Из вышеприведенного обзора видно, сколь тесная связь существует между системами регистрации права на недвижимость и системой учета этой недвижимости. По существу это не самостоятельные различные системы, а единая система. Поэтому необходимо отвлечься на обзор и этой части мирового опыта.
Исторический обзор становления кадастровых стистем
До середины прошлого века понятие “Кадастр” употреблялось по преимуществу в связи с налогообложением недвижимости и означало, прежде всего, систему информации о налогооблагаемой недвижимости. Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивный процессы оборота недвижимости, инвестиций в недвижимость, получения кредитов под залог недвижимости, вывели на первый план проблему укрепления прав, из которой следовала надежность сделок, снижение рисков инвестиций. Это потребовало соответствующей модернизации систем регистрации прав и кадастровых систем (учета недвижимости).
Опыт античности и первого тысячелетия нашей эры рассмотрен нами ранее. Из самых ранних в нашем тысячелетии кадастровых проектов наиболее знаменитой была так называемая «Книга страшного суда» (Domesday Book), созданная в нормандской Англии по приказу Вильгельма Завоевателя в 1085-1086 годах. Сбор информации охватывал почти всю Англию. Эта информация включала:
¡ имена владельцев;
¡ площадь имения;
¡ характер использования;
¡ количество арендаторов и пр.
Эта информация собиралась в виде переписи. Картографических изображений описываемых имений не производилось.
Аналогичный осмотр всех налогооблагаемых земель был произведен в Швеции в 1540 году. В XVII веке в Швеции была создана служба кадастра (Land Survey) с задачей составлять карты для налогообложения.
Но настоящее осознание необходимости решать задачу определенности и защиты границ в глобальном плане пришло вместе с развитием капитализма и института защиты прав посредством их регистрации.
А до этого основные надежды сохранности владений возлагались в основном на незыблемость межевых знаков и суровость наказания за посягательства на них. Во всех странах древнего мира такое посягательство рассматривалось как надругательство над святыней. По закону древней Германии, где межевыми знаками, в числе прочего, служили зарубки на деревьях, человек, пойманный за изменением зарубок, подлежал казни - с него живого снимали кожу и ею восстанавливали испорченный межевой знак. Полагались также и на твердое знание того, где граница проходит в реальности. На Руси, чтобы навечно вбить в голову детям это знание, практиковалось устраивать телесные наказания их за различные проступки непосредственно на меже, ориентируя тело наказуемого в соответствии с ориентацией межи.
Серьезным шагом в установлении кадастра в современном его понимании в Европе явилась Миланская картографическая программа, созданная в 1720-1723 годах, когда по приказу императора Жозефа II производился кадастровый осмотр всей территории, принадлежавшей Австро-венгерской монархии.
К середине XIX века земельные дела в западноевропейских странах составляли 4 особые группы:
¡ дела, связанные с налогообложением земли или фискальный кадастр ;
¡ дела по юридическому укреплению границ земельной собственности, межевание - в дореволюционной литературе, или кадастр, обеспечивающий систему регистрации прав - в современной системе понятий;
¡ дела по переделу и перераспределению земельных владений, подготовки земельных участков для нового строительства или иного освоения, в том числе разверстание чрезполосных владений, раздел общинных земель, строительство дорог и канав, пересекающих земельные участки, установление и снятие сервитутов. В российской дореволюционной литературе эти дела известны под термином землеустройство ;
¡ дела по определению и укреплению прав на недвижимое имущество, известные в германских государствах как поземельные книги , в других европейских странах - как ипотечные книги, в России - как крепостные дела.
Уже в те времена эти группы дел стремились объединить в единую систему, хотя технические возможности того времени делали эту задачу трудновыполнимой. Землеустроительные работы тогда, как и теперь, требовали продолжительных согласований между землевладельцами, не говоря уже о том, что они сами по себе нередко были весьма сложными, требовали одновременного применения геодезических измерений, описаний, из которых следовала кадастровая оценка и прочего. Поэтому во многих государствах землеустроительные учреждения были обособлены от систем фискального и юридического кадастра. Тем не менее, любая землеустроительная работа либо заканчивалась отражением ее результатов в кадастре, либо восстанавливала в натуре утраченные или искаженные границы, основываясь на юридически достоверных сведениях о них, уже отраженных в кадастре. К середине XIX века кадастровые системы, применявшиеся в Европе и странах Северной Америки, можно сгруппировать в два вида: парцеллярный и реальный. Принципиальная разница между ними была порождена в способах исчисления налогооблагаемой стоимости земельных владений и в итоге состояла в том, что реальный кадастр отражал только границы всего имения, а парцеллярный выделял внутри имения земельные участки – парцеллы, отличающиеся монофункциональным использованием, как то: лес, пашня, усадьба. В свою очередь те тоже могли дифференцироваться по различным ценообразующим свойствам: плодородие почвы, пригодность для того или иного использования, а также по правовому режиму парцеллы - находится ли он в пользовании или аренде обрабатывающих эти земли крестьян и прочее. Парцеллярный кадастр получил распространение на континентальной Европе; реальный - в Англии и в США. Родиной парцеллярного кадастра следует считать Северную Италию, где он впервые был применен еще в начале XVIII века и откуда он был распространен практически на всю Европу.
Ключевым моментом в развитии современной кадастровой системы явилось установление Французского кадастра, введенного Наполеоном в 1807 году. Кадастровые записи содержали:
¡ номера участков;
¡ их площадь;
¡ использование;
¡ стоимость.
Французский кадастр основывался на кадастровых планах, производившихся систематически для каждого округа.
В течении XIX века большинство стран континентальной Европы установили аналогичные кадастровые системы. Исключением явились Англия и ее колонии, которые создали свои системы учета недвижимости. Но пока прервем свое путешествие по Европе и навестим Новый Свет.
Учет недвижимости в США
Системы укрепления прав на недвижимое имущество и соответствующего поземельного учета в англоязычных странах представляют интерес по многим причинам. Во-первых, эти системы оказали сильное влияние на страны прежних колоний и доминионов Англии. Кроме того, во многих отношениях они отличаются от систем континентальной Европы. По большей части, это связано с тем, что до недавнего времени кадастр был практически неизвестен в англоязычном мире.
В США официальная система укрепления прав на недвижимость , как было показано в предыдущей главе, основана на частной передаче и регистрации актов, на которых основана эта передача. При этом обычно объекты сделки каждый раз подлежат новому обследованию.
Еще в 1785 году Американское правительство начало обследование остававшихся вне частного владения земель с целью их кадастрового учета, в рамках прямоугольной системы, предусматривающей в качестве основы деление земли на квадранты миля за милей. Обследованные границы отмечались или устанавливались на земле. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства. Тем не менее, кадастр так никогда и не был введен.
Период с середины XVIII до середины XIX века в США отмечен драматическими процессами выбора правовой системы – еще в 1856 году историк английского права Генри Мэн предсказывал уверенный успех системы европейского континентального права, однако страх выходцев из Англии перед ростом влияния французской диаспоры, особенно успешно эксплуатировавшей правовые конструкции этой системы, привел к резкой переориентации на английскую систему общего права. В контексте этого выбора достаточно серьезно рассматривались проблемы строительства Титульной системы регистрации прав на недвижимость.
Целью этих разработок была организация передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента “Общественной регистрации” как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение – в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.
Со временем этой практике стало уделяться все меньше внимания, так что многое осталось недоделанным или совсем невыполненным. Даже такая важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней разработкой, созданной независимо, и функционирующей по сей день с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро. Информация о земле собиралась в различных, не связанных между собой бюро, и различных картотеках. По мере того, как количество записей возрастало, а сами они усложнялись, проблема доступности информации, касающейся конкретных земельных участков, значительно возрастала.
Сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны – в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь – самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, когда очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости.
Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. При этом строгие стандарты заставляют частного землемера проводить очень точные полевые обследования собственности и составлять добротный план ее. Уполномоченный земельный инспектор удостоверяет страховщика, владельца, арендатора, и/или арендодателя о том, что границы собственности, отмеченные на этом плане, являются правильными. Но, увы, такой обследованный земельный участок плавает как остров среди других еще не обследованных владений. План участка становится собственностью частной страховой компании, которая хранит его в собственном банке данных для дальнейшего использования по своему усмотрению. Владельцы соседних участков редко знают о его существовании.
Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения. Отчасти это связано с необходимостью создания более совершенных карт и записей с точки зрения налогообложения. Динамика этого обсуждения состоит в следующем:
¡ В 70-е годы рассматривалась широкомасштабная программа модернизации и интеграции всех земельных записей в архивы соответствующих округов, предусматривавшая добавление значительного количества соответствующих данных, ранее не включаемых ни в какие записи.
¡ Через несколько лет в Северной Каролине законодательно была утверждена программа ведения земельного учета, направленная на оказание технической и финансовой помощи развивающимся странам. Видимо, интеллектуальные продукты, добытые в ходе этого опыта могли бы послужить американцам основой для выбора модели для модернизации дел у себя дома.
¡ Через некоторое время после этого в нескольких штатах акцент делался на программы регистрации массивов обследованных земельных участков, основанной на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков. Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков и прочее. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости (земли, улучшений, и т.д.).
Лекция 1 Основные положения формирования системы учета и регистрации объектов недвижимости
Понятие кадастра и регистрации, цели и принципы, объект и субъекты. Содержание кадастра.
Признание и подтверждение со стороны государства факта возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимость дает также дополнительные гарантии по защите интересов граждан, юридических лиц, особенно в условиях переходной экономики. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней способствует становлению нормального цивилизованного гражданского оборота недвижимых вещей.
Первые работы по учету земель начали проводить в IX-XI веках. В «Русской Правде» Ярослава Мудрого (1016 г.) есть упоминание о подразделении земель по видам угодий и упоминание о межевых знаках. Первые переписи земель по их количеству и качеству относятся к XII веку.
Старейшие дошедшие до нас кадастровые документы – описания земель татаро-монгольского ига (XIII – XV в.) – которые и после освобождение долгое время служили московским князьям земельно-учетными данными.
С царствованием Ивана III (1462-1505 гг.) вводится поместная система землевладения (предоставление поместий на срок службы государству), что стало причиной частых переписей и развития межевания, так что к середине XVI века были описаны почти все земли России.
Но к середине XVI века землевладение и земельные отношения были сильно запутаны, не были описаны земли, вновь присоединенные к России. В 1566 г. Для описания земель был создан Поместный приказ, объединивший в себе все кадастровые и межевые работы. В нем велись земельные книги, регистрировался переход земель, решались земельные споры.
В период правления Петра I специальным указом была упорядочена передача прав на недвижимое имущество при наследовании, в то же время в связи с введением подушной подати описание и оценка земель практически прекратились.
В 1765 г. (при Екатерине II) было проведено Генеральное межевание, которое способствовало укреплению прав собственности на землю.
В 1837 г. вновь образованное Министерство государственных имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра, а в 1859 г. издало Инструкцию по оценке казенных земель, появилось понятие сервитута. В 1881 г. была введена ипотечная система (через Крестьянский поземельный банк).
После Октябрьской революции земельные отношения резко изменились. Земельный кодекс 1922 г. Четко обозначил исключительную государственную собственность на землю, закрепив права граждан на трудовое пользование крестьянских земель. Государственная земельная регистрация, находящаяся в ведении Наркомзема, разделялась на основную и текущую. Участникам землеустройства выдавались заверенные документы.
В 1954 г. была установлена единая система учета земельного фонда СССР и регистрации землепользователей. В 1956 г. Вводятся новые земельно-кадастровые документы: акт на право пользования землей и Государственную книгу регистрации землепользователей. В 1961 г. постановление Совета Министров СССР «Об улучшении государственного учета земель и использовании их в сельском хозяйстве» наметило разработку земельного кадастра, предусматривающего государственную регистрацию землепользований, учет количества и качества земель.
В 1970 г. был принят Земельный кодекс РСФСР, просуществовавший до 1990 г., где были продублированы нормы регистрации землепользований. Земельно-регистрационные данные имели юридическую силу, регистрацию осуществляли по срокам пользования землей: бессрочное и временное. Государственную регистрацию осуществляли в райисполкоме и горисполкоме по категориям земель.
Исчезновение монопольного права государственной собственности на землю повлекло расширение земельных прав граждан и юридических лиц. Возникла необходимость в пересмотре основ учета и регистрации земельных участков. За короткий срок было принято более 50 нормативных документов для реализации земельной реформы.
27 октября 1993 г. вышел Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», утверждавший право граждан и юридических лиц распоряжаться земельными участками, находящимися у них в собственности, в том числе продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог и аренду, обменивать и др.
Этим указом была введена новая система регистрации прав на земельные участки, согласно которой собственнику должно было выдаваться Свидетельство о праве собственности на землю, подлежащее регистрации в Регистрационной (поземельной) книге. Такие Свидетельства (как в случае первичного предоставления земельного участка при приватизации, так и в случае перехода прав при купле-продаже или иным способом) выдавал Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем).
В 1993 г. был подписан Указ Президента РФ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость». Исходя из его положений, на Роскомзем и его территориальные органы возлагались:
Организация ведения многофункционального Государственного земельного кадастра;
Регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с землей недвижимость.
Ведение Поземельной книги.
Во исполнение данного Указа, специалисты Роскомзема разработали ряд нормативных документов для ведения регистрации и учета земель, в частности, было оговорено присвоение каждому участку уникального кадастрового номера.
До 2000 г. Земельный кадастр состоял из следующих частей:
Регистрация землевладений и землепользований – это запись в документы установленного образца сведение о земельных участках, позволяющих однозначно закрепить их правовое положение, качественные, количественные, стоимостные характеристики, географические параметры;
Количественный и качественный учет земельного фонда – государственное мероприятие по получению, систематизации, накоплению и обновлению сведений о количестве, хозяйственном использовании, состоянии и качестве земельных ресурсов.
Бонитировка почв – сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия.
Экономическая оценка земель – характеризует производительную способность земли как средства производства с помощью системы натуральных и стоимостных оценочных показателей.
Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" определил иное содержание ГЗК: «Государственный земельный кадастр систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов».
Изменилась цель ведения ГЗК: до принятия закона главной целью было обеспечение органов государственной власти сведениями о землях для принятия решений по управлению земельными ресурсами, после принятия закона – основной целью стало информационное обеспечение:
государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
государственного контроля за использованием и охраной земель;
мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
землеустройства;
экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных
ресурсов;
установления обоснованной платы за землю;
иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.
В 2000 году для реализации исполнительных функций по оказанию государственных услуг в сфере учёта земельных участков были созданы ФГУ «Земельно-кадастровая палата», входившие в систему Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике (Госкомзема).
В 2001 г. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике был преобразован в Федеральную службу земельного кадастра России (Росземкадастр).
Изменилось и законодательство в области государственной регистрации прав на земельные участки с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г. Согласно данному закону, государственная регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав в соответствии с Гражданским кодексом. Именно государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, подтвержденное ею право на землю и другое недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Как было рассмотрено выше, фактически государственная регистрация существовала и до 31 января 1998 года (когда вступил в силу выше упомянутый закон). Регистрация прав на объекты недвижимого осуществлялась, но разными органами: в отношении земельных участков – земельными комитетами, в отношении зданий, помещений – бюро технической инвентаризации, другими органами. Об этом упоминается в 6-й статье Закона о регистрации, согласно которой все ранее возникшие права на объекты недвижимости признаются государством и никакой перерегистрации не требуют. Регистрация ранее возникших прав может быть осуществлена, но только по желанию правообладателя. И наоборот, права, которые возникали у граждан с 31 января 1998 года, подлежат обязательной регистрации в органах государственной регистрации.
Что касается органов, обеспечивающих выполнение этой функции, то за прошедшее десятилетие они претерпели неоднократные изменения.
Первоначально в период с 1998 по 2004 годы государственную регистрацию осуществляли образованные в субъектах Российской Федерации учреждения юстиции по государственной регистрации прав на территориях субъектов и филиалы учреждений на территориях городов и районов, совпадающих с границами муниципальных образований. Эти учреждения, по сути, являлись органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
С 1 января 2005 года в силу больших изменений в законодательстве, в том числе в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произошла реорганизация системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость на всей территории Российской Федерации. Все ранее созданные учреждения юстиции перешли в федеральную собственность.
Была образована единая федеральная вертикаль органов регистрации. В городах, районах и административных округах действуют регистрационные отделы. На территории республики, края, области вместо учреждения юстиции существует Управление Федеральной регистрационной службы по соответствующему субъекту РФ. Федеральным уполномоченным органом в системе регистрации прав на недвижимость является Федеральная регистрационная служба.
Однако все, что регистрировали учреждения юстиции в период с 1998 по 2004 гг., никакой перерегистрации не требует, так как и правила ведения реестра, и выдаваемые свидетельства, были едины для всей Российской Федерации.
Согласно подписанному президентом России 9 марта 2004 г. указу «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» Федеральная служба земельного кадастра России преобразована в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Ее функции по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности переданы Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации, а функции по ведению градостроительного кадастра и инвентаризации объектов недвижимости преобразуемого Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу - указанному агентству.
Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 04.07.2007 г. №221-ФЗ регламентировал переход к учету земельных участков в составе единого кадастра объектов недвижимости.
Согласно данному закону, государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе.
В мае 2008 года произошло переподчинение Федеральной регистрационной службы от Министерства юстиции к Министерству экономического развития Российской Федерации.
Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вступившим в силу 1 марта 2009 г.), Федеральная регистрационная служба переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. При этом Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднены, а их функции переданы образованной службе.
На Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
Проблемы реализации данного решения:
На сегодняшний день осуществление функций по кадастровому учету объектов недвижимости и государственной регистрация прав на недвижимое имущество регулируется самостоятельными федеральными законами.
Прежде всего, это: Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 04.07.2007 г. №221-ФЗ и Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.
Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи документов от заявителя к другим организациям для целей, не связанных с выполнением основной функции. И это не зависит от того идет ли речь о кадастровом учете или о регистрации прав.
Вторым проблемным моментом является объединение баз данных.
На сегодняшний день регистрационная служба и агентство кадастра объектов недвижимости обладают самостоятельными информационными ресурсами. Это - государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С принятием Федерального закона «О государственном кадастре объектов недвижимости» вопрос объединения информационных ресурсов нашел законодательное урегулирование.
Так, согласно части 4 статьи 4 Закона, государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях являются частью единой федеральной информационной системы, созданной в установленном порядке. Часть 4 статьи 4 Закона вступает в силу с 1 января 2012 года.
До дня вступления в силу этого положения на Росрегистрацию и Роснедвижимость возлагается задача - обеспечить создание данной информационной системы в целях ведения государственного кадастра недвижимости на электронных носителях и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. Создание единой информационной системы между Кадастром недвижимости и Единым реестром прав потребует существенных изменений существующего программного продукта.
Регистрации ...
Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")
Дипломная работа >> Экономика6. Учет и регистрация объектов недвижимости . Не менее важными составляющими инфраструктуры рынка недвижимости являются учет и регистрация объектов . В г. Иркутске учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости ...
Учет основных средств (36)
Реферат >> Бухгалтерский учет и аудитЦелях приведения национальной системы бухгалтерского учета в соответствие с... регистрации объектов недвижимого имущества затраты организации на приобретение основных ... Положением о составе представительских расходов (Приложение 10) и сметой. 4.Формирование ...
Земельный налог (10)
Кодекс >> Финансы... Положение 19 февраля 1861 года (общее положение о крестьянах, положение ... «О создании единой государственной системы учета и регистрации объектов недвижимости на территории Свердловской области» ... основной уставной деятельности служат для формирования ...
В качестве информационно-справочного ресурса, предоставляющего данные об объектах недвижимости (кадастровые сведения), с указанием их характеристик, определен Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Федеральным законодательнымактом, регулирующим, помимо прочего, принципиальную основу ведения ГКН является Федеральный закон от 24.07.2007 года № 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости»(Закон).
ГКН определяется как единый ресурс, представляющий из себя свод данных об учтенном недвижимом имуществе, структурированном в единой информационной системе. Данные о сделках с недвижимостью, вводимых в эксплуатацию вновь созданных объектах, о переходах прав на недвижимость актуализируются в ГКН по мере предоставления документов в уполномоченные органы. Содержание кадастра относится к государственным полномочиям, поэтому процесс и принципы функционирования ГКН четко регламентирован в подзаконных актах, Административных регламентах и основано на определенных базовых принципах.
Принципы ведения ГКН
Ст. 4 Закона содержит исчерпывающий перечень, в соответствие с которым для ведения ГКН установлены три основополагающих принципа:
- 1) требование к единству технологии ведения ГКН вне зависимости от места совершения юридически значимого действия;
- 2) требование к обеспечению общедоступности и непрерывности актуализации данных ГКН;
- 3) требование к сопоставимости сведений ГКН с данными, содержащимися в других государственных информационно-справочных ресурсах.
Соблюдение указанных трех принципов позволят систематизировать единый процесс учета данных об объектах недвижимости, вести его параллельно и в совокупности с другими государственными кадастрами, в том числе земельным, водным, лесным и другими, а также различными государственными реестрами и регистрами.
Принцип единства технологии ведения ГКН
Этот базовый принцип заключается в соблюдении единых методов, способов и технологий сбора, передачи и учета сведений об объектах недвижимости для включения их в ГКН. Территориальные органы, уполномоченные на сбор и внесение этих сведений в кадастр, осуществляют свою деятельность по единому стандарту, который предусмотрен соответствующим Административным регламентом.
Содержание этого принципа позволяет использовать единую технологию работы со сведениями, содержащихся в кадастре, вне зависимости от территориального расположения и вида объекта недвижимости, а также иных факторов. Ведение ГКН осуществляется параллельно в электронном и бумажном виде, а в случае несовпадения сведений в этих источниках, приоритет отдается письменным материалам.
Основанием для внесения данных в ГКН является факт предоставления субъектами правоотношений документов при совершении сделки с объектом недвижимости.
Принцип обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в ГКН сведений
Данный принцип подразумевает возможность заинтересованных лиц получать информацию из ГКН по любому объекту недвижимости, прошедшему государственный учет. На практике эта информация подразумевает, что субъекты правоотношений могут получать необходимую информацию в отношении недвижимости, которая выступает или может выступать в качестве объекта сделок. Также кадастровые сведения, находящиеся в открытом публичном доступе, позволяют обеспечить прозрачность сделок с недвижимым имуществом, в том числе и в целях контроля.
Получение сведений из ГКН осуществляется в бумажной или электронной форме по запросам любых лиц. Для получения выписки по объекту недвижимости заинтересованное лицо обращается в территориальный орган Росреестра, либо заполняет соответствующую форму на портале госуслуг для получения электронной выписки. Сведения о кадастровой стоимости объекта предоставляются бесплатно, за предоставление прочих сведений заинтересованное лицо должно уплатить госпошлину.
В публичном доступе находятся сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровый план территории, копии документов, на основании которого сведения об объекте внесены в ГКН.
Принцип общедоступности реализуется путем получения сведений, содержащихся в кадастре, как в виде письменных выписок, так и с помощью специализированных электронных сервисов. Федеральным законодательством могут устанавливаться ограничения на открытость доступа к сведениям, содержащимся в ГКН.
Непрерывность актуализации сведений, содержащихся в ГКН, заключается в едином процессе внесения информации о совершенных юридически значимых действиях в отношении объектов недвижимого имущества. Административным регламентом установлены точные сроки, в течение которых сведения должны быть размещены в ГКН. Актуализация сведений в ГКН происходит в ежедневном режиме.
При получении субъектами сведений из ГКН предоставленная выписка содержит данные о том, по состоянию на какую дату данная информация актуальна.
Сопоставимость сведений ГКН со сведениями, содержащимися в других государственных информационно-справочных ресурсах
Данный принцип позволяет реализовать взаимосвязь официальных государственных информационно-справочных ресурсов между собой с целью создания единой базы объектов, подлежащих учету. ГКН является неотъемлемой частью единой государственной системы информации, которая включает в себя все государственные реестры и кадастры. Сведения, содержащиеся в каждом из реестров и кадастров должна полностью соответствовать друг другу.
Для целей ведения ГКН важное значение имеет сопоставимость сведений, содержащихся в ГКН, с данными земельного кадастра, так как объекты недвижимости неразрывно связаны с земельными участками. Основанием для внесения сведений в ГКН и земельный кадастр являются документы, предоставляемые физическими и юридическими лицами в уполномоченный орган.
Получение и сопоставление сведений из различных государственных ресурсов (кадастров) осуществляется путем межведомственного информационного обмена. Эта процедура позволяет реализовать на практике принцип «единого окна», который упрощает для физических и юридических лиц совершение сделок с объектами недвижимости.
Развитие ГКН по настоящее время продолжается в соответствие с соответствующей федеральной программой, предусматривающей поэтапный переход исключительно на электронную систему работы с кадастровыми сведениями.
Кроме государственной регистрации, осуществляется специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет объектов недвижимости.
Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации) ст. 1 Закона о регистрации прав. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2004 N 202 "Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости" установлено, что данное агентство (Роснедвижимость) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственные услуги и функции в сфере:
- - ведения кадастров недвижимости;
- - землеустройства;
- - инвентаризации объектов недвижимости;
- - государственной кадастровой оценки земель (в т.ч. для исчисления земельного налога);
- - оценки иных объектов недвижимости (в т.ч. для исчисления налога на имущество).
В настоящее время порядок описания объектов недвижимости включает две стадии:
- 1) техническая стадия заключается в подготовке описания (плана) объекта коммерческой организацией - проведении землеустройства участка землеустроительной организацией с формированием межевого дела или техническая инвентаризация объекта аккредитованной организацией (ОТИ) с составлением технического паспорта.
- 2) стадия государственного учета заключается во внесении объекта в Государственный кадастр объектов недвижимости, который ведется на базе Государственного земельного кадастра и Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности.
Учет объекта недвижимости должен сопровождаться присвоением ему кадастрового номера.
Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
Кадастровый учет земельных участков и инвентаризация зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений необходимы для государственной регистрации прав (по существу, для имущественного оборота). Однако кадастровый и технический учет имеют разное юридическое значение, обусловленное разной природой объектов недвижимости.
Правительством РФ устанавливается порядок кадастрового деления территории РФ и присвоения соответствующих номеров земельным участкам.
В настоящее время существует три типа кадастров:
- 1) правовой кадастр - это запись прав на объекты недвижимости;
- 2) фискальный кадастр - запись стоимости объектов недвижимости и формации, необходимой для налогообложения;
- 3) многоцелевой - объединение правовой и фискальной систем с информацией по планированию и землепользованию.
Регистрационная подсистема земельного кадастра сформирована для гарантирования прав землепользователей, является нужным условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.
Фискальная подсистема земельного кадастра ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций, проводимых с землей.
Фискальный кадастр подразумевает прогноз контроль и исчисление поступлений от земельного налога и от арендных платежей. Одной из задач фискального кадастра является определение базы налогообложения.
Одновременно в России были созданы правовой и фискальные кадастры.
В качестве товара на рынке недвижимости выступают права на объекты недвижимости, поэтому для его функционирования нужно недвижимость оформить юридически, это значит, что на каждый объект недвижимости необходимо создать кадастровое дело с последующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.
Кадастровое дело представляет собой систему по управлению территориями с учетом их обустройства, с обязательным отображением в регистрационных источниках информации органов государственной власти, актов экономической деятельности на земельном участке.
Государственный земельный кадастр - это систематизированный свод документированных сведений, которые получают в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении, правовом положении земель РФ и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими участками объектов.
Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земельных участков, в результате участок получает характеристики, которые позволяют ему выделиться, а по отношению к другим участкам осуществить качественную и экономическую оценки. При государственном кадастровом учете земельных участков каждому земельному участку присваивается кадастровый номер.
С 1 января 2013 года появилось одно существенное изменение -- право на подготовку документов для последующего учета объектов капитального строительства стали осуществлять кадастровые инженеры, и параллельно с ними ранее действовавшие организации технического учета - «Ростехинвентаризация», БТИ. Это существенно расширяет круг лиц, имеющих право на подготовку необходимых документов для последующего кадастрового учета объектов капитального строительства, ускорит и упростит эту процедуру для граждан. Для регистрации своего права на недвижимость гражданам нужно будет обращаться непосредственно в управление Росреестра. Если сделка касается объекта, учет которого осуществлен до 1 января 2013 года, нужно обратиться в кадастровую палату и получить кадастровый паспорт. На основании этого документа управлением Росреестра в дальнейшем будет произведена государственная регистрация прав на недвижимость. Вступает в силу в полном объеме федеральный закон о государственном кадастре недвижимости, и помимо уже осуществляющегося кадастрового учета земельных участков происходит переход к кадастровому учету зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.
Технический учет зданий, сооружений, помещений будет заменен кадастровым учетом, и эти полномочия будет осуществлять Кадастровая палата.
Для постановки на кадастровый учет здания или помещения, иного объекта капстроительства заявитель должен получить технический план. Технический план -- документ, который содержит часть характеристик, которые имеются в техническом паспорте, но самое главное -- содержит описание местоположения объекта с координатной привязкой к земельному участку и описание местонахождения помещения. В техническом плане должны присутствовать сведения, которых в техпаспорте не было, -- координаты объекта. Заявитель вправе выбирать, кто ему будет помогать подготовить технический план -- он может по-прежнему обратиться в органы технической инвентаризации, которые до 1 января 2014 года вправе будут осуществлять эту деятельность, либо к любому кадастровому инженеру.
Если попытаться одним словом охарактеризовать основные тенденции последних лет на рынке недвижимости, то лучше всего для этого подойдет термин «капитализация». Причем в данном случае он понимается не только как прямое увеличение стоимости недвижимости и ее инвестиционной привлекательности. Идет капитализация потребительских свойств недвижимости, основанная на том, что сами эти свойства становятся более разнообразными и востребованными. Однако одновременно с капитализацией рынка недвижимости растут и все связанные с ней риски. Это обстоятельство предъявляет новые требования к системам, обеспечивающим полноту, достоверность и актуальность информации, в той или иной степени относящейся к сфере недвижимости.
Зададимся простыми вопросами. Каковы реальные ожидания потребителей от информационных систем учета недвижимости в современных условиях? Смогут ли эти ожидания оправдать те нововведения, которые делаются или будут сделаны в ближайшее время и под которые заложены колоссальные бюджетные средства? В какой степени реализуемая система учета недвижимости может помочь, например, администрации города, в обязанности которой входит не только бесперебойное предоставление жителям и всем без исключения предприятиям и организациям услуг ЖКХ, но и безусловное обеспечение на территории города приемлемого уровня безопасности?
Для реализации этих и множества других управленческих функций органы власти должны иметь доступ к полной и достоверной информации обо всех объектах недвижимости, находящихся на территории города, видах деятельности, которая ведется в рамках этих объектов независимо от того, в чьей собственности они находятся. Причем желательно, чтобы оперативность предоставления этой информации была близка к реальному режиму времени. Однако сейчас не только власти, но порой и собственник объекта недвижимости не знают, что за организация находится на территории этого объекта и какого рода деятельность она там ведет.
Текущая ситуация в сфере информационных систем, обеспечивающих учет объектов недвижимости
В настоящее время происходит активное формирование системы учета объектов недвижимости, основанное на Государственном кадастре недвижимости (далее - Кадастр). В 2007 г. принят Закон о кадастре. Выделяются огромные средства. Только заем на проект «Развитие системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости» составляет 100 млн долл. США. При этом очевидно, что заявленные цели создания Кадастра ориентированы прежде всего на государственные нужды, в том числе на нужды фискальных органов.
Не подключаясь к многочисленным дискуссиям по вопросу принципов и методологии построения Кадастра, его администрирования и эффективности расходования выделяемых на его реализацию средств, необходимо отметить, что с точки зрения теории и методологии учета Кадастр относится к разновидности простого (унигра-фического) инвентарного учета, который являлся предшественником бухгалтерского и в хозяйственных делах использовался еще в эпоху египетских пирамид. В этом качестве методология, лежащая в основе Кадастра, имеет ограниченные перспективы развития и соответственно вряд ли сможет удовлетворить растущее многообразие потребностей рынка. А то обстоятельство, что при создании Кадастра используется весь спектр современных достижений в области построения электронных баз данных, сути дела не меняет. Это как разница между стационарным телефоном и мобильным. Можно заложить в стационарный аппарат огромное количество дополнительных функций, однако мобильным он все равно не станет. Уместна тут и обратная аналогия. Известно, что до сих пор в некоторых компаниях бухгалтерский учет ведется вручную, но на его качестве (помимо проблемы трудоемкости) это никак не сказывается.
Значит, несмотря на то что объективная необходимость в составлении Кадастра как системы первичного учета объектов недвижимости существует, такая система, безусловно, не может дать адекватный ответ современным потребительским ожиданиям и соответствовать современным технологическим возможностям построения в том числе и геоинформационных систем. Налицо серьезный разрыв между текущими и перспективными потребностями рыночных и государственных структур в качественной информации об объектах недвижимости и возможностями эксплуатируемых и (или) проектируемых информационных систем для обеспечения этого самого качества.
Рынок перерос не только принятые до сих пор (причем не только в России) стандарты, используемые при учете недвижимости, он уже перерос и стандарты, которые только разрабатываются и будут внедряться в ближайшем будущем. Рынку не хватает методологии, позволяющей на базе единых и понятных принципов, правил и процедур обеспечить построение качественно нового общего геоинформационного пространства.
В данной статье сделана попытка сформировать такую методологию. За базу взяты принципы, лежащие в основе системы бухгалтерского учета, переходящей в настоящее время к логической глобальной консолидации в виде стандартов МСФО и ГААП (слияние которых также представляется неизбежным).
Но, прежде чем перейти к самой модели, следует ответить на главный вопрос. Можно ли максимально приблизить систему учета недвижимости к тем фундаментальным принципам, которые заложены в современной системе бухгалтерского учета, где присутствуют такие основные характеристики, как сплошной и непрерывный учет, двойная запись, баланс? Как будет показано далее - можно (по крайней мере можно попытаться).
Принципы построения модели
Перед изложением принципов построения модели учета необходимо обратить внимание на одно важное обстоятельство. На примере бухгалтерского учета видно, что принципы, заложенные в его основу, формировались и формулировались постепенно, на протяжении длительного времени, вслед за меняющейся практикой этого учета. В этой связи автор приносит извинения за некоторую неточность и некорректность формулировок, а также за возможные ошибки при формулировании основных принципов модели учета объектов недвижимости, поскольку на данный момент она является строго теоретической и не имеет практики реального применения. В конце концов, практика (если она вообще состоится) все рассудит и поправит.
Вначале при построении модели необходимо сделать два принципиальных допущения.
1. Недвижимость как благо. Известно, что с точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо (совокупность его потребительских свойств) и как источник дохода. Сразу оговоримся, что в нашем исследовании предметом является объект недвижимости, который рассматривается только как благо, т.е. как совокупность его текущих или возможных (ожидаемых) потребительских свойств. Приведенное допущение позволит методологически сузить задачу и определить предмет учета.
2. Единый измеритель. Исходя из первого допущения видно, что в нашем случае недвижимость не рассматривается как предмет товарно-денежных отношений и соответственно деньги не могут служить единым измерителем, применяемым для данной модели учета. Поэтому функции единого измерителя выполняет натуральный показатель - м 2 . Здесь мы не открываем ничего нового, натуральные измерители давно применяются при составлении, например, энергетического баланса (кВт/ч).
На базе сделанных допущений попытаемся сформулировать определение предлагаемой системы учета, а также сформировать принципы ее построения. Проведя аналогию с бухгалтерским учетом, рискнем предложить следующее определение.
Учет объектов недвижимости (в рамках предлагаемой модели) представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в натуральном выражении об объектах недвижимости путем сплошного, непрерывного и документального учета всех операций с ними.
Теперь исходя из приведенного определения и сделанных допущений сформулируем основные принципы предлагаемой модели учета.
Принцип обособленности
Принцип разделяет собственника объекта недвижимости и сам объект, понимаемый как совокупность его текущих и перспективных потребительских свойств. Если предметом кадастрового учета считается недвижимость в ее взаимосвязи с собственником этой недвижимости, то в предлагаемой модели предметом учета является недвижимость в ее взаимосвязи с пользователем этой недвижимостью.
Действительно, объект недвижимости с точки зрения собственности может много лет быть спорным и на него могут претендовать несколько собственников, но при этом все эти годы он может (и должен) нормально функционировать, реализуя свои потребительские свойства. Следовательно, учет объектов недвижимости должен быть очищен от возможных имущественных споров и фактов перехода собственности. В том числе и поэтому принцип обособленности является важнейшим, и именно на нем строится система администрирования предлагаемой модели учета. Поскольку в этой модели учета собственник объекта недвижимости не присутствует, все обязательства по представлению первичных документов учета ложатся на пользователя объектом. Если собственник одновременно является и пользователем объектом недвижимости или его частью, то в нашей модели учета он присутствует только как пользователь, и для удобства дальнейшего изложения назовем его титульным пользователем.
Принцип географической автономности
Принцип базируется на том, что в отличие от бухгалтерского учета, где объектом учета является фирма (компания), в предлагаемой модели объектом учета является территориальный (географический) сегмент, в границах которого ведется этот учет и составляется, например, территориальный баланс недвижимости. Все объекты недвижимости, находящиеся в рамках этого сегмента, должны быть сплошным порядком включены в составляемую по сегменту систему учета. Реализация этого положения обеспечит исчерпывающий характер и достоверность учетных данных.
Что касается ведения учета по конкретному объекту недвижимости, то здесь необходимо отметить, что, если в бухгалтерском учете первичным является учет на предприятии, а консолидированный учет, например группы компаний, является производной, то в нашем случае происходит наоборот: первичным будет учет в рамках территориального сегмента, а учет по конкретному объекту недвижимости - его производной.
Принцип непрерывности
В бухгалтерском учете принцип непрерывности базируется на допущении, что предприятие, однажды возникнув, будет существовать вечно. В нашем случае предприятия как объекта учета не существует, его место занимает не менее «вечный» территориальный сегмент, поэтому принцип непрерывности понимается как непрерывность существования территориального сегмента, в границах которого производится этот учет.
Принцип полноты
В соответствии с данным принципом учет ведется непрерывно и сплошным порядком с момента его организации в рамках территориального сегмента, определенного в качестве первичного звена для ведения этого учета. Учет должен вестись на основании надлежащим образом оформленных первичных учетных документов, в которых фиксируются свершившиеся операции между собственником и пользователем объектом недвижимости в натуральном выражении.
Этот принцип диктует необходимость принятия первой обязательной законодательной нормы , на основании которой регистрации должны подлежать все учетные документы (чаще всего - договоры аренды), регулирующие взаимоотношения собственника и пользователя объекта недвижимости. Таким образом, при введении указанной нормы учет объектов недвижимости становится документальным и доказательным, так как каждая его запись подтверждается соответствующим документом.
Данное положение действительно и для титульного пользователя (собственника) объектом недвижимости. В этом случае ему также необходимо вести документальный учет, удостоверяющий, что по данному объекту недвижимости он является пользователем, например, технических помещений.
На первый взгляд введение указанной нормы влечет за собой колоссальные затраты на организацию и администрирование системы первичного учета объектов недвижимости. Отчасти, и особенно на первом этапе, это так, однако как минимум четыре обстоятельства значительно смягчают эту проблему. Во-первых, приведенная норма никак не связана с какими-либо дополнительными затратами пользователей и собственников объектов недвижимости в пользу государства, т.е. ее введение не несет никакой прямой фискальной нагрузки. Во-вторых, введение этой нормы, да и всей предлагаемой модели учета, возможно для отдельного территориального сегмента, например города, района, квартала, что дает возможность детально отработать технологию построения и ведения учета при минимизации затрат. В-третьих, сам по себе такой учет хотя и базируется на принципах бухгалтерского, но все-таки значительно проще последнего. Наконец, в-четвертых, совокупный эффект от внедрения предлагаемой модели учета будет, по мнению автора, на несколько порядков превосходить затраты на ее практическую разработку и внедрение.
Принцип непротиворечивости
Принцип предполагает тождественность учетных данных по объекту недвижимости как со стороны органа, занимающегося технической регистрацией (в нашем случае - органов БТИ), так и со стороны пользователя (совокупности пользователей) объектом недвижимости на одинаковую величину площади на отчетную дату. При реализации этого принципа обеспечивается двойная учетная запись, когда технические характеристики площади объекта недвижимости, учтенные, например, во вступительном балансе при запуске этого объекта в эксплуатацию (постановке на учет), должны быть соотнесены с текущей информацией, получаемой на основании первичных документов, которые ведутся пользователями данным объектом недвижимости в течение отчетного периода.
Принцип рациональности
Принцип предполагает, что затраты на ведение учета объектов недвижимости не должны быть выше совокупного эффекта, получаемого от использования данных этого учета. Этот принцип является одним из определяющих при выборе именно территориального сегмента, а не конкретного объекта недвижимости в качестве базового элемента при организации учета с использованием предлагаемой модели. Действительно, трудно признать рациональным необходимость составления собственного баланса, например, для небольшого торгового киоска или автобусной остановки. Причем если сам учет ведется специализированной (уполномоченной) организацией, то в обязанности пользователя объектом недвижимости входит составление, регистрация и сопровождение первичных документов учета (см. схему).
Реализация изложенных принципов, лежащих в основе предлагаемой модели учета объектов недвижимости, дает возможность построить систему пообъектных и территориальных балансов недвижимости.
Использование балансового метода
Общая идея использования балансового метода в предлагаемой модели учета объектов недвижимости базируется на том обстоятельстве, что имеются все необходимые предпосылки для запуска непрерывного процесса балансопостроения. Это позволит обеспечить в итоге выравнивание суммарного значения показателей, записанных в левой и правой сторонах балансового уравнения. Причем данное утверждение действительно как для отдельно взятого объекта недвижимости (баланс), так и для группы таких объектов, объединенных в рамках какого-либо территориального сегмента (территориальный баланс).
Схема 1 - Принципиальная схема учета
На данном этапе исследования мы не можем предположить все многообразие вероятных вариантов применения балансового метода и тех балансовых построений, которые, возможно, найдут свое практическое применение при реализации предлагаемой модели на практике. Однако два базовых гипотетических варианта таких балансов мы попробуем изложить.
Но прежде необходимо отметить, что одним из основных методов, используемых при построении балансов недвижимости, является инвентаризация. Вообще инвентаризация в предлагаемой модели - это один из ключевых способов обеспечения достоверности и объективности учета. Современные технические средства (в частности, технология, базирующаяся на методе радиочастотной идентификации объектов, - RFID), которые могут быть использованы при инвентаризации объектов недвижимости, позволяют формировать такой баланс как минимум ежемесячно.
Технический баланс объекта недвижимости
Техническим данный баланс называется потому, что он показывает техническую (без использования денежного измерителя) эффективность использования объектов недвижимости. Суть технического баланса состоит в том, что на каждую конкретную дату должно быть подтверждено балансовое равенство площади объекта недвижимости, учтенной как со стороны органа технического учета (БТИ), так и со стороны пользователей этим объектом недвижимости на основании первичных отчетных документов. Необходимо учесть, что в силу особенных свойств недвижимости, и в частности ее некой «консервативности», состав левой части баланса меняется достаточно редко, только при реальном увеличении или уменьшении физической площади объекта недвижимости (см. Рисунок 1).
Рисунок 1 - Технический баланс объекта недвижимости
Из представленного примера технического баланса видно, что подтвержденная первичными документами совокупность статей правой части баланса должна быть равна его левой части, и если этого не происходит, то либо технические площади используются не по назначению, либо произошло расширение (несанкционированная достройка), либо исходя из первичных документов на одной и той же полезной площади расположены два и более пользователей. Соответственно становится невозможной распространенная сейчас практика, при которой на одном адресе может быть зарегистрировано непропорционально большое число арендаторов.
Главный потребитель технического баланса - это собственник и (или) уполномоченный собственником управляющий. Главная функция, которую реализует технический баланс, - контрольная. Получая (по запросу или на регулярной основе) от независимого органа, учитывающего объекты недвижимости, технический баланс принадлежащего ему объекта, собственник получает в свои руки универсальный инструмент, позволяющий контролировать эффективное использование этой недвижимости.
Баланс потребительских свойств объектов недвижимости
Как уже отмечалось, формирование технического баланса недвижимости представляет для собственника универсальный инструмент, обеспечивающий постоянный и эффективный контроль за принадлежащей ему собственностью. Однако у данного баланса есть один существенный недостаток. Он практически не имеет информационной ценности для сторонних пользователей (кроме налоговых органов), т.е. не происходит реализации аналитической и частично информационной функций учета. Этот недостаток является естественным следствием применения в предлагаемой модели учета натурального измерителя - м 2 . Если в бухгалтерском учете деньги, являясь единицей этого учета, обладают еще и массой функций, позволяющих сделать всесторонний анализ получаемой на основе этого учета информации, то что можно взять полезного (в информационном плане) с квадратного метра? Практически ничего.
Следовательно, чтобы результаты учета были интересны и полезны стороннему пользователю, необходимо построить баланс потребительских свойств недвижимости. Предпосылкой построения этого баланса должно стать принятие второй обязательной законодательной нормы , на основании которой в каждом первичном документе (договоре) на пользование объектом недвижимости или его частью должен отражаться вид деятельности, который пользователь ведет на данном объекте.
Причем виды деятельности, принятые в кодах ОКВЭД, в нашем случае не подходят, поскольку они в большей степени направлены на производителя и обеспечивают реализацию фискальной функции государства. Для предлагаемой модели необходима классификация, ориентированная прежде всего на отражение потребительских свойств товаров и услуг, а через них - и на отражение потребительских свойств объектов недвижимости, в рамках которой эти товары и услуги производятся и (или) предлагаются потребителю.
В отличие от первой законодательной нормы, приведенной при формулировании принципа полноты, данная норма не должна привести к каким-либо дополнительным затратам, связанным с ее введением, так как она просто сопутствует первой.
Вследствие этого появляется возможность сформировать баланс текущих потребительских свойств используемой и неиспользуемой (ожидаемых потребительских свойств) недвижимости. Если главный потребитель технического баланса объекта недвижимости - это собственник конкретного объекта, то баланс потребительских свойств недвижимости предназначен прежде всего огромному числу сторонних по отношению к этой недвижимости пользователей, и его объектом является в основном территориальный сегмент, в рамках которого составляется этот баланс (см. Приложение 2). Отметим, что в этом Приложении приведен лишь фрагмент такого гипотетического баланса, так как формат статьи не дает возможности представить данный баланс целиком.
В целом, если внимательно проанализировать предложенную модель учета, можно сделать обоснованный вывод, что в результате ее практической реализации появляется реальная возможность в рамках конкретного территориального сегмента обеспечить создание и поддержку однородной и структурированной информационной среды. В рамках этой среды не останется информационных пустот, она будет обладать высокой степенью устойчивости и информационной безопасности. Это позволит обеспечить всем категориям пользователей возможность на постоянной основе получать полные, достоверные и актуальные данные об объектах недвижимости по любому территориальному сегменту, в рамках которого будет использоваться предлагаемая модель учета. Причем полнота, достоверность и актуальность этих данных могут быть юридически гарантированы.
В свою очередь, однородность информационной среды предполагает, что в рамках конкретного географического сегмента можно в любой момент сделать любую выборку объектов недвижимости как по географическому, так и по отраслевому признаку. И эта выборка будет полной и достоверной.
Все изложенные принципы, методы и процедуры, используемые при построении приведенной модели, применимы, правда, с некоторыми особенностями, и для учета земельных участков.
Реализация предлагаемой модели учета. Некоторые возможные приложения
Приведенные теоретические положения об основах построения модели учета объектов недвижимости не должны создавать ощущение некой оторванности этой модели от практических нужд конкретных потребителей. Попытаемся же кратко изложить некоторые возможные приложения, базирующиеся на использовании предлагаемой модели учета.
1. Управление объектами недвижимости.
Как уже отмечалось, при реализации предлагаемой модели учета объектов недвижимости собственник получает в свои руки универсальный инструмент, позволяющий ему контролировать эффективное использование этой недвижимости. Технический баланс конкретного объекта недвижимости позволяет получить весьма точную картину его текущего использования, причем практически в реальном режиме времени. Особенно это важно для собственников, имеющих географически распределенную недвижимость, а также недвижимость, которая используется для получения дохода от ее эксплуатации. Очевидно, что в этом случае наибольший эффект получит государство, во-первых, как крупнейший собственник недвижимого имущества, а во-вторых, как получатель налогов и сборов с объектов недвижимости, причем как на федеральном так и на муниципальном уровне управления.
2. Глобальные навигационные системы и системы мобильной навигации. Рынок услуг, порождаемый развитием глобальных навигационных систем, а также систем мобильной навигации, - один из самых быстрорастущих, перспективных и конкурентных рынков. Основное назначение всех глобальных навигационных систем идентично - они предназначены для непрерывного обеспечения неограниченного числа потребителей высокоточной координатно-временной информацией в любой точке земли.
Рисунок 2 - Территориальный баланс потребительских свойств объектов недвижимости
Однако для большинства гражданских (но не только) потребителей совершенно недостаточно иметь точную координатно-вре-менную информацию, привязанную к конкретной местности. Необходимо, чтобы сама эта местность (по крайней мере суша) была «живой», т.е. насыщенной расположенными на ней реальными объектами с указанием их основных потребительских характеристик. Без этого навигационная система окажется никому не нужной.
И в этой связи автор согласен с мнением, что абсолютное большинство гражданских пользователей системами глобальной навигации будут интересовать не столько технологии доставки спутникового сигнала и технические характеристики приемных устройств, сколько реальные качественные параметры (полнота, достоверность, доступность) того информационного пространства, в которое ему предлагается погрузиться. Уместно предположить, что основная конкуренция при построении такого пространства может развернуться по мере формирования стандартов баз геоинформационных данных. Стандарты будут регулировать построение таких баз, требования к процедурам инвентаризации объектов недвижимости, хранения информации и форматов ее предоставления пользователям и т.д. Очевидно, что глобализация этих стандартов произойдет очень быстро.
Навигационная система, в составе которой может быть реализована предлагаемая модель учета объектов недвижимости, будет иметь возможность обеспечить пользователю не только лучшие характеристики по полноте, достоверности, защищенности и актуальности информации по любому территориальному сегменту, в рамках которого эта модель используется, но и юридическую гарантию заявленных информационных параметров, а значит, быть более привлекательной.
3. Региональное управление и безопасность. При реализации предлагаемой модели учета в рамках какого-либо территориального сегмента вся местность становится исчерпывающе насыщенной реальными объектами недвижимости. Сами же эти объекты функционально становятся как бы прозрачными - без стен и заборов. Для органов территориального управления это обстоятельство позволит:
- значительно более эффективно исполнять возложенные на них функции на уровне территории, в том числе при оказании коммунальных и других видов услуг;
- оптимизировать управление муниципальным и другими видами государственного недвижимого имущества с целью его более рационального использования и повышения уровня доходности;
- выстроить на базе новых открывающихся возможностей все системы региональной безопасности на совершенно другом качественном уровне.
4. Статистика. При широком распространении описанной технологии учета появляется огромный массив достоверной и актуальной информации, носящей исчерпывающий характер и соответственно идеально пригодной для применения методов статистического исследования. Особенно это касается таких классических научных дисциплин, как экономическая география и распределение производительных сил, все то, что сейчас объединяется модным термином «пространственная экономика».
5. Сфера услуг, связанная с использованием данных, для получения которых необходимо проводить полевые исследования на местности. В настоящее время полевые исследования на местности проводятся для выполнения широкого спектра различных задач технико-технологического и экономического (полевой маркетинг) характера. Эти исследования отличает высокая трудоемкость и относительно быстрая потеря актуальности полученных информационных данных после окончания работ. По этой причине рынок такого рода услуг относительно узок при наличии огромного потенциала.
Предлагаемая технология практически решает эту задачу, поскольку позволяет большинству пользователей не проводить дорогостоящие полевые исследования, а просто заказать необходимые данные у организации, ведущей учет объектов недвижимости, на какую-либо конкретную дату.
6. Издание картографических и любых справочников и путеводителей, использующих геоинформационные данные. Как уже отмечалось, создающаяся информационная среда для конкретного географического сегмента является однородной, а информация, в ней представленная, - исчерпывающей. При этом становится возможен выпуск картографических и справочных изданий с любой степенью их пообъектной детализации и на любую дату.
В заключение отметим, что наличие большого числа потенциальных пользователей и практическое отсутствие конкурирующих систем, которые могли бы обеспечить сопоставимые по качеству параметры информации об объектах недвижимости, позволяет автору обоснованно прогнозировать высокую вероятность успешной коммерческой эксплуатации предлагаемой модели учета.
