В конце декабря 2017 года в России был принят закон № 447-ФЗ, вносящий поправки в статьи 1 и 14.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Изменения касаются проведения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, выделяемый из земель сельскохозяйственного назначения. Закон вступил в силу 30 марта 2018 года, и с этого момента общее собрание проводится по новым правилам. Что же изменилось? В России сегодня повсеместно идёт процесс выделения участков из земельных наделов, принадлежащих в советскую эпоху колхозам, совхозам и тому подобным совместным формам организации коллективной сельскохозяйственной деятельности. Земли выделяют бывшие колхозники, получившие когда-то условную долю, чтобы стать полноправным владельцем и вести работы на этой земле. Выделяют участки и индивидуальные предприниматели, фермеры. Но на несколько порядков больше территории таких земель осваивают агропредприятия, гиганты отрасли, выделяя и скупая обширные участки из земель сельскохозяйственного назначения различных видов разрешенного использования для сельхозпроизводства в региональных и федеральных масштабах. И для того чтобы запустить процесс выделения таких земель и оформления их в собственность, и необходимо провести общее собрание дольщиков. Трудно сказать, что именно вызвало необходимость менять правила проведения общего собрания владельцев условных земельных долей в составе бывших колхозных земель. По мнению некоторых аналитиков, причиной стала потребность в регулировании ставших российскими крымских земель, где долевое владение земельным участком сельскохозяйственного назначения распространено больше, чем в других регионах. Исторически сложившееся совместное использование земли позволяет соблюсти интересы отдельных владельцев долей и одновременно побуждает их использовать земельные участки в соответствии с их назначением. И, поскольку управлять такой землей довольно сложно из-за большого количества собственников, потребовалось внести изменения в регламентацию. По мнению законодателей, документ призван оптимизировать действующий механизм управления такими участками. В частности: - установлены сроки уведомления органом местного самоуправления участников общей долевой собственности о проведении повторного общего собрания; - введены ограничения по включению ряда вопросов в повестку дня общего собрания; - запрещено принятие общим собранием решений по вопросам, не включенным в повестку дня общего собрания; - увеличен кворум общего собрания - с 20% до 50% от общего числа участников долевой собственности; - определены правила проведения повторного общего собрания участников общей долевой собственности при признании первоначального общего собрания несостоявшимся; - на орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, возлагаются обязанности по размещению протокола общего собрания в сети Интернет. Мы перечислили основные положения нововведений, вступивших в силу с 30 марта 2018 года. Теперь рассмотрим подробнее, как предстоит действовать инициаторам и организаторам общих собраний и в чём отличие от прежнего порядка. Пункт 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» гласит, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. В этой же статье, в пункте 3, приведён перечень решений, которые могут быть приняты на таком собрании. При этом до изменения закон позволял, во-первых, проводить собрание при участии всего 20 процентов дольщиков от общего их числа, а во-вторых собрание считалось действительным (состоявшимся), если способ указания размера земельной доли допускал сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50% таких долей. Поясним, что второе условие необходимо из-за того, что земельные доли отдельных случаях могли быть выражены по-разному – дробью или в гектарах, и если они выражены разными способами, то их трудно сопоставить. Поэтому собранию сначала приходилось утверждать порядок расчёта для выражения земельных долей каким-то одним способом – чтобы привести их к единому знаменателю. Но законодателей волновал прежде всего первый пункт: проведение собрания при столь ограниченном числе дольщиков (20 процентов) они сочли устаревшей нормой, противоречащей принципам демократии. Поскольку на собрании принимаются решения относительно всех участвующих в долевой собственности, одна пятая часть дольщиков больше не считается правомочной устанавливать какие-то правила для подавляющего большинства. Теперь на собрании должно присутствовать не менее половины от общего числа участников, то есть не менее 50 процентов. В противном случае собрание считается несостоявшимся и не вправе решать вопросы, вынесенные на повестку дня. С одной стороны, это логично. Но на деле выполнить это условие практически нереально. Мало того, что далеко не до всех дойдёт информация о проведении собрания, не все смогут явиться технически, не все заинтересованы в присутствии на данном процессе, так ещё и значительная часть бывших дольщиков попросту выбыла из списка живых. И закон, учитывая это, допускает, что при установленном условии такой кворум собрать не получится, поэтому в статье 14.1 появились новые пункты: п. 5.1 и 5.2. Они предусматривают возможность организовать собрание повторно, если необходимое число участников не явилось. То есть если раньше собрание, признанное несостоявшимся, давало зелёный свет на дальнейшие шаги процесса, то теперь инициаторам и организаторам предстоит проделать всё то же самое во второй раз. Для повторного проведения общего собрания прописаны несколько другие, более мягкие условия, в частности минимальное число явившихся на него дольщиков составляет уже 30 процентов. Однако повторно проводить собрание, признанное несостоявшимся, разрешено только по истечении двух месяцев с даты его первого проведения. И снова, как и в случае с первичным проведением, организаторы собрания (орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности) должны известить участников общедолевой собственности о проведении общего собрания, разместив соответствующее объявление в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, а на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в интернете (при его наличии). Но если при первичном проведении извещение должно быть опубликовано не позднее чем за 40 дней до даты проведения общего собрания, то при повторном этот срок составляет 30 дней. СООБЩЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ СОБРАНИЯ Согласно пункту 3 статьи 14 Закона, сообщение и уведомление о проведении общего собрания должны содержать: 1) дату и время проведения общего собрания; 2) адрес места проведения общего собрания на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности; 3) повестку дня общего собрания; 4) адрес места ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания, и сроки такого ознакомления. Если в предлагаемую повестку дня общего собрания включаются вопросы об утверждении проекта межевания земельных участков, сообщение и уведомление о проведении общего собрания должны содержать также информацию, предусмотренную пунктом 8 статьи 13.1 закона, а именно: 1) сведения о заказчике работ по подготовке проекта межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона; 2) сведения о кадастровом инженере, подготовившем проект межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона; 3) кадастровый номер и адрес каждого исходного земельного участка; 4) порядок ознакомления с проектом межевания земельных участков, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня получения или опубликования извещения; 5) сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами предложений о доработке проекта межевания земельных участков после ознакомления с ним. О ПОВЕСТКЕ ДНЯ Общее собрание вправе принимать решения только по вопросам, которые включены в повестку дня общего собрания, и не вправе изменять её в ходе проведения собрания: вносить неожиданно те вопросы, которые не указаны в публикации о проведении собрания, но представляют для отдельных лиц особый интерес. Кроме того, не допускается включение в повестку дня общего собрания вопросов, которые предусмотрены пп. 7, 8 и 10 п. 3 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ, если решение по ним принято менее трех месяцев назад, а именно: 1) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности; 2) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности; 3) о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд либо о предложениях об изменении условий соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. Решения общего собрания, отменяющие и (или) изменяющие ранее принятые решения общего собрания, должны содержать указание на такие решения. И ещё одно важное нововведение: теперь установлено, что при наличии на повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение и за всю повестку дня голосовать целиком одним решением нельзя. ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ В день проведения общего собрания следует зарегистрировать всех явившихся участников в рамках указанного в публикации интервала времени. Участники собрания должны иметь при себе: документ, удостоверяющий личность; документ, удостоверяющий право на земельную долю; в случае присутствия представителя вместо собственника тот должен иметь с собой доверенность, заверенную нотариально. В обязательном порядке на общем собрании должно присутствовать уполномоченное должностное лицо от органа местного самоуправления (УДЛ). Изменения в закон расширили его полномочия. Так, участвуя в организации и проведении общего собрания, такое лицо должно будет, в частности, осуществлять проверку надлежащего извещения участников долевой собственности о проведении общего собрания и соответствия повестки дня общего собрания требованиям указанного Закона. Ему же следует разъяснять участникам долевой собственности их права и обязанности при проведении общего собрания. Именно УДЛ является председателем собрания, избрание другого председателя закон не допускает, поэтому отсутствие этого представителя от органа местного самоуправления считается недопустимым (а собрание без него – недействительным). После регистрации необходимо решить вопрос о кворуме: – если доля выражена в виде простой правильной доли, для подсчета кворума следует суммировать доли присутствующих и, если в сумме оказалось более 50% долей, осбрание признаётся правомочным (при повторном проведении ранее несостоявшегося собрания – не менее 30 процентов); – если доля выражена иным способом (гектары и т.п.), участников нужно считать «по головам». Пайщиков должно быть не меньше 50 процентов от их общего количества (при повторном проведении ранее несостоявшегося собрания – не менее 30 процентов). Если кворум признан состоявшимся, поочерёдно ставятся на голосование все вопросы, указанные в предварительно опубликованной повестке дня. Решения принимаются открытым голосованием. Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство. ОФОРМЛЕНИЕ ИТОГОВ Принятые общим собранием решения оформляются протоколом за подписью председателя собрания (он же – уполномоченное должностное лицо от органа местного самоуправления) и секретаря собрания. К протоколу должен прилагаться список присутствующих участников собрания и реквизиты документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Участники собрания должны расписаться напротив своих фамилий. Данный документ составляется в двух экземплярах, один из которых забирает организатор общего собрания, второй должен храниться у УДЛ органа местного самоуправления. Орган местного самоуправления обязан выдавать копию протокола или выписки из него в течение трёх дней любому заинтересованному лицу. За такой документ обратившемуся в ОМС следует заплатить сумму, покрывающую расходы на изготовление выписки или копии. После проведения собрания в срок до 10 дней орган местного самоуправления размещает протокол собрания на своем сайте (при его наличии) и на информационных щитах, находящихся на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Документ по состоянию на август 2014 г.
УТВЕРЖДАЮ
Вице-губернатор Ленинградской области -
председатель Ленинградского
областного комитета по управлению
государственным имуществом
А.Ю.Дрозденко
23 августа 2004 года
Раздел 1. Общие положения
1.1. Настоящий Примерный порядок разработан в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и областным законом от 31 мая 2004 года N 29-оз "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Ленинградской области".
1.2. Примерный порядок носит рекомендательный характер и определяет общие принципы организации и проведения общего собрания участников долевой собственности, а также владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.
Раздел 2. Порядок подготовки и созыва общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок
2.1. Участник (участники) общей долевой собственности на земельный участок вправе инициировать созыв общего собрания участников общей долевой собственности с предложенной ими повесткой дня такого собрания. Повестка дня каждого общего собрания участников общей долевой собственности в обязательном порядке должна включать в себя следующие вопросы:
1) избрание председателя собрания и секретаря собрания;
2) формирование счетной комиссии.
2.2. К компетенции общего собрания участников общей долевой собственности относится решение следующих вопросов:
1) порядок владения земельным участком, находящимся в общей долевой собственности;
2) порядок пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности;
3) решение вопроса о местоположении части земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
2.3. Участник (участники) общей долевой собственности, инициирующие созыв общего собрания участников общей долевой собственности, обязаны уведомить всех остальных участников общей долевой собственности о предстоящем собрании, не менее чем за один месяц до даты предполагаемого его проведения. Каждый участник общей долевой собственности уведомляется о предстоящем собрании непосредственно под расписку, либо по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, либо телеграммой, либо путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, в котором публикуются официальные нормативные правовые акты органов местного самоуправления по местонахождению земельного участка.
2.4. В уведомлении обязательно должны быть указаны дата, время, место (адрес) проведения общего собрания участников общей долевой собственности, время начала и окончания регистрации участников общей долевой собственности, предлагаемая повестка дня, адрес для направления корреспонденции участнику (участникам), инициирующим общее собрание.
Также в уведомлении должно быть указано, где и в какое время можно ознакомиться с информацией и материалами, подлежащими представлению участникам общей долевой собственности при подготовке к общему собранию, и ответственное лицо, к которому за данной информацией и материалами можно обратиться.
2.5. Общее собрание участников общей долевой собственности проводится в поселении, где находится земельный участок.
2.6. К информации и материалам, подлежащим представлению участникам общей долевой собственности при подготовке к общему собранию, относятся документы, содержащие сведения о повестке дня общего собрания, а также предложения по существу предлагаемых к рассмотрению вопросов.
2.7. Участник (участники), инициирующие созыв общего собрания участников общей долевой собственности, обязаны представить информацию и материалы, подлежащие представлению участникам общей долевой собственности при подготовке к общему собранию. Информация и материалы должны представляться ответственным лицом в помещении по адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания участников общей долевой собственности.
Раздел 3. Порядок проведения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок
3.1. Проведение общего собрания начинается с регистрации участников общей долевой собственности. Регистрация участников общей долевой собственности, участвующих в общем собрании, должна осуществляться по адресу места проведения общего собрания.
3.2. Право на участие в общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок реализуется участником лично или через своего представителя. Каждый участник общей долевой собственности, пришедший на собрание, должен представить оригинал свидетельства о праве собственности на земельную долю, паспорт (или иной документ, его заменяющий). В случае если участник долевой собственности действует через представителя, последний должен представить паспорт и доверенность, которая должна соответствовать требованиям статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации.
3.3. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников общей долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников общей долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на общем собрании участников общей долевой собственности.
3.4. В случае если участник общей долевой собственности или его представитель не зарегистрируются, их голоса при голосовании не учитываются.
3.5. Общее собрание открывается, если ко времени начала его проведения имеется кворум. В случае если кворума нет, общее собрание считается несостоявшимся.
3.6. Общее собрание участников общей долевой собственности открывает один из участников общей долевой собственности, являющийся инициатором проведения собрания, который ставит на голосование вопросы об избрании председателя и секретаря общего собрания. После избрания председателя собрания и секретаря собрания председатель собрания ведет общее собрание участников общей долевой собственности, а ведение и изготовление протокола возлагается на секретаря собрания.
3.8. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания общей долевой собственности осуществляется бюллетенями для голосования. Бюллетень (бюллетени) для голосования должны быть вручены под роспись каждому участнику общей долевой собственности, пришедшему на общее собрание.
3.9. В бюллетене должны быть указаны:
дата, место, время проведения общего собрания участников общей долевой собственности;
формулировки решений по каждому вопросу, голосование по которому осуществляется данным бюллетенем;
3.10. При голосовании, осуществляемом бюллетенями для голосования, засчитываются голоса по тем вопросам, по которым голосующим оставлен только один из возможных вариантов голосования. Бюллетени для голосования, заполненные с нарушением вышеуказанного требования, а также бюллетени, не подписанные участником общей долевой собственности (или его представителем), признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.
Раздел 4. Порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности
4.1. Владение и пользование земельным участком, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части земельного участка, соразмерной его доле, а при невозможности этого - вправе требовать от других участников долевой собственности соответствующей компенсации.
4.2. В случае обращения третьих лиц о предоставлении земельного участка во владение и пользование участник долевой собственности вправе, по решению общего собрания участников общей долевой собственности, в первоочередном порядке получить во владение и пользование земельный участок, превышающий размер его доли.
4.3. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по земельному участку, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
4.4. Плоды, продукция и доходы от использования земельного участка, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.
4.5. Решение о предоставлении земельного участка третьим лицам в аренду, доверительное управление, залог, безвозмездное пользование принимается числом голосов участников долевой собственности, указанным в п. 3.3 раздела 3.
4.6. Участники долевой собственности могут делегировать полномочия на заключение соглашений, указанных в п. 4.5 раздела 4, участнику долевой собственности, выступившему инициатором проведения собрания, либо третьему лицу.
4.7. Решение об утверждении местоположения части участка, в границах которого в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, принимается общим собранием участников долевой собственности в порядке, указанном в разделе 3.
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Судья Багаевского райсуда Ростовской области Васильев А.А.
при секретаре:Офицеровой Е.Е.
рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению ФИО2,ФИО19.и другие граждане (всего82человека) о признании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельхозназначения от27.01.2011г.недействительным,суд
установил:
Истцы обратились в суд с вышеуказанными исковыми требованиями,ссылаясь на то,что они являются сособственниками земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения,расположенного по адресу:Ростовская область,Веселовский район,установлено относительно ориентира ЗАО «Красный Маныч» с кадастровым номером<паспортные данные изъяты>:0050и обладают правом голоса на общем собрании участников долевой собственности данного земельного участка.
ДД.ММ.ГГГГбыло проведено общее собрание участников долевой собственности вышеуказанного земельного участка со следующими вопросами повестки дня:
- Избрание председателя и секретаря собрания. Избрание счетной комиссии. Признать результаты собрания собственников земельного участка по вопросу заключения долгосрочных договоров аренды с ЗАО «ЮгАгроХолдинг» недействительными. Признать результаты собрания собственников земельного участка от «24» апреля2010г.недействительными. Запретить проведение регистрационных действий (государственную регистрацию) позаключению долгосрочного договора аренды земельного участка с кадастровымномером<паспортные данные изъяты>:0050с ЗАО «ЮгАгроХолдинг». Определение и утверждение границ земельного участка для заключениядолгосрочного договора аренды. Утвердить условия передачи земельного участка ЗАО Агрофирма «Южная». Заключение долгосрочного договора аренды земельного участка с ЗАО Агрофирма«Южная». Обязать ЗАО Агрофирма «Южная» предоставить документы на государственнуюрегистрацию долгосрочного договора аренды земельного участка с кадастровымномером<паспортные данные изъяты>:0050.
По всем перечисленным вопросам повестки дня общего собрания были приняты соответственно положительные решения.
Считают,что принятые решения на общем собрании участников долевой собственности на вышеуказанный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения,состоявшемся27.01.2011г.,являются незаконными,нарушающими наши права и интересы,как участников долевой собственности данного земельного участка,а также принятыми с нарушением установленных Федеральным законом от24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ пределов компетенции общего собрания участников долевой собственности.
Они лично в проведенном собрании участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения,расположенного по адресу:Ростовская область,Веселовский район,установлено относительно ориентира ЗАО «Красный Маныч» с кадастровым номером<паспортные данные изъяты>:0050,27.01.2011г.не участвовали.
ФИО4хоть и присутствовал на данном общем собрании,но участия в голосовании не принимал.Однако это не отражено в протоколе,что грубо нарушает его законные права и интересы,как участника общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером<паспортные данные изъяты>:0050.
О проведенном27.01.2011общем собрании участников долевой собственности на вышеуказанный земельный участок и принятых на нем решениях они узнали от других участников долевой собственности на этот же земельный участок.
Свои подписи в списке собственников земельных долей,присутствующих на общем собрании участников долевой собственности от27.01.2011не ставили,а те кто поставил,были введены в заблуждение относительно документа,который подписали и это было позже фактического окончания собрания.
После того,как выяснилось,что подписанный ими документ,который их обманом заставили подписать,является списком собственников земельных долей,присутствующих на общем собрании участников долевой собственности от27.01.2011,они отозвали свои подписи и просили считать их недействительными,подав заявление7.02.2011в Федеральную службу государственной регистрации,кадастра и картографии по <адрес> на имя начальника Веселовского отделения ФИО5
Таким образом,в нарушение п.1.1.ст.14Федерального закона от24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ,на общем собрании участников долевой собственности на данный земельный участок27.01.2011не было кворума необходимого для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.
Перечень решений,относящихся к компетенции общего собрания участников долевой собственности земельного участка является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит,однако собрание вышло за пределы своих полномочий.
Решения общего собрания участников долевой собственности27.01.2011по вопросам повестки дня о признании результатов собрания собственников земельного участка по вопросу заключения долгосрочных договоров аренды с ЗАО «ЮгАгроХолдинг» -недействительными; о признании результатов собрания собственников земельного участка от «24» апреля2010г. недействительными; о запрете,проведения регистрационных действий (государственной регистрации) по заключению долгосрочного договора аренды земельного участка с кадастровым номером<паспортные данные изъяты>:0050с ЗАО «ЮгАгроХолдинг» и об обязании ЗАО Агрофирма «Южная» предоставить документы на государственную регистрацию долгосрочного договора аренды земельного участка с кадастровым номером<паспортные данные изъяты>:0050не относятся к компетенции общего собрания участников долевой собственности,и,следовательно,приняты незаконно,с нарушением норм Федерального закона от24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ,а в силу этого являются недействительными.
Кроме того,общее собрание участников долевой собственности27.01.2011созвано по предложению ЗАО Агрофирма «Южная»,которая не относятся в соответствии с п.1.1ст.14Федерального закона от24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ к субъектам,имеющим право на созыв общего собрания участников долевой собственности (согласно указанной статье общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации,использующей этот земельный участок,или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок.Орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка,находящегося в долевой собственности,вправе обратиться к сельскохозяйственной ^организации,использующей этот земельный участок,с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок).
ДД.ММ.ГГГГна общем собрании участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения,расположенного по адресу:Ростовская область,Веселовский район,установлено относительно ориентира ЗАО «Красный Маныч» с кадастровым номером<паспортные данные изъяты>:0050было принято решения заключить договор аренды с ЗАО «ЮгАгроХолдинг».По результатам данного собрания23.06.2010был заключен со104собственниками130долей указанного земельного участка договоры аренды.
До настоящего времени решение общего собрания от24.04.2010г.,принятое общим собранием участников долевой собственности,никем не отменено,недействительным не признано,не оспаривалось участниками долевой собственности.
Решение общего собрания участников долевой собственности27.01.2011о заключении долгосрочного договора аренды земельного участка с ЗАО Агрофирма «Южная»,принятое с нарушением требований Федерального закона от24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ,нарушает права истцов,т.к.противоречит волеизъявлению большинства собственников данного земельного участка и ранее принятому законному решению по передачи земельных долей в аренду другому юридическому лицу.
Все истцы,ответчики и третьи лица являются собственниками земельных долей,входящих в земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения,расположенный по адресу:Ростовская область,Веселовский район,установлено относительно ориентира ЗАО «Красный Маныч» с кадастровым номером<паспортные данные изъяты>:0050.Это подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от21.04.20111 № (выписка прилагается).
К тому же,согласно п.2ст.14Федерального закона от24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ сделка аренды с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения,находящимся в долевой собственности,совершается или участниками долевой собственности,или лицом,действующим на основании доверенностей,выданных ему участниками долевой собственности.
В нарушение данной нормы права,из протокола общего собрания27.01.2011не усматривается,какой именно порядок заключения и подписания договора аренды земельного участка с ЗАО Агрофирма «Южная» определен на собрании.
В судебном заседании истцы,их представители (по доверенностям) ФИО6,Балабас М.Ю.,каждый в отдельности,доводы иска поддержали,пояснив,что исковые требования исчерпывающие.Данное собрание проведено не по инициативе сособственников земельных долей вышеуказанного земельного участка,не сельскохозяйственной организацией,обрабатывающей либо пользующейся данным земельным массивом и с существенным нарушением прав других сособственников и третьих лиц,в нарушение ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».
Ответчики в судебное заседание не являлись,о днях и месте слушания дела надлежаще извещались судом,дело рассмотрено в их отсутствие в порядке заочного производства,против чего не возражали истцы,их представители.
Представитель третьего лица-ОАО «ЮгАгроХолдинг» с исковыми требованиями согласилась,пояснив,что данное собрание проведено в нарушение закона и на нём решены вопросы,которые не могут разрешаться общим собранием сособственников.Кроме того,на данном собрание не было тех лиц,которые указаны в Списке к протоколу собрания.
Представители ЗАО Агрофирма «Южная» (по доверенности) ФИО7,директор ФИО8,каждый в отдельности,с иском не согласились,пояснив,что собрание проведено в пределах ФЗ «Об обороте земель с/х назначения»,о проведении собрания было сообщено в СМИ,вёлся протокол,имелся кворум,все решения одобрены собранием.Проведение собрания инициировано одним из сособственников.
Третьи лица-граждане в суд неоднократно не являлись,в связи,с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст.167ГПК РФ.
Выслушав стороны,исследовав представленные суду доказательства,суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ФЗ №от24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (как в редакциях д. XXX.05.2009г.,так и в последующих редакциях) в ст.14п.п.1.1,1.2резюмировано,что общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению с/х организации,использующей этот земельный участок,или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок….Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным,если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок,составляющие не менее20%их общего числа или владеющие более чем50%долей в праве общей собственности на этот земельный участок.Решение считается принятым,если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок,присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем50%долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей,которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок.Принятое решение оформляется протоколом.
Судом установлено ,что число сособственников данного земельного участка составляет109человек,то есть законный кворум собрания должен составлять22человека.На собрании от27.01.2011г.,согласно протоколу присутствовало23человека,однако это опровергается показаниями лиц,записанными,как участники данного собрания.
ФИО4суду пояснил,что он единственный из всех присутствующих истцов присутствовал на данном собрании.Данным собранием руководили представители ЗАО Агрофирма «Южная»,по их же инициативе было проведено данное собрание.Голосование,как таковое не проводилось,руки подымали2-3человека,регистрации участников не было.На следующий день или через день после собрания он водил двух представителей данной фирмы и показывал дома жителей,сособственников долей данного земельного участка,о чём они разговаривали,он не слышал,но потом узнал,что они брали подписи о якобы имевшем место присутствии на данном собрании.
ФИО9,Беседин А.Н.,Беседина Н.Н.,Цимбалистенко И.С.,Харитонова Н.В.,Бибаева С.А.,каждый в отдельности,пояснили суду,что на собрании27.01.2011г.они не присутствовали,участие в голосовании не проводили.Свои подписи в каком-то листе ставили,так как двое молодых людей с Агрофирмы «Южная» говорили им,что теперь они будут больше получать оплату за свои паи,однако необходимы их паспортные данные для регистрации всех лиц.На собрания они не ходят длительное время,так как свои паи передали давно Агрохолдингу.После того,как узнали,что их обманули и вписали в протокол общего собрания,то направили заявления в Весёловский отдел Росреестра,чтобы не учитывали их подписи.
ФИО10ознакомившись со Списком лиц,присутствовавших на собрании,заявила,что подпись поставлена не ею,так как она подписывается полной фамилией.Суд обозрел паспорт ФИО10 и,это соответствовало действительности.
Судом проверено утверждение третьего лица-ЗАО Агрофирма «Южная» о том,что собрание инициировано одним из участников общедолевой собственности,однако установлено,что объявление о проведении общего собрания27.01.2011г.в газету «Новые Зори Маныча» подано и оплачено ФИО1,который не является участником общедолевой собственности на земельный участок (одним из109человек).Секретарем собрания от27.01.2011г.избран ФИО11,председателем ФИО12при этом слушали по данному вопросу ФИО8,но данные лица не являются не только сособственниками земельных долей в данном участке,но и жителями Весёловского района.
Убедительными являются и доводы истцов о том,что данное собрание вышло за пределы полномочий,предоставленных законом решать на такого рода собраниях,например,запрет на проведение регистрационных действий или признание результатов по вопросу заключения долгосрочных договоров аренды-недействительными.Подобные вопросы разрешаются в гражданском судопроизводстве с соблюдением определенных процессуальных процедур.
Суду также не предоставлено и доказательств,свидетельствующих о том,что ЗАО Агрофирма «Южная» является организацией,использующей данный земельный участок и,в целом,занимается сельскохозяйственным производством.
Из запросов направляемых в Багаевский райсуд суд усматривается,что ФИО8является конкурсным управляющим и занимается вопросами,связанными с процедурой банкротства предприятий,но не является сособственником вышеуказанного имущества.
При вышеуказанных обстоятельствах,суд полагает,что собрание от27.01.2011г.произведено без наличия необходимого кворума,его решение прямо и непосредственно затрагивает права истцов,третьих лиц,направлено на подрыв устойчивых земельных отношений сложившихся в практике <адрес>.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198ГПК РФ,суд
решил:
Исковое заявление ФИО2,ФИО18удовлетворить.Признать решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения,расположенного по адресу:Ростовская область,Весёловский район,установлено относительно ориентира ЗАО «Красный Маныч» с кадастровым номером<паспортные данные изъяты>:0050,состоявшегося27.01.2011г.-недействительным (неправомочным).
В течение7дней в суд может быть подано заявление об отмене решения со дня получения его копии стороной,не присутствовавшей в судебном заседании,либо оно может быть обжаловано в Ростоблсуд через Багаевский райсуд <адрес> в течение10дней по истечении вышеуказанного семидневного срока.
Если задать вопрос практикующим кадастровым инженерам, о том с каким самым сложным видом кадастровых работ им приходилось сталкиваться, скорее всего, большинство ответит, что это формирование земельных участков, частей земельных участков в границах паевых фондов.
И дело вовсе не в особенностях подготовки межевого плана.
Специфика формирования земельных участков в границах паевых фондов осложняется тем, что прежде чем приступить к подготовке кадастровых документов (проект межевания, межевой план), кадастровый инженер, в соответствии с Федеральным законом РФ № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" обязан провести собрание участников общедолевой собственности, на котором неизбежно сталкивается с решением следующих вопросов:
- обеспечения явки (кворума) участников общедолевой собственности на собрание для обсуждения и согласования вопросов, определенных повесткой;
- выбор доверенного лица участников общедолевой собственности;
- снятие возражений участников общедолевой собственности.
То есть, это тот самый спектр проблем, от решения которых, будет зависеть дальнейшая возможность для кадастрового инженера осуществить подготовку межевого плана и провести процедуру государственного кадастрового учета образуемого земельного участка, части земельного участка.
В ООО "Региональный кадастровый центр" весьма часто обращаются организации, кадастровые инженеры и землепользователи, столкнувшиеся с вышеизложенными вопросами. И, как показал анализ отрицательного опыта, в большинстве случаев специалисты, организовавшие проведение собраний участников общедолевой собственности ограничивались лишь только подачей публикации в СМИ о проведении собрания, а также арендой актового зала или клуба сельсовета.
Итог печален! Из всех явившихся на собрание в назначенное время был только сам кадастровый инженер или заинтересованное лицо! Собрание признавалось не состоявшимся! Цель по формированию земельного участка не достигнута! А денежные средства на ГСМ, аренду зала и публикации в СМИ потрачены напрасно.
ООО "Региональный кадастровый центр" имея большой опыт в проведении работ по образованию земельных участков, частей земельных участков в границах паевых фондов, на период строительства различных объектов для нужд ПАО "Газпром, ОАО "Вымпелком", ЗАО "Газпромнефть", ПАО "Роснефть" и других монополий, выработало ряд рекомендаций, позволяющих в большинстве случаев достичь положительного результата.
Специалисты нашей компании считают, что залогом успешного проведения собраний участников паевого фонда, является серьезная предварительная подготовка к нему, включающая в себя набор определенных и необходимых действий, позволяющих обеспечить:
- кворум участников общей долевой собственности;
- выбрать доверенное лицо, представляющее интересы участников общедолевой собственности;
- согласовать схему местоположения образуемого земельного участка, части земельного участка с правообладателями;
- заранее снять возможные возражения участников общедолевой собственности на собрании.
1. Перед началом проведения кадастровых работ в границах паевого фонда кадастровому инженеру необходимо запросить сведения Государственного кадастра недвижимости и ЕГРП. Наличие данных сведений позволит кадастровому инженеру:
- проверить актуальность и соответствие правообладателей паевого фонда в ГКН и ЕГРП;
- определить состав паевого фонда на предмет количества пайщиков;
- выявить лиц, владеющих наибольших количеством долей в составе паевого фонда с целью дальнейшего проведения с ними переговоров и обеспечения кворума участников собрания общедолевой собственности;
- сопоставить сведения о правообладателях с информацией имеющейся в органе местного самоуправления и подготовить актуальный список участников паевого фонда для проведения собрания.
Помимо прочего, наличие сведений ГКН (кадастровая выписка на земельный участок) необходимы для подготовки межевого на образование земельного участка, части земельного участка.
2. Подготовка схемы местоположения образуемого земельного участка, части земельного участка в границах паевого фонда. Специалисты нашей компании готовят несколько схем, используя в качестве растровой основы сельскохозяйственные карты, электронные цифровые карты, космические снимки. Наличие подробных карт позволит в последствии безошибочно определить органу местного самоуправления, иным заинтересованным лицам, принадлежность земельных участков соответствующему правообладателю.
3. Информирование главы органа местного самоуправления (ОМС) о предстоящих кадастровых работах. Проведение предварительных переговоров с главой ОМС в рамках предстоящего собрания участников общедолевой собственности. Это очень важный элемент на стадии подготовки к проведению собрания. Данное мероприятие преследует следующие цели:
- определение и согласование удобной даты, времени и места проведения собрания участников общедолевой собственности. Приглашение главы ОМС на собрание;
- ознакомление главы ОМС с целями и задачами проводимых работ, а также ознакомление со схемой местоположения вновь образуемого земельного участка, части земельного участка;
- выявление возможных возражений со стороны органа местного самоуправления в связи с проведение кадастровых работ (нарушение градостроительных регламентов, правил землепользования и застройки и прочее);
- определение принадлежности земельных участков в границах, которых проводятся кадастровые работы к соответствующему сельскому поселению;
- выявление основных арендаторов и землепользователей земельными участками в границах, которых планируется осуществить кадастровые работы в соответствии со схемой местоположения образуемого земельного участка, части земельного участка;
- выявление иных инициативных групп, которые, возможно, будут иметь заинтересованность при проведении кадастровых работ;
- выявление возможного доверенного лица.
Проведение предварительных переговоров с арендаторами, землепользователями, инициативными группами. Здесь следует сказать, что целесообразно предварительные переговоры проводить с арендаторами и землепользователями и инициативными группами, которые могут обеспечить на собрании кворуму участников общедолевой собственности (20% от общего количества участников общедолевой собственности или 20% долей от общей доли паевого фонда).
Информацию о таких арендаторах, землепользователях и инициативных группах необходимо получить в ходе переговоров с главой органа местного самоуправления.
- ознакомление с целями и задачами проводимых кадастровых работ;
- согласование схемы местоположения образуемого земельного участка (части земельного участка);
- согласование площади образуемого земельного участка (части земельного участка);
- снятие возможных возражений (согласование вновь образуемых границ земельного участка, размера арендной платы, условий договора аренды и другое);
- выявление возможности обеспечить кворум участников общедолевой собственности;
- определение возможного представителя (доверенного лица) участников паевого фонда;
- информирование о дате проведения собрания участников общедолевой собственности.
Подача публикации в средства массовой информации. Сведения о газете, в которой необходимо размещать информацию и проводимом собрании и повестке можно выяснить у главы сельского совета. Специалисты нашей компании советуют обращать внимание на день подачи публикации. Как правило, районные газеты выходят 1-2 раза в неделю, при этом публикация, которая будет размещена в выходные дни обойдется в полтора раза дороже, публикации, размещенной в газете в будние дни. Это обстоятельство поможет серьезно с экономить, особенно если речь идет о большем объеме публикаций.
Таким образом, мы считаем, что успех в получении необходимого результата зависит от качества подготовки к нему.
Конечно, не всегда тщательная подготовительная работа приводит к положительным результатам. Возникают случаи, при которых кворум участников общедолевой собственности невозможно собрать физически (смерть правообладателей земельных участков и не вступившие в наследство наследники, переезд правообладателей на постоянное местожительства в другие регионы и др.). Возникают и другие проблемы, которые для многих паевых фондов являются сугубо специфичными, требующими индивидуального подхода и разработки индивидуального плана.
Тем не менее, хотим еще раз подчеркнуть, что только грамотная предварительная работа позволяет в 90% случаев достичь положительного результата. И это – истина. Ведь истина в нашем понимании - это то, что реально работает.
Ни для кого не секрет, что для решения вопросов по выделу земли в натуре из числа земель сельскохозяйственного назначений, находящихся в общедолевой собственности, необходимо пройти ряд процедур, одной из самых важных среди которых является общее собрание участников общедолевой собственности. Но для того, чтобы собрание было признано правомочным, необходимо набрать кворум. Но как это сделать, если земельные доли несколько раз меняли правообладателей, дробились, объединялись? Цель данной статьи состоит в том, чтобы, используя математический аппарат, максимально точно решить проблему расчета кворума.
Согласно ст.14 федерального закона 101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок.
Перед организаторами собрания неизбежно встает проблема - как рассчитать, составляют ли присутствующие на собрании участники долевой собственности на этот земельный участок не менее чем 20 процентов их общего числа? Для расчета необходимо знать общее число участников долевой собственности на данный земельный участок. Попробуем проанализировать, откуда можно получить интересующую нас информацию.
В архивах, по всей видимости, должны храниться списки граждан, в середине 90-х г.г. получивших свидетельства на право собственности на землю в соответствии с Указом Президента РФ от 27.10.1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Но с того момента произошло множество изменений (земельные доли продавали и покупали, выделяли в натуре, передавали по наследству (одному, а чаще нескольким наследникам), часть их отошла к так называемым невостребованным земельным долям и т.д.), а корректив в вышеуказанные списки никто не вносил. Таким образом, исходные списки граждан, получивших свидетельства на право собственности на землю, достоверным источником информации для расчета кворума на собраниях участников общей долевой собственности считать нельзя.
Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведет Управление Федеральной регистрационной службы, также не является источником достоверных данных (с точки зрения полноты информации о количестве участников общей долевой собственности на земельный участок) - в нем зафиксированы только дольщики, прошедшие процедуру государственной регистрации права общей долевой собственности.
Таким образом, официального реестра участников общей долевой собственности на земельный участок, в котором было бы зафиксировано их общее количество и количество принадлежащих им долей (на актуальную дату), не существует.
На наш взгляд, в ситуации, когда невозможно определить точное количественное значение интересующего нас показателя (общее число участники долевой собственности на земельный участок), наиболее целесообразно воспользоваться статистическими методами, а именно выборочными исследованиями. Термин "выборочные исследования" применяют, когда невозможно изучить все единицы представляющей интерес совокупности. Приходится знакомиться с частью совокупности - с выборкой, а затем с помощью статистических методов и моделей переносить выводы с выборки на всю совокупность.
Рассмотрим использование выборочного метода на конкретном примере.
В ходе регистрации на собрании участников общей долевой собственности получены следующие данные:
Для расчета кворума необходимо знать общее число участников долевой собственности на данный земельный участок. Просто предположить, что одному дольщику принадлежит одна доля нельзя, т.к. в результате огромного количества операций перехода прав на доли (по договорам купли-продажи, дарения, в силу наследственных прав и т.д.) одному дольщику может принадлежать и 40 долей и 1 / 4 земельной доли. Например, в нашем случае, на 60 дольщиков приходится 92,333 доли. Таким образом, простым делением общей площади объекта на 37 650 кв.м. мы получим количество дольщиков, которое будет значительно отличаться от реального. Воспользуемся выборочным методом, в котором общей совокупностью будет являться общее число участников долевой собственности на данный земельный участок на дату проведения собрания, а выборкой - число участников общей долевой собственности, присутствующих на собрании.
1. Рассчитываем площадь земельного участка, приходящегося на участников общей долевой собственности на земельный участок, присутствующих на собрании:
92,333 х 37 650 = 3 476 337 кв.м
2. Рассчитываем площадь земельного участка, принадлежащего в среднем одному дольщику, присутствующему на собрании:
3 476 337 / 60 = 57 939 кв.м
3. Проанализировав исходные данные (по выборке), переносим выводы с выборки на всю совокупность,т.е. считаем, что на одного «среднего дольщика» приходится 57 939 кв.м. Исходя из этого, рассчитываем общее число «средних дольщиков» (общее число участников общей долевой собственности на земельный участок, полученное статистическими методами):
14 058 860 / 57 939 = 243 чел.
4. Рассчитываем кворум, исходя из общего количества «средних дольщиков»:
243 х 20 % = 49 чел.
Вывод:
На данном собрании присутствует 60 дольщиков при необходимом минимуме 49 дольщиков. Кворум имеется.
Для исключения ситуаций, когда на собрание пришел, например, один дольщик, делается ограничение, что минимальное число дольщиков указано в выписке из регистрационной палаты, т. е. Если число «средних дольщиков» оказалось меньше, чем в выписке из регистрационной палаты, число дольщиков увеличивается до значения, указанного в выписке.
Приведеный выше метод статистической оценки кворума, на наш взгляд, является наиболее точным в условиях неопределенности распределения земельных долей среди правообладателей.
Сегодня широко применяется другой метод, который опишем ниже. По выписке из регистрационной палаты подсчитывается число правообладателей, зарегистрировавших свое право. Затем рассчитывается площадь совокупного земельного участка, принадлежащего зарегистрированным дольщикам. После этого из площади общего участка (взятому из кадастрового паспорта) вычитается площадь совокупного участка. Полученный таким образом остаток делят на площадь, эквивалентную одной целой доле. Таким образом делается предположение (на наш взгляд совершенно необоснованное), что всем незарегистрированным участникам общедолевой собственности принадлежит по одной целой доле. На практике с течением времени таких правообладателей, имеющих одну целую долю остается все меньше и меньше.
Сравнивая два вышеприведенных метода, мы считаем, что первый имеет более высокую степень адекватности реальной ситуации с распределением долей, которая повышается с увеличением числа участником общедолевой собственности, зарегистрированным на собрании.
