Как наследники выморочного имущества публично-правовые образования наделяются Гражданским кодексом Российской Федерации особым статусом, отличающимся от положения других наследников по закону: поскольку для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется (абзац второй пункта 1 статьи 1152) , на них не распространяются правила о сроке принятия наследства , а также нормы, предусматривающие принятие наследства по истечении установленного срока (пункты 1 и 3 статьи 1155); при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается (абзац второй пункта 1 статьи 1157) ; при этом свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается в общем порядке (абзац третий пункта 1 статьи 1162) .
В силу того, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (пункт 4 статьи 1152 ГК Российской Федерации), выморочное имущество признается принадлежащим публично-правовому образованию со дня открытия наследства при наступлении указанных в пункте 1 статьи 1151 ГК Российской Федерации обстоятельств независимо от осведомленности об этом публично-правового образования и совершения им действий, направленных на учет такого имущества и оформление своего права.
4.1. Правовое регулирование, в соответствии с которым защита прав лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, дающие право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.), отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота и направлено в целом на установление баланса прав и законных интересов всех его участников.
Приведенная правовая позиция была сформулирована Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П применительно к отношениям с участием граждан и юридических лиц. Что касается отношений по поводу истребования жилых помещений из владения граждан по искам публично-правовых образований, в собственность которых оно ранее поступило как выморочное имущество, то применительно к этим отношениям необходимо учитывать их специфику, обусловленную тем, что к публично-правовым образованиям, хотя они и вступают в гражданские правоотношения на равных началах с другими участниками гражданского оборота, нормы гражданского законодательства, относящиеся к юридическим лицам, могут быть применимы, только если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (пункт 2 статьи 124 ГК Российской Федерации).
Когда с иском об истребовании недвижимого имущества к добросовестному приобретателю, который в установленном законом порядке указан как собственник имущества в Едином государственном реестре недвижимости, обращается публично-правовое образование, не может не учитываться специфика интересов, носителем которых оно является. Особенности дел этой категории, исходя из необходимости обеспечения баланса конституционно значимых интересов, могут обусловливать иное распределение неблагоприятных последствий для собственника и добросовестного приобретателя, нежели установленное в статье 302 ГК Российской Федерации и подтвержденное в правовых позициях Конституционного Суда Российской Федерации, содержащихся в том числе в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П.
Переход выморочного имущества в собственность публично-правового образования независимо от государственной регистрации права собственности и совершения публично-правовым образованием каких-либо действий, направленных на принятие наследства (пункт 1 статьи 1151 ГК Российской Федерации в истолковании постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года N 9 "О судебной практике по делам о наследовании"), не отменяет требования о государственной регистрации права собственности. Собственник имущества, по общему правилу, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК Российской Федерации), что предполагает и регистрацию им своего права, законодательное закрепление необходимости которой, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу (постановления от 26 мая 2011 года N 10-П , от 24 марта 2015 года N 5-П и др.). Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.
При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права. В правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника - публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений.
Между тем пункт 1 статьи 302 ГК Российской Федерации - как по своему буквальному смыслу, так и по смыслу, придаваемому ему в системе действующего правового регулирования правоприменительной практикой, - фактически не учитывает возможность ненадлежащего исполнения компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, совершения ошибок, а также не отвечающей критериям разумности и осмотрительности реализации ими правомочий по установлению выморочного имущества и оформлению права на него. Применительно к жилым помещениям защита имущественных интересов публично-правового образования за счет ущемления интересов добросовестного приобретателя - гражданина, который возмездно приобрел соответствующее жилое помещение, в подобной ситуации недопустима, тем более учитывая, что публичный интерес в предоставлении жилого помещения по договору социального найма лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, может быть удовлетворен за счет иного жилого помещения.
Такой подход согласуется с позицией Европейского Суда по правам человека, по мнению которого, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно; ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица (постановления от 5 января 2000 года по делу "Бейелер (Beyeler) против Италии" и от 6 декабря 2011 года по делу "Гладышева против России"). Данная позиция была положена в основу разрешения Европейским Судом по правам человека дел, связанных с истребованием у граждан жилых помещений, поступивших в собственность публично-правовых образований как выморочное имущество (постановления от 13 сентября 2016 года по делу "Кириллова против России", от 17 ноября 2016 года по делу "Аленцева против России" и от 2 мая 2017 года по делу "Клименко против России").
4.2. С жилым помещением, истребуемым его собственником из владения гражданина, связаны не только конституционно значимые имущественные интересы этого гражданина как добросовестного приобретателя, но и конституционные гарантии реализации им права на жилище, закрепленные статьей 40 Конституции Российской Федерации. Те же гарантии предоставляются гражданам, истребующим выбывшие из их владения жилые помещения в целях защиты своих и членов своей семьи имущественных и неимущественных интересов.
Интерес же публично-правового образования, которое истребует выморочное жилое помещение с целью включения его в соответствующий (государственный или муниципальный) жилищный фонд социального использования (пункт 2 статьи 1151 ГК Российской Федерации) для последующего предоставления по предусмотренным законом основаниям, например по договору социального найма в порядке очереди, лицу, которое на момент истребования жилого помещения не персонифицировано, существенно отличается от интереса конкретного собственника-гражданина, который истребует выбывшее из его владения жилое помещение: в делах, где отсутствует конкретное лицо, для реализации потребности в жилище которого истребуется жилое помещение, именно этот - публичный - интерес противопоставляется частным имущественным и неимущественным интересам конкретного добросовестного приобретателя жилого помещения.
На указанное различие обращал внимание Европейский Суд по правам человека, полагающий, что при истребовании имущества публичным собственником в порядке пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации нет связанного с конкретным жилым помещением частного интереса, который был бы под угрозой; подразумеваемые выгодоприобретатели, находящиеся в очереди на получение жилого помещения по договору социального найма, не достаточно индивидуализированы, чтобы их интересы противопоставлялись интересам приобретателя; в любом случае ни один гражданин из числа лиц, состоявших в очереди, не мог иметь той же связи с конкретным жилым помещением, что и приобретатель, и едва ли имел особый интерес, связанный с данным жилым помещением, по сравнению с аналогичным интересом приобретателя (постановление от 6 декабря 2011 года по делу "Гладышева против России").
4.3. Признание и защита равным образом всех форм собственности ( , Конституции Российской Федерации) не исключает различий в правовом режиме частной и публичной собственности, обусловленных в том числе особенностями осуществления и защиты прав на объекты, находящиеся в частной или публичной собственности: если для граждан и юридических лиц действует принцип автономного усмотрения самого правообладателя, лишь бы таковое не нарушало прав и законных интересов других лиц, то для публичного собственника могут действовать соответствующие ограничения, которые вытекают из специфики его правового статуса, проявляющейся в том числе при его участии в гражданских правоотношениях, и предполагают осуществление возложенных на него полномочий в конституционно установленных целях (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 июня 2006 года N 8-П).
Соответственно, эффективной гарантией соблюдения баланса частных и публичных интересов при разрешении споров о защите права собственности по искам публично-правовых образований к гражданам или юридическим лицам может считаться только развитая система законодательства с четкими и ясными нормами, которые могли бы рассматриваться как действенный механизм гражданско-правовой охраны интересов частных собственников и добросовестных приобретателей от возможного произвола и злоупотреблений публичной власти в отношениях, связанных с правами на недвижимое имущество. Между тем в действующем правовом регулировании отсутствуют специальные нормы, конкретизирующие условия истребования жилых помещений от добросовестных приобретателей, указанных в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственников этих жилых помещений в установленном законом порядке, по искам публично-правовых образований, что предопределяет разрешение органами судебной власти соответствующих споров на основании положений статьи 302 ГК Российской Федерации.
Суды, следуя предписаниям гражданского законодательства, не рассматривают в качестве разрешительного волеизъявления публично-правового образования, направленного на выбытие недвижимого имущества из владения публичного собственника, акт государственной регистрации права на это имущество, хотя именно данным актом подтверждается законность сделки, совершенной изначально неуправомоченным отчуждателем недвижимого имущества с третьим лицом, как основания регистрации его в качестве собственника этого имущества и, соответственно, законность сделок каждого последующего отчуждателя с конечным добросовестным приобретателем. Правоподтверждающее значение государственной регистрации прав на объекты недвижимости и ее значимость как гарантии правовой определенности в обороте недвижимости, позволяющей его участникам соизмерять собственное поведение и предвидеть последствия такового в условиях неизменности официально признанного статуса правообладателей, неоднократно подчеркивал Конституционный Суд Российской Федерации (постановления от 14 мая 2012 года N 11-П , от 4 июня 2015 года N 13-П и др.).
Государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1 статьи 8.1 ГК Российской Федерации), подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости. Проверка же соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества - в отличие от государства в лице органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - зачастую существенно затруднена или невозможна. Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и его добросовестный приобретатель, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы.
Европейский Суд по правам человека прямо указывал на то, что истребование жилого помещения по иску публично-правового образования при условии неоднократной проверки самими органами публичной власти в ходе административных процедур регистрации прав на недвижимость правоустанавливающих документов и сделок, заключенных в отношении соответствующего объекта, влечет непропорциональное вмешательство в осуществление права собственности на жилище, если органы публичной власти изначально знали о статусе жилого помещения как выморочного имущества, но не предприняли своевременных мер для получения правового титула и защиты своих прав на него (постановление от 13 сентября 2016 года по делу "Кириллова против России"); при наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий с объектом недвижимости никакой сторонний покупатель квартиры не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством, причем для этих целей не имеют значения различия между государственными органами власти, принявшими участие в совершении отдельных регистрационных действий в отношении недвижимости, по их иерархии и компетенции (постановление от 6 декабря 2011 года по делу "Гладышева против России").
Необходимость обеспечения реального и эффективного действия института государственной регистрации на основе принципов, перечисленных в абзаце втором пункта 1 статьи 8.1 ГК Российской Федерации, не может не приниматься во внимание при истолковании норм об истребовании имущества из чужого незаконного владения, что должно предполагать особые условия (ограничения) виндикации недвижимого имущества, перешедшего в собственность публично-правового образования в порядке наследования по закону как выморочное, по иску публичного собственника, ссылающегося на то, что данное имущество выбыло из его владения помимо его воли. Соответственно, возможность истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, не должна предоставляться публично-правовому образованию - собственнику данного имущества на тех же условиях, что и гражданам и юридическим лицам. При разрешении соответствующих споров существенное значение следует придавать как факту государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке действий (бездействия) публичного собственника в лице уполномоченных органов, на которые возложена компетенция по оформлению выморочного имущества и распоряжению им. При этом действия (бездействие) публичного собственника подлежат оценке при определении того, выбыло спорное жилое помещение из его владения фактически помимо его воли или по его воле. Иное означало бы неправомерное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей и тем самым - нарушение конституционных гарантий права собственности и права на жилище.
Кроме того, для достижения справедливого баланса интересов сторон соответствующих правоотношений необходимо иметь в виду, что выморочное имущество поступает в собственность публично-правового образования не в результате каких-либо его действий как участника гражданского оборота, который создает имущество или приобретает его на основании сделки, а при наступлении указанных в законе обстоятельств, т.е. независимо от действий или намерений самого публично-правового образования, и что политико-правовым мотивом для установления такого регулирования выступает стремление государства избежать появления бесхозяйного имущества. Поэтому отказ в истребовании жилого помещения от гражданина, который возмездно приобрел это жилое помещение, по иску публично-правового образования не может быть признан несовместимым с конституционным принципом справедливости. и , 35 (части 1 и и 55 (часть 3) , в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом - своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество. www.pravo.gov.ru). Постановление должно быть опубликовано также в "Вестнике Конституционного Суда Российской Федерации".
Конституционный Суд
Российской Федерации
Слушание дела о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ состоялось 2 июня 2017 года. Поводом к рассмотрению дела послужила жалоба гражданина Дубовца Александра Николаевича.
Справка
Согласно оспариваемой норме, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
История вопроса
В мае 2015 года Никулинский районный суд г. Москвы удовлетворил иск Департамента городского имущества г. Москвы о выселении А.Дубовца из приобретенной им в 2008 году квартиры и передаче ее в собственность города, поскольку не признал его добросовестным приобретателем. Кроме того суд установил, что факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли доказан, и следовательно добросовестность приобретателя не имеет значения. А. Дубовец стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры москвича, умершего в 1994 году и не имевшего наследников. Вышестоящие судебные инстанции, в том числе Верховный Суд РФ, подтвердили решение районного суда. Суды исходили из того, что спорная квартира является выморочным имуществом и выбыла из владения собственника – города Москвы в результате противоправных действий третьих лиц. В июне 2016 года против решений судов по делу А. Дубовца безуспешно выступила Генеральная прокуратура РФ, которая направляла в Верховный Суд РФ кассационное представление с требованием пересмотреть дело.
Позиция заявителя
По мнению заявителя, позволяя произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и изымать недвижимое имущество у последних приобретателей, право собственности которых и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавалась государством, оспоренная норма нарушает ряд статей Конституции РФ. В частности, полагает заявитель, норма противоречит Основному закону, согласно которому каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен его, а также указывающему, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Заявитель также считает, что оспоренная норма нарушает баланс частных и публичных интересов, поскольку чрезмерно ограничивает права последних покупателей. Исходя из этого, заявитель просит признать п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ, ее статьям 1, 2, 17 (часть 1), 18, 19 (часть 1), 35 (части 1, 2, 3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3).
Позиция Суда
Правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями должно осуществляться таким образом, чтобы гарантировать соблюдение конституционного права граждан на жилище. При этом оно должно отвечать требованиям ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам правоотношений.
Смысл оценочного понятия «добросовестный приобретатель» раскрыт в самой оспариваемой норме и конкретизирован Конституционным Судом в Постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П. В постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/ 22, а также в обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, ему дано уточняющее разъяснение. Поэтому данное понятие не может рассматриваться как вносящее неопределенность в правовую норму.
Между тем, оспоренная норма не учитывает ненадлежащего исполнения своих обязанностей компетентными органами публичной власти, которые знали или должны были знать о наличии жилого помещения как выморочного имущества, но не предприняли своевременных мер для его регистрации в установленном порядке.
Истребование выморочного имущества у добросовестного приобретателя по искам органов публичной власти не должно происходить без учета факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение и без оценки действий публичного собственника в лице уполномоченных органов. Иное означало бы существенное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей.
КС РФ постановил, что норма не допускает истребование выморочного имущества у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал, либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.
Правоприменительные решения по делу гражданина Дубовца Александра Николаевича подлежат пересмотру.
Председательствует в процессе ЗОРЬКИН Валерий Дмитриевич
Судья-докладчик КАЗАНЦЕВ Сергей Михайлович
Правительство внесло в Госдуму законопроект, защищающий права добросовестных покупателей квартир. Речь идет о ситуациях, когда жилье, которое должно было принадлежать госорганам или муниципалитету, незаконно приватизируется и перепродается. Сейчас Гражданский кодекс позволяет изъять такую квартиру у нового собственника. Участники рынка недвижимости отмечают, что подобные мошеннические схемы по-прежнему очень распространены, а проверка юридической чистоты приобретаемого объекта ведется минимум по пяти источникам. При этом законопроект, по мнению экспертов, не решает проблему в полной мере: он касается только тех случаев, когда на имущество претендует государство - в лице муниципальных или федеральных органов. А на ситуации с физическими лицами, у которых недвижимость выбыла из собственности помимо их воли, новая норма распространяться не будет.
Законопроект, разработанный Минэкономразвития, вносит поправки в ст. 302 ГК «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» и касается случав незаконной приватизации квартир. В ситуациях, когда мошенники приватизировали квартиру, после чего ее приобрели добросовестные покупатели, предлагается запретить изымать у последних это жилье. Эта норма будет касаться и случаев, когда владелец приобрел спорную квартиру безвозмездно - например, по договору дарения после цепочки перепродаж.
Как говорится в пояснительной записке к проекту, госорганы будут вправе истребовать свои потери с виновных лиц, то есть с мошенников, совершивших незаконную сделку.
В конце июля законопроект рассмотрела и одобрила комиссия правительства по законопроектной деятельности. А в июне Конституционный суд РФ признал п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ несоответствующим Основному закону в той мере, в которой он допускает изъятие квартиры у добросовестных покупателей по искам муниципалитетов или субъектов. КС счел, что нельзя допускать изъятие квартиры у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности. Исключением становятся случаи, когда приобретатель знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жильем.
Мнение юристов
Законопроект защищает права добросовестных покупателей, считает президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.
Следует убрать из гражданского законодательства даже саму возможность изъятия жилья у таких собственников, - пояснил он, добавив, что в каждом случае суду необходимо будет установить действительную добросовестность приобретателя, чтобы избежать злоупотреблений.
Для того чтобы оценить реальную пользу инициативы, надо дождаться ее реализации на практике, подчеркивает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
Суды зачастую подходят слишком строго к определению добросовестности приобретения, и многим гражданам отказывают в статусе такого собственника только по формальным основаниям. Дело не в том, чтобы признавать всех владельцев добросовестными - необходимо оценить реальные возможности человека узнать то, что приобретение будет неправомерным, - пояснил он.
Мнение рынка
Проверка юридической чистоты приобретаемого объекта - далеко не самый простой процесс, рассказал «Известиям» директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов. Он пояснил, что сведения об юридической истории жилплощади собираются как минимум в пяти источниках. Так, необходимо ознакомиться с историей перехода прав собственности на квартиру и процедурой приватизации, а также уточнить, нет ли среди участников сделки граждан, состоящих на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере (иначе операция по купле-продаже жилья может быть признана недействительной - это весьма распространенный вид мошенничества) и прояснить все нюансы по поводу регистрации участников сделки. Затем, после заключения договора, требуется собрать доказательства проведения взаиморасчетов. Не все эти данные находятся в открытом доступе, добавил Михаил Куликов.
Добросовестные риелторы не только запрашивают документы у владельца, но и тщательно изучают всю историю перехода прав собственности на приобретаемую квартиру, пояснила «Известиям» генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. Она напомнила, что законодательная инициатива возникла после разрешения КС казуса, когда приобретатель купил квартиру, прибегнув к помощи риелторов, которые впоследствии были признаны мошенниками.
При принятии решения о «чистоте» приобретаемого объекта покупатель руководствовался сведениями, содержащимися в ЕГРН, и не располагал данными о том, что у органов местного самоуправления существовали права на спорное имущество, - пояснила она.
По словам Натальи Шаталиной, подобная мошенническая схема встречается достаточно часто, а самыми распространенными признаются махинации с объектами недвижимости, принадлежащими одиноким гражданам без родных и наследников.
Изымаются квартиры, проданные по фальшивым документам, - мошенники, например, подделывают свидетельство о наследстве, - рассказала, в свою очередь, ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Болотская. - Мы сталкивались и с другими случаями - документы на квартиры могут быть настоящими, а подделывают документ, удостоверяющий личность продавца, вклеив туда фотографию постороннего человека. Кроме того, иногда в сделках участвует и подставное лицо - человек, похожий на продавца недвижимости (если судить по фотографии в паспорте), но таковым не являющийся.
Между тем, по мнению участников рынка, законопроект не решает проблему в полной мере. Он касается только случаев, когда на имущество претендует государство в лице муниципальных или федеральных органов. А на ситуации с физическими лицами, у которых эта недвижимость выбыла из собственности помимо их воли, новая норма не распространяется, пояснила Светлана Болотская.
При этом законопроект смещает и акцент доказывания в спорах о праве собственности, отметила Наталья Шаталина.
В случае если законопроект будет одобрен, доказыванию будет подлежать преимущественно факт добросовестности приобретателя, в то время как сейчас добросовестные покупатели нередко должны доказывать факт законности выбытия имущества из владения прежних собственников. В такой ситуации добросовестный приобретатель может просто не знать условий совершения сделок с имуществом, - пояснила она.
Госдума планирует рассмотреть законопроект в первом чтении в осеннюю сессию.
По общему правилу, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо было похищено у них, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса). Правовое значение понятия "добросовестный приобретатель" раскрыты Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П , в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/ 22 . Вместе с тем положения п. 1 ст. 302 ГК РФ получили новую оценку КС РФ в связи с обращением гражданина, который стал собственником выморочного имущества в силу ненадлежащего исполнения своих обязанностей органами власти (Постановление ". Рассмотрим этот судебный акт подробнее.
Суть дела
Первоначальным собственником спорной квартиры являлся гражданин С., умерший в 1994 году и на момент смерти не имевший наследников ни по закону, ни по завещанию. Принадлежавшая ему квартира, как выморочное имущество, должна была перейти в собственность города Москвы (п. 2 ст. 1151 ГК РФ). Тем не менее каких-либо юридических и фактических действий в отношении указанной квартиры Департаментом городского имущества г. Москвы не было произведено.
Между тем в 2007 году нотариусом г. Москвы Р. на имя гражданки С., на основании поддельных документов, было выдано свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Москве, и спорная квартира таким образом была оформлена в ее собственность. Спустя месяц гражданка С. заключила с гражданкой С. А. договор купли-продажи квартиры, а та в свою очередь перепродала квартиру гражданке З. В апреле 2008 года З. заключает с гражданином Д. договор купли-продажи, по условиям которого спорная квартира перешла уже в собственность последнего.
Однако то, что квартира передана гражданке С. мошенническим путем выяснилось только в 2013 году в ходе расследования уголовного дела. Как установил суд, граждане Т., Ф., А., действуя совместно и согласованно в группе с другими лицами, решили путем обмана приобрести право собственности на эту квартиру. Так, в целях незаконного завладения спорной жилплощадью они воспользовались поддельными паспортами на имя других лиц, представили их и ряд документов на госрегистрацию, нашли покупателя квартиры и склонили третье лицо на возмездной основе оказать помощь в проведении сделки с квартирой. Таким образом, приговором Московского городского суда от 10 июня 2013 г. № 1-5/13 они признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 УК РФ (мошенничество). Потерпевшим по этому уголовному делу был признан Департамент городского имущества г. Москвы (далее - Департамент, истец).
Департамент, узнав о факте выбытия спорной квартиры из владения города, подал против последнего покупателя в цепочке договоров купли-продажи Д. (далее - ответчик) исковое заявление с требованием выселить его и передать квартиру в собственность г. Москвы.
Никулинский районный суд города Москвы удовлетворил требования истца, признав, что спорная квартира, будучи выморочным имуществом, выбыла из владения города помимо воли органов власти. Кроме того, являясь собственником квартиры, город от права собственности не отказывался, спорную квартиру не отчуждал, в собственность граждан не передавал. Таким образом, суд первой инстанции принял решение, что Департамент вправе истребовать имущество от последнего покупателя.
Ответчик с этим решением не согласился. Он считает, что в сложившейся ситуации является добросовестным приобретателем, так как при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества.
Суд апелляционной инстанции также позицию ответчика не поддержал (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 г. № 33-44622/15). По его мнению, Д. не представил достаточных доказательств, подтверждающих свои доводы о том, что он является добросовестным приобретателем, поскольку не доказал принятие всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Так, суд отметил, что из договора купли-продажи усматривается, что квартира приобретена по заниженной цене, отличной от ее рыночной стоимости. Кроме того, за период с июня 2007 года по апрель 2008 года, то есть в течение 10 месяцев, в отношении спорной квартиры было совершено три сделки. Таким образом, суд посчитал, что гражданином Д. не была проявлена необходимая заботливость и осмотрительность, которая требовалась при заключении договора купли-продажи.
В июне 2016 года решения судов по делу гражданина Д. безуспешно пыталась оспорить Генеральная прокуратура РФ, которая обращалась в ВС РФ с кассационным представлением о пересмотре дела.
Вместе с тем ответчик, не согласившись с решением суда, подал жалобу в Конституционный суд РФ о проверке конституционности положения п. 1 ст. 302 ГК Российской Федерации в части истребования имущества от добросовестного приобретателя. По его мнению, п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствует ст. 1 , , ч. 1 ст. 17 , ст. 18 , ч. 1 ст. 19 , ст. 35 , ч. 1 ст. 40 , ч. 1 ст. 46 и ст. 55 Конституции РФ , так как позволяет правоприменителям произвольно толковать понятие "добросовестный приобретатель" и, соответственно, изымать у граждан - последних приобретателей по искам публично-правовых образований выморочное недвижимое имущество. И это возможно несмотря на то, что право собственности и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавались государством в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Мнения экспертов
КС РФ рассмотрел дело с участием гражданина Д., его адвоката и представителей заинтересованных органов государственной власти. Рассмотрим позиции участников процесса.
Так, первый заместитель председателя совета Исследовательского центра частного права имени С. С. Алексеева при Президенте РФ, к. ю. н. Андрей Егоров в своем заключении по запросу судьи КС РФ отметил, что, как следует из материалов дела, город Москва как собственник на протяжении почти 20 лет не интересовался судьбой перешедшего в его собственность выморочного имущества, не осуществлял регистрационных действий в отношении принадлежащих ему прав, не нес бремя содержания принадлежащего имущества (ст. 210 ГК РФ), и не осуществлял иных собственнических правомочий. Таким образом, поскольку город Москва не вел себя как хозяин, по мнению эксперта, за все наступившие негативные последствия, происшедшие в результате виновных действий (бездействия) самих государственных органов, не может и не должно отвечать третье лицо, проявившее должную осмотрительность, добросовестно полагавшееся на достоверность государственного реестра и, по вине государственных органов, не осведомленное о выморочном статуса имущества.
Основной довод представителя Д., адвоката, к. ю. н. Дмитрия Степанова также заключался в констатации неответственного поведения государства. "Гражданин вправе считать, что если государством создана система призвания к наследству, выдачи соответствующего документа, то государство так или иначе несет ответственность за эту систему. Если орган власти выдает некий документ (например, документ о праве собственности, подтверждающий действия предыдущего собственника, продающего квартиру заявителю), то, наверное, гражданин имеет право полагать, что государство провело некую проверку соблюдения закона при регистрации предшествующих сделок с недвижимым имуществом. Неответственное поведение государства недопустимо в принципе", - считает представитель истца.
Аналогичной позиции придерживается и полномочный представитель Генерального прокурора РФ в Конституционном суде РФ Татьяна Васильева . В данном вопросе она обратила внимание на позицию ЕСПЧ, согласно которой ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию имущества является государство, обязанное контролировать соблюдение всех необходимых для этого условий. "Ввиду наличия регулятивных органов покупатель квартиры не должен оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не может оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. Ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованных лиц (постановление ЕСПЧ по жалобе № 7097/10 "Гладышева против Российской Федерации ")", - считает Васильева.
В то же время она отметила, что установленная в п. 1 ст. 302 ГК РФ возможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя не ограничивает его право на возмещение убытков лицом, действия которого и повлекли нарушения этих прав.
Полномочный представитель Государственной Думы в КС РФ Татьяна Касаева также считает, что спорные нормы гражданского законодательства соответствуют Конституции РФ и не запрещают гражданам обжаловать действия госорганов. "Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность передачи споров по поводу недвижимого имущества и зарегистрированных прав на него, на разрешение судов", - сказала она в суде.
О необходимости приобретателям недвижимого имущества быть более внимательными и осмотрительными напомнила советник Министра юстиции Российской Федерации Мария Мельникова . По мнению Минюста России, каждый гражданин помимо выписки из ЕГРП и выписки из домовой книги должен проверить все предыдущие документы о приобретении этого имущества, опросить соседей о проживании в этом помещении собственников, записанных в ЕГРП, знать все когда-либо опубликованные сведения об этом имуществе.
Однако, по мнению полномочного представителя Совета Федерации в КС РФ Михаила Клишаса , возложенный на конечного приобретателя риск незаконного выбытия из государственной собственности имущества усиливает нестабильность гражданского оборота. "Такой подход может свидетельствовать о допущении нарушения прав гражданина", - считает эксперт.
Полномочный представитель Президента РФ в КС РФ Михаил Кротов , помимо всего уже упомянутого выше, также отметил факт нарушения сроков исковой давности Департаментом при заявлении иска о выселении гражданина Д. "С момента открытия наследства до совершения мошенничества и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство по поддельным документам и последующего отчуждения квартиры прошло порядка 14 лет, в течение которых мэрией Москвы не совершено никаких действий по выявлению и обращению имущества в собственность субъекта Российской Федерации. Таким образом, есть ли основания для предъявления виндикационного иска у Департамента? Даже десятилетний срок давности, который сегодня фактически является пресекательным в соответствии с ГК РФ, истек. На каком основании тогда судебная система считает допустимым защищать интерес публично-правового образования на право, которое им не зафиксировано?", - рассуждал Кротов.
Решение КС РФ
КС РФ, в свою очередь, признал, что государство в лице уполномоченных законом органов при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д. ").
Он также подчеркнул, что проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества в отличие от государства существенно затруднена или невозможна. Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и его добросовестный приобретатель, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы, отмечается в судебном акте.
Кроме того, суд ссылаясь на решение ЕСПЧ, отметил, что при наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий с объектом недвижимости никакой сторонний покупатель квартиры не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством (постановление от 6 декабря 2011 года по делу "Гладышева против России ").
Таким образом, КС РФ признал положение п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой оно допускает истребование жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя. Однако иск публично-правового образования не будет удовлетворен только в том случае, если добросовестный приобретатель полагался при покупке жилья на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности. А публично-правовое образование при этом не предприняло своевременных мер по установлению выморочного имущества и надлежащему оформлению своего права собственности на него.
КС РФ постановил, что правоприменительные решения по делу гражданина Д., вынесенные на основании п. 1 ст. 302 ГК РФ , подлежат пересмотру. Добавим, что суд не предписал законодателям внести изменения в спорные нормы
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/article/1119799/
В Госдуму скоро поступит правительственный законопроект, запрещающий отбирать у добросовестных покупателей квартиры
Фото / PhotoXPress
Если документ превратится в закон, то суды будут обязаны устанавливать, добросовестно ли была куплена квартира или дом. В тех случаях, когда будет доказано, что приобретатель не мог знать о махинациях продавцов, имущество он возвращать не будет.
Квартира одна, а претендентов много
Проблема, решить которую должен законопроект, коснулась множества граждан, что подтверждает судебная статистика. Например, с 2013 по 2015 год из купленных квартир было выселено 136 московских семей. По подсчётам столичных властей, для выплаты компенсаций всем пострадавшим понадобится 1,3 миллиарда рублей.
Одна из самых распространённых ловушек при покупке квартиры на вторичном рынке выглядит так: семья покупает жильё в ипотеку. А позже выясняется, что несколько лет назад квартира была муниципальной, но мошенники её «увели» и продали. Такое жильё может не раз менять хозяев, пока не попадёт в руки честных граждан. Если афера раскрывается, то квартиру, согласно действующему закону, забирают у тех, кто купил её последним. Попытки в судах доказать, что покупатель - добросовестный, тянутся годами. И как правило, квартиру местная власть всё равно отнимает.
В своём недавнем обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления Верховный суд отметил, что, разрешая вопрос о добросовестности или недобросовестности приобретателя жилого помещения, нужно учитывать не только его осведомлённость о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, но и то, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество.
Так, суд признал ответчика Т. добросовестным приобретателем спорной квартиры, учитывая, что продавцом Н. были предоставлены все правоустанавливающие документы на жилое помещение, а на приобретение спорной квартиры Т. получен ипотечный кредит и использованы средства материнского капитала. Принадлежность квартиры продавцу проверялась не только Т., но и сотрудниками риелторского агентства, в которое обращался Т. с целью приобретения квартиры, а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита.
Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.
Например, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к Л. и К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения были отвергнуты доводы ответчика К. о добросовестности приобретения квартиры. При этом судебные инстанции, учитывая представленные органом местного самоуправления доказательства, указали, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже её рыночной стоимости, что должно было вызвать у К. разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества.
Кто крайний, тот и виноват
Сейчас гражданское законодательство предусматривает возможность собственника заявить виндикационный иск - истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. При этом собственник имеет право потребовать принадлежащее ему имущество в том числе и у добросовестного приобретателя, если права на имущество выбыли из владения, помимо воли правообладателя.
В то же время, последние в цепочке собственников приобретатели, как правило, не причастны к хищению жилой недвижимости и становятся её владельцами после совершенной злоумышленниками одной или нескольких сделок купли-продажи жилья.
За последние годы власти регионов и муниципалитетов всё активнее пересматривают документы 90-х годов о приватизации жилья и, найдя нарушения, обращаются в суды. И теперь крайними оказываются те, кто добросовестно приобрел квартиру на вторичном рынке. Именно на таких собственников власти и подают в суд. А после вынесенных им решений о том, что недвижимость когда-то была изъята из собственности государства незаконно, эти жильцы оказываются на улице без предоставления иного жилья или с компенсацией в размере 1 миллиона рублей, на который новую квартиру никак не купить.
Правительственный законопроект, разработанный Минэкономразвития во исполнение постановления Конституционного суда, ставит точку в подобных спорах.
Первый заместитель председателя Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Михаил Емельянов считает, что надо всегда защищать добросовестного приобретателя и помнить - обычным гражданам сложно тягаться с государством, именно поэтому суды они часто проигрывают. Он уверен, что в стране уже давно назрело введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью с участием физических лиц. «Сейчас, напомню, без нотариуса нельзя совершить сделки с участием несовершеннолетних и с продажей долей», - сказал он «Парламентской газете».
После того как это закрепили законодательно, практически исчезли мошенничество и рейдерские захваты квартир
По мнению Емельянова, сначала надо принять законопроект Минэкономразвития, а потом ввести нотариальные сделки.
С государством спорить трудно
О том, что по Конституции государство, физические и юридические лица, как собственники равны, напомнила председатель Комиссии Общественной палаты по общественному контролю, зампредседателя совета Исследовательского центра частного права при президенте Лидия Михеева.
Она поддерживает Правительство, и считает, что оно сделало первый шаг в направлении исправления ситуации - надо просто запретить отбирать квартиры, потому что изъятие стало массовым. И напомнила, что вопрос о защите прав добросовестных приобретателей недвижимости был озвучен членами Общественной палаты ещё в 2015 году на встрече с президентом Владимиром Путиным, и глава государства дал поручение разработать законодательный механизм защиты приобретателей жилья.
Она обратила внимание, что в законопроекте есть непонятные моменты - сначала там говорится о запрете на изъятие у добросовестного приобретателя единственного жилья, а затем о том, что в случае изъятия гражданину положена компенсация.
На вопрос, что делать с таким несоответствием «Парламентской газете» ответил Михаил Емельянов . По его словам, ко второму чтению все спорные моменты будут убраны. Главное, чтобы добросовестные приобретатели жилья не лишались своих квартир. «Комитет по госстроительству и законодательству будет рекомендовать принять документ», - пообещал законодатель, добавив, что соблюдение прав добросовестного приобретателя гораздо важнее, чем предполагаемые убытки государства, ведь гражданин по сравнению с государством - это заведомо более слабая сторона.
Также считает и глава думского Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская : «Если была вина должностных лиц государства, убытки надо взыскивать с того чиновника, который принимал незаконное решение или неправильно оформлял документы. В принципе это возможно и через 20 лет. Для этого нужна лишь политическая воля и наличие в живых этого человека», - подчеркнула Хованская.
