Пример договора купли продажи квартиры по ипотеке. Договор купли-продажи квартиры в ипотеку

Договор об ипотеке квартиры - трехстороннее соглашение, которое положения о предмете ипотеки, права и обязанности сторон, а также порядок и сроки осуществления расчета. Документ составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

В соглашении обязательно должно быть указанно, что квартира приобретается за счет ипотечных средств, полученных от банка. Составить договор купли-продажи (ДКП) квартиры можно , а также по установленному банком образцу .

Для получения кредита банку необходимо предоставить на проверку . Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно только после получения согласия от банка .

Особенности договора купли-продажи недвижимости по ипотеке

Порядок, условия, а также обязанности сторон по договору купли-продажи квартиры в ипотеку регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102 (далее ФЗ № 102). Условия заключения ДКП недвижимости установлены главой 30 ГК РФ.

При заключении ДКП квартиры в ипотеку необходимо учесть следующие особенности:

заключается два договора - кредитный договор с банком и , в котором содержится условие об ипотеке;
на основании кредитного договора банк перечисляет деньги, по договору купли-продажи регистрируется право собственности в Росреестре;
в ДКП будет условие об обременении квартиры - ипотека в силу закона (ст. 1 ФЗ № 102).

Соглашение является трехсторонним:

Продавец , являющийся собственником квартиры.
Покупатель , который также одновременно залогодатель приобретенного жилья.
Банк , который обязуется предоставить кредитные средства для оплаты недвижимости и который получает ее в залог, после регистрации права собственности покупателя.

Образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

ДКП квартиры в ипотеку составляется в простой письменной форме. Если квартира принадлежала полностью или частично несовершеннолетним, или у нее было несколько собственников, стороны должны заверить документ у нотариуса . Во всех остальных случаях обращаться к нотариусу не обязательно.

В соглашении о купле-продаже обязательно содержатся следующие пункты:

Сведения об участниках сделки - паспортные данные участников сделки, а также информация о кредиторе;
Описание жилого помещения (площадь, адрес, этаж, количество комнат);
Права и обязанности сторон ;
Цена и порядок расчета;
Способ и сроки передачи квартиры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Остальные банки, такие как Газпромбанк и Россельхозбанк , не выдвигают жестких требований к соглашению о купле-продажи - стороны могут самостоятельно договориться о том, кто будет составлять документ или оплачивать услуги по его оформлению.

Банки предлагают свой типовой договор купли-продажи с ипотекой, несмотря на то, что формально документ является двусторонним соглашением между продавцом и покупателем. При согласовании изучайте каждое слово. В случае противоречий вашим интересам — требуйте внесения изменений. После сделки оригинал договора хранится у покупателя и продавца, а если сделали дополнительный экземпляр, то и в банке.

Не исключено возникновение спорных ситуаций в дальнейшем. Заинтересованные лица и правосудие будут руководствоваться нормами закона и условиями договора. Составляйте и читайте внимательно договор, а мы расскажем о рисках, которые необходимо учесть, как их минимизировать на стадии заключения.

Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе. В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации. Принудительно это сделать можно только по решению суда.

Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:

прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
рентополучатели.

Случай из практики: В квартире, переданной в залог банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем. Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект залога — квартиру, и подал в суд. В процессе судебного разбирательства эти факты и выяснились, и чтобы банк смог продать квартиру, нужно было снять с регистрационного учета и выселить ребенка-инвалида, а суд в свою очередь на это не пошел и отказал.
Именно этот случай стал причиной изменения требований некоторых банков к выдаче ипотечного кредита. Теперь заемщику выдают ипотеку только при условии, что все 3-и лица и сам собственник выписались из жилья.

Что делать с третьими лицами?

Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:

требуйте снять всех с регистрации до оформления документов, часто за покупателя это делает банк;
при отсутствии возможности выписать всех до заключения договора включите в его условия сроки снятия с учета;
рассмотрите возможность обязать продавца освободить помещение от регистрации до получения последнего транша;
если продавцу недвижимость принадлежит на основании приватизации (Договора на передачу квартиры в собственность граждан), то потребуйте справку о зарегистрированных на момент приватизации;
застрахуйте право собственности на покупаемую недвижимость (титул) .

Обязательно пропишите в договоре купли-продажи условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 431.2, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами».
И: «Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжающих по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), лиц, заключенных под стражу, в соответствии с п.1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после передачи ее Покупателю, находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, в квартире не имеется».

Банкротство продавца

До трех лет с момента продажи сохраняется риск, что продавца признают банкротом, а сделку с недвижимостью недействительной. Пути снижения рисков покупателя:

включите в договор условие об отсутствии процедуры банкротства продавца;
изучите выписку из ЕГРН на предмет отсутствия обременений;
требуйте от продавца кредитную историю, чтобы убедиться в отсутствии действующих просроченных кредитов;
проверьте сведения о продавце на сайте Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
проверьте продавца на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip/);

Считаем обязательным включение в договор следующего условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что на момент заключения настоящего договора в отношении них и их супругов не возбуждалось производство по делу о банкротстве; имущество, являющееся предметом данного договора, не входит в конкурсную массу; у них и установленных Законом лиц (конкурсного кредитора, уполномоченного органа) нет намерения начинать процедуру банкротства».

Отсутствие долгов, арестов и запрещений

Задолженность числится за собственником, а не за его помещением. На практике часто возникают спорные ситуации после перехода права собственности. Размер долга или его отсутствие целесообразно учесть, когда оформляете договор купли-продажи с ипотекой. При наличии ареста собственности или других обременений вы их увидите в выписке из ЕГРН. Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ выдается в МФЦ или компании, обслуживающей здание (например, УК).

Маловероятно, что банк одобрит ипотеку при наличии задолженности по коммунальным услугам. Но рассмотрите следующие варианты:

прописать в договоре обязанность продавца направить аванс на погашение задолженности, что будет подтверждено справкой о погашении;
покупка недвижимости вместе с долгом, при этом цена договора соразмерно уменьшается; помните, ипотечный кредит не будет покрывать долг продавца.

О том как покупать или продавать недвижимость, которая в залоге у банка, и правильно оценить риски можно почитать в другой статье: Продажа или покупка недвижимости под залогом .

На наличие или отсутствие арестов и запрещений проверяет банк, запрашивая выписку ЕГРН в электронном виде.
Выписку в электронном виде Клиент может запросить и сам на сайте Росреестра (rosreestr.ru), чтобы убедиться в отсутствии ограничений.

Гарантия получения согласия супругов, если требуется

Супруги имеют одинаковые права на имущество, нажитое в браке, даже когда собственником является только один из них. С 2017 года купить-продать совместно нажитую недвижимость возможно без письменного согласия супругов, но такие сделки считаются оспариваемыми, о чем будет указывать отметка в Росреестре. Банки требуют нотариально заверять согласие. Перечислим случаи, когда супруг имеет право распоряжаться имуществом единолично, и согласие второго супруга не требуется:

приватизация на одного супруга;
получение в дар;
наследование;
брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).

Обязательным условием для всех перечисленных случаев является отсутствие зарегистрированного права второго супруга на этот же объект недвижимости.

Целесообразно включить в договор купли- продажи условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что они не имеют брачных договоров и супругов (бывших супругов), согласие которых в соответствии со ст.ст. 34-37 Семейного кодекса Российской Федерации могло бы потребоваться для заключения данной сделки».

Фактическая передача недвижимости и ключей

Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.

Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи. Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права. На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.

Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения. Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт. Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.

Что проверить перед подписанием:

снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).

По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.

Акт приема-передачи всегда можно составить самим, прописав показания счетчиков, приложив фотографии обстановки и сан. техники, какая должна быть передана. Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец вывезет все: и обещанную мебель, и акриловую ванну с гидромассажем и даже смесители, люстры, провода с патронами, розетки и выключатели (это печальные случаи из практики).

Оформление ипотеки - сложный и длительный процесс. Заемщик постоянно находится в напряжении: поиск подходящей недвижимости, переговоры с продавцом, ожидание одобрения банка и многое другое. Но наступает и время спокойствия, когда заключается предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке и наступает чувство эйфории. Этот документ является гарантией серьезности намерений всех сторон сделки и является обязательным этапом процедуры кредитования сделок с недвижимостью.

Что из себя представляет предварительный договор

Предварительный договор - это документальное выражение намерений сторон. Ипотека оформляется довольно длительное время, поэтому продавец и покупатель (заемщик) должны иметь обоюдные гарантии того, что в последний момент купля-продажа не будет отменена. Сбербанк - единственное кредитно-финансовое учреждение в России, для которого составление и подписание подобного документа является обязательным.

Предварительный договор страхует участников сделки от следующих ситуаций:

изменение общей стоимости недвижимости - указывается окончательная цена квартиры или частного дома, которая остается неизменной и в дальнейшем переносится в основное соглашение;

отказ от сделки - зачастую собственники ищут более выгодные и быстрые варианты продажи, но документ, подписанный в Сбербанке, обязывает их соблюдать договоренности;

возврат задатка - если кредитно-финансовое учреждение не одобряет выдачу целевого кредита, денежные средства, уплаченные владельцу квартиры вернут покупателю.

Как заключить предварительный договор купли-продажи через Домклик

Домклик - это интернет-портал Сбербанка, специализирующийся на подборе и оформлении сделок купли-продажи недвижимости. Этот сайт - альтернативное решение для быстрого оформления заявки на получение ипотеки, а также последующего заключения договора на приобретение квартиры.

Алгоритм действия пользователя, желающего приобрести недвижимость в один клик, выглядит следующим образом:

Регистрация на сайте Домклик.

Выбор подходящей недвижимости.

Подача заявки на получение ипотеки.

Сбор документов, необходимых для подписания кредитного договора.

Заключение предварительного соглашения с продавцом жилой недвижимости.

Получение одобрения от банка.

Подписание ипотечного и основного договора купли-продажи.

Дистанционная регистрация сделки в Росреестре.

Регистрация залога.

Важно ! За каждым заемщиком закрепляется ипотечный менеджер, который ведет сделку.

Этот специалист оказывает консультационные услуги, проверяет достоверность и полноту представленных документов. Также он принимает участие в составлении предварительного и основного соглашения сторон купли-продажи, контролирует процесс их подписания.

Приложение по работе с ипотечными вопросами Домклик - безопасная электронная среда для клиентов Сбербанка, а также проверенных застройщиков, аккредитованных в нем.

Преимущества заключения договора через сервис Домклик

Использование дистанционного электронного сервиса имеет ряд бесспорных преимуществ при заключении предварительного и основного договоров купли-продажи:

Отсрочка по времени. Получение кредита - длительный процесс. Покупателю нужно подготовить документы, собрать необходимые справки, заручиться одобрением банка. Продавцу также требуется провести определенную работу перед продажей квартиры : выписаться, взять в ЖЭКе справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и т.д. Предварительный договор позволяет обеим сторонам сделки выполнять все необходимые действия в рамках установленного срока.

Юридические гарантии. С момента подписания документа продавцом и покупателем, он приобретает законную силу. Это означает, что обе стороны сделки должны в полном объеме исполнить свои обязательства (собственник - продать жилье по указанной цене; заемщик - передать деньги в срок, указанный в соглашении).

Профессиональное сопровождение. Ипотечный менеджер проверяет все документы по кредиту и предстоящей сделке, поэтому проблем с легитимностью составленных соглашений не возникает.

Качественная проверка. На жилье, приобретаемое через ДомКлик, не поступают притязания третьих лиц, так как недвижимость тщательно проверяется на наличие арестов, обременений и других ограничений.

Оформление онлайн-договора экономит время заемщика. Ведь ему не нужно посещать офис банка, а достаточно пообщаться в чате с менеджером для получения необходимой информации. Кроме того, сервис Домклик доступен и в виде мобильного приложения. Поэтому заключение настоящего договора купли-продажи возможно в любое удобное для сторон время.

Существенные пункты предварительного договора купли-продажи по ипотеке

Мнение эксперта

Сергей Богданов

Задать вопрос эксперту

Несмотря на то, что предварительный договор в сервисе DomClick составляется удаленно, он должен содержать существенные условия, установленные действующим законодательством РФ.

К основным пунктам соглашения относятся:

стороны сделки - прописываются персональные данные продавца и покупателя;

объект недвижимости - указывается основная информация о квартире (адрес, площадь, количество комнат и т.д.);

стоимость жилья - устанавливается сумма, которую заемщик должен передать продавцу;

информация о залоге - прописывается дальнейшая судьба задатка при различных вариантах развития событий (зачет в сумму общей стоимости, возврат покупателю и т.д.);

права и обязанности сторон;

срок действия договора - устанавливается дата подписания основного соглашения.

Особенности предварительного договора, составленного по всем правилам российского законодательства, позволяют обезопасить от любых неожиданностей все стороны сделки.

Заключение предварительного договора в нюансах

Процедура заключения предварительного соглашения сторон изобилует разнообразными нюансами, в которых прекрасно разбираются специалисты Сбербанка. Среди основных условий подписания данного документа можно выделить следующие:

Договор заключается в двух экземплярах (по одному для продавца и покупателя) и оформляется на бумаге.Особое внимание следует уделять деталям. Например, ошибка в написании имени или адреса недвижимости станет причиной признания договора недействительным.

Отметка об отсутствии обременений и ограничений. Этот пункт необходимо внести в соглашение, чтобы в дальнейшем не возникло недоразумений.

Акцент на техническом состоянии. Зачастую покупатели сталкиваются с ситуацией, когда при вселении в квартиру ее технические характеристики существенно отличаются от тех, что были при первичном осмотре. Например, владелец демонтирует сантехнику, снимает двери, розетки, люстры, выключатели и т.д. Поэтому в предварительном договоре можно указать, какие элементы интерьера остаются после продажи, а также описать общее состояние жилплощади. Если недвижимость продается с мебелью, нужно приложить перечень и описание каждой номенклатурной единицы.

Распределение финансовых затрат. В соглашении покупатель и продавец могут определить, кто будет нести расходы по регистрации основного договора. Это может быть солидарная ответственность (50/50) или индивидуальная (например, собственник квартиры делает скидку при условии оформления сделки за счет заемщика).

Какие документы необходимы
bsadsensedinamick
Для заключения предварительного соглашения не требуется большого количества бумаг. Чтобы подписать предварительный договор стороны сделки должны иметь при себе:

Документы, удостоверяющие личность сторон. Физическим лицам достаточно предъявить общегражданский паспорт. Представителям юрлиц дополнительно потребуется доверенность на совершение сделки, а также основные учредительные бумаги организации или предприятия (устав, ОГРН и т.д.).

Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.).

Оформление предварительного договора

Мнение эксперта

Сергей Богданов

Стаж работы в Сбербанке 12 лет.
Задать вопрос эксперту

Предварительное соглашение заключается в порядке, установленным действующим законодательством РФ. Допустимо самостоятельное составление проекта договора и его подписание без привлечения третьих лиц (ипотечный менеджер, юрист, нотариус и т.д.). Типовой бланк можно скачать на сайте Сбербанка.
Оформление соглашения должно основываться на следующих данных:
цена недвижимости - определяется на основании кадастровой стоимости и экспертного заключения профессионального ;

основные сведения о квартире - переписываются из технического или кадастрового паспортов на жилплощадь;количество владельцев - определяется по данным выписки из ЕГРП, если владельцев больше одного, необходимо предоставление нотариальных отказов от доли в общей собственности от каждого из них;

время на оформление документов - согласовываться с ипотечным менеджером Сбербанка;

срок действия - назначенная дата проведения сделки купли-продажи, будет являться днем окончания действия предварительного соглашения.

Подписанный бланк передается в банк. Регистрация предварительного договора в Росреестре не требуется. После осуществления сделки купли-продажи он считается утратившим юридическую силу, но, как показывает судебная практика, подобные документы лучше сохранять в течение 3 лет.

Предварительное соглашение сторон при оформлении кредита на покупку жилья - это возможность предусмотреть все нюансы и подводные камни. А преимущества сервиса ДомКлик при оформлении ипотечного договора в Сбербанке сделают процесс приобретения недвижимости более простым и понятным обычным гражданам.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли вернуть страховку по коллективного договору?

В случае если договор коллективный, то вы добровольный член программы "Добровольного страхования жизни", и не считаетесь стороной договора, Коллективный договор заключен между банком и страховой фирмой на время действия договора кредитования. Все онлайн-кредиты выдаются по коллективному договору страхования жизни, договоров и полисов быть не может, только копия страхования. В случае преждевременного погашения кредита (обычного или онлайн, не суть), корпоративный договор перестаёт действовать на основании п.1 ст.958 ГК РФ. Согласно п.3 ст.958 ГК РФ, при преждевременном прекращении договора страхования по обстоятельствам, обозначенным в пункте 1 настоящей статьи, страховщик имеет право на часть страховой премии пропорционально времени, в направление которого действовало страхование. Оставшуюся часть средств страховщик должен возвратить вам. На основании данных пунктов предоставленной статьи, пишите утверждение с требованием в банк, потребуйте заверенную копию сего заявления. В случае если придет отказ - потребуйте заверенную копию этого документа, и с этими 2-мя заверенными копиями дерзко идите в прокуратуру строчить жалобу на банк. Дальше исковое утверждение в суд.

Как оформить в Сбербанке ипотеку под материнский капитал?

Материнский сертификат можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке либо в дальнейшем, для погашения начисленных процентов.

Минимальная сумма по ссуде - 300 тыс. рублей, ставка от 6,5 %. Действуют надбавки:

+1% — при расторжении договора страхования;

+0,3% — если зарплатный проект не в Сбербанке;

+0,1% — при оформлении не через сервис электронной регистрации;

+0,3% — в случае отказа от подтверждения дохода.

Согласно законодательству, недвижимость должна быть оформлена в долевую собственность супругов и их детей.

Для оформления необходимо предоставить:

Паспорт РФ.

Второй документ - ВУ, СНИЛС, загранпаспорт.

Военный билет - для мужчин от 27 лет.

Свидетельство о заключении брака.

Заверенную работодателем копию трудовой книжки.

Справку по форме банка или 2-НДФЛ.

Сертификат на мат. капитал.

Заявку на ипотеку можно подать в отделении банка или на официальном портале DomClick. В первом случае потребуется явиться в ближайший офис с полным пакетом документов и ответить на вопросы специалиста. Во втором - самостоятельно заполнить анкету и отправить ее на рассмотрение.

При получении первичного одобрения необходимо посетить отделение банка для проверки документов. После выбранную недвижимость отправить на оценку. Подписать ипотечный договор, зарегистрировать сделку и направить в ПФР справку из банка о получении займа и заявление о перечислении материнского капитала в счёт кредита.

Как вернуть проценты с процентов по ипотеке в Сбербанке?

Каждый человек, работающий официально, платит подоходный налог — 13%. Его перечислением занимается бухгалтерия, на руки сотрудник получает заработную плату уже без НДФЛ (налога на доходы физических лиц). Получается, что с каждой 1000 работник платит государству 130 рублей.

После приобретения жилья эту сумму можно вернуть в размере 13% от стоимости недвижимости и выплаченных процентов по ипотечному кредиту. Есть ограничения: 2 млн рублей для расчета имущественного вычета, 3 млн рублей для процентов по ипотеке. То есть, максимальная сумма возврата процентов с процентов составляет 390 000 рублей.

Для получения полной и четкой инструкции по процессу заемщику необходимо обратиться в профильное подразделение специалистов по выданным кредитам по номеру телефона: 8-800-770-9999. В тональном режиме следует нажать цифру 2, затем цифру 1.

В целом, процедура предполагает подачу документов в ИФНС по месту регистрации, все нюансы необходимо уточнять по горячей линии налоговой инспекции или в отделении.

Для заемщиков, не желающих заниматься этим вопросом самостоятельно, Сбербанк предлагает воспользоваться услугами доверенного партнера НДФЛка.ру в рамках собственной программы «Вернем налоги в семью». Суть простая: клиент получает персонального налогового консультанта, оказывающего помощь на любом этапе. Все необходимые документы подаются в онлайн-режиме по защищенному каналу связи. Для клиентов Сбербанка сервис НДФЛка.ру делает персональные скидки — не менее 10%.

Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.
Подробнее о договоре
Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон - кредитной организации, выдающей ипотеку , а также заемщика. В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты - заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки - залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.
Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих ипотечную сделку.
Предмет договора
Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка - всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.
Основные условия
Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.
В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки - точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.
Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке - оплата нотариальных пошлин и так далее.
Источник оплаты и порядок расчетов
В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора . При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.
В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств - "Особенности расчетов между сторонами" указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.
Срок действия договора
Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.
Права и обязанности сторон
Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков - повреждения, утраты имущества и так далее. При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки. Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.
В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.
Образец заполнения договора
Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка

Основные нюансы и возможные ошибки
Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:
Стандартный порядок расчетов . Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости . Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
Важно проверять все введённые данные договора . При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз - чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны - участника подписания договора).
Бланк договора
Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.
Текст документа может помочь составить нотариус - помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.
Что такое предварительный договор купли продажи?
Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки. Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора - предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

На чтение 12 мин. Опубликовано 26.08.2014

Порядок взаиморасчетов

В этой части договора указывается внесенная заемщиком сумма задатка (аванса), его собственные средства, выплачиваемые за жилье, сумма кредитных средств, предоставляемых банком. Прописывается также форма расчетов: наличная, безналичная, использование банковской ячейки. Получить полную сумму за продаваемую недвижимость ее владелец сможет после того, как договор купли-продажи по ипотеке пройдет государственную регистрацию. При получении денежных средств продавец пишет покупателю расписку, где указывает всю полученную сумму.

Права и обязанности сторон

Продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости в таком же состоянии, какой был на момент заключения задатка (аванса). Не допускается передача жилья в аренду или сдача ее в безвозмездное пользование третьим лицам. Покупатель обязуется произвести оплату за недвижимость в полном объеме, который был оговорен с продавцом. После проведения сделки купли-продажи подписывается «Акт передачи», продавец передает покупателю ключи и квитанции о том, что задолженности по квартире (дому) отсутствуют.

Срок действия документа

Соглашение купли-продажи вступает в силу после его регистрации в государственных органах и действует до того момента, как продавец и покупатель исполнят все свои обязательства, прописанные в документе.

Стороны подтверждают, что являются дееспособными, у них нет опекунов и попечителей, заболеваний, препятствующих осознанию смысла документа, обстоятельств, согласно которым они вынуждены пойти на заключение соглашения на невыгодных для себя условиях.

После передачи продавцом жилья в собственность покупателю, последний несет ответственность за сохранность квартиры/дома (как предмета ипотеки) от порчи и повреждения.

Образец договора купли-продажи по ипотеке – как правильно оформить договор?

– важный документ и его заключают между участниками сделки (продавец/покупатель) в письменной форме. Составляется он как единый документ и подписывается обеими сторонами. Неправильно оформленный договор в дальнейшем признается недействительным.

Для ознакомления с типовым образцом договора купли-продажи ниже приводится образец документа.

ОБРАЗЕЦ

ДОГОВОР
купли-продажи квартиры

Город ______________ __________________(число, месяц, год)
Гражданин ________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан _______________________, «___»_________19__года), «___»_______19___ года рождения, проживающий по адресу: ____________________ именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с одной стороны,
и гражданин _______________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _____________________, «__»______19__года), «___»_______19___ года рождения, проживающий по адресу: _______________________, (для юридического лица указываются организационно-правовая форма, наименование, должность, Ф.И.О. уполномоченного для подписания лица, основания полномочий) именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продает квартиру, находящуюся по адресу: ________________________________, (именуемая в дальнейшем КВАРТИРА).
1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве (варианты общей совместной, общей долевой) собственности согласно свидетельству о _______________________ №___ от «____» ________ _____года (либо иной документ, подтверждающий право собственности), выданному __________________ от «____»_________ ________года на основании Договора ________________ № _____ от «__» ____________ __________ г., зарегистрированного ______________________________________________________________ за № __________ от «____» ______________ ___ года, инвентаризационный номер КВАРТИРЫ.
1.3. Указанная в п. 1.1. настоящего Договора КВАРТИРА состоит из ________ комнат, общей площадью с учетом лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., площадью без учета лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., в том числе жилой площадью ___ кв.м. КВАРТИРА расположена на ___этаже ___-этажного дома.
1.4. КВАРТИРА приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ у ПРОДАВЦА за ______ рублей РФ.
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
1.5. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, не имеется.

2. ИСТОЧНИК ОПЛАТЫ ПРИОБРЕТАЕМОЙ КВАРТИРЫ
2.1. ПРОДАВЕЦ КВАРТИРЫ проинформирован ПОКУПАТЕЛЕМ, что КВАРТИРА, указанная в п.1.1 и настоящего Договора, приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ за счет:
а) средств целевого жилищного займа, предоставляемого Уполномоченным федеральным органом по Договору целевого жилищного займа (именуемый в дальнейшем ЗАЙМОДАВЕЦ), согласно Договору целевого жилищного займа № _______от _________20__г., заключаемому между ПОКУПАТЕЛЕМ и ЗАЙМОДАВЦЕМ, (именуемый в дальнейшем Договор целевого жилищного займа);
б) кредитных средств, предоставляемых ___________________________, (именуемый в дальнейшем КРЕДИТОР), согласно Кредитному договору №___ от «__» _______20__ года, заключенному в городе ___ между ПОКУПАТЕЛЕМ и КРЕДИТОРОМ (именуемый в дальнейшем Кредитный договор);
в) собственных средств (в случае использования собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ);
Денежные средства по Договору целевого жилищного займа и Кредитному договору предоставляются для приобретения в собственность ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ, указанной в п.1.1 настоящего Договора.
2.2. Кредит, согласно Кредитному договору, предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере ____________(цифрами) ___________(прописью), со сроком возврата кредита __ (__________________________) месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита.
2.3. Целевой жилищный заем, согласно Договору целевого жилищного займа предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере _________ (цифрами) ______________(прописью) рублей, в т.ч. на погашение первоначального взноса в размере __________ (цифрами) ____________ (прописью) рублей и на погашение обязательств по Кредитному договору, указанному в п.п.б) п. 2.1. настоящего Договора.
2.4. В соответствии с п.1 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ КВАРТИРА в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору, считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ.
В соответствии с п.4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, в обеспечение обязательств, принятых по Договору целевого жилищного займа, на КВАРТИРУ оформляется залог в пользу ЗАЙМОДАВЦА, в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ. Требования ЗАЙМОДАВЦА удовлетворяются после удовлетворения требований КРЕДИТОРА.
В соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны определили, что КВАРТИРА с момента передачи её ПОКУПАТЕЛЮ и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦА.
2.5. На момент подписания настоящего Договора КВАРТИРА как предмет ипотеки в силу закона оценивается в ___________(цифрами) ________ (прописью) рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика _____________________, акт оценки № __ от «__» _______________ ____ г.
2.6. Права КРЕДИТОРА по Кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на КВАРТИРУ, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой ПОКУПАТЕЛЕМ и выдаваемой в соответствие с законодательством Российской Федерации (закладная в целях удостоверения прав ЗАЙМОДАВЦА по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается).

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ.
3.1. Расчеты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся в следующем порядке:
3.1.1. Денежная сумма в размере ______(цифрами) __________(прописью) рублей в счёт уплаты за приобретаемую КВАРТИРУ выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ за счёт собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ, за счёт средств предоставляемого ипотечного кредита по Кредитному договору, и за счет средств целевого жилищного займа предоставляемых по Договору целевого жилищного займа:
(Вариант 1) в безналичном порядке путем перечисления со своего рублевого счета №_______ в банке «_____» на рублевый счет ПРОДАВЦА №__________, открытый в банке «________». При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения указанных средств ПРОДАВЦОМ, за исключением случаев, когда банком, обслуживающим счет ПРОДАВЦА, является КРЕДИТОР,
(Вариант 2) наличным расчетом. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки ПРОДАВЦА о получении соответствующей суммы (если ПРОДАВЕЦ физическое лицо) или финансовых документов, подтверждающих факт внесения денежных средств в кассу организации (если ПРОДАВЕЦ юридическое лицо),
3.1.2. Уплата денежной суммы в указанном в подпункте 3.1.1 настоящего Договора размере выплачивается в два этапа.
При этом денежная сумма в размере ______(цифрами) __________(прописью) рублей уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ в течение одного банковского дня после:
(Вариант 1) подписания настоящего Договора.
(Вариант 2) государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ.
(Стороны могут использовать иные формы и порядок расчётов, которые указываются в договоре).
Денежная сумма в размере ______(цифрами) __________(прописью) рублей выплачиваемая за счет средств, предоставляемых по Договору целевого жилищного займа, перечисляется в течение_________ рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ и предоставления КРЕДИТОРУ нотариально заверенной копии Свидетельства о праве собственности.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.
4.1. ПРОДАВЕЦ обязуется:
4.1.1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не сдавать её в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА согласно ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЕМ.
4.1.2. В день подписания настоящего Договора передать ПОКУПАТЕЛЮ КВАРТИРУ с подписанием передаточного Акта о передаче КВАРТИРЫ согласно ст.556 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
4.1.3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно п. 3.1.2 настоящего Договора предоставить документы, подтверждающие получение от ПОКУПАТЕЛЯ указанных денежных средств.
(Указанные в п.п.4.1.2 и 4.1.3 обязательства ПРОДАВЦА могут быть изменены исходя из сложившейся в регионе практики по срокам передачи квартиры и предоставления подтверждающих оплату документов).
4.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:
4.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств указанных в п.3.1.1. настоящего Договора, в течение _______ дней [Максимальный срок 15 (Пятнадцать) дней], считая с даты подписания настоящего Договора;
4.2.2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты.
4.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:
4.3.1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п.1.4. настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 настоящего Договора.
4.3.2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ.
5.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его государственной регистрации (в соответствии с п.2 статьи 558 части II Гражданского кодекса Российской Федерации).
5.2. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств в соответствии с пп.4.1., 4.3.1., 4.3.2. настоящего Договора.
5.3. Обязательства ПОКУПАТЕЛЯ в части ипотеки КВАРТИРЫ в силу закона действуют до даты полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, права по которым удостоверены закладной, в соответствии с п.2.2 и 2.3 настоящего Договора.
5.4. Содержание статей 167, 209, 223, 288, 292, 488, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 43, 75, 76, 77, 78 Федерального Закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 –ФЗ сторонам понятно.
5.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки после передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ несет ПОКУПАТЕЛЬ.
5.6. ПОКУПАТЕЛЬ (м.б. ПРОДАВЕЦ, или в долях с ПРОДАВЦОМ) оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона и выдачей закладной КРЕДИТОРУ.
5.7. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств, возникших из Кредитного договора и из Договора целевого жилищного займа.
5.8. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
5.9. Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляет ПОКУПАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ:
а) проживают и зарегистрированы по месту жительства следующие лица: ___________________________

Гр. _____________________________,
Которые будут сняты с регистрационного учёта и освободят КВАРТИРУ в течение ___ дней с даты _________________
(Если в Квартире никто не зарегистрирован и/или не имеет намерения проживать, то в данном пункте указывается только эта информация. Если кто-то проживает и должен освободить квартиру, то указывается срок, когда Квартира должна быть освобождена с установлением последствий не выполнения этого требования).
5.10. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
5.11. Настоящий Договор составлен и подписан в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один – для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, и по экземпляру для каждой из сторон.

ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец: _____________________________________________________________________
Покупатель: _____________________________________________________________________