Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида:
Стоимость обмена
Стоимость обмена — применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, то есть на рынке недвижимости.
- рыночная;
- арендная;
- залоговая;
- страховая;
- ликвидационная.
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.
Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Стоимость в использовании
Стоимость в использовании — выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.
- инвестиционная;
- балансовая;
- кадастровая;
- налогооблагаемая;
- восстановительная;
- замещения.
Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.
Кадастровая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке.
Налогооблагаемая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.
Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Оценка недвижимости
Виды оценки недвижимости
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату.
Этапы процесса оценки недвижимости
1. Определение проблемы:
- указывается объект оценки и цели его оценки;
- проводится установление имущественных прав;
- устанавливается дата проведения оценки;
- формулируется вид стоимости, который необходимо определить.
2. Предварительный осмотр и план оценки:
- определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта;
- устанавливаются источники их получения;
- составляется план выполнения оценки;
- заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.
3. Сбор и проверка данных:
- бухгалтерского учета и отчетности;
- о технических и эксплуатационных характеристиках объекта;
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки.
4. Применение подходов к оценке:
- затратным методом;
- сравнительным методом;
- доходным методом.
5. Согласование результата оценки:
Получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. С учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта.
6. Заключительный этап
Выполняется составление отчета об оценке — документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Подходы к оценке недвижимости
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
- объект не должен быть уникальным;
- информация о сделках должна быть исчерпывающей;
- факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Преимущества сравнительного подхода:
- достаточно прост в применении и даёт надежные результаты;
- в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
- в ценах продаж отражается инфляция и изменение финансовых условий.
Недостатки подхода:
- сложность сбора информации о практических ценах продаж;
- зависимость от активности и стабильности рынка;
- различия продаж.
Затратный подход
Затратный подход к оценке недвижимости — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной стоимости.
Преимущества затратного подхода
- Затратный подход является наиболее надежным и целесообразным при:
- анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- оценке объектов на малоактивных рынках;
- оценке для целей страхования и налогообложения;
- экономическом анализе нового строительства.
Недостатки подхода:
- затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
- отдельная оценка земельного участка от строений;
- несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта.
Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости.
2. Оценка недвижимости
2.5. Подходы к оценке недвижимости
2.5.1. Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1.Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения
сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости,
должны быть сопоставимы.
Основные требования к аналогу:
Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам;
- сходные условия сделки.
Сравнительный подход базируется на принципах:
Замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
Изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или
недавно проданных аналогах объекта оценки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями
от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
2.5.2. Затратный подход
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
В основе этого подхода лежит принцип замещения.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
Уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.
Этапы затратного подхода:
Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного
использования (С з);
- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С нс);
- расчет накопленного износа (И н):
- физический износ
- износ, связанный со снижением
работоспособности объекта в результате естественного физического старения и
влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный износ
- износ из-за несоответствия
современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
- внешний износ
- износ в результате изменения внешних
экономических факторов;
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С нс -С и;
- определение итоговой стоимости недвижимости: С зп = С з +С у.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:
Анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым
ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости
затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе
оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и
сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
2.5.3. Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):
где V - стоимость недвижимости,
I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,
R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
Прямая капитализация;
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта
оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
Условно-постоянные;
- условно-переменные (эксплуатационные);
- резервы.
4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.
| Предыдущая |
Оценка стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.
Оценка недвижимости- это определение рыночной стоимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценкии требованиями этики оценщика.недвижимых объектов (земли, земельных участков, зданий, сооружений, квартир и незавершенного строительства), производимое независимыми оценщиками.
Массовая оценка недвижимости-- это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа.
При расчете рыночной стоимости объекта определяется стоимость прав на собственность, прав на аренду и иных прав в отношении данного объекта.
Оценочная деятельность - это сфера предпринимательской деятельности, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества.
В то же время, оценочная деятельность - это и область научной деятельности со своим предметом, методами, принципами и стандартами.
Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки.
Субъектами оценочной деятельности являются специалисты, занимающиеся оценкой, с одной стороны, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов, с другой стороны.
Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти, например, с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота.
Различают несколько основных направлений в оценочной деятельности - оценка земли, природных ресурсов, недвижимости, машин и оборудования, нематериальных активов и бизнеса.
Зачем нужна оценка недвижимости
Данный вид услуг необходим в следующих случаях:
купля-продажа, обмен недвижимости;
вложения в уставный капитал;
кредитование под залог (ипотека);
оценка арендной ставки при сдаче недвижимости в аренду;
определение стоимости неотделимых улучшений при выкупе или расторжении договора аренды;
минимизация налогообложения предприятия;
постановка на баланс подаренного или найденного в процессе инвентаризации имущества;
регистрация прав собственности;
оценка недвижимости в целях страхования.
В целях оценки объектами недвижимости могут являться:
здания, предназначенные для общественного, промышленного и социального использования;
производственные комплексы;
квартиры, дома, отдельные комнаты, коттеджи и т. д.;
складские, офисные и производственные помещения;
участки земли;
различные сооружения - мосты, дороги, ограждения, подъездные пути и пр.;
объекты незавершенного строительства, в том числе приостановленного, законсервированного либо прекращенного.
Клиент может заказать оценку объекта недвижимости, объединяющего, по сути, несколько объектов. Заказчик работ получит объективный, достоверный результат, что может стать весомым аргументом в ходе принятия управленческих решений.
Цели оценки
При проведении оценочных работ первоочередным вопросом является цель оценки. Заказчик должен четко сформулировать цель оценки, и объяснить специалисту-оценщику, как он планирует воспользоваться итогами оценки.
Необходимо понимать, что цели оценки могут быть самыми разнообразными, при этом они обуславливают и тип устанавливаемой стоимости: рыночная, ликвидационная, специализированная и так далее. Это, в свою очередь, влияет на выбор Оценщиком конкретных подходов и методов оценки. Ниже представлены основные цели оценки различных объектов, наиболее часто встречающиеся в практике оценки.
Оценка для кредитования
Оценка для страхования
Оценка для купли/продажи
Оценка для определения арендных ставок
Оценка для внесения в уставной капитал
Оценка дляопределение арендных ставок
Потребность в расчете стоимости аренды зачастую возникает в тех случаях, когда собственник или его уполномоченное лицо не могут самостоятельно определить размер арендной ставки. Примером такого случая может выступать сдача в аренду нестандартной жилой недвижимости. Более того, без оценки стоимости аренды трудно обойтись при сдаче в аренду имущества, требующего капитального ремонта. Не менее актуальной является оценка арендной платы, проводимая в отношении недвижимого имущества (склады, офисы, земельные участки), находящегося в государственной собственности, позволяя определить справедливую компенсацию за пользование имуществом.
Высоким спросом на рынке нежилой недвижимости сегодня пользуется оценка стоимости аренды офиса, позволяющая определить наиболее вероятную стоимость аренды помещения, которая, в свою очередь, зависит от технических характеристик помещения, средней рыночной стоимости аренды, а также ситуации на рынке московской недвижимости.
Оценка стоимости аренды земельного участка проводится при заключении или пролонгации договора аренды земли под коммерческое использование, помогая определить обоснованную величину платежей и избежать возможных конфликтов интересов между арендатором и арендодателем.
Оценка для кредитования
Развитие бизнеса без привлечения заемных средств, практически невозможно. Наиболее распространенным механизмом привлечения является кредитование. Сегодня в практике отечественных банков наиболее распространенным видом обеспечения возврата выданного кредита заемщиком является залог. Вопрос о соответствии запрашиваемых средств стоимости залога определяется независимой оценкой рыночной стоимости имущества, предоставляемого в залог.
Одним из видов кредитования является ипотека. Специфика е? в том, что объектом залога становится приобретаемый объект недвижимости. Ипотека для физических лиц, при приобретении жилых помещений, уже является привычным и достаточно доступным инструментом. Юридические лица и индивидуальные предприниматели только начинают е? осваивать.
Отчет независимого оценщика (будь то оценка недвижимости при ипотечном кредитовании, оценка акций или имущества организации) является основой, на которую опирается банк при решении вопроса о выдаче кредита.
Оценка для страхования
Обычно оценка имущества для страхования предшествует стадии подписания страхового договора или же осуществляется при фиксировании страхового случая. Согласно существующему законодательству, страховая сумма не должна быть больше рыночной цены застрахованного имущества, установленной на дату оформления страхового договора.
Как правило, оценка при страховании имеет большую актуальность в тех случаях, когда необходимо установить рыночную цену на дорогостоящую собственность. К таким объектам относится недвижимость, транспортные средства, оборудование и пр. В последние годы все чаще производится и оценка для страхования эксклюзивных и раритетных вещей, интеллектуальной собственности. Такая оценка при страховании должна быть исключительно точной и грамотной, так как каждая мелочь при оценке объекта подобного вида может значительно изменить стоимость имущества.
Независимая оценка при страховании - это наиболее эффективный метод разрешения в цивилизованных рамках любых споров, которые могут возникнуть при наступлении случая, предусмотренного страховым договором.
Оценка для купли/продажи
При проведении сделки по купле-продаже имущества в условиях недостатка информации об аналогичных сделках всегда возникают проблемы между продающей и покупающей стороной, связанные с установлением конечной суммы сделки. Именно поэтому при заключении серьезных сделок е? стороны обращаются в независимую оценочную компанию и заказывают услугу оценки для купли/продажи.
При проведении оценки для купли продажи имущества эксперт принимает во внимание все параметры и характеристики оцениваемого объекта, учитывает тенденции на рынке на момент совершения сделки, использует различные подходы и методы для определения рыночной стоимости имущества.
Оценка для внесения в уставный капитал
Уставный капитал - это один из ключевых показателей компании, говорящий о е? финансовом состоянии и о самом размере организации. При этом оценка для взноса в уставный капитал необходима и при создании общества, и в ряде других случаев.
Согласно законодательству, в уставный капитал могут вноситься как денежные средства, так и неденежные, а также любые права (например, имущественные), которые можно выразить в денежном эквиваленте. Именно для определения этого денежного эквивалента и осуществляется оценка для взноса в уставный капитал. Оценке для взноса в уставный капитал, подлежат следующие неденежные взносы:
взнос в уставный капитал оборудования, машин, зданий и других объектов, причисляемых к основным средствам;
взнос в уставный капитал ценных бумаг;
взнос в уставный капитал прав на итоги интеллектуальной деятельности (ноу-хау, изобретения, патенты, лицензии, программы для электронных вычислительных машин);
взнос в уставный капитал имущественных прав.
Также оценка для уставного капитала может понадобиться и в тех ситуациях, когда лицензирующий орган требует его увеличения для получения лицензии на выполнение какой-либо деятельности.
Оценка для таможенного оформления
Одна из задач предпринимателя, осуществляющего внешнеэкономическую деятельность - установление адекватной таможенная стоимости на товары, ввозимые в России из-за рубежа.
Независимая оценка для подтверждения таможенной стоимости товара позволяет существенно уменьшить налоги и таможенные пошлины. Кроме того, подтверждение заявленной таможенной стоимости для таможни дает возможность устанавливать цены на экспортируемую и импортируемую продукцию. Как показала практика, оценка для подтверждения таможенной стоимости товара (подтверждение стоимости материалов, ввозимых из-за границы) сводит к минимуму все возможные споры и разногласия с таможенными органами по поводу их цены.
Оценка для бухгалтерского учета
В практике бухгалтерского учета регулярно возникает потребность в проведении оценки имущества для целей переоценки, списания или постановки на баланс.
Грамотная оценка для бухгалтерского учета позволяет получить общие показатели всех имеющихся на предприятии средствах, а также тех источников, откуда эти средства поступают. Сразу же отметим, что оценка для бухгалтерского учета, например, оценка для списания имущества, либо оценка при постановке на баланс производится согласно действующему законодательству по специально разработанным методикам.
Обычно, основные средства предприятия составляют большую часть активов, поэтому их стоимость и состав представляют немалый интерес для акционеров, учредителей, инвесторов и руководителей компании. Именно поэтому оценка и переоценка основных фондов организации всегда пользуется спросом. Результаты инвентаризация и переоценка основных средств предприятия позволяют четко представить себе реальное финансовое положение компании, что, в свою очередь, дает возможность повысить эффективность хозяйственной деятельности предприятия.
Кроме того, переоценка основных средств является идеальной основой для расчета амортизационных отчислений и налога на имущество.
Порядок и правила оценки для списания имущества (постановки его на баланс) подчиняются регламенту о ведении бухгалтерской отчетности и учета России и разнообразными ПБУ (положениями о бухучете). При этом оценка при постановке на баланс (снятии с него) осуществляется по фактической цене объектов.
Оценка для принятия управленческих решений
В любом бизнесе для принятия управленческих решений необходима достоверная и актуальная информация о ситуации на рынке и о стоимости активов предприятия.
Именно в этом вопросе могут быть полезны услуги независимых оценщиков.
Перед тем, как начинать определенные бизнес-действия, менеджмент организации обязан четко представлять себе их цели. Грамотная оценка для управленческих решений позволяет руководству компании определить тактическую цель для какого-либо определенного действия, и стратегическую - на длительную перспективу. При этом, например, оценка для реструктуризации бизнеса должна иметь измеримые и конкретные цели. Другими словами, для каждой цели должен быть определенный критерий, с помощью которого есть возможность оценить уровень достижения этой цели. Если подобный критерий отсутствует, то осуществить контроль, являющийся ключевой управленческой функцией, невозможно. Оценка для управленческих решений, а видов е? может быть несколько - оценка для передачи в доверительное управление компании или оценка при реструктуризации бизнеса, и дает возможность четко определиться с целями предпринимательских действий, направленными на улучшение работы организации.
Оценка для судебных разбирательств
Оценка для суда необходима в ходе рассмотрения судебных исков по имуществу. В судебном заседании всегда возникают вопросы о конкретной стоимости требований, и только независимая оценка для суда способна стать тем фактором, который поставит точку в судебном споре.
Любой суд требует точную стоимость предъявленного иска, поэтому необходима конкретная цена дома, квартиры, земельного участка или другого имущества рассматриваемого в суде.
Данная цена обязана быть обоснованной. Таким обоснованием является отчет независимого оценщика о рыночной стоимости данного имущества.
Оценка для суда обычно требуется в таких ситуациях:
оценка в случае возникновения споров с налоговыми органами о правильности начисления и уплаты налогов;
оценка при определении размера ущерба (или упущенной выгоды);
оценка при разделе имущества;
оценка при изъятии имущества для муниципальных и государственных нужд;
Виды стоимости
В оценочной практике существуют различные виды стоимости.п.5 ФСО №2 Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:
- · рыночная стоимость;
- · инвестиционная стоимость;
- · ликвидационная стоимость;
- · кадастровая стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- · одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- · стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- · объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- · цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- · платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки -- инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:
- ? Сравнительный подход
- ? Затратный подход
- ? Доходный подход
В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.Основные подходы оценки недвижимости
Доходный подход
Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.
Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.
По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маргинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маргинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "DueDiligence" (дью-димлидженс).
Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.
При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирование денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.
- 1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем её корректировки на риски.
- 2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.
Суть метода -- доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.
Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.
Затратный подход
Затратный подход (подход на основе активов) -- совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.
Сравнительный подход
Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом -- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)
Оценка недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, сходя из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре.
Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание
Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.
Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.
Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектах и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т.е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов - стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течении последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течении тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.
Любые вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском , обусловленным многими факторами. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.
Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое то время эти инвестиции не работают.
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т. д); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.
Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно.
Рыночный (сравнительный) подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка.
Этот метод, по моему мнению является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.
