Расчет ликвидационной стоимости актуален при необходимости продажи активов предприятия в сжатые сроки. Позволяет быстро продать объекты по оптимальной цене. Стоимость должна быть привлекательной для потенциальных клиентов, но не сильно заниженной. Для ее определения потребуется принимать во внимание множество факторов.
Что собой представляет ликвидационная стоимость?
Ликвидационная стоимость – это цена активов предприятия, из которой вычтены издержки при реализации.
Уменьшение стоимости обусловлено необходимостью продажи объектов в сжатые сроки, возникшей вследствие следующих факторов:
- компании.
- Необходимость расчетов с кредиторами.
- Продажа предприятия.
- Оптимизация производственных мощностей.
- Необходимость приобретения нового оборудования взамен устаревшего.
- Изменение направления деятельности предприятия.
Из реальной стоимости активов вычитаются траты на комиссионные сборы, транспортировку, рекламу, хранение. Предусматривается скидка для быстрого привлечения покупателей. Вследствие всех вычетов стоимость активов снижается. Рыночная цена на объекты почти всегда выше ликвидационной стоимости.
ВАЖНО! Продажа по ликвидационной стоимости может быть выгодна предприятию в финансовом плане. Данные случаи характерны при наличии острого спроса на реализуемый актив и увеличение расценок на него. В такой ситуации компания может продать объект по стоимости, которая превышает стандартные расценки.
Разновидности ликвидационной стоимости
Ликвидационная стоимость может отражать различные показатели. Подразделяется она на следующие виды:
- Краткосрочная или принудительная . Формируется в результате срочной продажи объектов. Из-за сжатых сроков стоимость снижается до минимума. Данный показатель может потребоваться при расчетах по задолженностям, которые невозможно отложить.
- Среднесрочная . На продажу активов выделено относительно длительное время. Задача менеджера - реализация объектов по стоимости, приближенной к рыночной. Возможность отсрочки продажи позволяет грамотно провести рекламную компанию, найти покупателей.
- Долгосрочная . Долгосрочная ликвидационная стоимость определяется при необходимости списания активов. В данном случае предприятие не получит никаких средств за объекты.
Обычно под ликвидационной стоимостью понимаются именно расценки при продаже активов. Сокращение цен будет зависеть от двух переменных: обстоятельств реализации и профессионализма менеджера.
Порядок оценки ликвидационной стоимости
Грамотное определение ЛС позволяет сократить расходы компании. В благоприятных обстоятельствах реализация активов может даже принести прибыль. Определение стоимости можно подразделить на следующие этапы:
- Анализ сведений, полученных из бухгалтерского учета . Данная информация позволяет определить балансовую стоимость активов. В рамках этапа должна быть проведена проверка наличия реализуемой собственности. Выявляется реальная рыночная стоимость объектов.
- Определение расходов по реализации . Нужно установить перечень вероятных расходов при продаже. К ним относятся траты на рекламу, размещение объявлений, поиск клиента. Также нужно учитывать расходы на хранение активов. На втором этапе определяется целесообразность продажи. Не всегда реализация активов - это наилучший вариант. Если расходы превышают ликвидационную стоимость, проще уничтожить объект.
- Разработка ликвидационного графика по каждому объекту . Отдельный график на каждый актив необходим потому, что одни объекты реализовать достаточно просто, для продажи других искать покупателя придется долго.
- Определение размера уменьшения стоимости . В первую очередь стоимость снижается на те объекты, которые сложно реализовать. Привлекательная скидка играет роль при быстром привлечении клиентов. Активы, на которые есть острый спрос, могут быть проданы по стоимости, приближенной к рыночной.
- Организация продажи . Предпринимаются действия, направленные непосредственно на реализацию имущества. Они могут включать в себя рекламные компании, поиск клиентов. Если была выявлена нецелесообразность продажи, то проводится уничтожение имущества.
Рекомендуется делать ставку не на быструю продажу, но на максимальное получение прибыли от реализации. Обычно менеджер ищет ту максимальную стоимость, при которой покупатели появятся в ближайшее время. Конкретный ее размер определяется типом активов. К примеру, реализовать новое оборудование, на который есть острый спрос, можно и по рыночной стоимости. С устаревшей техникой подобный номер не пройдет.
Формула для проведения расчетов
Существует несколько формул для определения ликвидационной стоимости. Наиболее актуальной является та, которая позволяет приблизить расценки к рыночным:
ЛС = Рыночная стоимость x (1 — Коэффициент при вынужденной реализации)
Коэффициент может составлять 0,1 – 0,5 или 10 — 50%. Точная его величина определяется в зависимости от рыночной цены на актив. Устанавливается коэффициент в результате экспертной оценки. Зависит он от следующих факторов:
- предполагаемые сроки реализации;
- амортизация оборудования и его тип;
- рыночная оценка актива;
- общая ситуация в требуемом рыночном сегменте.
Если провести экспертную оценку невозможно, коэффициент выставляется по нижней границе. То есть он будет составлять 0,5.
Примеры расчета
Предприятие в срочном порядке реализует оборудование для проведения расчета с кредиторами. Рыночная стоимость его составляет 50 000 рублей. Коэффициент вынужденной реализации вычислен не был, взята за основу нижняя планка. Расчет ЛС будет таким:
50 000 умножить на (1 — 0,5)
В результате мы получаем ликвидационную стоимость, равную 25 тысячам рублей.
ВАЖНО! Коэффициент зависит не только от характеристик активов, но и от ряда других факторов: сроки на продажу, уровень спроса. Чем больше возможностей для реализации объекта, тем выше будет коэффициент. При увеличении коэффициента повышается и ликвидационная стоимость.
Нюансы при определении ЛС
При установлении ликвидационной стоимости наблюдаются две основные ошибки: завышение или занижение цены. В первом случае актив не будет куплен, что приведет к проблемам. К примеру, к невозможности рассчитаться по долгам. Во втором случае предприятие не получит ту прибыль, которую могло бы получить.
Итак.
Ликвидационная стоимость – это оценка актива для продажи в сжатые сроки. Ее определение подразделяется на ряд этапов, в процессе которых решается вопрос с целесообразностью реализации. ЛС высчитывается на основании формулы, в которой фигурирует рыночная стоимость активов. Результаты оценки зависят от множества факторов, включающих технические характеристики объекта, спрос на него, время, отпущенное на реализацию.
– профессиональная деятельность представителей государства, ее субъектов, физических лиц и организаций, направленная на получение средней величины стоимости конкретного объекта недвижимости.
Представителями могут быть физические лица, прошедшие соответствующее обучение и лицензированные государственными сертификатами организации, осуществляющие профессиональную деятельность по выполнению задач федерального или частного характера.
Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:
Оценочная деятельность на территории РФ регламентирована международными соглашениями, нормативными актами субъектов Федерации и «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г.
Данный норматив выделяет два основных метода определения стоимости имущества:
- . Базируется на маркетинговой основе – оптимальный расчет цены строения для ее отчуждения на открытом рынке без учета срока продажи.
- Ликвидационный . Опирается на определение конкретной величины стоимости недвижимости, за которую ее можно продать за максимально короткий срок.
Что такое ликвидационная стоимость квартиры? Это конкретная величина расчета цены на квартиру, которая зависит от скорости осуществления процесса отчуждения или передачи недвижимости иному лицу. Необходимость проводить такой метод оценки имущества возникает в связи банкротством юридического лица, неоплаченными долгами физического лица либо передачей государственной собственности во временное или постоянное пользование.
Ликвидационная стоимость , ее определение и реализация проводится в первоначальный период отчуждения вещного права:
- Для физических и юридических лиц в результате списания за долги либо при разделе имущества на доли. Например, при конфискации имущества через суд.
- Для субъектов федерации и государства, при передаче собственности во владение частным лицам – ликвидации или предоставлении жилого помещения для найма на длительный срок.
Методы оценки ликвидационной стоимости
Стоимость при вынужденной продаже квартиры определяется в соответствии коммерческой цены на недвижимость с учетом вычета убытков, которые могли возникнуть в процессе подготовки и реализации отчуждения собственности.
При определении величины цены на имущество в обычном случае применяются два основных способа:
- Прямой.
- Косвенный.
Прямой способ – метод сравнительного подхода. Его основная функция: получить результат путем прямого сопоставления ценовой величины конкретного объекта с аналогами. Такой метод используется в риэлтерских компаниях. Они обладают статистическими данными реальных сумм покупок жилого имущества и могут точно определить ликвидационную стоимость.
Косвенный способ – процедура получения искомой суммы путем анализа рыночной цены на квартиру. При выявлении среднестатистического показателя коммерческой стоимости объекта недвижимости происходит вычет стоимости затрат на его ликвидацию.
Для физического лица или организации, которая не располагает объективными сведениями о реальном рыночном обороте в сфере недвижимости, предпочтительнее использовать косвенный метод получения ликвидационной стоимости жилья.
Расчет ликвидационной стоимости
Расчет ликвидационной стоимости при применении косвенного метода анализа вычисляется по общей формуле:
Л = В*К , где:
- Л – требуемая к вычислению сумма.
- В – величина рыночной стоимости рассматриваемого объекта.
- К – поправочный коэффициент.
Ликвидационный вычет является наиболее значимым понятием, влияющим на окончательную сумму оценки недвижимости. При вопросе, как рассчитать вычет – скидку на ликвидацию жилой собственности, следует принять к сведению следующие факторы:
- Экспозиционный период. Фактический срок, за который необходимо реализовать вещное право на ликвидацию имущества.
- Привлекательность для инвестора. Рассматриваются отдельные характеристики жилья, чья функциональность может повлиять на потребительский интерес к товару.
- Рыночная ликвидность. Маркетинговое понятие: чем выше цена на объект, тем меньше потенциальных клиентов.
- Субъективные особенности. Учитываются возможные расходы, возникшие в результате подготовки или реализации недвижимости. Например, инвентаризация или необходимость восстановления технических паспортов на собственность.
Ликвидационная стоимость объектов определяется на основе их рыночной стоимости в соответствии с концепцией вынужденности и ускоренности реализации объектов. Расчет производился с применением «Методических рекомендаций по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции (на базе метода GMLV)», разработанных Галасюк В.В. и Галасюк В.В.
Ликвидационная стоимость объекта определяется на основе его рыночной стоимости по формуле:
где V L – ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду его экспозиции (t f), который короче разумно долгого периода экспозиции;
V m – рыночная стоимость объекта оценки, уменьшенная на величину затрат, связанных с реализацией предмета залога;
k L – коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки;
t d – период дисконтирования (лет);
m – количество периодов начисления процентов в течении года;
i – годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (выраженная как десятичная дробь);
K e – коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки.
Первым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение рыночной стоимости, уменьшенной на величину затрат, связанных с реализацией предмета залога. Рыночная стоимость объекта оценки (Vm) определяется согласно требований действующего законодательства.
Рыночная стоимость объекта оценки определена в п. 8 настоящего отчета и представлена в таблице 30.
Затраты, связанные с реализацией предмета залога. Данную статью расходов образуют такие расходы, как комиссионные оценщиков и юристов, консультантов, административные издержки до завершения ликвидации и т.д. Уровень данных затрат принимается равным 10% от полученной рыночной стоимости.
Вторым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение разумно долгого периода экспозиции этого объекта. Разумно долгий период экспозиции объекта оценки (t r) может быть определен исходя из имеющейся рыночной информации или путем проведения опросов операторов соответствующих рынков, специалистов и т.п.
Срок экспозиции определялся, исходя из ликвидности данного объекта недвижимости. Согласно обзорам рынка коммерческой недвижимости тульских агентств, чтобы объекты, аналогичные оцениваемому по масштабам и назначению, нашли своего покупателя, требуется срок экспозиции 6 месяцев. Таким образом, t r = 6 / 12 = 0,5 (лет).
Третьим этапом определения ликвидационной стоимости объекта является установление фиксированного периода экспозиции этого объекта (t f).
Необходимо учитывать, что в случае наличия внутренней экономической вынужденности реализации объекта, последняя предопределяет необходимость установления минимально возможного фиксированного периода экспозиции объекта (t f), который условно может быть приравнен к нулю: t f = 0.
В соответствии с Инструкцией ЦБР от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» ссуда может считаться обеспеченной в частности, если вся юридическая документация в отношении залоговых прав банка оформлена таким образом, что время, необходимое для реализации залога, не превышает 180 дней со дня, когда реализации залоговых прав становится для банка необходимой. Необходимость реализации залоговых прав возникает не позднее, чем на 30-й день задержки заемщиком очередных платежей банку по основному долгу либо по процентам. Учитывая ликвидность оцениваемой недвижимости, t f принят в нашем случае в размере 90 дней (в дальнейших расчетах – 3 месяца). Таким образом, t r = 3 / 12 = 0,25 (лет).
Четвертым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является вычисление периода дисконтирования (t d), которое осуществляется с использованием результатов определения разумно долгого периода экспозиции (t r) и фиксированного периода экспозиции (t f), по формуле:
Таким образом, td = 0,5 - 0,25 = 0,25 (лет).
Пятым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение годовой ставки дисконта, используемой при расчете ликвидационной стоимости.
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
Обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);
Окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму дохода на капитал (ставка дисконтирования) и норму возврата капитала.
В п. 7.4. настоящего отчета оценщиками была определена ставка капитализации методом рыночной экстракции с учетом валового рентного множителя. Ставка капитализации составляет 14,62% для объектов недвижимости торгового назначения. Таким образом, для определения ставки дисконтирования необходимо рассчитать норму возврата капитала.
Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.
Существует три способа расчета нормы возврата капитала:
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.
2. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.
3. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
В данной оценке используется метод Хоскольда, который, по мнению оценщиков, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России
где НВК – норма возврата капитала, %;
i – безрисковая ставка;
n – средний срок владения объектом. Оценщики сделали предположение, что срок владения оцениваемым объектом недвижимости будет составлять 20 лет.
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.
В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
Ставки по депозитам Сбербанка РФ и других надежных российских банков. Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до двух - трех лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов;
Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR). Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США;
Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки;
Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке;
Эффективная доходность к погашению государственных облигаций РФ. Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. В период финансово-экономического кризиса доверие к рублевым облигациям крупнейших российских компаний значительно снизилось, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений. В связи с этим в данном отчете в качестве безрисковой ставки использована средняя ставка эффективной доходности к погашению по государственным рублевым облигациям.
На основе анализа данных сайта www.rusbonds.ru в качестве наиболее надежного эмитента был выбран Минфин РФ. По котировкам рублевых государственных облигаций со сроками погашения в 2012 – 2027 гг. по состоянию на 15.02.2012 г. определены средние ставки эффективной доходности к погашению. Среднее арифметическое этих значений использовано в качестве безрисковой ставки при определении нормы возврата капитала.
Рисунок 2 – Котировки государственных облигаций со сроками погашения в 2012 – 2027 гг.
Таблица 31. Расчет средней эффективной доходности к погашению по облигациям Россия с датами погашения 2012 – 2027 гг.
Ликвидационная стоимость - это та цена, за которую любой объект продается на рынке в определенные сроки. Она всегда ниже рыночной стоимости.
Также ликвидационная стоимость - это показатель, который возникает при наличии каких-то чрезвычайных обстоятельств, оказывающих влияние на перемены в обычной рыночной ситуации (например, при
Факторы, оказывающие влияние на ликвидационную стоимость:
Экономическая обстановка на рынке;
Прямая зависимость стоимости ликвидации от срока продажи субъекта, известная под названием «срок экспозиции». Он зависит от типа недвижимости, исходной стоимости реализации и уровня спроса;
Уровень привлекательности субъекта на рынке, который определяется конкретными характеристиками. Он зависит от спроса на тот или иной тип объектов.
Определяется в таких случаях:
Перед предприятием стоит угроза банкротства;
Субъекта хозяйствования показала превышение ликвидационной стоимости компании перед той, которая будет в процессе осуществления деятельности.
Методики оценки стоимости ликвидации субъекта
1. Прямая методика предполагает расчет ликвидационной стоимости с использованием (прямое сравнение с подобными предприятиями и метод корреляционного и
2. Косвенная методика, предполагающая расчет стоимости посредством рыночной оценки. В данном случае ликвидационная стоимость - это рыночная цена минус стоимость фактора вынужденной реализации предприятия. Именно в определении величины указанного фактора и состоит основная трудность. Поэтому, в основном, на отечественном рынке стоимость вынужденной реализации определяется экспертным путем.
Ликвидационная стоимость в условиях кризиса
При возникновении малейшей нестабильности в экономике государства на цену субъектов хозяйствования начинают оказывать влияние факторы, основным из которых является ограничение в сроках реализации. Поэтому ликвидационная стоимость - это показатель, достаточно актуальный в кризисных условиях.
Так, если рыночной ситуации присуща некоторая стабильность, то так называемый "срок экспозиции" может быть специалистами определен, основываясь на статистической информации. При наличии сложной нестабильной ситуации такой расчет уже не будет характеризоваться точностью и достоверностью. Поэтому целесообразно в данном случае использовать Нельзя забывать и тот факт, что точность проведения оценки стоимости ликвидации зависит от профессионализма и опыта оценщика.
Понятие «ликвидационная стоимость» может применяться как к субъекту хозяйствования в целом так и к отдельным его составляющим. В качестве примера можно привести оценку стоимости ликвидации основных фондов. К данному объекту могут быть применены все методики и факторы, перечисленные выше.
