Чердачное помещение в клубном доме. Присоединение чердаков

Здравствуйте, Ирина.

Как уже сказала коллега, Вам необходимо заручиться решением общего собрания, которое считается легитимным при присутствии 1/2 собственников и при этом за решение о передаче Вам в пользование чердака на праве аренды должно проголосовать не менее 2/3 от участвующих в собрании.

Положения судебной практики по этому поводу.

Вывод из судебной практики: Договор аренды технического подвала является недействительным, если на его заключение не получено согласие собственников, поскольку такой подвал находится в долевой собственности.
Примечание: В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ техническим является подвал, в котором находится оборудование, необходимое для обслуживания более одного помещения в доме.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2009 N Ф03-4700/2009 по делу N А59-3330/2008
"… Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.10.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Прокофьевой Т.П. (Арендатор) заключен договор аренды N 307 нежилого помещения общей площадью 60, 4 кв. м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 цокольный этаж для осуществления эксплуатации под объект «Магазин» промышленных товаров" (пункты 1.1 - 1.3 договора).
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.
Из приведенной выше нормы права следует, что общим имуществом являются подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Следовательно, признаком, позволяющим отнести подвал к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме является наличие в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования.
При рассмотрении настоящего спора арбитражными судами со ссылкой на акты обследования от 11.02.2008, 06.08.2008, пояснения главного специалиста архитектурно-строительного отдела ООО «СахалинНИПИморнефть», акт обследования комиссии от 16.01.2009, технический паспорт указанного дома установлено, что ИП Прокофьева Т.П. занимает помещение, состоящее из четырех комнат и тамбура, расположенных в подвале; в помещении проходят трубы водоотведения (канализация), холодного водоснабжения и отопления - обслуживающие весь дом (нижняя разводка).
В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 44 указанного Кодекса общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме является органом управления и в его компетенцию входит принятие решений о передаче в пользование общего имущества в таком доме.
Как установили арбитражные суды первой и второй инстанций, решение о согласии на сдачу в аренду подвального помещения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 не принималось.
При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) обжалуемых Прокурором Сахалинской области договора аренды N 307 и дополнительного соглашения к нему как сделок, не соответствующих требованиям закона..."
Подготовлен специалистами АО «Консультант Плюс»
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

Тот факт, что дом не стоит на кадастровом учете не препятствует Вам в заключении договора. Вы просто не сможете зарегистрировать договор аренды, сроком более 1 года. Вы можете заключить договор аренды на неопределенный срок, который не подлежит регистрации, либо сроком менее года но с пролонгацией.

С уважением! Г.А. Кураев

Чердак является имуществом, которое принадлежит всему дому, поэтому распоряжаться данным помещением могут владельцы жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме. Как говорится в одной из статей Жилищного Кодекса России., права у владельцев квартир такие:

У собственников квартир, расположенных в многоэтажном доме, имеется доля в праве владения общей территорией многоквартирного дома:
1. Помещения определённого дома , находящиеся за пределами квартир, и предназначаемые, чтобы обслуживать несколько помещений этого здания – лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, коридоры, лифтовые шахты, чердаки, технические этажи, подвалы, где находятся инженерные коммуникации и оборудование, которое обслуживает несколько помещений (технические подвалы);
2. Другие помещения в этом доме , которые должны принадлежать всем владельцам, поскольку необходимы для выполнения необходимых потребностей социально-бытового плана владельцев, находившихся в доме квартир. Территории внутри здания о6устраивают, чтобы организовывать интересный досуг взрослых, развивать детское творчество, а также заниматься физкультурой и спортом;
3. Крыши, всяческие ограждающие конструкции здания , электрическое, санитарно-техническое, электрическое, механическое и другое оборудование, располагающееся в жилом доме во внутренней части помещений либо в непосредственной близости от них, которые обслуживают сразу несколько помещений;
4. Участок земли, который находится под жилым домом и вблизи от него, с предметами благоустройства и посаженными растениями;
Владельцы квартир в многоэтажном доме владеют, пользуются, а также распоряжаются (в рамках закона ) общим имуществом.
Чтобы уменьшить (путем реконструкции ) величину общего имущества многоэтажного дома, требуется согласие всех владельцев квартир дома.
Часть площади или объекта общего имущества можно передать, подписанный на общем собрании документ, определённым лицам, если не будут нарушены жизнедеятельность дома и права жильцов квартир.

Чердак многоквартирного дома может стать вашей собственностью

Исходя из этих положений Жилищного Кодекса России: владельцы (не арендаторы ) квартир в многоэтажном доме имеют свою долю собственности во всех общих помещения, которые не относятся к жилой площади. В этот список входят и подвалы, и чердачные территории. Чердаки считаются общей собственностью всех владельцев квартир, но проводить его приватизацию имеют право лишь те собственники, квартиры которых расположены в доме на верхнем этаже.

Хозяева квартир, находящихся под чердаком, не имеют преимущественного права владения, но если у кого-то есть желание арендовать или выкупить часть территории чердака , то ему вначале потребуется взять письменное согласие всех собственников дома. Правда, этому человеку организовывать общее собрание вовсе не обязательно. Надо просто обойти с подписным листом все квартиры в доме.

Если приватизацией чердака решил заняться только один владелец квартиры, ему надо будет: то ли оформить чердачную площадь в собственность (выкупить либо приватизировать ), то ли собрать документы для долгосрочной аренды.

В случае, когда претендент на приватизацию чердака, планирует сделать на этом пространстве мансарду, где обустроит летнюю спальню, рабочий кабинет или оранжерею, тогда для передачи чердака в безвозмездное пользование достаточно будет собрать подписи 2/3 живущих в доме собственников жилья.

Для взятия в аренду или приватизации чердака претенденту придётся:

получить согласие всех владельцев квартир в доме на покупку и их разрешение на реконструкцию чердака;
официально переделать техническую документацию;
официально зарегистрировать свои права на собственность этого помещения.

Если жильцы дома выявили незаконную приватизацию чердака, неправомерное его переоборудование, они имеют право подать в суд иск, поскольку согласие они не давали и были нарушены их права на долевую собственность.

Жильцы могут подать в суд и в том случае, когда муниципальные власть, без предупреждения владельцев квартир передали в аренду частным фирмам помещение чердака.

Всем нам государственная собственность представляется в виде чего-то масштабного – заводов, газет, пароходов… Но иногда приватизировать нужно и что-то совсем небольшое, но очень нужное. Например, чердачное помещение в многоквартирном доме.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Перевод чердака в собственность позволит не только более эффективно его использовать во благо всех жильцов (для организации сушильной для белья), но и получать определенный доход (аренда). Также существует реальный шанс, приватизировав чердак, увеличить жилую площадь своей квартиры.

Понятие

Практически все граждане Российской Федерации тем или иным способом участвовали или сталкивались с процессом приватизации жилого помещения. Поэтому, что это такое известно всем.

Приватизация – правовая процедура перехода права собственности от государства или муниципалитета к физическим лицам, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма.

То есть, проведя приватизацию, граждане, проживающие в квартире, становятся владельцами жилой недвижимости в равных долях.

Но мало кто знает, что приватизация жилого помещения в многоквартирном доме дает собственнику право на владение своей частью общего имущества в доме.

Совместное имущество собственников жилья в многоквартирном доме состоит из:

земля, находящаяся под многоквартирным домом;
прилегающая территория;
оборудование;
инженерные коммуникации внутри дома;
подвальное помещение;
чердачное помещение или технический этаж ().

Перечисленное имущество нельзя назвать чьей-то конкретной собственностью, так оно принадлежит всем собственникам квартир в общем доме. Жители последнего этажа имеют реальную возможность за счет приватизации технического этажа над квартирой увеличить свою жилую площадь.

Законодательство

Порядок владения и пользования общедомовым имуществом, в общем, и чердачным помещением в частности определяется не договором купли-продажи или приватизации, а следующими законодательными актами:

Жилищным Кодексом Российской Федерации;
Гражданским Кодексом РФ.

Видео: в собственность

Права жильцов дома

Являясь собственником жилья на законных основаниях (наследование, купля-продажа, приватизация и т.д.), каждый гражданин имеет равные права в части использования общедомового имущества.

Владельцы недвижимости в многоквартирном доме имеют право:

владения;
пользования;
распоряжения ().

Однако, последнее доступное вещное право для совместной собственности ограничено.

Никто не имеет право завещать или наследовать часть общего имущества в доме ().

Если вы желаете в своих личных целях использовать тех этаж, вы имеете право воспользоваться одним из двух доступных вариантов:

Арендовать чердачное помещение – доступно в том случае, если имеется конкретный собственник или не менее 2/3 всех жильцов многоквартирного дома согласны передать чердак во временное пользование.
Использовать в качестве жилого помещения невозможно.
Приватизировать полностью чердачное помещение или его отдельную часть, расположенную над вашей квартирой – длительный и сложный процесс, в результате которого вы станете владельцем элитного пентхауса.
Такой вариант возможен только в случае согласия всех жильцов и отсутствии определенного собственника.

Рассмотрим подробнее вариант приватизации технического этажа.

Порядок действий

Процесс приватизации чердачного помещения является довольно сложным за счет необходимости получения большого количества разрешений, согласований и прочей бумажной волокиты.

Но конечный результат – существенное увеличение жилой площади – достойная награда за потерю определенного количества времени, денежных средств и сил.

Куда обратиться

При наличии всех необходимых документов, можно начинать «забеги» по различным государственным инстанциям.

Первоочередными являются:

Роспотребнадзор – бывшая санэпидемстанция, должна выдать свое заключение о безопасности чердачного помещения и возможности его использования в качестве жилого.
ГУ МЧС – данное учреждение выдает справку и технической и пожарной безопасности приватизируемого чердака.
Департамент архитектуры – обязательный этап при проведении реконструкции чердака, его разделении на отдельные части, а также соединении технического или мансардного этажа с квартирой предполагает получение разрешения на проведения данных мероприятий.
Газовая инспекция – при необходимости проведения газового оборудования нужно получить разрешение, также необходима справка, что на чердаке отсутствует коммуникационный узел и можно использовать помещение в жилых целях.
Жилищный комитет в местной администрации – является последней инстанцией, куда сдаются все собранный документы и которая выносит окончательный вердикт.

Документы

Как это ни парадоксально, но для приватизации чердачного помещения придется собрать больше документов, чем для разгосударствления квартиры или частного дома.

Кроме тех бумаг, которые вы получите в вышеперечисленных государственных учреждениях, вам потребуется предъявить:

кадастровый паспорт своей квартиры;
технический план жилого помещения;
документы, подтверждающие право собственности на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная, свидетельство о праве собственности и т.д.);
оригинал и копию паспорта заявителя;
согласие всех жильцов дома на проведение приватизации чердака в пользу определенного индивида.

Как договориться с соседями

Этап получения согласия от соседей-собственников имущества в общем многоквартирном доме, является самым сложным.

Каждый человек имеет свое мнение по поводу использования чердака: кто-то сам подумывал о приватизации, кого-то испугает такая перспектива, а у кого-то то просто сложный характер и найти с ним общий язык будет непросто.

В зависимости от ситуации можно собирать согласия двумя способами:

Общее собрание жильцов – проблематично в организационном плане. Сложно собрать в одном месте всех собственников дома, но при желании и правильном подходе (оповещение, телефонные переговоры, смс-информирование и т.д.) возможно.
При 100% согласии необходимо получить на руки протокол заседания общедомового собрания. Образец правильного заполнения можно
Самостоятельный сбор подписей – вам потребуется лично обойти всех заинтересованных лиц, имеющих законные права на совместное имущество в доме и убедить их поставить свою подпись на общедомовом согласии на проведение приватизации чердака.

Неправомерные действия

Существует в корне неверное мнение, что технический или мансардный этаж автоматически находится в распоряжении жильцов последнего этажа.

Такая юридическая неграмотность зачастую приводит к следующим действиям:

самовольный захват чердака;
проведение несанкционированных строительно-ремонтных работ по присоединению тех этажа к жилому помещению;
заключение арендных соглашений с третьими лицами без законных на то оснований.

Минимальным наказанием за подобные действия станет штраф за незаконную перепланировку (), максимальным – решение об устранении всех переделок и возвращении чердаку первоначального вида.

Обращение в суд

Чаще всего после вскрытия факта незаконного использования чердака одним из собственников, жильцы обращаются в судебные органы за сатисфакцией.

Важно помнить, что любые изменения, касающиеся общедомового имущества, могут проводиться только при наличии согласия всех жильцов дома ().

Через суд можно добиться справедливости и в том случае, если окажется, что какое-либо нежилое помещение было передано в аренду коммерческой организации без извещения об этом жильцов.

Вопросы

При желании приватизировать чердак или его часть, возникает множество животрепещущих вопросов. Рассмотрим основные.

Сложности

Самый актуальный вопрос: насколько это реально, и какие сложности придется преодолевать. Все осуществимо при желании. Самой большой проблемой в приватизации чердака является получения согласия от всех жильцов.

Если хотя бы один из собственников выкажет свое нежелание, никто не сможет вам помочь. Поэтому изначально основное внимание нужно уделить именно тому, чтобы заручиться поддержкой жильцов.

Второе место в рейтинге сложностей занимает отсутствие технической возможности в приватизации чердака. Если на нем расположены какие-либо инженерные или коммуникационные узлы, получить его в свою собственность не получится.

Участок чердака

Если весь чердак вам ни к чему, можно попытаться приватизировать только ту часть, которая расположена непосредственно над вашей квартирой. Особых различий в процессе приватизации вы не увидите, поэтому вполне можно следовать вышеуказанным рекомендациям.

Цена приватизации чердака над квартирой

Стоимость приватизации чердака в многоквартирном доме очень трудно рассчитать заранее.

Желательно иметь достаточный запас денежных средств, так как в любой момент может понадобиться получить еще какой-либо документ или согласование.

Целесообразно в общую стоимость расходов по переводу чердака в собственность включить следующее:

расходы по технической части регистрации;
официальное оформление в собственность;
государственная пошлина;
архитектурный проект;
получение кадастрового и технического плана;
ремонтно-строительные работы приватизированного помещения на техническом этаже.

В многоэтажном доме кроме жилых квартир всегда имеется и еще некоторое количество помещений: лестничные клетки, чердаки, подвалы, подсобки.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Многие жильцы были бы не против использовать их для своих нужд. Поэтому желают знать, как приватизировать чердак над своей квартирой, чтобы оборудовать там кладовку или даже комнату.

Права жильцов дома

Приобретение квартиры в результате покупки, наследования или приватизации делает ее владельца одним из собственников общего для всех жильцов домового имущества. Это:

земельный участок, на котором стоит дом;
различное оборудование;
коммуникации;
те помещения, которые обеспечивают к ним доступ для обслуживания или ремонта.

Они в отличие от изолированной квартиры, не имеют конкретного хозяина.

Порядок владения и пользования определяется не договором купли-продажи, а Жилищным Гражданским кодексами.

В частности в ч.2 говорится о том, что в отношении такого имущества владельцы квартир могут использовать все правомочия собственника:

владеть;
пользоваться;
распоряжаться.

Правда распоряжение будет ограничено положением , где устанавливается правило, согласно которому нельзя передать свои права на общее имущество без передачи таковых на квартиру.

Однако Жилищный Кодекс разрешает передать часть нежилых помещений в пользование лицам, не имеющим отношения к данному дому. Например, сдав в аренду.

Но и собственнику жилья будет не просто приватизировать чердак над своей квартирой, ведь это уменьшит площадь владений остальных жильцов. А сделать это можно только проведя реконструкцию, на которую потребуется согласие всех собственников дома, а также материальные вложения, не говоря уже о получении множества разрешительных документов.

Как приватизировать чердак над своей квартирой

Прежде всего, стоит отметить, что использование термина «приватизация» является не совсем верным. Ведь он предусматривает переход помещения из муниципальной собственности в частную. Но общие помещения и так уже принадлежат гражданам-хозяевам квартир.

Поэтому допустима не приватизация чердака над квартирой, а получение его после реконструкции в длительное пользование или в собственность.

Порядок действий

Первое, что потребуется сделать, это получить согласие соседей. Пока речь идет об аренде этого помещения, можно ограничится 2/3 голосов. Ну а если есть желание стать собственником чердака и переоборудовать его в мансарду, то потребуется уговорить абсолютно всех жильцов.

Сделать это можно, созвав общее собрание, или просто пройти по квартирам и собрать подписи.

Затем потребуется:

получить согласования в различных инстанциях на проведение реконструкции;
разработать проект.

Если это проделывает арендатор, то у него к этому моменту должен быть заключен и зарегистрирован договор. Строительные работы разрешается производить только после получения всех разрешений и таким образом, чтобы не нарушать права соседей.

После завершения реконструкции необходимо получить:

Акт о произведенном переустройстве.
Кадастровый паспорт на получившееся помещение.

С ним можно начинать процедуру оформления чердака в собственность, если такая цель ставилась изначально.

При присоединении дополнительной площади к квартире потребуется получить документы, подтверждающие произведенную перепланировку.

Последний этап - регистрация права собственности. Без внесения записи в ЕГРП, то есть без государственной регистрации право на недвижимое имущество не возникает.

Куда обратиться?

Реконструкция чердачного помещения - довольно хлопотный процесс, требующий обращения в различные инстанции. Получение согласия соседей, пожалуй, самый легкий из них. Чтобы провести общее собрание, можно воспользоваться помощью ТСЖ или организовать все самостоятельно.

Главное, чтобы собранные подписи были подлинными, а поставившие их люди не были введены в заблуждение.

Для получения разрешения на реконструкцию потребуется готовый проект. Заказать его можно:

в архитектурном бюро;
у лицензированного специалиста.

Уточнить перечень таковых можно, обратившись в соответствующую СРО. В результате будут выполнены эскиз и проект.

С ними, а также документами на квартиру, договором аренды и протоколом общего собрания жильцов, необходимо обратиться в местную администрацию, точнее в департамент или отдел, отвечающий за:

градостроительство;
архитектуру района.

Именно там проводится согласование. А по окончанию работ потребуется составить акт.

Регистрация договора аренды и получение свидетельства о праве собственности происходит в территориальном отделении Росреестра.

Документы

Перечень сведений, которые потребуются для того, чтобы провести реконструкцию чердачного помещения в 2020 году будет выглядеть так:

Правоустанавливающий документ на квартиру.
Протокол общего собрания с подписями собственников.
Договор аренды (зарегистрированный).
Разрешение на реконструкцию.
Акт о ее завершении.
Кадастровый паспорт.
Свидетельство о собственности.

Неправомерные действия

Очень часто жильцы последних этажей совершают ошибку, считая, что исключительные права на чердак принадлежат им. Это не так. Право на эти площади имеют все соседи в равной степени.

Поэтому, если кто-то из владельцев квартир самовольно отделил часть или весь чердак, а тем более произвел его переоборудование, то в данном случае он нарушил закон, совершив самозахват общего для всех имущества.

Обращение в суд

Если остальные жильцы сочтут, что такие действия нарушают их права, они могут подать в суд иск.

Согласно и статье 36 ЖК РФ все изменения в порядке использования чердаков, подвалов и прочих подсобных помещений могут возникнуть только по согласию всех собственников.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим вопросы, которые чаще всего задают граждане.

Какие сложности возможны?

Во-первых, могут возникнуть сложности с получением согласия всех владельцев квартир.

Несмотря на то, что фактически присоединить к своему жилью такое помещение могут только жильцы последнего этажа, право пользоваться чердаком имеют все соседи, независимо от того, на каком этаже они проживают.

Во-вторых, существуют технические ограничения, которые могут помешать проведению реконструкции чердака и оформлению его в аренду или в собственность.