Для многих собственников одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры является порядок и размер налога с продажи квартиры, то есть с дохода, полученного от сделки купли-продажи. Данный вид налогообложения по сути мало чем отличается от налога с любых других доходов гражданина, за некоторыми особенностями.
В данной публикации мы разберемся каким образом регламентируются налоги с продажи квартиры действующим налоговым законодательством Российской Федерации.
«Налог с продажи квартиры» - это налог на доходы физических лиц
Определение налога с продажи недвижимости официально не закреплено в НК РФ, и в действующем законодательстве такой термин как «налог с продажи жилья» не применяется. Налоговый кодекс закрепляет с суммы дохода от продажи любого жилого объекта, однако, существенную роль в этом вопросе играет и то, сколько лет данная недвижимость была собственностью продающего.
При продаже квартиры / комнаты /доли в квартире и любого другого жилья, находящегося в собственности физического лица менее 3 лет, образуется доход, который по налоговому кодексу облагается налогом на доходы физических лиц. Поэтому налогоплательщик в налоговый орган по месту жительства, в которой задекларировать полученные от продажи такого недвижимости доходы.
При этом важно знать, что в соответствии с Налоговым Кодексом РФ при продаже квартиры собственнику . Сумма имущественного налогового вычета составляет 1 миллион рублей при условии, что квартира принадлежала налогоплательщику менее 3-х лет.
Если жилье продано дороже чем за 1 млн. рублей, то продавец оплачивает подоходный налог в государственную казну с той суммы, которая выше одного миллиона рублей, согласно статьи 220 НК РФ. (скачать бланк 3-НДФЛ декларации вы можете с официального сайта Федеральной Налоговой Службы http://www.nalog.ru/)
Расчет налога с продажи квартиры в собственности менее 3 лет
Давайте рассчитаем размер налога с продажи квартиры, например, если собственник продает жилье за 6 250 000 рублей, НДФЛ необходимо будет выплатить за минусом миллиона – то есть с суммы 5 250 000 рублей. Сумма непосредственно подоходного налога будет высчитываться следующим образом:
6 250 000 - 1 000 000 = 5 250 000 * 13% = 682 500 рублей
эта сумма и будет составлять подоходный налог в данном случае.
При этом налоговым законодательством также определено, что собственник, продавший жилье, имеет возможность вместо налогового вычета уменьшить сумму полученных доходов от продажи на сумму расходов, тем самым снизив налогооблагаемую сумму дохода, по которой высчитывают сумма обязательных к уплате налогов. Уменьшить налог можно на сумму расходов, которая была затрачена собственником в процессе получения дохода от продажи квартиры . К таким расходам можно отнести затраты на услуги риэлтора, расходы на ремонт или отделку недостроенного помещения для последующей продажи. Расходная часть должна быть в обязательном порядке зафиксирована документально, а также иметь прямое отношение к продаже указанной недвижимости.
Давайте рассмотрим этот вариант более подробно на примере. Если физическое лицо продает объект недвижимости за 4 млн. рублей, но в то же время может подтвердить предпродажные расходы на сумму 2 млн., то расчет будет производиться таким образом:
(4 млн. – 2 млн.) * 13% = 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей.
Итоговая цифра в данном случае составит 260 тысяч рублей, которые и будут являться налогом на доходы физических лиц в данном случае продажи квартиры и расчета НДФЛ по схеме уменьшения доходов на сумму расходов.
Собственник вправе решать, каким способом выгодней производить расчеты. Вариант уменьшения налогооблагаемого дохода на сумму расходов более приемлем в том случае, если расходы при продаже жилья превышают сумму в миллион рублей.
Если одним и тем же собственником за один год было продано две квартиры, то он вправе по сделке с одной из проданных квартир оформить имущественный налоговый вычет, а по другой – уменьшить сумму дохода на расходы.
Налоги с продажи квартиры в собственности более 3 лет
При сроке владения квартирой / комнатой / и любым другим жилым помещением более 3-х лет, собственник при продаже такого жилья не платит налог на доходы физических лиц с подобной сделки согласно ст. 220 Налогового Кодекса Российской Федерации.
Штрафы за неподачу декларации 3-НДФЛ и неуплату налога
Если после завершения сделки продажи квартиры у вас образовался налог, но вы не подали 3-НДФЛ декларации и не оплатили налог на доходы физических лиц своевременно, то вам грозит штрафы, а за уклонение от уплаты налогов и сборов с физического лица наказание вплоть до уголовной ответственности.
- Согласно ст. 119 НК РФ («Непредставление налоговой декларации») налогоплательщику не подавшему декларацию 3-НДФЛ вовремя (не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры) грозит штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от общей суммы начисленного налога.
- Согласно ст. 122 НК РФ («Неуплата или неполная уплата сумм налога») налогоплательщику не подавшему декларацию 3-НДФЛ и не заплатившему НДФЛ до 15 июля года, следующего за годом продажи жилья, грозит штраф в размере 20% от налога. Мало того, если неуплата налога была допущена умышленно, и налоговая сможет это доказать, что размер штрафа вырастет до 40%! (Если вы ошибочно не подали 3-НДФЛ декларацию и не заплатили соответствующий налог, и сами это обнаружили, после чего оплатили налоговую сумму и пенни за просрочку, то данного штрафа можно избежать. Если же факт неподачи и неуплаты был обнаружен сотрудниками налоговой, то штраф вы, скорее всего, заплатите).
- В случае, когда вы не подали декларацию в налоговую и не заплатили налоги до 15 июля, то помимо штрафа в размере 20% от сумму неуплаченного налога вам будут начисляться пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки после 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры
- Если вы не подали декларацию и не заплатили НДФЛ до 15 июля в размере превышающем 600 000 рублей (к примеру, продали за 5 900 000 рублей квартиру, доставшуюся вам по наследству и сумма НДФЛ по формуле 5 900 000 - 1 000 000 (налогового вычета) * 13% составила 637 000 рублей), то вы можете попасть под действие ст. 198 УК РФ («Уклонение от уплаты налогов и сборов с физического лица»).
Риски занижения стоимости квартиры в договоре купли продажи
При продаже объектов недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет подоходный налог может составлять приличную сумму, поэтому для некоторых владельцев, продающих своё жилье, велик соблазн занизить стоимость квартиры , в расчете на то, что при искусственном занижении стоимости квартиры в договоре купли продажи до 1 миллиона рублей, продавцу не придется платит налог на доходы физических лиц.
Сразу стоит отметить, в налоговой про все эти фокусы и махинации знают, и подобное занижение цены по договору расценивается как экономическое преступление! В последние годы налоговые работники более внимательно отслеживают такие нюансы заключения сделок с подачей деклараций 3-НДФЛ с заниженными цифрами и тесно взаимодействуют с силовыми ведомствами страны для пресечения подобных преступлений.
Наказание за неуплату налогов в крупных размерах предусматривает:
Штраф в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
Помимо уголовной ответственности за попытку ухода от налогов продавца недвижимости, для покупателя жилья существует ненулевая вероятность потерять деньги, если сделка купли-продажи квартиры будет признана ничтожной, деньги он сможет вернуть не более той суммы, что прописана в договоре.
Во-вторых, если в будущем вы соберетесь продать квартиру, купленную вами по договору с заниженной стоимостью (чтобы уменьшить размер налога с продажи квартиры), ранее чем после трёх лет владения, то вернуть себе НДФЛ во время будущей продажи вы сможете только с той суммы, которая была занижена, то есть разница между ценой, по которой вы реально будете продавать уже свою квартиру, например, через 2 года и ценой, по который вы её, якобы, купили, будет бОльшей, чем в реальности, а значит, вам в будущем придется заплатить большую сумму НДФЛ с продажи этой квартиры.
Так что покупая квартиру и столкнувшись с предложением занижения стоимости квартиры в договоре купли продажи оцените риски правильно! И если вы не хотите помогать налоговой собирать законные налоги с продавцов недвижимости, то подумайте о себе и о рисках потерять свои деньги, или переплатить налоги в будущем.
Цены на рынке недвижимости на протяжении длительного периода остаются неизменными, при этом сохраняется тренд к снижению. По итогам 2017 года можно сказать, что сложились благоприятные условия для покупки недвижимости, связанные еще и со снижением ставки по ипотеке, которая достигает 7% годовых. Действуют льготные программы, государственные субсидии, скидки от застройщиков. Так стоит ли покупать жилье или лучше отложить сделку на следующий год? Каковы перспективы рынка недвижимости? Является ли вложение денег в жилье выгодным и экономически оправданным?
Ситуация на рынке недвижимости в конце 2017 года
Рынок недвижимости по итогам 2017 года отмечает тенденцию к снижению цен, что позволяет приобрести жилье при умеренной плате. Спрос населения ограничен, а предложение постоянно растет. В Москве складывается такая ситуация:
Застройщики постоянно проводят акции, партнерские и ценовые скидки для клиентов, что вызвано жесткой конкуренцией в отрасли. По итогам 2017 года цены не увеличились, однако существенно вырос ввод в эксплуатацию новых корпусов.
Стоит ли жителям столицы покупать квартиры в ипотеку или лучше подождать следующего года? Эксперты считают, что сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости является наиболее благоприятной для приобретения жилья. Наиболее низкая ставка по ипотеке – 6,75%, она субсидируется застройщиком. Конечно, можно ожидать, что в ближайшие годы будет применена акционная ставка – 6%, но уже сейчас приобретать квартиры выгодно.
Сегодня ипотечные ставки существенно снизились, а банки реализуют разнообразные схемы покупки объектов. Даже если в 2018 году ипотека окажется выгоднее, можно рефинансировать действующей кредит.
Покупать жилье в ипотеку или лучше накопить нужную сумму? Безусловно, это решает каждый человек самостоятельно. Если вы нашли подходящую квартиру, которая вас полностью устраивает по цене, стоит взять кредит. Если же оптимальных предложений на рынке пока нет, можно продолжать копить. Правда, есть риск финансовых потрясений и потери сбережений, как это было в 2014 году. Тем, кто копит, лучше большую половину сбережений перевести в валюту и положить в Сбербанк или ВТБ – наличными в ячейку.
Ценник на жилье от застройщика оказывается ниже ввиду невысокого спроса и внушительного объема вводимых в эксплуатацию квадратных метров. Какая же сумма нужна, чтобы приобрести первичное жилье?
В целом, покупка квартиры от застройщика – это наиболее привлекательный вариант. Мало того, что вас ждут акции, сниженные ставки, так и цены оказываются доступными. Так, выбрав квартиру в новом комплексе «Лайнер» и оплатив 100% ее стоимости, вы получите дизайнерскую отделку и кухню, оборудованную современной техникой.
Стоит ли ждать, что цены в Москве на жилье снизятся, а покупать квартиры будет значительно выгоднее, чем сейчас? Такая тенденция существует, но строить долгосрочные прогнозы проблематично. Эксперты полагают, что к 2021 году цены достигнут таких показателей:
Но говорить о средней цене не стоит, ведь она зависит не только от перспектив развития рынка, уровня спроса и предложения, но и выбранного объекта, его расположения, наличия инфраструктуры.
Инвестиционная привлекательность недвижимости пусть и снижена по итогам прошлых лет, но по-прежнему сохранится. Вкладывать деньги на стадии строительства, а затем перепродавать квартиры по переуступке все так же целесообразно. На рынке еще остаются классические инвесторы, приобретающие квадратные метры для перепродажи через несколько лет, а также для сдачи в аренду.
Ждать резкого снижения цен в 2018 году не приходится, хотя покупатели могут найти интересное предложение за счет внушительных скидок от застройщика. Правда, обычно акции действуют не на весь объем квартир – гарантировать, что предложение вас устроит, нельзя. Не приходится рассчитывать и на существенное снижение цен – стоимость жилья и так предельно низкая, а учитывая постоянное подорожание земли, стройматериалов и возведения, застройщики просто не могут допустить еще больших скидок.
Покупать квартиру в ипотеку сегодня действительно стоит, особенно, если ваши накопления растут недостаточно быстро. Если же вам удается откладывать не менее 100-200 тысяч в месяц, стоит подождать, чтобы не брать большую сумму в долг у банка.
перспективы рынка недвижимости,
Ситуация на рынке недвижимости в конце 2017 года Рынок недвижимости по итогам 2017 года отмечает тенденцию к снижению цен, что позволяет приобрести жилье при умеренной плате. Спрос населения ограничен, а предложение постоянно растет. В Москве складывается такая ситуация:
- Недвижимость все меньше интересует инвесторов и спекулянтов, планирующих вложить деньги в краткосрочной перспективе;
- В отличие от рынка других городов, в столице большим спросом пользуется элитное жилье – застройщики возводят здания премиум класса. Так, в Раменках в скором времени появится свыше 140 тыс. кв.м. жилья бизнес-класса;
- Вкладывать деньги целесообразно на ранних стадиях строительства, так, в комплексе «Садовые Кварталы» цена метра изначально составляет 450 тыс. рублей, а на стадии готовности возрастает до 600 тысяч;
- Качество объектов существенно улучшилось по сравнению с прошлым десятилетием. С ростом конкуренции растет и уровень комфорта – объекты комфорт-класса снабжены развитой инфраструктурой и необычными планировочными решениями;
- Стираются границы между классами жилья, а приобрести квартиру уровня комфорт можно даже дешевле эконом-сегмента.
- По-прежнему огромным спросом пользуются квартиры малой площади и соответствующей цены. Купить сразу большую и комфортную квартиру в Москве могут себе позволить далеко не все.
Ипотека – стоит ли брать в 2017 году?
Стоит ли жителям столицы покупать квартиры в ипотеку или лучше подождать следующего года? Эксперты считают, что сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости является наиболее благоприятной для приобретения жилья. Наиболее низкая ставка по ипотеке – 6,75%, она субсидируется застройщиком. Конечно, можно ожидать, что в ближайшие годы будет применена акционная ставка – 6%, но уже сейчас приобретать квартиры выгодно. Сегодня ипотечные ставки существенно снизились, а банки реализуют разнообразные схемы покупки объектов. Даже если в 2018 году ипотека окажется выгоднее, можно рефинансировать действующей кредит. Покупать жилье в ипотеку или лучше накопить нужную сумму? Безусловно, это решает каждый человек самостоятельно. Если вы нашли подходящую квартиру, которая вас полностью устраивает по цене, стоит взять кредит. Если же оптимальных предложений на рынке пока нет, можно продолжать копить. Правда, есть риск финансовых потрясений и потери сбережений, как это было в 2014 году. Тем, кто копит, лучше большую половину сбережений перевести в валюту и положить в Сбербанк или ВТБ – наличными в ячейку.Что выгоднее: жилье за МКАД или в его пределах?
Ценник на жилье от застройщика оказывается ниже ввиду невысокого спроса и внушительного объема вводимых в эксплуатацию квадратных метров. Какая же сумма нужна, чтобы приобрести первичное жилье?- Если не принципиальна близость к центру, за МКАД можно подобрать массу интересных вариантов. К примеру, в Новой Москве в ЖК «Испанские Кварталы» за 6,5 млн. рублей реализуют трехкомнатные квартиры;
- Если ищете жилье с развитой инфраструктурой поблизости, однокомнатные апартаменты – наиболее доступный бюджетный вариант. За 5,3 млн. можно купить студию на Ходынском поле с ТРЦ «Аквапарк», школами и детскими садиками поблизости;
- Вторичное жилье реализуется по цене, которая напрямую зависит от расположения здания и желаний собственника.
Перспективы развития рынка недвижимости: чего ожидать?
Стоит ли ждать, что цены в Москве на жилье снизятся, а покупать квартиры будет значительно выгоднее, чем сейчас? Такая тенденция существует, но строить долгосрочные прогнозы проблематично. Эксперты полагают, что к 2021 году цены достигнут таких показателей:- Вторичное жилье – 100-140 тысяч рублей за кв.м.;
- Новостройки эконом-класса – 100 тысяч;
- Жилье сегмента комфорт – 120-140 тысяч;
- Бизнес-класс – менее 200 тысяч.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2020 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.
Статьей 224 Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.
В каких случаях необходимо платить налог
Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.
Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.
Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ , можно прочитать в статье по ссылке.
Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости.
Пример расчета – метод 2.
Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат
Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.
1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.
7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.
Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.
2. Отнимаем сумму произведенных затрат
(5 250 000 - 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500 рублей.
Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.
Законом не предусмотрено одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет более выгоден.
Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.
Срок уплаты налога при продаже имущества в 2019 году - до 15 июля 2020 года.
Срок подачи декларации при продаже имущества - до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.
За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.
Подготовлено "Персональные права.ру"
Платят ли налог с продажи квартиры ? Это зависит от обстоятельств, сопровождающих куплю-продажу. В период с 2017 по 2020 года вступили в силу изменения в Налоговом кодексе РФ касательно сделок с недвижимостью. Новый закон регламентирует сроки, порядок и льготы при исчислении взносов с доходов от продажи домов и квартир.
Основанием для расчета НДФЛ является доход, получаемый в результате продажи квартиры, дома или части имущества. Применяется стандартная ставка - 13% от суммы сделки. Однако государство предусмотрело несколько способов снизить налоговую нагрузку.
Срок владения собственностью
Как не платить налог с продажи квартиры? Получить полное освобождение от обязанности облагать сделку с недвижимостью сборами можно лишь в том случае, если человек является собственником более 5 лет . Этот срок установлен в НК РФ и применяется для квартир и домов, приобретенных после 01.01.2016 . Для тех же квартир, которые были куплены до указанной даты, срок владения должен быть более 3-х лет . Т.е., если вы продаете квартиру, приобретенную до 1 января 2016 года, и срок владения данным объектом недвижимости составляет более 3-х лет , но менее 5-ти, то налог вы платить не будете . Если же вы продаете квартиру со сроком владения менее 3-х лет , то заплатить налог с продажи вам придется.
С 1 января 2020 года при продаже единственного жилья его владельцы также освобождены от уплаты НДФЛ, если владели недвижимостью 3 или более лет.
По новому закону период владения в 3 года, при котором возможно освобождение от налога, установлен лишь для ряда ситуаций. Так могут не переживать за уплату в бюджет НДФЛ владельцы квартир и домов, получившие их:
- на правах дарения или в порядке наследования от родственников;
- по программе приватизации;
- по договору ренты с иждивением
- если продаваемое жилье - единственное (новшество 2020 года).
Налог с продажи приватизированной квартиры рассчитывается по общему алгоритму, учитывая сокращенный минимальный срок владения для данной категории. Началом отсчета периода является дата, указанная в свидетельстве о праве собственности. Касательно долей квартиры или дома ситуация несколько иная.
Пример:
Мать, отец и двое детей владели квартирой в равных долях с 2013 года. В 2020 году умирает мать, завещав свою часть старшему ребенку - сыну. В том же году семья решает продать квартиру. На момент совершения сделки доли распределились следующим образом:
- отец - 1/4;
- сын - 2/4;
- дочь - 1/4.
Поскольку все владели имуществом более 5 лет, то продажа освобождена от налогообложения. Сын, получивший свою вторую долю в 2020 году, также не обязан платить взносы в бюджет. Это связано с давностью получения им первой доли, а не последующих!
Важно, когда была получена первая доля в общем имуществе. Последующее поступление частей недвижимости никак не влияет на порядок налогообложения!
При продаже недвижимости, находящейся более 5 лет в собственности, сдача отчета в налоговую инспекцию не требуется. В случаях, когда продавец владел недвижимостью меньше установленного срока, он имеет возможность уменьшить сумму взносов с помощью льгот, предусмотренных действующим законодательством. Отчетность в таких случаях обязательна, поскольку уведомляет контролирующие органы о применяемых послаблениях и детализирует расчет налогов.
Имущественный вычет
Простым и понятным способом существенно облегчить налоговую нагрузку при продаже недвижимости является имущественный вычет . В чем его особенность? Вычет представляет собой льготу в виде фиксированной суммой, уменьшающей налоговую базу. Поправки не затронули размер, оставив его на прежнем уровне - 1 млн. рублей.
Пример применения вычета:
Вулова Ж.Ю. продала квартиру за 3,7 млн. рублей, приобретенную годом ранее. Имущество получено в дар от брата, поэтому никаких расходов на покупку нет. В такой ситуации расчет НДФЛ будет иметь следующий вид:
(3700000 - 1000000) * 13% = 351 000 рублей - именно эту сумму Вулова обязана перечислить в бюджет по результатам сделки.
Особенности применения данного вида льготы заключаются в следующем:
- Вычет используется однократно в налоговом периоде.
- Нельзя разделять сумму на несколько объектов недвижимости.
Соколовский К.З. продал в 2020 году две квартиры по ценам 2,5 млн. рублей и 5,6 млн. рублей. Порядок исчисления налога будет следующим с учетом действующих ограничений:
((2500000 - 1000000) + 5600000) * 13% = 7100000 * 13% = 923000 рублей.
Как видно из примера вычет применяется лишь к одному объекту недвижимости. Соколовский мог бы воспользоваться вычетом еще раз, если бы продал вторую квартиру в следующем году.
Имущественный вычет вправе применять все категории граждан РФ. Это стоит учитывать при расчете налогов с продажи имущества в совместной собственности.
Краснова И.П. и Краснов Д.Ш. продали в январе 2020 года одну квартиру на сумму 4,1 млн.рублей, а позже в сентябре и вторую за 1,7 млн. рублей. Оба получили имущество в дар и по наследству в 2019 году. Расчет будет выглядеть так:
(4100000 - 1000000) * 13% = 403000 рублей (применили вычет мужа)
(1700000 - 1000000) * 13% = 91000 рублей (применили вычет жены)
Имущественный вычет - это эффективный способ снизить налог на продажу новой квартиры, в случае отсутствия документов на покупку недвижимости или материалы по ее строительству и возведению. Если же владелец имущества может доказать понесенные расходы при его приобретении, то возможно стоит воспользоваться другим способом уменьшения налоговой нагрузки.
Расходы на покупку квартиры
Отличным вариантом для уменьшения налогооблагаемой базы является предоставление в контролирующие органы достоверной информации о произведенных расходах. Что подходит под это понятие? Собственник может предоставить договор купли-продажи, где указана сумма приобретения жилья. Те же, кто возводил строение самостоятельно, подтвердят расходы актами сдачи работ, квитанциями закупки материалов и сметами. Это, пожалуй, единственный эффективный способ существенно уменьшить НДФЛ при продаже дорогостоящей квартиры недолго находящейся в собственности.
Комаровская Ф.Д. продала в 2016 году квартиру за 8,9 млн. рублей. Она имеет на руках документы, подтверждающие ее расходы на приобретение этого жилья двумя годами ранее на сумму 7,4 млн. рублей. В таком случае расчет налога будет представлен в следующем виде:
(8900000 - 7400000) * 13% = 195000 рублей
Если бы владелица не смогла подтвердить понесенные расходы, то сумма налога составила
8900000 * 13% = 1157000 рублей
Другая ситуация, если недвижимость продается в убыток . Логично, что при таких обстоятельствах налог не платится, однако, требуется предоставление документов на покупку или строительство объекта.
Романовский П.В. продал квартиру, приобретенную в 2015 году, за 3,2 млн. рублей. Документы на покупку подтверждают, что он затратил на это 4,5 млн. рублей. Расчет налога будет выглядеть так:
(3200000 - 4500000) * 13% = 0 рублей.
Если бы он не смог доказать затраты на покупку недвижимости, то сумма налога была бы существенно выше:
3200000 * 13% = 416000 рублей.
Минимальная стоимость реализуемой недвижимости
Ранее не было никаких ограничений по стоимости продаваемого жилья, что давало существенные послабления нечестным дельцам. С 2017 года в НК РФ установлены следующие требования к цене квартир, реализуемых физическими лицами:
- Стоимость жилья не может быть меньше кадастровой, установленной на 1 января года, в котором совершается сделка.
- Для смягчения перехода на новую систему расчета налогов в отношении цены квартир применяется коэффициент 0,7.
Корханская Я.С. решила снизить налоговую нагрузку и указала в договоре купли-продажи цену квартиры в размере 1 млн. рублей при ее кадастровой стоимости в 5,6 млн. рублей. При расчете НДФЛ будет учтена информация об официальной оценке:
5600000 * 0,7 = 3920000 рублей - это минимальная допустимая стоимость продажи имущества с учетом данных кадастровой палаты.
Поскольку Корханская нарушила требования нового закона, то она обязана уплачивать налог с суммы 3,92 млн. рублей:
3920000 * 13% = 509600 рублей
При отсутствии официальной информации о кадастровой стоимости жилья указанные выше требования не применяются.
Пенсионеры и НДФЛ с продажи квартиры
Нужно ли платить пенсионеру налоги с продажи квартиры? Пожилые люди, а также инвалиды, получающие пособия, относятся к льготной категории граждан. Они имеют ряд преимуществ перед работающими людьми при покупке недвижимости, а в отношении продажи имущества обязаны исчислять налоги и применять вычеты наравне с остальными гражданами РФ.
Рыбакова Л.Д. решила продать квартиру, полученную в наследство от матери в 2020 году, за 2,3 млн. рублей. Поскольку владела она недвижимостью недолго, а расходы на ее приобретение не несла, то уменьшить сумму налога вправе лишь на фиксированный имущественный вычет:
(2300000 - 1000000) * 13% = 169000 рублей.
Отчетность при продаже квартиры
Основным документом, подтверждающим полученный доход и применяемые льготы, является декларация по форме 3-НДФЛ. Сдается заполненный отчет по результатам года не позднее 30 апреля. ФНС по месту постоянной регистрации проверяет правильность отображенных данных, а после передает налогоплательщику квитанцию с указанием суммы и реквизитов для оплаты сбора в бюджет. Крайней датой для осуществления перевода установлено 15 июня.
При составлении отчета важно достоверно указывать всю информацию, а также прилагать копии подтверждающих документов. При наличии ошибок или неверного оформления декларации налоговые органы вправе отказать в льготе при расчете НДФЛ. Нарушение сроков предоставления информации, а также перевода налога в бюджет грозит штрафами и начислением пеней.
Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в заполнении декларации 3-НДФЛ, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.
Получив прибыль от продажи личного недвижимого имущества, определенную его долю гражданин должен отдать в бюджет. Это общее правило, применение которого имеет ряд нюансов. Придется ли уплачивать налог с продажи квартиры при конкретных обстоятельствах, зависит от того, когда, как и за сколько она была приобретена. Иногда сумма платежа может быть снижена до нуля, а во многих случаях налога и вовсе не будет.
Правила налогообложения
Полученная от продажи личной недвижимости гражданина прибыль облагается в России налогом на доходы физлиц (НДФЛ). Начисляется он по той же ставке, что и налог при работе по найму - 13%. Но это не значит, что каждый гражданин, продавший квартиру, должен заплатить указанную долю подученной суммы государству. В Налоговом кодексе предусмотрены условия освобождения от налога (статья 217.1) - установлен так называемый минимальный срок владения недвижимостью. Если гражданин обладал квартирой дольше этого времени, то после ее продажи государству он ничего не должен.
До конца 2015 года упомянутый срок был равен трем годам. Отсюда пошло известное многим «правило трех лет» - если человек владел квартирой дольше, то прибыль, полученная от ее продажи, налогообложению не подлежала.
Новые правила в части минимального срока
В конце 2014 в налоговое законодательство были внесены поправки. Они изменили порядок определения минимального срока. Теперь правило трех лет актуально лишь для квартир, полученных в собственность в 2015 году и раньше. Для объектов, приобретенных в 2016 и в последующие годы, действуют другие условия. Срок 3 года актуален, только когда квартира:
- приватизирована;
- получена в подарок или в результате наследования (но не от любого лица, а только от ближайших родственников);
- приобретена по договору пожизненной ренты.
Для объектов, которые куплены либо получены любым иным способом в 2016 году и позже, действует новый срок владения - 5 лет.
Допустим, квартира была куплена в 2017 году. Продать ее без налоговых последствий можно только спустя 5 лет. Если же это, например, подарок супруга (родителей, детей), то через 3 года собственник может ее продать безо всяких налогов.
Законные механизмы уменьшения налога
Когда все же необходимо заплатить налог при продаже недвижимости, для физических лиц предусмотрены 2 способа его снижения:
- Вычет подоходного налога в сумме 1 млн рублей. Он применяется к базе, то есть на эту сумму уменьшается доход от реализации квартиры.
- Подтверждение расходов. Налогом облагается прибыль продавца, то есть разница между его доходом и затратами. Если расходы ( при ее покупке) подтверждены документами, это уменьшит налоговую базу и, как следствие, сам налог.
Какой из двух методов выбрать, решает сам плательщик налога. В каждой ситуации нужно посчитать, что выгоднее применить.
Пусть в 2016 году физлицо приобрело квартиру за 4 млн рублей, а в 2018 она была реализована за 4,5 млн. Оценим оба варианта снижения налога:
- Если заявить вычет, то база для исчисления налога составит 4,5 - 1 = 3,5 млн . Именно к этой сумме будет применена ставка 13%. В бюджет гражданин должен будет уплатить: 3,5 / 100 * 13 = 0,455 или 455 тыс. рублей.
- Если подтвердить расходы на покупку квартиры, то налоговая база составит: 4,5 - 4 = 0,5 млн . Сумма платежа в этом случае исчисляется так: 0,5 / 100 * 13 = 0,065 или 65 тыс. рублей.
Очевидно, что в данном случае гораздо выгоднее выбрать второй вариант.
Привязка к кадастровой стоимости
Раньше весьма распространенной практикой было занижение стоимости квартиры в договоре. Это рискованно, ведь в случае отмены сделки покупатель обязан вернуть продавцу лишь ту сумму, которая фигурирует в документах. Но владельцы недвижимости зачастую шли на это в попытке сэкономить на налоге.
В настоящее время актуальность этого способа сильно снизилась, поскольку в Налоговом кодексе появилось новое положение. Теперь сумма, полученная продавцом квартиры, сравнивается с ее кадастровой стоимостью на начало того года, когда осуществляется сделка. Если бывший владелец реализовал квартиру по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, то налог следует исчислить именно с этой суммы.
Допустим, по документам квартира приобретена в 2016 году за 3 млн рублей, а в 2018 реализована за ту же сумму. На начало 2018 года по кадастровой стоимости квартира оценена в 5,2 млн рублей. 70% от этого составляет 3,64 млн. Значит, для расчета налога должна применяться именно эта сумма, поскольку она больше, чем доход продавца квартиры по договору. Пользоваться налоговым вычетом в этой ситуации нецелесообразно - тогда налог будет начислен с суммы 2,64 млн. Гораздо выгоднее подтвердить расходы. Расчеты будут таковы:
- налоговая база составит 3,64 - 3 = 0,64 или 640 тыс. рублей;
- сумма налога равна 0,64 / 100 * 13 = 0,0832 или 83,2 тыс. рублей.
Декларирование дохода и уплата налога
Чтобы уплатить налог с продажи собственной квартиры, прежде нужно задекларировать доход. Для этого нужно подать в ИФНС декларацию . В этой форме отражается доход от реализации недвижимости, имущественный вычет или сумма расходов, которые уменьшают налоговую базу, а также производится расчет налога к уплате. К декларации прилагаются документы, подтверждающие полученный доход, а при необходимости - уменьшающие налоговую базу расходы.
Налоговой службой разработана специальная программа для физических лиц, которые должны отчитаться по форме 3-НДФЛ (можете скачать ). Кроме того, можно воспользоваться личным кабинетом на сайте ФНС или порталом «Госуслуги». Классический способ - заполнить форму на бумаге и принести в налоговый орган (или отправить почтой) - также вполне допустим. В этом случае обращаться нужно в ИФНС по месту проживания.
Подать декларацию и произвести уплату налога нужно по истечении того года, в котором была реализована квартира. Крайний срок подачи - 30 апреля, а перечисления суммы налога - 15 июля следующего года. Так, если объект продан в текущем году, задекларировать доход нужно до 30.04.2019, а сделать платеж - до 15.07.2019.
Направить отчет в ИФНС следует и в том случае, если в результате уменьшения дохода на сумму вычета или расходов налог станет равен нулю. В противном случае может последовать штраф в размере 1 тыс. рублей. Освобождение от обязанности подавать форму 3-НДФЛ есть только у тех лиц, кто владел недвижимостью дольше минимального срока и не должен уплачивать налог.
Вконтакте
