещин, пробоев, повреждений от сварки;
• Отвод канализации на квартиру должен стоять на высоте не более 5см от уровня поверхности пола. Если он стоит выше, то сливы в квартире будет организовать сложно;
• Наличие заглушек на открытых канализационных выводах;
• Целостность и герметичность резиновых уплотнителей на канализационных ревизиях;
• Места прохода стояков через перекрытия должны быть заделаны цементным раствором на всю толщину перекрытия;
• Выводы полотенцесушителя должны располагаться горизонтально и в одной плоскости

Отопление

• В первую очередь нужно осмотреть радиаторы отопления и вентили на них на отсутствие повреждений (царапины, сколы, вмятины, следы краски и.т.д). Если на радиаторе есть защитная пленка снимаем ее и осматриваем радиатор;
• Проверьте правильность установки радиатора отопления. По действующим СНиПам радиаторы следует устанавливать не менее 6 см до пола и 5 см от верха прибора до низа оконного проема;
• Мощность радиатора отопления должна соответствовать метражу помещения;
• На радиаторах должен присутствовать терморегулятор и кран Маевского;
• Запорные краны должны поворачиваться. Регуляторы температуры должны крутится. Если есть возможность, проверьте работу запорных кранов и регуляторов температуры;
• Проверяем отсутствие влаги возле радиаторов отопления и труб;
• Все металлические трубы должны быть очищены и окрашены. На трубах не должно быть ржавчины;
• Радиаторы отопления должны быть прочно закреплены (минимум на двух кронштейнах). Так же визуально проверьте как установлен радиатор по отношению к подоконной линии, он должен быть установлен в уровень;
• Проверьте работоспособность радиаторов отопления и равномерность прогрева, если это возможно. Если время года не позволяет осуществить проверку, то в акте приемки обязательно нужно будет написать - "нет технической возможности проверки систем отопления";

Вентиляция

• Проверяем, есть ли вентиляционные отверстия на кухне и в санузлах;
• В вентиляционных отверстиях не должно быть неровностей, мусора или каких то сужений;
• Работу тяги вентиляции проверяем листком бумаги. Листок бумаги должен притягиваться и удерживаться вентиляцией. Для проверки можно использовать и зажигалку. Пламя зажигалки должно отклонится к вентиляционному отверстию;

Дефекты есть. Что теперь?

Важно!

Не подписывайте акт приема-передачи до осмотра квартиры. Никогда не подписывайте пустой акт приемки квартиры. Подписанный акт означает то, что вы не имеете претензий к застройщику и принимаете на себя ответственность за квартиру.

После того как вы обнаружили и зафиксировали в смотровом листе все недочеты найденные на квартире, у вас есть два варианта дальнейших действий:

1) Отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры и указать в нем причину отказа ( Закон ФЗ-214)

Указать мотивированную причину отказа подписания акта приема передачи квартиры необходимо обязательно. Иначе застройщик может обвинить вас в затягивании процесса сдачи и по прошествии двух месяцев в одностороннем порядке передать вам квартиру. Так же нужно зафиксировать все найденные недостатки в смотровом листе или составить самим претензию. На всех документах застройщик должен указать дату и поставить свою подпись (на акте приема-передачи, на смотровом листе или претензии). Так же у вас должны остаться копии этих документов с указанием даты и подписью застройщика, т.к. как застройщик имеет право по прошествии двух месяцев в одностороннем порядке передать вам квартиру так и не устранив недостатки найденные в квартире.

Не обязательно найденные дефекты должны быть исправлены застройщиком. Можно попросить денежную компенсацию на устранение этих дефектов или соразмерное снижение стоимости квартиры. Иногда денежная компенсация выгоднее, чем устранение застройщиком обнаруженных дефектов.

При первом осмотре квартиры вы не подписываете акт приема передачи квартиры и оговариваете в течении какого срока эти недостатки будут исправлены (сроки исправления недостатков нужно обязательно прописать и застройщик должен поставить свою подпись). Все недочеты застройщик должен устранить в течении 30 дней. По истечении этого времени или раньше застройщик приглашает вас вновь принять квартиру. Если недостатки были устранены, то смело подписывайте акт. Если остались мелкие недостатки, то вы можете подписать акт, но обязательно приложите к акту список недостатков, которые застройщик должен еще устранить (копии этих документов обязательно должны быть у вас с подписью застройщика). Так же снова установите срок в течении которого застройщик будет устранять эти недостатки.

Обнаружив недостатки у вас есть возможность снизить стоимость долевого участия (то есть снизить стоимость квартиры) и отсудить у застройщика еще и денежную компенсацию. Важно понимать, что это можно сделать только в судебном порядке. Суд может длится полгода и даже год. К сожалению пока длится суд начинать ремонт в квартире нельзя.

Без подписанного акта приема-передачи квартиры вы не сможете начать оформление права на собственность, а это довольно долгий процесс.

2) Подписать акт приема-передачи квартиры указав в нем и в смотровом листе или в претензии все выявленные недостатки

Так же нужно указать в течении какого времени застройщик исправит эти недостатки или выплатит вам денежную компенсацию на устранение этих дефектов. Подписанный акт со списком недостатков не снимает с застройщика обязательств по устранению этих недостатков.
Все документы так же должны быть подписаны застройщиком с обязательным указанием даты. Копии этих документов с подписями и датами от застройщика должны быть у вас.
Согласно п.2 статьи 7 и закона 214 -ФЗ.

Иногда дефекты в квартире становятся заметны лишь через какое то время, после того как вы приняли квартиру. Если квартира покупалась по договору долевого участия, то согласно закону 214 - ФЗ для объекта долевого строительства устанавливаются гарантийные сроки. На вашу квартиру дается гарантийный срок - 5 лет, на инженерное оборудование - 3 года. В течении этого срока вы можете предъявить претензии к застройщику и требовать устранить найденные недостатки за его счет.

Разработка дизайн-проекта "Перепланировка", с необходимыми для возведения межкомнатных перегородок планами (с привязкой мебели и сантехнического оборудования), за 550 руб/м2

Разработка базового дизайн-проекта, с необходимыми для ремонта квартиры в новостройке планами и ведомостями, за 900 руб/м2

Разработка полного дизайн-проекта, с необходимыми для ремонта квартиры в новостройке планами, ведомостями и 3-D визуализациями помещений, за 2700 руб/м2

Наконец- то дом новостройка, где вы купили квартиру по ипотеке, выстроен. Вот он стоит новенький и чистый, а вон и окна долгожданного жилья. Всех волнует вопрос, когда будет заселяться дом. Скорее бы, ведь так хочется пожить семьёй, отдельно от тёщи. Однако спешить поковать чемоданы не стоит. Придётся подождать момента, когда произойдёт сдача жилого дома в эксплуатацию и будут получены ключи от квартиры. А на это требуется время, причем довольно длительное. Придётся подождать несколько месяцев. Главное, что риск недостроя преодолён и дом построен. Остаётся ждать завершения последнего этапа в этом марафоне, который до сих пор называют по старинке «госкомиссией».

Расскажем, как осуществляется ввод в эксплуатацию дома новостройки.

Раньше это происходило таким образом. Построенный жилой дом осматривали комиссии от различных государственных органов. В их составе были специалисты по архитектуре и строительству, а также пожарного и санитарного контроля. Они осуществляли проверку соответствия построенного здания строительным нормативам и проектной документации. Каждая комиссия готовила по результатам проверки своё заключение. В результате, процесс ввода в эксплуатацию новостройки затягивался, порой, на годы.

Ситуация упростилась в 2004 году с вводом в силу нового Градостроительного кодекса. Сейчас для сдачи жилого дома в эксплуатацию требуется два документа:

• Так называемый ЗОС (Заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технического регламента и проектной документации).
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Весь процесс сдачи объекта недвижимости стал занимать после этого, как правило, меньше времени.

ЗОС выдают органы строительного надзора, с привлечением специалистов санэпидемконтроля и пожарной безопасности. При этом проверка идёт непрерывно с самого начала строительства дома новостройки. К его концу собирается множество проверочных актов. В них перечислены все замечания и сведения об устранении отмеченных нарушений. На основании этих документов и выдаётся ЗОС.

Однако заселяться в новую квартиру можно после того как будет принято Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. Это главный документ о завершении строительства. Новым владельцам жилья остаётся только подписать акт приёма-передачи недвижимости. После этого можно заселяться или начинать ремонт, не дожидаясь оформления права собственности. Это уже другой процесс. Но когда это право получено, можно продать, завещать или подарить построенную квартиру.

Вот так происходит сдача жилого дома в эксплуатацию после завершения его строительства. Быстрее никак не получается.

Для совершения сделок с любой недвижимостью нужен свой пакет документов, а чтобы продать, подарить или оставить в наследство жилой дом прибавляется еще один документ – разрешение на ввод в эксплуатацию. И даже в том случае, если дом давно построен и используется для постоянного проживания, все равно при регистрации перехода права собственности обязательно затребуют этот документ.

Так можно узаконить и самовольную постройку, если у местных властей получить этот документ. Если есть подтверждение, что дом введен в эксплуатацию, то на практике это будет означать, что любые строительные работы были проведены в соответствии с Градостроительным Кодексом и нормативами, соблюден строительный проект.

Когда можно ввести дом в эксплуатацию

Вводом жилого дома в эксплуатацию занимается специально созданная при муниципалитете комиссия, и чтобы это действие совершилось, вначале необходимо благоустроить жилье строение, то есть обеспечить проживающим всеми жизненно важными коммуникациями:

1. Водой : подключение к центральному или местному (колодец, скважина) снабжению.
2. Светом: установкой линии передач электроэнергии, подключение к ним.
3. Канализацией: в загородных домах нет централизованной услуги, но все равно необходимо обустройство стока нечистот, отвечающего санитарным нормам.
4. Отоплением: газовым, бойлерным или печным, каждый выбирает свой вариант.
5. Удобным подъездом к жилищу : обустройство асфальтовых или гравиевых дорог.

И только при полной готовности всех этих объектов можно будет вести дом в эксплуатацию.

Как ввести дом в эксплуатацию

Чтобы у приемной комиссии не было никаких претензий к вашему строению, необходимо проделать несколько шагов:

1. Обратиться в кадастровую палату по месту нахождения строения, вызвать инженера для уточнения границ и фиксации новой постройки. Дом должен быть оборудован окнами, дверьми, крышей, межэтажными перекрытиями, крыльцом.
2. Для приезда комиссии необходимо подать заявление в местный орган исполнительной власти о выезде специалистов для приемки дома. К заявлению нужно приложить правоустанавливающие документы на земельный участок, выданное разрешение на ведение строительных работ.
3. Организовать приезд кадастрового инженера для уточнения границ участка, после окончания строительных работ.
4. Инспектору градостроительной организации представляют следующие документы: ходатайство об обследовании, паспорта на строение, выданное инженером кадастровой службы.
5. Отправиться в отделение по градостроению местной власти, уплатить за проведение работ по вводу дома, получить список организаций, с которыми необходимо провести различные согласования: кадастровая служба, свидетельство о собственности на земельный участок, строительный проект строения, разрешение на ведение строительных работ по указанному адресу, справку о проведенном обследовании надела под строительство.
6. Пройти согласование в пожарной, газовой и электроснабжающих службах, получить одобрение на ввод в эксплуатацию дома.
7. Подать все заверенные документы в отдел по градостроению, оплаченную квитанцию, акт приемки дома, и получить документ под название «Ввод дома в эксплуатацию».
8. После этих действий можно подавать пакет документов для получения свидетельства о собственности на жилой дом.

Пошаговая инструкция ввода дома в эксплуатацию

1. Необходимо прийти в местное отделение , принести собой оригинал и ксерокопию свидетельство о праве собственности на земельный надел и кадастровый план участка, если есть. При отсутствии необходимо его заказать в соответствующих службах. Если есть геодезия участка, то - это хорошо, но иметь его необязательно. Затем оплатить заказанные услуги через кассу, после этого получить талон с датой приезда специалиста. Чтобы не делать одно и то же дело два раза, в доме должны быть минимальные обустройства: крыша, перекрытия, окна-двери, пол и лестницы, внутренняя отделка не имеет значения.
2. Используем выжидательный момент готовности паспорта с пользой: фотографируем дом со всех сторон, пишем заявление местной власти о вводе дома в эксплуатацию.
3. Обращаемся в ЕГРП, делаем запрос об арестах, ограничениях, сервитуте на земельный участок.
4. В кадастровой палате получаем паспорт, проверьте все данные, если что-то указано неверно, то необходимо обратиться к инспектору за внесением изменений, предоставив ему фото, схему размещения на местности.
5. Теперь нужно отправиться в комитет по архитектуре и градостроению.С собой иметь: правоустанавливающий на землю документ, разрешение на ведение строительных работ, выписка из реестра прав на имущество с отсутствием арестов, схема строений на сегодняшний день, проектная документация на дом, схематичное расположение строения к привязкой, к границам участка. Он обязан выдать список организаций, с которыми необходимо согласование для ввода дома в эксплуатацию: газовое службы, электротехнические и водоснабжения.
6. Подписанные, значит, согласованные, документы на дом передаем тому же сотруднику, кто уже занимался вашим вопросом. Заходите в этот отдел почаще, так процесс может ускориться.
7. Со всеми согласованиями и подписанными разрешениями обращаемся в орган местного самоуправления, пишем заявление на ввод дома. Там же можно получить и адрес расположения строения.
8. Теперь опять приходим в градостроительный отдел со всеми перечисленными выше документами, пишем окончательное ходатайство о вводе. Если пакет будет отвечать установленным требованиям, то через 30 дней можно получить акт о вводе дома в эксплуатацию.
9. Затем опять нужно отправиться в БТИ: принести все заверенные документы. Второй раз заказывать вызов специалиста не нужно.
10. Все. Теперь можно регистрировать дом как собственность, а после можно делать с ним все, что установлено Законом.

Упрощенная схема

Смысл этого оформления в простоте подготовки необходимых согласований и разрешений, да и надзор за строительством не ведется, то есть жестких регламентных правил. Просто нужно заняться сбором всех документов, а обязательные согласования с разными межведомственными организациями проходить не нужно. Список документов общий и для упрощенного, и обычного ввода дома в эксплуатацию, и обращаться также нужно в градостроительный отдел местной администрации.

Решение выносится через месяц, если по документам дом построен, подключен к коммуникациям без нарушения общепринятых правил.

Но для этого необходимо провести техническое обследование участка, то есть, к какому типу земель он относится, какие коммуникации проходят по участку.

Это должны сделать сами представители местной власти, то есть приехать на участок и все осмотреть. Этого документа будет достаточно для вынесения акта о приемке работ и вводе дома.

Законодательная база

• По основаниям п. 3 ст. 48 Градостроительного Законодательства для ведения строительных, капитальных или реконструкционных работ нет необходимости подготавливать традиционную документацию проекта. В ст. 54 того же Кодекса, даются определение об отсутствии надзора архитектурного отдела.
• Упрощенный порядок ввода регламентируется положениями п.4 ст. 8 ФЗ№191 «О введение в действие норма градостроения», по которому даны разъяснения по получению необходимых документов.

Необходимые документы:

1. Свидетельство, подтверждающее права на земельный надел.
2. Если дом будет возводиться впервые – кадастровый план и характеристики надела.
3. Заверенное разрешение на ведение строительных работ: дается на основании составленного проекта.
4. Документ о приемке органами исполнительной власти дома.
5. Справка о соответствии взведенного дома строительным, санитарным и экологическим требованиям, подписывает ответственный за строительство инженер.
6. Справка о соответствии дома противопожарной безопасности.
7. Документ о проведении жизненно важных коммуникаций, их соответствие установленным нормам.
8. Схематичное расположение дома относительно других строений и границ.
9. Акт проверки дома строительным и другим правилам.

Стоимость

Все официальные услуги кадастрового инженера или БТИ осуществляются на платной основе, в разных регионах стоимость услуг может варьироваться от 10 до 30 тысяч рублей.

Стоимость регистрации права собственности составляет 2200 рублей для физических лиц. Все справки и согласования должны предоставляться бесплатно, но это очень спорный вопрос.

Следует документально зафиксировать осуществленные изменения. Процедура продиктована тем, что акт ввода в эксплуатацию частного дома должен прилагаться при осуществлении любых операций с недвижимостью.

В частности, произвести налоговый вычет, переоформить, купить, продать либо передать по наследству домовладение, не имеющее законной регистрации, будет невозможно. Застройщик обязан подтвердить, что дом построен без нарушения строительных норм, повреждения или создания угрозы коммуникациям, грамотно "вписан" в границы принадлежащего ему участка.

Изготовление техпаспорта на жилье

Разрешение на ввод в эксплуатацию частного дома можно получить только при наличии технического паспорта на оформляемое жильё.

Если было много отклонений от проекта, все потребуется согласовать в управлении архитектуры. Недостатки и недоделки также потребуют устранения. После чего можно вызвать представителя БТИ на дом и заказать изготовление техпаспорта.

Требования к дому, вводимому в эксплуатацию:

• Дом должен иметь окна и двери, быть пригодным для жилья.
• Стены с черновой штукатуркой сдать проблематично, следует их хотя бы оштукатурить под чистовую отделку (сама отделка необязательна). Данное требование продиктовано изменением размеров комнат после завершения основных строительных работ.
• Стены неотапливаемого подвального помещения можно не штукатурить, пол не бетонировать. Однако если высота подвала составит 2,1 м и выше, будут предъявлены требования как к полноценному жилью, также потребуется пересмотреть этажность дома. Вследствие чего не стоит спешить очищать подвал от лишнего песка либо грунта.
• Полы в санузлах должны быть сделаны под ключ, в остальных помещениях стяжки вполне будет достаточно. Дощатое покрытие предъявляется в полной готовности. "Тёплый пол", увеличивающий стоимость дома, ставку налога и страховку, нужно показать в готовом виде.
• Потолок - допустима черновая отделка.
• Балконы и террасы должны быть с обязательным ограждением.
• Лестница в многоэтажном доме предъявляется в готовом виде, замена её стремянкой недопустима.
• Разводка отопления, электроснабжения и водосток должны быть выполнены согласно проекту. Функционирование системы обмерщиков не интересует, главное - её наличие.
• Если предусмотрен гараж, то без установки ворот техпаспорт оформлен не будет.
• Наличие хозяйственных построек, дорожек на территории, проездов, забора, озеленения для ввода в эксплуатацию частного жилого дома в сельской местности необязательно.

Что делать, если дом не совсем готов?

Порою сил, времени либо средств недостаточно для выполнения работ в полном объёме: мансарда или верхние этажи долго остаются незавершёнными. Оформить техпаспорт на подобное жильё невозможно, и следовательно, не получится присвоить почтовый адрес, прописаться, подключить газ и т. д. Выход - в поэтапном вводе в эксплуатацию, поэтажно.

Как оформляется самострой?

При большом количестве недоделок или переделок выписывается ведомость технических характеристик, отражающая факт планировки, но не подтверждающая её выполнение согласно проекту. Допустим, из-за отсутствия отопления дом классифицируется как нежилой. Оформить документы ввода в эксплуатацию частного дома, основываясь на ведомости, невозможно.

Последняя проверка - кто и что проверят?

Представители архитектурного управления, санстанции и пожарной охраны должны зафиксировать выполнение требований по их профилю в акте ввода в эксплуатацию частного дома.

• Архитектор проверит совпадение геометрических размеров строения с проектными.
• Представитель санстанции, в первую очередь, проверит действующую канализацию. Затем его заинтересует отопление, водопровод, электроснабжение, наличие договора на вывоз мусора. Также к его приходу нужно обязательно убрать строительный мусор с придомовой территории.
• Пожарный проверит вентиляционные каналы, дымоходы, наличие предусмотренных проектом устройств для извещения о пожаре и гибких "рукавов" для транспортирования огнетушащих веществ.

Как сдать дом без затруднений?

Сложностей со сдачей коттеджа можно избежать, предусмотрительно заказав проект и авторский надзор за ним у "ТопДом". Профессиональный мониторинг качества строительных работ позволит получить документы для ввода в эксплуатацию частного дома без проблем.

Представим, вы получили уведомление от застройщика, что новостройка сдана, и начинается передача квартир дольщикам. Первым делом после получения соответствующего уведомления стоит уточнить у застройщика, принят ли дом госкомиссией и присвоен ли дому почтовый адрес. У застройщика должны быть все необходимые документы, подтверждающие сдачу дома.

Для приемки квартиры вам потребуется акт приема-передачи квартиры, в котором должны быть указаны следующие данные: стоимость квартиры, фактическая площадь квартиры после обмеров, номер квартиры и почтовый адрес дома. Также с собой у вас должен быть смотровой лист, в который вы будете вносить все обнаруженные недостатки, если таковые имеются.

Важно: не стоит думать, что передача квартир дольщикам начнется сразу же, как только застройщик сообщил о получении положительного заключения госкомиссии о принятии дома. Передача квартиры может осуществляться в течение 3-6 месяцев. Дольщикам придется набраться терпения. Однако если сроки передачи квартиры затягиваются более 6 месяцев, то дольщики имеют право обратиться в суд.

Акт приемки-передачи

Владелец квартиры имеет право потребовать от застройщика устранить недоделки, которые он обнаружит во время осмотра квартиры. Если вы увидели какие-либо недоделки в своей будущей квартире, обязательно укажите их в смотровом листе и не подписывайте акт приемки до тех пор, пока эти недоделки не будут устранены.

Важно: после подписания акта приемки обязанности застройщика перед дольщиком считаются выполненными, и дольщик теряет право предъявить какие-либо претензии к застройщику.

Если вы обнаружили какие-либо недостатки в вашей новой квартире во время приемки, то застройщик должен: исправить обнаруженные недостатки; уменьшить стоимость квартиры в соответствии с обнаруженными недостатками или возместить ваши расходы по устранению недостатков.

Также напомним, что все новостройки в течение 5 лет стоят на гарантии у застройщика, согласно ФЗ-214.Таким образом, в течение 5 лет после сдачи дома в эксплуатацию застройщик обязан устранять все недоделки и поломки в доме.

Важно: согласно ФЗ-214, вы имеет право не подписывать акт приемки-передачи. Однако такое поведение, скорее всего, настроит застройщика против вас. В качестве альтернативы, можно подписать акт приемки, но в обязательном порядке следует составить список недостатков, которые были выявлены в присутствии представителя застройщика при приемке квартиры. Список недостатков (смотровой лист) должен быть составлен в двух экземплярах.

Вещи, необходимые при приемке квартиры

• фонарик;
• листы А4;
• уровень или отвес;
• отвертка с тестером;
• спички;
• карандаш;
• молоток;
• вольтметр;
• перфоратор.

На что стоит обратить внимание при приемке квартиры?

1. Поверхности: стяжка пола, стены и потолок

Обязательно следует проверить стены, потолок и стяжку пола на ровность. Если стены или пол неровные, у вас при ремонте возникнут большие проблемы: в частности, придется вызывать строительные бригады, что выровнять стены или потолок. Чтобы определить ровность стен и потолка, можно воспользоваться лазерным уровнем. Высота потолка во всех помещениях квартиры должна соответствовать заявленной в проектной декларации. Потолок должен быть ровным, без каких-либо перепадов и пустот. То же относится и к стенам: поверхность и рельеф стен должны быть гладкими, без трещин, перепадов и разломов. Особое внимание стоит уделить углам стен.

Важно: величина отклонения от вертикали разнится в зависимости от материала. В кирпичных домах допускается отклонение от вертикали не более 5 мм, а в монолитных – не более 15 мм.

Пол может быть слегка неровным, однако на стяжке не должно быть никаких трещин или других явных дефектов. Пол следует аккуратно простучать молотком, чтобы определить наличие пустот. Если вы нашли пустоты, то стоит обозначить их мелом. Высота пола должны быть одинаковой во всех помещениях: возможно, отклонение не более 10-20 мм.

2. Вентиляция и окна

Особое внимание стоит уделить окнам и вентиляции. И то, и другое должно нормально функционировать. Следует помнить, что замена окон или ремонт вентиляции могут влететь владельцу квартиры в копеечку, поэтому стоит тщательно проверить их работоспособность.

Чтобы проверить работу вентиляции, следует использовать листок бумаги. Если вентиляция работает хорошо, то листок прилипнет к решетке вентиляции. Также можно воспользоваться спичками или зажигалкой: пламя должно отклониться в сторону исходящего потока воздуха.

Используя лазерный уровень, проверьте, насколько ровно установлены окна и балконные двери. Также посмотрите, насколько надежно они закреплены в оконных и дверных проемах. Все зазоры между рамами и проемами должны быть заполнены монтажной пеной. Понятно, что никаких трещин и сколов на стеклах быть не должно.

Также проверьте петли, ручки и затворы: посмотрите, свободно ли открываются и закрываются окна. Наконец, проверьте ровность откосов: нижний и верхний должны быть горизонтальными, а боковые – вертикальными.

3. Системы водоснабжения, канализации и отопления

В обязательном порядке стоит проверить канализацию, систему отопления и водоотведения, тогда вы будете уверены, что никого не затопите.

Тщательно проверьте стыки стока и канализационных тройников: если герметизация выполнена неправильно, то вы в квартиру могут проникнуть неприятные запахи. Тройники канализации должны быть установлены таким образом, чтобы при установке стоков к ним можно было легко подобраться. По нормативам, высота установки тройника от пола должна быть не более 5 см.

При проверке радиаторов отопления обратите внимание на надежность их крепления к стене. Также на радиаторах не должно быть никаких вмятин и повреждений. Если есть регуляторы температуры, обязательно проверьте их работу: прокручиваются или нет.

В ванной комнате и на кухне обязательно следует проверить, как течет вода из кранов: каков напор воды, есть ли горячая вода и т.д. Если на полу под трубами есть лужи, значит, где-то имеется протечка. Наконец, проверьте краны, с помощью которых перекрывается вода в квартире.

4. Система электроснабжения

С помощью вольтметра проверьте наличие напряжения во всех розетках в квартире. Изучите комплектацию вводного электрощитка: «автомат», счетчик и устройство защитного отключения. Также проверьте, как закреплены и работают розетки и выключатели.

Можете проверить сеть на способность выдерживать высокое напряжение. Для этого следует нагрузить сеть: подключите какой-либо мощный прибор, например, перфоратор или обогреватель.

В большинстве новостроек устанавливают датчики пожарной сигнализации. Обычно такие датчики устанавливаются над входной дверью.