Как выбрать ипотечную программу. Правильный выбор ипотечной программы – как выбрать ипотеку? Выбор ипотечной программы

Ипотека уже всем давно знакома и, на сегодняшний день, довольно широко распространена, ведь для большей части населения – это практически единственная возможность приобрести жильё.

Огромное количество банков предлагают десятки разработанных схем, по которым можно взять кредит для покупки недвижимости.

Но, как известно, любая финансовая сделка подразумевает под собой определённый риск. Как же правильно выбрать ипотечную программу, чтобы в итоге не проиграть?

Ипотека – это система долгосрочных кредитов, выдающихся на приобретение того или иного вида жилья,

при этом в качестве залога выступает сама приобретаемая недвижимость. В настоящее время в нашей стране действует федеральная программа ипотечного кредитования, созданная правительством, условия которой едины на всей территории России. И, если одни банки, получив аккредитацию у Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, выдают кредиты на приобретение недвижимости только в рамках этой программы, то другие, работают по своим разработанным финансовым схемам и предлагают несколько иные условия в отношении ипотечного кредита. Безусловно, такие разработки лишь слегка расширяют или сужают основные требования федеральной программы, а именно, в зависимости от оцениваемого риска, банк увеличивает или уменьшает срок и размер кредита, первоначального взноса, годовой ставки и других составляющих. Таким образом, во всем многообразии существующих ипотечных программ совсем нетрудно запутаться и растеряться. Поэтому в этом непростом деле нужно неторопливо во все разобраться, чтобы в итоге не было мучительно больно…

Все банки работают по одним и тем же схемам,

но в одних финансовых структурах выбор кредитных продуктов разнообразен и широк, в других же скромен и для многих заемщиков не совсем удобен. Ипотечные программы разрабатываются, ориентируясь на следующие критерии, а именно, целевой рынок, размер, срок и валюта кредита, первоначальный взнос, годовая процентная ставка, время рассмотрения заявки и величина всех дополнительных расходов на получение кредита. Таким образом, в соответствии с каждым из критериев, определившись с наиболее важными для вас параметрами, можно выбрать оптимальную ипотечную программу.

И в первую очередь, вы должны трезво и непредвзято оценить свои возможности, а также, исходя из этого, выбрать доступный вам тип жилья. Кроме этого, остановив свой выбор на определённом ипотечном банке, выясните, готов ли он кредитовать заемщиков вашего возраста, а также обратите внимание на требования, предъявляемые к трудовому стажу, уровню ваших доходов и способов их подтверждения. Например, некоторые банки выдают кредиты только лицам, достигнувшим возраста 21 года, хотя Русский ипотечный банк соглашается кредитовать любого совершеннолетнего гражданина России, имеющего официальное подтверждение ежемесячного дохода.

Используя ипотечный кредит, вы можете приобрести квартиру, как в новостройке, так и на вторичном рынке жилья, а также купить готовый коттедж или пустить все полученные средства на строительство загородного дома. В данном случае, необходимо учитывать, что для каждого типа жилья многие банки, обычно, разрабатывают разные программы, касающиеся первоначального взноса и годовой процентной ставки. Минимальный взнос на покупку индивидуальных домов составляет 30-40% от стоимости жилья, а для квартир в новостройках или на вторичном рынке он не превышает 15-20%. Что же касается процентной ставки, то на первичном рынке недвижимости, она будет на 2% выше, чем в программах ипотечного кредитования по вторичному рынку жилья.

Итак, если разговор зашёл о первоначальном взносе и процентной годовой ставке,

то стоит сказать, что этим моментам необходимо уделить пристальное внимание. Первоначальный взнос – это сумма, которую заемщик должен заплатить самостоятельно (оставшиеся деньги, соответственно, уже вносит банк). Стандартный взнос – 30%, но, в зависимости от приобретаемого жилья и ипотечной программы того или иного банка он может колебаться от 10 и до 50 процентов. Несомненно, самый минимальный первоначальный взнос – 5% утвержден в ипотечной программе Сбербанка России «Молодая семья», кроме того, он считается единым, как для приобретения квартир, домов, так и земельных участков. Но в данном случае, для получения кредита один из супругов должен быть моложе 30 лет.

Размер базовой процентной ставки составляет примерно 10,5 – 11% в валюте и 15-17% в российских рублях. У многих банков она может зависеть от способа подтверждения вашего дохода. Практически везде приветствуется справка из Налоговой декларации, с ней ваш доход выглядит довольно надежным, а процентная ставка опускается ниже. Также процент годовых выплат может зависеть от срока кредита и его размера (чем дольше срок займа, тем процент выше).

Годовая процентная ставка и первоначальный взнос тесно взаимосвязаны. Практически во всех случаях, когда первоначальный взнос не превышает 10%, он сопровождается более высокой процентной ставкой, нежели в аналогичной ипотечной программе со стандартным взносом в 30 процентов. Ведь в данной финансовой сделке может проиграть не только заемщик, но и тот, кто выдал кредит, поэтому банк обеспечивает себе, таким образом, гарантированную защиту в случае дефолта.

Ипотека открывает перед вами широкий спектр возможностей,

ведь кредит можно взять как в рублях, так и в долларах, практически на любой нужный вам срок и любых размеров. Конечно же, существуют определённые рамки сроков и размеров кредитов. Ипотечные банки предоставляют кредиты на срок от полугода и до 30 лет. Но, слишком длительные сроки довольно редко практикуются как банками, так и заемщиками. Обычно, кредит выдается с тем расчетом, чтобы клиент смог его погасить до пенсионного возраста, но иногда банки устанавливают и более высокий возрастной цензор - до 75 лет. В данном случае стоит обратить внимание на то, что чем меньше срок, тем ниже процентная ставка, то есть, если вы возьмете кредит на срок от 1 года до 15 лет, то будете выплачивать от 12 до 14% годовых, а от 15 до 30 лет - 13 - 16 %.

Размер кредита зависит от вашего дохода и оценочной стоимости приобретаемого жилья и может выдаваться от 5 тысяч до нескольких сотен тысяч или даже миллионов.

Не забудьте, также осведомиться за какой период времени будет рассмотрена ваша заявка, так как в одних банках дают своё согласие уже на третий или пятый день (Росбанк), другие думают около 18 дней (Сбербанк России), а некоторые не могут определиться с решением и в течение месяца. Ну, и конечно, обратите внимание на все дополнительные сопутствующие кредиту платежи (различные комиссионные оплаты и услуги риэлторов и оценщиков).

Безусловно, выбрать самостоятельно ипотечную программу нелегко, поэтому, для того, чтобы избежать ошибок, можно обратиться за помощью к кредитным брокерам, которые, ориентируясь на ваши пожелания и возможности, подберут по-настоящему оптимальный вариант.

Если вы приняли неотступное решение воспользоваться услугами ипотеки для приобретения жилья, необходимо определить все преследуемые вами цели и выработать четкий путь, который приведет вас к правильному выбору ипотечной программы, а значит и к благополучному исходу всего предприятия.

В последнее время в нашей стране много говорят и пишут об ипотеке, которая, дескать, должна быть доступной для большинства населения. Однако, складывается впечатление, что доступная ипотека в России это нечто из области фантастики, даже в принципе. Но все же ипотека востребована, и стоит обратить внимание на выбор ипотечных программ и самих банков.

Особенности ипотечного кредита

Ипотечный кредит может выдаваться на довольно длительный срок (до 30 лет).

Человек, который берет ипотечный кредит должен уплатить так называемый «первоначальный взнос» – это часть стоимости недвижимости, купленой на средства ипотечного кредита. Но, в некоторых банках ипотечный кредит можно получить без первоначального взноса.

Требования к заемщику ипотечного кредита

Банк, выдающий кредит, выдвигает заёмщику ряд требований:

стаж работы, документальное подтверждение доходов, минимальный и максимальный возраст, оформление на работе и т.д подробнее…
Ипотечный кредит оплачивается равномерными, ежемесячными платежами – аннуитетами.

Правильно и тщательно выбранный банк позволят Вам уменьшить нежелательные расходы и сэкономить свои финансовые средства на последующие выплаты кредита. А заранее подготовленные и собранные документы помогут избежать проблем с банком.

Процентные ставки по ипотечному кредиту

Банков, предоставляющих ипотечные кредиты не так много. Будьте готовы к тому, что процентная ставка кредита будет варьироваться от 10,5% до 15%, если кредит получен в долларах США.

Если же кредитование производилось в другой валюте, например в рублях, то ставка будет выше.

При этом банки делятся на две группы: первая группа банков работает только с теми клиентами, которые способны подтвердить свою высокую заработную плату, другие банки устраивает отсутствие такой информации. Что касается документов, то в каждом банке свой перечень. На начальном этапе при выборе подходящего банка желательно всегда иметь на руках сведения об образовании и доходах.

Уже в начале года ипотечные ставки, установленные банками стали ускоренно снижаться, а уже к концу лета, ставки стали сравнимы с докризисными, остановившись на отметке в двенадцать – четырнадцать процентов годовых (на рынке готового жилья). Как следствие – рост числа ипотечных сделок более чем вдвое. Не стоит сбрасывать со счетов и то обстоятельство, что многие заемщики поняли, что рынок недвижимости к тому моменту уже достиг своего дна и ожидание дальнейшего понижения цен – занятие пустое.

Банки Москвы, выдающие ипотечный кредит

Банки выдающиеБезусловными лидерами среди банков, выдающих ипотечные кредиты являются Сбербанк и ВТБ 24. Но нельзя не считаться и с такими участниками рынка ипотеки как DeltaCredit , Газпромбанк, Райффайзенбанк, Альфабанк, БСЖВ, Фора банк и другими.

Минимальный размер первоначального взноса (собственных средств заемщика) на приобретение готового жилья на вторичном рынке колеблется в разных банках от 10 до 20 процентов от стоимости приобретаемого жилья. При этом следует понимать, что размер собственных средств напрямую влияет на размеры процентов по кредиту. При большом первоначальном взносе (более 50%) проценты ниже, но далеко не все готовы оплатить половину стоимости квартиры сразу.

Срок погашения кредита варьируется от 5 до 50 лет. Чем меньше срок, на который оформляется кредит, тем меньше процентная ставка банка, но тем большими становятся требования как к размерам доходов заемщика, так и к размерам первоначального взноса. Очевидно, что небольшой срок кредитования предполагает также высокий ежемесячный платеж.

Процентная ставка находится в пределах 11%-14% годовых и зависит как от размера собственных средств заемщика, так и от сроков кредитования.

Ипотечная программа может быть как с постоянной, так и с переменной ставкой. Ипотечные программы с переменными ставками обычно выглядят привлекательнее, но заемщик не сможет даже предположить, какими станут проценты через 5-10 лет.

Программы на покупку жилья в новостройках отличаются увеличенной процентной ставкой. Причем, далеко не во всех банках, ставка имеет тенденцию к снижению по факту возникновения права собственности на квартиру. Кроме того, большинство банков выдают кредит далеко не на каждый из возводимых объектов.

Ипотечный калькулятор

Вы можете рассчитать ежемесячные платежи по кредиту исходя из известной цены квартиры.
Или же, напротив, зная примерный размер суммы, которую вы можете платить ежемесячно, определить размер кредита (бюджет покупки квартиры), который будет вам доступен.

Сейчас очень много предложений по ипотечному кредитованию, и разобраться в особенностях и нюансах этой сферы непросто. Как выбрать оптимальный вариант, который устроит вас в финансовом плане и не станет кредитной кабалой?

Правильный выбор ипотечной программы - это самый важный шаг, ведь кроме возмещения суммы долга по ипотеке, который растянется на много лет, вам нужно выплачивать и проценты по нему. Значит, вам следует выбирать вариант, который будет подходить по всем параметрам. Обычно заемщики, выбирая ипотеку, в основном обращают внимание на размер процентной ставки по кредиту. Многие думают, что если этот показатель низкий, то кредит максимально выгоден для него. Но, к сожалению, процент по кредиту - не единственный важный момент. Нужно учитывать и затраты на страхование, и оценку стоимости квартиры, если она относится к категории вторичного жилья. Нужно постараться принять во внимание все перечисленные факторы и просчитать возможность регулярной выплаты взносов.

Итак, как сделать правильный выбор?

Оцените свои финансовые возможности

По своей сути ипотека является кредитом, рассчитанным на длительный срок, поэтому нужно очень трезво и взвешенно оценить свои финансовые возможности. Первым делом необходимо определить сумму начального взноса, исходя из рыночной цены приобретаемого жилища. Если вы располагаете суммой в 10% от рыночной стоимости жилья, будьте готовы к тому, что банки откажут вам в кредите. В оговариваемых банками требованиях по выдаче ипотечного кредита указывается сумма первого взноса, которая варьируется в пределах 15-30%.

Для тех клиентов, кто сразу оплачивает 50% от покупки жилья, предоставляются суперпривлекательные проценты по ипотечному кредитованию. Впрочем, можно оформить потребительский кредит, чтобы оплатить требуемый взнос, но не забывайте, что теперь на вас будет «висеть» два кредита, а для этого потребуется соответствующий бюджет.

На практике существуют программы ипотечного кредитования без внесения первоначального взноса, но кредитные ставки по ним немного превышают обычные предложения.

Необходимо знать, что современные банковские учреждения предоставляют программы для молодых семей на льготных условиях. К этой категории относится семья, где муж или жена не достигли 35-летнего возраста или семья, состоящая из родителя и ребенка на тех же условиях. Для них предусмотрено снижение первоначального взноса. Кроме этого, некоторые кредитные учреждения используют материнский капитал как начальный взнос за ипотеку.

Определите, какая форма выплат по ипотеке вам подходит

В настоящее время предлагается два способа выплаты кредита: аннуитетный и дифференцированный. Первый предполагает одинаковые суммы платежей, состоящие вначале из выплаты процентов и небольшой части основной задолженности, поэтому для него характерно быстрое накопление приличных процентов. Зато размер выплат не меняется в течение всего кредитного срока, такой платеж очень удобен для клиентов, имеющих фиксированный доход, не предполагающий увеличения в ближайшее время. Отличие дифференцированных платежей заключается в том, что сумма долга погашается равными частями в продолжение всего срока кредитования, а процентная кредитная ставка считается от оставшейся суммы. Эти выплаты уменьшаются по мере минимизации общей суммы долга, но оплата первых 12 месяцев достаточно велика, поэтому удобна клиентам, имеющим дополнительный доход.

Выберите банк

Специалисты советуют рассчитать сумму кредита одновременно в нескольких банковских учреждениях. Это поможет выбрать самый выгодный и приемлемый для вашего бюджета кредит. После чего нужно подать документы в несколько банков, так как по тем или иным причинам в одном из них вам могут отказать в получении ипотеки.

Будет вполне обоснованно при оформлении ипотеки обратиться в свой зарплатный банк. Т клиентам предоставляются дополнительные льготы и привилегированные условия. К примеру, снижение процента кредитной ставки, быстрый ответ, возможность оформления кредита по одному паспорту. К тому же, кредитные платежи привязываются к банковской зарплатной карте, поэтому не нужно озадачиваться своевременным погашением.

Ипотека может предоставляться банком на коммерческой основе. В таком случае стоит обратиться в соответствующий банк и внимательно ознакомиться с условиями кредита.

Согласно данным информационного сайта - Ипотека онлайн , также существует социальная ипотека. Ее дает государство в виде субсидий, льготных цен на недвижимость или уменьшенных процентных ставок. Однако стоит понимать, что не все категории граждан могут претендовать на участие в такой программе. Нужно предоставить достаточно доказательств о том, что действительно есть необходимость в такой помощи. Это может быть справка о том, что человек или семья проживает в квартире площадью, которая не соответствует стандартным нормам.

Вид недвижимости, процентные ставки, первоначальный взнос

Процентная ставка и условия ипотеки в банках напрямую зависит от того, на каком рынке планируется приобретение жилья. Принято считать, что кредит на жилье вторичного рынка менее рискованный для заемщика и обходится несколько дешевле. С другой стороны, жилье, купленное на этапе строительства, также позволяет сэкономить средства. Поэтому вторичка все чаще отходит на второй план. Главный минус в кредите на новое жилье состоит в том, что не все банки работают с таким видом недвижимости. Часто на одном объекте займ может предоставить всего два-три банка.

Плавающие процентные ставки – это игра в лотерею. Многие люди берут ипотеку с таким видом ставки, надеясь, что со временем возможны изменения на рынке недвижимости и процент уменьшится. Стоит ли рассчитывать на такие чудеса, если вопрос касается крупных денежных сумм. Есть все-таки мнение, что недалек финансовый кризис, который спровоцирует только рост процентных ставок. Первый вариант выбирают те, кто готов рисковать или же планирует выплатить ипотеку в ближайшее время, не рассматривая долгосрочные перспективы.

Большинство банков готовы предоставить ипотеку максимально в 90% от общей стоимости покупки. Но занимать такие суммы довольно рискованно для заемщика. Нужно трезво оценивать свои финансовые возможности, в частности способность вовремя оплачивать все взносы. К тому же, для получения кредита в таком случае потребуется залог уже имеющегося имущества. Чтобы избежать лишних рисков люди предпочитают брать меньшие суммы в залог. Чем меньше ссуда, тем реальнее ее вернуть за короткий срок и избежать непредвиденных ситуаций.

Общедоступные дотации государства

При выборе ипотеки стоит помнить, что молодым заемщикам можно использовать государственные выплаты в виде материнского капитала. Это хороший способ получить реальную поддержку при покупке недвижимости. В частности, многие коммерческие банки предоставляют возможность использовать материнский капитал для первоначального взноса за ипотеку. Практика показывает, что это ощутимая помощь. Однако не все банки работают с такими схемами. Для начала нужно выяснить все условия ипотеки, способы ее выплаты, и обсудить тему материнского капитала.

Эти вопросы не являются исчерпывающими при выборе ипотеки. Это только первые шаги, которые помогут правильно сориентироваться в данном направлении. Определившись с этой частью можно сформировать минимальный багаж знаний, необходимый для получения ссуды на покупку недвижимости. Расширить знания можно тщательно изучив предложения банков и получив необходимую информацию у ипотечного консультанта.

Коммерческие банки предлагают кредиты с различными условиями. При наличии просроченных кредитов вы можете проверить и исправить кредитную историю . Если на первоначальном этапе определиться со своими финансовыми возможностями и требованиями, будет проще не запутаться с предложениями и выбрать действительно подходящую ипотеку.

Важен вопрос о получении дополнительных льгот, особенностях тарифа, наличием комиссий. Нужно внимательно изучить условия получения ипотеки, ознакомиться с кредитным договором и другими особенности ссуды. Рациональный подход в этом деле станет отличным помощником.

Ипотечные кредиты, предлагаемые многочисленными банками, как и любой другой продукт, где существует выбор, скрывают в себе определенные различия, которые сулят, в конечном итоге, экономию или перерасход для заемщика.

Чтобы правильно подобрать ипотечную программу, нужно изначально ответить себе на вопросы:

1. Какова цель кредита? Приобретение квартиры на первичном или вторичном рынке жилья? (От этого зависит подход к поиску ипотеки, он принципиально разный). Или приобретение дома с землей, участка, комнаты, таунхауса и т. д. ?
2. Какой первоначальный взнос вы можете оплатить?
3. На какой срок хотите взять кредит?
4. Приемлем ли для вас кредит под залог имеющейся недвижимости?
5. Что выгодно – плавающая или фиксированная процентная ставка? Какая она сейчас?
6. Какой платеж удобнее – дифференцированный или аннуитетный? И это далеко не полный перечень вопросов, ответы на, которые вам обязательно следует узнать.
7. Могу ли найти ипотеку сам?

Безусловно, выбрать ипотеку можно самому. Но для этого нужны: время, терпение, знания подкрепленные практикой. Для качественного выбора Вам придется обзвонить 10-15 банков (желательно не меньше), дождаться, чтоб подняли трубку, объяснить цель вашего звонка, потом оператор call-центра переключит ваш звонок куда-нибудь, вам придется снова ответить на теже вопросы, что и оператору. На практике получается, что потенциальный заемщик может совершить от силы 3-4 звонка. При таком подходе вы, потратив время и силы, определяетесь с кредитом, но его условия могут оказаться не самыми выгодными.

Результат скрупулёзной работы специалистов тако – они предлагают своим клиентам наиболее выгодные ипотечные продукты, которые несут в себе:

• минимальные затраты до получения кредита;
• рациональный процент за пользование ипотекой;
• возможность ипотеки без первоначального взноса;
• получение без справки 2НДФЛ;
• ипотеку для ИП и владельцев бизнеса;
• получение кредита под залог имеющейся недвижимости;
• использование материнского капитала;
• досрочное погашение;
• рефинансирование.