Eine Eigentumswohnung mehrerer Gesellschafter kann von jedem der Miteigentümer veräußert werden. Die Besonderheit des Verkaufs solcher Immobilien besteht darin, dass ohne vorherige Zustimmung und Benachrichtigung der anderen die Transaktion nicht durchgeführt werden kann. Wenn Sie wissen, wo Sie anfangen müssen, können Sie den Verkaufsprozess beschleunigen und alles gesetzeskonform tun, um zu verhindern, dass die Transaktion anfechtbar ist.

Ist es möglich, einen Anteil an einer Wohnung zu verkaufen?

Nach der im Jahr 2020 geltenden Gesetzgebung ist der Verkauf eines Anteils an einer Wohnung unabhängig von ihrer Größe möglich. Ohne ein bestimmtes Verfahren zu befolgen, kann der Deal jedoch leicht angefochten werden.

Danach können Sie mit dem Miteigentümer einen Vertrag abschließen. Es wird empfohlen, mit einem Anwalt einen Entwurf des Dokuments zu entwickeln und es nach Einigung über alle strittigen Punkte mit einem Notar zu beglaubigen.

Der nächste Schritt ist die Registrierung des Vertrages und die Registrierung des Eigentums.

Nach Abschluss der Transaktion geht der veräußerte Teil auf den neuen Eigentümer über und der Verkäufer verliert das Eigentumsrecht daran.

Verkauf über das Gericht

Oft wird einem Anwalt die Frage gestellt: Wenn es eine problematische Aktie gibt, die niemand kaufen will, was ist zu tun? Zunächst einmal - sich mit einem Erwerbsantrag an Mitgesellschafter zu wenden.

Wenn die Antwort der Nachbarn zweideutig ist oder sie sich weigerten, das Rückzahlungsrecht auszuüben, und es für den Eigentümer schwierig ist, in der Wohnung zu leben, kann er eine Entschädigung verlangen (Artikel 4, Artikel 252 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Hauptsächlich Voraussetzungen für den Gang zum Gericht:

Unfähigkeit, einen Sachanteil zuzuweisen;
Uneinigkeit anderer Anteilseigner beim Kauf von Immobilien;
Desinteresse des Eigentümers, in seinem Teil des Grundstücks zu wohnen.

Um eine Entschädigung zu erhalten, müssen Sie einen Antrag stellen und vor Gericht gehen.

Klage

Um einen Anspruch korrekt geltend zu machen, ist es notwendig, sich an den Bestimmungen von Art. 131 Zivilprozessordnung der Russischen Föderation. Laut Gesetz enthält das Dokument:

Name des Gerichts, vollständiger Name des Klägers und des Beklagten und deren Anschriften, Kontaktdaten, Angabe der Forderungshöhe;
Bezeichnung des Dokuments: „Ein Anspruch auf Anerkennung eines Anteils an einer Wohnung als unbedeutend und auf Zahlung einer Entschädigung an seinen Eigentümer anstelle einer Sachteilung“;
die Essenz des Dokuments, aus der hervorgeht, unter welchen Umständen der Teil erhalten wurde, ob es Titeldokumente gibt, welche Rechte des Eigentümers verletzt werden, warum eine Sachtrennung unmöglich ist;
ein Antrag auf Entschädigung;
Anwendungen;
Datum und Unterschrift.

So bestreiten Sie den Verkauf eines Anteils an einer Wohnung

Es gibt zwei Möglichkeiten, eine Aktienverkaufstransaktion anzufechten:

Beweisen Sie, dass der Verkäufer die Bestimmungen von Art nicht eingehalten hat. 250 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation.
Wird anstelle eines Vertrages eine Schenkungsurkunde aufgesetzt, besteht die Chance, den Rechtsstreit auf Anerkennung der Transaktion als Scheingeschäft zu gewinnen. Dies erfordert den Nachweis, dass sie unter der Spende versucht haben, eine Verkaufs- und Kauftransaktion zu vertuschen.

Sie können eine Spende anfechten innerhalb von 3 Jahren ab dem Datum des Inkrafttretens des Vorbehalts, die Frist kann jedoch verlängert werden bis zu 10 Jahre wenn der Bürger, dessen Rechte verletzt wurden, nichts von den rechtswidrigen Handlungen des Teilhabers wusste und nicht wissen konnte.

Der Verkauf einer Aktie ist auf den ersten Blick ein einfacher Vorgang: benachrichtigen, ausgeben, registrieren. Aber der „menschliche Faktor“ kommt ins Spiel: der Wunsch, reich zu werden, sich zu rächen, persönliche Feindseligkeit oder einfach die Unkenntnis der Gesetze.

Grundsätzlich ist Miteigentum in Ballungsräumen üblich. Nach der Privatisierung einer Wohngemeinschaft und ihrer „Teilung“ können zwei bis sieben Personen Eigentümer einer solchen Immobilie werden.

Darüber hinaus können dies völlig fremde Personen, Verwandte (Kinder und Eltern) oder Personen sein, die ihre Beziehung verloren haben (Ex-Mann und Ehefrau). Früher oder später wird einer der Miteigentümer von Wohnungen den Wunsch haben, seinen Anteil zu „zerstreuen“ und zu verkaufen. Und hier beginnen viele Schwierigkeiten zu entstehen. Wie verkaufe ich einen Anteil an einer Wohnung zu günstigen Konditionen? Schauen wir uns das im Detail an.

Zuteilung einer Aktie

Um Ihren Anteil zu verkaufen, müssen Sie eine Reihe von Verfahren durchlaufen. Ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer ist es nicht möglich, neue Gäste anzumelden oder gar Reparaturen vorzunehmen. Und es wird auch ziemlich schwierig sein, einen Teil der Wohnung zu verkaufen oder zu vermieten.

In der Zwischenzeit ist es immer noch möglich, einen Anteil an einer privatisierten Wohnung zu verkaufen. Dafür müssen Sie zwar ein so mühsames Verfahren wie die Zuteilung einer Aktie durchlaufen. Das bedeutet, dass jeder der Miteigentümer nach der Privatisierung einen zwingend bestimmten Anteil besitzt.

Sie kann als Bruch ausgedrückt werden. Beispielsweise hat eine Zweizimmerwohnung zwei Eigentümer, deren Anteil jeweils ½ beträgt. Wenn wir von einer Sachaktie sprechen, stellt sich heraus, dass jede Person eines der Zimmer besitzt, und sie werden gemeinsame Bereiche (Küche, Flur, Speisekammer) gemeinsam besitzen. Darüber hinaus haben sie nach Zuteilung eines Anteils auch das Recht, die oben genannten Räumlichkeiten zu nutzen. In diesem Fall wird der Anteil von jedem persönlich und die Nachbarn bleiben Miteigentümer.

Auch gemeinsames Vermögen kann geteilt werden. Dies ist in der Regel ein komplexer und langwieriger Prozess, nach dem das gemeinsame Eigentum gelöscht wird und nur eine Person vollständiger Eigentümer wird.

Registrierung des Verfahrens

Die Zuteilung eines Anteils wird notariell beurkundet, mündliche Vereinbarungen haben natürlich keine Rechtskraft. Wenn die Miteigentümer jedoch nicht zu einer gemeinsamen Entscheidung kommen, muss diese Frage nur durch Gerichte gelöst werden. Die Klage wird in der Regel von dem Eigentümer erhoben, der das Verfahren zur Anteilszuteilung durchführen möchte. Ein Rechtsstreit kann sich bis zu sechs Monate oder länger hinziehen (insbesondere wenn andere Teilnehmer nicht zu Besprechungen gehen).

Verkauf eines Teils der Wohnung

Nach der Zuteilung des Anteils hat der Eigentümer das Recht, ihn zu verkaufen. Aber bevor Sie dies tun, müssen Sie anderen Eigentümern anbieten, Ihren Teil einzulösen. Laut Gesetz sollten andere Eigentümer vor dem Verkauf eines Anteils an einer Wohnung unbedingt eine schriftliche Anzeige mit einem Kaufangebot senden.

Dieses Dokument gibt die Kosten und technischen Merkmale der Wohnung an. Die Miteigentümer können innerhalb eines Monats nach Lesen des Schreibens über den Kauf Ihres Anteils entscheiden. Das heißt, während dieser Zeit müssen sie entweder Ihr Angebot annehmen oder den Kauf ablehnen.

Um Missverständnisse zu vermeiden, müssen solche Vorschläge per Einschreiben versandt werden. Denn wenn in Zukunft zum Beispiel die Eigentümer vor Gericht erklären, dass sie keine Benachrichtigung erhalten haben, dann können Sie Beweise vorlegen.

Wichtige Nuancen

Viele uninformierte Bürger fragen oft: „Ist es möglich, einen Teil einer Wohnung zu verkaufen, wenn die Nachbarn dagegen sind?“. Aus irgendeinem Grund glauben viele, dass andere Eigentümer den Prozess des Verkaufs ihres Teils des Hauses wirklich stören können. Tatsächlich ist dies nicht der Fall, alles, was Sie gegenüber anderen Miteigentümern tun müssen, ist, diese über Ihre Absicht zu informieren, die Wohnung zu verkaufen. Stimmt er dem Kauf nicht zu, so berechtigt ihn dies nicht, den Verkauf des Anteils an andere Personen zu untersagen.

Nachdem 30 Tage seit der Bekanntschaft der Nachbarn vergangen sind, haben Sie das Recht, Ihren Teil an irgendjemanden zu übertragen. Aber denken Sie daran: Der Preis muss genau dem entsprechen, den Sie im Mitteilungsschreiben an die Miteigentümer angegeben haben (nicht weniger und nicht mehr). Wenn Sie sich entscheiden, einen Anteil an einer privatisierten Wohnung zu einem anderen Preis zu verkaufen, kann jeder Nachbar innerhalb von drei Monaten einen solchen Deal vor Gericht anfechten.

Schenkungsurkunde statt Kaufvertrag

Einige Verkäufer entscheiden sich in diesem Fall für den Trick. Um das Nachbarschaftsverständigungsverfahren nicht durchzuführen, stellen sie einfach eine Schenkungsurkunde auf. Bei dieser Art von Transaktion ist es überhaupt nicht erforderlich, Nachbarn zu benachrichtigen, und die Ausführung selbst wird billiger und schneller.

Aber auch hier gibt es Fallstricke: Wenn Sie Ihren Anteil an eine Person spenden, die nicht Ihr Verwandter ist, dann können die Miteigentümer eine solche Vereinbarung anfechten. Und selbst wenn die Nachbarn nicht nachweisen können, dass anstelle einer Schenkung ein Kauf- und Kaufgeschäft stattgefunden hat, ist das Fehlen familiärer Bindungen grundsätzlich nicht so schwer nachzuweisen. Vor dem Verkauf eines Wohnungsanteils ist es wichtig, sich mit dem Käufer über alle wichtigen Punkte abzustimmen. Besprechen Sie insbesondere das Zahlungsverfahren, zum Beispiel können Sie mit Ratenzahlung oder auf Raten verkaufen.

Wie verkaufe ich eine Wohnung mit einem Anteil eines Minderjährigen?

Wenn ein Minderjähriger in der Wohnung registriert ist, hängt alles davon ab, ob er Eigentümer der Wohnung ist oder nicht. Wird ein ihm gehörender Anteil zum Verkauf angeboten, so muss er, um ihn verkaufen zu können, die Erlaubnis der Vormundschafts- und Vormundschaftsbehörden einholen. In allen anderen Fällen findet die gleiche Vorverkaufsvorbereitung statt. Das Kaufangebot geht jedoch nicht an das Kind, sondern an seine Eltern oder Erziehungsberechtigten.

Natürlich müssen auch andere Besitzer ein Anzeigeschreiben schicken. Wenn die Beziehungen zwischen Nachbarn normal sind, können Sie dieses Problem einfach mit ihnen besprechen und dann eine notariell beglaubigte Ablehnung jedes Miteigentümers vom Kauf erstellen. Wenn die Eigentümer sich geweigert haben, Ihren Anteil zu kaufen, Sie aber den Preis geändert haben, müssen sie dies erneut schriftlich benachrichtigen und innerhalb eines Monats mit einer Antwort rechnen.

Verfügung über die Anteile des Kindes

Ist es erforderlich, den Anteil des Kindes an der Wohnung zu verkaufen, müssen in diesem Fall seine Eltern die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde zum Verkauf einholen. Darüber hinaus muss eine solche Struktur Dokumente vorlegen, aus denen hervorgeht, dass sich die Lebensbedingungen des Kindes nicht verschlechtern und es nicht ohne Unterkunft bleibt.

Das heißt, Sie müssen Unterlagen für eine Wohnung vorlegen, die Sie im Austausch kaufen möchten, oder für einen Anteil an einer Wohnung (die Größe darf nicht kleiner sein als die des Kindes zuvor). Anstelle von Papieren für eine neue Wohnung, in der das Kind leben wird, können sie ein offenes Bankkonto auf den Namen eines Minderjährigen oder andere Nachweise verlangen. Im Übrigen müssen Sie, um den Anteil des Kindes zu verkaufen, alle gleichen Schritte durchführen, die oben bereits beschrieben wurden.

Andere Aktienverkaufsoptionen

Beachten Sie, dass Sie über Ihren Anteil verfügen können, auch wenn es sich um einen ungedämmten Raum handelt. Das heißt, theoretisch hat eine Person das Recht, einen Anteil an einer Einzimmerwohnung zu verkaufen. Das Gesetz verbietet solche Transaktionen nicht. In der Praxis ist eine solche Operation jedoch ziemlich schwierig durchzuführen.

Und der Preis für solche Quadratmeter wird rein symbolisch sein, denn kaum jemand will ein Wohnzimmer teilen, in dem ein anderer völlig Fremder wohnt. In diesem Fall ist es besser, mit einem anderen Miteigentümer über den Verkauf der gesamten Immobilie zu verhandeln oder ihm anzubieten, Ihren Anteil abzukaufen. Wenn der Nachbar solchen Optionen nicht zustimmt, muss dieses Problem nur vor Gericht gelöst werden.

Es ist viel einfacher, 1/2 Anteil der Wohnung zu verkaufen, wenn die Wohnung 2 oder mehr getrennte Wohnzimmer hat. Natürlich wird der Preis für Immobilien in diesem Fall immer niedriger, aber wenn nötig, können Käufer für diese Option gefunden werden.

Unterwasserfelsen

Immobilienmakler weisen darauf hin, dass beim Verkauf einer Aktie viele Schwierigkeiten auftreten können. Das mag zunächst daran liegen, dass manche Miteigentümer die Begriffe „Primary Buyout“ mit „Verkaufserlaubnis“ verwechseln. Beispielsweise können sie vermeiden, ein Mitteilungsschreiben über den Verkauf einer Aktie zu erhalten, und es ist nicht möglich, eine Transaktion ohne ihre schriftliche Ablehnung zu registrieren. Leider sagt das Bürgerliche Gesetzbuch nichts darüber, was zu tun ist, wenn sich die Nachbarn nicht treffen.

Bemerkenswert ist auch, dass es gesetzlich unmöglich ist, andere Miteigentümer zum Verkauf eines Anteils an einer Wohnung zu verpflichten. Das Betreten fremden Privateigentums ist strafbar. Daher ist es möglich, die Rücknahme der Anteile anderer Eigentümer durch Sie nur einvernehmlich zu vereinbaren.

Es gibt auch Situationen, in denen mehrere Miteigentümer den angebotenen Anteil sofort aufkaufen wollen. In diesem Fall kann der Verkäufer selbst wählen, an wen er seinen Anteil überträgt.

Geschätzte Kosten

Wenn Sie sich trotz aller Schwierigkeiten dennoch für den Verkauf eines Anteils an einer privatisierten Wohnung entscheiden, sollten Sie mit der Wertermittlung beginnen. Folgende Faktoren wirken sich auf den Preis aus:

die Anzahl der Zimmer in der Wohnung;

Die Lage des Hauses

Der Bereich der Wohnung

Marktsegment usw.

Natürlich hat der Eigentümer das Recht, die Kosten für das Zimmer (die Zimmer) selbst festzulegen, aber die Praxis zeigt, dass seine Kosten 30-40% unter dem Marktpreis liegen. Wenn Sie sich entscheiden, einen Teil des Anteils an der Wohnung zu verkaufen, dann machen Sie sich darauf gefasst, dass dies noch schwieriger wird.

Nachteile für den Käufer

Der niedrigere Preis ist ein völlig legitimer „Ausgleich“ für mögliche Konflikte mit Nachbarn. Schließlich sind andere Miteigentümer oft nicht sehr glücklich über neue Mieter. Es gibt auch Situationen, in denen Nachbarn generell neue Schlösser an der Haustür anbringen.

In diesem Fall muss die Person beim Gericht einen Antrag auf Zugang zur Nutzung der Wohnung stellen. Vor Gericht werden sie sich natürlich auf die Seite des Opfers stellen, und der neue Eigentümer kann mit dem Gerichtsvollzieher in sein Haus zurückkehren. Wenn die Miteigentümer jedoch anfangen, ständig "dreckig" zu werden, wird es sehr schwierig, in einer solchen Umgebung zu leben. Dabei wird der Preis eines Anteils an einer Wohnung immer um etwa ein Drittel günstiger sein als der Marktwert.

Schlussfolgerungen

Also, wie verkauft man einen Anteil an einer Wohnung? Wenn alle Anforderungen des Zivilrechts eingehalten werden, sollten grundsätzlich keine besonderen Schwierigkeiten auftreten. Das Wichtigste ist, nicht zu vergessen, anderen Miteigentümern anzubieten, Ihren Anteil abzukaufen. Wenn sie sich weigern, müssen die Miteigentümer hierüber eine notariell beglaubigte Weigerung ausstellen. Gehört der zum Verkauf angebotene Anteil dem Kind, dann müssen Sie zusätzlich die Erlaubnis der Vormundschafts- und Vormundschaftsbehörde einholen. Sie können auch einen Teil Ihres Anteils verkaufen.

Und das Letzte: Sie können ein Zimmer nur verkaufen, wenn es privatisiert wurde und die Eigentümer die Wohnung auf der Grundlage des Miteigentums besitzen.

Aus dem Artikel erfahren Sie: wie Sie einen Anteil an einer privatisierten Wohnung durch einen Kaufvertrag, durch eine Schenkung und durch eine Verpfändung verkaufen sowie den Verkauf eines Anteils an einer Wohnung als illegal erkennen.

Der Privatisierungsprozess ist eine rechtliche Maßnahme, die im Gesetz der Russischen Föderation vom 4. Juli 1991 Nr. 1541-1 „Über die Privatisierung des Wohnungsbestands in der Russischen Föderation“ vorgesehen ist, wodurch Immobilien (Grundstücke, Wohnungen , Haus, Zimmer usw.) Eigentum von Personen, die alle im Gesetz festgelegten Handlungen durchgeführt haben.

Eine Wohnung kann von einer Person oder einer Gruppe von Personen privatisiert werden. Das Recht auf Privatisierung von Wohnraum steht jedem zu, der zum Zeitpunkt der Einreichung der Unterlagen bei der Meldebehörde ordnungsgemäß als dauerhaft rechtmäßig dort gemeldet ist. Daher wird häufig eine Privatisierung für alle Familienmitglieder ausgestellt: Ehepartner, Kinder und andere Verwandte.

Im Laufe der Zeit können die Ehegatten die Ehe auflösen oder die Kinder die Anteile der Eltern erben, und dann hat der Eigentümer des Anteils, der diese Wohnung nicht mit anderen Miteigentümern teilen möchte, das Recht, sein Eigentum zu verkaufen . Überlegen Sie, wie Sie den Kauf und Verkauf ordnungsgemäß durchführen, Ihre Interessen respektieren und die Rechte anderer Miteigentümer nicht verletzen.

Ist es möglich, einen Anteil an einer privatisierten Wohnung zu verkaufen?

Es ist wichtig, eine so wichtige Nuance wie den Unterschied in rechtlicher Hinsicht sofort zu spezifizieren. gemeinsames Eigentum" und " Eigentumsanteile". Sie können einen Anteil verkaufen, wobei die Größe dieses Anteils zugeteilt und im Titeldokument angegeben werden muss.

Befindet sich die Wohnung aufgrund von Miteigentum im Eigentum mehrerer Personen, kann der Verkauf nur als ganze Wohnung erfolgen oder es kann eine vorläufige Teilung der Anteile durchgeführt werden, nach der jeder der Miteigentümer berechtigt ist über ihren eigenen Anteil nach eigenem Ermessen zu verfügen.

Wenn alle Miteigentümer gleichermaßen mit dem Verkauf einverstanden sind, dann ist die Situation ganz einfach gelöst. Es reicht aus, nach Erhalt des Geldes vom Käufer eine Vereinbarung zwischen allen über die Höhe des Verkaufs und seine Aufteilung zu schließen, wonach Sie mit der Ausführung des Verkaufs fortfahren können. Eine andere Sache ist, wenn jemand seinen Anteil verkaufen will und der Rest dagegen ist. Hier tritt ein völlig anderer Aktionsalgorithmus in Kraft.

Heute wird es überwiegend praktiziert drei Pläne zum Verkauf eines Anteils an einer Wohnung, in voller Übereinstimmung mit den Normen der Gesetzgebung und in der Praxis ausgearbeitet. Wenn Sie Miteigentümer einer Wohnung sind, kann jedes Schema übernommen werden, um Ihre Quadratmeter in Geld zu verwandeln.

Schema Nr. 1. Verkauf als Geschenk

Der Verkauf eines Anteils an einer Wohnung kann mit Zustimmung der anderen Miteigentümer erfolgen. Aufgrund verschiedener Umstände kann es unmöglich oder sehr schwierig sein, eine solche Einwilligung zu erhalten. Das Gesetz erlaubt jedoch die Schenkung eines Anteils – hierfür ist die Zustimmung der anderen Miteigentümer nicht mehr erforderlich.

Es ist äußerst wichtig, eine Spende korrekt zu erstellen. Es wird dringend empfohlen, diese Operation einem erfahrenen Anwalt anzuvertrauen. Im Falle der Nichteinhaltung einer gesetzlichen Anforderung können die anderen Miteigentümer des Dokuments anschließend vor Gericht protestieren und die Anerkennung der Transaktion als ungültig erreichen. Und es gibt viele Anforderungen:

Alle weiteren Miteigentümer sind vollständig unter Angabe der Anteilsgröße aufzuführen.
Geben Sie alle Personen an, die keine Miteigentümer sind, aber dauerhaft in diesem Wohnraum gemeldet sind.
Wie viele Quadratmeter werden der beschenkten Person übertragen.
Aus welchen Gründen ist dieser Anteil in das Eigentum des Spenders übergegangen?
Wenn der Anteil einer Person gehört, die gesetzlich verheiratet ist, müssen Sie der Schenkungsurkunde eine notariell beglaubigte Zustimmung des Ehegatten zu der Transaktion beifügen.

Für jemanden, der sich entscheidet, einen Anteil an einer Wohnung durch eine Spende zu kaufen, ist es wichtig, daran zu denken, dass laut Gesetz (Artikel 217 des NKRF, Abschnitt 18.1) nur nahe Verwandte des Verkäufers von der Zahlung von 13% Steuer befreit sind auf den Wert der Aktie. Wenn der Anteil vom Ehepartner, Sohn oder Tochter, Vater oder Mutter des Verkäufers gekauft wird, wird keine Steuer gezahlt, alle anderen Käufer müssen sie zahlen. Wenn der Käufer kein Bürger der Russischen Föderation ist, wird außerdem ein Steuersatz von 30 % angewendet.

Der Wert des Anteils muss in der Spende angegeben werden, obwohl die Transaktion kostenlos ist. Es wird nicht empfohlen, seine Größe zu unterschätzen, da bei einer Unterschätzung von mehr als 20 % des Marktwerts Konsequenzen wie eine Geldbuße folgen können.

Nach Ausgabe der Spende wird das Geld vom Käufer über ein Bankschließfach an den Verkäufer überwiesen. Der Übertragungsvertrag wird unter Beteiligung der Bank geschlossen, Bedingung für die Geldausgabe ist in der Regel die Vorlage eines Dokuments, das die Eigentumsübertragung vom Spender auf die präsentierte Person bestätigt.

Es gibt noch eine andere Möglichkeit: Sie können einen Teil des Anteils spenden und nach Registrierung der Spende den Rest legal verkaufen, da der neue Miteigentümer das Vorkaufsrecht hat. Dieses System wird für die Parteien teurer, aber der Grad seiner Zuverlässigkeit ist höher. Es wird auch in Fällen verwendet, in denen der Käufer nicht die Möglichkeit hat, die gesamten Kosten der Aktie auf einmal zu bezahlen, und die Parteien vereinbaren, die Transaktion in zwei Schritten durchzuführen.

Schema Nr. 2. Verkauf durch Verpfändung

Diese Methode wird verwendet, wenn die Bank zustimmt, diesen Anteil als Sicherheit für die Vergabe eines Darlehens zu akzeptieren. Diese Art von Geschäft wird als Hypothek bezeichnet. Wenn Sie das Geld genommen haben, diesen Betrag aber nicht innerhalb einer bestimmten Frist mit Zinsen zurückgeben konnten, geht der Anteil in das Eigentum des Pfandgläubigers (Bank) über.

Anwälte werden oft gefragt: Gilt diese Regel für Wohnungen, die die einzige für den Eigentümer der Aktie und seine Familie sind? Antwort: ja - gilt, was ausdrücklich steht in: Art. 446 Zivilprozessordnung der Russischen Föderation, Kunst. 337, 348 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation. Sie können keine Angst vor der Beschlagnahme von Immobilien durch die Bank für Schulden haben, nur in den in Art. 54.1 des Hypothekengesetzes:

Die Höhe der Schuld beträgt weniger als 5 % des Wertes der Sicherheit.
Weniger als 3 Monate überfällig.

Oft machen Eigentümer von Immobilienanteilen genau das, indem sie sich bewusst Geld von der Bank leihen, um es später nicht zurückzugeben. Wenn keine Aussicht auf einen gewinnbringenden Verkauf einer Aktie besteht, ist ein solches System rentabel, selbst wenn man die Kosten für die Aufnahme einer Hypothek berücksichtigt.

Schema Nr. 3. Einfacher Verkauf

Eine relativ einfache Methode, die in der Praxis jedoch nicht so häufig angewendet wird, da der Verkäufer strenge Regeln einhalten muss, wie z. B. die ordnungsgemäße Benachrichtigung aller Miteigentümer über die Absicht, den Anteil zu verkaufen, sowie die Einhaltung der Fristen für das Warten auf ihre Entscheidung. Im Allgemeinen ist das Verfahren wie folgt:

Der Anteilseigner beauftragt eine Immobilienbewertung, um das Ergebnis bei allen Transaktionen weiter zu verwenden. Sie müssen sich damit abfinden, dass Sie für Ihren Anteil durch den Einzelverkauf nicht so viel bekommen können, wie Sie durch den Verkauf der gesamten Wohnung und die anschließende Teilung des erhaltenen Betrags verdienen könnten.
Jeder der Miteigentümer erhält einen eingeschriebenen Brief mit einer Mitteilung über den Verkaufswunsch und die Angabe des Verkaufsbetrags. Die Entscheidung der Miteigentümer muss 30 Tage nach Erhalt der Benachrichtigungen abgewartet werden. Erst danach kann die Aktie zum öffentlichen Verkauf angeboten werden, da alle anderen Miteigentümer innerhalb eines Monats das Recht haben, die Aktie für den festgelegten Betrag vor anderen Käufern zurückzukaufen. Notariell beglaubigte Weigerungen der anderen Miteigentümer, den Anteil zurückzukaufen, sind eine gute Versicherung, aber es ist nicht immer möglich, sie zu bekommen.
Zwischen dem Verkäufer und dem Käufer kommt ein Vertrag über den Verkauf eines Wohnungsanteils zustande. Wo angegeben: die Größe der Aktie, ihr Wert, eine Beschreibung der Aktie und das Verfahren für gegenseitige Abrechnungen.
Die Transaktion wird im Unified State Register of Real Estate registriert, worüber dem Käufer ein entsprechender Auszug ausgestellt wird.

Wie erkennt man den Verkauf eines Anteils an einer Wohnung als illegal?

Streitigkeiten über den Verkauf von Anteilen an einer Wohnung sind in der modernen Gerichtspraxis keine Seltenheit. Transaktionen können von Miteigentümern, Käufern sowie Dritten, deren Rechte verletzt wurden, angefochten werden. Es ist möglich, den durch den Vertrag erstellten und in der USRR registrierten Kauf und Verkauf nur vor Gericht anzufechten.

Die Miteigentümer der Wohnung können innerhalb von 3 Monaten ab dem Zeitpunkt, an dem sie von dem erfolgten Kauf und Verkauf Kenntnis erlangt haben, beim Gericht klagen. Gleichzeitig ist es unmöglich, die Transaktion selbst anzufechten, sondern nur zu verlangen, dass die Rechte und Pflichten des Käufers aus einem bereits registrierten Vertrag auf Ihren Namen übertragen werden. Bei einem positiven Gerichtsurteil zahlt der Kläger dem ehemaligen Eigentümer des Anteils den im Vertrag festgelegten Betrag und wird Eigentümer dieses Anteils.

Es ist wichtig zu beachten, dass diese Art von Rechtsstreit viel Zeit und Kosten kostet, daher ist es besser, zuerst zu versuchen, den Streit gütlich beizulegen. Sie können einen professionellen Anwalt damit beauftragen, in Ihrem eigenen Namen zu verhandeln. Diese Methode wird dazu beitragen, den entstandenen Streit ohne Einbeziehung des Gerichts durch eine Vergleichsvereinbarung beizulegen.

Jede Transaktion kann vor Gericht leicht für ungültig erklärt werden, wenn der Kläger nachweisen kann, dass bei ihrem Abschluss gegen das Gesetz verstoßen wurde. Beispielsweise hat der Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrags den gesamten Betrag an den Verkäufer überwiesen, oder der Verkäufer ist eine Person, die keine Rechte an diesem Eigentum hat und damit Geschäfte macht.

Die Verjährungsfrist ist in solchen Fällen sehr wichtig:

Innerhalb eines Jahres kann das Geschäft angefochten werden, wenn zuverlässig festgestellt werden kann, ab welchem Zeitpunkt der Kläger von den Umständen erfahren hat, die seinem rechtlichen Abschluss entgegenstehen.
Nichtige Transaktionen können innerhalb von 3 Jahren angefochten werden. Zum Beispiel, wenn der Kläger nachweisen kann, dass der Verkäufer kein Geld vom Käufer erhalten hat.
Dritte, die nicht am Verkauf und Kauf beteiligt sind, haben das Recht, im Falle einer Verletzung ihrer Rechte innerhalb von 10 Jahren ab dem Zeitpunkt, an dem sie Kenntnis von dieser Verletzung erhalten haben sollten, Klage zu erheben.

All diese Umstände spielen eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung des Wertes der Aktie. Eine Vielzahl unterschiedlicher Risiken schreckt Käufer ab, sodass man beim Verkauf einer Aktie offensichtlich einen geringeren Betrag herausholen kann, als er tatsächlich kostet.

Der Verkauf eines Wohnungsanteils ist aufgrund seiner rechtlichen Besonderheiten ein recht kompliziertes Immobiliengeschäft, das mit gewissen rechtlichen Schwierigkeiten verbunden ist. Dies liegt daran, dass der Anteilseigner nicht im Alleingang über die Wohnung verfügen und damit rechtlich bedeutsame Handlungen vornehmen kann, ohne die Meinungen anderer Anteilseigner zu berücksichtigen.

Wie die Praxis zeigt, können sich jedoch viele Miteigentümer nicht einigen und beginnen, den Verkauf eines Anteils an einer gemeinsamen Wohnung zu verhindern. Die Situation wird dadurch erschwert, dass die Wohnung in vielen Fällen nur auf dem Papier in Anteile aufgeteilt ist, die Eigentümer in Wirklichkeit jedoch nicht genau angeben können, wo das Gebiet des einen endet und das Territorium des anderen beginnt.

Darüber hinaus muss der Verkauf eines Anteils an einer gemeinsamen Wohnung auch mit Zustimmung aller Eigentümer unter strikter Einhaltung aller Formvorschriften erfolgen, die das russische Wohnungsrecht vorsieht.

Rechtsordnung und gesetzliche Regelung des gemeinsamen Eigentums

Das russische Zivilgesetzbuch legt fest, dass eine Wohnung, die mehreren Eigentümern (zwei oder mehr) gehört, Teil- und Miteigentum sein kann. Der wesentliche Unterschied zwischen diesen Rechtsformen besteht darin, dass beim Miteigentum jeder der Eigentümer einen eigenen zugeteilten Anteil an der gemeinsamen Wohnung hat.

Wesentliches Merkmal der gesetzlichen Regelung von Geschäften mit gemeinschaftlichem Eigentum ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer zur Nutzung und Verfügung über dieses Wohneigentum. Eigentum und Nutzung von Anteilen an einer Wohnung unterscheiden sich vom Eigentum beispielsweise an einem der Zimmer.

Die Schwierigkeit liegt darin, dass es praktisch unmöglich ist, eine Aktie durch eine Grenze von anderen Aktien zu trennen und anderen Eigentümern die Nutzung „fremden“ Territoriums zu verbieten. Der Anteil an einer gemeinsamen Wohnung wird in den rechtlichen Unterlagen als Bruch (z. B. ½, ¼ usw.) festgehalten.

Um einen Anteil an einer gemeinsamen Wohnung zu verkaufen, muss eine zwingende Bedingung erfüllt sein, nämlich das Vorkaufsrecht anderer Eigentümer zum Erwerb dieser Wohnung.

Das bedeutet, dass beim Verkauf eines der Wohnimmobilienanteile alle anderen Eigentümer (zum Beispiel ein ehemaliger Ehepartner) das Recht haben, diesen Anteil zurückzukaufen, bevor er anderen Käufern angeboten wird. Folglich hat der Eigentümer eines der Anteile nicht das Recht, andere Käufer zu suchen, bis er eine Absage von allen Eigentümern der Wohnung erhält.

Das Verfahren zum Verkauf eines Anteils an gemeinsamen Wohnimmobilien

Um also seinen Anteil an einer gemeinsamen Wohnung zu verkaufen, die sich im Miteigentum befindet, muss der Eigentümer:

Legen Sie einen Preis fest und bieten Sie anderen Eigentümern dieser Wohnung an, seinen Anteil abzukaufen. Dazu muss er jedem der Eigentümer schriftlich seine Absicht mitteilen, einen Anteil an der gemeinsamen Wohnung zu verkaufen, sowie in der Mitteilung den Preis und andere wichtige Bedingungen für den Verkauf angeben;
Wenn einer der Eigentümer den Wunsch äußert, einen Anteil an der Wohnung zu kaufen, machen Sie einen Deal. In diesem Fall wird die Transaktion wie beim Verkauf der gesamten Wohnung durchgeführt;
Wenn die Eigentümer sich weigern, einen Anteil an einer zum Verkauf stehenden gemeinsamen Wohnung zu erwerben, müssen Sie ihre schriftliche Ablehnung einholen und mit dem Verkauf ihres Anteils an der Wohnung an Unbefugte fortfahren. Erfolgt keine schriftliche Ablehnung, hat der Eigentümer kein Recht, die Wohnung innerhalb von 1 Monat zum Verkauf anzubieten. Nach einem Monat kann der Verkäufer den Anteil an jeden Käufer verkaufen, wenn keiner der anderen Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums in dieser Zeit den zu verkaufenden Anteil erwirbt. In diesem Fall muss dem Verkäufer jedoch eine Bestätigung vorliegen, dass alle Eigentümer die Mitteilung über den Verkauf der Aktie erhalten haben.

Beim Verkauf einer Aktie an einen Außenstehenden muss der Eigentümer in der Regel zusammen mit allen anderen Dokumenten die Ablehnung der anderen Eigentümer (schriftlich) oder Dokumente, die bestätigen, dass alle Eigentümer die entsprechende Mitteilung erhalten haben, bei der Registerbehörde einreichen Verkauf des Anteils an der gemeinsamen Wohnung vor mehr als einem Monat, und keiner von ihnen äußerte den Wunsch, den veräußerten Anteil zu erwerben.

Haben mehrere Miteigentümer gleichzeitig den Wunsch geäußert, den zu verkaufenden Anteil zurückzunehmen, so kann der Eigentümer auf eigenen Wunsch wählen, an wen er den ihm gehörenden Anteil veräußert.

Wenn der Verkäufer beim Verkauf seines Anteils das Vorkaufsrecht zum Kauf anderer Hausbesitzer verletzt hat, kann jeder der Anteilseigner vor Gericht gehen, um sein Recht wiederherzustellen. Das Gesetz sieht eine dreimonatige Verjährungsfrist vor, während der der Miteigentümer den Verkauf eines Anteils an einer gemeinsamen Wohnung anfechten kann.

Diese Frist beginnt mit dem Tag, an dem einer der Eigentümer eines Anteils an einer gemeinsamen Wohnung, dessen Vorkaufsrecht durch den Verkäufer verletzt wurde, von der Tatsache des Verkaufs eines Anteils an einer gemeinsamen Wohnung erfahren hat oder hätte erfahren müssen Wohnung an einen externen Käufer.

Welche Schwierigkeiten beim Verkauf von Aktien auftreten können

Wie bereits erwähnt, kann der Eigentümer eines Anteils an einer gemeinsamen Wohnung bei der Veräußerung seines Anteils auf gewisse Schwierigkeiten stoßen. Zum einen hängen sie mit der Zurückhaltung anderer Wohnungseigentümer zusammen, einen Teil davon an andere Personen zu verkaufen, auch wenn sie selbst nicht beabsichtigen, diesen Anteil abzulösen.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass sich Miteigentümer bewusst einer Mitteilung über den Verkauf eines Anteils an einer gemeinsamen Wohnung entziehen. Folglich kann der Eigentümer der Aktie, der sie an einen Dritten verkaufen möchte, die Transaktion nicht anmelden, da er weder eine schriftliche Ablehnung von anderen Wohnungseigentümern noch eine Bestätigung darüber hat, dass sie eine Kündigung erhalten haben der Absicht, die Aktie zu verkaufen.

Noch komplizierter wird die Situation, wenn der Eigentümer des veräußerten Anteils die Adressen der anderen Eigentümer nicht kennt und ihnen daher keine schriftliche Mitteilung zukommen lassen kann. In diesem Fall erlaubt das Gesetz eine schriftliche Mitteilung an die letzte ihm bekannte Adresse. Allerdings ist in diesem Fall nicht auszuschließen, dass die Inhaber anderer Anteile versuchen werden, die Rechtmäßigkeit des Geschäfts zum Verkauf eines Anteils an einer gemeinsamen Wohnung gerichtlich anzufechten.

In diesen Fällen wird dem Verkäufer der Aktie empfohlen, möglichst viele schriftliche Beweise dafür zu sammeln, dass er alles in seiner Macht Stehende getan und alle möglichen Maßnahmen ergriffen hat, um alle Eigentümer von Gemeinschaftswohnungen über seine Absicht, die Aktie zu verkaufen, zu informieren. Dies hilft ihm, im Streitfall vor Gericht sein Recht zu beweisen, die Aktie an einen Außenstehenden zu verkaufen.

Es gibt auch Fälle, in denen andere Miteigentümer den Verkaufsprozess absichtlich verzögern. Zu diesem Zweck verpflichten sie sich, eine Aktie zu kaufen, ohne die Absicht, sie aufzukaufen.

In einigen schwierigen Fällen, wenn der Eigentümer einer Aktie aus irgendeinem Grund seinen Teil der Immobilie nicht verkauft, werden die folgenden Verkaufsschemata angewendet:

vor Gericht gehen, um Ihre Anteile zurückzukaufen. Das Gesetz sieht vor, dass, wenn es unmöglich ist, eine gemeinsame Wohnung zu teilen (z. B. in einer Einzimmerwohnung), die sich in gemeinsamem Eigentum befindet, der Eigentümer eines geringeren Anteils mangels Vereinbarung vom anderen verlangen kann Eigentümer die Einlösung seines Anteils;
einen Spendenvertrag aufsetzen. Die Komplexität der Durchführung einer Transaktion zum Verkauf eines Anteils an einer Wohnung hat dazu geführt, dass die Verkäufer gezwungen sind, diese Transaktion unter dem Deckmantel eines Geschenks durchzuführen, da der Eigentümer des Anteils bei der Schenkung keine Anzeige erstatten muss andere Anteilseigner. In diesem Fall schließen die Kauf- und Verkaufsparteien einen Spendenvertrag ab und das Geld wird entweder direkt an den Verkäufer oder über ein Schließfach überwiesen.

Andere Miteigentümer können versuchen, diese Transaktion vor Gericht anzufechten, aber in der Praxis wird es für sie sehr schwierig sein, nachzuweisen, dass es sich um den Verkauf eines Teils des Miteigentums und nicht um eine Schenkung handelte. Allerdings ist bei dieser Regelung zu beachten, dass bei einer Schenkung eine Schenkungssteuerpflicht entsteht.

Eine andere Möglichkeit, die Möglichkeit einer Anfechtung der Transaktion zu minimieren, besteht darin, dem Käufer einen kleinen Teil des Anteils (z. B. mehrere Quadratmeter) zu „schenken“ und ihm dann als einem der Eigentümer der gemeinsamen Wohnung den Kauf anzubieten den Rest raus.

Eine ähnliche Möglichkeit für den Verkauf eines Teils im Miteigentum ist die Verwendung eines Pfandvertrags, wenn der Käufer als urkundlicher Pfandinhaber dieses Anteils auftritt und ihn erhält, weil der Schuldner (Verkäufer des Anteils) „nicht in der Lage ist erfüllen“ die Verpflichtung zur Zahlung der Schuld.

Verkäufer und Käufer eines Anteils an einer Wohnung im Miteigentum sollten bei diesen Schemata nicht vergessen, dass diese Geschäfte dennoch vom Gericht als Scheingeschäfte anerkannt werden können.

Das Schwierigste beim Verkauf eines Anteils an einer gemeinsamen Wohnung ist daher die Benachrichtigung anderer Eigentümer und die Wahrung ihres Vorkaufsrechts, diesen Anteil an der gemeinsamen Immobilie auszukaufen. Nachdem die anderen Anteilseigner der Rücknahme des Anteils zugestimmt oder sich geweigert haben, unterscheidet sich der Prozess des Kaufs und Verkaufs eines Anteils nicht vom Verkauf der gesamten Wohnung.

Kommentare (115)

Iljas | 01.10.2017

Hallo! Es gibt folgende Situation - eine 2-Zimmer-Wohnung. Zwei Pächter. Einer der Aktionäre will seinen Anteil verkaufen. Der zweite Gesellschafter ist ein minderjähriges Kind, sein Vormund ist die Mutter-Ehefrau des Bruders des ersten Gesellschafters. Kann ein minderjähriges Kind den Verkauf eines Anteils an der Immobilie beeinflussen? Wie kann man mit dem Vormund verhandeln und ist das überhaupt möglich? Vielen Dank!

Administrator | 09.10.2017

Hallo Ilyas! Die Tatsache, dass der zweite Gesellschafter ein minderjähriges Kind ist, hindert den anderen Eigentümer nicht daran, seinen Anteil zu verkaufen. Allerdings muss der Verkäufer in dieser Situation das Vorkaufsrecht des zweiten Gesellschafters beachten – das heißt, der Verkäufer des Anteils ist verpflichtet, eine Mitteilung an die gesetzlichen Vertreter des Minderjährigen (also der Mutter) mit a Vorschlag zur Rücknahme der Aktie. Im Falle einer Ablehnung oder fehlenden Reaktion kann der Eigentümer der Aktie seine Aktie ohne Hindernisse an einen Außenstehenden verkaufen.

Ilja | 2017/10/23

Guten Tag. Wir haben vor weniger als einem Jahr eine Wohnung gekauft. Die Wohnung wurde in drei Anteilen erworben. Einer der Eigentümer will seinen Anteil an Außenstehende verkaufen
ohne Zustimmung anderer Eigentümer. Darf er das, wenn die Wohnung vor weniger als einem Jahr im Miteigentum erworben wurde? Vielen Dank.

Administrator | 03.11.2017

Hallo Ilja! Den übrigen Anteilseignern steht ein Vorkaufsrecht gemäss Art. 250 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation. Wird die Umsetzung dieses Rechts nicht beachtet und die Aktie an einen Außenstehenden verkauft, kann dieses Kauf- und Verkaufsgeschäft gerichtlich angefochten werden.

Witali | 20.11.2017

Guten Tag.
Ich besitze 1/4 Anteil an der Wohnung. Ich verkaufe diese Wohnung an einen der Miteigentümer. Die restlichen Teilnehmer wurden benachrichtigt und zeigten keinen Kaufwunsch. Beim MFC wurde mir gesagt, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet werden muss. So etwas wie ein Deal der Entfremdung mit gemeinsamem Eigentum. Ich wiederhole, ich verkaufe einen Anteil an einen der 4 Gesellschafter des Gemeinschaftseigentums, ich verkaufe nicht „nebenbei“
und doch sind sich alle einig. Frage: Ist eine solche Transaktion notariell beurkundet oder ist eine einfache Schriftform möglich?

Administrator | 30.11.2017

Hallo Vitali! In Übereinstimmung mit den neuesten Gesetzesänderungen unterliegen Transaktionen zur Veräußerung von Anteilen am Miteigentum an Immobilien, einschließlich der Veräußerung aller Beteiligten am Miteigentum an ihren Anteilen in einer Transaktion, der notariellen Beurkundung (eingeführt durch das Bundesgesetz N172-FZ).

Anton | 2017/11/28

Guten Tag. Zwei Personen besitzen die Wohnung zu gleichen Teilen (50% -50%), sie werden sie verkaufen. Sie vereinbaren, dass der eine 60 % und der andere 40 % des Transaktionsbetrags erhält. Wie geht das rechtlich? Wie sollten diese Informationen in den Vertrag aufgenommen werden, wenn der Käufer einen Vorschuss erhält?

Administrator | 09.12.2017

Hallo Anton! Bei der Bestimmung des Preises einer Wohnung im Vertrag müssen Sie lediglich in den Vertragstext schreiben, dass der Anteil eines Verkäufers mit einem bestimmten Betrag und der Anteil des zweiten Verkäufers mit einem anderen bewertet wird. Es ist besser, die konkreten Beträge anzugeben, die der Käufer an jeden der Verkäufer überweisen muss.

Jachthafen | 08.03.2018

Hallo, mein Nachbar hat beschlossen, seinen Anteil an der Wohnung zu verkaufen, ich bin bereit, sie zu kaufen, aber er verlangt sofort Geld, und ich brauche Zeit, um eine Hypothek mit Mutterschaftskapital zu bekommen. Kann er mich ablehnen? Und an Fremde verkaufen?

Administrator | 20.03.2018

Hallo Marina! Enthält die Ihnen zugesandte Verkaufsanzeige keine konkreten sachlichen Bedingungen des Verkaufs (z. B. Barverkauf), ist Ihr Nachbar nicht berechtigt, diesen Wohnungsanteil an Dritte zu veräußern, bis Sie eine schriftliche Absage von Ihnen erhalten .

Yuoia | 20.03.2018

Kaufen Banken Anteile an einer Wohnung? In welchen Fällen ist das möglich und welche Banken können eine Wohnungsbeteiligung kaufen?

Administrator | 27.03.2018

Hallo Yiya! Die Bank ist aufgrund ihrer Tätigkeit eine Finanz- und Kreditorganisation und befasst sich nicht mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien. Eine Ausnahme bildet die Vergabe von Hypothekendarlehen für den Erwerb von Immobilien. Inklusive eines Anteils an der Wohnung. Der Verkauf von Immobilien durch den Verkauf von Banken kann bei nicht ordnungsgemäßer Erfüllung von Kreditverpflichtungen durch Kreditnehmer erfolgen. Viele Banken kooperieren mit Wohnungsbaugesellschaften, die unter anderem Dienstleistungen rund um den Verkauf von Immobilien erbringen.

Elnura | 09.09.2018

Hallo, die Situation ist so 6 Eigentümer in der Wohnung, jeder Anteil 1/7, diese fünf Leute wollen die Wohnung verkaufen, und einer, da er einen Fehler in seinem Pass hat, einen Fehler in seinem Namen gemacht hat, und er braucht zu verklagen, dass die Person die gleiche ist, will es nicht tun !! Er sagt, dass es keine Zeit gibt, was in einer solchen Situation zu tun ist ???

Administrator | 21.09.2018

Hallo Elnura! Da die von Ihnen angegebene Person das Vorkaufsrecht hat, sind die anderen Eigentümer verpflichtet, ihm ein schriftliches Kaufangebot über einen Notar zu übermitteln. Erfolgt innerhalb von 30 Tagen keine Kaufzusage oder -verweigerung, haben die verbleibenden Eigentümer das Recht, ihre Anteile an eine/n außenstehende(n) Person(en) zu verkaufen.

Anna | 2018/11/29

Hallo, Einzimmerwohnung, drei Besitzer: ich, ein Kind und ein Ex-Mann. Ich möchte meinen Anteil verkaufen. Der Ex-Mann stimmt der Einlösung nicht zu. Das Geld aus dem Verkauf wird zur Verbesserung der Lebensbedingungen eines im Bau befindlichen Hauses verwendet, an dem dem Kind ein Anteil zugeteilt wird. Kann ich meinen Anteil an einen Dritten verkaufen. Das Kind lebt nicht in der Wohnung.

Administrator | 09.12.2018

Hallo Anna! Ja, Sie können einen Anteil an einer Wohnung an einen Außenstehenden verkaufen, aber vor dem Verkauf müssen Sie die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde einholen, um den Anteil eines Minderjährigen zu verkaufen, und Ihren Ex-Mann auch schriftlich über einen Notar benachrichtigen Ihrer Absicht, die Aktie zu verkaufen (Verwirklichung des Vorkaufsrechts). Wenn Ihr Ex-Ehepartner sich weigert, eine Aktie zu kaufen, können Sie die Aktie bereits an einen Außenstehenden verkaufen.

Die russische Gesetzgebung hat sich seit dem 01.01.2016 geändert und dieser Artikel gibt die rechtlichen Merkmale des Aktienverkaufs nicht vollständig wieder. Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Ihren örtlichen Notar.

Bundesgesetz Nr. 172-FZ vom 2. Juni 2016 „Über Änderungen bestimmter Rechtsakte der Russischen Föderation“

Aufnahme in das Bundesgesetz vom 21. Juli 1997 N 122-FZ "Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit" (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1997, N 30, Art. 3594; 2001, N 11, Art. 997; 2004, N 35, Pos. 3607; 2005, N 1, Pos. 22; 2016, N 1, Pos. 11) folgende Änderungen:

1) in Artikel 24:

a) Nummer 1 erhält folgenden Wortlaut:

"1. Transaktionen über die Veräußerung von Anteilen am Miteigentum an Immobilien, einschließlich der Veräußerung aller Beteiligten am Miteigentum an ihren Anteilen in einer Transaktion, unterliegen der notariellen Beurkundung.

Beim Verkauf eines Anteils am Miteigentum an eine außenstehende Person ist der Verkäufer des Anteils verpflichtet, die anderen am Miteigentum Beteiligten schriftlich über die Absicht, seinen Anteil zu verkaufen, unter Angabe des Preises und anderer Bedingungen, zu denen er verkauft, zu informieren es.

Ein Geschäft über den Verkauf eines Anteils am Miteigentum an einen Außenstehenden darf frühestens einen Monat nach dem Datum der Mitteilung des Anteils der anderen am Miteigentum Beteiligten durch den Verkäufer abgeschlossen werden.

Wenn der Notar feststellt, dass der Anteilsverkäufer Dokumente vorgelegt hat, die die Weigerung der anderen Miteigentümer, seinen Anteil zu erwerben, bestätigen, kann die Transaktion vor Ablauf der in Absatz 3 dieser Klausel genannten Frist abgeschlossen werden.

Streitigkeiten zwischen Teilnehmern am gemeinsamen Eigentum, die während der staatlichen Registrierung des Rechts auf einen Anteil am Recht am gemeinsamen Eigentum entstanden sind, werden vor Gericht gelöst.";

b) Absatz 6 von Satz 4 wird um den folgenden Satz ergänzt: „Die Bestimmungen von Satz 1 dieses Artikels in Bezug auf die notarielle Beurkundung von Transaktionen finden keine Anwendung auf Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien, die einen Investmentfonds bilden oder zur Einbeziehung in a Anteil Investmentfonds.“;

2) In Artikel 30 Absatz 2 werden die Worte „Treuhandverwaltung oder“ gestrichen, das Wort „Verkauf“ wird durch das Wort „Veräußerung“ ersetzt.

Der Verkauf eines Anteils an einer Wohnung ist ein großer Unterschied zum Verkauf eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung. Es ist unmöglich, die Grenzen des Anteils an der Wohnung zu bestimmen, und wo sich der dritte oder fünfte Anteil eines der Eigentümer befindet: in der Küche oder im Flur - es ist in keinem der Dokumente angegeben. Der Eigentümer, der einen Anteil an der Wohnung besitzt, kann das gesamte Zimmer bewohnen, was jedoch nicht bedeutet, dass er Eigentümer ist. Auch die Feststellung der Benutzungsordnung durch das Gericht garantiert nichts wirklich.

Teileigentum kann es nur bei privatisierten Wohnungen geben. Diese Art von Eigentum hat nichts mit einer Gemeinschaftswohnung zu tun, in der jeder Mieter seinen eigenen spezifischen Bereich und sein persönliches Konto hat (obwohl es auch Gemeinschaftsräume gibt).

Wenn Ihnen die gesamte Wohnung vollständig gehört, bereitet der Verkauf kaum Schwierigkeiten. Aber der Verkauf eines Anteils an einer Wohnung ist keine leichte Aufgabe. Nach dem Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation gehören Immobilien, die zwei oder mehr Personen gehören, ihnen auf der Grundlage des gemeinsamen Eigentums. Ein solches Eigentum kann gemeinschaftlich (wenn Anteile an der Wohnung nicht definiert sind) oder geteilt sein (wenn jeder Eigentümer einen bestimmten Anteil besitzt).

Beim Miteigentum gehört der Wohnraum in der Regel den Ehegatten, sofern die Wohnung während der Ehe erworben wurde und der Ehevertrag nichts anderes vorsieht. Und es gab Wohnungen, die Anfang der 90er Jahre privatisiert wurden, als die Privatisierung gerade erst anfing und die Anteile an solchen Wohnungen oft nicht feststanden. Damit erfolgt nun die Ermittlung der Anteile bei der Privatisierung automatisch. Und dann dachte niemand, dass es mit bestimmten Anteilen viel einfacher ist: Auch beim Erben solcher Immobilien stellen sich weniger Fragen. So bleibt beispielsweise dem Erben des Wohnungseigentümers, bei dem sein Anteil ermittelt wurde, eine aufwendige Ermittlung des Wohnungsanteils erspart. Das ist aber oft mit einem Gericht verbunden, wenn der andere Eigentümer es einfach nimmt und nicht zu einem Notar kommt, um eine Vereinbarung über die Anteilsbestimmung zu unterzeichnen.

Miteigentum kann in Miteigentum umgewandelt werden. In einem solchen Fall werden die Anteile in der Regel als gleich anerkannt. Das Gericht kann jedoch anders entscheiden, insbesondere wenn die Frage die Interessen minderjähriger Kinder bei einer Scheidung berührt. Dies ist aber kein häufiger Fall. Generell ist es besser, die Anteile zu bestimmen, damit das Leben später einfacher ist.

Situationen, in denen einer der Eigentümer beschließt, seinen Anteil an der Wohnung zu verkaufen, kommen sehr häufig vor. Es kann viele Gründe geben, einen Anteil an einer Wohnung zu verkaufen: Das Leben unter einem Dach mit den Eigentümern ist eine Belastung, der Anteil wurde vererbt und der Erbe benötigt diese Wohnung nicht usw.

Entscheidet sich der Eigentümer für den Verkauf eines Anteils an der Wohnung, so muss er zunächst anderen Eigentümern der Anteile den Kauf anbieten. Dies wird als Vorkaufsrecht zum Kauf einer Aktie bezeichnet. Der Eigentümer des Anteils muss die anderen Eigentümer schriftlich über seine Absichten informieren und ihnen einen Monat Zeit geben, um eine Entscheidung zu treffen.

DAS IST EIN SEHR INTERESSANTER UND WICHTIGER PUNKT:

Sehr oft wird das Recht auf Vorkauf eines Anteils an einer Wohnung mit einer Verkaufserlaubnis verwechselt. Und das sind verschiedene Dinge. Fühlen Sie den Unterschied zwischen den Konzepten (ich werde sie wiederholen): „RECHT ZUM KAUF EINES ANTEILS AN DER WOHNUNG, DAS DER EIGENTÜMER EINES ANDEREN ANTEILS AN DER WOHNUNG HAT“ und „ERLAUBNIS ZUM VERKAUF“, den niemand hat.

Die Erlaubnis, Eigentum zu verkaufen oder sogar einen Anteil an einer Wohnung zu verkaufen, widerspricht einfach der Bedeutung der Verfassung der Russischen Föderation, in der Artikel 35 festlegt, dass jeder das Recht hat, Eigentum zu besitzen, es zu besitzen, zu nutzen und darüber zu verfügen, sowohl einzeln als auch gemeinsam mit andere Personen.

Unter Verfügungsrecht wird also unter anderem das Recht verstanden, Eigentum zu veräußern. Daher hat niemand das Recht, den Verkauf eines Anteils an einer Wohnung zu untersagen, und das Vorkaufsrecht dient nur dem Schutz der Interessen anderer Eigentümer, damit diese sozusagen ihr Eigentum an Gemeinschaftseigentum erhöhen können. Es sollte jedoch beachtet werden, dass sie dieses Recht häufig missbrauchen, indem sie versuchen, keine Aktie vom Verkäufer zu kaufen, sondern ihm lediglich beim Verkauf Schwierigkeiten bereiten. Und es gibt so viele dieser Schwierigkeiten.

Aber Tatsache ist, dass der Bundesregistrierungsdienst, d.h. Das Organ, das Immobilientransaktionen in Russland registriert, ignoriert einfach das Zivilgesetzbuch und sogar die Verfassung, da es das Vorkaufsrecht zum Kauf eines Anteils an einer Wohnung als eine GENEHMIGUNG ZUM VERKAUF betrachtet. Frage warum?

Eine paradoxe Situation ist entstanden.

Artikel 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation legt fest, dass der Verkäufer einer Aktie verpflichtet ist, die anderen am gemeinsamen Eigentum Beteiligten schriftlich über die Absicht zu informieren, seine Aktie an einen Außenstehenden zu verkaufen, und dabei den Preis und andere Bedingungen anzugeben, zu denen er verkauft es. Wenn die anderen am Miteigentum Beteiligten den Kauf verweigern oder den zu verkaufenden Anteil bei unbeweglichen Sachen nicht innerhalb eines Monats und bei beweglichen Sachen nicht innerhalb von zehn Tagen nach der Anzeige erwerben, ist der Verkäufer berechtigt seinen Anteil an irgendjemand verkaufen. Bei Verkauf einer Aktie unter Verletzung des Vorkaufsrechts hat jeder andere Miteigentümer das Recht, innerhalb von drei Monaten gerichtlich zu verlangen, dass die Rechte und Pflichten des Käufers auf ihn übergehen.

Dieser Artikel des Kodex sieht jedoch nicht den Fall vor, dass sich andere Eigentümer von Anteilen an einer Wohnung einer solchen Benachrichtigung des Verkäufers entziehen. Für ein korrekteres Benachrichtigungsverfahren wenden sich Eigentümer - Verkäufer von Anteilen häufiger an einen Notar (was richtig ist), Notare stellen jedoch nicht immer die erforderlichen Bescheinigungen aus, wenn sie die Benachrichtigung nicht an einen anderen Eigentümer übergeben haben. Und dann entsteht eine Situation, in der sich der Federal Registration Service (FRS) weigert, Dokumente für den Verkauf von Aktien an einen Außenstehenden anzunehmen, es sei denn, andere Eigentümer werden benachrichtigt.

Es gibt zwar Fälle, in denen die Fed Dokumente akzeptiert und andere Eigentümer unabhängig davon über das Vorkaufsrecht informiert, für sie zu kaufen. Aber das kommt ausnahmsweise immer noch vor. So wird aus dem Vorkaufsrecht eine Erlaubnis und aus dem Verkauf eines Wohnungsanteils eine schwierige Aufgabe.

Und es gibt auch eine amüsante Situation, wenn der andere Eigentümer der Aktie ein Kind ist. Dann erfolgt die Mitteilung an die Eltern, ggf. ist auch die Zustimmung der Vormundschafts- und Vormundschaftsbehörde erforderlich. Schließlich kann die Vormundschaftsbehörde die Frage des Aufkaufs des zu verkaufenden Wohnungsanteils nicht lösen und beginnt daher, das Vorkaufsrecht für das Kind in eine Verkaufserlaubnis umzuwandeln, mit der Antwort, dass sie nicht einverstanden ist der Verkauf, da das Auftauchen eines neuen Eigentümers des Anteils die Rechte des Kindes verletzen oder seine Lebensbedingungen verschlechtern kann .

Ein bisschen darüber, wie eine Transaktion zum Verkauf einer Aktie durchgeführt wird. Das Dokumentenpaket für die Veräußerung einer Aktie ist das gleiche wie für die Veräußerung einer Wohnung, mit Ausnahme einer Nuance. Wie bereits erwähnt, hat bei der Veräußerung eines Anteils durch einen Kaufvertrag der andere Miteigentümer ein Vorkaufsrecht auf den zu verkaufenden Anteil. Daher wendet sich der Anteilsverkäufer an den Notar und schickt dem anderen Miteigentümer einen eingeschriebenen Brief mit der Mitteilung über den Verkauf des Anteils zu einem bestimmten Preis. Nach Erhalt dieses Schreibens hat der Miteigentümer das Recht, seinen Kaufwunsch innerhalb eines Monats beim Notar zu äußern. Geschieht dies nicht fristgerecht, kann die Aktie an Dritte veräußert werden. Sehr oft ist die Lösung des Problems mit dieser Benachrichtigung mit einem Zeitverlust verbunden, und wenn der andere Miteigentümer kompetent handelt, dann mit der Unfähigkeit, die Transaktion überhaupt abzuschließen. Daher werden am Aktienmarkt derzeit drei „Workaround“-Designschemata verwendet:

1) eine Schenkungsvereinbarung für die gesamte Aktie;

2) eine Spendenvereinbarung für eine Mikroaktie + eine Vereinbarung über den Kauf und Verkauf der restlichen Aktie;

3) Pfandsystem.

Etwas mehr zum Verkauf einer Aktie unter Umgehung des Vorkaufsrechts:

1) Bei der Schenkung des gesamten Wohnungsanteils findet faktisch ein Scheingeschäft statt, bei dem Kauf und Verkauf verschleiert werden. Beim Spenden gilt das Vorkaufsrecht nicht. Wenn jemand die Tatsache der Geldüberweisung nachweist, wird die Transaktion gemäß Artikel 170 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation für ungültig erklärt. Daher ist es wichtig, alles rechtlich korrekt zu machen und viele der Beziehungen zwischen den Parteien zu verschleiern.

2) Bei der Spende eines Mikroanteils entsteht ein Inhaber eines kleinen Anteils, der ein Vorkaufsrecht hat. In der Tat gilt beim Spenden das Vorkaufsrecht nicht, und es ist für einen Dichter bequem, beispielsweise einen Meter zu spenden. Diese Option ist zwar vor Gericht schwieriger zu durchbrechen, jedoch mit einer doppelten Registrierung und dem Risiko verbunden, dass der Beschenkte den Anteil später nicht einlösen kann. Im Allgemeinen ist auch ein Element der Verstellung vorhanden, da offensichtlich ist, dass der Meter nur gegeben wird, um dann alles andere an diese Person zu verkaufen.

3) Das Hypothekensystem ist am kompetentesten. Zu seiner Durchführung wird ein Darlehensvertrag abgeschlossen, wonach der Verkäufer der Aktie den gesamten Betrag, für den er die Aktie verkauft, als Darlehen erhält und im Gegenzug die Aktie an den Käufer verpfändet. Die Transaktion wird registriert und dann eine Freigabe unterzeichnet, wonach die Schulden erlassen werden und im Gegenzug der Anteil der Wohnung in das Eigentum des Hypothekengläubigers übergeht. Der Verkauf eines Wohnungsanteils auf diese Weise gibt den Parteien mehr Sicherheiten, da es möglich ist, den gesamten Betrag anzugeben, für den der Verkauf eines Wohnungsanteils durchgeführt wird. Der Nachteil ist die Komplexität der Verträge, die zu Registrierungsschwierigkeiten führen kann, da Fed-Mitarbeiter selten auf solche Verträge stoßen.

Im Allgemeinen werden Sie fragen, wenn Sie dies alles lesen: „Warum überhaupt solche Schwierigkeiten, um eine Aktie an eine andere Person zu verkaufen?“

Hier gibt es drei Faktoren.

Der erste Faktor ist, dass es rentabel ist, die ganze Wohnung zu verkaufen, weil der Anteil der Wohnung weniger wert ist als der entsprechende Teil des Geldes beim Verkauf der ganzen Wohnung.

Der zweite Faktor ist, dass der andere Miteigentümer in einer solchen Situation seinen Anteil oft nicht gemeinsam verkaufen und den verkauften Anteil dennoch nicht selbst zum Marktpreis auskaufen möchte.

Der dritte Faktor folgt aus dem zweiten, denn wenn der zweite Eigentümer der Aktie die Aktie nicht zu einem normalen Preis kaufen will, dann ist es schon grundlegend, ihm die Aktie nicht zu verkaufen. Schließlich ist dies das Prinzip des Spiels „Monopoly“. Wer gespielt hat, weiß er. Schließlich kauft ein Außenstehender eine Problemaktie, und der Zweitbesitzer kauft sie „problemlos“, denn das „Problem“ ist er selbst.

Ich erzähle Ihnen ein wenig über die Versuche, das Problem vor Gericht zu lösen.

Einige Wohnungseigentümer versuchen, die Situation gerichtlich zu lösen. Sie wenden sich an Anwälte, die ihnen Hoffnung auf ein positives Ergebnis machen, und ein Gerichtsverfahren beginnt, langwierig und nicht billig und vor allem absolut nutzlos. Nein, Anwälte täuschen sie nicht, natürlich gibt es eine positive gerichtliche Aussicht, aber wird das Problem damit letztendlich gelöst?

In der Regel wird eine Klage eingereicht, um Zugangshindernisse zu den Räumlichkeiten zu beseitigen und, wenn möglich, das Verfahren für die Nutzung der Wohnung festzulegen. Eine solche Gelegenheit ergibt sich, wenn die Wohnung einen isolierten (nicht an andere angrenzenden) Raum hat, der in seinem Filmmaterial der Größe der Aktie entspricht. Was die Beseitigung von Zugangsbarrieren betrifft, gibt es in der Regel keine Schwierigkeiten. Das Gericht erfüllt eine solche Forderung des Eigentümers fast immer, aber ... was gibt es in der Praxis aus?

Der vor Gericht gewonnene Anteilseigner hat die Möglichkeit, mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers einmalig in die Wohnung zu kommen. Nachdem der Gerichtsbeschluss vollstreckt ist, wird der Gerichtsvollzieher den Kläger nicht jedes Mal in die Wohnung führen, wenn er auf eine geschlossene Tür trifft. Und die „Schwachen“ werden in einer Wohnung mit den „Starken“ nicht überleben. Diese. eine solch positive Entscheidung des Gerichts ist kein wirksames Instrument zur Lösung des Problems und kann auf die „Starken“ bestenfalls psychologisch wirken.

Die Bestimmung der Reihenfolge der Nutzung der Räumlichkeiten wird dem „Schwachen“ auch keinen großen Nutzen bringen, weil er wird nicht einmal auf der Ebene einer Wohngemeinschaft mit den "Starken" zusammenleben können.

Im Falle der Veräußerung seines Anteils zugunsten eines Dritten verliert die gerichtliche Entscheidung über die Bestimmung des Verfahrens der Nutzung durch den Wechsel des Eigentümers und damit des Nutzers seine Rechtskraft. Diese. Der neue Eigentümer wird gezwungen sein, erneut zu klagen. Und es ist möglich, dass die Gerichtsentscheidung in seinem Fall negativ ausfällt, weil. Bei seiner Entscheidung berücksichtigt der Richter nicht nur die Größe des Anteils und die Aufnahme der Räume in der Wohnung, sondern auch viele andere Faktoren (die Anwesenheit von Kindern und behinderten Angehörigen, die Heterosexualität von Minderjährigen, das Eigentum an anderen Wohnen usw. usw.).

Und Sie müssen auch berücksichtigen, dass eine WG immer problematisch ist, da es unmöglich ist, zumindest ein Zimmer für sich zu nehmen und für immer zu bestimmen. Diese. Wenn bei einem Eigentümerwechsel auch nur eine bestimmte Nutzungsordnung an Bedeutung verliert, bedeutet dies, dass der neue Eigentümer das Recht hat, alle Türen in der Wohnung zu übernehmen und zu kommen. Schließlich gilt für ihn nicht die alte Benutzungsordnung.

Auch wenn der Anteil an der Wohnung eine Größe hat, die einem der Zimmer vollständig entspricht, und es sogar einen Gerichtsbeschluss gibt, durch den dieses Zimmer für den Eigentümer dieses Anteils bestimmt wird, kann der neue Eigentümer es dennoch betreten. Und auch keine Aussagen bei der Polizei zu den angeblich vermissten Sachen helfen später. Dies ist die Rechtspraxis. Die gerichtlich festgestellte Verwendungsordnung gilt nur für die Parteien dieses Verfahrens.

Deshalb ist der Verkauf eines Anteils zugunsten Dritter immer noch eine effektivere Lösung.

Wer kauft Anteile an Wohnungen?

Aktienkäufer lassen sich in zwei Gruppen einteilen. Die erste Gruppe sind Käufer, die eine Aktie erwerben, um sie in Zukunft bestimmungsgemäß zu verwenden, d.h. für Ihren Aufenthalt. Dies sind Personen, die sich eines zukünftigen Konflikts mit einem anderen Miteigentümer bewusst sind. Sie sind selbstbewusst und hoffen, dass sie in den „Topfkriegen“ menschenwürdige Lebensbedingungen zurückgewinnen, die ihnen als Eigentümer gehören. Lässt sich die Aktie per Gerichtsbeschluss theoretisch nicht einem separaten Raum zuordnen, weckt sie bei solchen Käufern in der Regel kein Interesse.

Die zweite Gruppe von Käufern sind professionelle Raider, die Aktien kaufen, um den hartnäckigen Eigentümer der Aktie mit ihren Technologien weiter von einer adäquaten Lösung der aktuellen Situation zu überzeugen. Einfach ausgedrückt, um in diesem Konflikt die „Starken“ auf die Position der „Schwachen“ zu verschieben und ihre eigenen Bedingungen durchzusetzen. Solche Käufer sind an jeder Aktie interessiert, wenn der Preis akzeptabel ist.

Es kommt vor, dass der kompromisslose Eigentümer eines Anteils an einer Wohnung es dann bereut und sich in die Ellbogen beißt, wenn er sich daran erinnert, wie er früher einen anderen Eigentümer beschimpft und die Gelegenheit verpasst hat, mit ihm zu verhandeln. Manchmal ist er dann selbst gezwungen, seinen Anteil unter dem Marktpreis zu verkaufen.

Wie viel kostet eine WG-Anteil?

Bei der Entscheidung über den Wert ihres Anteils versuchen viele Eigentümer, sich ein rosiges Bild zu malen, losgelöst von der Realität. Sie schätzen die gesamte Wohnung, isolieren rechnerisch die Höhe ihres Anteils an diesem Wert und versuchen, zu diesem Preis zu verkaufen. Dies wäre im Falle des Verkaufs der gesamten Wohnung relevant, aber eine solche Vereinbarung kann nicht mit einem anderen Miteigentümer getroffen werden. Die Kopfschmerzen, die der Verkäufer versucht, den Käufer zu überwiegen, kosten Geld und nicht wenig. Bedenkt man, dass es immer deutlich weniger Käufer als Verkäufer gibt und Investitionen in Aktien recht riskant sind, dominieren immer Käufer den Aktienmarkt. Die Bewertung des Anteils an der Wohnung erfolgt nach folgendem Grundsatz:

a) Es besteht die theoretische Möglichkeit, die Nutzungsreihenfolge in Form der Zuweisung zur Nutzung eines (einer) gesonderten Raumes (Räume) festzulegen. Zum Beispiel in einer Zweizimmerwohnung mit getrennten Räumen mit einer Wohnfläche von 18 und 12 qm. Meter ist 1/2 Anteil. Ausgangspunkt ist kein großer Raum, sondern ein kleinerer. Wenn der Verkäufer einen direkten Käufer findet, der diesen Anteil zum Wohnen übernimmt, betragen die Kosten für den Anteil ungefähr 60-80% der Kosten eines ähnlichen Zimmers in einer offiziellen Gemeinschaftswohnung. Aber auch hier weiß der Käufer vielleicht, dass eine WG-Aktie viel schlimmer ist als ein WG-Zimmer, da er, wie oben erwähnt, nie sicher sein kann, dass die anderen Eigentümer der Aktie sein Zimmer nicht durch Einbruch betreten wollen die Schlösser. Diese. Sie müssen einen solchen Käufer geschickt täuschen, damit er nichts über eine solche Nuance weiß.

Ein Rabatt von 20-40% wird für den Käufer ein Anreiz sein, ein Zimmer nicht in einer Gemeinschaftswohnung, sondern in Form einer Aktie zu kaufen. Vielleicht erscheint dieser Rabatt groß, aber Sie müssen sich wirklich der Nachteile eines Zimmers in Form einer Aktie bewusst sein. Der Käufer muss das Zimmer in Form eines Anteils gerichtlich bestimmen, es kann im Kreditgeschäft mit Banken nicht als Pfand angesehen werden, dazu kommt die ablehnende Haltung des Nachbarn, d.h. Dies ist eine Konflikteigenschaft.

Kurz gesagt, ein Zimmer in Form einer Aktie ist kein besonders liquides Gut. Es ist nicht einfach, einen Käufer dafür zu finden. Sie können dies selbst versuchen, indem Sie Privatanzeigen aufgeben, oder sich an eine Immobilienagentur wenden, die sich verpflichtet, diesen Anteil zu verkaufen. Der Verkauf eines Wohnungsanteils kommt jedoch möglicherweise nicht zustande und Sie verlieren vergebens Zeit.

Wenn Sie sich an die Raiders wenden, kaufen sie eine solche Aktie sofort auf, jedoch zu einem niedrigeren Preis. Etwa 50-80 % der Kosten eines vergleichbaren Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung. Die Preisgabel hat einen so großen Fehler, weil viele andere Faktoren bei der Bewertung der Aktie zusätzlich berücksichtigt werden (der geschätzte Widerstandsgrad des anderen Miteigentümers aufgrund seines Charakters und sozialen Status, die Liquidität des gesamten Wohnung, das Vorhandensein von geringfügigen Miteigentümern, das Vorhandensein von anderen Verkaufsangeboten von Anteilen usw.).

b) Es ist nicht möglich, die Reihenfolge der Nutzung in Form eines separaten Raums festzulegen. In diesem Fall ist es nur dann sinnvoll, eine Agentur zu kontaktieren oder einen Direktkäufer zu suchen, wenn der Verkäufer nicht nur freien Zugang zu den Räumlichkeiten hat, sondern auch die gesamte Wohnung kontrolliert. Eine solche Aktie gilt am Markt nicht mehr als Aktie zum Wohnen, sondern als „Aktie zum Eintragen“. Am effektivsten ist es in diesem Fall, sich an die Raider zu wenden.

Einige Angreifer bieten einen solchen Dienst an, indem sie die Interessen der "Schwachen" in ihrer Konfliktsituation vertreten. Dies gilt insbesondere dann, wenn es um eine teure Wohnung oder eine große Aktie geht. Raider in dieser Form der Arbeit riskieren ihr Geld nicht, und der Verkäufer der Aktie hat die Möglichkeit, den für seine Aktie erhaltenen Betrag erheblich zu erhöhen. Die ganze Technik der Arbeit der Raider bleibt die gleiche wie beim Aufkauf einer Aktie, aber sie agieren gegenüber den „Starken“ nicht als neue Eigentümer, sondern als Repräsentanten der „Schwachen“. Mit Vollmacht kannst du nichts machen. Schließlich brauchen die Angreifer Zugang zur Wohnung, und das können nur die Eigentümer tun. Daher ist es für einen solchen Aktionsplan notwendig, einen Kaufvertrag mit den Raidern abzuschließen, nach dem sie Eigentum erwerben. Gleichzeitig zahlen sie kein Geld, und daher bleibt der Anteil an den Verkäufer verpfändet.

Im Allgemeinen erhält der Name "Raider" in einer solchen Situation eine gute Bedeutung. Schließlich ist ein Angreifer tatsächlich kein Eindringling, sondern ein Verteidiger eines schwachen Eigentümers eines Anteils an einer Wohnungskonfrontation.

In diesem Artikel haben Sie gelernt, wie Sie einen Anteil an einer Wohnung verkaufen. Wenn Sie Fragen zum Anteilsverkauf haben, dann wenden Sie sich an einen Notar in Ihrer Stadt, wir können nicht alle diese Fragen beantworten. Wenn Sie in Tscheljabinsk sind, können Sie sich an unser Büro wenden.

Der Rechtsanwalt des Immobilienbüros „Sigma“ berät zu diesen Fragen, um sich anwaltlich beraten zu lassen,Bitte kontaktieren Sie uns im Büro unter der Adresse: Tscheljabinsk, Pobedy Avenue d.303/2, Büro 4, Straßenbahnhaltestelle Nr. 14,15,16,17,19 "st. Moldauisch".