Приветствуем! Сегодня вы узнаете, что такое оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и где её заказывать. В этом посте мы собрали для вас информацию от наших экспертов по этому важному вопросу и готовы ответить на оставшиеся вопросы в комментариях.
Неотъемлемой частью оформления ипотечного договора является оценка стоимости квартиры. Это требование федерального . Банк, выдавая кредит в довольно большом размере, требует залог по стоимости равный или превышающий сумму займа. В случае заключения договора кредитования для покупки недвижимости, предметом залога является приобретаемая квартира. В этой связи и проводится оценка недвижимости при ипотечном кредитовании.
Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.
Также оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании важна и для самого заемщика. Во-первых, это поможет ему оценить адекватность цены на жилье, которую установил продавец. Во-вторых, заемщик может быть уверен, что при отсутствии возможности дальнейшего своевременного погашения платежей, ипотечный договор может быть закрыт, посредством продажи квартиры по реальной рыночной стоимости.
С одной стороны, в интересах банка, чтобы стоимость жилья не была искусственно завышена, иначе, при продаже объекта залога не покроются издержки по договору ипотеки. С другой стороны, заемщик, а особенно его риэлтор, заинтересованы в большей сумме займа и большей сумме сделки соответственно. Поэтому, для соблюдения интересов всех сторон, необходимо получить независимую экспертную оценку.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.
В него входят:
- Правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи. Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия.
- Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры - документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости. Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды.
- Копия кадастрового паспорта. Данный документ выдается в БТИ собственнику объекта недвижимости.
- Справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос (не нужно для новостройки).
- Если ипотека оформляется на жилплощадь в доме годом постройки до 1960, потребуется справка о перекрытиях. Дело в том, что старые дома имеют перекрытия из дерева, которые подвержены большей пожароопасности. Из-за этого страховые компании отказывают в сотрудничестве банку, опасаясь повышенных рисков в наступлении страхового случая. В связи с чем ипотека не может быть оформлена, т. к. отсутствует договор страхования.
- Копия своего паспорта и контактные данные.
Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет - оценка предмета ипотеки.
Методы оценки
Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод - сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.
Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.
Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе - затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.
Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры - ипотека) - доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.
При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном - ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима. Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города. В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.
Выезжая на осмотр объекта, оценщик не только осматривает жилье и делает сверку с планами БТИ, но и фотографирует помещение.
Также обязательно учитываются следующие факторы:
- престижность и экологичность района;
- наличие поблизости остановок, школ, дет. садов, поликлиник, торговых центров и прочей инфраструктуры;
- новизна дома, состояние отделки, подъездов, перекрытий;
- из каких материалов построено здание;
- количество этажей в доме;
- обустроенность и облагороженность двора.
Касаемо самой квартиры берется во внимание следующее:
- площадь;
- количество комнат и их месторасположение (планировка);
- состояние отделки и коммуникаций;
- этаж;
- отсутствие или наличие видимых и скрытых дефектов или поломок.
Готовый отчет
На основании вышеперечисленных данных оценщик составляет отчет, который содержит в себе следующую информацию:
- В первую очередь указываются данные фирмы-оценщика и данные заказчика.
- Далее следуют данные о том, с помощью каких методов была произведена оценка.
- Приводится полная информация об оцениваемой квартире.
- Сравнительный анализ рынка недвижимости.
- Ликвидная и рыночная стоимость жилплощади.
- Приложение.
Кредитными специалистами банка прежде всего будет изучена заключительная часть, которую содержит отчет. Именно в приложении будут находится документы и фотографии объекта недвижимости, дублироваться информация о цене жилья, и что самое важное, данные о том, сколько банк сможет выручить от продажи квартиры, в случае расторжения ипотечного договора.
Сам отчет представляет из себя печатный документ, объемом 25-30 листов формата А4, прошнурованный, пронумерованный и заверенный печатью и подписью ответственного сотрудника компании-оценщика.
Срок действия отчета об оценке - 6 месяцев. По истечении этого периода, если по каким-то причинам ипотечный договор еще не заключен, банк запросит новый, актуальный документ.
Срок подготовки отчета в среднем составляет от 2 до 5 рабочих дней.
Сколько стоит
Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.
В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.
Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.
Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.
Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.
Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу - заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.
Где заказать оценку квартиры для ипотеки
Кто делает оценку недвижимости? Обычно это или компания, занимающаяся данным видом деятельности или частный оценщик. Тем не менее ко всем лицам (физическим и юридическим), занимающимся оценкой объектов недвижимости предъявляются следующие требования:
- Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок от 1 года.
- Фирма или частное лицо должно состоять в СРО (объединение саморегулируемых организаций), а также на постоянной основе делать взносы в общий фонд.
- Оценщик должен иметь полис гражданской ответственности на сумму от 300000 рублей.
Это главные правила. Но есть еще одно, которое может повлиять на независимость результата - представитель компании или частный оценщик не должен быть родственником лица, заказывающим услугу оценки.
Как правило, при оформлении ипотеки у заемщика не возникают затруднения с поиском оценщика. Обычно банк предоставляет своему клиенту список аккредитованных организаций, у которых можно заказать данную услугу.
Почему лучше выбрать оценщика из перечня, предоставленного банком? Потому что, все компании из этого списка являются постоянными партнерами финансовой организации, зарекомендовали себя на этом рынке, и готовят документы в соответствии со всеми требованиями Ассоциации российских банков и Ассоциации ипотечного жилищного кредитования.
Закажите отчет в проверенной компании, которой доверяет банк - получите документ в кратчайшие сроки, выполненный по всем требованиям. Зачем рисковать, и обращаться к неаккредитованным банком фирмам, которые возьмут за свою работу возможно меньше денег, но итоговый документ не пройдет проверку у кредитных специалистов, и оценку недвижимости придется заказывать повторно, при этом непредвиденные, лишние расходы никто, кроме заемщика не оплатит.
Выбирая оценщика из списка, полученного в банке обратите внимание на то, как давно компания существует на рынке, успела ли себя зарекомендовать, ознакомьтесь с отзывами в интернете.
Осуществив выбор, нужно обратиться к оценщику и подать заявку. После этого можно начинать собирать необходимые документы.
Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита
Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды. Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья. Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?
В первую очередь можно за свой счет заказать повторную оценку у другого специалиста. Возможно, что при первичной оценке не были учтены все факторы, влияющие на правильное ценообразование.
Если и при повторной оценке цена определена в тех же пределах, то возможно предоставить по ипотеке дополнительный залог на недостающую сумму.
Также не стоит пренебрегать возможностью просить скидку у продавца. Возможно, видя реального покупателя, он пойдет на уступки.
Если дополнительной недвижимости нет, а продавец не согласен понизить цену значительно, можно на недостающую сумму оформить кредит наличными. Правда процентная ставка будет значительно превышать ставку по ипотеке.
Заключение
Ни одна сделка по ипотеке не обходится без оценки квартиры. Это не просто формальность, требующая дополнительных расходов. Грамотно проведенная оценка дает подтверждение того, что в случае возникновения ситуаций, ведущих к расторжению договора по ипотеке, жилье действительно может быть продано одним из участников сторон, тем самым, покрыв все убытки. Главное и для банка, и для клиента, чтобы оценка была объективная, профессиональная и независимая.
Если у вас остались вопросы по этой тем, то ждем их в комментариях.
Также вам будет интересно и важно узнать о том, как его правильно оформить и зачем она нужна.
Будем признательный за репост, лайк и оценку статьи.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.
Оценка недвижимости - что это такое
Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.
Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ - отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.
Виды стоимости
Согласно ФСО №2 , при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.
Рыночная стоимость - та, за которую можно продать объект недвижимости.
Ликвидационная стоимость объекта недвижимости - это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.
Ликвидационная стоимость - та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.
Инвестиционная стоимость объекта оценки - это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.
Инвестиционная стоимость - та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости - это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно - индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.
Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости - это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.
Чаще всего при оценке рассчитывают рыночную стоимость объектов.
Методы оценки: как могут считать стоимость
Согласно ФСО 1, оценщики могут использовать три метода расчета - сравнительный, доходный и затратный.
Сравнительный метод
Основной тезис метода в том, что покупатель не заплатит за недвижимость цену больше, чем та, по которой можно приобрести точно такой же объект. При применении этого метода оценщик должен:
🔺 Выбрать единицы сравнения и сравнить объект оценки с аналогичными.
🔺 Скорректировать значение единиц оценки, в зависимости от характеристик объекта сравнения и аналогов.
🔺 Согласовать результаты корректирования.
В зависимости от целей анализа, может быть использован разный период времени, в течение которого продавались объекты. В любом случае оценщик отбирает практически аналогичную недвижимость. Например, если ему предстоить оценить трехкомнатную квартиру в центре без балкона - трешки в центре. Затем проводит сравнительный анализ отобранных и оцениваемого объекта недвижимости, корректирует цены и находит средний показатель.
Этот метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет определить стоимость как можно точнее. Например, при расчете рыночной стоимости объекта в центре города оценщик изучает многочисленные аналоги в центре.
Доходный метод
Суть доходного метода заключается в следующем. Стоимость недвижимости на момент оценки определяют как источник будущих доходов. То есть оценщик определяет потенциальную прибыль объекта с момента оценки до завершения эксплуатации.
При применении метода учитывают риски, характерные для имущества региона. Например, это могут быть повреждения в результате землетрясений на Дальнем Востоке.
Доходный метод используют при оценке рыночной ценности, а также в инвестиционной деятельности. Он соответствует ключевой идее инвестиций: нет смысла платить за недвижимость больше, чем она может принести прибыли.
Затратный метод
Главная мысль проста: объект недвижимости не может стоить больше, чем сумма, которую придется потратить на его строительство сейчас.
Этот метод используют, когда нужно оценить объекты недвижимости без отрыва от земельных участков, на которых они расположены. При затратном методе оценщик учитывает в числе других параметров и стоимость надела.
При применении затратного метода эксперт действует так:
🔸 Оценивает рыночную стоимость земельного участка.
🔸 Определяет восстановительную стоимость здания, в том числе размер предпринимательской прибыли.
🔸 Оценивает выявленные виды износа.
🔸 Рассчитывает итоговую стоимость объекта. Для этого корректирует восстановительную стоимость на износ и добавляет стоимость земельного участка.
Самая точная цифра получается, когда оценщик использует сразу три метода и принимает во внимание результаты всех полученных расчетов. Если перед специалистом стоит необычная цель, он может использовать и другие методы оценки, например, ипотечно-инвестиционный анализ.
Что влияет на стоимость недвижимости
Самый очевидный и главный фактор, который влияет на цену - себестоимость недвижимости. Под себестоимостью недвижимости обычно понимают цену на строительные материалы и расходы на строительство - оплату труда рабочим, затраты на проектную документацию, транспортировку материалов и другие. Например, частный дом из кирпича высотой в 3 этажа будет стоить дороже коттеджа меньшей площади высотой 2 этажа из пеноблоков.
Также на стоимость влияют множество других параметров, не зависящих от расходов на строительство:
💎 ситуация на рынке, например, если в последние 2–3 месяца квартиры в вашем городе подешевели на 20–30%, скорее всего, вы не сможете продать свою по прежней полной стоимости: тоже придется делать скидку;
💎 сезонность - некоторые объекты зависят от сезона продажи: например, дачи летом имеют максимальную стоимость, а зимой она снижается на 15–25% в зависимости от региона;
💎 местоположение - жилье в центре всегда ценится дороже аналогичного на окраине, потому что центр города отличается более развитой инфраструктурой;
💎 инфраструктура района или населенного пункта - жилье в небольших поселках с 1–2 магазинами стоит намного дешевле домов в городе, неподалеку от которых расположены детские сады, школы, магазины, поликлиники и другие важные объекты;
💎 степень износа - чем старше дом, тем больше денег придется вложить в ремонт, поэтому старые объекты ценятся меньше;
💎 материал стен - от него зависит, тепло ли будет в помещении, поэтому жилье из кирпича или древесины ценится выше, чем дом из шлакоблока, пеноблока - последние пропускают больше холода;
💎 экологическая обстановка - недвижимость рядом с озерами, лесами, парками ценится больше, чем жилье неподалеку от крупных заводов, перерабатывающих предприятий;
💎 наличие балкона - он создает дополнительное свободное пространство, поэтому повышает ценность недвижимости;
💎 характеристики двора, например, если речь идет о многоквартирных домах, то квартиры с закрытым двором с видеонаблюдением будут стоить дороже, чем аналогичное жилье с открытым двором;
💎 многие другие параметры.
Все эти параметры оценщик учитывает и обязательно отражает в итоговом документе - отчете об оценке.
Как проходит оценка объектов недвижимости
Оценка объектов недвижимости проходит в течение разного срока: от 1–2 дней до 2–3 недель. Все зависит от количества исходных данных, региона, числа заказов у оценщика. В целом процедура включает в себя 6 этапов.
Этап 1. Постановка задания на оценку
Заданием на оценку включает следующие параметры:
🔍 цель оценки;
🔍 вид стоимости, которую нужно определить;
🔍 установление имущественных прав, которые оценивают;
🔍 дату проведения оценки.
На этом этапе вы обращаетесь к застройщику и объясняете, зачем вам нужна оценка. Как правило, оценку заказывают перед оформлением ипотеки. В таком случае сначала обратитесь к застройщику за перечнем документов. Передайте их оценщику, который рассчитает рыночную и ликвидационную стоимость.
Если оценка нужна для страховой компании, также считают рыночную и ликвидационную стоимость.
Уже на этом этапе специалист предварительно знакомится с объектом: спрашивает о его местоположении, площади, наличии необходимых документов. Также назначает и согласует с вами дату осмотра недвижимости и проведения других работ.
На первом этапе заказчик должен предоставить оценщику все имеющиеся документы на недвижимость:
🖋 поэтажный план, технических план;
🖋 техническую документацию;
🖋 выписку из ЕГРН с указанием собственника, наличия обременений, запретов, арестов;
🖋 технический паспорт, если есть.
Если нужна оценка строящегося объекта, понадобятся другие документы. Уточните полный перечень нужных бумаг у оценщика: список может меняться, в зависимости от ситуации.
Этап 2. Подписание договора
После постановки задачи, выявления нужной стоимости и получения документов оценщик предложит вам подписать договор. В нем будут указаны сроки выполнения работы, ваши права и обязанности, порядок оплаты услуг. Чаще всего специалисты берут полную предоплату. Стоимость услуг зависит от региона, в среднем составляет 2000–5000 ₽.
Этап 3. Сбор информации
Специалист собирает информацию, с помощью которой дальше будет обосновывать свои выводы о стоимости недвижимости. Приезжает на объект, осматривает и фотографирует его, проверяет соответствие реального положения вещей и плана БТИ, фиксирует дефекты. Также задает вам дополнительные вопросы, например, используете ли вы объект по целевому назначению.
Этап 4. Расчет стоимости
На этом этапе решает, как оценить стоимость недвижимости : подбирает метод расчета. Чаще всего использует сравнительный метод, в дополнение к нему оценивает стоимость по 1–2 другим, чтобы получить точные результаты. Все формулы, по которым проводился расчет, и его результаты обязательно отображаются в итоговом отчете.
Этап 5. Учет условий
Оценку стоимости недвижимости обычно проводят по трем основным подходам: затратному, сравнительному и доходному. Например, если оценщик работает с двушкой в центре, а на рынке были представлены только двушки на окраине, использует повышающий коэффициент, потому что недвижимость в центре ценится выше. А если квартиры, представленные на рынке, продавались с хорошим ремонтом, а предстоить оценить жилье только с предчистовой отделкой, тогда коэффициент будет понижающим.
Все формулы, по которым происходил расчет стоимости, тоже заносятся в отчет.
Этап 6. Формирование отчета
На последнем этапе специалист формирует оценочный отчет, который и передает клиенту. Согласно законодательству, отчет должен быть сшит и пронумерован. В документе обязательно должны быть следующие сведения:
▪ основные факты и выводы;
▪ задание на оценку, которое соответствует законам и федеральным стандартам;
▪ сведения о заказчике и оценщике;
▪ допущения и ограничительные условия, которые использовал оценщик;
▪ стандарты оценочной деятельности;
▪ анализ рынка и других внешних факторов, которые влияют на стоимость;
▪ описание процесса оценки;
▪ согласование результатов;
▪ приложение к отчету с копиями документов, которые использовал оценщик.
Документ должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью. Если оценку проводили несколько специалистов, они все и руководитель оценочной компании должны поставить подписи и печати.
Оценка недвижимости при ипотеке нужна в первую очередь банку - для того, чтобы он понял, какую сумму денег выдавать заемщику. Также оценка стоимости позволяет понять, сколько денег получит банк, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства, то есть платить по ипотеке. Причем банк учитывает две стоимости: рыночную и ликвидационную, и принимает во внимание меньшую: обычно это ликвидационная. Сумма ипотеки обычно равна ликвидационной стоимости жилья или меньше ее, потому что заемщик вносит определенную часть средств сам.🔔 При реорганизации предприятия. Оценка недвижимости в этом случае используется, чтобы понять, сколько активов есть у компании. Можно оценить все имеющиеся объекты, находящиеся в собственности фирмы, и увидеть общую сумму активов.
🔔 При продаже недвижимости. Оценка стоимости нужна и продавцу, и покупателю. Продавцу - чтобы понять, по какой цене можно продать жилой объект. Покупателю - чтобы убедиться, что его не обманывают и не завышают цену искусственно.
🔔 Для обмена жилья. Когда два участника сделки идут на обмен, они оба хотят «не прогадать». В этом поможет оценка жилой недвижимости: участники сделки смогут адекватно оценить стоимость обоих объектов, и никто из них не останется в минусе.
🔔 Для залога. Объекты жилой недвижимости можно использовать в качестве залога. В этом случае банк тоже требует проведения оценки стоимости. Это нужно, чтобы банк знал сумму, которую сможет выручить, если заемщик не будет платить по кредиту. Как и в случае с ипотекой, принимается в расчет меньшая стоимость, то есть ликвидационная.
Например, вы хотите узнать рыночную стоимость большой студии площадью 63 м². Для этого вам нужно посмотреть, сколько стоят аналогичные объекты. Так как у вас нет доступа к ЕГРН, в котором хранятся сведения о проведенных сделках, нужно изучить имеющиеся предложения на рынке. Посетите любой сайт с объявлениями о продаже недвижимости. Чтобы облегчить себе работу, ищите аналогичные объекты в вашем районе.
Найдите 5–6 квартир, которые максимально похожи на вашу по следующими характеристикам:
🔹 расположению, инфраструктуре района;
🔹 типу, конструкции дома;
🔹 классу отделки;
🔹 количеству комнат;
🔹 состоянию - под капитальный, косметический ремонт, со свежей отделкой;
🔹 этажу, наличию балконов, лоджий;
🔹 площади кухни.
Выберите аналоги и скорректируйте цену каждого на 3–5% - возможную величину скидки во время торга. Рассчитайте стоимость 1м² в каждой аналогичной квартире. Чтобы рассчитать рыночную стоимость, определите среднее арифметическое цены 1м² по квартирам аналогам и умножьте на площадь своей квартиры.
Сложите стоимость всех найденных объектов и разделите на число объектов - так вы найдете среднерыночную цену. Например, в нашем случае она составит 3 160 000 ₽.
Если выставите жилье на продажу по среднерыночной стоимости и не получите никаких откликов, попробуйте немного уменьшить цену - возможно, она высока.
Провести оценку недвижимости можно самостоятельно, но результаты могут быть далеки от реальности, и ваше мнение не примет банк или государственный орган. Оценка недвижимости специалистом нужна для многих типов сделок, для оформления ипотеки, кредита с залогом. Она стоит денег, но отличается более высокой точностью.
Как происходит оценка недвижимого имущества при вступлении в наследство? В чем особенности оценки стоимости имущества предприятия? Кто проводит независимую оценку имущества при разводе?
Добрый день, уважаемые читатели интернет журнала «ХитерБобер». С вами Виктор Голиков, и сегодня мы разберёмся в процедуре оценки имущества.
Почти каждый человек хотя бы однажды в жизни сталкивается с необходимостью узнать рыночную стоимость автомобиля, недвижимости, другого вида собственности. Обязательны услуги оценщика для суда, страхования, продажи имущества.
Итак, подробнее рассмотрим тему статьи.
1. Что такое оценка имущества и для чего она проводится?
Для начала дадим определение понятию.
Определение рыночной стоимости и законности владения движимой и недвижимой собственностью в соответствии с заранее определённой целью.
Относится к наиболее распространенному виду оценочных работ. Поскольку экономика вещь непостоянная, цена на материальные блага склонна менятся. Поэтому достаточно часто приходится определять стоимость собственности для физических или юридических лиц в зависимости от условий рынка.
Оценка необходима в следующих ситуациях:
- покупка и продажа;
- страхование;
- кредитование;
- определение кадастровой стоимости;
- оценка для суда (исполнение решений);
- оценка для банка (ликвидация бизнеса).
Особой статьей выступает оценка собственности при вступлении в наследство. Конституция РФ гарантирует право оформления собственности на наследуемое имущество.
Для получения наследства поэтапно формируется ряд документов, одним из которых выступает оценочное заключение.Определением стоимости занимаются государственные органы или независимые организации.
О том, что собой пр
едставляет читайте в тематической статье на нашем ресурсе.
Наследник может воспользоваться различными механизмами оценки, но в любом случае ему придется заплатить госпошлину, размер которой пропорционален стоимости наследуемого имущества. Используя любой из механизмов, можно провести .
Существует три вида определения цены наследства:
1) Инвентаризационная стоимость
Определяется оценщиком БТИ. Учитывает незначительное количество факторов, за счет чего цена считается ниже реальной. Размер пошлины значительно меньше, чем при других видах ценового определения.
2) Кадастровая стоимость
Определяется для оценки земельных участков и недвижимого имущества как стоимость, внесенная в кадастровый реестр недвижимости. Наследники часто обращаются для сравнения цены или альтернативного заключения в .
3) Рыночная стоимость
Определяется как стоимость, за которую можно продать или купить наследство. При таком варианте оценки оценивается исключительно движимое имущество . Наиболее достоверная цена и пошлина принадлежат рыночной категории имущественной стоимости.
Особенности оценки можно наглядно увидеть в таблице:
Все механизмы законны, а результаты обязательны к рассмотрению для нотариуса.
Дополнительная информация - в статье « ».
2. Какие существуют виды оценки имущества - ТОП-5 основных видов
Рыночная экономика предполагает сделки между собственниками, основанные на рыночной стоимости товаров и работ. Чтобы инициировать контракт, собственнику прежде всего надо узнать реальную цену имущества. В связи с востребованностью такой процедуры множится и число компаний, занимающихся .
Дом поросенка должен быть крепостью!
Но оценивать его нужно как свинарник, а не как жилое помещение!
Специалисты делают заключения, учитывая многообразие аспектов рода деятельности. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся виды проведения оценки.
Вид 1. Оценка недвижимого имущества
Одна из самых распространенных услуг.
- земельного участка;
- промышленной недвижимости;
- оценка арендной платы;
- оценка недостроенных объектов.
Заключение котировки недвижимости имеет широкий диапазон применения и может понадобиться в самых разных ситуациях от купли-продажи до определения , нанесенного недвижимой собственности.
Вид 2. Оценка движимого имущества
К движимому имуществу относятся: транспорт и оборудование, станки и установки, мебель и оргтехника, инструменты и другие материальные активы.
Для корректного определения стоимости используют не только сравнительный, но и другие подходы - прибыльный, рыночный, инвестиционный, затратный.
Киса, вы дремучий провинциал! Сейчас уже никто не пользуется услугами кассы, для этого есть окошко администратора.
Осматривая заключительный акт, удостоверьтесь, что вам были представлены основные действующие категории оценки. В зависимости от свойств, должны быть представлены приоритетные параметры имущества.
В отчетный документ включаются:
- даты выпуска и ввода в эксплуатацию;
- серийный и инвентарный номер;
- акты гарантийного и технического осмотра (ремонта)
- интенсивность использования (нормативность).
Вид 3. Оценка бизнеса
Расчет стоимости предприятия есть не что иное, как результат деятельности компании. Бизнес - тот же товар, только со своими особенностями. Рассчитывается коммерция с точки зрения доходности, инвестиционной привлекательности и комплекса реализации.
Составляется оценка из стоимости:
- контрольного пакета акций;
- одной акции;
- имущественного комплекса.
Определяется оценка бизнеса методом рыночной стоимости (текущего дохода и будущей прибыли), сравнительным подходом (анализируется деятельность аналогичной компании) и затратным способом (из активов вычитаются расходы предприятия).
Вид 5. Оценка интеллектуального имущества
Особая статья работ. Требует высококвалифицированных специалистов, поэтому не рекомендуется к оценке у коммерческих организаций.
Мал золотник, да дорог.
Превращенные в товар ваши разработки становятся основополагающим активом компании и нуждаются в специализированной оценке. Зачастую идея (интеллектуальная собственность) превосходит стоимость всего предприятия! К интеллектуальной собственности относятся франшизы и товарные знаки.
Пример
Высокотехнологические коммерческие разработки составляют значительную долю рынка межконтинентальных корпораций. Оценка их активов и определяет рыночную стоимость акций этих предприятий.
Перманентно меняющийся рынок акций таких компаний существенно затрудняет оценочные заключения, поэтому чаще всего клиенты прибегают к услугам независимых международных агентств.
3. Как провести оценку имущества - пошаговая инструкция для новичков
При проведении оценочных работ возникают вопросы. С чего начать? К кому обратится? А что если неправильно посчитают? Не беспокойтесь!
Не так страшен чёрт, как его малюют.
Разберемся с этой процедурой по порядку.
Шаг 1. Определяемся с объектом и целью оценки
Первоначально определимся, что и с какой целью мы хотим оценить.
Объектами могут быть любые материальные блага, совокупность или любые составляющие имущества, услуги, информация, а также права собственности и требования. Все достаточно просто! Можно узнать стоимость любой формы собственности.
Был бы товар, цена найдется!
С целью все немного сложнее. Здесь нужно как можно точнее сформулировать задачи оценки, от этого будет зависеть стоимость услуг оценщика.
Цели оценки делятся на обязательные (обусловленные законодательством) и инициативные (проводимые заинтересованной стороной).
Обязательные касаются:
- государственного имущества;
- страхования государственной собственности;
- судебных исков;
- налогообложения;
- раздела собственности.
Инициативные связаны с:
- оформлением сделок;
- реорганизацией предприятий;
- кредитованием;
- арендой;
- страхованием частной собственности.
Правильно сформулированная цель дает преимущество в выборе метода и подхода к оценочной деятельности, что способствует снижению цены за проведенные работы.
Шаг 2. Выбираем оценочную компанию
Обращаем внимание на стоимость услуг и специализацию оценщика. Дешево - это конечно, хорошо, но ошибочное заключение о цене может стоить гораздо дороже. Поэтому сравните цены на одинаковые услуги у различных компаний.
Не все то золото, что блестит!
Дорогие для вас вещи могут не соответствовать их рыночной стоимости и наоборот! Опытные оценщики заявят о своей репутации и сразу дадут предварительную консультацию в отношении дальнейшей работы.
Если вы решили обратиться в частную фирму, обязательно запросите страховой полис в компании и убедитесь, что сотрудников в фирме, производящей оценку, не менее двух (обязательное условие закона РФ).
Шаг 3. Договариваемся о встрече и заключаем договор
Определившись с оценочной компанией, вы подаете заявку на проведение работ. Это может быть как устное заявление (телефонные переговоры), так и электронная форма. Условия в обоих случаях одинаковые. Необходимо сообщить ваши паспортные данные, указать объект и цель оценки и назначить удобное время для проведения работ.
При следующей встрече заключается договор - с этого момента вы вступаете в правовое соглашение с фирмой-оценщиком. Для подписания сделки вам необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность, а также идентификаторы объекта и ваших прав на него.
После подписания договора вы должны оплатить услуги оценочной компании, что даст дальнейший ход заключенному соглашению. Это можно сделать в любом банковском отделении либо в офисе оценщика при условии выдачи вам кассового чека, подтверждающего законность сделки.
Шаг 4. Предоставляем объект оценки для осмотра
В дальнейшем в вашем присутствии надобности нет. Эту задачу может выполнить доверенное лицо. Составить доверенность можно бесплатно в офисе оценщика. В ходе осмотра, возможно, придется ответить на какие-либо вопросы, которые могут повлиять на стоимость объекта, поэтому доверенное лицо должно быть близким вам человеком!
Оценщик составит лист осмотра, заберет у вас копии удостоверяющих документов и назначит дату окончательного оформления заключения оценки имущества.
Шаг 5. Получаем отчет о проведении работ
Заключение готовится, согласно законодательству, не более 3 дней. Оформляется в письменном виде и представляет собой отчет оценочной стоимости имущества.
Изучите документ и задайте интересующие вас вопросы. После разъяснения всех нюансов вы подписываете акт приема-передачи документа оценки имущества. Этот отчет, оригинал или копию, предоставляете по месту требования.
На всех этапах проведения работ вы можете проконсультироваться с профессиональными юристами из компании Правовед. Вы можете рассчитывать на поддержку и разрешение всего спектра юридических вопросов в любое удобное для вас время.
Просмотреть обсуждаемые актуальные темы, найти ответ или задать свой вопрос на странице Правоведа совсем не сложно. Достаточно пройти простую регистрацию, всего лишь ввести свой e-mail и получить исчерпывающий ясный ответ на интересующий вопрос. Специалисты сайта ответят на любые вопросы юридической тематики.
4. Кем проводится оценка имущества - обзор ТОП-5 оценочных компаний
Рассмотрим более подробно ведущие оценочные фирмы России. Какие услуги и на каких условиях они предлагают, узнаем далее.
1) Атлант Оценка
Специалисты фирмы дают экспертные прогнозы на колебания стоимости объектов клиента и снабжают самой свежей информацией о факторах, влияющих на рыночную цену имущества.
К преимуществам компании относятся:
- доказательная позиция (результаты обоснованы и могут быть подтверждены в любой инстанции);
- скорость выполнения работ (задействован максимум специалистов разных профилей для минимизации времени оценки);
- комплексный подход (позволяет снизить цену услуг);
- финансовое свидетельство (корректная работа со всеми банками страны);
- международная квалификация (обучение специалистов за рубежом и использование их опыта).
Атлант Оценка гарантирует и несет ответственность за исполнение сроков, требований и условий заказчика. Компания работает на всей территории России и выполняет оценочные работы по всем видам материальных и нематериальных ценностей.
Независимая оценочная компания предоставляет услуги по оценке всех видов собственности. На профессиональной основе в кратчайшие сроки и соответствии с действующим законодательством вам предоставят все этапы сервиса получения итоговой стоимости имущества. Предприятие организует работы всего комплекса оценочной деятельности от частного консалтинга до масштабных производственных проектов.
Отдельно выполняются и юридические услуги:
- оспаривание кадастровой стоимости;
- спорное наследство;
- раздел имущества при разводе;
- судебное представительство;
- согласование переустройства помещений.
Гранд Реал аккредитована в Российской ассоциации оценщиков и застрахована ОАО «АльфаСтрахование». Все специалисты имеют опыт работы оценочной деятельности более 3 лет.
В фирме разработана и внедрена структура многоступенчатой проверки отчетов и заключений работы своих сотрудников.
Экспертная команда профессионалов специализируется на составлении отчетов по оценке бизнеса и имущественных фондов предприятия. Разрабатывает оценочную стоимость объектов недвижимости. Выясняет и дает заключение о нанесенном ущербе при ДТП.
Фирма ставит перед собой задачу гарантированно обеспечить защиту своих клиентов от всех неблагоприятных факторов, влияющих на финансовые ресурсы собственников.
Принципы компании:
- прозрачность оценки;
- работа на результат;
- надежность скрыта в перепроверке;
- справедливость для всех.
Консалтинговая группа предоставляет услуги экспертизы стоимости в суде и оценку стоимости имущества. Профессиональный подход специалистов обусловлен многолетним опытом на рынке оценки за рубежом и в России.
Осуществляется оценка всех видов имущества для любых целей заказчика.
Особенности деятельности компании:
- индивидуальный подход к клиенту (ценообразование и скидки);
- выверенная схема документооборота;
- структурная система отношений между подразделениями предприятия;
- современные методы и подходы к составлению отчета работ;
- актуальность оценки (учет колебаний факторов рынка);
- экспресс-анализ.
Приоритетное направление развития организации - комплексный подход к каждому клиенту!
Сотрудники компании имеют разносторонний опыт работы с частными клиентами и государственными структурами.
Успешная оценочная компания. Функционирует в сфере среднего и крупного бизнеса как с частным, так и государственным капиталом. Особой группой клиентов выделяются иностранные компании, работающие на территории Российской Федерации.
Принципы работы:
- профессиональная этика;
- конфиденциальность;
- сопровождение клиента от и до;
- ориентированность на последующие деловые отношения.
Персонал организации быстро ориентируется в современных бизнес процессах, что дает возможность своевременно решать экономические вопросы и предугадывать изменения течения рынка.
Специалисты компании бесплатно дают консультацию для всех клиентов и информируют о всех шагах проведения своих работ.
Смотрите видеоролик на тему материала.
Читайте статью « », если хотите узнать особенности судебной экспертизы.
5. Какое имущество подлежит обязательной оценке и когда можно отказаться от этой процедуры?
Непременное условие выполнения ряда гражданско-правовых актов - оценка имущества. Этот пункт обязателен и закреплён в «Законе об оценочной деятельности РФ».
Понятие «оценка построек» подразумевает определение цены объекта, а также определение прав (собственность, аренда и т. д.) в отношении имущества, на которое надлежит установить цену.
Основанием и целью для оценки стоимости помещения служат такие сложившиеся обстоятельства, как:
- покупка или продажа;
- необходимость страхования недвижимого имущества;
- внесение постройки в уставный фонд;
- переход недвижимого имущества наследнику после смерти наследодателя;
- получение банковского займа, предусматривающего залог недвижимого имущества;
- выполнение решений судовых инстанций.
Справка. Основания для оценки имущества, принадлежащего к разряду недвижимого, могут быть различными, но все они имеют правовую базу, которая основывается на законодательных актах РФ.
Законодательное основание
Статьи закона оговаривают суть такой деятельности в РФ, определяют лиц, проводящих оценку недвижимости, устанавливают правила и требования к оценке помещения, а также указывают на случаи, которые предусматривают установку оценочной стоимости на помещение.
Особенности при выяснении стоимости помещения
Процедура оценки недвижимости учитывает некоторые особенности при выяснении цены объекта и полностью зависит от различных обстоятельств, которые являются определяющими при проведении такой деятельности. Оценка имущества, относящегося к категории недвижимого, должна учитывать:
- тип строения;
- предназначение объекта;
- состояние недвижимого имущества;
- месторасположение постройки;
- размеры строения;
- доступность транспортного сообщения с объектом.
Учет всех этих факторов позволяет определить одну из трех категорий применяемой к объекту оценки, которая предполагает:
- рыночную оценку недвижимости;
- затратную оценку на объект;
- доходную оценку объекта недвижимости.
Каждая категория предусматривает определенную цель, относительно которой будет проводиться оценка недвижимости, а также несколько видов определения стоимости объекта: потребительская, страховая, инвестиционная, залоговая, утилизационная и другие.
Важно! Завершение процедуры оценки объекта предполагает предоставление оценочной организацией полного пакета документации заказчику с описанием всех причин повлиявших на окончательный результат определения стоимости.
Характеристика этапов
Процедура, предусматривающая оценку определенных объектов недвижимости, состоит из нескольких необходимых для ее проведения этапов, согласно которым оценщик определяет основы последовательность своих действий.
Законодательный процесс оценки недвижимого имущества характеризуется следующими действиями:
- определяются характерные особенности объекта недвижимости.
- Анализируются условия рынка, относящегося к недвижимому имуществу.
- Выбираются способы оценки недвижимых объектов и производятся необходимые для этого расчеты.
- Формируются и анализируются полученные в результате проведенных оценщиком действий величины, определяющие стоимость объекта.
- Заказчик получает полный отчет о цене постройки, а также подробное изложение всех причин, оказавших свое влияние на итоговую цену.
Расчетная цена недвижимости
Расчеты, предусматривающие оценку цены помещения, зависят от особенностей этого самого помещения, а также от цели оценки и прочих условий и особенностей.
В расчетной цене постройки учитывается:
Какой бывает дата процедуры?
Дата оценки постройки – это календарный день, в который специалистами уполномоченной организации определяется заключительная объявленная и зафиксированная стоимость объекта не зависимо от даты подписанного оценщиками отчета.
Дата оценки подразумевает под собой особое требование, согласно которому цена объекта привязывается к конкретному числу его окончательной оценки.
Такое требование нужно для фиксации оценки помещения на конкретную дату в условиях постоянно изменяющихся рыночных цен.
Если объектом является квартира
Оценка квартиры обязательно предусматривает осмотр жилого помещения представителем оценивающей его компании, а еще – подробно учитывает все особенности и детали помещения, на которое следует установить цену.
При проведении специалистом экспертной оценки квартиры предусматриваются такие действия:
- выбор организации, которая будет осуществлять данную процедуру.
- Подготовка необходимых для начала процесса определения стоимости квартиры документов, которые предусматривают предоставление:
- документ, подтверждающий право собственности;
- техпаспорт или справка ЕГРН;
- поэтажный план;
- паспорт;
- экспликация к предоставленному собственником поэтажному плану.
- Проведение фотосъемки жилого помещения, подъезда, двора, фасада здания по определенному адресу для оценки его привлекательности.
- Внесение данных о помещении в смотровой лист, на основании которого уполномоченным лицом будет составлен отчет и определена стоимость квартиры.
Корректировки при установлении стоимости
Процедура оценки уполномоченными лицами объектов недвижимости не может пройти без внесения поправок в разработанную организациями типовую документацию. Корректировки напрямую зависят от определенных характеристик объекта, особенностей расположения предмета недвижимости, а также от большого количества причин, влияющих на окончательное установление его стоимости.
Вносимые поправки учитывают:
Справка. Каждая поправка, вносимая в документ, имеет свои особенности, а также зависит от ряда причин и условий, с которыми приходится сталкиваться при оценке.
На тип постройки
Поправка, предусматривающая тип здания, вносится оценщиком в тех случаях, когда дом относится к категории блочных или панельных сооружений, что удешевляет расположенные в нем квартиры в размере 10-15%.
К жилым зданиям, сооруженным из кирпича, такая корректировка не применяется, в документе уже предусмотрена определенная формула расчета, предназначенная для таких строений. Дома построенные из более современных, безопасных и экологически чистых материалов всегда дороже устаревших конструкций.
Учет расходов
Оценка недвижимого имущества предполагает доходный подход к учету расходуемых средств на содержание и эксплуатацию объекта оценки, где учитываются все возможные варианты доходной и расходной части
.
Полученные результаты находят свое отражение в бюджете, согласно которому можно рассчитать стоимость в этой категории учета.
Операционные расходы
Определение стоимости недвижимого имущества учитывает расходы на содержание и эксплуатацию объекта, и относит их к категории операционных расходов (ОР). В свою очередь, такие операционные издержки разделяются на три вида:
- расходы условно-постоянные. Этот вид издержек подразумевает под собой учитываемые оценщиками издержки, применяемые для стабильного функционирования и эксплуатации объекта недвижимости.
Размер условно-постоянных расходов не зависит от загруженности попадающего под оценку объекта, а сумма операционных расходов на его содержание стабильна и находится на одном и том же установленном уровне.
- Расходы условно-переменные. Вид издержек, полностью зависящий от загруженности недвижимого объекта.
- Расходы замещения. Издержки, предназначенные на замещение выходящих из эксплуатации деталей и элементов здания. Такие расходы из-за их зачисления в отдельный фонд называют расходами резерва.
Что подлежит оценке?
Объект недвижимости
Каждый объект недвижимости, в зависимости от условий его места расположения, конструкции, цели назначения, а также множества других факторов имеет свои определенные особенности. Не бывает двух абсолютно одинаковых подлежащих оценке объектов.
Индивидуальный подход к установлению стоимости недвижимого имущества учитывает все детали оценки, которые могут повлиять на окончательный результат определения стоимости объекта.
Ремонта квартиры
Для того, чтобы установить фактическую стоимость квартиры необходимо провести оценку произведенного в квартире ремонта и прибавить к стоимости жилья ту сумму, которая была затрачена на ремонт помещений. В случаях, когда ремонт не был произведен, из фактической стоимости жилого помещения исчисляются те деньги, которые потребуются на ремонт.
На практике оценка ремонта помещения позволяет оценщику производить свои действия в установленной компанией последовательности:
- представителем организации анализируется физический износ жилого помещения;
- Специалист компании осуществляет все необходимые замеры для определения стоимости ремонта;
- Основываясь на полученных результатах представитель организации производит оценку общего состояния квартиры;
- На заключительном этапе подготавливается смета, предусматривающая стоимость выполненных ремонтно-строительных работ в помещении, а также рассчитывается цена материалов в случае, когда помещение требует ремонта.
Оценка ремонта квартиры производится на в различных целях, но в основном заказчик приглашает оценщика на свою жилплощадь с целью покупки и продажи жилья, а также оценки нанесенного помещению ущерба для подачи иска в судебные инстанции.
Справка. Для более качественного проведения оценки квартиры заказчик может предоставить оценщику товарные чеки, акты выполненных работ, договора, накладные и другую документацию. Полученная дополнительная информация поможет специалисту установить реальную стоимость ремонта помещения.
Домашней мебели
Чтобы произвести оценку находящейся в квартире мебели специалисту необходимо сделать анализ потребительских качеств присутствующего в помещении имущества, учесть год изготовления, изучить состояние, предложение, спрос, провести параллель с современными аналогами.
Процесс оценки подразумевает под собой осмотр имущества, его фотографирование, а также составление отчетной документации о фактической стоимости мебели.
Наиболее часто процедура оценки мебели происходит при проведении таких операций:
- покупка или продажа помещения;
- аренда;
- дарение;
- включение мебели в уставный фонд;
- налогообложения;
- раздела имущества;
- процесс получения страховки.
Комнаты
Отличительная особенность оценки комнаты состоит в процедуре определения стоимости принадлежащей одному из владельцев доли, которая исчисляется делением оценочной суммы на количество собственников прописанных в помещении.
Оценка комнаты производится при наличии таких необходимых документов:
- паспорта владельцев помещения;
- документ, утверждающий права на жилое помещение;
- техпаспорт либо справка из ЕГРН;
- план поэтажный;
- экспликация.
Внимание! В особых предусмотренных законодательством случаях может потребоваться документ, подтверждающий право вступления в наследство.
Загородных зданий
Рынок загородной недвижимости очень популярен среди населения. Очень часто спрос на жилье превышает предложения, и цены становятся выше даже рыночной стоимости. Независимая оценка помогает установить реальную цену на недвижимость и уравновесить баланс между продавцом и покупателем.
Оценка загородной недвижимости учитывает удаленность объекта от города и транспортное сообщение, учитывается наличие природных ресурсов, определяется качество воды, почвы, учитывается наличие инженерных коммуникаций.
Большое значение для установления стоимости объекта имеет наличие развитой инфраструктуры, наличие подъездных путей и качество дорог.
Независимые оценочные компании
Как правило, оценку недвижимости проводят независимые оценочные компании, которые имеют лицензии на данный вид деятельности, а специалисты, производящие оценку, застраховав свою личную ответственность, получают соответствующие сертификаты.
Решение вопроса оценки такими организациями осуществляется в течении 1-3 дней, после чего заказчик получает подробный отчет о стоимости объекта, что позволяет ему производить с прошедшим процедуру оценки имуществом любые виды предусмотренных законодательством сделок.
Проведение инспектирования подразумевает под собой оплату заказчиком услуг специалиста в денежных суммах, которые зафиксированы на территории РФ. Средняя стоимость оценки недвижимости определена в таком размере:
- однокомнатная квартира – 2500 рублей;
- двухкомнатная квартира – 3125 рублей;
- трехкомнатная квартира – 3125 рублей;
- более четырех комнат – 5000 рублей;
- частные жилые дома – 7500 рублей;
- коттеджи – 7500 рублей;
- сооружения незавершенного строительства (до 100 кв. м) – 5000 рублей;
- размером от 100 до 300 кв. м – 7500 рублей;
- размером от 300 до 500 кв. м – 15000 рублей;
- размером от 500 до 700 кв.м – 17500 рублей;
- размером от 700 до 1000 кв. м – 22500 рублей;
- размером от 1000 до 5000 кв. м – 25000 рублей.
Внимание! Стоимость оценки недвижимости в зависимости от условий, особенностей и географического расположения различных регионов РФ могут существенно отличатся.
СРО
Одной из некоммерческих организаций, которая занимается независимой оценкой объектов недвижимости, является саморегулирующая организация оценщиков (СРО). Законодательная деятельность СРО регулируется ФЗ РФ №315 и № 135 .
Организация состоит из физических лиц работающих оценщиками, как по трудовому договору с юридическим лицом, так и занимающихся частной практикой, которые застраховавших свою личную ответственность.
СТК
Основанная в 1998 году консалтинговая компания, занимающаяся на территории РФ не только оценкой объектов недвижимости, но также анализом и оценкой стоимости активов различных предприятий, имеет большой опыт в ведении своей деятельности.
Ее филиалы разбросаны практически по всем регионам страны, что предоставляет возможность любым гражданским и юридическим лицам вступить в деловые отношения с завоевавшей популярность организацией.
Тесное сотрудничество предприятия с российскими банками, в частности с ЦНС позволяет не только заниматься оценкой имущества своих клиентов, но и углублять сотрудничество со своими партнерами в сфере обеспечения объектов недвижимости программным обеспечением, а также вносить свой вклад в развитие ипотечного кредитования.
ЦНС
Центр недвижимости организованный Сбербанком предлагает на сегодняшний день своим клиентам на территории Москвы уникальную возможность проводить оценку недвижимости через созданный специалистами ЦНС сервис.
Центр недвижимости качественно и в кратчайшие сроки оценивает объекты недвижимости своих заказчиков и своевременно предоставляет им необходимую отчетность.
Оценка недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, где учитываются все мельчайшие детали, характеристики, особенности и условия содержания объекта . Только специалисты обладающие профессиональными навыками оценки имущества могут установить реальную стоимость объектов недвижимости.
Время чтения: 7 минут
Недвижимость, имея крупную материальную ценность, нередко выступает предметом судебных разбирательств. Предметом спора могут быть не только права на недвижимость, но и ее стоимость. Независимо от характера разбирательства, цена спорного объекта всегда будет иметь центральное значение, ведь именно она определяет размер исковых требований и возмещений, на которые претендует истец. Объективно определить ее может лишь оценка недвижимости для суда.
Общая информация об оценке и экспертизе
Под оценкой недвижимости понимается комплекс мероприятий, цель которых – определение актуальной рыночной стоимости отдельного объекта на конкретную дату.
В отличие от процедуры кадастровой оценки, такие мероприятия предполагают учет всех индивидуальных особенностей, которыми обладает объект:
- месторасположение;
- возраст;
- состояние;
- этажность;
- материал постройки;
- инфраструктура;
- архитектурная ценность.
При этом принимаются во внимание рыночные цены, установленные в отношении идентичных объектов.
Задача оценки ясна – получение наиболее объективной и вероятной стоимости, за которую квартира, дом или земля могут быть проданы на рынке, при условии, что стороны сделки действуют разумно.
Параллельно с оценкой действует экспертиза недвижимости – комплексная проверка объекта на предмет его соответствия заявленным характеристикам и юридической чистоты.
Обе эти процедуры взаимосвязаны, так как результаты экспертизы могут повлиять на итоги оценки.
Поскольку любой ценный объект может стать предметом судебного разбирательства, недвижимость не является исключением. Споры в отношении объектов, связанных с землей, составляют большую часть всех рассматриваемых в судах дел.
В связи с тем, что любой иск в отношении недвижимости носит имущественный характер, исковые требования следует оценить в стоимостном выражении, определив цену иска.
Обычно она носит спорный характер: истец в своих интересах значительно завышает цену недвижимости, ответчик же, наоборот, склонен ее занижать. Рассудить их и установить объективную цену позволит лишь независимая оценка квартиры для суда.
Заказать мероприятие может каждая из сторон процесса. Учитывая наличие непреодолимого спора, им редко удается договориться по поводу того, кто будет проводить экспертизу. В результате на рассмотрение суда нередко поступает сразу несколько отчетов об оценке рыночной стоимости объекта с разными результатами.
Разница в 10-15% считается допустимой: если стороны не против, можно использовать усредненный результат обеих оценок.
Но как быть в случае значительной разницы? Поскольку судья обязан установить объективность каждого отчета, он вправе привлечь независимого эксперта. Если обе оценки покажутся суду необъективными, руководствуясь ст. 79 ГПК , он назначит проведение экспертизы.
Ходатайство о проведении независимой экспертизы по оценке недвижимости может подать и одна из сторон, например, если она не проводила собственной оценки, а результаты, представленные второй стороной, ее не удовлетворили.
В случае назначения независимой экспертизы, стороны вправе просить суд поручить ее конкретному эксперту или учреждению. Если у сторон нет единого мнения по этому поводу, суд выбирает оценщика самостоятельно.
По результатам проведения независимой экспертизы для суда оценщик составляет письменное заключение (ст. 86 ГПК). Его результаты обычно принимаются судом в качестве доказательства, но суд имеет полное право не согласиться даже с результатами назначенной им оценки недвижимости. В этом случае производится переоценка с привлечением иного эксперта.
Что касается самой процедуры оценки, она проводится по общим правилам, о которых мы поговорим позже. Судебный характер такой оценки проявляется лишь в том, что представленный отчет будет считаться доказательством, а экспертизу назначат в процессуальном порядке.
Споры, в которых потребуется оценка
Судебная оценка недвижимости может потребоваться в абсолютно разных ситуациях, даже когда спор не касается права собственности на недвижимость. К числу типичных ситуаций, когда оценка рыночной стоимости объекта представляется неизбежной, можно отнести следующие споры:
- Раздел имущества при разводе. Семейное законодательство требует равнозначного раздела нажитой супружеской собственности, если договором между супругами не определено иное. Если они не смогли договориться, раздел осуществляется судом. В случае если одна из сторон претендует на целый объект недвижимости, а вторая – на компенсацию, размер возмещения рассчитывается от рыночной стоимости, установить которую помогут результаты оценки.
- Раздел наследственного имущества. Если наследники не могут сами разделить наследство, приходится идти в суд. Имущество каждого из наследников должно соответствовать его доле в наследстве. Но в отношении некоторых объектов, в частности недвижимости, может действовать правило, по которому один из наследников получает преимущественное право его получения. В этом случае он обязан выплатить другим наследникам компенсацию. Для определения ее размера тоже потребуется судебная оценка стоимости объекта.
- . В случае обращения взыскания на квартиру в рамках исполнительного производства приставы обязаны не только описать квартиру, но и выставить ее на продажу по цене, установленной по результатам оценки. Собственник недвижимости, являющийся должником, заинтересован в том, чтобы объект был оценен как можно дороже. Если результаты оценки, заказанной работниками ФССП, его не устраивают, он вправе оспорить ее в суде, ходатайствуя о назначении независимой экспертизы.
Оспаривание кадастровой стоимости
Один из наиболее распространенных случаев назначения независимой оценочной экспертизы в рамках судебного разбирательства – оспаривание кадастровой стоимости. Связано это с несовершенством механизма определения кадастровой стоимости, в рамках которого применяется метод массовой оценки, не позволяющий учитывать индивидуальные особенности объекта.
Поскольку кадастровая стоимость определяет размер налога на недвижимость, сумма в декларации часто бывает существенно завышена. Это ущемляет интересы граждан, поэтому ст. 24.18 ФЗ № 135 и ст. 22 ФЗ № 237 от 03.07.2016 позволяют оспаривать результаты кадастровой оценки в специальной комиссии либо сразу в суде.
Такого рода споры подсудны арбитражным судам. Иск в арбитражный суд о перерасчете кадастровой стоимости здания можно подать в течение всего срока действия кадастровой оценки, до момента внесения в сведений об очередной переоценке.
Закон определяет два основания для пересмотра кадастровой стоимости:
- и использование недостоверных сведений при проведении оценивания;
- конкретного объекта.
Чаще всего основанием для оспаривания выступает определение рыночной стоимости. Собственник, как правило, заказывает рыночную оценку у независимого эксперта и с отчетом о ее результатах подает исковое заявление в суд.
Образец иска об оспаривании кадастровой стоимости здания можно посмотреть ниже.
Если по результатам независимой оценки рыночная стоимость окажется существенно ниже, чем кадастровая в ЕГРН, это вызовет сомнения у судьи, и он назначит новую независимую экспертизу оценки объекта.
Не исключено, что ее результаты будут отличаться от результатов оценки, заказанной собственником, на 20-50%. Учитывая это, важно прибегать к услугам авторитетных, проверенных оценщиков.
Заключение
Резюмируя вышесказанное, обратим внимание на то, что:
- проведение оценки для суда может осуществляться как по заказу сторон процесса, так и по решению судьи;
- споры, в рамках которых возникает необходимость в оценке, могут касаться как раздела супружеского имущества и вопросов наследования, так и налоговых разбирательств;
- проводить оценочные действия может лишь субъект-оценщик, независимо от того, кто заказывает его работу и что выступает предметом спора;
