Pläne für den Verkauf eines Anteils an einer Wohnung

Jeder, der sich schon einmal mit dem Verkauf von Immobilien auseinandersetzen musste, weiß, dass es in dieser Angelegenheit viele Feinheiten gibt, deren Beachtung bei einem Geschäftsabschluss sehr wichtig ist. Das wichtigste normative Gesetz, das die Beziehungen im Bereich des Immobilienverkaufs regelt, ist das Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation. Beginnen wir damit, dass zum Verkauf angebotene Immobilien privatisiert werden müssen. Ohne auf die Privatisierung als Prozess einzugehen, werden wir die wichtigsten Punkte erörtern. Alle Nuancen und Feinheiten der Wohnungsprivatisierung sind im Gesetz der Russischen Föderation „Über die Privatisierung des Wohnungsbestands in der Russischen Föderation“ beschrieben. Das Gesetz interpretiert die Privatisierung als kostenlose Übertragung von staatlichem und kommunalem Eigentum in das Privateigentum der Bürger. Erst nach der Privatisierung wird eine Person vollständiger Eigentümer des privatisierten Vermögens. Die Privatisierung sollte als eine Art Erwerb des Rechts auf eine Wohnung betrachtet werden. Die Privatisierung gibt das Recht, das eigene Eigentum mit allen rechtlichen Mitteln zu veräußern.Bei der Beantwortung der Frage, wie ein Anteil an einer privatisierten Wohnung verkauft werden kann, ist es notwendig, die verwendete Terminologie zu verstehen.

Es ist gesetzlich festgelegt, dass Eigentum, das sich im Besitz von zwei oder mehr Personen befindet, diesen Personen aufgrund des Miteigentums gehört.

Das Eigentum kann in diesem Fall geteilt (jeder Anteil wird zugeteilt) oder gemeinschaftlich (Teile werden nicht zugeteilt) sein. Diese beiden Eigentumsarten sollten klar voneinander getrennt werden, da die Rechtsfolgen von Transaktionen mit Miteigentum und Miteigentum völlig unterschiedlich sind. Jeder der Miteigentümer der Wohnung ist berechtigt, den ihm gehörenden Teil (Anteil) nach Belieben zu verschenken, zu verkaufen, zu vererben, zu verpfänden oder auf andere rechtliche Weise darüber zu verfügen. Untersuchungsgegenstand dieses Artikels ist eine privatisierte Wohnung, konkret eine Wohnungsbeteiligung.
Die Teilhaber können über eine im Miteigentum befindliche Wohnung nur mit Zustimmung aller anderen Teilhaber verfügen, bei Uneinigkeit wird das Veräußerungsverfahren gerichtlich eingeleitet. Eine Ausnahme kann der Verkauf einer Wohnung bei einer öffentlichen Versteigerung sein.
Wenn sich also die Frage des Verkaufs eines Anteils an einer Wohnung stellt, müssen Sie den Mechanismus für die korrekte, rechtliche Lösung kennen, der im Artikel beschrieben wird.

Allgemeine Bestimmungen

Wenn eine in Aktien privatisierte Wohnung komplett in einer Hand verkauft wird, die Eigentümer der Aktien sich in dieser Frage geeinigt haben und alle mit der Höhe der Transaktion zufrieden sind, dann gibt es keine Probleme: Sie müssen nur die erforderlichen Dokumente sammeln und den Verkauf in funktionstüchtigem Zustand machen. Das Geld wird wie vereinbart aufgeteilt.
Wenn nur ein Miteigentümer einer privatisierten Wohnung beschlossen hat, seinen Anteil zu verkaufen, ist hier der Aktionsalgorithmus bereits anders. Zunächst bestimmt der Verkäufer den Preis seines Anteils an der privatisierten Wohnung, dann bietet er den anderen Miteigentümern an, seinen Anteil abzukaufen, da diese nach Art. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation haben das Recht auf vorrangigen Erwerb der zu verkaufenden Aktie vor einem Dritten. Dies deutet darauf hin, dass der Verkäufer das Recht hat, nur dann einen Käufer auf der Seite zu suchen, wenn der Rest der "Teilnehmer" den Kauf verweigert. Das Gesetz verpflichtet den Verkäufer, die Miteigentümer des beabsichtigten Verkaufs schriftlich mit der Bekanntgabe des gewünschten Preises und anderer Verkaufsbedingungen zu benachrichtigen. Und nur wenn die Anteilseigner innerhalb eines Monats ab dem Datum ihrer schriftlichen Mitteilung eine Ablehnung schreiben oder den verkauften Anteil zurückgeben, hat der Verkäufer das Recht, seinen Anteil an jemanden zu verkaufen, der ihn kaufen möchte.
Die Fallstricke dieses Stadiums liegen darin, dass die Miteigentümer einer privatisierten Wohnung ihr vorrangiges Rückzahlungsrecht als „Verkaufserlaubnis“ betrachten. Auf dieser Grundlage versuchen sie auf jede erdenkliche Weise, ein Benachrichtigungsschreiben über den geplanten Verkauf eines Teils der Wohnung zu umgehen, und da die Verkaufserlaubnis in diesem Fall ihre Zustimmung zu einer schriftlichen Benachrichtigung ist, der staatlichen Registrierung der Transaktion ohne diese darf nicht stattfinden.
Sie sollten sich darüber im Klaren sein, dass, wenn der Verkauf registriert wurde, ohne dass der Miteigentümer schriftlich gewarnt wurde, der Eigentümer, der sich der Unterzeichnung der Zustimmung zum Verkauf entzieht, innerhalb von drei Monaten das Recht hat, die Transaktion anzufechten, falls dies der Fall ist gemacht wurde, vor Gericht zu seinen Gunsten. Die Folgen sind so, dass der Käufer der Aktie in dieser Zeit eine einfachere und schnellere Möglichkeit für sich findet, um möglichen Konfliktsituationen in Zukunft vorzubeugen.
Es gibt keinen anerkannten gesetzgeberischen Mechanismus, um die Unterzeichnung einer Zustimmung zum Verkauf zu erzwingen, aber es gibt immer noch eine akzeptable rechtliche Lösung für den Verkäufer. Sie sollten zu einem Notar gehen, der im Namen des Verkäufers einen Einschreibebrief erstellt, ihn an andere Miteigentümer der privatisierten Wohnung schickt und auf deren Reaktion wartet. In diesem Fall sind sie verpflichtet zu antworten, und zwar nach dem üblichen Schema.

Der erste Weg ist das Spendensystem

Eine der einfachsten Möglichkeiten, einen Anteil an einer privatisierten Wohnung zu verkaufen, ist der „Workaround“. Der Verkäufer hat das Recht, seinen Anteil ohne Zustimmung der anderen Eigentümer zu verschenken. Handlungsschema für den Verkäufer:

Ein Spendenvertrag wird unterzeichnet. Der Vertrag muss Informationen über alle Personen enthalten, die in der Wohnung leben und dort wohnen dürfen, der Vertragsgegenstand ist anzugeben, dh insbesondere - wie viele Quadratmeter gespendet werden. Wenn der Käufer kein naher Verwandter ist, muss der Beschenkte das Einkommen einer natürlichen Person versteuern (13 % des Werts der Schenkung).
Der Geldtransfer erfolgt über eine Bankzelle.

Die Tat ist vollbracht, alles ist legal erledigt. Die Anfechtung solcher Fälle ist möglich, aber aufgrund des Fehlens der Tatsache des Verkaufs als solcher wird eine positive Entscheidung für den Verkäufer getroffen.
Eine Variation dieser Methode ist möglich. Der Verkäufer überlässt dem Käufer nicht den gesamten Teil der Wohnung, sondern nur einen Teil des Anteils. Danach erfolgt der Verkauf des gesamten Anteils an denjenigen, dem der Teil geschenkt wurde, und da er ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat, kauft er ihn.

Der zweite Weg ist ein Sicherheitensystem

Ein potenzieller Käufer eines Anteils an einer Wohnung leiht sich vom Verkäufer einen bestimmten Geldbetrag, es wird ein Darlehensvertrag abgeschlossen, der den geliehenen Betrag und den Gegenstand der Sicherheit im Falle einer vorzeitigen Rückgabe des Geldes angibt. Gegenstand der Sicherheit wird selbstverständlich ein Anteil an einer privatisierten Wohnung sein.
Das Geld wird nicht rechtzeitig zurückgegeben – das Pfandgut geht in den Besitz des Pfandgläubigers über.

Der dritte Weg ist der Nettoverkauf eines Anteils an einer privatisierten Wohnung

Wir bewerten den Wert unserer Aktie (die Bewertung erfolgt subjektiv - durch den Eigentümer). Sie müssen die Dinge realistisch betrachten und verstehen, dass selbst die beste Aktie, die einzeln verkauft wird, niedriger ist als die Kosten für eine Aktie, die als Ganzes verkauft wird.
Wir informieren andere Eigentümer schriftlich über unsere Absicht, unseren Anteil zu verkaufen, unter Angabe der Verkaufsbedingungen und des geforderten Preises. Innerhalb eines Monats (der gesetzlich festgelegten Frist) müssen sie eine Entscheidung treffen: entweder eine Aktie kaufen, das Vorkaufsrecht nutzen oder dieses Recht aufgeben.
Wir registrieren die Ablehnungen der Miteigentümer der Wohnung notariell und sichern uns damit für die Zukunft ab, falls einer von ihnen sich entscheidet, die Transaktion anzufechten.
Es wird ein Kauf getätigt. Wir erstellen den Vertrag selbst: Wir laden ein Standardformular im Internet herunter und füllen es gemäß unseren Unterlagen aus oder wenden uns an einen Anwalt, der es gegen Gebühr für Sie erstellt. Der Vertrag muss die Kosten des Anteils, eine Beschreibung des Anteils selbst und das Verfahren zur Bezahlung des erworbenen Eigentums enthalten.
Die Eigentumsübertragung unterliegt der obligatorischen staatlichen Registrierung.

Liste der für den Verkauf einer Aktie erforderlichen Dokumente

Erforderliche Unterlagen bei der Privatisierung einer Beteiligung:

Ein Vertrag über die Übertragung eines bestimmten Anteils in Besitz und ein Eigentumsnachweis des Anteils mit der obligatorischen Angabe der Größe des Anteils und der Größe der gesamten Wohnung.
Vereinbarung teilen.
Zertifikat des BTI (es gibt den Buchwert des privatisierten Wohnraums und den Anteil des Wohnraums an).
Ein Dokument der Wohnungsverwaltung (es dokumentiert die Tatsache, dass keine Schulden für Stromrechnungen bestehen).
Auszug aus dem Hausbuch.
Kopie des Finanzkontos.
Die Zustimmung der Vormundschafts- und Vormundschaftsbehörden - wenn Minderjährige in der Wohnung leben oder angemeldet sind.
Ausweisdokumente des Käufers und Verkäufers.

Die Wohnung kann einem gehören Eigentümer , und ein paar. Bei geteiltem Eigentum kommt es vor, dass einer der Eigentümer seinen Anteil verkaufen möchte, während andere dies nicht tun. In dem Artikel werden wir erzählenwie man einen Anteil an einer Wohnung verkauft welche Verfahren Beachten Sie unbedingt, was in nicht standardmäßigen Situationen zu tun ist.

Markieren Sie Ihren Sachanteil

Der Anteil an der Wohnung kann natürlich und ideal sein. Der Naturanteil hat klare Eigenschaften: So wird beispielsweise ein Zimmer dem Eigentümer zugeordnet. Für Bad und Küche gilt Miteigentum, das heißt, es hat Rechts benutze sie. Ideal - derjenige, der in einem Bruchverhältnis angegeben ist, z. B. ⅓ für eine Zweizimmerwohnung. In diesem Fall haben alle Eigentümer das Recht, alle Räumlichkeiten in der Wohnung zu nutzen.

Beim Verkauf ist es besser, wenn der Anteil zugeteilt wird, dh der Käufer erhält das Eigentum an einem oder mehreren Räumen und das Recht zur Nutzung der Gemeinschaftsräume. Gemäß Artikel 252 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation kann ein Anteil auf zwei Arten zugeteilt werden: durch Vereinbarung aller Eigentümer oder durch ein Gericht. Wenn andere Miteigentümer mit der Zuteilung eines Sachanteils einverstanden sind, müssen Sie eine Vereinbarung vorbereiten und bei Rosreestr registrieren und dann einen Katasterpass und andere technische Dokumente ausstellen. Wenn die Eigentümer nicht einverstanden sind, können Sie vor Gericht gehen. Dazu benötigen Sie:

🔖 Eigentumsdokumente für eine Wohnung - ein Privatisierungsvertrag, ein Kaufvertrag und andere;

🔖 Rechtsdokument - ein Auszug aus der USRN, der die Eigentümer angibt;

🔖 technische Dokumente - Akten, technischer Plan, Katasterpass und andere;

🔖 eine Klageschrift auf Zuteilung eines Sachanteils unter Angabe der Beklagten - andere Eigentümer von Immobilien.

In den meisten Fällen stellt sich das Gericht auf die Seite des Klägers. Liegen keine Verstöße vor, erhalten Sie höchstwahrscheinlich eine Sachaktie.

ABER Ist es möglich, einen Anteil an einer Einzimmerwohnung zu verkaufen?? Es ist unmöglich, einen natürlichen Anteil daran zuzuweisen, da es nur ein Wohnzimmer gibt und es nicht unter den Eigentümern aufgeteilt werden kann. In diesem Fall können Sieeinen Anteil an der Wohnung ohne Zuteilung verkaufen.Der zukünftige Eigentümer hat das Recht, sich darin anzumelden und alle Wohn- und Nichtwohnräume zu nutzen. In anderen Fällen können Sie einen Anteil grundsätzlich nicht zuteilen: Der neue Eigentümer kann dies tun. Aber wenn Sie die Zeit und den Wunsch haben, mehr Geld aus dem Verkauf zu bekommen, ist es besser, es zu versuchen. Die Menschen sind eher bereit, ein eigenes Zimmer zu kaufen als einen Anteil an einem gemeinsamen Eigentum.

Benachrichtigen Sie über den Wunsch, den Anteil anderer Eigentümer zu verkaufen

Verkauf eines Anteils an einer Wohnung im Jahr 2019sieht das Vorkaufsrecht für Miteigentümer von Wohnimmobilien vor. Sie müssen zuerst andere Eigentümer darüber informieren, dass Sie Ihren Anteil verkaufen werden. Wenn sie es kaufen wollen, schließen Sie einen Vertrag ab. Wenn nicht, können Sie die Aktie an einen Außenstehenden verkaufen.

Bereiten Sie für jeden Miteigentümer eine schriftliche Mitteilung vor. Geben Sie darin die Immobilie selbst, den Preis, zu dem Sie den Anteil verkaufen möchten, den Zeitpunkt der Eigentumsübertragung und das Zahlungsverfahren an. Dann übergeben Sie die Benachrichtigung auf irgendeine Weise:

🔺 persönlich - dann benötigen Sie zwei Exemplare: eines geben Sie dem Eigentümer, in der Sekunde setzt er das Eingangsdatum, die Unterschrift, schreibt seinen Nachnamen, Vornamen, Patronym;

🔺 per Post, per Einschreiben mit Beschreibung des Anhangs und Rückschein;

🔺 über einen Notar - er stellt Bescheinigungen über das Versenden von Dokumenten und deren Zustellung aus.

Die Miteigentümer der Wohnung haben einen Monat Zeit, um eine Entscheidung zu treffen. Wenn sie einen Verzicht auf das Vorkaufsrecht schreiben, lassen Sie es notariell beglaubigen. Wenn die Miteigentümer in keiner Weise auf die Benachrichtigung reagieren, können Sie die Wohnung nach 30 Tagen ab dem Datum, an dem das Dokument bei den Eigentümern eingegangen ist, verkaufen.

Ist es möglich, einen Anteil an einer Wohnung zu verkaufen?wenn es keine Möglichkeit gibt, die Eigentümer zu kontaktieren? Ja, aber in diesem Fall müssen Sie nachweisen, dass Sie versucht haben, sie über den Verkauf zu informieren. Dazu müssen Sie notarielle Bescheinigungen oder Dokumente aus der Post vorlegen, die Sie mit einer Benachrichtigung per Brief gesendet haben.

Wichtig. Sie müssen die Aktie zu einem Preis verkaufen, der größer oder gleich dem in der Mitteilung angegebenen Preis ist. Wenn Sie sich entscheiden, den Preis zu senken, müssen Sie neue Benachrichtigungen mit dem aktuellen Preis senden. Andernfalls kann Rosreestr die Registrierung der Transaktion ablehnen.

Wenn du entscheidest einen Anteil an einer privatisierten Wohnung verkaufenOhne Benachrichtigung der Miteigentümer wird Rosreestr die Transaktion nicht registrieren. Der Mitarbeiter wird auf jeden Fall eine schriftliche Absage von den Eigentümern verlangen oder einen Nachweis, dass Sie versucht haben, sie zu kontaktieren. Auch wenn handeln eingetragen wird, können die Miteigentümer klagen und für nichtig erklären.

finden,an wen ein Anteil an der Wohnung verkauft werden soll

Sie können vor und nach Benachrichtigungen mit der Suche nach einem Käufer beginnen. Wenn Sie zuvor Käufer gefunden haben, stimmen diese möglicherweise nicht zu, einen Monat zu warten. Danach kann sofort ein Vertrag über den Verkauf von Immobilien erstellt werden.

Es gibt viele Möglichkeiten, Käufer zu finden. Am effektivsten ist es, Anzeigen auf beliebten kostenlosen Websites zu platzieren. Geben Sie in der Beschreibung unbedingt an, dass Sie genau die Aktie verkaufen, und setzen Sie einen akzeptablen Preis. Um den Preis nicht falsch einzuschätzen, studieren Sie den Markt im Voraus: Finden Sie ähnliche Angebote, berechnen Sie die Durchschnittskosten und bauen Sie darauf auf.

Bereiten Sie Dokumente vor

Überprüfen Sie zunächst, ob Sie noch ausstehende Stromrechnungen haben. Nach der aktuellen Gesetzgebung ist es unmöglich, Wohnimmobilien mit bestehenden Schulden zu verkaufen. Wenn keine Schulden vorhanden sind, nehmen Sie eine Bescheinigung aus dem Strafgesetzbuch, HOA oder einer anderen Struktur mit.

Wenn Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen oder eine Transaktion bei Rosreestr registrieren, übertragen Sie alle Dokumente für Immobilien auf den neuen Eigentümer. Sie benötigen auch Papierkram, um den Kauf abzuschließen. Im voraus vorbereiten:

❗ den Reisepass des Verkäufers - Sie benötigen ihn, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen und die Transaktion bei der Rosreestr zu registrieren;

❗ Rechtsdokument – ein Auszug aus der USRN, der die Größe des Anteils angibt, oder eine Eigentumsurkunde, wenn der Anteil vor dem 1. Januar 2016 eingegangen ist;

❗ Belege für den Erwerb einer Vermögensbeteiligung, z. B. DCT oder Schenkungsvertrag;

❗ Katasterpass einer Wohneinrichtung, der die Hauptmerkmale angibt;

❗ einen technischen Plan, der die Abwesenheit illegaler Sanierungen nachweist;

❗ Schriftliche Verzichtserklärungen von Inhabern des Vorkaufsrechts oder Nachweise über Benachrichtigungen.

Sie können einen Auszug aus der USRN nehmen online , über das MFC oder in der nächsten Filiale der Rosreestr. Wenn es keine Dokumente gibt, die die Eigentumsgrundlage bestätigen können, können Sie versuchen, sie wiederherzustellen. Liegen kein Katasterpass und Fachplan vor, stellen Sie diese bei der BTI oder Rosreestr.

In einigen Fällen können zusätzliche Dokumente erforderlich sein - die Zustimmung des Ehepartners zum Verkauf, die Genehmigung der Bank oder die Genehmigung der Vormundschafts- und Vormundschaftsbehörden. Auf solche Fälle gehen wir weiter unten ein.

Kaufvertrag mit Notar aufsetzen

Neuerungen in Gesetzenverpflichtet, einen Vertrag über den Verkauf eines Anteils an einer Wohnung oder einem anderen Grundstück bei einem Notar aufzusetzen. Dies liegt daran, dass die Interessen aller an der Transaktion Beteiligten - Käufer, Verkäufer sowie Miteigentümer von Wohnungen - geschützt werden müssen.

Gehen Sie zusammen mit dem Käufer zum Notar. Eigentumsunterlagen für Wohnen, technische Unterlagen mitnehmen. Der Notar wird es sagenSo verkaufen Sie Ihren Anteil an einer Wohnung, und erklären Sie, welche Dokumente noch benötigt werden, um die Transaktion abzuschließen. Wenn alles in Ordnung ist, erstellen Sie einen Kaufvertrag.

In Verträgen über den Verkauf eines Anteils an einer Wohnung wird normalerweise angegeben:

👉 Informationen über den Verkäufer und den Käufer: Nachname, Vorname, Vatersname, Meldeadresse;

👉 Informationen über die Aktie - ihre Größe, die genaue Adresse der Wohnung, die Katasternummer der zugeteilten Aktie oder der gesamten Wohnung;

👉 Daten von Rechtsdokumenten - Auszüge aus der USRN, dem vorherigen Kaufvertrag und so weiter;

👉 Bestätigung, dass die Miteigentümer auf das Vorkaufsrecht verzichtet haben;

👉 die genauen Kosten der Aktie, das Abrechnungsverfahren für die Transaktion zwischen dem Käufer und dem Verkäufer;

👉 Rechte und Pflichten der Parteien, zum Beispiel, dass der Verkäufer alle Unterlagen für die Wohnung an den Käufer übergeben muss;

👉 Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrags, Unterschriften mit Abschriften beider Parteien.

Der Notar erstellt einen Vertrag, Sie müssen ihn überprüfen. Wir empfehlen Ihnen, dies so sorgfältig wie möglich zu tun: Der kleinste Fehler im Vertrag führt dazu, dass Rosreestr die Registrierung der Transaktion verweigert und das DCT erneut erstellt werden muss.

Wenn Sie das Dokument prüfen, wird der Notar es beglaubigen. Der Notar stellt den Vertragsparteien den Originalvertrag aus und fertigt eine Kopie für die Rosreestr.

Notariatsdienste kosten Geld. Aber er wird sofort prüfen, ob alle Dokumente verkaufsfertig sind, Probleme melden und helfen, ein Paket mit Dokumenten zu sammeln. Darüber hinaus ist die notarielle Beglaubigung des DCT gesetzlich vorgeschrieben: Ohne sie ist es nicht möglich, eine Transaktion abzuschließen.

Erstellen Sie zusammen mit dem Kaufvertrag eine Annahme- und Überweisungsurkunde oder eine Quittung. Die Dokumente bestätigen, dass der Käufer seine Verpflichtungen erfüllt und den Anteil an der Wohnung bezahlt hat. Eine Urkunde oder Quittung kann in jeder schriftlichen Form erstellt werden, aber es ist auch besser, sie bei einem Notar zu beglaubigen, um Fehler zu vermeiden.

Melden Sie den Kaufvertrag in der Rosreestr

Jede der Vertragsparteien kann Rosreestr einseitig eine notarielle Transaktion vorlegen. Achtung: In kleinen Städten nimmt die Rosreestr die Unterlagen zur Anmeldung persönlich entgegen. In großen Städten können Sie die Behörde nur über das MFC kontaktieren.

Folgende Unterlagen sind beim Standesamt einzureichen:

📃 Pässe beider Transaktionsteilnehmer, falls der Käufer anwesend ist;

📃 ein notariell beglaubigter Kaufvertrag für eine Aktie;

📃 schriftliche Ablehnungen der Miteigentümer des Vorkaufsrechts oder Nachweise, dass Sie ihnen Ihren Verkaufswunsch mitgeteilt haben;

📃 einen Auszug aus der USRN, der Ihr Eigentum an der Aktie bestätigt.

Ein Mitarbeiter der Rosreestr oder des MFC nimmt Unterlagen entgegen, erstellt eine Bestandsaufnahme und nennt den Termin für die Erstellung neuer Unterlagen. Zum vereinbarten Termin erhält der neue Eigentümer die Unterlagen nach Erhalt zurück und einen Auszug aus der USRN, der seine Eigentümerschaft bestätigt.

Mitarbeiter von Rosreestr können zusätzliche Dokumente anfordern, um die Reinheit der Transaktion zu überprüfen. Stellen Sie Unterlagen bereit oder besuchen Sie Rosreestr persönlich, wenn Sie dazu aufgefordert werden, damit die Transaktion erfolgreich ist.

Zahlen Sie Steuern auf den Verkauf von Immobilien

Nach der Abgabenordnung der Russischen Föderation jeweils Bürger Die Russische Föderation muss die erzielten Einkünfte versteuern. Der Verkauf eines Anteils an einer Wohnung ist keine Ausnahme. Wenn Sie Ihre Steuern nicht rechtzeitig zahlen, können Ihnen Zinsen und Bußgelder in Rechnung gestellt werden.

Es gibt drei Fälle, in denen Sie keine Steuern zahlen müssen:

❌ Die Kosten einer Aktie betragen weniger als 1.000.000 ₽ für eine Sachaktie.Nach dem Gesetz, der Verkauf Eigenkapital Immobilien im Wert von weniger als 1.000.000 ₽ werden nicht besteuert. Und wenn der Wert höher ist, gilt ein Steuerabzug. Bei einer ideellen Aktie wird der Abzug von 1.000.000 ₽ anteilig auf die Aktie aufgeteilt, zum Beispiel 500.000 ₽ für ½.

❌ Die Immobilie gehört Ihnen schon lange.Ab dem 1. Januar 2016 gilt die folgende Regelung. Sie müssen keine Steuern zahlen, wenn Sie:

▪ eine Aktie im Rahmen eines Verkaufs- und Kaufvertrags gekauft und mehr als 5 Jahre besessen haben;

▪ einen Anteil durch Erbschaft, Schenkungsvertrag von nahen Verwandten oder infolge Privatisierung erhalten und länger als 3 Jahre besessen haben.

❌ Sie haben eine Aktie gekauft und es gibt keinen Unterschied zwischen dem Kaufbetrag und dem Verkaufsbetrag.Wenn Sie diese Aktie früher zum Beispiel für 2.000.000 ₽ gekauft und für den gleichen Betrag oder günstiger verkauft haben, müssen Sie keine Steuern zahlen. Und wenn der Preis gestiegen ist, müssen Sie dem Staat 13% der erhaltenen Einnahmen geben.

Betrachten Sie ein Beispiel.

Andrey hielt die Aktie 2,5 Jahre lang und verkaufte sie für 1.700.000 ₽. Bei der Erstellung einer Steuererklärung muss Andrey einen Abzug erklären. Dann kann er nicht ab 1.700.000 ₽, sondern ab 700.000 ₽ Steuern zahlen. Statt 221.000 ₽ bekommst du nur 91.000 ₽.

Wichtig: Die Erklärung muss auch bei Nullbesteuerung beim Finanzamt abgegeben werden, wenn die Aktie weniger als 3 bzw. 5 Jahre gehalten wird.

Was Sie sonst noch wissen müssen, wenn Sie eine Aktie verkaufen

Ein Anteil unter dem Minimum kann nicht verkauft werden

Das Gesetz legt Mindestanteile fest. Eine Person kann also keinen Anteil von weniger als 10 m² besitzen: Diese Standards gelten in Moskau. Wenn die Fläche der Wohnung 48 m² beträgt, kann sie nicht in 5 Anteile geteilt werden, da jede Person weniger als 10 m³ hat. In anderen Regionen sind 12 m² pro Person die Norm.

In diesem Zusammenhang legt die Gesetzgebung die folgenden Mindestindikatoren fest:

🔹 bei Wohnungen mit einer Fläche von 30–60 m² können Anteile von mindestens ¼ verkauft werden;

🔹 bei Wohnungen mit einer Fläche von 60-120 m² können Sie mindestens 1/10 des Anteils verkaufen;

🔹 bei Wohnungen ab einer Fläche von 132 m² können Sie mindestens 1/15 des Anteils verkaufen.

Wenn diese Bedingungen nicht erfüllt sind, wird Rosreestr die Transaktion ablehnen. Sie können beispielsweise einen Teil Ihres Anteils nicht verkaufen, wenn er 15 m² groß ist. In diesem Fall stehen Ihnen oder dem Verkäufer weniger als 10 m² zur Verfügung.

Wenn einer der Eigentümer minderjährig ist

So verkaufen Sie den Anteil eines Kindes an einer Wohnung? Wenn einer der Anteile einem Minderjährigen gehört, benötigen Sie zum Abschluss der Transaktion zusätzlich die Erlaubnis der Vormundschaftsbehörde sowie die Ablehnung des Minderjährigen - sie kann von Eltern oder Erziehungsberechtigten geschrieben werden. Wenn Sie bereits einen Käufer gefunden haben, müssen Sie sich an die Vormundschaftsbehörde wenden: Die staatliche Struktur prüft jeden Fall einzeln. Erteilt die Vormundschaft keine Erlaubnis, darf der Anteil nicht verkauft werden.

Wenn Sie sich entscheiden, den Anteil eines Minderjährigen zu verkaufen, müssen Sie ihm eine Unterkunft zur Verfügung stellen, die in Bezug auf die Bedingungen nicht schlechter ist als die vorherige. Kaufen Sie zum Beispiel einen Anteil an einer anderen Wohnung.

Denken Sie daran: Wenn einer der Anteile einem Kind gehört, holen Sie die Erlaubnis der Vormundschaft ein. Wenn Sie vorhaben, seinen Anteil zu verkaufen, benötigen Sie ebenfalls eine Genehmigung. Darüber hinaus müssen Sie dem Kind nicht schlechteres Eigentum zur Verfügung stellen.

Wenn die Wohnung mit einer Hypothek gekauft wurde

Ist es möglich, einen Anteil an einer Wohnung zu kaufenoder verkaufen, wenn die Wohnung unter der Last der Bank steht? Technisch ist es möglich, aber der Deal wird viel länger dauern.

Sie müssen die Genehmigung der Bank einholen. Die Wohnung dient als Pfand, und wenn der Kreditnehmer ausfällt, kann die Bank sie verkaufen und das Geld zurückbekommen. Spezifische Wege zur Lösung der Situation hängen von der Bank ab. Wenn der Eigentümer beispielsweise fast das gesamte Darlehen zurückgezahlt hat, kann die Bank die Belastung beseitigen und den Verkauf zulassen. Wenn Sie gerade erst mit der Zahlung begonnen haben, kann ein Finanzinstitut einen Kreditvertrag für einen neuen Eigentümer neu ausstellen oder das Problem auf andere Weise lösen.

Wenn du verheiratet bist

Wenn der Besitzer verheiratet ist, muss er bekommen Zustimmung von einem Ehepartner zu verkaufen. Dies gilt nur für in der Ehe erworbenes Vermögen mit gemeinsam erworbenen Mitteln. Die Einwilligung erfolgt schriftlich. Meistens muss es notariell beglaubigt werden.

Ohne die Zustimmung des Ehepartners kann Rosreestr die Registrierung der Transaktion ablehnen. Auch wenn das Eigentum neu eingetragen wird, kann der Ehegatte später vor Gericht gehen und die Transaktion als anfechtbar anerkennen.

Für den Verkauf von Eigentum, das vor der Ehe erworben oder durch eine unentgeltliche Transaktion erworben wurde, ist keine Zustimmung des Ehepartners erforderlich.

Wenn die Aktie in einem Joint besitzen Ehegatten ist für den Verkauf die Zustimmung des zweiten Ehegatten nicht erforderlich. Tatsache ist, dass beide an der Kauf- und Verkaufstransaktion teilnehmen und den Vertrag unterzeichnen werden.

Besitzt der Ehegatte einen weiteren Anteil an der Wohnung, dann ist das Prozedere üblich: Sie senden einfach eine Kündigung mit einem Angebot zum Kauf eines Anteils an der Immobilie. Eine schriftliche Ablehnung gilt als Zustimmung zum Verkauf. Rosreestr wird die Transaktion registrieren, ohne zusätzliche Dokumente anzufordern.

Wenn der Eigentümer das Vorkaufsrecht ausgeübt hat

Verkauf eines Anteils der Wohnung an den zweiten Eigentümer- die optimale Lösung, die eine kürzere Zeit zum Abschluss der Transaktion erfordert. Wenn ein Eigentümer die andere Aktie stimmt zu, Ihre einzulösen, ohne dass Sie 30 Tage warten müssen. Sie können sofort zu einem Notar gehen, einen Kaufvertrag aufsetzen, beurkunden und bei der Rosreestr.

Wenn zwei Eigentümer vereinbaren, eine Aktie zu kaufen

Nehmen wir an, Sie besitzen eine halbe Wohnung. Aber es gibt immer noch zwei Aktien - zwei Personen haben jeweils ¼. Sie haben ihnen eine Verkaufsmitteilung geschickt, und beide stimmen zu, Ihren Anteil an der Immobilie zu kaufen.

Wie verkaufe ich die Hälfte einer Wohnung, wenn es zwei Eigentümer gibt?und beide einverstanden? Was ist in diesem Fall zu tun? Sie haben drei Möglichkeiten:

💡 Organisiere ein Treffen aller Aktionäre und stimme friedlich zu;

💡 eine Aktie an denjenigen verkaufen, der dem Kauf zuerst zugestimmt hat, aber der zweite Eigentümer kann die Entscheidung anfechten;

💡 Teilen Sie Ihren Anteil auf beide Eigentümer auf, dann haben sie die Hälfte der Wohnung;

💡 entscheide selbstständig, welcher der Eigentümer seinen Anteil verkauft.

In der Praxis ist diese Situation selten, aber in jedem Fall muss ein Kompromiss zwischen allen Eigentümern gesucht werden.

Verkauf eines Teils der Anteile

Manchmal muss man verkaufen Teil Anteile. Sie besitzen beispielsweise eine 1/2 Wohnung von 150 m² und möchten die Immobilie verkaufen, aber das Eintragungs- und Eigentumsrecht behalten Immobilie . Dann können Sie Ihren Anteil in kleinere aufteilen und an den Käufer verkaufen. Verkaufe ihm zum Beispiel ¼ und bleibe bei ¼ oder verkaufe 4/10 und behalte 1/10

Grundsätzlich ist Miteigentum in Ballungsräumen üblich. Nach der Privatisierung einer Wohngemeinschaft und ihrer „Teilung“ können zwei bis sieben Personen Eigentümer einer solchen Immobilie werden.

Darüber hinaus können dies völlig fremde Personen, Verwandte (Kinder und Eltern) oder Personen sein, die ihre Beziehung verloren haben (Ex-Mann und Ehefrau). Früher oder später wird einer der Miteigentümer von Wohnungen den Wunsch haben, seinen Anteil zu „zerstreuen“ und zu verkaufen. Und hier beginnen viele Schwierigkeiten zu entstehen. Wie verkaufe ich einen Anteil an einer Wohnung zu günstigen Konditionen? Schauen wir uns das im Detail an.

Zuteilung einer Aktie

Um Ihren Anteil zu verkaufen, müssen Sie eine Reihe von Verfahren durchlaufen. Ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer ist es nicht möglich, neue Gäste anzumelden oder gar Reparaturen vorzunehmen. Und es wird auch ziemlich schwierig sein, einen Teil der Wohnung zu verkaufen oder zu vermieten.

In der Zwischenzeit ist es immer noch möglich, einen Anteil an einer privatisierten Wohnung zu verkaufen. Dafür müssen Sie zwar ein so mühsames Verfahren wie die Zuteilung einer Aktie durchlaufen. Das bedeutet, dass jeder der Miteigentümer nach der Privatisierung einen zwingend bestimmten Anteil besitzt.

Sie kann als Bruch ausgedrückt werden. Beispielsweise hat eine Zweizimmerwohnung zwei Eigentümer, deren Anteil jeweils ½ beträgt. Wenn wir von einer Sachaktie sprechen, stellt sich heraus, dass jede Person eines der Zimmer besitzt, und sie werden gemeinsame Bereiche (Küche, Flur, Speisekammer) gemeinsam besitzen. Darüber hinaus haben sie nach Zuteilung eines Anteils auch das Recht, die oben genannten Räumlichkeiten zu nutzen. In diesem Fall wird der Anteil von jedem persönlich und die Nachbarn bleiben Miteigentümer.

Auch gemeinsames Vermögen kann geteilt werden. Dies ist in der Regel ein komplexer und langwieriger Prozess, nach dem das gemeinsame Eigentum gelöscht wird und nur eine Person vollständiger Eigentümer wird.

Registrierung des Verfahrens

Die Zuteilung eines Anteils wird notariell beurkundet, mündliche Vereinbarungen haben natürlich keine Rechtskraft. Wenn die Miteigentümer jedoch nicht zu einer gemeinsamen Entscheidung kommen, muss diese Frage nur durch Gerichte gelöst werden. Die Klage wird in der Regel von dem Eigentümer erhoben, der das Verfahren zur Anteilszuteilung durchführen möchte. Ein Rechtsstreit kann sich bis zu sechs Monate oder länger hinziehen (insbesondere wenn andere Teilnehmer nicht zu Besprechungen gehen).

Verkauf eines Teils der Wohnung

Nach der Zuteilung des Anteils hat der Eigentümer das Recht, ihn zu verkaufen. Aber bevor Sie dies tun, müssen Sie anderen Eigentümern anbieten, Ihren Teil einzulösen. Laut Gesetz sollten andere Eigentümer vor dem Verkauf eines Anteils an einer Wohnung unbedingt eine schriftliche Anzeige mit einem Kaufangebot senden.

Dieses Dokument gibt die Kosten und technischen Merkmale der Wohnung an. Die Miteigentümer können innerhalb eines Monats nach Lesen des Schreibens über den Kauf Ihres Anteils entscheiden. Das heißt, während dieser Zeit müssen sie entweder Ihr Angebot annehmen oder den Kauf ablehnen.

Um Missverständnisse zu vermeiden, müssen solche Vorschläge per Einschreiben versandt werden. Denn wenn in Zukunft zum Beispiel die Eigentümer vor Gericht erklären, dass sie keine Benachrichtigung erhalten haben, dann können Sie Beweise vorlegen.

Wichtige Nuancen

Viele uninformierte Bürger fragen oft: „Ist es möglich, einen Teil einer Wohnung zu verkaufen, wenn die Nachbarn dagegen sind?“. Aus irgendeinem Grund glauben viele, dass andere Eigentümer den Prozess des Verkaufs ihres Teils des Hauses wirklich stören können. Tatsächlich ist dies nicht der Fall, alles, was Sie gegenüber anderen Miteigentümern tun müssen, ist, diese über Ihre Absicht zu informieren, die Wohnung zu verkaufen. Stimmt er dem Kauf nicht zu, so berechtigt ihn dies nicht, den Verkauf des Anteils an andere Personen zu untersagen.

Nachdem 30 Tage seit der Bekanntschaft der Nachbarn vergangen sind, haben Sie das Recht, Ihren Teil an irgendjemanden zu übertragen. Aber denken Sie daran: Der Preis muss genau dem entsprechen, den Sie im Mitteilungsschreiben an die Miteigentümer angegeben haben (nicht weniger und nicht mehr). Wenn Sie sich entscheiden, einen Anteil an einer privatisierten Wohnung zu einem anderen Preis zu verkaufen, kann jeder der Nachbarn diesen Deal innerhalb von drei Monaten vor Gericht anfechten.

Schenkungsurkunde statt Kaufvertrag

Einige Verkäufer entscheiden sich in diesem Fall für den Trick. Um das Nachbarschaftsverständigungsverfahren nicht durchzuführen, stellen sie einfach eine Schenkungsurkunde auf. Bei dieser Art von Transaktion ist es überhaupt nicht erforderlich, Nachbarn zu benachrichtigen, und die Ausführung selbst wird billiger und schneller.

Aber auch hier gibt es Fallstricke: Wenn Sie Ihren Anteil an eine Person spenden, die nicht Ihr Verwandter ist, dann können die Miteigentümer eine solche Vereinbarung anfechten. Und selbst wenn die Nachbarn nicht nachweisen können, dass anstelle einer Schenkung ein Kauf- und Kaufgeschäft stattgefunden hat, ist das Fehlen familiärer Bindungen grundsätzlich nicht so schwer nachzuweisen. Vor dem Verkauf eines Wohnungsanteils ist es wichtig, sich mit dem Käufer über alle wichtigen Punkte abzustimmen. Besprechen Sie insbesondere das Zahlungsverfahren, zum Beispiel können Sie mit Ratenzahlung oder auf Raten verkaufen.

Wie verkaufe ich eine Wohnung mit einem Anteil eines Minderjährigen?

Wenn ein Minderjähriger in der Wohnung registriert ist, hängt alles davon ab, ob er Eigentümer der Wohnung ist oder nicht. Wird ein ihm gehörender Anteil zum Verkauf angeboten, so muss er, um ihn verkaufen zu können, die Erlaubnis der Vormundschafts- und Vormundschaftsbehörden einholen. In allen anderen Fällen findet die gleiche Vorverkaufsvorbereitung statt. Das Kaufangebot geht jedoch nicht an das Kind, sondern an seine Eltern oder Erziehungsberechtigten.

Natürlich müssen auch andere Besitzer ein Anzeigeschreiben schicken. Wenn die Beziehungen zwischen Nachbarn normal sind, können Sie dieses Problem einfach mit ihnen besprechen und dann eine notariell beglaubigte Ablehnung jedes Miteigentümers vom Kauf erstellen. Wenn die Eigentümer sich geweigert haben, Ihren Anteil zu kaufen, Sie aber den Preis geändert haben, müssen sie dies erneut schriftlich benachrichtigen und innerhalb eines Monats mit einer Antwort rechnen.

Verfügung über die Anteile des Kindes

Ist es erforderlich, den Anteil des Kindes an der Wohnung zu verkaufen, müssen seine Eltern die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde zum Verkauf einholen. Darüber hinaus muss eine solche Struktur Dokumente vorlegen, aus denen hervorgeht, dass sich die Lebensbedingungen des Kindes nicht verschlechtern und es nicht ohne Unterkunft bleibt.

Das heißt, Sie müssen Unterlagen für eine Wohnung vorlegen, die Sie im Austausch kaufen möchten, oder für einen Anteil an einer Wohnung (die Größe darf nicht kleiner sein als die des Kindes zuvor). Anstelle von Papieren für eine neue Wohnung, in der das Kind leben wird, können sie ein offenes Bankkonto auf den Namen eines Minderjährigen oder andere Nachweise verlangen. Im Übrigen müssen Sie, um den Anteil des Kindes zu verkaufen, alle gleichen Schritte durchführen, die oben bereits beschrieben wurden.

Andere Aktienverkaufsoptionen

Beachten Sie, dass Sie über Ihren Anteil verfügen können, auch wenn es sich um einen ungedämmten Raum handelt. Das heißt, theoretisch hat eine Person das Recht, einen Anteil an einer Einzimmerwohnung zu verkaufen. Das Gesetz verbietet solche Transaktionen nicht. In der Praxis ist eine solche Operation jedoch ziemlich schwierig durchzuführen.

Und der Preis für solche Quadratmeter wird rein symbolisch sein, denn kaum jemand will ein Wohnzimmer teilen, in dem ein anderer völlig Fremder wohnt. In diesem Fall ist es besser, mit einem anderen Miteigentümer über den Verkauf der gesamten Immobilie zu verhandeln oder ihm anzubieten, Ihren Anteil abzukaufen. Wenn der Nachbar solchen Optionen nicht zustimmt, muss dieses Problem nur vor Gericht gelöst werden.

Es ist viel einfacher, 1/2 Anteil der Wohnung zu verkaufen, wenn die Wohnung 2 oder mehr getrennte Wohnzimmer hat. Natürlich wird der Preis für Immobilien in diesem Fall immer niedriger, aber wenn nötig, können Käufer für diese Option gefunden werden.

Unterwasserfelsen

Immobilienmakler weisen darauf hin, dass beim Verkauf einer Aktie viele Schwierigkeiten auftreten können. Das mag zunächst daran liegen, dass manche Miteigentümer die Begriffe „Primary Buyout“ mit „Verkaufserlaubnis“ verwechseln. Beispielsweise können sie vermeiden, ein Mitteilungsschreiben über den Verkauf einer Aktie zu erhalten, und ohne ihre schriftliche Ablehnung ist es nicht möglich, die Transaktion zu registrieren. Leider sagt das Bürgerliche Gesetzbuch nichts darüber, was zu tun ist, wenn sich die Nachbarn nicht treffen.

Bemerkenswert ist auch, dass es gesetzlich unmöglich ist, andere Miteigentümer zum Verkauf eines Anteils an einer Wohnung zu verpflichten. Das Betreten fremden Privateigentums ist strafbar. Daher ist es möglich, die Rücknahme der Anteile anderer Eigentümer durch Sie nur einvernehmlich zu vereinbaren.

Es gibt auch Situationen, in denen mehrere Miteigentümer den angebotenen Anteil sofort aufkaufen wollen. In diesem Fall kann der Verkäufer selbst wählen, an wen er seinen Anteil überträgt.

Geschätzte Kosten

Wenn Sie sich trotz aller Schwierigkeiten dennoch für den Verkauf eines Anteils an einer privatisierten Wohnung entscheiden, sollten Sie mit der Wertermittlung beginnen. Folgende Faktoren wirken sich auf den Preis aus:

die Anzahl der Zimmer in der Wohnung;

Die Lage des Hauses

Der Bereich der Wohnung

Marktsegment usw.

Natürlich hat der Eigentümer das Recht, die Kosten für das Zimmer (die Zimmer) selbst festzulegen, aber die Praxis zeigt, dass seine Kosten 30-40% unter dem Marktpreis liegen. Wenn Sie sich entscheiden, einen Teil des Anteils an der Wohnung zu verkaufen, dann machen Sie sich darauf gefasst, dass dies noch schwieriger wird.

Nachteile für den Käufer

Der niedrigere Preis ist ein völlig legitimer „Ausgleich“ für mögliche Konflikte mit Nachbarn. Schließlich sind andere Miteigentümer oft nicht sehr glücklich über neue Mieter. Es gibt auch Situationen, in denen Nachbarn generell neue Schlösser an der Haustür anbringen.

In diesem Fall muss die Person beim Gericht einen Antrag auf Zugang zur Nutzung der Wohnung stellen. Vor Gericht werden sie sich natürlich auf die Seite des Opfers stellen, und der neue Eigentümer kann mit dem Gerichtsvollzieher in sein Haus zurückkehren. Wenn die Miteigentümer jedoch anfangen, ständig "dreckig" zu werden, wird es sehr schwierig, in einer solchen Umgebung zu leben. Dabei wird der Preis eines Anteils an einer Wohnung immer um etwa ein Drittel günstiger sein als der Marktwert.

Schlussfolgerungen

Also, wie verkauft man einen Anteil an einer Wohnung? Wenn alle Anforderungen des Zivilrechts eingehalten werden, sollten grundsätzlich keine besonderen Schwierigkeiten auftreten. Das Wichtigste ist, nicht zu vergessen, anderen Miteigentümern anzubieten, Ihren Anteil abzukaufen. Wenn sie sich weigern, müssen die Miteigentümer hierüber eine notariell beglaubigte Weigerung ausstellen. Gehört der zum Verkauf angebotene Anteil dem Kind, dann müssen Sie zusätzlich die Erlaubnis der Vormundschafts- und Vormundschaftsbehörde einholen. Sie können auch einen Teil Ihres Anteils verkaufen.

Und das Letzte: Sie können ein Zimmer nur verkaufen, wenn es privatisiert wurde und die Eigentümer die Wohnung auf der Grundlage des Miteigentums besitzen.

Wenn eine ganze Wohnung in Zimmer oder sogar in einzelne Quadratmeter aufgeteilt ist, wird man den Gedanken nur schwer los, dass das alles nicht gut enden wird. Seit mehr als einem Jahr gelten jedoch neue Regeln am Aktienmarkt und Transaktionen sind deutlich sicherer geworden.

Vor sechs oder sieben Jahren wurden Pläne zum Verkauf eines Anteils an einer Wohnung von vielen eindeutig mit Betrug in Verbindung gebracht. Und das nicht ohne Grund: Mit Hilfe einer fiktiven Schenkung eines Anteils umgingen skrupellose Makler nicht selten die geltende Gesetzgebung, insbesondere im Hinblick auf den Zimmermarkt.

HÄRTER BYPASS

Heute können diese Befürchtungen ohne Übertreibung als irrelevant bezeichnet werden. Bereits 2015 wurde eine Regel eingeführt, wonach alle Geschäfte zur Veräußerung von Aktien gegen Abfindung unbedingt notariell beurkundet werden müssen. Und im Juni letzten Jahres wurde die Gesetzgebung weiter verschärft: Seitdem muss jeder Eigentumswechsel von Immobilienanteilen nur noch durch einen Notar formalisiert werden. Tatsächlich kann man das „Pseudo-Gifting“ seitdem schon vergessen.

Zunächst muss der Notar dafür sorgen, dass alle Miteigentümer der Wohnung ordnungsgemäß über den bevorstehenden Anteilsverkauf informiert werden. Schließlich haben sie das primäre Recht, es einzulösen. Die Mitteilung muss den Wert der Aktie enthalten, unter diesem Betrag kann sie nicht verkauft werden. Andernfalls kann die Transaktion vor Gericht angefochten werden.

Miteigentümer, die keinen Anteil erwerben wollen, müssen bei einem Notar eine entsprechende Ablehnung ausstellen.

Ein Angebot zum Kauf einer Aktie kann per Post mit Empfangsbestätigung übermittelt werden. Wenn innerhalb eines Monats keine Antwort eingeht, hat der Verkäufer das Recht, seinen Anteil an eine beliebige Person zu verkaufen.

Natürlich gibt es Schwierigkeiten: Es ist bei weitem nicht immer möglich, den Standort und die Adresse eines oder mehrerer Nachbarn herauszufinden, insbesondere wenn sie in einer anderen Stadt oder sogar einem Land leben. Besonders schwierig ist es für Eigentümer von Zimmern in ehemaligen Abteilungswohnheimen, wo Miteigentümer leicht auf Dutzende stoßen können.

Gerade um sich das Leben leichter zu machen, griffen viele Verkäufer von Wohnungsanteilen zu einem einfachen Trick: Sie „spendeten“ einen kleinen Teil davon (es konnte durchaus auch ein Quadratmeter sein), woraufhin der Käufer derselbe wurde Miteigentümer der Wohnung im Sinne des Gesetzes und erhielt das Recht zum vorrangigen Erwerb der restlichen Plätze. Oft waren die Gedanken beider Transaktionsparteien völlig rein und es musste nicht über eine Razzia gesprochen werden. Obwohl es auch umgekehrte Beispiele gab.

Nun ist es unwahrscheinlich, dass sich ein solches Schema wenden kann: Der Notar ist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass der Schenkungsvertrag nicht eine andere Transaktion - den Verkauf - verschleiert. Es ist ziemlich schwierig, ihn zu täuschen, da er persönlich vor dem Gesetz antwortet. Dafür erhält er sein Honorar: 0,5 % des Objektwertes, jedoch nicht mehr als 20.000 Rubel.

Wenn der Notar die Registrierung der Transaktion verweigert hat, können Sie natürlich vor Gericht gehen. Aber es ist unwahrscheinlich, dass Menschen dorthin gehen, deren Absichten ursprünglich unrein waren. Für gewissenhafte Teilnehmer an der Transaktion ist es jedoch noch bequemer geworden, sie durch einen Notar abzuschließen: Er selbst kann ein Paket von Dokumenten erstellen und an Rosreestr senden, und zwar in elektronischer Form, was den Registrierungsprozess erheblich beschleunigt.

WAS IST EINE AKTIE

Lassen Sie uns jetzt vielleicht die Begriffe mit einem genauer definieren: Was ist eine Aktie im Rechtssinne? Das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation gibt in Artikel 244 eine Antwort auf diese Frage: Eigentum von zwei oder mehr Personen gehört ihnen aufgrund des gemeinsamen Eigentums. Gleichzeitig kann der Anteil jedes Eigentümers zugeteilt werden und dann wird die Immobilie in gemeinsamem Eigentum sein, aber Sie können dies nicht tun, dann wird es gemeinsames Eigentum sein.

Übrigens ist dies heute die häufigste Option. Immerhin befinden sich mehr als 80 % der Wohnimmobilien in den großen und mittleren Städten des Landes in Gemeinschaftseigentum.

Es ist ein Irrglaube, dass die Aktien in St. Petersburg ausschließlich im Besitz von Bewohnern von Gemeinschaftswohnungen im historischen Zentrum sind. Auch Neubauten, die erst vor kurzem in Auftrag gegeben wurden, können Gemeinschaftseigentum sein. Die typischsten Situationen sind die Scheidung von Ehepartnern, die gemeinsam eine Wohnung gekauft haben (wie Sie wissen, endet jede zweite Ehe in Russland leider so) oder der Tod des Eigentümers und der anschließende Eintritt seiner Verwandten in das Erbrecht.

Was die älteren sowjetisch gebauten Häuser betrifft, so ist der Hauptgrund für die Entstehung des Miteigentums die Privatisierung des Wohnungsbaus. Etwas kleineres Marktvolumen - Erbanteile.

WER KAUFT AKTIEN

Es scheint, dass ein Anteil an einer Wohnung, insbesondere einem kleinen, ein so spezifisches Gut ist, dass es sehr schwierig, wenn nicht unmöglich ist, einen Käufer dafür zu finden. Es gibt jedoch bestimmte Kategorien von Bürgern, die an dieser Art von Immobilien interessiert sind. Das sind vor allem Gebietsfremde, die eine Aktie erwerben, um „Wurzel zu schlagen“, also eine Registrierung zu erhalten. Dies vereinfacht das Leben erheblich - und es ist einfacher, einen Job zu finden und ein Hypothekendarlehen zu erhalten, um eine vollwertige Wohnung zu kaufen.

Es ist erwähnenswert, dass mit der Verabschiedung des Gesetzes über „Gummiwohnungen“ nur der Eigentümer einer Aktie, deren Größe 4 m² überschreitet. m.

Entsprechend sind kleinere Marktanteile mittlerweile fast verschwunden. Eine große Nachfrage besteht jedoch vor allem aufgrund der niedrigen Kosten - ab 200.000 Rubel.

Die zweite Gruppe von Käufern umfasst diejenigen, die eine Aktie zum Zwecke des tatsächlichen Wohnens erwerben. Das sind in der Regel Menschen, die nicht genug Geld haben, um sich ein Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung zu kaufen, aber keine Wohnung mieten können oder wollen. Die Aktien, in denen Sie wirklich leben können, sind zwar schon viel teurer - von 450 bis 500.000 Rubel. Dieses Preisschild bezieht sich auf jene Objekte, bei denen die Nutzungsreihenfolge nicht durch die Zuordnung des Anteils zu einem bestimmten Raum bestimmt werden kann. Dies sind zum Beispiel Studios und Einzimmerwohnungen. Wenn dies im Prinzip realistisch ist, werden solche Anteile (und tatsächlich - Zimmer) für 60-70% des Marktpreises dieses Zimmers verkauft.

Schließlich wird ein erheblicher Teil der Anteile von professionellen Immobilienmaklern aufgekauft, die erwarten, anschließend die gesamte Wohnung als Ganzes aufzukaufen und dann weiterzuverkaufen. Aber auch wenn dies nicht klappt, kann der Makler das Verfahren zur Nutzung der gemeinschaftlichen Immobilie bestimmen, auf diese Weise ein Zimmer zuweisen und bereits verkaufen. Und so wird er trotzdem seinen Gewinn erhalten.

Maßgebend für die Nutzungsreihenfolge ist die tatsächliche Bindung eines Anteils an einen der Räume. Besitzt der Eigentümer beispielsweise 1/2 einer Zweizimmerwohnung, kann er entweder durch freiwillige Zustimmung der anderen Eigentümer (mit notariell beglaubigter Bescheinigung) oder durch Gerichtsbeschluss bestimmen, dass seine Immobilie nicht nur eine abstrakter Anteil, sondern ein bestimmter Raum. Allerdings muss beachtet werden, dass er Wohnraum nur beantragen kann, wenn die Aufnahme der Aktie der Aufnahme des Zimmers entspricht oder diese übersteigt.

EXPERTENMEINUNG

Igor Abolemov, Generaldirektor der Akademie der Wissenschaften von Doli.ru:

- Die ideale Option, die es dem Eigentümer des Anteils ermöglicht, den maximalen Preis für sein Objekt zu erzielen, besteht darin, sich mit den anderen Eigentümern zu einigen und den Erlös aus dem Verkauf der Wohnung als Ganzes zu teilen.

Aber das ist nicht immer möglich.

Der Zeitpunkt von Transaktionen mit Anteilen an einer Wohnung hängt von der aktuellen Situation ab. In kürzester Zeit können Sie Anteile verkaufen oder kaufen, sofern sich alle Eigentümer einvernehmlich geeinigt haben. Bei Widersprüchen können die Fristen unbegrenzt verlängert werden.

In diesem Fall ist es am einfachsten, Ihren Anteil über eine Agentur zu verkaufen, die auf diese Themen spezialisiert ist, über professionelle Anwälte und etablierte Arbeitssysteme verfügt.

Der Verkauf eines Anteils an einer Wohnung an einen anderen Eigentümer erfolgt nach besonderen Regeln, die die Einhaltung besonderer Formalitäten erfordern. Aus der Rechtsstellung des Miteigentums ergibt sich, abgesehen von Einzelfällen, bei der Veräußerung eines Teils der Wohnräume die zwingende Berücksichtigung der Meinung anderer Anteilseigner.

Rechtsstellung des Eigentümers eines Anteils an der Wohnung

Das grundsätzliche Eigentumsrecht der Bürgerinnen und Bürger an einer Wohnung gibt ihnen die Möglichkeit, nach eigenem Ermessen über Eigentum zu verfügen. Bei der Aktienform wird diese Möglichkeit durch folgende Merkmale deutlich eingeschränkt:

der Vertrag über den Anteilsverkauf bedarf in jedem Fall der notariellen Beurkundung;
bezahlte Veräußerung verpflichtet den Verkäufer, die anderen Gesellschafter, die ein Vorkaufsrecht auf Rückzahlung haben, im Voraus zu benachrichtigen;
die unentgeltliche Veräußerung eines Anteils bedarf keiner Vereinbarung mit anderen Eigentümern.

Daher muss jede Vereinbarung über die Veräußerung von Miteigentum in einem Notariat beglaubigt werden, und beim Verkauf muss das Verfahren zur Benachrichtigung der anderen Eigentümer der Immobilie eingehalten werden. Dieses Verfahren gilt für jeden Aktionär, unabhängig von der Größe des Anteils und dem Grund seines Erwerbs.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Verkauf einer Wohnimmobilie

Um mit dem Verkauf einer Aktie zu beginnen, muss der Eigentümer den Preis und die Bedingungen der bevorstehenden Transaktion festlegen, da dies weitere Formalitäten direkt beeinflusst.

Die Bedingungen des Kaufvertrags werden zwischen dem Verkäufer und dem Käufer festgelegt, die anderen Anteilseigner haben kein Recht, den Verhandlungsprozess zu beeinflussen.

Erste Stufe. Bestimmung der Bedingungen der Transaktion zwischen dem Verkäufer und dem Käufer

Um die Transaktion abzuschließen, müssen die Parteien Vereinbarungen über die folgenden Bedingungen treffen:

Gegenstand des Vertrages ist ein Anteil am gemeinsamen Recht auf eine Wohnung (es ist notwendig, nicht nur die rechtlichen Merkmale und die Größe des Anteils zu beschreiben, sondern auch die Daten des Eigentums im Detail aufzuzeichnen);
vertragspreis und Zahlungsbedingungen - der volle Betrag, den der Verkäufer für den veräußerten Anteil erhält, sowie das Verfahren zum Erhalt von Geldern sind angegeben;
andere Bedingungen der Transaktion, zu denen die Gegenparteien Vereinbarungen getroffen haben.

Es sind diese Bedingungen, die in Übereinstimmung mit dem nachfolgenden Verfahren zur Vereinbarung der Tatsache des Verkaufs mit anderen Anteilseignern verwendet werden.

Zweite Phase. Benachrichtigung der Miteigentümer über den Verkauf eines Anteils

Die Möglichkeit, eine Aktie zu den im Vertrag festgelegten Bedingungen zu verkaufen, hängt unmittelbar von der Einhaltung des Verfahrens zur Benachrichtigung anderer Anteilseigner sowie vom Ergebnis dieses Verfahrens ab. Ein Verstoß gegen die Meldepflicht kann dazu führen, dass das Geschäft auf Antrag der betroffenen Person als nichtig anerkannt wird.

Die Anzeige beim Verkauf einer Aktie muss unter Berücksichtigung folgender Merkmale erfolgen:

jedem Eigentümer des Miteigentumsrechts an der Wohnung muss eine Mitteilung mit den detaillierten Verkaufsbedingungen, einschließlich des Vertragspreises, zugesandt werden;
eine solche Mitteilung muss auch dann gesendet werden, wenn der Erwerber im Rahmen der Vereinbarung einer der Eigentümer der Anteile ist;
Innerhalb der in der Mitteilung angegebenen Frist, jedoch nicht später als einen Monat ab dem Datum ihres Eingangs, haben die Inhaber anderer Anteile ein Vorkaufsrecht.

Da die rechtlich erheblichen Folgen für die Transaktionsbeteiligten von der Reihenfolge der Absendung der Mitteilung abhängen, bedarf es der Schriftform. Der Inhalt dieses Dokuments sollte die folgenden Elemente enthalten:

Name des Adressaten der Benachrichtigung;
Benachrichtigung über die Tatsache der bevorstehenden Transaktion;
Beschreibung der Bedingungen, zu denen die Aktie verkauft wird (einschließlich des Preises des Kaufvertrags).

Beachten Sie! In diesem Dokument ist es nicht erforderlich, die Daten des Käufers anzugeben, da diese keine rechtliche Bedeutung haben.

Dieses Dokument ist gegen Unterschrift auszuhändigen oder kann per Post mit Rückschein versandt werden. Der Verkäufer ist verpflichtet, ein solches Dokument für den Fall eines möglichen Rechtsstreits vorzulegen.

Der Zugang der Mitteilung gibt jedem Miteigentümer das Recht, den veräußerten Anteil zu den gleichen Bedingungen zu erwerben, die in der Vereinbarung festgelegt wurden. In diesem Fall ist der Verkäufer nach Zustellung des Dokuments nicht berechtigt, die Verkaufsbedingungen nach oben zu ändern.

Nach Zustellung der Mitteilung haben die übrigen Aktionäre einen Monat Zeit, um ihre Haltung gegenüber der bevorstehenden Transaktion zum Ausdruck zu bringen. In diesem Fall können die folgenden Szenarien auftreten:

Während des angegebenen Zeitraums wird keiner der Miteigentümer seine Meinung äußern und nicht auf die Benachrichtigung reagieren - die Transaktion kann zu den im Vertrag festgelegten Bedingungen stattfinden;
Miteigentümer können sofort mit einem Verzicht auf das Vorkaufsrecht reagieren - die Transaktion kann sofort nach Erhalt einer behördlichen Ablehnung erfolgen;
ein oder mehrere Gesellschafter können von ihrem Recht Gebrauch machen und den Abschluss eines Kaufvertrages mit ihnen verlangen – in diesem Fall kann die ursprüngliche Transaktion nicht stattfinden, die Veräußerung erfolgt zugunsten eines der Gesellschafter.

Beachten Sie! Das Ausbleiben einer Antwort nach einem Monat sowie ein offizieller Verzicht auf das Vorkaufsrecht erlauben dem Verkäufer, die Transaktion nur zu den in der Mitteilung festgelegten Bedingungen abzuschließen.

Wenn der Verkäufer aufgrund der Berücksichtigung der Mitteilung den Vertragspreis senkt oder andere wesentliche Bedingungen der Transaktion ändert, muss das gesamte Verfahren erneut durchgeführt werden. Wenn diese Anforderung nicht erfüllt ist, kann die Transaktion ungültig werden.

Die Zustimmung zum bevorrechtigten Anteilserwerb kann gleichzeitig von mehreren Bürgern ausgesprochen werden. In diesem Fall hat jeder von ihnen das Recht, einen Teil des veräußerten Anteils zu erhalten.

Dritter Abschnitt. Beglaubigung des Vertrages

Das Gesetz sieht vor, dass jede Veräußerung von Anteilen mit einer notariellen Beurkundung des Vertrages einhergehen muss. Ohne Einhaltung dieser Anforderung ist es unmöglich, die Transaktion bei den Behörden von Rosreestr zu registrieren.

Zur Erfüllung dieser Verpflichtung müssen sich der Verkäufer und der Käufer an jedes Notariat wenden. In ihrem Beisein prüft der Notar die Bedingungen der Transaktion sowie die Einhaltung der Meldepflicht gegenüber den anderen Anteilseignern.

Aufgrund der Ergebnisse der Dokumentenprüfung beglaubigt der Notar den Kauf- und Verkaufsvertrag mit seiner Unterschrift und seinem Siegel und trägt auch Informationen darüber in das Register der notariellen Handlungen ein. Nach Durchführung dieser Maßnahmen können die Parteien die staatliche Registrierung der Eigentumsübertragung beantragen.

Vierte Stufe. Staatliche Registrierung der Transaktion

Die Eigentumsübertragung des Wohnungsanteils kann erst ab dem Zeitpunkt der Registrierung der Transaktion und der Eingabe der Informationen in die USRN erfolgen. Dazu müssen der Verkäufer und der Käufer der Aktie einen Antrag bei einer der folgenden Behörden stellen:

Gründung der Rosreestr;
Multifunktionales Zentrum.

Vor Beantragung der Registrierung müssen die Parteien eine staatliche Abgabe in Höhe von 2.000 Rubel entrichten. Dem Registrierungsantrag ist ein Nachweis beizufügen. Zusätzlich müssen Auftragnehmer folgende Unterlagen einreichen:

ein Vertrag über den Verkauf einer Aktie mit einem notariellen Vermerk;
Katasterpass für Wohngebäude;
die Zustimmung des Ehepartners des Verkäufers, wenn der Anteil während der Zeit der Familienbeziehungen erworben wurde;
Benachrichtigung anderer Anteilseigner über den bevorstehenden Verkauf;
offizieller Verzicht auf das Vorkaufsrecht einer Aktie;
allgemeine Pässe der Teilnehmer an der Transaktion.

Neben einer persönlichen Beschwerde können die Parteien alle Formalitäten durch einen Vertreter erledigen. Dazu müssen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht ausstellen.

Nach den Registrierungsaktivitäten werden Informationen über die Eigentumsübertragung der Aktie in die USRN eingetragen und der Kaufvertrag mit einem Registrierungszeichen versehen. Die folgenden Dokumente werden den Parteien ausgestellt:

ein Auszug aus der USRN, der das Eigentum des neuen Eigentümers der Aktie bestätigt;
Katasterpass für das Objekt;
eingetragener Kaufvertrag.

Von diesem Moment an gilt die Transaktion als abgeschlossen und das Eigentumsrecht wird registriert.

Rechtsfolgen des Verkaufs eines Wohnungsanteils

Nach der Registrierung der Transaktion bei Rosreestr hat der neue Eigentümer wie die übrigen Eigentümer alle Rechte und Pflichten in Bezug auf einen Teil der Wohnanlage. Neben dem Eigentumsrecht an einem Anteil wird gleichzeitig das Recht an einem Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnung erworben. Gleichzeitig sollte die gemeinsame Nutzung von Wohnraum die Rechte und berechtigten Interessen anderer Eigentümer nicht verletzen.

Der Verkäufer muss Steuerschulden begleichen, nachdem er Einnahmen aus dem Verkauf von Anteilen erhalten hat. Dabei sind folgende Umstände zu berücksichtigen:

Wenn das Eigentum an der Aktie länger als drei Jahre gedauert hat, ist keine Einkommensteuer zu zahlen;
wenn dieser Zeitraum drei Jahre nicht überschreitet, wird eine Einkommensteuer in Höhe von 13 % gezahlt, wenn der aus der Transaktion erhaltene Betrag den Kaufpreis der Aktie übersteigt;
Im Falle einer Steuerpflicht kann der Verkäufer den Grundstücksabzug beim Finanzamt geltend machen.

Für den neuen Eigentümer der Aktie entsteht gleichzeitig eine Verpflichtung zur Zahlung von Steuern auf das Vermögen natürlicher Personen, die auf der Grundlage des Katasterwerts des Objekts berechnet werden. Außerdem muss der Eigentümer Beiträge für die Sanierung des Mehrfamilienhauses zahlen, in dem sich die Wohnung befindet.