Предмет договора социального найма жилого помещения. Предмет договора социального найма жилого помещения Не может быть предметом договора социального найма

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Комментарий к Ст. 62 ЖК РФ

1. Комментируемая статья определяет предмет договора социального найма, являющийся его существенным условием. Жилищный кодекс РФ под жилым помещением понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (см. комментарий к ст. 15 ЖК). Таким образом, ЖК РФ называет три основных критерия, по которым то или иное помещение может быть отнесено к числу жилых: изолированность, пригодность для постоянного проживания (последняя определяется совокупностью установленных санитарных, технических и иных норм и правил), а также отнесение жилого помещения к числу недвижимого имущества, что имеет большое практическое значение, поскольку помещение, находящееся, к примеру, в строительном вагончике, жилым признаваться не может.

Изолированность жилого помещения (например, квартиры, комнаты) определяется наличием у него выхода (входа) либо в помещения общего пользования, либо (например, жилого дома, части жилого дома) на улицу. При этом к помещениям общего пользования (лестницы, коридоры и т.п.) не относятся помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (кладовые и т.п.).

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется, в частности, Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00. Эти Правила устанавливают обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания, за исключением гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков.

Названные Правила и нормативы предусматривают: гигиенические требования к участку и территории жилых зданий при их размещении, к жилым помещениям и помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях, к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений, к естественному и искусственному освещению и инсоляции, к уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электромагнитных полей и излучений, ионизирующего излучения, к внутренней отделке жилых помещений, к инженерному оборудованию, к водоснабжению и канализации, к удалению бытовых отходов и мусора, к содержанию жилых помещений.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. В настоящее время действует Положение от 28 января 2006 г. N 47 о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

2. Комментируемая статья содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений, которые могут быть предметом найма. Это жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры. Статья 16 ЖК РФ к видам жилых помещений дополнительно относит комнату, что, по существу, является правильным, однако дублирует понятие «часть квартиры». И хотя в комментируемой статье не упоминаются комнаты как предмет договора социального найма, но другие статьи Кодекса прямо предусматривают их в качестве предмета этого договора (см., например, ч. 6 ст. 57 ЖК).

3. Не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения неизолированные жилые помещения (например, проходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), помещения вспомогательного использования (кухни, кладовые и т.п.), общее имущество многоквартирного дома (о понятии общего имущества многоквартирного дома см. ). Невозможность указанных объектов выступать в качестве предметов договора социального найма объясняется тем, что они не отвечают таким критериям жилого помещения, как изолированность и пригодность для постоянного проживания.

Не может быть предметом договора социального найма и часть комнаты, хотя об этом в ЖК РФ прямо не говорится.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель ) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю ) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Казалось бы, какие проблемы могут быть в данном вопросе? Уполномоченный орган передает помещение для проживания, а лица живут в нём за соответствующую плату…

Однако как показывает практика, благодаря не всегда дружественным родственным отношениям, в данном вопросе возникает немало споров. О них ниже, в соответствующих разделах.

Если у Вас есть вопросы, связанные с социальным наймом жилого помещения, как и иные жилищные вопросы, Вы можете связаться с нами

Признание лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и его вселение.

В некоторых семейных ситуациях необходимо отстоять право на жилое помещение… При подходящих обстоятельствах имеет смысл заявить требование о признании лица членом семьи нанимателя жилого помещения.

Разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам исходят из того, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен частью 1 статьи 69 ЖК РФ. К ним относятся:

а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;

б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, надлежит руководствоваться пунктами 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации», содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.

Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами.

В соответствии с частью 1 статьи 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например , лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.

Кроме того, следует иметь ввиду, что по смыслу положений статьи 69 ЖК РФ и части 1 статьи 70 ЖК РФ, лица, вселенные нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи.

В соответствии с частью 1 статьи 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы.

В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

С целью обеспечения права несовершеннолетних детей жить и воспитываться в семье (статья 54 СК РФ) частью 1 статьи 70 ЖК РФ установлено, что не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении).

Судам также следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (часть 1 статьи 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан неправомерным.

Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или ) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо, то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или ) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения, на которое исходя из аналогии закона применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Наши координаты указаны в разделе контакты.

Недействительность договора социального найма.

Вопрос о недействительности договора социального найма, заключенного между членами семьи и уполномоченным государственным или муниципальным органом, чаще всего возникает в случае, если квартира была приватизирована без учета интересов иных членов семьи или лиц, зарегистрированных в жилом помещении, либо приватизирована без их участия.

Кроме того, бывают ситуации, когда лицо необходимо выселить из жилого помещения и сделать это возможно только таким, непростым, способом.

Происходит это в связи с тем, что договор о передаче жилого помещения в собственность заключается на основании договора социального найма. Таким образом, для того, чтобы оспорить договор о передаче жилого помещения в собственность (оспорить приватизацию) необходимо признать недействительным договор социального найма.

С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права.

Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например , о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например , нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения, то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому.

Если у Вас есть вопросы, связанные с недействительностью договора социального найма жилого помещения, как и иные жилищные вопросы, Вы можете связаться с нами.

Наши координаты указаны в разделе контакты.

По договору найма жилого помещения одна сторона - соб­ственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для прожи­вания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Стороны договора - наймодателъ и наниматель .

Предметом договора найма в домах государственного, муници­пального и общественного жилищных фондов может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом или их изолированная часть, имеющая отдельный проход к местам обще­го пользования).

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для по­стоянного проживания граждан (отвечает установленным сани­тарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15ЖК РФ).

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная.

Срок договора найма жилого помещения не может превышать 5 лет.

Виды договора найма жилого помещения:

· договор социального найма жилого помещения;

· договор коммерческого найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения наймодатель обязуется за плату предоставить во владение и пользование гражданину и членам его семьи жилое помещение в жилищном фонде социального использования в пределах установленной за­конодательством нормы жилой площади. К жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения госу­дарственного, муниципального и общественного жилищного фонда, предоставляемые в пределах нормы жилой площади на условиях, установленных законодательством для социального найма.

Наем жилого помещения, не относящийся к социальному найму, является коммерческим наймом. Предоставление жилого помещения юридическим лицам во владение и (или) пользование производится по договору аренды или иному договору.

Договор социального найма в юридической литературе харак­теризуется как потребительский. Он представляет собой соглаше­ние, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (дей­ствующие от их имени уполномоченные государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное соб­ственником лицо (наймодатель) обязуется передать другой сторо­не - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на определенных условиях (ст. 60 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ регулирует основания и условия пре­доставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда.

Условием предоставления жилого помещения по договору со­циального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления. Для этого учитываются: доход, прихо­дящийся на каждого члена семьи, и стоимость подлежащего на­логообложению имущества, находящегося в собственности чле­нов семьи.

Основания для признания малоимущих граждан нуждающи­мися в жилых помещениях по договору социального найма (ст. 51 ЖК РФ)

· отсутствие у малоимущих жилого помещения, занимаемо­го по договору социального найма либо находящегося в собствен­ности;

· обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

· проживание в помещении, которое не отвечает установлен­ным для жилых помещений требованиям;

· проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно со­вместное проживание с ними в одной квартире.

Стороны договора:

· наймодателъ - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо;

· наниматель - граждане. Юридическим лицам жилое поме­щение может быть предоставлено во владение и (или) пользова­ние на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для прожива­ния граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Предмет договора - жилое помещение (жилой дом (одноквар­тирный), квартира,«часть жилого дома или квартиры, комната), которое должно быть: изолированным (что предполагает наличие отдельного входа); являться недвижимым имуществом (т.е. нахо­диться в доме капитального типа), пригодным для постоянного проживания (т.е. отвечать установленным санитарным, техниче­ским и иным правилам и нормам).

Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и пользование. Допускается распоряже­ние жилым помещением путем его обмена, замены и т.д.

Договор социального найма жилого помещения является бес­срочным.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги определяет­ся органами местного управления исходя из общей площади за­нимаемого помещения, а также его качества и благоустройства, месторасположения дома.

Форма договора - письменная.

Наймодатель обязан:

· принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

· осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

· обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель имеет право:

· вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

· сдавать жилое помещение в поднаем;

· разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

· осуществлять обмен или замену занимаемого жилого поме­щения;

· требовать от наймодателя своевременного проведения ка­питального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а так­же предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального най­ма обязан:

· использовать жилое помещение по назначению и в преде­лах, которые установлены ЖК РФ;

· обеспечивать сохранность жилого помещения;

· поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

· проводить текущий ремонт жилого помещения;

· своевременно вносить плату за жилое помещение и комму­нальные услуги;

· информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользо­вания жилым помещением по договору социального найма (ст. 67 ЖК РФ).

По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания.

Наниматель жилого помещения по договору социального най­ма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор со­циального найма.

По инициативе наймодателя договор социального найма мо­жет быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновно­го поведения нанимателя, как то:

· невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести и более месяцев подряд;

· разрушение или повреждение жилого помещения нанима­телем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

· систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного прожи­вания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;

· использование жилого помещения не по назначению (п. 4 ст. 83 ЖК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения .

Наем жилого помещения в жилищном фонде коммерческого ис­пользования, образованном жилыми помещениями, которые ис­пользуются их собственниками для проживания граждан на усло­виях коммерческого найма, находящегося не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах, называетсякоммерческим наймом.

Коммерческий наем - консенсуальный, всегда возмездный, дву­сторонний.

Стороны договора - наймодатель (не только юридические лица, но и граждане) инаниматель (только граждане).

Предметом договора может быть помещение, находящееся в частном жилищном фонде, а также в государственном и в муни­ципальном жилищных фондах.

Срок платы за жилое помещение определяется договором, в противном случае она должна вноситься ежемесячно (п. 3 ст. 682 ГК РФ).

Срок договора не может быть больше пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). В случае заключения договора на срок до одного года к нему не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. 680, 684-686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ (п. 2 ст. 687 ГК РФ, норма диспозитивная).

Форма договора - письменная.

Правомочия сторон договора коммерческого найма жилого помещения аналогичны правомочиям сторон по договору соци­ального найма жилого помещения, однако имеют свои особен­ности.

Наймодатель обязан:

· передать нанимателю свободное жилое помещение в со­стоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ);

· осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предо­ставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ре­монта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Наниматель обязан:

· своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора;

· имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока до­говора найма (ч. 1 ст. 684 ГК РФ). Этот вопрос должен быть решен за три месяца до истечения срока договора найма жилого помеще­ния (ч. 2 ст. 684 ГК РФ). При этом наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторном за­ключении договора (ч. 3 ст. 684 ГК РФ);

· вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор, предупредив письмен­но наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпы­вающему перечню оснований:

· невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного договора коммерческого най­ма это последствие наступает в случае неполной либо несвоевре­менной платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С нанимателем по договору краткосроч­ного найма договор расторгается в случае невнесения платы более двух раз по истечении срока платежа;

· разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает;

· в случае самовольного переустройства жилого помещения при условии, если это привело к разрушению или порче жилого помещения;

· если наниматель либо другие граждане, за действия кото­рых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и ин­тересы соседей.

Договор, в том числе и на выдел жилья для социального найма, приобретает юридическую силу лишь в том случае, если стороны смогли достигнуть согласия по условиям этого контракта. Об этом гласит ст. 432 ГК РФ. В частности, наймодатель и наниматель должны установить, что является предметом договора, выделив его индивидуальные параметры и характеристики.

Определение предмета договора социального найма

Если обратиться к ГК РФ, то невозможно найти четкого определения, что собой представляет предмет договора социального найма жилого помещения. Но если проанализировать ЖК РФ, то можно дать определение этой юридической дефиниции.

Итак, предметом договора соцнайма, согласно ст. 62 ЖК РФ, является жилое помещение. При этом законодатель дополнительно раскрывает критерии, которые заключены в понятие жилое помещение - это дом, квартира, часть квартиры или дома, которые имеют единственное предназначение - проживание людей.

Кроме того, в пункте 2 указанной статьи, прописано, что самостоятельным предметом контракта о социальном найме жилья не могут выступать:

• неизолированные жилые помещения;
• объекты, имеющие вспомогательное значение;
• общее имущество, расположенное в многоквартирном доме.

Критерии жилых помещений: правила и нормы

Законодательные правила устанавливают, что при выделе жилплощади нуждающейся категории граждан при заключении договора о соцнайме, должны быть соблюдены определенные критерии, которые предъявляются к жилым объектам (ст. 89 ЖК РФ).

Во-первых, любая жилая площадь должна быть благоустроена. Однако в данном случае во внимание берутся нормативы благоустроенности жилищного фонда на конкретной территории, где и предполагается осуществить выдел жилплощади нанимателю. Критерии благоустроенности предусматривают:

• наличие на территории объекта всех коммуникационных сетей, в частности, водопровода, системы отопления и электричества.
• существование санитарного узла, а именно, туалетной и ванной комнаты.
• наличие мусоропровода и лифтовой системы в многоэтажных постройках.
• существование дополнительных помещений, причисляемых к категории общего имущества.

Благоустроенность недвижимого имущества будет разниться от региона к региону, так как экономические показатели субъектов РФ значительно отличаются. Так в малых городах инфраструктура намного хуже, чем в крупных мегаполисах.

Во-вторых, жилая площадь должна походить под санитарные и технические нормативы. В данном случае речь идет о создании таковых условий, которые гарантируют гражданам беспроблемную и комфортную жизнь. В частности, должны быть соблюдены следующие условия:

• обеспечение комфортного сна и отдыха;
• возможность беспрепятственного питания;
• способность поддержания в границах жилплощади комфортных температурных показателей;
• проветриваемость, иными словами, система вентиляции воздуха;
• звуконепроницаемость стен и шумоизоляция;
• противопожарная безопасность;
• светопроницаемость.

Правила санитарно-эпидемиологического комфорта были установлены Главным санитарным врачом России в 2000 году. В том случае если нормативы безопасности не соблюдены, то подобная постройка в большинстве случаев признается непригодной для жилья.

В-третьих, жилое помещение по договору соцнайма должно быть выделено нуждающемуся субъекту в полном соответствии с нормой потребления и учетной нормой. Данные нормативы устанавливаются ОМСУ и зависят напрямую от обеспеченности жилищного фонда готового для заселения граждан постройками.

В-четвертых, критерии жилого помещения не позволяют осуществлять заселение разнополых граждан, которые не состоят в официальном браке, в одну комнату без получения на то от них письменного согласия. Данные правила устанавливаются ст. 58 ЖК РФ.

И, наконец, в-пятых, жилплощадь выделяется госорганами власти федерального или местного уровня только с соблюдением правил учета состояния здоровья нанимателей. Иными словами, в данном случае во внимание берется Постановление Правительства, в котором закреплен перечень тяжелых заболеваний хронической формы, которые обуславливают невозможность проживания на одной территории с больными гражданами.

Виды жилых помещений социального найма

На сегодняшний день законодательные правила устанавливают определенный перечень недвижимого имущества, которое может быть передано во владение малоимущим гражданам на основе договора о социальном найме.

Весь жилищный фонд разделяется на федеральную и муниципальную собственность. Соответственно, если наниматель претендует на жилье на федеральном уровне, то и принимать решение о выделе могут только уполномоченные представители высшего уровня власти.

Если наниматель подает заявление о выделе имущества в рамках определенного муниципального образования, то и договор заключается с муниципалитетом.

Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилье, которое числится в категории частного жилищного фонда, предоставляться в социальный найм не может.

Кроме того, в юридической практике часто возникают дела, когда жилые помещения из государственного или муниципального фонда передаются гражданам в коммерческий найм. В данном случае речь идет о дополнительном извлечении прибыли за предоставленные помещения. Законодательные правила, закрепленные в многочисленных НПА, предполагают подобные ситуации, так как это не противоречит закону, в том числе и ст. 19 ЖК РФ. Однако с учетом остроты жилищной проблемы, которая назревала в РФ на протяжении многих лет, такая допустимость невозможна.

Помимо представленной выше классификации жилых помещений, предусмотрена и другая разновидность недвижимого имущества, которое выделяется физлицам по договору соцнайма.

Во-первых, это комнаты в квартирах коммунального типа. Законодательные правила устанавливают возможность обеспечения нуждающихся граждан жилплощадью в коммуналках. Подобное распределение возможно лишь в том случае, если на территории коммунальной квартиры имеются в наличии свободные, то есть незанятые никем комнаты. Однако в данном случае должны быть соблюдены все нормативы и критерии, предъявляемые к жилым помещениям. Кроме того, если подобные помещения уже используются по контракту соцнайма, то наймодатель имеет право произвести выселение граждан, но основываясь на правила и законодательный порядок.

Правила распределения жилья по договорам соцнайма предусматривают очередность физлиц, вставших на учет. Этот принцип соблюдается и при выделе комнат в коммуналках.

Первоначально органы учитывают нужду каждого гражданина, беря во внимания нормативные правила, в частности, размер занимаемого субъектами жилого помещения, количество представителей семьи, а также иные критерии, предусмотренные НПА.

Если среди нанимателей в коммунальных квартирах не находится желающих для заселения в свободную комнату, то закон предусматривает возможность реализации жилплощади посредством купли-продажи. Полученные от коммерческой сделки денежные средства поступают в бюджет муниципалитета, на балансе которого числилось данное недвижимое имущество.

Во-вторых, это квартиры в домах многоквартирного типа. Жилплощадь на территории подобных домов является самым распространенным вариантом выдела жилья для нуждающихся граждан и малоимущих семей. При этом участники договора (наниматели) наделяются всей полнотой прав и обязанностей по использованию как жилой квартиры, так и общего имущества. Кроме того, данный принцип распространяется не только на субъект, который выступает стороной контракта о соцнайме, но и на всю его семью. На всех участников подобных правоотношений накладывается солидарная ответственность по содержанию в целостности и сохранности недвижимого имущества, попадающего под категорию социального найма.

В том случае если наниматели не соблюдают обязанности, закрепленные договором, то наймодатель имеет право выселить жильцов из квартиры, расторгнув при этом контракт до истечения срока его действия.

Независимо от того, к какому виду относится жилое помещение, предоставляемое в социальный найм, оно может быть приватизировано гражданами в частную собственность. Для этого должны быть соблюдены конкретные условия, закрепленные в НПА. В частности:

• участвовать в приватизации могут все граждане, которые прописаны в данном жилье или владеют им на праве постоянного проживания;
• в некоторых случаях предусматривается определенный срок социального найма, по истечении которого появляется возможность приватизировать квартиру.

Социальный найм - один из самых успешных, хоть и сложных механизмов обеспечения нуждающихся категорий граждан жильем. Несмотря на всю остроту проблемы, договора о соцнайме пользуются колоссальным спросом у граждан РФ, так как даруют возможность улучшить жилищные условия своего проживания.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Спросить юриста

Также вам будут полезны следующие статьи

• Пользование жильем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социспользования
• Выселение из жилья, предоставленного по договору найма социального использования
• Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
• Наймодатель по договорам найма жилья жилищного фонда социального использования
• Порядок предоставления иного жилья в связи с необходимостью освободить нанимаемое
• Условия, при которых обмен жильем между нанимателями по договорам социального найма не допускается
• Учет законных интересов граждан при предоставлении жилья по договорам соцнайма
• Предоставление жилья по договорам найма жилых помещений социального использования
• Права и обязанности сторон договора найма жилья жилищного фонда социального использования
• Срок договора найма жилья жилищного фонда социального использования
• Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
• Учет наймодателем заявлений о предоставлении жилья по договорам найма жилищного фонда социального использования
• Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилья
• Право нанимателя на заключение договора найма жилья жилищного фонда социального использования на новый срок
• Предоставление другого благоустроенного жилья по договору соцнайма в связи с выселением
• Наниматель по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
• Выселение гражданина из помещения с предоставлением другого жилья по соглашению о найме социального типа
• Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору соцнайма
• Учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилья по договорам найма социального использования
• Выселение нанимателя и его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилья по договору соцнайма
• Предмет договора найма жилья жилищного фонда социального использования
• Сохранение договора найма жилья жилищного фонда социального использования при переходе прав на жилье или изменении наймодателя
• Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
• Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
• Признание обмена жильем, предоставленным по договорам социального найма, недействительным
• Порядок предоставления жилья по договору социального найма в связи со сносом дома
• Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Договор социального найма является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно п. 1 которой по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом договоре условие о предмете считается, безусловно, существенным. Как следует уже из самого названия, предметом (объектом) договора найма, служит жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005. с. 12;.

Договор социального найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение. Следует согласиться с мнением Ю.К.Толстого о том, что индивидуализировать жилое помещение позволит только точно указанный адрес Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. с. 28;.

Жилые помещения предоставляются из жилищного фонда социального использования согласно норме предоставления, которая устанавливается для каждого муниципального образования отдельно. Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 19 ЖК РФ).

Жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан и быть изолированным (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Обязательное требование к помещению как к предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться по месту жительства лица, состоящего на учете, в черте соответствующего населенного пункта и общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (ч. 5 ст. 57 ЖК РФ). Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, по договорам социального найма, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде квартир или жилых домов (если в составе соответствующего жилищного фонда имеются дома предназначенные для проживания одной семьи). Изолированная комната может предоставляться только в исключительном случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ (когда предоставляется освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире).

Жилое помещение по договору социального найма в исключительных случаях может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в 2 раза. К таким случаям ч. 2 ст. 58 ЖК РФ относит:

Если жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру и;

Если жилое помещение предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном Правительством РФ Постановление Правительства РФ от 21.12.2004 г. № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь» // Российская газета. 2004. 29 декабря. .

Кроме того, при предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия Крашенинников П.В., Жилищное право. М., 2005. с. 99;.

Следующим аспектом, который необходимо здесь затронуть является рассмотрение того, что не может являться предметом договора социального найма. Предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть Чаркин С.А., Алябьев Д.Н. Договор социального найма жилого помещения. Элиста, 2007. с. 50;:

Непригодные для постоянного проживания помещения;

Неизолированное жилое помещение, комнаты квартир и жилых домов, связанных общим входом (смежные комнаты) и части комнат;

Помещения вспомогательного использования (например, кухня, ванная, коридор и.т.д);

Общее имущество в многоквартирном доме (например, межквартирные лестничные клетки, лифты, технические этажи и другое имущество, перечисленное в ст. 36 ЖК РФ).