Снижение кадастровой стоимости земельного участка 1 kadastr. Что делать, если рыночная цена намного ниже кадастровой

Иллюстрация: Право.Ru/Оксана Острогорская

Кадастровая стоимость определяет, какой налог на имущество надо заплатить её владельцу. Если он считает, что она завышена – её можно оспорить, но это не всегда легко. Например, в одном деле Мосгорсуд отказал владельцам элитной московской недвижимости, которые оспаривали установление цены на объекты «задним числом». В другом деле суд разрешил включить НДС в кадастровую стоимость торгового центра. Верховный суд отменил оба решения и объяснил, что в них не так.

В 2017 году кадастровую стоимость оспаривают почти на 25% чаще, по сравнению с предыдущим годом, и в 97% случаев заявления удовлетворяются. Такую привел в начале 2018 года . Налог на недвижимость с 2015-2016 значительно вырос, потому что его начали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объекта. Но если она выше рыночной цены - это повод её пересмотреть и снизить размер налога. Кадастровая стоимость жилых объектов (квартир, домов) обычно соответствует рыночной, говорит руководитель практики недвижимости и строительства юрфирмы Клифф Клифф Федеральный рейтинг группа Налоговое консультирование группа Интеллектуальная собственность 12 место По количеству юристов 25 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 36 место По выручке × Анжела Полторак. По её наблюдениям, если говорить о коммерческой недвижимости и земле под ней в городе Москве, более чем в половине случаев кадастровая стоимость завышается.

Это выгодно городу, потому что налог является региональным, но невыгодно предпринимателям, которые идут оспаривать данные оценок.

До Верховного суда дошли девять компаний, которые обжаловали установление кадастровой стоимости своих объектов, по сути, «задним числом». Повышением налогов на недвижимость были недовольны НПО «Центр», НПО «Технология-Центр», НПО «Технология-Запад», НПО «Технология», НПО «Запад», «Московский шёлк», «Перевал», НПО «Технология-Восток», «Бизнес-Центр Замоскворечье». В конце 2016 года, а именно 26 декабря, правительство Москвы утвердило постановление № 937-ПП, которое изменило кадастровую стоимость за весь предыдущий 2016 год. Представитель департамента городского имущества объяснял это технической ошибкой Росреестра. Из-за неё элитные офисные и торговые объекты в центре столицы (например, ТЦ «Европейский» или «Наутилус» на Лубянской площади) учитывались как социальные объекты или объекты неизвестного назначения, а их кадастровая стоимость была занижена во много раз и составляла 18 000 руб. за 1 кв. м, сообщали «Ведомости» . Власти «спохватились» и скорректировали показатели за 2016 год 26 декабря. Например, кадастровая стоимость ТЦ «Европейский» поднялась с 3 до 24 млрд руб., что увеличило налог на 277 млн руб. в 2016 году, говорит представитель компаний, управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

Девять компаний решили обжаловать в суде постановление № 937-ПП 26 декабря 2016 года, установившее кадастровую стоимость за 2016 год. Но отказался рассматривать их заявление, потому что счел, что права компаний не нарушены. Дело в том, что декабрьский акт вскоре перестал действовать, потому что вступил в силу ноябрьский, который установил кадастровую стоимость на 2017 год (постановление № 790-ПП от 29 ноября 2016 года).

Иного мнения оказался Верховный суд. Он обратил внимание, что декабрьское постановление увеличило налог на имущество компаний за 2016 год, а камеральная налоговая проверка выявила занижение налоговой базы. Таким образом, декабрьское постановление затрагивает права истцов, а суд напрасно отказался рассматривать их требования. Что касается ноябрьского постановления, оно устанавливает кадастровую стоимость на другой период (2017 год), поэтому не имеет отношения к предмету иска, следует из определения № 5-КП 8-159 .

Мосгорсуд отказал по формальным основаниям. Но у компаний не было другой возможности оспорить кадастровую стоимость. Пивоварчик, представляющий интересы компаний, доволен решением Верховного суда. По его словам, оппоненты стали говорить, что взяли кадастровую стоимость из решения комиссии, но Верховный суд напомнил о постановлении правительства Москвы и указал, что оно нарушает права истцов. В то же время решение ВС исключительно процессуальное, он не касался сути спора. Поэтому последнее слово остается за Мосгорсудом, куда дело направилось на пересмотр. Если посмотреть на арбитражную практику по спорам вокруг постановления от 26 декабря 2016 года, она складывается не в пользу налогоплательщиков, говорит партнер юрфирмы Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Коммерческая недвижимость/Строительство × Антон Шаматонов.

Арбитражная практика складывается так, что суды допускают пересмотр кадастровой стоимости. Они отклоняют ссылки на ст. 5 Налогового кодекса, которая запрещает ухудшать положение налогоплательщика с обратной силой.

Антон Шаматонов

НДС и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. Довольно часто туда включают налог на добавленную стоимость, говорит Полторак из «Клиффа». Но рассчитывать кадастровую стоимость с учетом НДС незаконно, если собственник хочет дальше его использовать, а не продавать. Такое разъяснение сделал недавно Верховный суд в деле № 5-КГ18-96 . В нем ООО «Аксиома» оспаривало кадастровую стоимость торгового центра на окраине Москвы, которая составляла 275,2 млн руб. Компания настаивала, что НДС нужно исключить и тогда получится 233,2 млн. Мосгорсуд отклонил требования «Аксиомы». По его мнению, налог необходимо учесть, потому что рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой можно продать объект. В этом случае НДС будет в неё включен. И это не означает двойного налогообложения, посчитал Мосгорсуд. Налог на имущество платят, когда пользуются объектом, а налог на добавленную стоимость начисляется в случае реализации.

НДС действительно уплачивается в случае продажи, но не тогда, когда недвижимость продолжают использовать, напомнил Верховный суд. А значит, учитывать НДС в кадастровой стоимости неправомерно и не основано на законе. Дело направилось на пересмотр.

НДС надо исключать из кадастровой стоимости, если недвижимость не хотят продавать, решил Верховный суд.

Верховный суд приходил к подобному выводу еще в феврале 2018 года (определение № 5-КГ17-258), но Мосгорсуд по-прежнему отказывается уменьшать кадастровую стоимость на сумму налога, утверждает старший юрист "Содружества земельных юристов" Ксения Сочеева. По её словам, судьи МГС понимают февральскую позицию ВС так: «Вывод судебной экспертизы в деле оспаривания кадастровой стоимости не должен содержать в себе фраз «с учетом НДС» или «без учета НДС». Шаматонов опасается, что судебные эксперты будут по-прежнему учитывать налог, но не будут упоминать о нем в заключении. «Но ВС четко дал понять: решение отменят, если будет доказано, что НДС включён в кадастровую стоимость», - подытоживает Шаматонов.

Когда есть смысл звать юристов

Кадастровая стоимость редко до копейки совпадает с рыночной, поэтому, формально говоря, легко добиться её пересмотра, но это не всегда выгодно, говорит Сочеева. Поэтому сначала юристы рекомендуют заказать первичный аудит (экспресс-оценку) объекта недвижимости. Есть смысл браться за дело при шансе снизить стоимость хотя бы на 20%, говорит исполнительный директор HEADS Consulting HEADS Consulting Федеральный рейтинг × Никита Куликов. Также он рекомендует оспаривать кадастровую стоимость дорогих объектов, когда экономия сможет перекрыть затраты на оценщиков. Компенсировать судебные расходы, скорее всего, не получится, поэтому надо быть готовым оплатить не только дорогостоящий досудебный отчет, но и судебную экспертизу, предупреждает Сочеева. По словам Куликова, одна оценка без сопровождения в суде обходится в 80 000-100 000 руб.

Оспорить кадастровую стоимость можно в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (создаются при Росреестре) и в суде. Граждане могут сразу идти в суд, но для организаций досудебный этап обязателен. В Москве он чаще всего формальный, поскольку Комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, делится наблюдениями Полторак. По её словам, суд, как правило, подходит к делу более детально и обоснованно.

Главный недостаток определения кадастровой стоимости в том, что она слишком субъективна и относительна, жалуется Полторак. Такие понятия, как «рыночная стоимость», сложно поддаются точному анализу, объясняет она. Один объект может стоить по-разному при затратном, сравнительном и доходном методе оценки, подтверждает Куликов.

Исход дела зависит от эксперта, и его достаточно сложно предугадать. Нередко он называет цифру меньше, чем изначально просил заказчик. Наоборот тоже часто бывает.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка интересует многих по следующим причинам. Все владельцы земельных участков должны каждый год вносить в госбюджет сумму земельного налога, которая составляет 0,3% его стоимости по кадастру. С 2015 года эта стоимость приближена к рыночной, поэтому возросла и сумма налога. Для многих организаций и простых граждан, имеющих в собственности землю, стал актуален вопрос: возможно ли снизить расходы?

Спрос рождает предложение. В прейскуранте услуг юридических компаний появилось новое предложение — помощь в понижении кадастровой стоимости земли. Если для вас приоритетом является сохранение времени и нервов, то стоит воспользоваться таким предложением. А если вы хотите сэкономить, то можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно.

Плановая оценка производится каждые 5 лет. Этот период может быть сокращен по инициативе Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Эта организация вправе осуществлять переоценку выбранных ей участков земли. В любом случае стоимость земли может быть изменена не раньше чем через три года после предыдущего расчета.

Рыночная стоимость земли также определяется в зависимости от ее кадастровой оценки. Определить примерную кадастровую стоимость можно с помощью специальных интернет-сервисов. Однако данные такой калькуляции могут сильно отличаться в ту или другую сторону от официальной оценки. В любом случае собственник может на абсолютно законных основаниях принимать меры для пересмотра кадастровой стоимости в сторону уменьшения.

Как определяется сумма налога

Этот налог является статьей регионального бюджета. Местные органы самоуправления, осуществляющие управление данной территорией, получают от землевладельцев суммы уплаченного ими налога.

Налог обязаны выплачивать лица, имеющие землю в собственности, на правах бессрочного пользования или пожизненного владения с возможностью передачи по наследству. Все эти граждане или юридические лица оплачивают в региональный бюджет 0,3% кадастровой стоимости один раз в год. Для этого им необходимо получить и оплатить квитанцию в местном муниципалитете.

Где выдают справки о кадастровой стоимости

Оценка стоимости земли по кадастру является важным показателем. Она служит основой для вычисления суммы ежегодного земельного налога. Подобными вычислениями занимаются в отделении кадастра и картографии вашего региона. В эту организацию и нужно направлять запрос для определения точной кадастровой стоимости участка. Результат вы получите в виде справки (выписки), в которой будет указана реальная стоимость.

Необходимые цифры можно узнать также из кадастрового паспорта или на публичной карте РосРеестра . Поиск участка на этой карте осуществляется по его кадастровому номеру.

Удельный показатель кадастровой стоимости

На размер данной величины влияют:

характеристики местности;
целевое назначение;
местонахождение участка (как далеко от центра);
инфраструктура (транспорт, предприятия социальной сферы и др.);
категория земли.

Кадастровая стоимость рассчитывается по специальным формулам, в которой учитываются все эти данные. Для разных ситуаций разработаны различные формулы.

Стоимость по кадастру земли с обременением определяется по пониженному коэффициенту. Это связано с тем, что ценность участка для землевладельца и получаемая им выгода от его использования снижена.

При формировании дачных или садоводческих обществ также применяется удельный показатель для расчета стоимости участков. В этом случае определяется средний показатель для всего товарищества, которую перемножают с площадью конкретного участка. Таким образом, удельный показатель - это усредненная кадастровая стоимость.

Пересмотр стоимости возможен при следующих условиях:

испорчен плодородный слой;
на участке имеется болото, овраг или обрыв;
прокладка коммуникаций или другое использование участка в общественных целях, ущерб за которое никак не возмещается владельцу (сервитут).

Используя вышеуказанные обстоятельства, можно добиться понижения кадастровой стоимости, которая подлежит пересмотру:

при постановке на кадастровый учет;
при повреждении плодородного слоя земли на всем участке или на его части;
после неправомочного повышения стоимости Государственным кадастром недвижимости;
по инициативе собственника при наличии подтверждающих документов.

Если плодородный слой пострадал в результате стихийных бедствий или других форс-мажорных обстоятельств, то для доказательства этого факта землевладельцы собирают подтверждающие документы.

Перед тем как поставить землю на учет, ее стоимость определяют с помощью инвентаризации. Как правило, новые садовые товарищества еще не имеют развитой инфраструктуры и коммуникаций. Поэтому первоначальная стоимость довольно мала. Но со временем в результате благоустройства территории кадастровая стоимость возрастает. Если же с самого начала участок был оценен слишком высоко, то владелец имеет право требовать пересмотра. Для этого он должен написать заявление в региональный кадастровый орган власти и предоставить подтверждения правомочности требований. Если повезет, можно добиться понижения стоимости в три раза.

Есть и другие способы уменьшить кадастровую стоимость. Для этого нужно:

сменить тип разрешенного пользования;
поменять категорию земли;
сделать меньше участок по площади.

Где производится уменьшение кадастровой стоимости

С этой целью нужно направляться в региональное отделение кадастра и картографии. Там обычно ведется прием собственников земли либо по записи, либо по очереди. Для того чтобы ваш вопрос был рассмотрен, потребуется составить заявление. Далее будет выдано разрешение или письменный отказ с указанием причин.

Отказ может быть мотивирован следующими причинами:

техническими недоработками;
незаконностью требований.

Для устранения недочетов потребуется собрать дополнительный пакет документов. А затем снова написать заявление. Категоричный отказ будет подтвержден ссылкой на соответствующие правовые акты.

Когда изменение стоимости вступит в силу

После переоценки стоимости новый результат будет опубликован на портале регионального ГКН. Реальное вступление в силу изменений произойдет лишь через полгода после этого. Такой промежуток времени требуется ревизионной комиссии для обновления записей учета. Чтобы сократить налогооблагаемую базу, следует подать заявление председателю этой комиссии. Это делается в следующих случаях:

вас не известили о проводящейся ревизии и ее итоги не были опубликованы;
повреждение плодородного слоя произошло в силу объективных факторов после предыдущей инвентаризации и до проведения новой оценки.

Что делать при отказе

В этом случае придется подать иск в судебные органы. Желательно успеть сделать это за 10 суток после отказа ГКН. Ответчиком в этом деле будет являться отделение кадастра, а истцом - владелец земли, подавший заявление. Основанием должны служить доказательства того, что госорганы несправедливо завысили стоимость участка по кадастру.

Иск нужно подавать в местный суд по адресу ГКН. Его будет рассматривать мировой судья. Кроме доказательств неправомочного увеличения кадастровой стоимости, необходимо приложить отказ, выданный в письменном виде отделением кадастра.

Скачать исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (образец)

В пакет документов должны входить:

документ, подтверждающий право владения участком;
паспорт физического лица;
свидетельство о типе права;
документы о том, что есть законные причины требовать уменьшения кадастровой стоимости;
отказ в письменной форме от отделения кадастра;
квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
копия искового заявления, которая направляется ответчику.

Для всех этих документов изготавливаются копии, заверяются у нотариуса и отправляются в ГКН по почте. Для этого оформляется заказное письмо с уведомлением. Через месяц можно обращаться в суд, если из ГКН пришел отказ или ответа вообще не последовало. К исковому заявлению следует приложить:

квитанцию, выданную на почте;
уведомление о получении;
опись, вложенную в конверт.

Если суд находится в другом регионе, то иск с пакетом документов можно также выслать по почте.

В законодательстве Российской Федерации отмечено, что на сегодняшний день абсолютно все земельные участки (форма собственности и целевое использование не имеют значения), обязательно подлежат государственной регистрации с последующим занесением всех данных о них в кадастр.

Поскольку сегодня имущественная пошлина на недвижимость напрямую связана с ее ценой, указанной в кадастре, то многих волнует вопрос, как уменьшить самостоятельно. Чтобы получить подробный ответ следует сначала разобраться с принципами начисления подобной стоимости от государства.

Причины повышения стоимости

Стоимость выкупа от кадастровой стоимости по определению не должна заметно отличаться.

На практике эти показатели могут быть абсолютно разными, поскольку кадастровая стоимость определяется не только по показателям рынка и цене аналогичных объектов, а и по:

географическому положению участка;
особенностям рынка;
привлекательности для инвесторов;
особенностям инфраструктуры;
перспективам на будущее и так далее.

Чтобы ознакомиться с полным списком того, от чего зависит кадастровая стоимость, необходимо приобрести методическое издание с правилами расчета. Конечно, в реальности основное влияние на ценность недвижимости оказывает именно рыночная цена на имущество на данный момент времени.

Бывает, что завышенная цена в реестрах спровоцирована обычным человеческим фактором, когда сотрудники просто случайно перепутали данные нескольких владельцев. Исключить это можно, сопоставив имеющиеся показатели с данными удельной кадастровой стоимости.

Удельная цена

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков представляют собой усредненные показатели кадастровой стоимости. Высчитываются они с учетом множества характеристик земельных угодий и по разным формулам.

Так на установление цены влияет:

близлежащая инфраструктура;
назначение земли;
категория участка;
доступность и многое другое.

Формулы для расчета и объединения всех необходимых показателей подбираются с учетом наличия обременения владения или, наоборот, начала его использования. Так, участки, польза из которых извлекается уже по минимуму, получают стоимость от государства на основании понижающего коэффициента в расчетах. Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка только принятого в эксплуатацию? Для этого используется формула с умножением усредненных показателей аналогичных владений на площадь всей территории.

Варианты с возможностью снижения стоимости

Как правило, вопрос об уменьшении кадастровой стоимости в первую очередь возникает у предпринимателей и других собственников, использующих земельный участок для получения прибыли. Это связано с тем, что не все бизнесмены в состоянии выплачивать завышенный налог.

Перед тем как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, необходимо определить, можно ли вообще это сделать.

Государством предусмотрены особые положения на этот счет, и уменьшить ценовые показатели земельных владений можно в следующих ситуациях:

если на территории угодий появились рельефные изменения;
если плодородный слой земли испортился;
в случае когда на участок был оформлен сервитут на безвозмездной основе.

Подобные условия резко ухудшают полезность земельных угодий, поэтому их наличие значительно повлияет на ценность участка, но такие причины не являются единственно действенными. Низкая кадастровая стоимость земельного участка может быть обусловлена переходом земли в собственность множества владельцев или вследствие стихийных катаклизмов на его территории. На цену также влияют целевые назначения земли, точнее, их изменения, и утрата полезных свойств.

Конечно, перед тем как земельного участка на основании данных показателей, следует собрать неопровержимые доказательства в виде различных документов, письменных заключений экспертов, выписок из реестров и так далее.

Кроме таких внеплановых изменений, пересмотр кадастровой стоимости земельных участков обязан осуществляться регулярно и без особых причин. Государство выделяет сроки для этого собственникам от трех до пяти лет.

Расчет земельной пошлины

Классификатор включает в себя 13 направлений. Налог от каждого из них взимается в пользу местных руководящих органов, поэтому все деньги направляются строго в бюджет города или района. Объем пошлины определяется в процентном эквиваленте от кадастровой стоимости и составляет 0,3% ежегодно. Оплату за участок всегда производит только владелец, а не арендатор. Чаще всего классификатор видов разрешенного использования земельных участков определяет земли под сельскохозяйственные угодья: для садоводства или огородничества.

Определение имеющейся стоимости

Для того чтобы узнать имеющуюся на данный момент стоимость участка, необходимо запросить справку из местного отделения кадастра. Такая выписка предоставляется в письменной форме после предоставления кадастрового номера земельного владения и письменного заявления. Можно получить данные и проще, посмотрев кадастровый паспорт через Интернет. Удельная цена при этом указывается в 13-й строке, а кадастровая - в 12-й. Там же присутствует информация о дате последней переоценки.

Перед тем как земельного участка, важно помнить, что повторная переоценка проводится только в случае, когда у владельца есть весомые доказательства о превышении реестром реальной цены в три раза. Для этого обязательно нужно привлекать независимых экспертов, мнения одного специалиста будет недостаточно.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно? Нужно обратиться в администрацию и запросить составление комиссии. При этом варианте денежные затраты владельца минимальны, но результаты не всегда могут быть положительными. Если комиссия выносит отрицательный вердикт, то у владельца есть возможность оспорить и ее мнение, но уже только в судебном порядке.

Право на запрос

Кадастровая стоимость земельного участка по годам и другим критериям регулярно меняется, но даже своевременный пересчет не дает гарантии вынесения комиссией вердикта, который полностью совпадает с мнением самого владельца. Чтобы оспорить решение о назначении завышенной стоимости, необходимо обратиться в суд, но сделать это может только тот, кто обладает определенными правами на данное земельное владение.

Среди таковых присутствуют следующие категории граждан:

владельцы с правом собственности;
наследники;
граждане, претендующие на выкуп участка;
граждане, участок у которых находится в бессрочном пользовании;
арендаторы.

Последние могут осуществлять процедуру оспаривания только с письменного разрешения собственника и только в случае, когда участок не является собственностью государства.

Если земельным участком на равных правах владеют несколько собственников, то заявление о пересмотре кадастровой стоимости будет принято только от всех сразу. Такое письменное коллективное заявление является единственным решением, претензии только от одного совладельца не принимаются.

Куда подавать обращение

Кто определяет кадастровую стоимость объекта? Конечно, территориальное отделение Росреестра. Именно туда и необходимо первым делом подавать заявление о перерасчете кадастровой стоимости недвижимого имущества. Можно сделать это по старинке и посетить учреждение лично, отсидев в живой очереди, а можно воспользоваться благами современных технологий и записаться на прием через официальный сайт ведомства, после чего просто явиться в учреждение в назначенное время.

Основания для снижения кадастровой стоимости земельного участка должны быть весомыми и обязательно подкрепленными документально. Для этого на прием обязательно нужно принести написанное заявление с подробным описанием всех причин обращения. Заявление обычно рассматривается недолго. После рассмотрения заявителю выдается письменное решение комиссии. Если все причины обоснованны и весомы, то комиссия одобрит заявление и внесет изменения в Реестр в ближайшие месяцы. В случае же отказа следует обратить внимание на мотивы такого ответа. Иногда заявитель просто неправильно оформил документы или изложил доказательства не в полной мере. В таких ситуациях допускается внесение изменений в заявление и его повторная сдача. Если же отказ обоснован незаконностью или другими причинами, то решение комиссии можно обжаловать в судебном порядке.

Бумаги для обжалования в госучреждении

Чтобы сэкономить время и собрать все необходимое для переоценки стоимости правильно, следует ознакомиться со следующим списком.

Заявка на перерасчет будет рассмотрена только в случае правильно собранного пакета документов, включающего в себя:

письменное заявление владельца или нескольких собственников;
документ, удостоверяющий личность заявителя;
если процедура осуществляется через доверенное лицо, то дополнительно требуется нотариальная доверенность и документы представителя;
все имеющиеся правоустанавливающие собственность на участок документы;
кадастровый паспорт земли;
отчет о стоимости от независимых экспертов.

Конечно, данный перечень является приблизительным, и уточнять его следует в каждом отделении отдельно. В этом году процедура была упрощена, во многих регионах для оспаривания теперь требуется всего 3 документа, но нововведения вступили в силу еще не по всей территории страны. Образец заявления во всех отделениях неизменен и обязательно включает в себя паспортные и контактные данные заявителя, помимо самого текста запроса.

После сдачи пакета документов на рассмотрение сотрудник учреждения обязательно должен выдать заявителю расписку об их принятии и указать дату, когда следует явиться за решением и с данными документами.

Как долго осуществляется процедура

После подачи заявления в представительство Росреестра сотрудники в течение одной недели проверяют только правильность собранного пакета документов и решают, будет ли заявление принято к рассмотрению. После этого периода, если заявку не отклоняют, документы поступают на рассмотрение уже непосредственно комиссии, которая работает с документами в течение 30 дней.

Если заявление отклоняют, но владелец не согласен с подобным решением, он вправе оспорить данное решение, но уже в судебном порядке.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, без рассмотрения комиссией? Такой вариант возможен и довольно действенен, но, как показала практика, очень сильно бьет по карману владельца.

В любом случае оспаривать некорректное решение нужно, поскольку от него напрямую зависят налоговые выплаты в ближайшие несколько лет. Причинами обращения для перерасчета могут стать и неплановые оценочные мероприятия, порча имущества в связи с воздействием ядохимикатов или если о проведении перерасчета владельца даже не уведомили, а с его результатами впоследствии даже не ознакомили, бывает и такое.

Действия после отказа

Если комиссия вынесла вердикт об отказе на перерасчет, то владелец может свободно обжаловать данное решение на любом этапе. Важно подавать заявление в судебные органы не позднее чем через 10 дней после получения негативного ответа от комиссии. Ответчиком в данном разбирательстве выступает не конкретное лицо, а все учреждение Росреестра, поскольку отказ собственнику поступает именно от лица ведомства. Судебный иск подается в местное отделение с обязательным приложением необходимых для этого документов.

В их числе:

паспорт истца;
документы, подтверждающие его права на участок;
документы, подтверждающие необходимость уменьшения кадастровой стоимости;
заключения независимых экспертов;
акты обследования местности;
письменное отрицательное решение комиссии;
оригинал квитанции об оплате госпошлины.

Также необходимо сделать копию самого иска и всех поданных документов для предоставления ответчику. Все копии обязательно должны быть нотариально заверены. Предоставлять их в ведомство не обязательно лично, можно отправить заказным письмом с уведомлением о получении и описью всех вложений.

Цена разбирательства

Для того чтобы в дальнейшем экономить на налогах, владельцу земли придется значительно потратиться на судебных разбирательствах. Чтобы дело не затянулось и привело к успеху, потребуется юридическое сопровождение от специалиста, услуги которого в среднем обойдутся в 25 тысяч рублей. Кроме этого, юристу необходимо оплатить и консультации, осуществляемые еще до начала судебного процесса, а подобное оценивается в пределах 10 тысяч рублей. Также необходимо заключение независимого оценщика, работа которого оценивается в 10 тысяч рублей. На этом самые серьезные затраты заканчиваются, но заплатить еще потребуется за внесение изменений в реестр, подачу иска и получение выписки из ЕГРН. Для частных лиц данные процедуры обойдутся в 1000 рублей, а для организаций - в 5 тысяч.

Конечно, все суммы приблизительны и в зависимости от региона могут меняться. На цену влияет и стоимость услуг юриста или сложность случая, в любом случае затраты будут ощутимыми.

Заключение

Для того чтобы точно знать, есть ли основания для оспаривания решения комиссии, владельцу необходимо иметь представление и о том, как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка. Цена на земельные владения устанавливается государством по многим критериям и вычисляется по разным формулам, поэтому перед решением об оспаривании их заключения необходимо проконсультироваться по данному вопросу со специалистом. Конечно, если владелец полностью уверен в собственной правоте, отстаивать свои права нужно, даже если дело дойдет до суда. В противном случае снизить кадастровую стоимость земельного владения можно, уменьшив его площадь, изменив категорию или вид разрешенного пользования. Иногда и это помогает.

Государственный кадастр недвижимости, в каком порядке из него предоставляются , а также об основных .

О возможности

Можно ли изменить кадастровую цену недвижимости?

Она устанавливается экспертной оценочной группой при применении массовой модели, в некоторых случаях — индивидуальной.

Именно она будет отражена в паспорте и в базе Государственного кадастра недвижимости.

При этом следует помнить, что в расчет принимаются, помимо индивидуальных характеристик самого здания , другие различные факторы, такие как престижность района, старость возведения, уровень дохода населения, расположение инфраструктуры, дороговизна схожих строений рядом.

Потому не удивительно, что КС в наше время неуклонно догоняет рыночную , хотя и уступает ей. Но по выводам некоторых экспертов — обгоняет, и намного.

А ведь именно от этого значения будут отталкиваться при любой сделке с недвижимым имуществом, расчете ипотеки, высчитывании имущественного налога, судебных разбирательствах.

Если в документах собственник увидел цифру, от которой у него волосы встали дыбом, ибо такие числа он видел разве что в разделе элитного жилья, то он вправе добиться ее изменения.

Налоги-то платить ему . Тем более, что и оценщик не всегда бывает прав. Иногда причины очевидны: это и неправильно подсчитанное количество «квадратов» помещения, три комнаты вместо одной.

Или включены и такие факторы, которые имеют место при оценке рыночной цены — например, состояние сантехники, ремонт.

муниципалитет;
прокуратура;
хозяин постройки, неважно, юридическое это лицо или физическое (в том числе и бывший, если тут каким-то образом замешаны его права как налогоплательщика);
арендатор.

Через комиссию

Как происходит обжалование КС недвижимости через специальную комиссию?

До того, как обращаться в комиссию по оспариванию цены недвижимости по кадастру, следует обязательно обратиться к грамотному посреднику.

Лучше, если это будет юридическая фирма . Они инициируют независимую оценку недвижимого имущества, на основании которой и будет произведен перерасчет.

Что обязательно следует учитывать при оспаривании:

близость особых зон;
расположение инфраструктуры;
престижность района;
для каких целей предназначена постройка;
инициатор спора — какие права на нее имеет и каким образом заинтересован?
индивидуальные технические характеристики;
до какой степени изношена постройка, можно говорить об аварийном состоянии или нет.

Комиссия рассматривает вопрос и корректирует заключение экспертной группы. Впрочем, может и отказать в требовании.

Читайте о методике оценки КС недвижимого имущества , об особенностях расчета цены по кадастру , а также о способах получения о стоимости недвижимого имущества по кадастру.

Через суд

Если не удалось добиться правды в комиссии, можно обратиться в суд (областной или краевой) с требованием установить рыночную цену как кадастровую.

Каков порядок изменения КС недвижимого имущества через обращение в суд? Для этого потребуется иск исходя из количества участников процесса, а также дополнительно следующие бумаги:

общегражданский паспорт;
собственнические документы на недвижимость или те, что подтверждают право пользования;
результаты независимой оценки;
документы первоначальной оценки;
нотариально заверенная доверенность (если требуется);
чек госпошлины ().

Срок пересмотра стоимости недвижимого имущества по кадастру — пять лет с момента предыдущей переоценки.

На чем бы ваше стремление изменить стоимость по кадастру ни базировалось, следует помнить: судье будут важны только факты. Никакие устные доводы услышаны не будут.

Потому вам на помощь придет юридическая фирма, которая выступит и в качестве независимого оценщика и в качестве посредника при разбирательстве.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .