Об усилении контроля и ответственности за реализацию инвестиционных проектов на территории города Москвы

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Об усилении контроля и ответственности
за реализацию инвестиционных проектов
на территории города Москвы

Документ с изменениями, внесенными:
постановлением Правительства Москвы от 18 декабря 2007 года N 1097-ПП (Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 3, 16.01.2008);
постановлением Правительства Москвы от 29 апреля 2008 года N 342-ПП (Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 27, 13.05.2008);
постановлением Правительства Москвы от 20 мая 2008 года N 417-ПП (Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 31, 02.06.2008);
постановлением Правительства Москвы от 30 декабря 2008 года N 1256-ПП (Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 3, 20.01.2009);
(Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 38, 07.07.2009);
постановлением Правительства Москвы от 15 июня 2010 года N 492-ПП (Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 36, 29.06.2010);
(Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 31, 04.06.2012);
(Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 51, 11.09.2012);
постановлением Правительства Москвы от 28 июня 2016 года N 374-ПП (Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 29.06.2016).
____________________________________________________________________

Повышение эффективности привлечения инвестиций в развитие городской инфраструктуры, улучшение жилищных условий населения города Москвы, обеспечение защиты инвестиций, включая привлеченные средства граждан на финансирование жилищного строительства, являются одним из приоритетных направлений в сфере инвестиционно-строительной деятельности Правительства Москвы.

Принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" позволило обеспечить ряд необходимых мер по урегулированию отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве, установлению гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В то же время, отсутствие в Федеральном законе и принятых в его исполнение постановлениях Правительства Российской Федерации механизма администрирования принятых решений и отсутствие поручений о предоставлении органам государственной власти субъектов Российской Федерации возможности осуществления полномочий по контролю за использованием привлеченных денежных средств граждан - участников долевого строительства потребовало принятия Правительством Москвы соответствующих административных мер для снятия социальной напряженности и обеспечения защиты обманутых граждан - участников долевого строительства. От имени Правительства Москвы в Государственную Думу направлены поправки к указанному Закону.

В целях совершенствования процесса реализации инвестиционных проектов на территории города Москвы, повышения эффективности системы координации и контроля за их реализацией Правительством Москвы в 2004-2005 годах принят ряд распорядительных документов, регламентирующих взаимодействие органов исполнительной власти и городских организаций при осуществлении контроля и порядок организации работ с ведением ежемесячного мониторинга исполнения обязательств по инвестиционным контрактам и договорам аренды земельных участков с правом застройки. Для рассмотрения и урегулирования разногласий сторон по отдельным проблемным вопросам созданы соответствующие специальные комиссии.

Функции контроля за реализацией инвестиционных проектов и координация работы городских структур по выполнению обязательств возложена распоряжением Правительства Москвы от 7 декабря 2004 года N 2450-РП "О мерах по повышению эффективности системы координации и контроля за реализацией инвестиционных проектов на территории города Москвы" на Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы.

Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы разработана и внесена в Реестр информационных ресурсов и систем города Москвы Автоматизированная система информационно-аналитического сопровождения контроля за реализацией инвестиционных проектов - Контрольный регистр инвестиционных проектов строительства, реконструкции, реновации и реставрации объектов на территории города Москвы (Контрольный регистр).

По состоянию на 1 мая 2006 года в Контрольном регистре учтено 8418 инвестиционных объектов, в том числе:

5046 - по инвестиционным контрактам, зарегистрированным Комитетом города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов;

2407 - по договорам аренды земельных участков с правом застройки;

965 - по отдельным распорядительным документам Правительства Москвы.

Принятые Правительством Москвы меры позволили систематизировать процесс контроля за ходом реализации инвестиционных проектов, применить к ряду инвесторов, не выполнивших своих обязательств, экономические санкции и организовать работу по расторжению нереализованных инвестиционных контрактов.

За 2005 год и январь-апрель 2006 года завершено строительство и оформлены акты реализации по 624 контрактам, расторгнуты по итогам инвентаризации и иным причинам 765 контрактов.

708 - по жилищному строительству, включая квартальную застройку, в составе которых 1945 объектов;

404 - на строительство объектов нежилого назначения;

291 - на строительство гаражей.

Проводимый мониторинг хода реализации инвестиционных проектов позволил выявить ряд существенных недостатков при исполнении обязательств администрации по инвестиционным контрактам: затягивание установленных сроков оформления распорядительных документов, инвестиционных контрактов и дополнительных соглашений к ним, длительное согласование и некачественное выполнение предпроектной и проектной документации, несвоевременное выполнение обязательств администрации по освобождению земельных участков под застройку.

Выявленные недостатки требуют корректировки и совершенствования системы подготовки и оформления документации, сопровождающей инвестиционно-строительную деятельность, оптимизации процедур выдачи документов в режиме "одного окна" Москомархитектурой, Департаментом земельных ресурсов города Москвы, Департаментом имущества города Москвы, Департаментом природопользования и охраны окружающей среды города Москвы, Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Москомнаследием, Тендерным комитетом, а также совершенствования системы контроля и координации действий структур, участвующих в исполнении решений городских комиссий.

В целях повышения эффективности использования городских ресурсов, развития системы координации и контроля за реализацией инвестиционных проектов на территории города Москвы, устранения недостатков, выявленных при осуществлении мониторинга исполнения обязательств сторон по контрактам, в том числе по причине отсутствия ряда федеральных нормативных правовых актов, и повышения ответственности должностных лиц Правительство Москвы

постановляет:

1. Пункт утратил силу с 4 июня 2012 года - ..

2. Пункт утратил силу с 17 июля 2009 года - постановление Правительства Москвы от 23 июня 2009 года N 597-ПП ..

3. Утвердить примерную форму Акта о результатах реализации инвестиционного проекта (приложение).

4. Пункт утратил силу с 4 июня 2012 года - постановление Правительства Москвы от 28 мая 2012 года N 242-ПП ..

5. Пункт утратил силу с 4 июня 2012 года - постановление Правительства Москвы от 28 мая 2012 года N 242-ПП ..

6. Пункт утратил силу с 4 июня 2012 года - постановление Правительства Москвы от 28 мая 2012 года N 242-ПП ..

7. Пункт утратил силу с 4 июня 2012 года - постановление Правительства Москвы от 28 мая 2012 года N 242-ПП ..

8. Пункт утратил силу с 4 июня 2012 года - постановление Правительства Москвы от 28 мая 2012 года N 242-ПП ..

9. Пункт утратил силу с 4 июня 2012 года - постановление Правительства Москвы от 28 мая 2012 года N 242-ПП ..

10. Установить, что одновременно с инвестиционным контрактом или договором аренды земельного участка с правом застройки осуществляется оформление графика реализации инвестиционного проекта с фиксированием сроков исполнения обязательств сторон по контракту или договору и указанием непосредственных исполнителей от лица органов исполнительной власти города Москвы. График передается в Департамент строительства города Москвы для внесения в Контрольный регистр и организации контроля за исполнением обязательств сторон (пункт в редакции, введенной в действие с 4 июня 2012 года постановлением Правительства Москвы от 28 мая 2012 года N 242-ПП .

11. Пункт утратил силу с 4 июня 2012 года - постановление Правительства Москвы от 28 мая 2012 года N 242-ПП ..

12. Пункт утратил силу с 4 июня 2012 года - постановление Правительства Москвы от 28 мая 2012 года N 242-ПП ..

13. Установить, что внесение изменений и дополнений в инвестиционные контракты и договоры аренды земельных участков с правом застройки по инвестиционным объектам, заключенные на основании правовых актов Правительства Москвы, осуществляется исключительно на основании и в соответствии с правовыми актами Правительства Москвы, за исключением случаев изменения экономических условий реализации инвестиционных проектов в виде замены в инвестиционном контракте права требования на долю города в натуральном выражении на его денежный эквивалент (по рыночной стоимости), включения в условия инвестиционных контрактов возможности взимания штрафных санкций в денежном выражении, а также переуступки прав и обязанностей.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 17 июля 2009 года постановлением Правительства Москвы от 23 июня 2009 года N 597-ПП ; в редакции, введенной в действие постановлением Правительства Москвы от 4 сентября 2012 года N 460-ПП .

14. Департаменту земельных ресурсов города Москвы в месячный срок предоставлять в Департамент строительства города Москвы для включения в Контрольный регистр и организации контроля за реализацией инвестиционных проектов необходимые сведения из договоров аренды земельных участков с правом строительства или реконструкции объектов, предусматривающих реализацию инвестиционных проектов на условиях выкупа права аренды земельных участков, и оформленных дополнительных соглашений к договорам аренды, зарегистрированных в установленном порядке: о предмете, участниках, сроках и условиях реализации инвестиционных проектов (пункт в редакции, введенной в действие с 4 июня 2012 года постановлением Правительства Москвы от 28 мая 2012 года N 242-ПП .

15. Пункт утратил силу - постановление Правительства Москвы от 28 июня 2016 года N 374-ПП ..

16. Пункт утратил силу с 4 июня 2012 года - постановление Правительства Москвы от 28 мая 2012 года N 242-ПП ..

17. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики Шаронова А.В. (пункт в редакции, введенной в действие с 4 июня 2012 года постановлением Правительства Москвы от 28 мая 2012 года N 242-ПП .

Мэр Москвы
Ю.М.Лужков

Приложение. Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту

Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
АО "Кодекс"

Об усилении контроля и ответственности за реализацию инвестиционных проектов на территории города Москвы (с изменениями на 28 июня 2016 года)

Приложение к договору

№____ от «___» _________ 2012 г.

(форма акта реализации договора об инвестиционной деятельности)

реализации договора №__ от «__» _____ 2012 г. об инвестиционной деятельности (далее по тексту – Акт реализации)

Некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при Президенте РТ», именуемая в дальнейшем «Инвестор-Застройщик», . М., действующего на основании Устава с одной стороны, и Государственное казенное учреждение «Главное инвестиционно-строительное управление Республики Татарстан » , именуемое в дальнейшем «Заказчик», . Ф., действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые по тексту Акта реализации «Стороны», заключили настоящий Акт реализации о нижеследующем:

1. В соответствии с договором №____ от «__» _______ 201__ г. об инвестиционной деятельности Государственное бюджетное учреждение «Главное инвестиционно-строительное управление РТ» подтверждает факт создания за счет средств Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» Объекта , состоящего в том числе из квартир общей площадью - _______ (___________________) кв. м. по адресу: « ______________________» (строительная позиция: «_______________» ), а именно

жилые помещения – квартиры, а так же объекты в составе проекта:

2. Настоящим актом каждая из сторон договора №_____ от «___»_______201___ г. об инвестиционной деятельности подтверждает, что обязательства Сторон выполнены.

3. Настоящий акт является основанием для оплаты между сторонами договора №_____ от «___»_______201__ г. об инвестиционной деятельности.

4. Настоящий акт составлен в 4 (Четырех) экземплярах, по 1 (одному) для каждой из участвующих в нем сторон, 1 (один) для хранения в органах Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, и 1 (один) экземпляр для эксплуатирующей Объект организации.

5. Стоимость объекта: «___________» (_______) руб.

Некоммерческая организация

«Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (Инвестор-Застройщик по Объекту):

ГКУ «Главное инвестиционно-строительное управление Республики Татарстан» (Заказчик по Объекту):

Что делать, когда одна из сторон инвестиционного контракта (Правительство Москвы) под различными предлогами отказывается подписывать Акт о результатах реализации инвестиционного проекта, после того, как инвестиционный контракт был частично исполнен (полностью построен и сдан Первый пусковой комплекс, хотя строительство Второго пускового комплекса даже не начиналось в связи с запретом его строительства со стороны того же Правительства Москвы)?

Можно ли заставить Правительство Москвы подписать такой Акт? Как добросовестному участнику инвестпроекта, который привлек денежные средства и построил все объекты Первого пускового комплекса, выделить в натуре свою долю (получить конкретные помещения, приходящиеся на его долю в 60% от всех построенных помещений) и зарегистрировать свое право собственности на такие помещения?

Ответ на указанные вопросы содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1276/13 от 4 июня 2013 г., которое было официально опубликовано 14 августа 2013 года. Краткий вывод из анализа указанного Постановления и прочих судебных актов по делу следующий.

В случае одновременного выполнения всех приведенных ниже четырех критериев, сторона инвестконтракта не сможет зарегистрировать право собственности без соответствующего Акта, подписанного всеми сторонами:

1. Одна сторона инвестконтракта - орган государственной власти или орган местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение, унитарное предприятие
2. Инвестконтракт заключен до 1 января 2011 года
3. Инвестконтракт предусматривает строительство или реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности
4. Объект недвижимого имущества по инвестконтракту строится с привлечением внебюджетных средств

Если все описанные выше четыре критерия одновременно выполнены, а Инвестор исполнил условия инвестконтракта (привлек средства и построил соответствующие объекты), при этом объекты были введены в эксплуатацию, то в таком случае можно (и нужно) подавать иск о понуждении подписать Акт (т.к. без такого Акта сторона инвестконтракта не сможет зарегистрировать свое право собственности на причитающиеся ей объекты), при этом в судебном акте суд будет обязан указать результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (т.е. конкретные помещения в созданном объекте). Вступившее в законную силу решение суда подается для государственной регистрации права собственности.

Заявлять «иск о выделе в натуре доли Инвестора в инвестиционном объекте и признании права собственности истцана нежилые помещения, соответствующие его доле по инвестконтракту, а также признании права общей долевой собственности истца на помещения общего пользования и инженерного назначения» нельзя, т.к. по сути требования истца вытекают из обязательственных отношений по инвестиционному контракту и они не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности, а выдел доли в объекте инвестиционной деятельности до первичной государственной регистрации права собственности на него невозможен, так как такой объект до состоявшейся государственной регистрации права собственности не является предметом гражданского оборота.

То, что фактически был построен только Первый пусковой комплекс, в данном случае не помешало заявить иск о понуждении подписать Акт, т.к. буквальное толкование текста инвестконтракта допускало подписание такого Акта по итогам ввода в эксплуатацию только одного Первого пускового комплекса (без увязки со строительством Второго пускового комплекса) -п. 3.4. инвестконтракта дословно был сформулирован следующим образом: «оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям Контракта».

После краткого резюме рассмотрим всю эту поучительную историю подробнее. Тем более, что суды долго шли к истине путем многочисленных ошибок и заблуждений.

Правительство Москвы и две частные компании (Инвестор и Соинвестор) подписали инвестиционный контракт на строительство ряда помещений в два этапа (Первого и Второго пускового комплекса). В заключенном инвестконтракте были четко прописаны доли всех трех его участников (сколько процентов построенной недвижимости должен получить каждый участник после завершения строительства предусмотренных инвестконтрактом объектов).

В том же инвестконтракте говорилось, что конкретное недвижимое имущество (подлежащее передаче в счет причитающейся процентной доли) будет определено «Актом о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса)».Дословно же п. 3.4. инвестконтракта был сформулирован следующим образом: «оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям Контракта».

Все объекты (помещения) Первого пускового комплекса были построены и введены в эксплуатацию Актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзора) от 22.08.2007. При этом Правительство Москвы впоследствии запретило строительство Второго пускового комплекса, поэтому его строительство вообще не начиналось. В дополнение к этому, Правительство Москвы решило, что раз фактически был построен только Первый пусковой комплекс, а Второй пусковой комплекс построен не был, то и доли в Первом пусковом комплексе надо делить совсем иначе, чем это было изначально предусмотрено в инвестконтракте. Поэтому Правительство Москвы вообще отказалось подписывать Акт о результатах реализации инвестиционного проекта. Подобная ситуация нередко встречается на практике, вызывая ряд важных вопросов: можно ли зарегистрировать право собственности без подписания соответствующего Акта (называемого Актом о результатах реализации инвестиционного контракта либо Актом о результатах реализации инвестиционного проекта)? Можно ли заставить подписать такой Акт в судебном порядке и как правильно это сделать?

Изначально исковые требования добросовестной стороны инвестконтракта были сформулированы как «иск об обязании Правительства Москвы подписать акт в редакции истца». Арбитражный суд г. Москвы иск удовлетворил, обязав Правительство Москвы, Инвестора и Соинвестора подписать Акт в редакции, соответствующей условиям инвестиционного контракта.В резолютивной части решения суда также было указано конкретное распределение помещений по Первому пусковому комплексу между сторонами в счет их долей в процентах. Апелляция оставила решение в силе.

Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО) указанные выше судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению ФАС МО обязать сторону инвестконтракта подписать Акт невозможно, поскольку «такой Акт по своей правовой природе является соглашением о добровольном разделе вновь созданного объекта инвестиций, в связи с чем избранный истцом способ защиты права в виде требования об обязании подписать названный акт нельзя признать надлежащим, поскольку в судебном порядке нельзя обязать совершить добровольное действие». Видимо, ФАС МО счел инвестконтракт договором о совместной деятельности, поэтому результаты совместной деятельности поступают в общую долевую собственность участников этой деятельности (п.1 ст.1043 ГК), а раздел такой общей долевой собственности возможен только по соглашению всех участников совместной деятельности, и принудить их заключить подобное соглашение невозможно (похоже, что ФАС МО посчитал Акт именно подобным соглашением товарищей о разделе общей долевой собственности).

Нельзя, так нельзя. В связи с приведенным выше указанием ФАС МО, при новом рассмотрении дела в Арбитражном суде г. Москвы истец изменил предмет иска и потребовал «выделить в натуре долю истца в инвестиционном объекте, признать право собственности истца на нежилые помещения, соответствующие его доле по инвестконтракту, а также признать право общей долевой собственности истца на помещения общего пользования и инженерного назначения».

Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск с подобной формулировкой и выделил в натуре долю истца, указав конкретные нежилые помещения и комнаты, а также признал право собственности истца на (эти же выделенные в натуре) нежилые помещения, а также признал право общей долевой собственности истца на помещения общего пользования и инженерного назначения (указав конкретный перечень соответствующих помещений и комнат в них). При этом суд квалифицировал инвестконтракт как договор простого товарищества, а также установил, что обязательства по строительству Первого пускового комплекса сторонами исполнены и входящие в Первый пусковой комплекс объекты введены в эксплуатацию, а доли сторон в процентном соотношении определены инвестиционным контрактом. Апелляция вновь оставила решение суда в силе.

Однако ФАС МО снова отменил акты нижестоящих судов и самостоятельно принял новый судебный акт, которым полностью отказал в иске по причине выбора истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права. При этом ФАС МО сделал два вывода, с которыми Высший Арбитражный суд впоследствии согласился:

1). «Инвестиционный контракт порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства. Поскольку требования истца вытекают из обязательственных отношений по инвестиционному контракту, они не могут быть удовлетворены путем подачи вещного иска о признании права собственности ».

2). «Выдел доли в объекте инвестиционной деятельности до первичной государственной регистрации права собственности на него невозможен,так как такой объект не является предметом гражданского оборота » (соглашаясь с этой позицией ФАС МО, ВАС сослался, в том числе, на ст. 219 ГК РФ о возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество: «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации»).

Президиум ВАС счел указанные выше выводы правильными на основании статей 131, 219 ГК РФ, а также пунктов 11, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

При этом, казалось, бы получается противоречие с п.3 ст.3 ФЗ N 39-ФЗ от 25.02.1999 (в ред. от 12.12.2011) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», т.к. в нем говорится, что рассматриваемый в нашем примере «Объект инвестиционной деятельности… по договору, заключенному до 1 января 2011 года… в соответствии со статьей 24.2 ФЗN 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется».

Поэтому ВАС разъяснил, что «положения указанного пункта распространяются на отношения сторон инвестиционного контракта по поводу незавершенного объекта инвестиционной деятельности, тогда как спорный объект былвведен в эксплуатацию 22.08.2007», т.е. после ввода объекта в эксплуатацию его уже нельзя считать «незавершенным объектом инвестиционной деятельности» и применять указанный выше п.3 ст. 3 ФЗ N 39-ФЗ.

Справочно (п.3 ст. 3 федерального закона №39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»): «Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется». (Данный пункт введен Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ).

Однако согласившись практически со всеми выводами ФАС МО, ВАС при этом указал, что ФАС МО, отменив повторно принятые акты судов первой и апелляционной инстанций по причине выбора истцом ненадлежащего способа защиты нарушенных прав, не учел, что тем самым стороны инвестконтракта оказались лишены судебной защиты. Поэтому ВАС счел возможным оставить в силе (самое первое) решение Арбитражного суда г.Москвы, которым суд обязал стороны инвестконтракта подписать Акт о результатах реализации инвестпроекта в редакции, приведенной в мотивировочной части решения суда, в которой были указаны конкретные помещения, подлежащие распределению в собственность Инвестора.

Подобная позиция ВАС связана с тем, что в рассматриваемом случае без подписанного всеми сторонами инвестконтракта Акта с указанием конкретных помещений, причитающихся каждой стороне, ни одна сторона инвестконтракта принципиально не смогла бы зарегистрировать право собственности, при этом объект был фактически построен и введен в эксплуатацию, а условия инвестконтракта Инвестором были выполнены (он привлек денежные средства и построил то, что должен был построить).Поэтому если одна сторона отказывается от подписания Акта, то суд должен по иску другой стороны вынести решение и указать в нем распределение конкретных помещений между сторонами, после чего право собственности каждой стороны может быть зарегистрировано на основании такого решения суда.

Справочно: в силу ст. 24.2. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997) «Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом» . (Данная статья введена Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ).

При этом положения указанной выше статьи 24.2 Закона о регистрации распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон по которым исполнены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения данных договоров объекты недвижимого имущества незарегистрированы.

Таким образом, как отмечает ВАС РФ, «уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты их нарушенных прав.

В случае удовлетворения такого иска суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта должен указать в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (конкретных помещений в созданном объекте). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты».

Будем надеяться, что сформулированные в комментируемом Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда выводы позволят внести еще немного ясности в особенности правового регулирования инвестиционных контрактов с участием Правительства Москвы, и что подобные споры станут более предсказуемыми.

Отказ любой из сторон инвестиционного контракта с участием публично-правового образования от подписания акта о результатах реализации проекта не дает остальным зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект недвижимости. Суд может разрешить спор, связанный с таким отказом, но при этом должен проверить, не зарегистрированы ли на построенный объект права третьих лиц (постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 18185/12).

Суть дела

Администрация города, закрытое акционерное общество, университет и два инвестора — ООО и ОАО — заключили инвестиционный контракт и дополнительное соглашение к нему. Предметом контракта в редакции соглашения являлась реализация инвестиционного проекта по инвестированию и строительству двух очередей комплекса жилых домов.

По условиям контракта более половины общей жилой и нежилой площади каждого завершенного инвестированием и сданного в эксплуатацию жилого дома, а также 80% площадей гаражей-стоянок должно было перейти в собственность ЗАО по результатам выполнения им своих обязательств. А оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта в части строительства каждого жилого дома должно было производиться после сдачи каждого дома в эксплуатацию на основании отдельных актов о результатах реализации инвестиционного ­проекта.

Обязательства по контракту в ­части строительства последнего из домов, подлежащего возведению, согласно утвержденному проекту, ЗАО выполнило в полном объеме. Факт завершения строительства подтверждался актом приемки дома и разрешением на ввод его в эксплуатацию. ЗАО направило остальным сторонам инвестицион­ного контракта для подписания проект акта о результатах реализации инвестиционного проекта с прилагаемыми документами. Предоставленный проект акта содержал положение о том, что все обязательства в части инвестирования, строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию выполнены в полном объеме, стороны контракта претензий друг к другу не имеют и не требуют применения каких-либо санкций, связанных с неисполнением обязательств. Однако остальные участники инвестиционного контракта отказались подписывать данный акт в представленной редакции и просили указанное положение исключить. ЗАО посчитало, что это нарушает его права и обратилось в суд с иском к администрации города, университету и двум инвесторам с требованием о понуждении к подписанию акта о результатах реализации инвестиционного проекта в предложенной редакции.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции иск ЗАО удов­летворил, обязав ответчиков подписать спорный акт в редакции, предложенной ЗАО. Инвестиционный контракт суд квалифицировал как договор простого товарищества, основываясь на положениях контракта, а также ч. 1 ст. 1041 ГК РФ и ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Как известно, имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, то есть вложенные инвестиции и построенные жилые дома соответственно, по общему правилу, признается их общей долевой собственностью (ч. 1 ст. 1043 ГК РФ , п. 7 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимос­ти, которая будет создана или приобретена в будущем»). Поэтому такое имущество как находящееся в общей долевой собственности может быть разделено между ее участниками по их взаимному согласию. При недостижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела из общего имущества своей доли в натуре (ч. 2 ст. 1050, ч. 1 и 3 ст. 252 ГК РФ).

Суд решил, что для ЗАО таким соглашением по своей правовой природе является спорный акт и он же является подтверждением исполнения ЗАО своих обязательств по инвес­тиционному контракту. Кроме того, подписанный всеми сторонами контракта акт о результатах реализации контракта, по мнению суда, является итоговым документом, который предоставляется для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, созданные в результаты инвестиционной деятельности (примерный перечень правоустанавливающих документов содержится в Приложении № 3 приказа Управления Росрегистрации по Москве от 29.03.2007 № 54). Поскольку спора по поводу долей между сторонами не было, суд посчитал, что отказ всех участников инвестиционного контракта от подписания предлагаемого истцом акта нарушает права ЗАО.

Суд апелляционной инстанции отменил решение нижестоящего суда и в иске отказал, поскольку истец выбрал ненадлежащий способ защиты своего права. В описательной части решения содержалась ссылка на ч. 2 ст. 1050 и ч. 1, 3 ст. 252 ГК РФ и указание на то, что ЗАО имеет право обратиться в суд с требованием выдела из общего имущества своей доли в натуре при отказе от подписания акта о результатах реализации контракта. Тем не менее вывод суда первой инстанции не был основан на этом положении. Судьи кассационной инстанции, напротив, рекомендовали истцу обратиться в суд за защитой своего права именно таким способом. Обязывать же стороны инвестиционного контракта в судебном порядке совершить добровольное действие по подписанию акта нельзя. Но в целом судьи кассационной инстанции согласились с выводами апелляционного суда.

Позиция ВАС РФ

Судьи Президиума ВАС РФ отменили все три судебных акта по делу и направили дело на новое рассмотрение ввиду следующего. Суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что у участников инвестиционного контракта возникла общая долевая собственность на созданный жилой дом и целью обращения истца в суд является раздел этого имущества между сособственниками.

Судьи Президиума ВАС РФ в отличие от судей трех нижестоящих инстанций задались вопросом, а как собственность на недвижимость может возникнуть до государственной регистрации и, главное, как такое имущество можно до этого момен­та делить.

Поскольку спор возник между сторонами инвестиционного контракта, предметом которого являлось создание объектов недвижимос­ти, судьи указали, что нельзя однозначно признать, что на построенный жилой дом в отсутствие государственной регистрации прав участников контракта возникла их долевая собственность (абз. 1 п. 11 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, абз. 2 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 , постановления Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 4007/12, от 24.01.2012 № 11450/11 и др.).

Суд первой инстанции шел по правильному пути, хотя и руководствовался иными нормами, утверждая, что спорный акт необходим сторонам инвестиционного контракта. На самом деле целью подписания спорного акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств и оформление документа для государственной регистрации прав, который необходим из-за участия в данных правоотношениях публично-правового образования (ст. 2 и п. 5 ст. 7 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ). В соответствии с распределением площади построенного дома, предусмотренным спорным актом, и должна была быть впоследствии осуществлена государственная регистрация.

Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. А спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта. Поэтому суд может по результатам рассмотрения такого спора принять судебный акт, который будет представлен для государственной регистрации права собственности участников контракта вместо акта о реализации проекта.

Судьи установили, что оснований для отклонения от подписания спорного акта у сторон не имелось. Но суд первой инстанции помимо отказа в удовлетворении требований истца закрепил в решении распределение помещений в спорном жилом доме между сторонами контракта. Однако такое распределение было сделано без анализа наличия прав третьих лиц на отдельные объекты в спорном доме, что может нарушать их права. Именно поэтому дело было направлено на новое рассмотрение.

Постановление содержит оговорку о пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по новым обстоятельствам на основании п. 5 ч. 1 ст. 311 АПК РФ.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

Дело N А40-37816/08-155-258

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2009 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Плюшкова Д.И.
судей Новоселова А.Л., Мойсеевой Л.А.
при участии в заседании:
от истца (заявителя) З., дов. N 95/1 от 15.07.09 г.
от ответчика Т., дов. N 1006 от 15.04.09 г.
от третьего лица
рассмотрев 16.07.2009 в судебном заседании кассационную жалобу ГОУ ВПО Московский государственный строительный университет
на решение от 26.02.2009
Арбитражного суда г. Москвы
принятое судьей Беспаловой Ю.Н.
на постановление от 24.04.2009 N 09АП-5323/2009-ГК
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Стешаном Б.В., Тетюком В.И., Бодровой Е.В.
по иску (заявлению) ЗАО НПП « Внедрение»
о понуждении к подписанию акта о результатах инвестиционной деятельности
к ГОУ ВПО МГСУ, Правительству г. Москвы

установил:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) « НПП „ВНЕДРЕНИЕ“ обратилось в Арбитражный апелляционный суд с иском к ГОУ ВПО Московский государственный строительный университет (ГОУ ВПО МГСУ) и Правительству Москвы о понуждении к подписанию Акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту N 6/ТС2000 от 16.02.2000 г.
Определением суда от 13.08.2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ФАУГИ).
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26 февраля 2009 г., оставленным без изменения постановлением от 24.04.2009 г. делу N А40-37816/08-155-258, ГОУ ВПО Московский государственный строительный университет и Правительство Москвы обязаны подписать Акт о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома и детского сада по адресу: г. Москва. Ярославское шоссе, владение 26, корпус М-1 согласно Инвестиционному контракту N 6/ТС/2000 от 16.02.2000 г.
На указанные судебные акты подана кассационная жалоба ГОУ ВПО Московский государственный строительный университет (ГОУ ВПО МГСУ), в которой ставится вопрос об их отмене как необоснованных.
В судебном заседании заявитель доводы своей жалобы поддерживал, представитель истца против ее удовлетворения возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
3-и лица, извещенные о дне слушания дела, в судебное заседание не явились.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав представителей заявителя жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Судом установлено, что 16.02.2000 г. между Московским государственным строительным университетом, АОЗТ „Техстрой.А.“, АОЗТ НПП „Внедрение“, ЗАО „Стройтехэксплуатация“ был заключен Инвестиционный контракт N 6/ТС/2000, предметом которого являлась реализация Инвестиционного проекта, и получение участниками Контракта доли совместной деятельности в виде права собственности на инвестиционные объекты согласие вкладам каждого участника (товарища) Проекта. Предполагаемый объем инвестиций (вкладов) эквивалентен 250,000.000 руб.
Согласно п. п. 1.1 и 1.2 Контракта Инвестиционный проект представлял собой совокупность организационно-технических мероприятий сторон по инвестировании строительства объекта N 1 — индивидуального жилого дома на 200 квартир с подземной автостоянкой и объекта N 2 — детского сада на 100 мест с оздоровительным бассейном на земельном участке площадью 57,6 га по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, вл. 26 корп. М-1, в форме проведения проектных, строительных и пусконаладочных работ (т. 1 л.д. 14 — 23).
В целях реализации Инвестиционного проекта согласно п. 2.3. Контракта стороны определили Заказчиком предпроектной и проектно-сметной документации МГСУ Техническим заказчиком при производстве строительно-монтажных работ и ведение бухгалтерского учета общих расходов до ввода объектов в эксплуатацию НПП „Внедрение“.
В п. п. 3.1 и 3.2 Контракта стороны предусмотрели, что объект N 1 жилой дом становится долевой собственностью Сторон с момента полного выполнения Сторонами обязательств по Контракту. Объект N 2 детский сад с оздоровительным бассейном передается на баланс МГСУ с последующей передачей в хозяйственное ведение Северо-Восточному окружному управлению образования.
После выполнения Сторонами обязательств по Контракту производится раздел долевой собственности в натуре, в соответствии с чем:
— в „Техстрой.А.“ поступает 50% общей жилой площади и часть офисных помещений, расположенных на 1 этаже и в подземной части здания;
— в НПП „Внедрение“ поступает 40% общей жилой площади, в том числе 18% для передачи преподавателям и сотрудникам МГСУ, а также часть офисных помещений, расположенных на 1 этаже и в подземной части здания;
— в „СТЭ“ поступает 10% общей жилой площади и часть офисных помещений, расположенных на 1 этаже и в подземной части здания.
Офисные помещения и подземная автостоянка распределяются сторонами отдельным соглашением в зависимости от вкладов денежных средств и с у четом интересов МГСУ (п. п. 3.4.1 — 3.4.4 Контракта).
В соответствии с п. п. 7.2, 7.3 Контракта Контракт прекращается по выполнении Сторонами всех обязательств по Контракту, включая завершение и подписание Акта результатах реализации Проекта (л.д. 20 т. 1).
Инвестиционный контракт был подписан заместителем Министра государственного имущества Российской Федерации и зарегистрирован в реестре учетной регистрации Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы 02.10.2003 г. (т. 1, л.д. 23).
В соответствии с п. п. 1,2 Дополнительного соглашения б/н от 21.12.2005 г. „СТЭ“ и „Техстрой.А.“ вышли из состава участников совместной деятельности по реализации Контракта с момента подписания соглашения. Все права и обязанности « Техстрой.А.» и « СТЭ» по Контракту с согласия МГСУ в полном объеме перешли к НПП « Внедрение» (т. 1, л.д. 25).
В дальнейшем 04.07.2005 г. Заказчиком Московским государственным строительным университетом и Инвестором ЗАО « НПП „Внедрение“ был заключен Договор N 6/05, согласно которому объем затрат, подлежащий компенсации Инвестором по строительству детского сада на 95 мест с оздоровительным бассейном составляет 46.724.000 руб. Заказчик обязался выполнить все работы по строительству объекта и сдать его в эксплуатацию в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию. Инвестор обязался произвести перечисление указанных затрат в адрес Заказчика.
Также заказчик, после сдачи в эксплуатацию, должен был осуществить оформление детского сада в федеральную собственность и принять его в оперативное управление.
02.10.2007 г. между Правительством Москвы, Московским государственным строительным университетом и ЗАО « НПП „Внедрение» было заключено Дополнительное соглашение, в соответствии с которым в Инвестиционный контракт от 16.02.2005 г. N 6/ТС/2000 были внесены изменения. Предметом Контракта признана реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома и детского сада по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, вл. 26 корп. М-1. В рамках реализации инвестиционного проекта МГСУ за счет средств Инвестора обязался произвести строительство в 2005 — 2007 годах; жилого дома по индивидуальному проекту с предельно допустимой площадью квартир 15 767 кв. м, площадью нежилых помещений 740 кв. м с подземной автостоянкой на 80 машино-мест и детского сада на 95 мест с оздоровительным бассейном в границах земельного участка, предоставленного МГСУ на условиях постоянного бессрочного пользования. Срок ввода объекта в эксплуатацию установлен в 3 квартале 2007 г. Определено соотношение раздела между Сторонами жилой и нежилой площади жилого дома, машино-мест и площади гаража. Установлено, что 100% площади детского сада, оснащенного мебелью и оборудованием, передается в федеральную собственность в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом с последующей передачей на баланс и в оперативное управление МГСУ (т. 1, л.д. 66 — 79).
Пунктом 3.2 Дополнительного соглашения от 16.02.2005 г определено, что оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений производится после сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами обязательств по Контракту на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям Контракта.
В соответствии со ст. 4 Контракта (в редакции Дополнительного соглашения от 09.10.2007 г.) реализация Проекта включала два этапа. Второй этап Проекта (п. п. 4.2.1 — 4.2.3 Контракта) содержал завершение расчетов и урегулирование претензий, подписание Сторонами Акта о результатах реализации инвестиционного проекта и оформление имущественных прав сторон по Контракту. Продолжительность этапа определена сроком не более 3 месяцев (л.д. 71, т. 1).
Строительство инвестиционного объекта было завершено в 2007 году.
Суды двух инстанций правильно установил, что все условия и обязательства Сторон по Контракту N 6уТС/2000 от 16.02.2000 г. с учетом Дополнительных соглашений от 21.12.2005 г., от 02.10.2007 г., Договора N 6/05 от 04.07.2005 г. по финансированию и строительству инвестиционного объекта выполнены в полном объеме.
Кроме того, судом также был установлено, что факт окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома с нежилыми помещениями на первом этаже и поземной автостоянкой, подтвержден Разрешениями Комитета государственного строительного надзора города Москвы на ввод объекта эксплуатацию от 19.09.2007 г. N 77-ГК/3.7.2.000187 и от 18.09.2007 г. N RU77225000000190, в соответствии с которыми был разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства жилого дома с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Москва. Ярославское шоссе, вл. 26 корп. М-1 (т. 1, л.д. 62 — 65).
31.07.2007 г. Комитетом государственного строительного надзора города Москвы дано Заключение N 568-Р о соответствии построенного объекта капитального строительства 193-квартирного монолитного жилого дома с подземной автостоянкой на 80 машино-мест, расположенного по адресу: г. Москва. Ярославское шоссе, вл. 26 корп. М-1, требованиям технических регламентов (норм и правил), и проектной документации (т. 2, л.д. 118 — 119).
Факт окончания строительства и ввода в эксплуатацию детского сада на 95 мест с оздоровительным бассейном подтверждается Актом Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 20.04.2007 г. (т. 3, л.д. 35 — 38), утвержденного приказом Федерального агентства по образованию от 16.05.2007 г. N 867 (т. 3, л.д. 39), о принятии детского сада на 95 мест с оздоровительным бассейном в эксплуатацию. В соответствии с условиями Контракта детский сад передан в федеральную собственность.
В силу п. 3.2 Дополнительного соглашения от 02.10.2007 г. оформление имущественных прав Сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений производится после сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию и выполнения Сторонами обязательств по контракту и дополнительным соглашениям на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта (т. 1, л.д. 70).
При указанных обстоятельствах суд правильно, в соответствии с установленными обстоятельствами, условиями Инвестиционного контракта, требованиями ст. ст. 309, 310 ГК РФ, удовлетворил иск.
Доводы жалобы заявителя о том, что судом не применены нормы материального права — ст. ст. 296, 298 ГК РФ, подлежавшие применению при разрешении данного спора, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку спорный Инвестиционный контракт и, соответственно, условия его реализации был согласован с представителем собственника федерального имущества (т. 1, л.д. 23).
Кроме того, данным доводам дана оценка судом апелляционной инстанции, которая соответствует требованиям закона — ст. ст. 296, 298 ГК РФ.
Оснований к отмене судебных актов по доводам жалобы в силу ст. 288 АПК РФ не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение от 26.02.3009 Арбитражного суда г. Москвы, постановление от 24.04.2009 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-37816/08-155-258 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий-судья
Д.И.ПЛЮШКОВ

Судьи:
А.Л.НОВОСЕЛОВ
Л.А.МОЙСЕЕВА