Ипотека: скользкие моменты из практики судебных споров. Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости) Когда договор ипотеки признают недействительным

Когда человек решает взять кредит на жилье, он в первую очередь озабочен размером процентной ставки и качеством недвижимости. Однако в ипотечном кредитовании есть подводные камни, из-за которых соглашение между банком и клиентом может быть признано недействительным. В каких случаях реально оспорить ипотеку, и чем это грозит покупателю недвижимости? Вариантов много, разберем основные.

В каком случае можно оспорить ипотеку

Ситуации, в которых соблюдение договора ипотеки находится под угрозой, можно разделить на три категории:

• неправомерные действия банка;
• заемщик использует залоговое жилье не по назначению или перестал платить банку;
• проблемы с объектом - оспаривание купли-продажи, перепланировка жилья.

Если банк оказался ненадежным

По отношению к ипотечному заемщику банк является продавцом услуг. Заемщик выступает потребителем, и он должен знать свои права. Взаимоотношения банка и заемщика регулируются нормами Российского законодательства: УК РФ, ФЗ «Об ипотеке», Законом о защите прав потребителей, ГК РФ, ФЗ «О банках». Когда банк нарушает права потребителя, можно оспорить договор займа через Центробанк и в Роспотребнадзор.

Оспорить договор ипотеки в ненадежном банке

Кредитор нарушает права потребителя в следующих случаях:

• запрет на досрочное погашение займа в договоре. После подписания такой договор можно оспорить в суде;
• при просрочке платежа банк автоматически выдает потребителю новый кредит без его согласия и начисляет «сложные проценты». Вопрос решается через суд;
• банкротство кредитора. При банкротстве банк продает долговые обязательства заемщиков третьим лицам. Теоретически это нормально. Но пока договор займа не переоформлен на нового кредитора, нужно выяснить, куда платить деньги. Иначе заемщику придется погашать огромные штрафы.

Практика показывает, что коммерческие кредитные организации чаще пытаются обмануть клиентов, чем государственные. Крупные банки дорожат лицензией и ради нескольких миллионов рублей не готовы рисковать своими миллиардами.

Если заемщик нарушает договор

Если у ипотечника нет денег на выплату кредита, банк может в одностороннем порядке потребовать расторжения договора. Когда сам плательщик не предпринимает шагов для сохранения недвижимости, залоговая квартира идет с молотка за долги. Минус подобной ситуации в том, что после продажи недвижимости заемщик наверняка останется должен банку. Оптимальное решение - самостоятельная продажа по рыночной цене, перекредитование на приемлемых условиях или кредитные каникулы. Какой бы сложной ни была ситуация, банки предпочитают идти навстречу проверенным клиентам.

Банкротство заемщика - еще один повод оспорить ипотеку. Каким должно быть положение ипотечника? Право подать иск о собственном банкротстве есть у человека, который задолжал банку более полумиллиона рублей. Просрочка должна составлять не менее 3 месяцев. При успешном признании заемщика банкротом назначенный судом финансовый управляющий решит все вопросы с кредиторами. Минус банкротства заемщика - в течение трех лет после прохождения этой процедуры человек не сможет получить кредит ни в одном банке.

Согласно договору кредитования, получатель займа не может продать, подарить, обменять или сдать в аренду залоговое жилья без ведома банка. Ели операции купли-продажи, обмена и дарения элементарно не пройдут через Росреестр, то с арендой все интереснее. Многие россияне покупают квартиры в кредит с целью сдавать залоговое жилье в обход правил. Теоретически сотрудники банка могут наведываться в квартиру для проверки. Но если человек исправно платит, этого может не произойти. Если факт сдачи жилья в аренду третьим лицам станет известен банку, кредитор оспорит соглашение ипотеки. Многие собственники ипотечного жилья смотрят на этот запрет сквозь пальцы.

Проблемы с объектом залога

Страшный сон заемщика - признание договора купли-продажи недействительным. В результате банк оспорит кредитное соглашение. Эта проблема возникает с объектами вторичного рынка в следующих случаях:

• продавец признан недееспособным на момент совершения сделки;
• договор купли-продажи нарушает закон;
• в суд подают прописанные в квартире третьи лица;
• о правах на жилье заявляют неожиданно появившиеся наследники;
• договор купли-продажи подписывал ребенок до 14 лет без согласия органов опеки или родителей;
• сделка является фиктивной.

Если по суду сделка будет оспорена и признана недействительной, заемщик лишится недвижимости и при этом останется должен банку. От такой ситуации спасает титульное страхование. Квартиру оно обратно не вернет, зато избавит от необходимости платить долги за потерянную недвижимость в данном случае.

Сложности с оформлением договора могут возникнуть, если произошла перепланировка квартиры в ипотеке . Например, гражданин Иванов собирается покупать квартиру на вторичном рынке. В выбранном помещении снесена одна из межкомнатных перегородок, которая не является несущей стеной. Продавцы не узаконили данную перепланировку. Банк требует узаконить перепланировку. Сделать это можно в несколько этапов. Сначала нужно обратиться в ЖКО, затем в БТИ, потом в местное архитектурное управление. Другой вариант - заемщик подписывает с банком дополнительное соглашение, согласно которому получатель займа обязан восстановить «все как было» в срок до полугода. Вывод: если вы выбрали квартиру с незаконной планировкой, придется искать компромисс с банком и с регистрационными органами. Иначе банк может оспорить договор займа.

Существует много случаев, в которых можно оспорить договор ипотечного займа. Как не оказаться в неприятной ситуации из-за проблем с квартирой или недобросовестности банка? Пользуйтесь услугами надежного ипотечного брокера. Сотрудники «Ипотекаря» помогут вам не только выгодно получить кредит на покупку жилья, но и обойти подводные камни при проведении сделки.

Это слово стало модным в России совсем недавно по общемировым меркам. В развитых странах рынок недвижимости уже давно и прочно связан с ипотекой. В России же ипотека вошла в дома граждан лишь 15 - 20 лет назад. Сначала вопросы ипотеки регулировались только ГК РФ и Законом РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" и лишь спустя шесть лет был принят Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке"), нормами которого и руководствуются стороны гражданско-правовых отношений при заключении договора об ипотеке.

В современных условиях массового , приобретаемой на кредитные средства, сложилась и определенная практика споров по ипотеке. Что же оспаривают стороны кредитно-ипотечных отношений в суде? Какие решения принимает суд? И какие выводы можно сделать на основе анализа судебной практики в данной области? Рассмотрим повнимательнее споры вокруг ипотечного жилья, не вдаваясь в вопросы ипотеки коммерческой недвижимости, ипотеки предприятий, а также не воспринимая как спор обыкновенное обращение взыскания на заложенную недвижимость без каких-либо спорных вопросов или нюансов.

Споры об обращении взыскания на уже утраченный залог

Суть спора : залог уже давно утрачен или выбыл из залогового имущества, а банк требует обратить взыскание на заложенное имущество. Такое возможно в тех случаях, когда за время действия договора не раз сменилась команда банка, а документы, подтверждающие снятие обременения с квартиры, в банке утрачены. И причин для подобного шага со стороны банка не имелось.

Норма закона : в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ч. 1 ст. 334 ГК РФ).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (ч. 1 ст. 348 ГК РФ).

Позиция суда : взыскание по требованию банка может быть обращено только на имущество, которое является предметом залога на момент вынесения решения. В случае если имущество уже выбыло из залога, договор ипотеки уже прекращен, а запись об ипотеке в Росреестре погашена (в частности, на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя), то законных оснований в силу положений ст. 334 ГК РФ на обращение взыскания на освобожденное от залога имущество должника не имеется.

Пример из практики : банк обратился в суд с иском о взыскании суммы долга по невозвращенному кредиту и обращении взыскания на заложенную квартиру. Суд удовлетворил требования банка о взыскании суммы долга. А в обращении взыскания на имущество отказал по причине отсутствия для этого оснований. Исходя из представленных доказательств, а также на основании истребованной судом выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП или Росреестр), суд пришел к выводу, что спорная квартира на момент вынесения решения не была обременена правами третьих лиц. Следовательно, на нее не могло быть обращено взыскание как на заложенное имущество (Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 03.06.2013 по делу N 33-1265).

Вывод: независимо от причины погашения записи об ипотеке в Росреестре залог считается прекращенным, и на него не может быть обращено взыскание .

Споры о погашении записи об ипотеке и возврате кредита

Суть спора : заемщик - физ. лицо представляет в суд, рассматривающий дело о взыскании с него суммы долга по кредиту, документы о погашении записи об ипотеке. И со ссылкой на ст. 352 ГК РФ и ст. 25 ФЗ "Об ипотеке" утверждает, что уже исполнил все свои обязательства по сделке, поэтому-то и было снято обременение совместным заявлением заемщика (залогодателя) и кредитора (залогодержателя).

Норма закона : согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований для требования досрочного прекращения залога (при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, перечисленных в п. 1 ст. 343 ГК РФ:

• страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму не ниже размера требования;
• принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
• немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества);

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Статьей 25 ФЗ "Об ипотеке" закреплен порядок регистрации прекращения ипотеки:

1. В регистрирующий орган поступает один из трех возможных документов:

заявление владельца закладной;

совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке представления иных документов не требуется.

2. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в течение трех рабочих дней с момента поступления одного из вышеуказанных документов осуществляет погашение регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

Позиция суда : совершение обеими сторонами сделки действий по прекращению договора ипотеки не означает априори прекращения кредитных обязательств. Письмо банка об отсутствии задолженности у заемщика по кредиту и наличии оснований для погашения записи об ипотеке не является достаточным доказательством исполнения заемщиком своих обязательств перед банком.

Пример из практики: громкое дело завершилось только на стадии апелляционной инстанции. Сначала суд первой инстанции, изучив письмо банка, подписанное уполномоченным лицом, об отсутствии у должника задолженности по кредиту, посчитал, что этим в полной мере подтверждается отсутствие задолженности заемщика перед банком по ипотечному кредиту. Учитывая, что банком совместно с заемщиком было подано заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке, суд окончательно убедился в данном выводе. И только вышестоящий суд при тех же доказательствах по делу пришел к обратному выводу: возможно, что стороны и приняли решение о прекращении договора ипотеки, что вовсе не означает автоматически прекращения кредитного договора, в обеспечение которого он и был заключен. Суд, произведя расчеты, взыскал с заемщика сумму долга по кредитному договору, несмотря на наличие официального письма банка об отсутствии этой самой задолженности, представленного ранее в Росреестр. При этом суд указал, что письмо - ненадлежащее доказательство погашения долга. Таким образом, лишь финансовые документы (выписка по счету, приходные ордера и прочие документы) способны подтвердить отсутствие задолженности (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.05.2013 по гр. д. N 11-16851).

Вывод: запись об ипотеке может быть погашена и без исполнения обязательств. Однако от возврата долга по кредиту заемщика это не освободит.

Споры о правомерности наложения взыскания на уже измененный предмет залога

Суть спора : залогодатель - неплательщик по кредиту считает, что, поскольку за период действия договора ипотеки состояние заложенного имущества поменялось (площадь заложенного дома была увеличена за счет пристройки), а соответствующие изменения так и не были внесены в договор ипотеки, обратить взыскание на уже новый объект недвижимости нельзя в силу недействительности договора ипотеки.

Норма закона : согласно ст. 76 ФЗ "Об ипотеке" при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Если же указанное строение было реконструировано, то в силу той же нормы договор об ипотеке без внесения в него каких-либо изменений и дополнений распространяется и на построенное жилое здание.

Позиция суда : суд руководствуется ФЗ "Об ипотеке" с учетом разъяснений, данных в информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". Согласно данным разъяснениям, изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни ФЗ "Об ипотеке" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

По смыслу ст. 76 ФЗ "Об ипотеке" договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Пример из практики : гражданин заключил с банком кредитный договор, в обеспечение обязательств по которому стороны зарегистрировали договор ипотеки - залога двухэтажного дома вместе с земельным участком, на котором он располагался. За долгий период действия договора заемщик-залогодатель пристроил постройку, увеличив таким образом площадь дома. В результате строительных мероприятий предмет залога существенно видоизменился. Когда же пришло время взыскания денежных средств и обращения взыскания на предмет залога (после того, как заемщик так и не выполнил свои обязательства по возврату кредита), гражданин - владелец недвижимости стал настаивать на том, что договор ипотеки уже недействителен, так как предмет залога уже давно изменился, изменения зарегистрированы. А в договор ипотеки изменения-то не вносились. Суд же, руководствуясь вышеозначенной позицией, заблуждений владельца заложенного имущества не разделил. И иск банка удовлетворил, взыскав сумму невозвращенного кредита и обратив взыскание на дом с земельным участком (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.06.2012 N 33-7739/2012).

Вывод: изменение предмета залога в период действия договора без внесения в договор ипотеки соответствующих изменений не делает такой договор недействительным и не мешает в дальнейшем обратить взыскание на измененный предмет залога .

Обращение взыскания на единственное жилье. Особые обстоятельства. Отсрочка.

Суть спора : залогодатель считает, что невозможно обратить взыскание на единственное жилье людей. Особенно если проживающий в ипотечном жилье человек смертельно болен. Или проживающий - несовершеннолетний ребенок.

Норма закона : ч. 1 ст. 446 ГПК РФ запрещает обращать взыскание по исполнительным документам на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственно пригодным для постоянного проживания помещением. Исключение из этого составляет жилье, являющееся предметом ипотеки. На него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно ч. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Порядок реализации жилья, на которое обращено взыскание, предусмотрен той же ст. 78 ФЗ "Об ипотеке". Порядок выселения проживающих в ипотечном жилье лиц урегулирован ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Позиция суда : закон позволяет обратить взыскание на любое жилье, предоставленное в залог по договору ипотеки, в том числе и на единственное. С личностью зарегистрированных в жилье лиц закон обращение взыскания никак не связывает. Выселять всех зарегистрированных в жилом помещении лиц также закон разрешает. Но с учетом конкретных обстоятельств дела, при наличии соответствующего заявления от заинтересованных лиц суд может отсрочить исполнение судебного решения. Например, решения о выселении.

Пример из практики : сын взял в банке кредит, решив попробовать себя на ниве предпринимательства. А в залог предоставил квартиру, в которой проживал он и его родители. Родители не возражали. Когда же горе-заемщик не расплатился с кредитом и банк стал требовать его возврата, а также обратить взыскание на предмет ипотеки, и сын, и его родители, выступая в суде, стали доказывать, что заложенная квартира - их единственное жилье. Кроме того, в квартире за это время был зарегистрирован и поселился несовершеннолетний ребенок, над которым родители заемщика оформили опеку. Все указанные обстоятельства не помешали суду не только взыскать сумму кредита с заемщика, но и обратить взыскание на это единственное жилье. И вышестоящая инстанция посчитала данное решение законным и обоснованным (Кассационное определение Саратовского областного суда от 09.08.2011 по делу N 33-4014).

Взыскание было обращено, помещение с торгов продано не было, и залогодатель-банк принял его на баланс, оформив соответствующие документы в Росреестре. И только после этого настал черед фактического выселения и сына, и его родителей, и опекаемого несовершеннолетнего ребенка.

Единственным плюсом в указанной ситуации стала отсрочка исполнения решения суда о выселении: проиграв дело об обращении взыскания на предмет залога в кассационной инстанции, равно как и дело о выселении из единственного жилья, выселяемые из ипотечного жилья люди обратились снова в суд, но уже с заявлением об отсрочке исполнения решения суда. В обоснование они представили справки о том, что один из проживающих в квартире родственников заемщика тяжело болен раком и его транспортировка может привести к его смерти. Суд пошел на уступки, отсрочив выселение на целых 1,5 года, но обязав заемщика выплачивать хотя бы по 5000 руб. долга в месяц в счет задолженности по кредиту и, естественно, оплачивать все коммунальные услуги. Впоследствии уже и банк пошел навстречу обездоленным людям, разрешив на тех же условиях, что и в решении суда, пожить еще 1 год в квартире. Давая людям, так сказать, возможность и время поискать новое место для проживания.

А люди привыкли... И когда по окончании всех отсрочек (зафиксированных документально!) их все-таки выселили с помощью службы судебных приставов, они недоумевали: "А разве банк не мог дать нам здесь всем дожить свой век?". Для справки: родителям заемщика на тот момент было около 65 лет, самому заемщику - 40, а опекаемому ребенку - 14 лет. Сколько же банк должен был еще подождать? Полвека или более?

Справочно: указанная ситуация (включая период рассмотрения дела) длилась более пяти лет. В конце концов банк реализовал квартиру и "закрыл" задолженность неудавшегося бизнесмена .

Раздел имущества и долгов

Суть спора : супруги когда-то вместе брали кредит, вместе обеспечивали его возврат залогом совместного имущества - квартиры или дома. И даже не важно, если стороной во всех сделках выступал всего лишь один супруг, а от другого лишь испрашивалось согласие, которое документально фиксировалось. После развода никто из супругов не захотел платить за другого. Оба (или один из супругов) пожелали долг разделить, с чем и обратились в суд. Дополнительно граждане также просят не обращать взыскание на чью-либо из супругов долю в квартире как на выделенное супругу имущество при разводе.

Норма закона : ч. 1 ст. 391 ГК РФ допускает перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора. Таким образом, если кредитор согласен, суд может долг разделить между супругами. Если не согласен - такого произойти не может. Хотя на практике случаются различные варианты решений, в том числе не учитывающие данное положение закона (см. Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 12.11.2013 N 33-9286/2013).

Согласно ч. 2 ст. 45 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них.

Позиция банков: несмотря на то что теоретически долги могут быть разделены, практически в 100% случаев из 100 банки против раздела долгов. И этому есть объяснение: своего заемщика они знают как добросовестного (или не очень). Их отношения уже документально зафиксированы. У банка есть основания и право на взыскание в случае невозврата кредита. Механизма же возложения обязанности погашать кредит по неподписанному кредитному договору (с новым заемщиком) гражданское законодательство не предусматривает, равно как и принуждения нового заемщика, образовавшегося в результате решения суда, к подписанию кредитного договора без реального получения денежных средств, истраченных супругами совместно еще до суда.

Позиция суда : учитывая позицию банка-кредитора, руководствуясь сложностью осуществления реального раздела долгов по ипотечному кредиту, суды в большинстве случаев разрешают ситуацию следующим образом: не трогая все ранее выполненные обязательства по кредиту до расторжения брака, суд устанавливает сумму остатка к погашению по кредитному договору. Также производит оценку ипотечного жилья. Затем, если недвижимое имущество не подлежит разделу в натуре, присуждает его одному из супругов, обязав того выплатить второму супругу полагающуюся тому долю в определенной судом сумме. Заемщику оставляет все обязательства по кредиту, а второго супруга обязывает платить 1/2 суммы платежа по кредиту каждый месяц супругу, который остался заемщиком. При наличии желания супругов может быть произведен взаимозачет данных обмениваемых между ними сумм. Если же по кредиту супруги выступают созаемщиками, они несут по кредитным обязательствам солидарную ответственность. Решение суда в этом случае почти такое же.

Суд обращает взыскание на квартиру, исходя из положений ст. 50, 54 и 78 ФЗ "Об ипотеке", по смыслу которых залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Суды отмечают, что при определении долей в общих долгах раздел долга и замена должника в обязательстве не производятся, т.е. сам кредитный договор в связи с разделом между бывшими супругами долга не изменился. Определение доли каждого из супругов в общем долге устанавливает только обязанность бывшего супруга возместить другому супругу часть понесенных им расходов по погашению такого долга. Выдел доли в заложенной квартире также не влияет на право суда обратить взыскание на всю квартиру.

Пример из практики : кредитор обратился в суд с иском о взыскании невозвращенного долга по кредиту и обращении взыскания на заложенное жилье (ипотека в силу закона), представив в суд кредитный договор, закладную и прочие документы, подтверждающие обоснованность требований. Суд удовлетворил иск, не приняв доводы ответчиков о разделе их долгов по вышеназванному кредитному договору ранее принятым решением суда. Суд установил, что решением районного суда действительно были разделены долги трех созаемщиков по кредитному договору в равных долях. Между тем суд установил, что кредитор на замену должников либо на изменение состава должников и тем самым перевод долга на других должников согласия не давал. При этом ранее двое из трех созаемщиков обращались в суд с требованиями об изменении условий кредитного договора, о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к кредитному договору, вместе с тем указанные решениями судов требования были оставлены без удовлетворения. С учетом позиции судов о правильном понимании раздела доли в общем долге и сохранении обязательств по возврату по кредиту в неизменном виде суд указал в решении, что обязательства перед кредитором у ответчиков как солидарных созаемщиков продолжают существовать в том объеме, как они определены заключенным между ними кредитным договором. Суд также не принял довод ответчиков о том, что к моменту обращения взыскания заложенная квартира уже находилась у заемщиков в общей долевой собственности, а не совместной, так как при разделе имущества каждому из них была выделена доля в ипотечной квартире. На основании изложенных выводов суд, несмотря на прекращение брака созаемщиков и раздел между ними имущества и доли в общем долге перед банком, взыскал сумму кредита с них в солидарном порядке и обратил взыскание на квартиру как на предмет залога, обеспеченный закладной. И выдел каждому из созаемщиков долей в квартире этому не помешал (решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 03.09.2013; Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 12.11.2013 N 33-9286/2013).

Вывод: раздел долга возможен только при наличии согласия банка. Но и в случае раздела долгов расставшихся супругов их обязательства перед банком не меняются, а лишь определяется доля каждого в общем долге. Выдел доли в ипотечном жилье также не влияет на право банка обратить взыскание на весь предмет залога .

5/5 (2)

Целесообразность заключения договора

Заключение договора залога должно базироваться на принципах целесообразности в экономическом плане, а также у сторон не должно быть корыстных мотивов при подписании соглашения, в том числе цели причинить имущественный урон третьим лицам.

Что касается отношений, возникающих между банковскими организациями и другими участниками, то составление и подписание договора залога – один из критериев обеспечения исполнения обязательств заемщиком.

Если инициируется процедура несостоятельности лица, то другие кредиторы пытаются всячески оспорить существующие договоры залога. Однако судебные органы признают это право тщетным, если установлено, что заемщик, заключая такой договор, не пытался уйти от материальной ответственности перед другими гражданами и организациями.

Судья руководствуется также доказательствами, которые свидетельствуют о том, что на момент составления документа о залоге у заемщика не было выявлено признаков неплатежеспособности.

То есть если имела место экономическая целесообразность заключения договора залога, и соглашение не несло в себе угрозу причинения вреда иным кредиторам, то суд вынесет решение в пользу того, кого признают банкротом по соответствующей процедуре.

Если заемщик на момент подписания договора залога был полностью платежеспособным, то это явный признак того, что соглашение составлено без умысла причинения вреда третьим лицам, и оно признается действительным в силу закона.

Право собственности на заложенное имущество

Соглашение о залоге может быть заключено только с собственником вещи, которая передается залогодержателю – это общее правило, установленное гражданским законодательством.

Договор нередко признается недействительным в случае, когда залогодатель передал залогодержателю имущество, на которое не имел права собственности.

Суды в своей практике часто сталкиваются с ситуациями, когда залогодержатели являются добросовестными лицами, не имеющими понятия, что залогодатель, передавая вещь, нарушал чьи-то интересы. То же касается и собственников заложенных вещей.

Гражданское законодательство защищает права добросовестных залогодержателей, где новый собственник вещи является залогодателем в силу закона (п.2 ст. 335 ГК РФ).

Положения указанной статьи содержат в себе отсылку на недобросовестное завладение чужим имуществом. Например, если вещь украдена у предыдущего собственника либо выбыла из его обладания вследствие неправомерных действий, то вышеуказанные нормы неприменимы.

В судебной практике бывают случаи, когда и залогодержатель являлся добросовестным с точки зрения законодательства, и новые собственники не были в курсе о подписании договора залога, предметом которого являлась уже их вещь по праву.

Суды могут встать и на сторону добросовестных новых собственников имущества, невзирая на то, что залогодержатель не был уведомлен о корыстных целях фактического залогодателя.

Основания для признания соглашения недействительным

Запомните! Для оценки и признания договора залога недействительным служат следующие критерии:

• отсутствие дееспособности хотя бы у одной из сторон соглашения;
• отсутствие законного права на подписание договора залога;
• одна или обе стороны являются гражданами, не достигшими возраста 18-ти лет;
• договор не зарегистрирован в установленном порядке;
• отсутствие получения одобрения сделки супругом, если договор заключается гражданином, состоящим в браке;
• договор не содержит в себе условий, являющихся основными для заключения сделки.

Что касается той ситуации, в которой договор ничтожен по причине недееспособности стороны, то это может быть признано в судебном порядке либо подтверждено документами, в которых указан возраст человека, заключившего сделку.

То же самое можно сказать и о том, если человек младше 18-ти лет, и у него нет при себе согласия на заключение сделки от законных представителей – договор залога будет признан недействительным.

Все договоры залога, предметом которых являются объекты недвижимости, должны проходить процедуру регистрации права в органах Росреестра. В противном случае сделка считается ничтожной.

Граждане, состоящие в законном браке, обязаны заручаться согласием друг друга об отсутствии возражений по поводу заключения договора залога у одного из них.

Если стороны при составлении соглашения о залоге не сослались на основные условия действия документа, то его также можно признать ничтожным.

Предусмотренная подсудность

Вопрос о правильности определения подсудности подобного рода дел вызывает у граждан некоторые затруднения. Так, спорные ситуации между физическими лицами надлежит решать в судах общей юрисдикции, а если в деле участвует организация, то заявление подается в арбитражный суд региона.

Учтите! Если предметом договора залога является объект недвижимости, то все иски рассматриваются по месту нахождения соответствующего имущества (ч.1 ст. 30 ГПК РФ).

Также оспаривание прав на недвижимое имущество, признание договора залога ничтожным подсудны судьям, на чьих участках находятся указанные объекты, здания и сооружения.

Порядок совершения процедуры

Чтобы признать договора залога ничтожным, необходимо подготовить исковое заявление по количеству лиц, участвующих в деле. К иску прикладываются копии, а в некоторых случаях подлинники документов в качестве доказательства оспаривания сделки.

Если исковое заявление будет составлено не по правилам, установленным процессуальным законодательством, либо количество заявлений не будет совпадать с количеством лиц, принимающих участие в деле, то судья имеет право оставить иск без движения с указанием на исправление недостатков до определенной даты.

Если срок исковой давности пропущен, то заявитель обязательно должен наряду с заявлением приложить ходатайство о восстановлении срока для подачи иска. К нему же прикладываются документы, служащие доказательством уважительных причин пропуска.

Срок исковой давности по делам о признании договора залога недействительным – один год.

Исключение составляют следующие ситуации, при которых этот срок равен трем годам:

• заключением мнимой или притворной сделки;
• договор залога противоречит нормам и принципам нравственности и правопорядка;
• заключение соглашения с недееспособным лицом.

Ответчиком в судебном процессе будет являться другая сторона, участвующая в заключении сделки.

Важно! После подачи искового заявления судья в течение пяти дней выносит определение о принятии дела к производству, о чем уведомляет стороны. Первое судебное заседание происходит в форме беседы для установления деталей будущего разбирательства.

После этого судья направляет извещение о вызове в суд для проведения первого судебного заседания.

По итогам разбирательства, которое должно длится не более двух месяцев, выносится решение. До момента вступления в законную силу оно может быть обжаловано сторонами.

Апелляционная жалоба представляется в суд первой инстанции, который направляет ее в вышестоящий судебный орган.

Посмотрите видео. Общие положения о залоге:

Правовые последствия

В случае когда судья выносит решение, свидетельствующее о признании договора залога ничтожным в полном объеме либо в какой-либо части, то для сторон это означает только одно: все юридические последствия соглашения перестают иметь законные основания.

Так, для залогодержателя это может выражаться в отсутствии обеспечения займа. Залогодатель в этой ситуации практически ничем не рискует. Однако кредитор может впоследствии изменить условия договора кредитования и обязать заемщика выплатить всю сумму целиком.

Если залогодержатель отказывается исполнять решение суда в части возврата имущества, то залогодателю потребуется обратиться в суд. В этом случае уже ФССП России будет контролировать процесс возврата предмета договора залога.

Таким образом, если соглашение признается недействительным, юридические последствия наступают для обеих сторон возникших правоотношений.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Судебная практика

Рассмотрим судебную практику о признании договора залога недействительным.

Случай 1

Предметом залога служило транспортное средство, паспорт которого находился также у залогодержателя. При систематическом невыполнении обязательств заемщиком кредитор подал в суд исковое заявление о возвращении денежных средств с обращением взыскания на заложенное движимое имущество.

Судья удовлетворил требования кредитора, но на стадии исполнительного производства было установлено, что недобросовестный заемщик сделал дубликат ПТС и продал транспортное средство, которое числилось к тому времени снятым с учета в органах ГИБДД.

Кредитор вновь обратился в суд с заявлением о наложении обременений на автомобиль, а также о взыскании средств за счет предмета залога. Судья удовлетворил иск частично.

Новый владелец транспорта подал исковое заявление о признании соглашения о залоге ничтожным ввиду того, что оно не было заключено.

Первое, что необходимо сделать – это заявить о наложении ареста на транспортное средство в силу положений ст. 353 ГК РФ. Эта мера позволит сохранить имущество от реализации в то время, пока идет судебный процесс.

Новый владелец автомобиля обязан доказывать свою добросовестность при рассмотрении дела, поскольку в данном случае гражданин приобрел транспорт, паспорт которого был изготовлен повторно.

В силу положений п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 , Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» одним из существенных условий договора залога является указание на сроки и размер исполнения обязательств. В противном случае сделка является ничтожной.

Если имеет место договор кредитования, то вышеуказанное условие можно оформить в виде отсылки на соответствующее соглашение о выдаче займа.

, Семейного , Жилищного кодексов Российской Федерации.

Очевидно, что большинство судебных споров, вытекающих из договора ипотеки связаны со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество. Данные иски банков и владельцев закладной нередко являются поводом для должника заявить встречный иск о признании договора о залоге недвижимости недействительным или незаключенным. В качестве основания иска, как правило, указаны несогласованность в договоре ипотеки всех существенных условий (незаключенный договор) или несоответствие договора ипотеки закону (отсутствие согласия супруга на сделку по отчуждению..., отсутствие согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего, отсутствие прав на передаваемое в залог (ипотеку) имущество, передача в ипотеку здания или сооружения без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, и т.д.)

Рассматриваются судами и иные дела по спорам, вытекающим из договора залога недвижимости (ипотеки).

Закладная

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки

Ипотека земельных участков, жилых помещений

В "Обзоре" использованы следующие судебные акты (на которые имеются активные ссылки в соответствующих разделах):

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 01 марта 2011 года
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 августа 2010 года по делу № 33-10247/10
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 марта 2011 года
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 09 ноября 2010 года
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 декабря 2010 года по делу № 33-4303/2010
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу № 33-539/2011
Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года по делу № 33-1760/2011
Определение Верховного Суда Республики Тыва от 28 декабря 2010 года по делу №33-1032/2010
Определение Алтайского краевого суда от 08 сентября 2010 года по делу № 33-6979/10
"Справка по результатам обобщения судебной практики по делам, вытекающим из кредитных правоотношений , рассмотренным судами Амурской области в 2009 году", подготовленная Амурским областным судом"
Кассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2011 года по делу №33-93/2011
"Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества , в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года" (Астраханский областной суд)
Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года, по делу № 33-1687/2011
Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года № 33-3927
Определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года
Определение Московского областного суда от 01 июля 2010 года по делу № 33-13607
Определение Московского областного суда от 28 октября 2010 г. по делу N 33-10748
Определение Московского городского суда от 15 июля 2010 г. по делу N 33-21179
Определение Московского областного суда от 19 апреля 2011 г. по делу N 33-8813
Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 18 апреля 2011 г. N 33-4804/11
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 24 января 2011 года по делу № 33-469/2011 А-57

I. Основные положения об ипотечном кредитовании

В настоящем обзоре рассмотрена судебная практика, связанная со спорами, которые возникают при ипотечном кредитовании. Договор ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение исполнения обязательств по основному договору, в т.ч. и кредитному. Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество в ипотеке остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В обзоре рассматриваются не все, а только наиболее распространенные виды споров в трех категориях, а именно споры по:

- оспариванию договора ипотеки и признанию договора ипотеки недействительным или незаключенным;

- прекращению ипотеки;

- заключению договора ипотеки и изменение условий договора ипотеки.

В каждой выше указанной категории рассмотрены только основные наиболее распространенные группы споров по результатам анализа судебной практики за 2014 - первое полугодие 2015 года.

Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст.9 Закона Об ипотеке . Если какое-либо условие не будет содержаться в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться незаключенным , даже при условии прохождения государственной регистрации. Как правило, распространены две ошибки: не содержится указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная информация о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В кредитных правоотношениях практически не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам обязательства встречаются просчеты. Так, изменение основного обязательства путем заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может быть признан незаключенным.

Однако, случаи признания договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры ипотеки при кредитовании признаются недействительными .

Договор ипотеки как акцессорный договор признается недействительным в случае признания основного договора недействительным, т.к. ипотека является способом обеспечения исполнения основного обязательства, а с прекращением основного обязательства прекращается и ипотека. Кредитный договор может быть признан недействительным по любым основаниям, но наиболее распространенные это нарушение порядка заключения и одобрения крупных сделок, заключение сделки заинтересованными лицами.

Нарушение порядка одобрения сделки по заключению договора, заключение договора заинтересованными лицами также является и наиболее встречающимся основанием для признания недействительным договора ипотеки. Так, например, нарушение порядка извещения акционеров о проведении внеочередного общего собрания послужило основанием для признания собрания недействительным, что повлекло признание недействительным договора ипотеки. Суды исходят из того, что, если акционер не был надлежащим образом извещен о проведении общего собрания, то нарушаются его права, т.к. заключение договора ипотеки потенциально может повлечь обращение взыскания на имущество акционерного общества, снижение стоимости акций и имущественные потери акционера, который при своевременно извещении мог бы принять меры для минимизации возможных потерь. При одобрении сделки акционерами в голосовании не допускается участие заинтересованных лиц. Например, договор ипотеки был признан недействительным так как при голосовании участвовал акционер - должник по кредитному договору, в обеспечении которого обществом заключался с банком договор ипотеки.

Все вышесказанное справедливо и для случаев одобрения сделки в ООО: участники общества, не извещенные должным образом, имеют право оспорить договор ипотеки. Анализ судебной практики показывает, что обычно протоколы внеочередных собраний участников ООО фальсифицируются, подписи за отсутствующих участников подделываются другими лицами. Такие действия могут повлечь за собой признание договора ипотеки недействительными. Также недействительным договор признается при совершении сделки заинтересованным лицом, особенно когда участник ООО и заемщик являются одним и тем же лицом, или родственниками.

При спорах с физическими лицами случаев признания договора ипотеки недействительным на основании нарушения порядка одобрения сделки значительно меньше. В основном недействительными признаются договоры при залоге имущества, находящегося в общей (совместной) собственности супругов, в т.ч. бывших. Потенциальным залогодержателям необходимо внимательно проверять статус имущества, особенно в случаях развода между супругами, недостаточно проверить на кого из бывших супругов зарегистрировано право собственности, но и является ли данное имущество совместно нажитым (как приобреталось в собственность и на какие средства), а если является, то производился ли раздел совместно нажитого имущества после развода. В противном случае может потребоваться согласие другого сособственника-супруга на залог имущества. Например, договор ипотеки здания был признан недействительным так как после развода раздел совместно нажитого имущества не производился и требовалось согласие бывшего супруга на передачу имущества в залог.

Важно: договор ипотеки признается в обозначенных выше случаях недействительным только при недобросовестности залогодержателя. Банк должен провести тщательную проверку чистоты одобрения сделки, соответствия предоставленных документов формальным требованиям, оценить состав голосовавших за одобрение сделки участников (акционеров), наличие заинтересованности в сделке; режим собственности на передаваемое в ипотеку имущество. Так, например, Банк не обратил внимание, что в голосовании принимал участие акционер, который является выгодоприобретателем по договору ипотеки как заемщик по кредитному договору, в обеспечении которого заключен договор ипотеки. Такое поведение было признано недобросовестным. В другом случае хотя и имело место нарушение порядка одобрения сделки - один из участников ООО не был уведомлен о собрании, не участвовал в одобрении, а протокол собрания с его подписью были сфальсифицированы - банк был признан добросовестным залогодержателем, так как не мог знать о факте фальсификации, исходил из опыта делового общения с ООО, залогодатель предоставил протокол собрания участников с проставленной на документе подлинной печатью ООО.

Совершение сделки заинтересованными лицами или лицом с превышением полномочий также влечет за собой признание договора ипотеки недействительным. Выше уже упоминались случаи, когда сделка совершалась и одобрялась заинтересованными лицами - когда должник и займодавец или его исполнительный орган (участник, акционер) совпадают в одном лице или являются родственниками; но не менее распространены и случаи, когда сделка совершается доверительным управляющим, представителем по доверенности с превышением полномочий, когда в доверенности не содержится указание на возможность совершения такого рода сделок, или когда доверительный управляющий или представитель является выгодоприобретателем по договору ипотеки (так, например, заключение договора ипотеки представителем в обеспечение кредитного договора, по которому он выступал заемщиком, было признано как совершение сделки заинтересованным лицом с нарушением требований закона о представительстве).

Еще одна группа споров по признанию договора ипотеки недействительным тесно связана с делами о несостоятельности (банкротстве) .

Договор ипотеки признается недействительным, если заключен с целью (пусть даже не осознанной, не явной) причинения ущерба другим кредиторам лица, признанного банкротом, или имеющими явные признаки несостоятельности. Так, например, договор ипотеки между должником и банком был признан недействительным, так как был заключен в обеспечение всех ранее заключенных между сторонами кредитных договоров с целью первоочередного удовлетворения требований банка-залогодержателя в обход других кредиторов, причем такое удовлетворение требований сделало бы невозможным возмещение задолженности перед другими кредиторами.

Нарушение баланса интересов других кредиторов, уменьшение конкурсной массы должника является наиболее частым основанием для признания договора ипотеки недействительным. Причем необязательно, чтобы договор ипотеки был заключен именно с должником в качестве залогодателя. Нередко предмет ипотеки приобретается по договору купли-продажи на явно невыгодных для продавца-должника условиях, и договор купли-продажи признается недействительным, а, следовательно, признают недействительным и договор ипотеки в связи с утратой залогодателем права собственности. Стоит отметить, что в случае добросовестности залогодержателя обременение имущества сохраняется, но суды редко признают залогодержателя добросовестным, особенно в делах о несостоятельности (банкротстве) в указанных выше обстоятельства совершения сделки купли-продажи. Так, например, суд отказал в признании банка добросовестным залогодержателем, т.к. банк, полагаясь на истечение сроков исковой давности по сделке купли-продажи не произвел проверку сделки и не выявил порок сделки в виде явно заниженной продажной цены имущества. В другом случае, также банк не был признан добросовестным залогодержателем, т.к. приобретение залогодателем предмета ипотеки у должника-продавца было осуществлено по цене в несколько раз ниже реальной, рыночной, и банк должен был знать об этом.

То есть одним из главных оснований для признания сделки недействительным будет являться причинение вреда имущественным правам кредиторов, при этом должно быть установлено одновременно три обстоятельства: цель сделки причинить вред имущественным правам кредиторов (пусть и не явно), такой вред причинен, другая сторона сделки знала или должна быть знать об указанной цели к моменту совершения сделки (п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Потенциальному залогодержателю необходимо внимательно и ответственно подходить к оценке правовых рисков заключения сделки по передачи имущества в залог (ипотеку); стоит проверять не только формальное соответствие сделки требованиям закона, но и насколько данная сделка соответствует интересам залогодателя, каково его имущественное состояние. Так, договор ипотеки был признан недействительным на том основании, что сделка явно невыгодная залогодателю, т.к. в случае обращения взыскания на предмет ипотеки деятельность залогодателя будет невозможна (парализована), а исполнение им обязательств по основному обязательству, в обеспечение которого заключен договор ипотеки, сомнительно в силу явной неплатежеспособности. Банк при этом как залогодержатель должен был знать о признаках неплатежеспособности и о невыгодности сделки для залогодателя.

Признание договора ипотеки недействительным служит основанием для снятия обременения с имущества в залоге, погашения регистрационной записи в ЕГРП об ипотеке. Основанием для погашения регистрационной записи в этом случае служит решение суда о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Важно: само по себе признание договора ипотеки недействительным не влечет за собой снятие обременения с имущества и погашение регистрационной записи, т.к. в решение суда должно содержаться указание о применении последствий недействительности сделки; допускается обращение с иском о снятии обременения с имущества, погашении регистрационной записи как самостоятельный способ защиты нарушенного права (п.52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В случае применения последствий недействительности сделки в виде снятия обременения с имущества обращение взыскания на предмет ипотеки становится невозможным.

Споры о прекращении ипотеки

Ипотека может быть признана судом прекращенной в силу различных обстоятельств, в настоящем обзоре приведены наиболее распространенные основания (категории) споров.

Так, ипотека признается прекращенной при утрате права собственности на предмет ипотеки залогодателем. Причем следует обратить внимание на то, что речь идет об утрате, а не передаче права собственности по возмездным или безвозмездным сделкам, когда право залога сохраняется. Утрата права собственности, как правило, осуществляется в результате виндикации, когда сделка купли-продажи, иная сделка, на основании которой залогодатель приобрел право собственности на предмет ипотеки, признается недействительной. Так, признание договора купли-продажи недействительным как сделки, совершенной с нарушением порядка одобрения и причинившей имущественный вред продавцу, послужило основанием для признания ипотеки прекращенной в силу утраты залогодателем права собственности на предмет ипотеки.

Важно: залогодержатель может сохранить за собой право залога только в случае добросовестности, но, как правило, суды часто признают действия залогодержателя недобросовестными, т.к. банки недостаточно хорошо и внимательно осуществляют оценку правовых рисков, основание приобретения залогодателем права собственности на предмет ипотеки, чистоту сделки, на основании которой приобретено право собственности. Часто банки довольствуются только наличием регистрационной записи в ЕГРП о праве собственности за залогодателем, забывая, что сама по себе регистрационная запись не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (см. п.38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Лицо признается добросовестным приобретателем (равно залогодержателем), если докажет, что при совершении сделки оно не знало и не должно было знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности приняло все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Так, банк не был признан добросовестным залогодержателем, т.к. должен был знать исходя из договора купли-продажи, иных документов, содержащим сведения о предмете ипотеки, о пороке сделки по купли-продажи имущества, которое было приобретено по заведомо заниженной цене с причинением убытка продавцу, отчуждение имущества повлекло уменьшение конкурсной массы, причинение имущественного вреда кредиторам продавца.

Наиболее распространённым основанием прекращения ипотеки является прекращение основного обязательства, в обеспечении которого заключался договор ипотеки. Основное, кредитное в нашем случае, обязательство может быть прекращено по любым основаниям, например, надлежащим исполнением. В этой категории наиболее распространены обращения в суд о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке, хотя иногда препятствие в этом чинят и залогодержатели. Так, например, был признано незаконным уклонение залогодержателя от погашения записи об ипотеки на основании якобы возникающего судебного спора по кредитному обязательству, т.к. кредитное обязательство прекращено надлежащим исполнением, а значит прекращена и ипотека.

Прекращение основного обязательства может возникнуть и по иным основаниям, например, ликвидацией должника, ипотека в этом случае также признается прекращенной, если залогодатель вовремя не среагирует на процедуру ликвидации и не заявит соответствующие требования.

Соглашением сторон также может быть прекращена ипотека, причем, без прекращения основного обязательства. Стороны вправе в любой момент путем заключения соответствующего соглашения расторгнуть договор ипотеки и тем самым прекратить ипотеку.

Третьим по распространенности основанием признания ипотеки прекращенной является прекращение ипотеки в силу закона при отсутствии заявления залогодателя об оставлении предмета ипотеки за собой в случае признания повторных торгов по реализации предмета ипотеки незаключенным. Не будем подробно останавливаться на сути споров, отметим только, что месячный срок уведомления-заявления об оставлении предмета за собой следует отсчитывать не с момента получения соответствующего предложения-уведомления службы судебных приставов, а с момента признания торгов недействительными и публикации об этом сведений в СМИ. Суды исходят из того, что залогодержатель должен знать о проведении торгов и следить за их состоянием, публикация в открытых источниках информации о признании торгов несостоявшимися является правовым основанием для начала исчисления месячного срока, установленного в ст.58 Закона Об ипотеки . Также обратим внимание, что при исполнительном производстве в отношении обращения взыскания на предмет ипотеки приоритет имеют специальные нормы об исполнительном производстве, содержащиеся в Законе Об ипотеке . Так, было признано не имеющим значение, что перед повторными торгами взыскатель отозвал исполнительный лист, т.к. хотя такое право и предоставлено взыскателю, это создает правовую неопределенность в отношении судьбу предмета ипотеки, что недопустимо для стабильности хозяйственного оборота.

Обратим внимание еще на одно основание прекращения ипотеки: реализация предмета ипотеки в рамках процедуры банкротства. Если залогодатель не заявит в сроки и порядке, установленные законодательством, о своих требования как кредитор, то может лишиться в дальнейшем возможности обратить взыскание на предмет ипотеки, т.к. ипотека может быть прекращена реализаций имущества на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника-залогодателя.

Споры о заключении договора ипотеки, изменение условий договора ипотеки

При заключении договора ипотеки следует обращать внимание на идентификацию предмета ипотеки, особенно в отношении вещий не являющихся принадлежностью к главной вещи, такое имущество должно обозначаться отдельно, как обособленный предмет ипотеки. Так, ипотека была прекращена в отношении газопровода в связи с тем, что не было предоставлено доказательств, что газопровод является принадлежностью ТЭЦ, и не может использоваться самостоятельно отдельно от ТЭЦ.

Договор ипотеки заключается в письменной форме с обязательным указанием на существо обязательства, в обеспечении которого имущество передается в ипотеку, в противном случае договор может быть признан незаключенным.

Договор ипотеки может быть изменен сторонами договора в любой момент по соглашению сторон как путем заключения договора ипотеки в новой редакции, так и путем дополнительного соглашения к договору. При этом дополнительное соглашение не является новым договором ипотеки, хотя и должно заключаться в той же форме, что и основной договор ипотеки. Дополнительное соглашение признается неотъемлемой частью договора ипотеки и не должно содержать в себе все условия договора ипотеки, а только указание на ту часть, которая изменяется (хотя встречается и иная позиция в судах). Изменения в договор ипотеки подлежат государственной регистрации. На практике встречаются случаи отказа в государственной регистрации дополнительных соглашений на том основании, что в них не содержится какое-либо существенной условие договора ипотеки в соответствии со ст.9 Закона Об ипотеке . В этом случае суд обычно признает отказ незаконным, т.к. дополнительное соглашение лишь изменяет условия основного договора ипотеки, а не является новым договором ипотеки.

Договор ипотеки может быть изменен путем заключения и утверждения мирового соглашения по основному кредитному обязательству. Стоит отметить, что в этом случае, ипотека обеспечивает не первоначальное обязательство, а исполнение обязательства, измененного мировым соглашением. Так, было отменено решение суда первой инстанции об удовлетворении за счет имущества в ипотеке требований о взыскании задолженности по процентам за кредит, т.к. мировым соглашением кредитное обязательство было изменено, не предусматривает уплату процентов, а договор ипотеки с утверждением мирового соглашения обеспечивает исполнение мирового соглашения.

Изменение договора ипотеки возможно и путем исполнения основного обязательства за должника другим лицом - поручителем, к которому в этом случае переходят права залогодержателя. Стоит отметить, что в судебной практике встречаются случаи отказа признания за поручителем права залогодержателя, если он не произвел государственную регистрацию перехода прав залогодержателя. Так, было отказано в признании прав залогодержателя лицу, которое заявило требование о включении задолженности в реестр требований должника банкрота, на основании того, что по данным государственной регистрации право залогодержателя зарегистрировано за банком, при этом само требование о погашении задолженности перед поручителем в реестр было включено.

II. Выводы судов по спорным вопросам ипотечного кредитования

Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным

1. В случае признания недействительным договора, в обеспечение которого заключен договор залога (ипотеки), недействительным признается и договор ипотеки.

1.1. Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2015 N 305-КГ15-3033 по делу N А41-38495/2013

Исковые требования:

Пересмотреть в кассационном порядке судебные акты о признании недействительным договора залога (ипотеки).

Решение суда:

Отказано в передаче дела для рассмотрения судом кассационной инстанции.

Позиция суда:

Между истцом и банком был заключен договор залога (ипотеки) во обеспечения обязательства по договору о невозобновляемой кредитной линии между банком и третьим лицом ООО. В ходе судебного разбирательства было установлено, что договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, договор поручительства, а также дополнительные соглашения к ним от имени генерального директора заемщика подписаны иным, неустановленным, лицом. Отсюда выводы судов, основанные на ст.168 , п.2 ст.434 , ст.819 , 820 ГК РФ , о ничтожности договора об открытии кредитной линии правомерны, а значит договор залога (ипотеки) обоснованно признан недействительным, т.к. договор ипотеки является акцессорным договором, служит для обеспечения исполнения обязательства, установленного основным договором; в случае признания недействительным основного договора недействительным признается и договор ипотеки.

1.2. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.12.2014 N Ф09-8849/12 по делу N А76-12681/2010

Исковые требования:

Признать недействительным пункт дополнительного соглашения к договору ипотеки, пункты договора купли-продажи.

Решение суда:



Позиция суда:

Требования удовлетворены, т.к. ранее решением арбитражного суда, имеющим преюдициальное значение, были признаны недействительным (ничтожными) договор о возобновляемой кредитной линии и договор ипотеки. Дополнительное соглашение к договору, а также положения договора купли-продажи об обременении недвижимости ипотекой, распространении ранее заключенного договора ипотеки на помещение также признаются недействительными, т.к. основаны на недействительной сделке.

2. Договор ипотеки может быть признан недействителен, если его заключение и исполнение, наносит имущественный вред кредиторам должника (банкрота), имущественному положению лица, заключившего сделку; заключение сделок сопряжено со злоупотреблением правом.

2.1. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.03.2015 N Ф08-751/2015 по делу N А32-11077/2012 (см. также Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 N 308-ЭС15-6068 по делу N А32-11077/2012 , которым отказано в передаче для пересмотра судебных актов в порядке кассационного производства).

Исковые требования:

Признать договор залога недвижимости (ипотеки) недействительным, применить последствия недействительности сделки.

Решение суда:

Исковые требования удовлетворены.

Позиция суда:

Должник признан банкротом, конкурсный управляющий обратился с обозначенными выше требованиями в суд. Договор ипотеки признан недействительным, т.к. его заключение влечет за собой причинение имущественного вреда и нарушение баланса интересов кредиторам должника, т.к. ставит одного кредитора (банк) в более преимущественное положение по сравнению с другими кредиторами в силу положений ст.334 ГК РФ . Банк, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, не мог не знать о финансовом положении общества, не позволяющем исполнить им денежное обязательство в связи с недостаточностью денежных средств. Договор ипотеки заключен в качестве обеспечения исполнения по всем ранее заключенным между банком и должником кредитным договорам. На момент заключения договора у должника имелась задолженность перед другими кредиторами, которая возникла ранее задолженности перед банком. Заключение договора ипотеки направлено на обеспечения исполнения требований банка в приоритетном порядке в ущерб интересам других кредиторов и может привести к полной или частичной утрате возможности других кредиторов должника получить удовлетворение своих требований.

2.2. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2014 по делу N А45-11177/2010

Исковые требования:

Признать договор залога (ипотеки) недействительным, признать недействительными договоры поручительства.

Решение суда:

Исковые требования удовлетворены.

Позиция суда:

Действия по заключению спорных сделок признаны как направленные исключительно на причинение вреда должнику и его кредиторам в виде увеличения кредиторской задолженности в нарушение интересов должника и кредиторов, то есть имеются признаки злоупотребления правом. Банк знал (должен был знать) о нецелевом расходовании кредитных средств, но при этом продолжал кредитование должника. Кроме того, при заключении спорных сделок было известно, что они не обеспечены чистыми активами должника, на протяжении значительного периода времени у должника имелся дефицит в оборотных денежных средствах.

2.3. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2014 по делу N А12-10845/2013

Исковые требования:

Признать заключенные договоры, в т.ч. договор ипотеки, недействительными.

Решение суда:

Исковые требования удовлетворены частично, договор ипотеки признан недействительным.

Позиция суда:

Если процедура оплаты на сайте платежной системы не была завершена, денежные
средства с вашего счета списаны НЕ будут и подтверждения оплаты мы не получим.
В этом случае вы можете повторить покупку документа с помощью кнопки справа.

Произошла ошибка

Платеж не был завершен из-за технической ошибки, денежные средства с вашего счета
списаны не были. Попробуйте подождать несколько минут и повторить платеж еще раз.