Это слово стало модным в России совсем недавно по общемировым меркам. В развитых странах рынок недвижимости уже давно и прочно связан с ипотекой. В России же ипотека вошла в дома граждан лишь 15 - 20 лет назад. Сначала вопросы ипотеки регулировались только ГК РФ и Законом РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" и лишь спустя шесть лет был принят Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке"), нормами которого и руководствуются стороны гражданско-правовых отношений при заключении договора об ипотеке.

В современных условиях массового , приобретаемой на кредитные средства, сложилась и определенная практика споров по ипотеке. Что же оспаривают стороны кредитно-ипотечных отношений в суде? Какие решения принимает суд? И какие выводы можно сделать на основе анализа судебной практики в данной области? Рассмотрим повнимательнее споры вокруг ипотечного жилья, не вдаваясь в вопросы ипотеки коммерческой недвижимости, ипотеки предприятий, а также не воспринимая как спор обыкновенное обращение взыскания на заложенную недвижимость без каких-либо спорных вопросов или нюансов.

Споры об обращении взыскания на уже утраченный залог

Суть спора : залог уже давно утрачен или выбыл из залогового имущества, а банк требует обратить взыскание на заложенное имущество. Такое возможно в тех случаях, когда за время действия договора не раз сменилась команда банка, а документы, подтверждающие снятие обременения с квартиры, в банке утрачены. И причин для подобного шага со стороны банка не имелось.

Норма закона : в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ч. 1 ст. 334 ГК РФ).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (ч. 1 ст. 348 ГК РФ).

Позиция суда : взыскание по требованию банка может быть обращено только на имущество, которое является предметом залога на момент вынесения решения. В случае если имущество уже выбыло из залога, договор ипотеки уже прекращен, а запись об ипотеке в Росреестре погашена (в частности, на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя), то законных оснований в силу положений ст. 334 ГК РФ на обращение взыскания на освобожденное от залога имущество должника не имеется.

Пример из практики : банк обратился в суд с иском о взыскании суммы долга по невозвращенному кредиту и обращении взыскания на заложенную квартиру. Суд удовлетворил требования банка о взыскании суммы долга. А в обращении взыскания на имущество отказал по причине отсутствия для этого оснований. Исходя из представленных доказательств, а также на основании истребованной судом выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП или Росреестр), суд пришел к выводу, что спорная квартира на момент вынесения решения не была обременена правами третьих лиц. Следовательно, на нее не могло быть обращено взыскание как на заложенное имущество (Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 03.06.2013 по делу N 33-1265).

Вывод: независимо от причины погашения записи об ипотеке в Росреестре залог считается прекращенным, и на него не может быть обращено взыскание .

Споры о погашении записи об ипотеке и возврате кредита

Суть спора : заемщик - физ. лицо представляет в суд, рассматривающий дело о взыскании с него суммы долга по кредиту, документы о погашении записи об ипотеке. И со ссылкой на ст. 352 ГК РФ и ст. 25 ФЗ "Об ипотеке" утверждает, что уже исполнил все свои обязательства по сделке, поэтому-то и было снято обременение совместным заявлением заемщика (залогодателя) и кредитора (залогодержателя).

Норма закона : согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований для требования досрочного прекращения залога (при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, перечисленных в п. 1 ст. 343 ГК РФ:

страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму не ниже размера требования;
принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества);

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Статьей 25 ФЗ "Об ипотеке" закреплен порядок регистрации прекращения ипотеки:

1. В регистрирующий орган поступает один из трех возможных документов:

заявление владельца закладной;

совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке представления иных документов не требуется.

2. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в течение трех рабочих дней с момента поступления одного из вышеуказанных документов осуществляет погашение регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

Позиция суда : совершение обеими сторонами сделки действий по прекращению договора ипотеки не означает априори прекращения кредитных обязательств. Письмо банка об отсутствии задолженности у заемщика по кредиту и наличии оснований для погашения записи об ипотеке не является достаточным доказательством исполнения заемщиком своих обязательств перед банком.

Пример из практики: громкое дело завершилось только на стадии апелляционной инстанции. Сначала суд первой инстанции, изучив письмо банка, подписанное уполномоченным лицом, об отсутствии у должника задолженности по кредиту, посчитал, что этим в полной мере подтверждается отсутствие задолженности заемщика перед банком по ипотечному кредиту. Учитывая, что банком совместно с заемщиком было подано заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке, суд окончательно убедился в данном выводе. И только вышестоящий суд при тех же доказательствах по делу пришел к обратному выводу: возможно, что стороны и приняли решение о прекращении договора ипотеки, что вовсе не означает автоматически прекращения кредитного договора, в обеспечение которого он и был заключен. Суд, произведя расчеты, взыскал с заемщика сумму долга по кредитному договору, несмотря на наличие официального письма банка об отсутствии этой самой задолженности, представленного ранее в Росреестр. При этом суд указал, что письмо - ненадлежащее доказательство погашения долга. Таким образом, лишь финансовые документы (выписка по счету, приходные ордера и прочие документы) способны подтвердить отсутствие задолженности (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.05.2013 по гр. д. N 11-16851).

Вывод: запись об ипотеке может быть погашена и без исполнения обязательств. Однако от возврата долга по кредиту заемщика это не освободит.

Споры о правомерности наложения взыскания на уже измененный предмет залога

Суть спора : залогодатель - неплательщик по кредиту считает, что, поскольку за период действия договора ипотеки состояние заложенного имущества поменялось (площадь заложенного дома была увеличена за счет пристройки), а соответствующие изменения так и не были внесены в договор ипотеки, обратить взыскание на уже новый объект недвижимости нельзя в силу недействительности договора ипотеки.

Норма закона : согласно ст. 76 ФЗ "Об ипотеке" при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Если же указанное строение было реконструировано, то в силу той же нормы договор об ипотеке без внесения в него каких-либо изменений и дополнений распространяется и на построенное жилое здание.

Позиция суда : суд руководствуется ФЗ "Об ипотеке" с учетом разъяснений, данных в информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". Согласно данным разъяснениям, изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни ФЗ "Об ипотеке" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

По смыслу ст. 76 ФЗ "Об ипотеке" договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Пример из практики : гражданин заключил с банком кредитный договор, в обеспечение обязательств по которому стороны зарегистрировали договор ипотеки - залога двухэтажного дома вместе с земельным участком, на котором он располагался. За долгий период действия договора заемщик-залогодатель пристроил постройку, увеличив таким образом площадь дома. В результате строительных мероприятий предмет залога существенно видоизменился. Когда же пришло время взыскания денежных средств и обращения взыскания на предмет залога (после того, как заемщик так и не выполнил свои обязательства по возврату кредита), гражданин - владелец недвижимости стал настаивать на том, что договор ипотеки уже недействителен, так как предмет залога уже давно изменился, изменения зарегистрированы. А в договор ипотеки изменения-то не вносились. Суд же, руководствуясь вышеозначенной позицией, заблуждений владельца заложенного имущества не разделил. И иск банка удовлетворил, взыскав сумму невозвращенного кредита и обратив взыскание на дом с земельным участком (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.06.2012 N 33-7739/2012).

Вывод: изменение предмета залога в период действия договора без внесения в договор ипотеки соответствующих изменений не делает такой договор недействительным и не мешает в дальнейшем обратить взыскание на измененный предмет залога .

Обращение взыскания на единственное жилье. Особые обстоятельства. Отсрочка.

Суть спора : залогодатель считает, что невозможно обратить взыскание на единственное жилье людей. Особенно если проживающий в ипотечном жилье человек смертельно болен. Или проживающий - несовершеннолетний ребенок.

Норма закона : ч. 1 ст. 446 ГПК РФ запрещает обращать взыскание по исполнительным документам на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственно пригодным для постоянного проживания помещением. Исключение из этого составляет жилье, являющееся предметом ипотеки. На него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно ч. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Порядок реализации жилья, на которое обращено взыскание, предусмотрен той же ст. 78 ФЗ "Об ипотеке". Порядок выселения проживающих в ипотечном жилье лиц урегулирован ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Позиция суда : закон позволяет обратить взыскание на любое жилье, предоставленное в залог по договору ипотеки, в том числе и на единственное. С личностью зарегистрированных в жилье лиц закон обращение взыскания никак не связывает. Выселять всех зарегистрированных в жилом помещении лиц также закон разрешает. Но с учетом конкретных обстоятельств дела, при наличии соответствующего заявления от заинтересованных лиц суд может отсрочить исполнение судебного решения. Например, решения о выселении.

Пример из практики : сын взял в банке кредит, решив попробовать себя на ниве предпринимательства. А в залог предоставил квартиру, в которой проживал он и его родители. Родители не возражали. Когда же горе-заемщик не расплатился с кредитом и банк стал требовать его возврата, а также обратить взыскание на предмет ипотеки, и сын, и его родители, выступая в суде, стали доказывать, что заложенная квартира - их единственное жилье. Кроме того, в квартире за это время был зарегистрирован и поселился несовершеннолетний ребенок, над которым родители заемщика оформили опеку. Все указанные обстоятельства не помешали суду не только взыскать сумму кредита с заемщика, но и обратить взыскание на это единственное жилье. И вышестоящая инстанция посчитала данное решение законным и обоснованным (Кассационное определение Саратовского областного суда от 09.08.2011 по делу N 33-4014).

Взыскание было обращено, помещение с торгов продано не было, и залогодатель-банк принял его на баланс, оформив соответствующие документы в Росреестре. И только после этого настал черед фактического выселения и сына, и его родителей, и опекаемого несовершеннолетнего ребенка.

Единственным плюсом в указанной ситуации стала отсрочка исполнения решения суда о выселении: проиграв дело об обращении взыскания на предмет залога в кассационной инстанции, равно как и дело о выселении из единственного жилья, выселяемые из ипотечного жилья люди обратились снова в суд, но уже с заявлением об отсрочке исполнения решения суда. В обоснование они представили справки о том, что один из проживающих в квартире родственников заемщика тяжело болен раком и его транспортировка может привести к его смерти. Суд пошел на уступки, отсрочив выселение на целых 1,5 года, но обязав заемщика выплачивать хотя бы по 5000 руб. долга в месяц в счет задолженности по кредиту и, естественно, оплачивать все коммунальные услуги. Впоследствии уже и банк пошел навстречу обездоленным людям, разрешив на тех же условиях, что и в решении суда, пожить еще 1 год в квартире. Давая людям, так сказать, возможность и время поискать новое место для проживания.

А люди привыкли... И когда по окончании всех отсрочек (зафиксированных документально!) их все-таки выселили с помощью службы судебных приставов, они недоумевали: "А разве банк не мог дать нам здесь всем дожить свой век?". Для справки: родителям заемщика на тот момент было около 65 лет, самому заемщику - 40, а опекаемому ребенку - 14 лет. Сколько же банк должен был еще подождать? Полвека или более?

Справочно: указанная ситуация (включая период рассмотрения дела) длилась более пяти лет. В конце концов банк реализовал квартиру и "закрыл" задолженность неудавшегося бизнесмена .

Раздел имущества и долгов

Суть спора : супруги когда-то вместе брали кредит, вместе обеспечивали его возврат залогом совместного имущества - квартиры или дома. И даже не важно, если стороной во всех сделках выступал всего лишь один супруг, а от другого лишь испрашивалось согласие, которое документально фиксировалось. После развода никто из супругов не захотел платить за другого. Оба (или один из супругов) пожелали долг разделить, с чем и обратились в суд. Дополнительно граждане также просят не обращать взыскание на чью-либо из супругов долю в квартире как на выделенное супругу имущество при разводе.

Норма закона : ч. 1 ст. 391 ГК РФ допускает перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора. Таким образом, если кредитор согласен, суд может долг разделить между супругами. Если не согласен - такого произойти не может. Хотя на практике случаются различные варианты решений, в том числе не учитывающие данное положение закона (см. Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 12.11.2013 N 33-9286/2013).

Согласно ч. 2 ст. 45 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них.

Позиция банков: несмотря на то что теоретически долги могут быть разделены, практически в 100% случаев из 100 банки против раздела долгов. И этому есть объяснение: своего заемщика они знают как добросовестного (или не очень). Их отношения уже документально зафиксированы. У банка есть основания и право на взыскание в случае невозврата кредита. Механизма же возложения обязанности погашать кредит по неподписанному кредитному договору (с новым заемщиком) гражданское законодательство не предусматривает, равно как и принуждения нового заемщика, образовавшегося в результате решения суда, к подписанию кредитного договора без реального получения денежных средств, истраченных супругами совместно еще до суда.

Позиция суда : учитывая позицию банка-кредитора, руководствуясь сложностью осуществления реального раздела долгов по ипотечному кредиту, суды в большинстве случаев разрешают ситуацию следующим образом: не трогая все ранее выполненные обязательства по кредиту до расторжения брака, суд устанавливает сумму остатка к погашению по кредитному договору. Также производит оценку ипотечного жилья. Затем, если недвижимое имущество не подлежит разделу в натуре, присуждает его одному из супругов, обязав того выплатить второму супругу полагающуюся тому долю в определенной судом сумме. Заемщику оставляет все обязательства по кредиту, а второго супруга обязывает платить 1/2 суммы платежа по кредиту каждый месяц супругу, который остался заемщиком. При наличии желания супругов может быть произведен взаимозачет данных обмениваемых между ними сумм. Если же по кредиту супруги выступают созаемщиками, они несут по кредитным обязательствам солидарную ответственность. Решение суда в этом случае почти такое же.

Суд обращает взыскание на квартиру, исходя из положений ст. 50, 54 и 78 ФЗ "Об ипотеке", по смыслу которых залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Суды отмечают, что при определении долей в общих долгах раздел долга и замена должника в обязательстве не производятся, т.е. сам кредитный договор в связи с разделом между бывшими супругами долга не изменился. Определение доли каждого из супругов в общем долге устанавливает только обязанность бывшего супруга возместить другому супругу часть понесенных им расходов по погашению такого долга. Выдел доли в заложенной квартире также не влияет на право суда обратить взыскание на всю квартиру.

Пример из практики : кредитор обратился в суд с иском о взыскании невозвращенного долга по кредиту и обращении взыскания на заложенное жилье (ипотека в силу закона), представив в суд кредитный договор, закладную и прочие документы, подтверждающие обоснованность требований. Суд удовлетворил иск, не приняв доводы ответчиков о разделе их долгов по вышеназванному кредитному договору ранее принятым решением суда. Суд установил, что решением районного суда действительно были разделены долги трех созаемщиков по кредитному договору в равных долях. Между тем суд установил, что кредитор на замену должников либо на изменение состава должников и тем самым перевод долга на других должников согласия не давал. При этом ранее двое из трех созаемщиков обращались в суд с требованиями об изменении условий кредитного договора, о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к кредитному договору, вместе с тем указанные решениями судов требования были оставлены без удовлетворения. С учетом позиции судов о правильном понимании раздела доли в общем долге и сохранении обязательств по возврату по кредиту в неизменном виде суд указал в решении, что обязательства перед кредитором у ответчиков как солидарных созаемщиков продолжают существовать в том объеме, как они определены заключенным между ними кредитным договором. Суд также не принял довод ответчиков о том, что к моменту обращения взыскания заложенная квартира уже находилась у заемщиков в общей долевой собственности, а не совместной, так как при разделе имущества каждому из них была выделена доля в ипотечной квартире. На основании изложенных выводов суд, несмотря на прекращение брака созаемщиков и раздел между ними имущества и доли в общем долге перед банком, взыскал сумму кредита с них в солидарном порядке и обратил взыскание на квартиру как на предмет залога, обеспеченный закладной. И выдел каждому из созаемщиков долей в квартире этому не помешал (решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 03.09.2013; Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 12.11.2013 N 33-9286/2013).

Вывод: раздел долга возможен только при наличии согласия банка. Но и в случае раздела долгов расставшихся супругов их обязательства перед банком не меняются, а лишь определяется доля каждого в общем долге. Выдел доли в ипотечном жилье также не влияет на право банка обратить взыскание на весь предмет залога .

Оспаривание договора ипотеки

В некоторых случаях можно оспорить договор ипотеки, несмотря на минимальные шансы. Процедура оспаривания производится в судебном порядке и при наличии оснований для признания соглашения недействительным.

Причины

Наиболее распространенной причиной, по которой граждане желают оспорить ипотечный договор, является нежелание или невозможность выплачивать долги. В этом случае эффективнее будет организация процедуры банкротства в Арбитражном суде, т.к. аннулирование соглашение между банком и физическим лицом по иску последнего в данном случае невозможно.

Когда еще можно оспорить сделку:

Купленная за счет кредитных средств недвижимость была оформлена на недееспособного гражданина, поэтому находилась под обременением. Согласно законодательству, любые сделки с недееспособными должны оформляться их опекунами или иными законными представителями.
В договоре указаны противозаконные требования, ставящие заемщика в крайне невыгодное положение: кабальность сделки, мнимость или притворность, если об этом он узнал только через несколько месяцев после оформления.
Истцом является банк, требующий аннулирования сделки из-за накопления больших процентов и пеней за заемщиком.

ВАЖНО!!! Последнее происходит, когда должник не платит по кредиту более трех месяцев. С этого момента финансовая организация может обратиться с иском в суд, попытаться урегулировать проблему самостоятельно либо заключить с коллекторским агентством договор уступки права требования (ст. 47 ФЗ «Об ипотеке»).

Как оспорить ипотечный договор: пошаговая инструкция

В ст. 30 ГПК указано, что при оспаривании сделок с имуществом необходимо обращаться в суд по месту его регистрации. Подать заявление может заемщик, созаемщик или собственник недвижимости. Нередко это совершенно разные лица, т.к. кредит может выплачивать один человек, но квартира оформляется на другого, не участвующего в сделке.

Что необходимо сделать:

Собрать все документы, указывающие на неправомерность сделки либо отдельных пунктов договора.
Составить исковое заявление, указав в нем свои Ф.И.О., паспортные данные, номер договора, наименование кредитора, дату заключения сделки. Также в нем обозначается суть претензии, даются ссылки на статьи законов, которые были нарушены банком при заключении соглашения. В конце делается опись прилагающихся материалов, ставится подпись.
Направить иск в суд. Сделать это можно лично или через электронную форму на сайте судебного органа, если такая возможность предусмотрена в регионе проживания.
При подаче иска попросить у судьи поставить пометку о регистрации на втором экземпляре.
Дождаться оповещения от суда. Обычно оно поступает в течение 10 дней и содержит СМС с датой первого судебного заседания.

Если в принятии иска заявителю отказано, в течение 5 дней ему направляется определение с указанием причин (ст. 134 ГПК РФ).

Когда речь идет об оспаривании ипотечного договора между физическими лицами, применяется аналогичный алгоритм, но здесь есть один нюанс: если судом будет установлено, что ответчик знал о неправомерности своих действий и ввел истца в заблуждение, он может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

Рассмотрим пример из судебной практики:

Волохов С.В. оформил договор ипотеки с Грязновым Р.О., согласно которому последний продает ему квартиру в рассрочку под проценты, и она после заключения сделки становится залогом до погашения долга. В договоре было указано, что недвижимость находится в собственности Грязнова Р.О., свидетельство о правах на имущество предоставлено.

Позднее было установлено, что в квартире зарегистрирован недееспособный брат Грязнова Р.О., и согласие на ее продажу от законного представителя – матери, - получено не было, он не проживал в ней.

Впоследствии мать недееспособного подала в суд о признании ипотечного договора недействительным по двум основаниям:

Заключение сделки с нарушением (нужно согласие законного представителя на продажу).
В связи с реализацией имущества были нарушены права на проживание и свободное пользование жильем недееспособным.

Рассмотрев материалы дела, суд постановил расторгнуть ипотечный договор в связи с существенным нарушением прав заемщика и недееспособного брата ответчика.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 июля 2018 г. N 14-КГ18-9 Дело о признании недействительным договора ипотеки недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку необходимо учесть положения законодательства, согласно которым, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В.,

судей Романовского С.В. и Марьина А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Романовой Аллы, действующей в интересах несовершеннолетнего Свиридова Алексея, к Ситникову Александру Александровичу, Ситниковой Ларисе Николаевне, публичному акционерному обществу "АКИБАНК" о признании недействительным договора ипотеки недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога по кассационным жалобам Ситникова А.А., Ситниковой Л.Н. и представителя ПАО "АКИБАНК" на решение Центрального районного суда г. Воронежа от 25 апреля 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения представителя ПАО "АКИБАНК" Модзолевского В.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, установила:

Романова А. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 13 декабря 2012 г. между Ситниковым А.А. (продавец) и Свиридовым А.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи части нежилого здания, расположенного по адресу: ...

14 декабря 2012 г. сторонами подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности в отношении названного объекта недвижимости.

25 декабря 2012 г. представители сторон по указанному договору купли-продажи, действующие на основании доверенностей, обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов, в связи с чем регистрирующий орган государственную регистрацию перехода права собственности прекратил.

21 января 2013 г. между Ситниковым А.А. и Ситниковой Л.Н. заключено соглашение об определении долей супругов (по 1/2) в названном нежилом помещении.

16 апреля 2014 г. Ситниковы приняли решение о разделе указанного нежилого помещения на три части.

23 сентября 2014 г. Ситниковы в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, по которому им предоставлен кредит в размере 7000 000 руб., заключили с ПАО "АКИБАНК" (далее - банк) договор ипотеки недвижимого имущества N .., предметом залога по которому стали спорные нежилые помещения.

Уточнив исковые требования, истица просила суд признать недействительным договор ипотеки от 23 сентября 2014 г., заключенный между банком и Ситниковыми, применить последствия ничтожной сделки - признать отсутствие ее правовых последствий, прекратить залог в отношении спорных нежилых помещений.

Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 25 апреля 2017 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г., исковые требования удовлетворены.

В кассационных жалобах заявители просят отменить вышеназванные судебные акты.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 5 июня 2018 г. кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, объяснения относительно кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобы подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 13 декабря 2012 г. между Велиевым А.А.-оглы, действующим в интересах Ситникова А.А. (продавец), и Луценко А.Л., действующим в интересах Свиридова А.Б. (покупатель), заключен договор купли-продажи части нежилого здания, расположенного по адресу: ... Договор купли-продажи был исполнен, денежные средства переданы продавцу, недвижимое имущество передано по акту приема-передачи.

14 декабря 2012 г. сторонами подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности в отношении указанного объекта недвижимости.

25 декабря 2012 г. Велиев А.А.-оглы, действующий в интересах Ситникова А.А. (продавец), и Луценко А.Л., действующий по доверенности в интересах Свиридова А.Б. (покупатель), обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов, в связи с чем регистрирующий орган прекратил регистрацию, о чем имеется уведомление Управления Росреестра Воронежской области.

21 января 2013 г. между Ситниковым А.А. и Ситниковой Л.Н. заключено соглашение об определении долей супругов (по 1/2) в указанном нежилом помещении.

16 апреля 2014 г. Ситниковы приняли решение о разделе указанного нежилого помещения на три части с образованием трех отдельных объектов недвижимости, о чем сделаны записи в едином государственном реестре прав.

23 сентября 2014 г. Ситниковы в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору (кредит в размере 7 000 000 руб.), заключили с банком договор ипотеки недвижимого имущества N ..., предметом залога по которому стали спорные нежилые помещения.

11 февраля 2016 г. на имя несовершеннолетнего Свиридова А. нотариусом города Москвы было выдано свидетельство о праве на наследство по закону.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 5 апреля 2016 г. признано отсутствующим право собственности Ситниковых А.А. и Л.Н. на указанные объекты недвижимости с погашением записей в ЕГРП, за Свиридовым А. признано право собственности в порядке наследования на нежилой объект недвижимости, расположенный по названному адресу. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 1 декабря 2016 г. в данной части решение суда оставлено без изменения.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 5 июля 2016 г. кредитный договор, заключенный между банком и Ситниковыми, расторгнут, в пользу банка с последних солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в размере 6 297 603 руб., обращено взыскание на заложенные по договору ипотеки от 23 сентября 2014 г. нежилые помещения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 26 октября 2017 г. решение Ленинского районного суда г. Воронежа отменено в части обращения взыскания на заложенное имущество.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 166-168, 334, 335, 345, 352, 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил из того, что Ситниковы не вправе были распоряжаться спорным имуществом и отдавать его в залог, поскольку ранее Ситников А.А. с согласия Ситниковой Л.Н. уже им распорядился, заключив со Свиридовым А.Б. (наследодателем Свиридова А.) договор купли-продажи указанного нежилого помещения, передав его последнему по акту приема-передачи, в связи с чем ответчик не мог не знать, что фактически не является его владельцем.

Суд полагал, что оспариваемый договор ипотеки от 23 сентября 2014 г. заключен позже возникновения наследственных прав несовершеннолетнего Свиридова А. на спорное имущество и на момент передачи нежилых помещений в залог Ситников А.А. и Ситникова Л.Н. не являлись их владельцами, а потому названный договор ипотеки является ничтожным.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав на то, что договор ипотеки недвижимого имущества от 23 сентября 2014 г. является ничтожной сделкой, поскольку нарушает требования абзаца первого пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также права и охраняемые законом интересы собственника спорного имущества несовершеннолетнего Свиридова А.

Кроме того, судебные инстанции, сославшись на положения пунктов 3, 4 статьи 1, пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о злоупотреблении Ситниковыми своими правами при заключении названного договора ипотеки.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым названного пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Суды обеих инстанций, разрешая спор и признавая недействительным договор ипотеки по тем основаниям, что у залогодателей отсутствовало право распоряжаться предметом залога и обременять его ипотекой, не учли положения абзаца второго пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым право залога, принадлежащее добросовестному залогодержателю, подлежит защите.

Судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. запись о регистрации права собственности на спорное имущество за Ситниковыми в ЕГРП погашена не была.

При заключении договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. банку были представлены выписки из ЕГРП, подтверждающие наличие у залогодателей права собственности на предмет залога. Более того, на момент заключения оспариваемой сделки залогодатели (Ситниковы) являлись не только собственниками переданного в залог имущества, но и фактическими владельцами, несущими расходы по его содержанию. При этом, Свиридов А. владельцем заложенной недвижимости не был, право собственности за ним на спорное нежилое помещение в порядке наследования признано решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа, вынесенным только 5 апреля 2016 г. и вступившим в силу 1 декабря 2016 г.

Таким образом, судам следовало разрешить вопрос о применении правил, предусмотренных абзацем вторым пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку банк является добросовестным залогодержателем.

Также нельзя согласиться с выводами судов о признании договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. ничтожной сделкой в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что при заключении оспариваемого договора ипотеки нарушены требования пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи, и пункта 1 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регламентирующего, что ипотека может быть установлена на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а также права и охраняемые законом интересы собственника спорного имущества несовершеннолетнего Свиридова А., является необоснованным.

Договор ипотеки от 23 сентября 2014 г. был заключен в соответствии с указанными требованиями закона, поскольку при совершении оспариваемой сделки право собственности на спорное нежилое помещение принадлежало Ситниковым, а не Свиридову А., право собственности за которым признано через два года после заключения договора ипотеки (решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа, вступившее в силу 1 декабря 2016 г.), в связи с чем никаких прав и законных интересов, связанных с предметом залога, на момент заключения договора ипотеки у него не имелось.

В связи с изложенным, указанный договор является оспоримой сделкой, а потому при рассмотрении заявления о пропуске истицей срока исковой давности, суду надлежало руководствоваться пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судьи

Романовский С.В.

Марьин А.Н.

Обзор документа

Истица, действующая в интересах несовершеннолетнего наследника покупателя недвижимости, оспаривала договор ипотеки. Он был заключен между банком, с одной стороны, и продавцом и его супругой, с другой стороны. Сделка была совершена после смерти покупателя, который оплатил недвижимость, но не успел оформить право собственности.

Суды признали договор ипотеки недействительным, но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с их выводами не согласилась и направила дело на новое рассмотрение.

Суды не учли, что банк является добросовестным залогодержателем. Если вещь заложена лицом, которое не было управомочено распоряжаться ею, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать, собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя.

Также нельзя согласиться с выводом о ничтожности договора ипотеки. Суды посчитали, что было нарушено требование, в силу которого залогодателем выступает собственник. Между тем при заключении договора ипотеки право собственности принадлежало продавцу и его супруге. Наследник признан собственником позднее. Поэтому сделка является оспоримой. Срок исковой давности составляет 1 год.

Тамбовский областной суд (Тамбовская область) - Гражданские и административные

Препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334 , статьи 348, 349 ГК РФ). Допущенные нарушения носят существенный характер, без их устранения путем отмены оспариваемых судебных постановлений восстановление нарушенных прав заявительницы невозможно. Президиум Тамбовского областного суда...

Апелляционное постановление № 22-6037/2019 22К-6037/2019 от 11 сентября 2019 г. по делу № 22-6037/2019

Краснодарский краевой суд (Краснодарский край) - Уголовное

Автомобиль практически новый, куплен в кредит за сумму более 1300000 рублей и является предметом залога по кредитному договору с банком, поэтому в силу ст. 333, 334 ГК РФ на него не может быть обращено взыскание по требованиям третьих лиц. Кроме того, размер этих требований существенно ниже действительной стоимости арестованного имущества. Никаких оснований для...

Решение № 33-15181/2019 от 6 сентября 2019 г. по делу № 33-15181/2019

Свердловский областной суд (Свердловская область) - Гражданские и административные

Заявленном размере. В целях обеспечения исполнения обязательств заемщика по договору с Забелиной И.Е. был заключен договор залога недвижимого имущества. В соответствии с положениям статей 334 , 348, 259, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об обращении взыскания на предмет залога удовлетворено обоснованно, поскольку в силу закона залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество, ...

Постановление № 44Г-56/2019 4Г-857/2019 от 4 сентября 2019 г. по делу № 2-1310/2018

Смоленский областной суд (Смоленская область) - Гражданские и административные

Фомин Э.Е., выражая несогласие с апелляционным определением, указывает на то, что судебной коллегией не применены к спорным правоотношениям положения пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, поскольку он является добросовестным приобретателем, при заключении договора купли-продажи ему не было известно о нахождении приобретаемого автомобиля в залоге, ему был представлен оригинал паспорта...

Постановление № 44Г-292/2019 4Г-3786/2019 от 4 сентября 2019 г. по делу № 2-272/2019

Верховный Суд Республики Башкортостан (Республика Башкортостан) - Гражданские и административные

Ипотека в силу закона), и ответственность заемщика - физического лица при этом застрахована на основании договора страхования финансового риска кредитора. Вместе с тем, руководствуясь положениям статей 334 , 348, 349, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что данное обстоятельство само по себе не может служить основанием для отмены принятого по делу решения суда, ...

Решение № 2-3438/2019 от 30 августа 2019 г. по делу № 2-3438/2019

Василеостровский районный суд (Город Санкт-Петербург) - Гражданские и административные

Другими законами, иными правовыми актами или договором. В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. В силу ст. ...

Решение № 2-4669/2019 от 30 августа 2019 г. по делу № 2-2633/2019~М-1601/2019

Дзержинский районный суд г. Волгограда (Волгоградская область) - Гражданские и административные

Заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в...

Решение № 2-3124/2019 2-3124/2019~М-2606/2019 М-2606/2019 от 30 августа 2019 г. по делу № 2-3124/2019

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону (Ростовская область) - Гражданские и административные

Или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Как установлено в судебном порядке, ответчик ненадлежащим образом с ДД.ММ.ГГГГ исполнял обеспеченные залогом обязательства. В статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить...

Октябрьский районный суд г. Красноярска (Красноярский край) - Гражданские и административные

Заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 ГК РФ) либо в порядке универсального правопреемства, согласно ст.353 ГК РФ, залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением...

Поскольку договор ипотеки является такой же гражданско-правовой сделкой, как и другие, в его отношении применимы все основания недействительности сделок, предусмотренные гражданским законодательством.

Вместе с тем, наличие права оспорить ипотеку еще не означает реальную возможность его реализации. Как правило, применение общих оснований признания недействительными сделок (договоров) к ипотеке очень затруднительно без учета всей специфики института залога недвижимости, особенностей регулирующей его нормативно-правовой базы и практической составляющей заключения договоров ипотеки.

Споры по ипотеке: наиболее частые причины и основания

В подавляющем большинстве случаев кредитные договоры, к которым в целом относится и ипотека, оспариваются в силу возникновения проблем с их исполнением у заемщиков. Последние обычно рассматривают инструмент оспаривания не столько как способ защиты своих интересов, сколько как средство ухода от ответственности по кредитному договору и минимизации объема взыскания по задолженности.

Исходя из судебной практики споров по ипотеке, можно выделить несколько типичных категорий дел:

Оспариваются договоры, заключенные с лицами, которые не имели права самостоятельно участвовать в сделке и принимать решения, либо участие которых оспоримо. Очень часто по такой категории дел претензии предъявляются не к заемщику, а к лицу, предоставившему недвижимость залог. Например, может быть оспорено предоставление в залог недвижимости, право собственности на которую оформлено на недееспособного (ограниченно дееспособного) лица, несовершеннолетнего, без согласия родителей (опекунов, попечителей). Вообще, спорная недвижимость, предоставленная в залог, становится частым предметом оспаривания договора ипотеки.
Оспаривание отдельных положений договора ипотеки как нарушающих требования закона. По этой категории дел все индивидуально. Могут быть использованы как общие основания признания сделок недействительными, например, кабальность, мнимость, притворность сделки, так и частные. Частные основания в контексте ипотеки - это основания, вытекающие строго из особенностей ипотечных договор, юридическая сила которых прямо предопределяется залоговой недвижимостью, ее статусом и характеристиками.
Споры, порожденные возникновением у банка оснований для предъявления заемщику претензий. К этой категории дел относятся споры по поводу обращения банком взыскания на залог, в том числе связанные с его оценкой и реализацией, а также споры по поводу предъявления денежных требований к заемщику, созаемщику и поручителю.

Как оспорить ипотеку

Все споры, связанные с договором ипотеки, и предметом которых является сам договор, рассматриваются исключительно в судебном порядке.

Иск могут подать:

заемщик/созаемщик;
собственники залоговой недвижимости и их законные представители;
поручитель (только при определенных обстоятельствах);
иные заинтересованные лица, чьи права, интересы были нарушены договором ипотеки.

Особенности субъектного состава по исковым производствам, обусловленным оспариванием договоров ипотеки, связаны с тем, что стороны, участвующие в кредитном правоотношении, не всегда являются субъектами залогового правоотношения. Например, заемщик не обязательно может и должен быть собственником залогового имущества. Или, скажем, кредит может быть взят и оформлен только одним супругом, а второй, формально не являясь участником кредитного правоотношения, является собственником залогового имущества или обладает правом претендовать на него.

Иск может быть подан по инициативе оспаривающего договор ипотеки лица либо в ответ на требования банка в качестве встречного иска.