ЖКХ / Управляющие компании и ТСЖ
Так, два года я наблюдаю, как управляющие компании беззастенчиво обворовывают жителей, пользуясь их доверчивостью, некомпетентностью и нежеланием управлять собственным имуществом. К сожалению, у многих до сих пор присутствует стереотип: хозяин в доме – ЖЭК, а если он плохо работает, то, максимум, что можно сделать - пойти жаловаться в райисполком.
Друзья, ни ЖЭКов, ни Райисполкомов давно больше нет! Сейчас существует рынок, на котором работают коммерческие управляющие компании. Они неподотчетны ни районной, ни городской администрации, ни премьеру Путину, ни президенту Медведеву. Они подотчетны только вам. Именно вы заключили с ними договор, платите им деньги и вправе требовать оговоренные в договоре услуги.
Бороться с управляющими компаниями в одиночку – сложно. Но можно объединиться и вместе отстаивать свои права. И, как показывает практика, проще всего делать это с помощью ТСЖ.
Этот отчет мы решили сделать не совсем обычным. По сути, это методическое пособие по созданию ТСЖ. Мы рассказываем об этом честно и объективно. Также мы даем формы типовых документов и описываем все «подводные» камни. Я прошу вас внимательно ознакомиться с этим текстом и, наконец, выступить на защиту собственных прав.
Кто виноват в проблемах ЖКХ?
В 2006 году в России был принят новый Гражданский кодекс. Этот документ кардинально поменял систему управления жилыми домами. До этого все они управлялись муниципальными структурами – разнообразными ЖЭК и РЭУ. С 2006 года ситуация поменялась: собственники жилья получили возможность (и даже обязанность) самостоятельно решать, как им управлять своим совместным имуществом.
Собственникам квартир в многоквартирных домах законодатель предоставил два варианта управления: либо они объединяются все вместе и создают Товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо заключают договор с управляющей компанией, и уже она за них управляет домом. Выбор этот все собственники жилья так или иначе давно совершили, хотя и не все догадываются об этом. И сегодня все дома в Екатеринбурге управляются одним из этих двух способов.
В Екатеринбурге порядка 88 % жилых домов обслуживаются управляющими компаниями и только 12 % – ТСЖ. При этом число ТСЖ постоянно растет. Еще два года назад их число едва достигало 10 % – это ровно столько, сколько нужно было городу, чтобы войти в федеральную программу реформирования ЖКХ. Не было бы этой программы, так, может, и 99 % всех домов находилось бы под контролем управляющих компаний.
Кстати сказать, во многих других городах России ситуация прямо противоположная – больше половины домов могут управляться товариществами собственников жилья. Но в Екатеринбурге исторически бал правят именно управляющие компании. И все они с большой неохотой передают свои полномочия ТСЖ. Любая попытка создать товарищество натыкается на всяческие препоны со стороны УК.
Почему так происходит? Потому что сфера ЖКХ – это огромный и плохо контролируемый бизнес. Ежегодно через руки управляющих компаний проходит 12-15 миллиардов рублей. Это огромные деньги. А управляющие компании являются коммерческими структурами, которые этот рынок «осваивают». Неудивительно, что они всеми силами продвигают схему «прямых договоров», при которой собственники жилья оказываются совершенно бесправными.
Причем делают управляющие компании это совершенно бесконтрольно, ведь простому жителю многоквартирного дома очень и очень сложно отследить, как и на что тратятся заплаченные им деньги, насколько качественно предоставляются оплаченные им услуги. Даже банальную жалобу подать очень и очень непросто: всегда есть шанс, что на твое «у меня нет воды» услышишь в ответ «а у всех остальных – есть, только вы недовольны». Бесполезно жаловаться на них в администрацию города или района: все УК сегодня – это частные фирмы, которые не подчиняются ни администрации района, ни мэрии, ни даже президенту. Что уж там говорить про простого жильца.
Не приходится удивляться, что, оставшись без контроля, управляющие компании начинают банально обманывать своих нанимателей, то есть нас с вами. Говоря простым языком – воровать. В самом деле, сложно удержаться от искушения, когда никто тебя не контролирует, никто не ударит по рукам, никто даже не сможет проверить твою работу.
Схем и способов обворовывания населения изобретено великое множество. За два года работы депутатом вместе с неравнодушными жителями я нашел не менее полусотни вариантов хитрых махинаций с приборами учета, расчетом “общедомового” потребления ресурсов, врезанием коммерческих потребителей в подъездный кабель. А еще есть “ложные” ремонты, когда по смете списываются миллионы на работу, которая стоит едва ли десятки тысяч рублей, или незаметный отказ от выполнения оплаченных услуг. Да что там говорить, десятки тысяч можно заработать, незаметно заменив обязательную влажную уборку подъезда подметанием или перестав вывозить мусор с мусороуборочной площадки по воскресеньям. Если же вовсе перестать убирать подъезд и двор, то каждый дом за год принесет УК до миллиона рублей.
Впрочем, воровство – не единственная претензия к управляющим компаниям. В самом деле, может быть, и можно было бы простить им мелкое жульничество, если бы работу свою они делали на твердую пятерку. Но, к сожалению, управляющие компании нас не только обворовывают, но еще и обманывают, недообслуживают. Посмотрите на свой подъезд – на сколько баллов вы оцените работу своей управляющей компании? Как качественно сделан ремонт? Насколько хорошо моются полы? Как быстро к вам приходят сантехники и электрики? Часто ли они бывают трезвы и насколько профессиональны? К сожалению, по нашему округу оценки колеблются от тройки с минусом до тройки с плюсом.
Причины этого известны. Управляющие компании – это все те же советские ЖЭКи и ДЭУ. Да, они прошли процедуру приватизации. Сейчас они принадлежат не городу и не государству, а частным лицам. Но, к сожалению, смена хозяина не привела к смене методов работы. Они продолжают выполнять свои обязанности так же плохо, как и раньше. Да и зачем им меняться? Зачем набирать новые профессиональные кадры? Зачем учиться делать свою работу хорошо? Ведь и без этого деньги поступают к ним на счета, десятки, а то и сотни домов исправно платят коммунальщикам привычную «дань». Жильцы и собственники квартир выступают в роли крепостных крестьян, которым просто некуда деться от гнета управляющих компаний.
Конечно, можно атаковать управляющие компании с кипами заявлений, раз за разом натравливать на них проверки прокуратуры, милиции, других контролирующих органов. Можно требовать исполнения взятых на себя обязательств. Значительная часть моей работы как раз и состоит в том, чтобы ставить зарвавшихся коммунальщиков на место.
Но более продуктивной мне представляется другая тактика. Не нужно забывать, что реформа ЖКХ и новый Гражданский кодекс были призваны победить эту “крепостную” систему и предоставить людям свободу выбора. По мысли законодателей, сразу после принятия нового закона между управляющими компаниями должна была начаться непримиримая конкурентная борьба, которая привела бы к улучшению качества услуг. Люди, получив право выбирать из нескольких управляющих компаний, выбирали бы только лучшие, а те, что работают по старинке, спустя рукава, – просто разорились бы.
С момента принятия закона прошло уже 5 лет. А конкуренция между управляющими компаниями только начинает появляться. В огромном Екатеринбурге фиксируются буквально единичные случаи перехода домов от одной компании к другой. И откровенно халатные УК продолжают обслуживать, а фактически – держать в рабстве сотни тысяч горожан.
И главная причина такой ситуации – инертность самих собственников квартир. Закон предоставил в их распоряжение мощный инструмент влияния на управляющие компании, дал им возможность самим принимать решение о форме управления домом и даже взять это управление в собственные руки. Но большинство из нас не пользуется этой возможностью и продолжает жить так, как будто никакого нового Жилищного кодекса просто нет.
Между тем переломить ситуацию с коммунальным хозяйством можно. Сотни домов по всему Екатеринбургу доказали это на своем опыте. Там собственники жилья побороли лень и равнодушие и поняли, что кроме них самих им больше никто не поможет. Они организовались и взяли управление домом в собственные руки. И этот шаг немедленно принес результат.
Таким шагом стало создание товариществ собственников жилья – некоммерческих объединений жильцов дома, единственная цель которых – улучшить совместную жизнь, привести в порядок дом и общее имущество.
Часто одной угрозы создать ТСЖ оказывается достаточно, для того чтобы управляющая компания испугалась потерять стабильный источник дохода и, что называется, взялась за ум, стала выполнять свои обязательства. Создание же этой организации открывает перед собственниками совершенно новые перспективы реального управления собственным домом.
Что такое ТСЖ?
ТСЖ – это объединение собственников жилых помещений, которые совместно хотят управлять своим домом. ТСЖ позволяет самим жильцам контролировать, каким образом и куда именно тратятся их деньги. Управляющие органы ТСЖ – а это председатель, Правление и ревизионная комиссия – не назначаются свыше, они избираются самими собственниками жилья. И только сами собственники на общем собрании могут решить, сколько они будут платить за содержание жилья и как эти деньги будут тратиться. Только сами жильцы, объединившись, могут контролировать расходование своих средств и не допускать воровства. Сейчас ТСЖ – единственный способ поставить ЖКХ под реальный контроль горожан.
Например, сами собственники (а не управляющая компания) будут устанавливать, с какой периодичностью мыть полы в подъездах, вывозить мусор, чистить двор. Стоит ли собрать деньги на строительство детской площадки или ремонт скамеек у подъезда. Нужно ли разбить клумбу или сделать на её месте автомобильную парковку.
Товарищество является некоммерческой организацией, будет иметь свой банковский счет (а то и не один). На эти счета жильцы будут перечислять деньги, с них ТСЖ будет оплачивать коммунальные услуги. Основные поставщики света, тепла, горячей и холодной воды будут обязаны заключить договор с новым ТСЖ. Что касается всех других служб – уборки двора и подъездов, вывоза мусора, сантехнических, электротехнических, ремонтных и прочих работ, то тут ТСЖ совершенно свободно в выборе подрядчиков. Правление ТСЖ с одобрения общего собрания товарищества сможет самостоятельно решить, кому они доверят те или иные работы и сколько будут за это платить. Вполне возможно, что молодые пенсионеры из числа соседей окажутся куда лучшими дворниками, техничками и слесарями, чем нанимаемые управляющей компанией алкоголики и гастарбайтеры. Или же, напротив, товарищество решит заключить договор с одной из специализированных компаний по оказанию клининговых или ремонтных услуг, которых в городе немало. Конечно, это будет чуть дороже, зато качество их работы, вежливость и сервис будут гарантированы. Если же какой-либо из этих параметров вдруг перестанет удовлетворять жильцов, договор всегда можно расторгнуть и пригласить новых подрядчиков. Для этого будет достаточно провести собрание. С управляющей же компанией такие фокусы, как правило, не проходят. Сменить нерадивого дворника или сантехника там очень и очень сложно.
Наконец, в распоряжение ТСЖ переходят все места общего пользования. А это не только лестничные клетки, но и чердаки, подвалы, придомовая территория. Во многих домах они находятся в хорошем состоянии и сами по себе являются ценной собственностью. ТСЖ может принять решение использовать их в своих целях (например, устроить там клуб, спортзал или хранилище вещей жильцов), а может сдать их в аренду. Полученные таким образом деньги можно тратить на благоустройство дома или компенсировать за их счет часть коммунальных платежей.
Мне часто приходится слышать, что ТСЖ – это сложно и очень дорого. На самом деле это не так. Конечно, жителям дома придется один раз постараться и проделать определенную работу по созданию товарищества. Но после этого жить им станет куда лучше и комфортнее.
Разумеется, определенных расходов не избежать. Но, скорее всего, эти траты будут существенно ниже, чем нынешние расходы на содержание управляющей компании. И платить вы будете только за те услуги, которые реально получаете, а не за те, которые вам навязывает УК.
Так, ТСЖ придется оплачивать ведение банковского счета и программу, которая позволит управлять деньгами дистанционно, из офиса ТСЖ. Стоимость такого банковского обслуживания в большинстве банков составляет от 300 до 1 500 рублей в месяц.
Товариществу обязательно понадобится грамотный бухгалтер для проведения платежей и составления отчетов в налоговую и другие контролирующие органы. Но не стоит пугаться: даже если среди ваших соседей такого бухгалтера нет, найти подходящего специалиста не составит труда. Сегодня в Екатеринбурге действуют десятки компаний, занимающихся «внешней» бухгалтерской помощью на условиях аутсорсинга. Стоимость таких услуг начинается от 5 000 рублей в месяц.
Определенную сумму надо будет заплатить председателю товарищества и управляющему домом – тому, кто возьмет на себя реальное управление домом и решение возникающих проблем. По сложившейся практике на эту должность принимается «молодой пенсионер», получающий от своих соседей 10 000–15 000 рублей за свои труды. И работать он будет на совесть. Тем более что должность эта хотя и ответственная, но полной ежедневной занятости не подразумевает. Все остальные должностные лица в товариществе – и члены Правления, и участники ревизионной комиссии – работают на общественных началах и денег за свою работу не получают.
Отдельная статья расходов – паспортистка. Обычно она приходит раз в неделю и стоит дому порядка 2 тысяч рублей в месяц.
Все остальные специалисты нанимаются по рыночной цене. И вряд ли расходы на них будут выше, чем в управляющей компании. Скорее, наоборот, ведь теперь жильцам не придется оплачивать джипы и коттеджи директоров УК.
Главная проблема любой коммунальной организации – контроль. В ТСЖ с этим проще всего. Вся работа товарищества – на виду. Если председатель работает плохо – его всегда можно переизбрать. К тому же в ТСЖ по закону ежегодно должен проходить внешний аудит. Это значит, что специальная комиссия изучает всю бухгалтерию организации. С результатами проверки обязательно знакомятся все жители дома.
«Ленивое» ТСЖ
Впрочем, не везде и не всегда имеет смысл создавать полноценное ТСЖ, которое будет заниматься всеми коммунальными делами, полностью заменяя управляющую компанию. Часто сделать это очень сложно или практически невозможно. Например, небольшому дому в 20-30 квартир просто сложно будет собрать деньги для организации собственных служб. Да и содержать своего сантехника или электрика такому дому очень накладно. К тому же может оказаться, что среди соседей нет ни одного специалиста по коммунальному хозяйству и даже желающего начинать профессионально вникать во все эти вопросы.
Но и в этом случае есть выход. Ведь главная задача ТСЖ – поставить коммунальную сферу под свой контроль. А это может сделать и так называемое ленивое ТСЖ.
В чем его отличие от обыкновенного?
Дело в том, что при «облегченной» форме ТСЖ управляет домом не самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию. Между товариществом и УК заключается договор, и дальше они действуют совместно.
Казалось бы, какая разница, будет управляющая компания работать с жильцами напрямую, как сейчас, или через «ленивое» ТСЖ? И зачем нужна эта «лишняя» прослойка? Но на деле разница есть, и она огромна. Недаром многие современные коммунальные компании соглашаются «заходить» на дом только тогда, когда там уже создано такое товарищество.
С одной стороны, вы не остаётесь без профессионального управления. Жителям не надо самим создавать с нуля ремонтную базу, искать сантехников и дворников. Вас, как и раньше, обслуживает управляющая компания.
С другой стороны, вы становитесь гораздо более гибкими. Даже самое «ленивое» ТСЖ – это единый квалифицированный заказчик. Оно выступает от имени всего дома и потому имеет намного больше авторитета, власти и полномочий, нежели каждый отдельный жилец. В самом деле, как Вы думаете, к кому будет прислушиваться любой поставщик услуг – к одному жалобщику или к организации, представляющей несколько десятков или даже сотен человек? Жителям намного легче потребовать любой отчет о проделанной работе, сверить показания счетчиков, проверить правильность начисления квартплаты. В случае необходимости ТСЖ всегда может заказать независимый аудит и поймать воров за руку.
Во-вторых, в руках ТСЖ оказывается важнейший инструмент влияния на УК – угроза ухода к другой организации. Сделать это ТСЖ намного легче, чем десяткам разобщенных собственников. По сути, достаточно провести одно общее собрание – и договор расторгнут. Кстати, часто эту угрозу имеет смысл претворить в жизнь. Ведь рынок коммунальных услуг в Екатеринбурге уже складывается. И помимо сохранившихся с доисторических времен “монстров” типа “Радомира” или “Урал-СТ” на нем работает несколько десятков независимых управляющих компаний. Они не появились в результате “приватизации” ЖЭКов и ДЭУ. Эти ребята начали работу “с нуля”, сами создали свои компании и потому дорожат каждым клиентом. Нет ничего удивительного в том, что качество их услуг оказывается выше, чем у динозавров, не привыкших ничего менять в своей работе.
Кроме того, у ТСЖ всегда есть пространство для маневра: оно может выбрать, какие услуги какая компания будет поставлять. Скажем, сантехники и дворники в прежней УК вполне устраивали жильцов – оставим их. А вот электрика и уборщиц в подъезде заменим. Скажем, на роль техничек пригласим соседок-пенсионерок, а электрическую сеть передадим в ведение специализированной компании. ТСЖ может осуществить и такой выбор.
Кроме того, остается в силе все, что было сказано про использование совместного имущества: им распоряжается ТСЖ и может тратить полученные от его аренды средства на облагораживание территории или уменьшение квартплаты.
Минусы ТСЖ
Не будем обманывать себя: ТСЖ – далеко не идеальная форма управления многоквартирным домом. Ведь в любом доме живет множество людей с самыми различными интересами. И привести эти интересы к общему знаменателю всегда непросто. Возьмем благоустройство двора: пенсионерам хочется, чтобы там были лавочки и беседки, молодым родителям нужна детская площадка, подросткам – спортивная зона, а автолюбители предпочли бы создать на месте всего этого автопарковку. Казалось бы – неразрешимый конфликт интересов, и никакая демократия в виде ТСЖ его не победит.
Но ТСЖ в сложившейся ситуации, пожалуй, наиболее оптимальный метод управления совместным имуществом. И именно демократические принципы и умение находить компромиссы между интересами всех жильцов делают его таковым. Иначе все останется как есть, и в нашем дворе не будет ни парковки, ни площадок, ни скамеек – то есть хуже будет всем.
Конечно, помимо плюсов у ТСЖ есть и минусы. Именно о них так любят рассказывать представители управляющих компаний, когда отговаривают собственников жилья от создания своих объединений. Поговорим о них и мы.
1. В ТСЖ будут воровать точно так же, как и в УК, а то еще и хуже.
С одной стороны, примеры непорядочности со стороны правления отдельных ТСЖ имеют место быть. Действительно, случается, что власть в доме захватывает кучка мошенников, которые используют средства своих соседей для личного обогащения.
Но, во-первых, управляющие компании воруют куда чаще.
Во-вторых, Правление не берется из пустоты и не назначается к нам высшими силами. Правление избирается самими жильцами. И в силах жильцов избрать туда честных и проверенных людей.
В-третьих, проверить работу ТСЖ куда проще, чем управляющей компании. Для этого существует ревизионная комиссия. Да и каждый член ТСЖ имеет право проверить документацию товарищества.
И, наконец, в-четвертых, избавиться от жуликов в Правлении ТСЖ достаточно просто: нужно только организовать собрание собственников и переизбрать Правление и председателя. Это куда проще, чем разобраться с жуликами из управляющих компаний.
2. ТСЖ – непрофессионалы. Они не смогут управлять домом так же качественно, как профессиональные коммунальщики из УК.
Это действительно так. Далеко не в каждом доме живет профессиональный коммунальщик, который готов посвятить значительную часть своего времени ТСЖ. А непрофессионалы действительно часто совершают ошибки.
Но, как показывает практика, даже самые непрофессиональные собственники относятся к своим обязанностям куда более внимательно и ответственно, чем работники управляющей компании.
Да, Правление ТСЖ и даже общее собрание жильцов может совершать ошибки. Но на этих ошибках они учатся. И учатся достаточно быстро, ведь они работают для себя. Реальность такова, что дома, управляемые ТСЖ, в среднем находятся в куда лучшем состоянии, чем те, где хозяйничают управляющие компании.
В крайнем случае, ТСЖ всегда может стать “ленивым” и заключить контракты на обслуживание с одной или несколькими подрядными организациями.
3. При создании ТСЖ на его баланс перейдут все долги дома, накопившиеся за долгие годы, и оно просто разорится.
А вот это – просто неправда. ТСЖ – новая организация, и она начинает свою работу с чистого листа. Никаких долгов на нее не “переводится” – все они остаются в той управляющей компании, которая не смогла их собрать. Её проблемы новое ТСЖ волновать не должны.
Напротив, на счета ТСЖ должны быть немедленно перечислены средства, собранные домом на капитальный ремонт. Так что начинать свою работу товарищество будет с положительным балансом.
4. ТСЖ будет сложно “выбивать” долги из злостных неплательщиков.
Должники и неплательщики – вечная проблема любого дома. Но практика показывает, что именно ТСЖ справляются с этой проблемой лучше всего. Во-первых, в ход идет моральное давление. Согласитесь, одно дело – не платить какой-то абстрактной управляющей компании, которая давно воспринимается как некий «враг». И совсем другое – грабить своих соседей. Да и непросто жить неплательщику, когда он ежедневно встречает на лестничной клетке людей, которые знают, что он живет за их счет.
Кроме того, отмечено, что ТСЖ куда быстрее и охотнее идет на крайние меры – передачу дела в суд, отключение неплательщику воды и света и даже насильственное выселение. Это и понятно – ведь люди здесь расплачиваются за нерадивого соседа своими деньгами.
А вот управляющие компании часто специально наращивают объемы долгов, потому что такая задолженность им выгодна. На первый взгляд это утверждение кажется абсурдным, но это – факт! Долги позволяют коммунальщикам решать две очень важные задачи.
Во-первых, требовать помощи от городских властей и государства. Управляющие компании фактически выкручивают им руки, заявляя о том, что без чужой помощи просто сорвут отопительный сезон. Власти не могут допустить, чтобы город остался без тепла, и вынуждены помогать коммунальщикам, которым просто лень самим собирать задолженность со своих клиентов.
Во-вторых, долги за квартплату – это отличный повод “отфутболивать” любые требования жильцов. Вы требуете починить детскую площадку, разбить клумбу, провести капитальный ремонт? Вам откажут, потому что за вашим домом числится долг. А раз есть задолженность (пусть и копеечная), значит, ремонта не будет.
5. ТСЖ имеет смысл создавать только в больших новых домах. Небольшой дом с числом квартир менее 50 просто не сможет содержать председателя, бухгалтера и весь необходимый набор персонала – слесарей, сантехников, дворников и техничек.
Действительно, небольшому дому не под силу самостоятельно содержать весь штат работников, необходимых ТСЖ. Но из этой ситуации существует сразу несколько выходов.
Во-первых, в одно ТСЖ могут объединиться сразу несколько домов. Законом это не запрещено и иногда оправдано со всех точек зрения. Известны случаи, когда в товарищество объединялись жители целого компактного квартала, застроенного однотипными домами, подобного нашему “Городку чекистов”. В самом деле: у однотипных домов – одинаковые проблемы и идентичные методы их решения. Почему бы не решать их вместе? Да и времени и сил на создание ТСЖ там уйдет столько же, сколько в большом многоподъездном доме.
Во-вторых, несколько небольших ТСЖ могут совместно содержать «общих» бухгалтера, сантехника и прочих работников. Только договариваться об этом им придется заранее, еще не стадии создания.
В-третьих, можно организовать “ленивое” ТСЖ. Да, товарищество не сможет само нанимать всех специалистов, да и зарплату председателю вряд ли надо будет платить. Но польза от этого шага все равно будет налицо: жильцы смогут лучше контролировать управляющую компанию и самостоятельно выбирать поставщика услуг.
ТСЖ: быть или не быть?
Казалось бы, выгоды ТСЖ очевидны. На протяжении двух лет своей работы в качестве депутата я постоянно агитирую жителей за создание этих организаций, которые реально помогут им взять сферу ЖКХ под свой контроль, уменьшить воровство со стороны управляющих компаний и в конечном счете улучшить свою жизнь.
Но, к сожалению, до последнего момента мои воззвания получили не самый активный отклик. За два года на территории округа было создано всего 2 ТСЖ. В обоих случаях мы предоставили всю необходимую помощь, для того чтобы сделать этот процесс максимально быстрым и легким. Но мне кажется, что этого очень и очень мало – с учетом того, что всего в округе у нас 300 домов! Ведь если люди в полной мере не станут собственниками своего дома, то недобросовестные управляющие компании продолжат их беззастенчиво грабить.
Одной из причин, по которым число ТСЖ у нас невелико, чаще всего называют сложность создания товарищества. Да, процесс этот непростой и требует достаточно большого времени и определенных знаний. Но он по силу каждому, я в этом уверен. Именно поэтому вторая часть этой методички будет полностью посвящена практическим советам по созданию товарищества собственников жилья.
Как создать ТСЖ?
На первый взгляд, процесс создания товарищества собственников жилья может показаться крайне сложной, неподъемной задачей. Действительно, процесс этот непростой и занимает от 2-3 месяцев до полугода. Но ничего принципиально невозможного в нем нет. Десятки тысяч ТСЖ уже зарегистрированы по всей России. И сделали это самые обычные люди, такие же, как вы и я.
Кроме того, инициативная группа жильцов, решившая зарегистрировать ТСЖ, всегда может обратиться ко мне в приемную. Я сам и мои помощники, в числе которых – первоклассный юрист, сделаем все возможное, для того чтобы помочь вам в этом деле. Но именно помочь – подсказать какие-то моменты, правильно оформить документы, проконсультировать по сложным вопросам. Сделать за вас всю работу мы просто не в состоянии.
Итак, с чего следует начать?
Создание ТСЖ: инициативная группа
Первое и самое главное – это создание инициативной группы жильцов, которая и возьмет на себя всю работу по убеждению соседей, созданию и регистрации товарищества. Без нее все дальнейшие действия просто не получатся. В группу должно входить не меньше 5 человек. Во-первых, это позволит разделить между собой обязанности на всех стадиях работы, во-вторых – сформировать будущие органы управления ТСЖ.
Основное требование к членам инициативной группы – настойчивость и порядочность. Они должны пользоваться авторитетом и доверием среди своих соседей. Хорошо, если среди них будут профессиональные управленцы и юристы. Но если таковых и не окажется, то ничего страшного в этом нет. Главное, чтобы соседи прислушивались к их мнению и доверили им судьбу дома.
Создание ТСЖ: cтратегия
На первых же собраниях инициативной группы необходимо подумать о долгосрочной концепции развития дома. Понятно, что чаще всего ТСЖ создаются из-за вполне конкретных и видимых причин: нарушений в работе управляющей компании, общем «бардаке» в коммунальном хозяйстве, из-за желания навести порядок здесь и сейчас. Но тем не менее уже на самых ранних стадиях работы члены инициативной группы должны ответить себе на несколько главных вопросов. Вот они:
Зачем мы создаем ТСЖ?
Каким мы хотим видеть наш дом через 5, 10, 20 лет?
Как нам добиться реализации этих долгосрочных планов?
После того как ответы на эти вопросы будут найдены, вам будет гораздо проще не только самим работать над проектом ТСЖ, но и объяснять свои цели и задачи соседям.
Создание ТСЖ: оценка ресурсов
На следующем этапе будущему ТСЖ необходимо оценить имеющиеся в его распоряжении активы и те риски, с которыми придется столкнуться в будущем.
К числу активов можно отнести все то, что в дальнейшем поможет дому вести самостоятельное хозяйство. Это и придомовая территория (но учтите, что сейчас она, скорее всего, не размежевана), места “общего пользования” – подвалы, чердаки, каморки и прочие подсобные помещения. При этом имеет смысл уже сейчас выяснить, не находятся ли они в чьей-нибудь частной собственности. В этом случае в число активов они не попадают. Также необходимо выяснить, какими общедомовыми системами учета оборудовано ваше здание. Любой счетчик тепла, воды или электричества – это ваш ресурс, который в дальнейшем позволит вам значительно экономить на оплате коммунальных услуг. Не лишним будет узнать и сумму, которую дом накопил на капитальный ремонт. Эта сумма формируется из ежемесячных взносов жильцов и хранится на специальном счету управляющей компании. Потрачена она может быть только на ремонт и только по решению общего собрания жильцов. Если ремонта в вашем доме в последние несколько лет не проводилось, значит, несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей в этом фонде должно было накопиться.
Важнейший ресурс, который необходимо оценить, – это сами собственники жилья, ваши соседи. Сколько их? Каков их средний достаток? Готовы ли они тратить собственные средства на благоустройство дома и двора? Каковы их основные потребности? Грубо говоря, хотят ли ваши соседи платить меньше за те услуги, которые им предоставляются, или же наоборот, готовы ежемесячно отдавать чуть больше денег, лишь бы качество услуг и их жизни существенно выросло. Это знание определит вашу дальнейшую позицию при создании ТСЖ. Причем получить эту информацию лучше заранее, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами на более поздних этапах. Ведь если ваше представление о будущем дома не совпадает с мнением большинства его жителей, нормальной работы у товарищества не выйдет.
Однако кроме активов к ТСЖ перейдут и системные риски дома. В первую очередь это состояние дома, его стен, перекрытий, труб и подвалов. Чем старше дом, чем дольше в нем не было ремонта – тем выше риски, тем больше средств понадобится на их устранение и предотвращение.
Но главный риск – это опять-таки люди, особенно злостные неплательщики. Пока дом обсуживается управляющей компанией, взыскание долгов – её проблема. Но как только за управление возьмется ТСЖ, неплательщики станут его головной болью. В конечном счете, платить за них придется всем соседям. Поэтому необходимо заранее выяснить, сколько в вашем доме таких недобросовестных жильцов, и на берегу подумать о том, какие меры воздействия вы планируете к ним принимать. Возможно, уже на этой ранней стадии следует встретиться с неплательщиками и обсудить ситуацию.
Создание ТСЖ: наша цель – собрание
Оценив все плюсы и минусы, составив долгосрочную стратегию управления домом, вы должны будете принять окончательное решение – хватит ли у вас ресурсов на управление собственным домом, стоит ли создавать ТСЖ, в какой форме оно будет работать. После того как решение принято, вам останется уже только техническая работа по регистрации товарищества.
Для того чтобы ТСЖ было признано существующим, необходимо провести общее собрание собственников жилья, на котором владельцы более чем половины жилых помещений дома проголосуют за новую форму управления домом. На этом же собрании должен быть утвержден и важнейший документ ТСЖ – Устав. Там же избираются органы управления. По сути, дальше мы с вами будем говорить о том, как правильно организовать такое собрание и какие документы необходимо к нему подготовить.
Создание ТСЖ: подготовка к собранию
Подготовительные мероприятия по большому счету можно разделить на три большие части. Первая – это предварительное общение с жителями дома. Тут действительно придется в буквальном смысле дойти до каждого. Членам инициативной группы в течение нескольких недель необходимо заниматься агитаторской и разъяснительной работой. Ходить по квартирам. Общаться. Рассказывать о своем проекте, отвечать на вопросы. Вполне возможно, что имеет смысл провести несколько предварительных собраний, главная цель которых – обсудить предстоящее создание ТСЖ и проект будущего Устава, возможно – и правил совместного проживания в доме. Необходимо учесть мнение большинства жильцов, узнать их позицию по наиболее существенным вопросам. Иначе в ходе общего собрания организаторов ТСЖ могут ждать неприятные сюрпризы.
Вторая часть – организационная. В первую очередь необходимо выяснить, какие решения уже были приняты предыдущими общими собраниями жильцов. Вы можете о них не знать, но они, по всей вероятности, были проведены управляющей компанией в заочной форме еще в 2006 или 2007 годах. Скорее всего, именно на них ваш дом «выбрал» эту управляющую компанию. Вполне возможно, что там же были приняты и иные важные решения. Сведения эти должны храниться в управляющей компании, и у нее нет никаких поводов отказать инициативной группе в их предоставлении. Если же компания все-таки пойдет на нарушение закона и не даст вам протоколов предыдущих собраний, смело обращайтесь ко мне, и мы вместе решим эту проблему.
Пожалуй, самым значимым из таких решений является принятие формы оповещения о новых общих собраниях. Дело в том, что закон обязывает инициаторов общего собрания оповестить о нем всех жителей дома. Форму такого оповещения выбирают сами жители. Как правило, это либо расклейка объявлений в людных местах – на специальных информационных досках, на первом этаже или в лифте, либо разноска писем с уведомлением по почтовым ящикам или по квартирам. В этом случае членам инициативной группы следует извещение изготовить и распространить. Но если такого решения принято не было, вам придется руководствоваться общими нормами законодательства.
А нормы эти достаточно строги: либо личное уведомление под роспись, либо заказное письмо. Что ж, значит, членам инициативной группы придется пойти по квартирам и под роспись оповестить всех жителей о предстоящем собрании. Как показывает практика, за вечер группа из 2-х человек может обойти 10-15 квартир.
В случае если собственник жилья не живет в своей квартире и не появляется там долгое время, уведомить его очень и очень сложно. А отсутствие такого уведомления является поводом признать общее собрание нелегитимным и отменить все его решения. Более того, про некоторые квартиры мы даже можем и не знать, кто является их собственником.
Конечно, можно обратиться в управляющую компанию. Но не факт, что она пойдет нам навстречу и сообщит эти данные. Можно обратиться в Федеральную регистрационную службу. Дело это непростое и затратное. Можно пойти на небольшую хитрость: написать заказное письмо на существующий адрес и совершить несколько попыток встретиться с собственником жилья. Для этого несколько раз в разное время надо прийти к квартире и попытаться застать владельца. Каждая неудачная попытка должна быть запротоколирована: составлен соответствующий акт, в котором распишутся и свидетели-соседи. Такая бумага будет полезна, если дело все же дойдет до суда. В суде мы предоставим доказательства того, что сделали все возможное, чтобы оповестить собственника.
Третьим важным моментом является подготовка документов, прежде всего – повестки, Устава, листов голосования. Поговорим о них подробнее.
Создание ТСЖ: устав
Формально, Устав ТСЖ – это основополагающий документ, определяющий жизнь дома и обязательный для исполнения всеми жильцами вне зависимости от того, голосовали они за него или нет. В американских ТСЖ – кондоминимумах – устав может быть весьма пухлым документом, насчитывающим две-три сотни страниц. Так как американские кондоминиумы создаются до строительства дома, то будущие соседи заранее оговаривают все стороны будущей совместной жизни. Как правило, в таких уставах прописаны все мелочи будущего совместного быта: можно ли держать в доме животных и в каком количестве, какой громкости музыку и до какого времени можно слушать и так далее.
Так сложилось, что мы все стали собственниками жилья совсем недавно и получили его готовым, вместе с соседями. Именно поэтому в отечественной практике уставы ТСЖ – относительно компактные программные документы, цель которых – удовлетворить всех жителей дома. Большинство уставов помещается на 10 страницах и по своей структуре достаточно стандартны: в них входят, в основном, пункты, предусмотренные законодательством.
По сути, Устав – это программа, в которой должна быть изложена позиция инициативной группы. В нескольких абзацах следует написать, к чему они призывают собственников, определить уровень и качество услуг, которого следует добиваться. Кроме того, в Уставе в обязательном порядке должны быть прописаны такие формальные пункты, как управляющие органы будущего ТСЖ – количество членов Правления, способ избрания председателя (членами Правления или общим собранием), состав и порядок избрания ревизионной комиссии.
Из-за значительного размера мы не можем привести в данном издании примерный проект Устава, но все желающие могут ознакомиться с ним в моей приемной. Так же я готов выслать его на электронную почту.
Создание ТСЖ: какие вопросы следует вынести на общее собрание?
Другой важный момент – повестка общего собрания. В нее необходимо включить все основные вопросы, на которые должны ответить жители дома. Конечно же, самый важный из них – это решение о создании товарищества собственников жилья и передаче в управление ему жилого дома.
Второй важнейший вопрос – утверждение Устава товарищества. О том, как должен выглядеть Устав, мы поговорим чуть позже.
Третий момент, без которого невозможно обойтись, – это избрание Правления товарищества. Если голосование идет заочно, то можно использовать две формы избрания правления. Первая – «пакетное» голосование. При нем собственникам жилья предлагается проголосовать за или против готового списка из нескольких человек, как правило, членов инициативной группы. Если же на должности в ТСЖ претендует много кандидатов, то имеет смысл сделать поименное голосование по каждому из них. Например, сформировать список из десяти человек, против фамилии каждого сделать место, в котором можно поставить галочку. При этом каждый голосующий может выбирать 3 или 5 человек из предложенного списка. Саму процедуру лучше прописать в том же листе для голосования, чтобы не допустить ошибки.
Точно таким же образом нужно избрать ревизора или ревизионную комиссию.
Что касается Председателя Правления, то тут ситуация двояка. Некоторые ТСЖ предпочитают выбирать его на общем собрании. Другие считают, что избрание Председателя – это дело Правления, и оно с этой задачей справится самостоятельно. Оба решения одинаково законны, что выбрать в каждом конкретном случае – решать вам. Следует отметить, что этот пункт обязательно должен быть отмечен в Уставе.
Кроме фамилии, имени и отчества кандидатов имеет смысл указать номер их квартиры и телефон. Это позволит соседям связаться с кандидатами и задать им необходимые вопросы. Необходимо, чтобы сами кандидаты дали свое согласие на распространение их персональных данных, причем лучше – в письменном виде.
Кроме этих обязательных пунктов на общее собрание могут быть вынесены и другие вопросы. Например, об управлении общей собственностью. В этом случае вопрос может быть сформулирован так: «Согласны ли вы передать в управление Товариществу собственников жилья общедомовое имущество, а именно: …».
В некоторых домах на общем собрании принимается и такой важнейший документ, как «Правила совместного проживания». В нем можно закрепить все те договоренности, которых жители дома хотели бы придерживаться в дальнейшем. Именно здесь имеет смысл ввести пункты по поводу поддержания общественных мест в чистоте, содержанию домашних животных и ограничению громкости музыки в вчерне время.
Также на общее собрание можно вынести частные вопросы, такие как проведение капитального ремонта, приглашение консьержки и многие другие.
В перечень вопросов общего собрания можно внести и пункт о том, как в будущем жильцы будут оповещаться о новых подобных мероприятиях. Например, можно прописать норму о том, что оповещение осуществляется путем вывешивания объявлений на первом этаже и в лифте или разносом их по почтовым ящикам.
В то же время опытные люди говорят, что слишком перегружать первое общее собрание вопросами не стоит. Достаточно решить самые насущные проблемы. С остальными можно разобраться и позже.
Создание ТСЖ: очное или заочное голосование?
Казалось бы, очное собрание, на котором все собственники имеют право высказаться, – наиболее демократичный способ решения общих проблем дома. Но практика показывает, что оно имеет смысл только в очень небольших домах, где все жильцы знают друг друга. В любом ином случае оно неизбежно превращается в базар.
Кроме того, далеко не все участники очного голосования могут выдержать многочасовые словесные баталии. Многим просто надоедает перепалка, и они уходят по домам. А это значит, что теряется кворум, без которого собрание утрачивает свою легитимность. В этом случае оно просто признается несостоявшимся.
И, наконец, на очном собрании очень сложно отслеживать статус участников. В самом деле, практически невозможно «на вид» определить, является человек собственником жилья или только квартирантом, какой долей в квартире он обладает. А ведь формально участие в голосовании принимают не люди, а принадлежащие им квадратные метры.
В этом случае инициативная группа готовит листы голосования, которые содержат все пункты будущей повестки. Эти листы разносятся по квартирам, передаются собственникам жилья. С момента раздачи листов начинается заочное голосование.
Напоминаем, что о проведении заочного голосования и дате его окончания необходимо оповестить всех жильцов. Поэтому начинать этот процесс лучше заранее. Закон отводит на это 10 дней. Но времени этого явно недостаточно. Скажем, оптимальным сроком распространения уведомлений о приближающемся собрании является месяц. Столько же времени необходимо и на само голосование.
Создание ТСЖ: листы для голосования
Какую информацию включают в себя листы для голосования?
Во-первых, это данные о самом голосующем – его фамилия, имя, паспортные данные и номер документа, удостоверяющего его право собственности на квартиру. Там же собственник должен указать и площадь принадлежащего ему жилища. Необходимо сверить эти данные с документами во избежание недоразумений.
К сожалению, многие наши сограждане до сих пор не знают, являются они собственниками жилья или нет, путаются в этих вопросах. Так, часто люди, не приватизировавшие свое жилье, считают себя его собственниками. В качестве документа, подтверждающего право собственности, они демонстрируют ордер на заселение. К сожалению, это в корне неверно. Если жилье не было приватизировано, то оно считается собственностью муниципалитета. И именно представитель городской администрации, а не проживающий там человек будет голосовать на общем собрании собственников жилья. Обратите внимание, что именно администрацию города надо уведомлять в этом случае.
В-вторых, это пункты повестки, снабженные специальными отметками для голосования. Можно под каждым пунктом поставить три квадратика – «за», «против» и «воздержался». Можно придумать иное расположение этих пунктов. Но они обязательно должны быть на листе.
Также в этом документе должна быть указана дата окончания голосовании и оставлено место для подписи человека.
Создание ТСЖ: cобрание
Очное собрание проходит вполне понятным образом: жильцы собираются вместе и высказывают свое мнение непосредственно. Листы для голосования раздаются им прямо на месте. Кроме того, для идентификации жильцов понадобятся хотя бы рабочие столы, калькуляторы или компьютеры, бланки для регистрации собственников.
В случае заочного голосования листы разносятся членами инициативной группы по квартирам. Если в квартире живет несколько собственников, то каждый из них должен получить по листу. Собрание считается начавшимся с момента выдачи первого листа. Дата окончания указывается на всех документах. При выдаче члены инициативной группы обычно раздают соседям свои контакты, для того чтобы в любой момент ответить на возникающие вопросы.
Как правило, голосование продолжается около месяца. В это время никто не запрещает членам инициативной группы продолжать устраивать информационные собрания, общаться со своими соседями и агитировать их за создание ТСЖ. Более того, известно, что наши сограждане с подобными вопросами любят тянуть до последнего, так что часто решение принимается тогда, когда члены инициативной группы уже приходят забрать заполненные бюллетени. Учитывая, что жильцы часто теряют непонятные им бумажки, в момент сбора не плохо бы иметь при себе запасной вариант листов «на замену».
Подведение итогов собрания ТСЖ
Подведение итогов собрания далеко не такой простой процесс, как кажется.
Конечно, если все собственники всех квартир в едином порыве проголосовали единодушно, то проблем с подсчетом голосов не возникнет. Но такая уникальная ситуация – огромная редкость. Куда чаще в голосовании принимают участие не все собственники, да и голосовать они могут по-разному: кто-то за создание ТСЖ, а кто-то – против.
Напомним, что решение общего собрания жильцов считается принятым, если за него проголосовали собственники более чем половины жилых помещений в доме. Важно обратить внимание на эту формулировку – не более половины собственников и тем более не более половины принявших участие в голосовании, а именно собственники более чем половины площадей. Например, в доме 3000 квадратных метров, за должны проголосовать собственники, обладающие 1500 квадратными метрами.
Жилищный кодекс специально оговаривает этот вопрос: собственники голосуют своими квадратными метрами. Владелец трехкомнатной квартиры имеет больше голосов, чем владелец однокомнатной. Человек, скупивший все квартиры на одном этаже, имеет такое же право голоса, как и 10 его соседей, владеющих квартирами на другом этаже. Именно поэтому так важно знать, каким количеством квадратных метров владеет каждый из собственников.
Более того, если у одной квартиры есть несколько собственников, то и голосовать каждый из них имеет право только своей долей.
В результате может оказаться, что за один из вопросов может проголосовать несколько десятков человек, владеющих небольшими долями в маленьких квартирах, и он не пройдет, так как против выскажутся всего несколько владельцев больших помещений.
Если некий “микроолигарх” скупил более половины всех жилых площадей в доме, то фактически все решения он может принимать единолично, проводя общее собрание лишь для формы. Впрочем, на практике подобные ситуации очень редки.
Эти сложности при голосовании делают процесс подсчета голосов очень скрупулезным делом. Прежде всего, комиссии по подсчету необходимо выяснить общую площадь всех жилых помещений дома. Потом исходя из этих данных установить, какая процентная доля приходится на каждый квадратный метр. Например, если общая жилая площадь дома 2 000 квадратных метров, то каждый «метр» даст его владельцу 0,05% голосов. Далее эту цифру необходимо умножить на количество квадратных метров, которыми владеет каждый собственник. Например, владелец трехкомнатной квартиры в 75 метров получит 3,75% голосов, собственник однокомнатной в 33 метра – 1,65%. Если же некий гражданин владеет одной третью долей в двухкомнатной квартире площадью 60 метров, то на его долю придется 1% от общего числа голосов.
После таких подсчетов необходимо выяснить, сколько процентов приняли участие в голосовании и как разделились их голоса. Такую операцию необходимо провести по каждому голосованию отдельно.
Для того чтобы не запутаться, лучше автоматизировать процесс. Лучший способ сделать это – составить таблицу в программе Еxсel или другой похожей, которая бы сама автоматически вела подсчет голосов. Впрочем, и её впоследствии лучше несколько раз проверить вручную: ошибки при подсчете могут обойтись слишком дорого.
Чтобы избежать проблем при последующей регистрации в налоговой инспекции, лучше, чтобы в число 50% проголосовавших за создание ТСЖ вошли только голоса взрослых собственников жилья. Согласно существующему законодательству, несовершеннолетние дети также могут быть собственниками недвижимости. Но их голоса могут быть оспорены при регистрации, так как они не могут быть участниками общественных организаций, к числу которых относится ТСЖ.
Протокол собрания ТСЖ
Итак, собрание проведено, его итоги подсчитаны.
После этого инициативная группа готовит важнейший документ – протокол общего собрания. Именно он является юридическим основанием для создания и регистрации товарищества собственников жилья в качестве юридического лица. Именно поэтому эксперты советуют привлечь для его составления квалифицированного юриста. Его профессиональный взгляд позволит избавить документ от нелепых и обидных мелких ошибок и ляпов, которые могут затянуть процесс регистрации.
Впрочем, ответственные собственники жилья могут сделать его и самостоятельно, ничего особенно сложного в этом процессе нет. Главное, чтобы в нем в обязательном порядке была отражена вся та информация, которая требуется нормами Жилищного кодекса РФ.
В первую очередь, в протоколе следует упомянуть, кто явился инициатором проведения общего собрания, какие вопросы были на него вынесены, как технически осуществлялся сбор голосов, в какие сроки он проходил. В случае заочного голосования необходимо указать, сколько было подготовлено листов голосования, в какие квартиры они были доставлены, сколько листов и из каких квартир было собрано. Обязательно необходимо указать, сколько листов было признано действительными, а сколько – недействительными, а также причины их выбраковки.
Но самое важное – это данные о том, сколько собственников жилья, владеющих каким объемом от общей жилой площади дома, приняли участие в голосовании.
Пример подобного протокола можно найти в разделе приложений под номером 3.
После собрания ТСЖ
Когда протокол составлен, избранному Правлению следует осуществить еще целый ряд обязательных действий.
Во-первых, закон требует, чтобы не позже 10 дней после окончания голосования итоги были оглашены его участникам. Сделать это можно двумя способами: вывесить протокол в местах, где его смогут прочитать жильцы (например, на информационных стендах, в лифтах), или же разнести итоговый информационный бюллетень с результатами по квартирам или почтовым ящикам. Практика показывает, что лучше совместить эти два способа.
Далее необходимо зарегистрировать ТСЖ в уполномоченном органе, которым является налоговая инспекция. Для этого Правление уплачивает соответствующую пошлину, нотариально заверяет заявление о регистрации, которое пишется на специальном бланке (его можно получить в налоговой), и вместе с Уставом подает на регистрацию в ближайшую инспекцию ФНС.
Этот процесс также можно поручить юристам. Как правило, они проводят регистрацию быстро, так как знают все необходимые тонкости этой процедуры. В случае необходимости они же помогут правильно подготовить необходимые для этого документы.
Когда документы вернутся из налоговой со всеми необходимыми отметками, ТСЖ можно считать зарегистрированным. Правлению останется завести счет в банке и начать управлять собственными имуществом.
Прежде всего отметим одно важное обстоятельство. Решение об отказе от УК принимается на общем собрании собственников жилья. Обычно с выбранной общим собранием УК каждый владелец жилья заключает . Срок его действия ограничен тремя годами, Но на практике, чаще всего договор заключается всего лишь на год.
Совет! Первый и самый простой путь отказа от обслуживающей УК на данный момент – просто дождаться срока окончания действия договора. А затем, на общем собрании выбрать новую управляющую компанию.
После окончания срока договора
Пошаговая инструкция того, как в общем порядке отказаться от управляющей компании состоит из таких этапов:
Если срок договора просто закончился, у собственников нет необходимости обосновывать свое решение об отказе от УК , утруждать себя сбором доказательств для расторжения. Просто отказываемся от услуг этой компании и все.
Конечно, проще дождаться, когда срок истечет, но бывает и так, что сложившиеся обстоятельства вынуждают принять экстренные меры и досрочно отказаться от услуг УК. Например, она игнорирует законные требования жителей и уклоняется от выполнения своих прямых обязанностей. Обо всех обязанностях и услугах УК, читайте .
В этом случае приходится досрочно прерывать договорные отношения с недобросовестным партнером.
Путем досрочного расторжения договора
Перед тем как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке, собственникам МКД нужно подготовиться:
- иметь веские основания, подкрепленные убедительными документальными доказательствами;
- подготовить требуемый пакет бумаг;
- уведомить собственников о проведении собрания;
- провести общее собрание собственников;
- уведомить УК о решении.
Рассмотрим, вначале, основания для выхода из УК, затем коснемся доказательств, которые понадобятся для него и узнаем, какие нужны будут документы.
Основания
- не выполняла работы по обслуживанию дома;
- не предоставляла жильцам услуги, оговоренные договором;
- качество предоставленных услуг и выполненных работ было низким;
- не предоставляла гражданам интересующую их информацию.
Если присутствует хоть одно из этих условий, то на законном основании можно требовать прекращения отношений с УК.
Обратите внимание! Окончание срока действия договора является абсолютно законным поводом для прекращения отношений с УК. Если он не продлевается, то сотрудничество заканчивается полностью и окончательно.
Во всех остальных случаях, согласно ст.162 ЖК РФ , наличие оснований придется доказывать, чаще всего в суде.
Документы
Для досрочного одностороннего расторжения договора между собственниками и УК, необходимо подготовить такие документы:
- Протокол общего собрания, на котором принято решение об отказе от УК.
- Копии обращений в курирующие организации — потребнадзор, прокуратуру, санэпидемстанцию.
- Копии жалоб собственников на нарушения со стороны УК.
- Копии актов проверок деятельности УК.
- Письменное уведомление УК о расторжении договора с ней.
Уведомление
В процессе расторжения договора с УК используются два вида уведомлений. Первое уведомление предназначено для оповещения собственников и УК о проведении общего собрания владельцев жилья , на котором будет подниматься вопрос об отказе от услуг управляющей компании.
Если в МКД есть неприватизированные квартиры, на собрание обязательно приглашается представитель городской администрации.
Ведь в таком случае, собственником жилья является муниципалитет.
В уведомлении указывается повестка дня — вопрос о выборе новой управляющей компании или иного способа управления.
Далее в уведомлении должны быть контактные телефоны, по которым можно получить информацию о вопросах, вынесенных на обсуждение, указывается инициативная группа, то есть те люди, которые и созывают общее собрание. Естественно, место, дата и время проведения собрания.
О принятом на собрании решении собственников необходимо уведомить и саму УК. В уведомлении необходимо опираться на действующее законодательство — ст.162 ЖК РФ , п.п. 8.1 и 8.2 ст.450 ГК РФ .
Справка! В уведомлении обязательно указываются основания принятого решения: постановление суда, решение общего собрания и т.д.
Доказательства
Важно помнить, что законодательством, собственникам жилья предоставлена возможность досрочного расторжения отношений с УК . Но подобное решение должно быть подтверждено неопровержимыми доказательствами. К примеру, к таковым можно отнести следующие случаи:
Важно! Все нарушения со стороны УК нужно запоминать и, по возможности, документально фиксировать. Прежде чем собирать общее собрание, нужно не только затребовать от УК документацию, связанную с выполнением работ по действующему договору, но и подготовить доказательства того, что пункты этого договора неоднократно нарушались.
В качестве доказательств нарушений со стороны УК могут выступить:
- копии обращений и жалоб жильцов;
- акты проверок работы УК курирующими организациями;
- акты, фиксирующие ненадлежащее выполнение УК обязанностей.
Подготовка и проведение собрания собственников
Для правильной подготовки собрания относительно отказа от УК, необходимо совершить такие действия:
Важно! Надо учитывать что до начала подготовки проводится тщательная работа с собственниками. Желательно убедить большинство из них в необходимости или избрать иной способ управления домом. Только после этого можно и предпринимать практические шаги.
После того как определились с собранием, нужно подготовить уведомления всем собственникам и УК о месте и времени проведения собрания . Уведомления вручаются лично под роспись или высылаются заказным письмом с уведомлением по адресу получателя.
Собрание должно быть проведено не позднее, чем за 3 месяца до того, как истечет срок действия договора. Если уведомить УК или обратиться в суд позже, то требования и решение собрания будут отклонены.
Затем проводится общее собрание. Если не удастся провести его очным порядком, то допускается заочная форма.
Что делать после принятия решения об отказе?
После того, как собрание примет решение, управляющей компании направляется уведомление с копией решения собрания. УК должна подготовить и передать все материалы по дому выбранной собранием управляющей компании или той организационной структуре по управлению домом, которую примут собственники.
Возможно, что после собрания придется обращаться суд. Тогда нужно подготовить исковое заявление и пакет документов, которые и послужат доказательной базой в суде.
Форму управления выбирает общее собрание. Но, если в доме нет ТСЖ, то каждый собственник заключает с УК договор на обслуживание самостоятельно, от своего лица.
После решения собрания, каждый владелец жилья должен сам расторгнуть договор с управляющей компанией . Он направляет письменное уведомление о том, что на основании решения общего собрания происходит расторжение договора с управляющей компанией в одностороннем порядке.
Можно ли отказаться от УК одной квартирой?
Прежде, чем ответить на вопрос о том, как отказаться от управляющей компании одной квартире, нужно выяснить, возможно ли это.
Внимание! Отказаться от услуг УК одному собственнику нельзя, поскольку правом избирать форму управления домом наделено только общее собрание и только это собрание может принимать решение об отказе от услуг УК.
В случае, если один собственник недоволен предоставляемыми услугами, он должен обсуждать это с остальными жильцами и приходить к решению об отказе от УК всем домом и только путем проведения общего собрания.
Заключение
К тому же существует много подводных камней в действующем законодательстве, которые могут свести на нет все усилия.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Владимир Канаев, председатель ЖСК «Рыбак Заполярья», юрист
Создание ТСЖ и, как следствие, уход от УК, ранее управлявшей домом, мне всегда напоминал бракоразводный процесс по эмоциональному накалу и количеству выливаемого в оба адреса негатива. Исключения редки и этому есть совершенно логичное объяснение. С одной стороны, в подавляющем большинстве случаев собственники жилья уходят от УК и создают ТСЖ только в тех случаях, когда они доведенные до отчаяния разорительной квартплатой и низкокачественными услугами. Реже - романтики и авантюристы, которые насмотревшись на состоявшиеся, крепкие товарищества, искренне полагают, что достаточно зарегистрировать ТСЖ и все земные блага прольются на дом обильным дождем. С другой стороны, для УК, как коммерческой организации, пусть трижды добросовестной, каждый дом это источник дохода и терять дом, значит терять часть прибыли. Какая уж тут любовь. Настоящие войны разворачиваются на этой почве: ломается общее имущество, домофоны, приборы учета, срываются и меняются по пять раз на дню замки. Редко обходится без рукоприкладства. В орбиту спора оказываются втянутыми значительные людские силы, казалось бы, вообще не имеющие самостоятельного интереса в управлении домом. Ну и «двойные» квитанции - как непременный атрибут спора хозяйствующих субъектов, где заложниками, как всегда, оказываются жильцы.
Слава Богу, пик этих войн прошел, у сторон наработался какой-никакой опыт более цивилизованного и безболезненного решения подобных коллизий. Контролирующие и надзорные органа натоптали под собой определенную позицию, а то ведь раньше выступали в виде зрителей, а то и откровенно лоббировали УК, надо полагать небескорыстно. Прокуратура, последние десятилетия занимающаяся исключительно правовыми подрядами, тоже насупила бровушки. А то ж на все случаи была одна мантра: «Прокуратура не подменяет собой иных органов. Если вы считаете свои права нарушенными, вы вправе обратиться в суд». Прямо бюро добрых советов, хоть с топором в голове приди. Или «Прокуратура не вмешивается в споры хозяйствующих субъектов». А хозяйствующий субъект - ТСЖ с полутысячей жильцов, которые не знают куда уже и обратиться, хотя в какую сторону ни плюнь - попадешь на погон. Органы местного самоуправления выработали регламенты передачи домов при смене формы управления. Сформировалась судебная практика. Однако, при всем кажущемся благолепии, представляется совершенно очевидным, что в случае возникновения конфликтной ситуации при передаче дома от УК к ТСЖ, последнее оказывается в менее выгодном положении и наименее защищенным. У управляющей компании опыт, штат, в т.ч. юристов, административный, материальный ресурс, а у ТСЖ голый энтузиазм, правда, зачастую настолько взрывоопасный, что впору крепости брать, а не дом.
Из собственного опыта
Анализируя все конфликты подобного рода, свидетелем или участником которых мне приходилось быть, я бы отметил две основные, на мой взгляд, ошибки собственников. Не будь этих ошибок, удалось бы избежать многих негативных последствий возникшей конфронтации.
Во-первых, никогда не следует придавать широкой огласке тот факт, что в доме планируется создание ТСЖ. Еще будет для этого время. У новорожденного ТСЖ есть неисчерпаемые возможности для самопиара, но сначала нужно как минимум зарегистрироваться и пережить послеродовую лихорадку, что уже удается не всем. Следует отдавать себе отчет, что УК вам в этом деле не только не помощник, но и первый враг и вредитель, причем деятельный. Для УК опасна даже не сама потеря отдельно взятого дома, а пример для других домов. Наивно полагать, что вас отпустят с миром, да еще дадут пирожков на дорожку. Обычно наоборот. Поэтому управляющая компания на вашем примере постарается сделать все, чтобы показать другим всю пагубность отказа от их услуг и предотвратить массовый исход. Узнав, что в доме планируется создание ТСЖ, управляющая компания, как правило, начинает активную пропагандистскую компанию, используя «агентов влияния», проживающих в доме, распространяя компромат на активистов создания товарищества, проводя пиар-акции вроде подготовки к каким-то серьезным работам по ремонту, благоустройству и пр. При этом, с учетом невысокой правовой грамотности, а зачастую и интеллекта отдельных собственников, методы не отличаются особой замысловатостью и представляют из себя банальную ложь. И чем более она нелепа, тем более вероятность того что она сработает. Наиболее уязвимыми оказываются бабушки. Если вежливый и представительный мужчина в галстуке, доверительно шепнет им, что ТСЖ это тоталитарная секта, а инициативная группа состоит сплошь из ведьм и упырей, они тотчас в это уверуют, а через день еще и разнесут по всем окрестностям. Чинопочитание в преклонном возрасте обостряется до патологии, а информационный вакуум, образовавшийся вокруг лавочки, способен втянуть в себя любой бред.
Во-вторых, следует заблаговременно взять под контроль доступ в помещения общего пользования и технические помещения с инженерным оборудованием и сетями. Попросту говоря, сменить замки на тепловых пунктах, электрощитовых, чердачных помещениях и подвалах. Известно множество случаев, когда сотрудники УК накануне регистрации ТСЖ выводили из строя или меняли коллективные приборы учета на «нерасчетные», с помощью электрошокеров попросту «выжигали» электронные платы вводных устройств домофонов, меняли дорогостоящие импортные запорные, регулировочные, измерительные приборы на дешевые аналоги, разбалансировали систему отопления. И не надо питать иллюзий, что в этом противостоянии вам как-то поможет полиция, прокуратура, ГЖИ или еще кто либо. На этом этапе борьбы вы будете один на один с УК, и рассчитывать можете только на свой потенциал. А упомянутая святая рать как всегда займет, в лучшем случае, созерцательную позицию. Тоже многократно проверено. Я уже не говорю про органы местного самоуправления, для которых ТСЖ давно стали костью в горле. Уже после, когда делом докажете свою состоятельность, напористость, целеустремленность, научитесь «показывать зубы» а не стелиться под власть предержащих, тогда вас начнут воспринимать всерьез. А слабых и подхалимов у нас бьют все, кому не лень.
Одновременно не могу не сказать о следующей ситуации. Часто приходится с сожалением наблюдать, как во вновь созданном ТСЖ, где председатель избран по принципу - «кому больше делать нечего», последний, в силу отсутствия, как четкого понимания своей роли, так и специальных знаний и квалификации, сводит свою деятельность к надуванию щек и покрикиванию на нерадивого дворника, собачников, расшалившихся детей. При этом он самоустраняется от решения первоочередных, приоритетных задач по ремонту и реконструкции инженерных сетей и оборудования, конструктивных элементов, урегулирования договорных правоотношений в первую очередь с РСО, претензионных вопросов, земельных проблем, ОДИ и др. Эти судьбоносные для дома вопросы председателем попросту либо не решаются, либо отдаются на откуп сторонним лицам, которые в силу своей коммерческой природы и при отсутствии квалифицированного контроля начинают планомерно «выдаивать» из дома деньги. Заканчивается это, как правило, разочарованием собственников в ТСЖ и возвратом под очередную УК. Страшно это еще и тем, что девальвируется сама идея ТСЖ и вина в этом самих собственников, оказавшихся неспособными найти себе хотя бы на первое время, хотя бы со стороны, грамотного, опытного, квалифицированного управленца. Разумеется за хорошую зарплату, поскольку работа неблагодарная, а должность в реалиях сегодняшнего дня, почти расстрельная.
О технической документации
В лучших традициях, начав с лирических страшилок, можно перейти к позитиву. Прежде всего, необходимо напомнить для чего в доме нужна техническая и иная документация: чтобы эффективно управлять домом, участвовать в различных муниципальных, региональных и федеральных программах софинансирования ремонтов, чтобы контролировать переходы права собственности на помещения и не допускать их отчуждения с долгами, чтобы владеть всей полнотой информации и грамотно аргументировать свою позицию в постоянных и неизбежных полемиках с многочисленными надзорными и контролирующими органами, которых развелось сегодня как тараканов за печкой, и еще для многого другого.
Необходимо иметь максимальный объем документации на дом, включая рабочий или на худой конец типовой проект с исполнительными схемами всех инженерных сетей и оборудования, паспорта и акты поверки на общедомовые приборы учета, документацию паспортного учета и свидетельство Роскомнадзора о регистрации ТСЖ как оператора персональных данных и еще много чего.
Как добыть техническую документацию
Наш отечественный законодатель, в безграничной мудрости своей, в момент очередного просветления, дал новорожденным ТСЖ замечательный козырь. Не разыграть его в отношениях с прежней УК, мне представляется крайне неразумным, ибо карту эту еще никто не перебил, а сформировавшаяся судебная практика по данной категории споров, сегодня на стороне ТСЖ. Речь идет о праве вновь избранной (назначенной) УК или ТСЖ истребовать у предыдущего управляющего субъекта техническую и иную документацию, и корреспондирующая данному праву обязанность последнего данную документацию передать, а в случае отсутствия таковой, за свой счет восстановить и опять же передать. Отсутствие таковой документации у эксплуатирующей МКД организации, порождает две проблемы. Первая - невозможность полноценной эксплуатации дома, проведения плановых, аварийных, регламентных, сезонных работ, текущего и капитального ремонта, ведения лицевых счетов, контроля за переходом права собственности на помещения с целью своевременного взыскания образовавшейся задолженности и пр. Наличие в доме объектов повышенной опасности, как то тепловые энергоустановки (теплообменники), лифты, мини-котельные и пр. ситуацию усугубляют. О второй проблеме я умолчу, дабы не дать возможности кровожадным и недобросовестным сотрудникам контролирующих и надзорных органов, коих сегодня на каждого председателя ТСЖ приходится как блох на дворового Шарика, третировать упомянутых председателей, и без того доведенных до отчаяния нескончаемыми и противоречивыми законотворческими и правоприменительными излияниями.
А теперь о том же, но на основании норм закона и сформировавшейся судебной практики по данной категории споров.
Эту часть статьи каждое вновь создаваемое или уже созданное ТСЖ может использовать как правовое основание искового заявления.
«В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Поскольку Кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п. 27 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Согласно п.у 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт МКД, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением МКД в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ.
Подпункт 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ в своей взаимосвязи с п. 10 ст. 162 ЖК РФ предусматривает, обязанность по передаче документации, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание ТСЖ.
В соответствии со ст. 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства передать вещь, кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Ст. 398 ГК РФ определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ).
В соответствии с п.п. 24,26,27 «ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ…», утвержденных ПП РФ № 491 техническая документация на МКД включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
В соответствии с п.1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г № 170 в состав технической документации длительного хранения входит:
-план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
-проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
-акты приемки жилых домов от строительных организаций;
-акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
-схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
-паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
-паспорта лифтового хозяйства;
-паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
-исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
1.5.2. Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
1.5.3. В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:
-сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
-акты технических осмотров;
-журналы заявок жителей;
-протоколы измерения сопротивления электросетей;
-протоколы измерения вентиляции.
1.6. Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
Помимо технической документации, отсутствие которой делает невозможным управление МКД, Истцу также необходимы учетно-регистрационные документы.
В соответствии с административным регламентом предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан по месту пребывания и месту жительства в пределах РФ (в ред. Приказа ФМС РФ от 23.12.2009 N 364)
…6. Должностными лицами, ответственными за регистрацию, осуществляющими первичный прием от граждан документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства, подготовку и передачу в орган регистрационного учета предусмотренных учетных документов, являются:
-должностные лица, осуществляющие в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, жилищного фонда субъектов Российской Федерации, муниципального жилищного фонда;
-собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениями, или уполномоченные лица товарищества собственников жилья либо управляющей организации, ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда;
-уполномоченные лица органов управления жилищными и жилищно-строительными кооперативами, ответственные за регистрацию в жилых помещениях, находящихся в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
-уполномоченные должностные лица, ответственные за регистрацию в гостиницах, кемпингах, туристских базах, санаториях, домах отдыха, пансионатах, больницах, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов, одиноких и престарелых, гостиницах-приютах и других учреждениях социального назначения.
В соответствии с Перечнем должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 в редакции постановления Правительства РФ от 28 марта 2008 г. N 220 к таковым в т.ч. относятся:
2. Собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениями, или уполномоченные лица ТСЖ либо управляющей организации, ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда.
В соответствии с пунктами 6 и 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденного Приказом Федеральной миграционной службы РФ № 298 от 20 сентября 2007 г., должностные лица, ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства.
Судебная практика
Из судебной практики можно сослаться в первую очередь на постановление Президиума ВАС от 30 марта 2010 г. № 17074/09. Мой низкий поклон ТСЖ «Дом на Поварской», которое, наконец, своими стараниями привело к общему знаменателю всю чехарду правоприменительной практики в данном вопросе. Сказывается, очевидно, соседство с Верхним Судом РФ.
Кроме этого ст. 7.23.2.КоАП РФ, (введена Федеральным законом от 05.05.2014 N 121-ФЗ) предусматривает серьезную ответственность за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким МКД документов. Здесь вам в помощь постановление 17 ААП от 23 декабря 2014 года № 17АП -15831/2014-АК и др. Главное - не пропустите 2-х месячный срок, который начинает течь с даты общего собрания собственников о создании ТСЖ. Тысяч на 100 угреть нерадивую управляшку можно вполне. Неплохо бы еще в протоколе забить позицию «истребовать у предыдущей управляющей компании техническую и иную документацию». Тогда к вам на пьяной козе не подъехать.
Отсутствие технической документации может привести к ситуации, которая в свое время сложилась в ТСЖ «Робеспьера,4» в нашей славной колыбели революции, городе-герое Санкт-Петербурге, да простят меня глубокоуважаемые мной ленинградцы за подобный выверт. А ситуация эта отражена в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2010 г. по делу N А56-33201/2009 и находится в открытом доступе. Прочитаете, и сразу станет понятно, какой дамоклов меч нависает над каждым, кто таковой документацией не располагает. Судебный акт написан доходчивым языком и побуждает к действиям.
Всем удачи. Нарабатывайте практику.
Вариантов управления многоквартирным домом в России существует несколько. Жильцы вправе самостоятельно определять подходящий способ. Но выбранный вариант нужно юридически правильно утвердить. Как в 2020 году создать ТСЖ?
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Если жители многоквартирного дома решили образовать товарищество собственников жилья, начинать процесс следует с изучения порядка создания такого объединения.
Этот способ управления предполагает, что жильцы самостоятельно содержат свое имущество. Но при этом деятельность товарищества требует регистрации и правильного юридического оформления. Как в 2020 году в России создать ТСЖ?
Основные моменты
Жилищным законодательством РФ определено три варианта управления многоквартирным домом:
| Управление собственниками помещений | Такой вариант допускается в МКД с числом квартир не больше тридцати. От имени собственников может действовать выбранный представитель. Его полномочия подтверждаются |
| Управление управляющей организацией | Для этого жильцами выбирается коммерческая организация с соответствующей . Обслуживание МКД осуществляется на основании договора, заключенного с УК |
| Управление товариществом собственников жилья | Владельцы помещений в доме создают объединение, которое регистрируется как некоммерческая организации. Деятельность осуществляется в соответствии с положениями Устава, утвержденного общим собранием жильцов |
Собственники МКД, желающие максимально эффективно управлять своим имуществом предпочитают создание ТСЖ.
Необходимые термины
Товарищество собственников жилья – это добровольное объединение собственников недвижимого имущества. Задачами товарищества выступают:
- содержание общего имущества;
- обеспечение предоставления ;
- обслуживание зданий;
- иные цели, необходимые для управления общим имуществом.
То есть товарищество заключает договора с ресурсоснабжающими организациями, нанимает персонал для обслуживания дома, взаимодействует с различными инстанциями от лица собственников, заботится о сохранности общего имущества.
Для владельцев помещений создание ТСЖ выгодно отсутствием посредников. Жильцы сами решают, что им выгодно, а что нет и какие задачи нужно решить. Но управление посредством ТСЖ законно только в случае правильного оформления деятельности.
Что для этого нужно
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается большинством голосов владельцев помещений в доме. Следующим этапом становится принятие товарищества.
Это документ определяет порядок управления общим имуществом, органы управления, обязанности и полномочия исполнительного органа.
После того как общее собрание утвердит Устав и выберет за управление лиц, требуется официально зарегистрировать создание товарищества.
Регистрируется ТСЖ как юридическое лицо и представляет собой некоммерческую организацию. Общие этапы создания ТСЖ таковы:
- Проведение собрания собственников.
- Принятие решения об образовании товарищества большинством голосов.
- Утверждение Устава и назначение ответственных лиц.
- Регистрация ТСЖ в госорганах.
В теории создание ТСЖ выглядит достаточно просто. Но каждый этап сопровождается документальным оформлением и нужно знать, какие документы потребуются, куда обращаться и какими правовыми нормами следует руководствоваться.
Действующие нормативы
Создание и деятельность ТСЖ регламентирует (с изменениями и дополнениями).
Товариществу собственников жилья в последней редакции ЖК РФ посвящен шестой раздел с одноименным названием.
Так госрегистрация осуществляется в соответствии с законодательными нормами о регистрации юрлиц.
Пошаговая инструкция
Как создать свое ТСЖ в своем доме? Создание ТСЖ должно осуществляться в строгом соответствии с законодательным порядком.
Последовательность действий такова:
- Сбор информации о собственниках помещений. Для этого можно обратиться в БТИ или в Росреестр.
- Проведение собрания собственников и согласования решения о создании ТСЖ посредством голосования.
- Проведение собрания членов ТСЖ.
- Утверждение Устава и выбор правления.
- Регистрация ТСЖ в госорганах.
- Открытие счета ТСЖ и рассылка уведомлений о создании товарищества всем заинтересованным лицам.
После завершения всех указанных этапов ТСЖ вправе осуществлять деятельность в соответствии с положениями Устава.
Можно от имени собственников подписывать договора с поставщиками комуслуг и подрядными организациями, начислять оплату за жильцам, совершать иные предусмотренные действия.
Но нужно учитывать то факт, что создание ТСЖ возможно только в случае, когда «за» проголосует более половины всех собственников в доме.
Однако если после принятия решения о создании товарищества в него вступят меньше 50 % собственников, то образование ТСЖ признается незаконным.
Кроме того следует знать, что если управление домом до создания ТСЖ осуществляла , необходимо отказаться от ее .
Поскольку взаимодействие с УК происходит на основании договора, то и отказ от обслуживания оформляется официально.
Как отказаться от управляющей компании
Как убрать управляющую компанию? Для этого проводится общее собрание собственников и принимается соответствующее решение большинством голосов.
Собственники помещений в доме вправе сами решать, кто будет управлять их имуществом. То есть можно
отказаться от услуг УК не только вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей, но и по причине смены формы управления.
Следующим этапом становится изготовление печати ТСЖ и открытие , на который будут поступать платежи собственников.
Об открытии р/с нужно уведомить налоговые органы в трехдневный срок. Кроме того желательно в течение месяца после регистрации подать (можно подать сразу с основным пакетом документов).
Особенности при процедуре
С 1.09.2014 все ТСЖ регистрируются в качестве ТСН (товарищество собственников недвижимости). Действующим товариществам перерегистрация не требуется. Несмотря на изменение названия, условия и порядок деятельности ТСЖ и ТСН одинаковы.
Изначально предполагался полный отказ от с переходом к ТСН. Основанием выступало то, что в домах находятся не только жилые помещения, но и нежилые.
Потому формально владельцы нежилых помещений не могли считаться членами товарищества собственников жилья.
Кроме того при создании товарищества в садовых и огороднических объединениях помещения не соответствуют жилым нормам.
В итоге законом было установлено, что ТСН это родовое понятие, которое включает в себя ТСЖ и прочие виды товариществ.
Важным моментом является и то, кто может участвовать в выборе способа управления домом. Таким правом обладают все собственники, к которым относятся:
От имени юридических лиц выступают представители на основании выданной исполнительным органом ЮЛ .
В многоквартирном доме
Решение о выборе способа управления МКД принимается большинством голосов собственников жилья. То есть в этом случае каждый отдельный собственник имеет один голос.
А вот при проведении собрания членов ТСЖ порядок подсчета голосов может несколько отличаться. Закон четко не устанавливает, как должен определяться голос и определяют это сами участники ТСЖ.
Допустимыми считаются следующие варианты:
- один член ТСЖ – один голос;
- количество голосов собственника пропорционально доле в на общедомовое имущество в доме;
- количество голосов соответствует числу принадлежащих помещений в доме (одна квартира – один голос);
- иные варианты, определяемые членами ТСЖ.
Что касается последующих решений ТСЖ, то приниматься они могут также большинством голосов участников.
Но целесообразнее делегировать функцию принятия решений выбранному правлению, поскольку собирать собрание по каждому возникающему вопросу достаточно сложно.
В случае недовольства собственников работой членов правления или председателя проводится общее собрание с выбором нового состава исполнительного органа.
Также по общему решению можно сменить способ управления дома, если ТСЖ оказалось неэффективно.
На несколько домов
В одном доме может создаваться одно ТСЖ, но при этом одно товарищество может объединять несколько МКД. Однако это не значит, что можно объединить любые дома. Что нужно чтобы объединить в товарищество несколько домов?
Согласно действующей редакции объединить в одно ТСЖ можно несколько многоквартирных домов, которые расположены на граничащих земельных участках.
В частности территории, на которых расположены МКД, имеют общие границы согласно сведениям, содержащимся в государственном кадастре.
Кроме того МКД, входящие в состав одного ТСЖ, могут обладать сетями инженерно-технического обеспечения или другими элементами инфраструктуры, которые совместно используются собственниками этих домов.
В остальном процесс создания ТСЖ в нескольких домах осуществляется аналогично. Также проводится общее собрание собственников и принимается решение о создании товарищества.
Если ранее какой-то из домов управлялся , то собственники этого МКД должны самостоятельно расторгнуть договор с УК.
В коттеджном поселке
Имея в собственности индивидуальные дома, собственники могут создать ТСЖ, в том числе создание товарищества возможно и в коттеджном поселке.
Причем в состав товарищества могут входить как дачные, так и жилые дома. Основанием для образования товарищества становится наличие общих границ земельных участков и обеспечение поселка общей инженерно-технической инфраструктурой.
Основными трудностями при создании ТСЖ в коттеджном поселке считается то, что в законе отсутствует точный регламент процедуры.
Но, исходя из того, что участки должны иметь общие границы, необходимо юридически подтвердить наличие этих .
При отсутствии необходимых документов требуется провести по установлению границ. Кроме прочего важно определить, как будут считаться голоса.
Если вести подсчет по количеству доли в общем имуществе, то не совсем понятно, что считать общим имуществом.
Понятно, что управление общим имуществом в данном случае не является целью. Основной функцией товарищества становится взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями и обеспечение получения необходимых услуг.
Еще один момент касается участия в ТСЖ несогласных граждан. В МКД решение об управлении посредством ТСЖ обязательно для всех жильцов, если принято оно большинством собственников.
Видео: как создать ТСЖ (ТСН)
При создании товарищества в коттеджном поселке нельзя принудить к вступлению в ТСЖ. Как правило, не вступившие в товарищество собственники оплачивают комуслуги в ТСЖ, которые выступает как посредник между потребителем и поставщиком.
На сколько это выгодно
Создание ТСЖ имеет как плюсы, так и минусы. Из несомненных преимуществ следует отметить:
Недостатки управления домом ТСЖ возникают, когда в правление попадают непорядочные люди.
В этой ситуации возможно и мошенничество со средствами собственников, и ненадлежащее исполнение обязанностей. Но в то же время правление ТСЖ легче контролировать, чем управляющую компанию.
Многие собственники квартир в РФ предпочитают осуществлять управление имуществом дома совместно с другими жильцами в виде ТСЖ. Создание подобной структуры достаточно строго регулируется законодательством, вместе с тем реализация данной инициативы предполагает вполне логичный сценарий. Как организовать ТСЖ в доме? На какие законодательные нюансы следует обращать особое внимание?
Варианты управления домом
Собственники жилья в многоквартирных домах должны каким-либо образом организовывать совместное управление общедомовым имуществом, обеспечивать снабжение здания коммунальными услугами и поддержание его технического состояния. Это можно сделать в рамках трех схем.
Во-первых, есть вариант с организацией прямого управления домом собственниками жилья. Это возможно, если в нем не более 16 квартир.
Во-вторых, можно создать товарищество собственников жилья или кооператив.
В-третьих, можно передать дом в ведение управляющей компании.
Какой из этих вариантов лучше? Почему многие граждане задаются вопросом о том, как создать ТСЖ в своем доме?
Дело в том, что товарищество собственников жилья, как правило, экономически целесообразнее. Нет непрозрачных наценок на базовые коммунальные услуги. А также общение собственников квартир способствует выстраиванию конструктивных взаимоотношений между соседями, совместному решению возможных сложностей в управлении домом, которые не всегда компетентно может разрешить УК.
Рассмотрим некоторые отличительные особенности ТСЖ подробнее.
Особенности
Если жильцы дома решат создать ТСЖ, то смогут воспользоваться рядом преимуществ, связанных с организацией управления общим имуществом и снабжения жилья необходимыми видами коммунальных услуг.
Так, например, ТСЖ может решать часть задач своими силами или же привлекать внешних подрядчиков. Если ТСЖ заключило договор с обслуживающей организацией, то оно вправе контролировать качество оказания соответствующих услуг. Подрядчик ТСЖ должен обеспечивать выполнение своих функций так, чтобы результат соответствовал критериям, установленным Правительством РФ в отношении коммунальных сервисов.
ТСЖ несет ответственность за содержание имущества, находящегося в общем управлении, в соответствии с критериями, установленными в технических регламентах, а также правовых актах, утвержденных Правительством РФ.
Таким образом, ТСЖ - это не только возможности, но также и дополнительные обязательства собственников перед своими же соседями, это ответственность и готовность к изучению различных нюансов, связанных с управлением общедомовым имуществом и организацией пользования жильцами соответствующих коммунальных услуг.
Кто может создавать ТСЖ?
Товарищество собственников жилья могут организовать с целью совместного ведения общедомового хозяйства жители одного или нескольких многоквартирных домов, расположенных на одном или пограничных земельных участках. Также в ТСЖ могут быть объединены несколько зданий, построенных рядом, даже если у каждого один собственник. ТСЖ могут образовывать дачники, в структуре товарищества при этом могут быть приусадебные участки, гаражи и иные объекты, относящиеся к жилой инфраструктуре.
Как организовать ТСЖ? Рассмотрим несколько этапов реализации данной инициативы.
Информирование жильцов
Первый этап предполагает организацию общего собрания собственников. Однако его проведению предшествует сбор необходимой информации о жильцах дома или группы зданий. Соответствующие сведения можно запросить в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы. Также может понадобиться информация о помещениях, которые представлены в структуре дома. Ее следует запрашивать в БТИ.
Далее следует создать инициативную группу собственников, ответственных за проведение общего собрания жильцов. Как правило, эти же люди отвечают за то, как организовать ТСЖ, и на всех последующих этапах создания товарищества. Поэтому формировать соответствующий коллектив следует из граждан, у которых есть достаточно времени на занятие данным общественно полезным делом.
Оптимальный способ донесения сведений
Инициативная группа собственников впоследствии должна разослать другим жильцам письменные уведомления о том, что предстоит общее собрание. В данном документе необходимо указать, где будет проводиться мероприятие, кто ответственен за его организацию, к кому можно обратиться для того, чтобы задать какие-либо вопросы. Также необходимо включить в уведомление содержание повестки дня собрания. Важный нюанс: если в доме есть, например, магазин, то документ также необходимо направить и туда.
Желательно осуществлять отправку уведомлений, о которых идет речь, заказным письмом. Можно, конечно, вручать их лично жильцам - но при этом следует брать с них расписку о получении документа. Уведомления нужно успеть разослать за 10 дней до проведения общего собрания. Документы, подтверждающие ознакомление жильцов с информация, участники инициативной группы должны сохранить.
Следующий важный этап решения вопроса о том, как быстро и без затрат организовать ТСЖ, предполагает собственно проведение общего собрания. Рассмотрим соответствующие нюансы.
Общее собрание
Основной инструмент принятия решений на общем собрании собственников - голосование. Поэтому людям, которые отвечают за то, как организовать ТСЖ, следует подготовить специальные формы для выражения воли жильцов. Структура данных документов очень простая - это должны быть таблицы с ФИО, а также столбиками «За», «Против» и «Воздержался».
В начале собрания должен избраться его председатель - большинством голосов собственников, которые пришли. Также нужно выбрать секретаря, который будет вести протокол собрания жильцов. Важно, чтобы на мероприятии присутствовали более двух третей от жильцов дома, имеющих право голоса. Это обязательное условие того, как правильно организовать ТСЖ. То, что будет принято на собрании - обязательно для всех жильцов, даже тех, кто не пришел на мероприятие. Если две трети от собственников собрать не удалось - инициативной группе придется повторить работу по организации собрания. Не исключено, что им придется включить в свои активности агитационный компонент.
В ходе общего собрания жильцы принимают решение о том, что образуется товарищество, они утверждают устав ТСЖ, избирают членов его правления, а также назначают ревизионную комиссию.
Составление протокола собрания
После того как собрание ТСЖ успешно проведено, необходимо зафиксировать его результате в протоколе. Данный документ - важнейший с юридической точки зрения при решении вопроса о том, как организовать ТСЖ в доме. Протокол должен быть подготовлен инициативной группой и соответствовать положениям Жилищного Кодекса РФ.
В документе, о котором идет речь, должна быть информация об инициаторе проведения собрания, о вопросах, которые обсуждались, о голосовании. Важнейший пункт протокола - сведения о том, сколько человек пришло на собрание, а также соотнесение площади их квартир с общим показателем всего дома.
В течение 10 дней после проведения собрания жильцы должны быть ознакомлены с протоколом. Можно сделать несколько его ксерокопий и вывесить на подъездах или специальных информационных стендах, разместить в почтовых ящиках, а если есть возможность - осуществить вручение копий жильцам лично.
Устав - ключевой документ ТСЖ. Рассмотрим особенности его составления.
Утверждение устава
Утверждение устава - важнейшее условие решения вопроса о том, как организовать ТСЖ законным образом.
В структуре документа должны присутствовать пункты, затрагивающие:
- общие положения;
- формулировки, отражающие цели и виды деятельности ТСЖ;
- правовой статус ТСЖ;
- право собственности на помещения в доме;
- средства, имущество ТСЖ;
- хозяйственную деятельность ТСЖ;
- особенности членства;
- права, обязанности ТСЖ и его членов;
- органы управления ТСЖ;
- нюансы проведения общего собрания товарищества;
- положения о реорганизации и ликвидации ТСЖ.
Утверждение устава может быть осуществлено, только если за это проголосуют более чем две трети от домовладельцев.
Регистрация ТСЖ
Следующий шаг в решении вопроса о том, как организовать товарищество собственников жилья - собственно регистрация ТСЖ. Ведомство, которое отвечает за данную процедуру - это Федеральная налоговая служба.
Для регистрации ТСЖ необходимо заплатить госпошлину, заполнить заявление (его форму выдадут в ФНС), заверить данный документ у нотариуса, взять 2 копии устава, 3 нотариально заверенные копии протокола собрания и отнести все это в территориальное отделение ФНС по городу. После того как ведомство зарегистрирует в установленном порядке ТСЖ, членам правления товарищества необходимо открыть банковский счет. После этого можно приступать к работе.
Формальности по завершении регистрации
Рассмотрим некоторые нюансы, характерные для завершающих этапов создания ТСЖ. Как организовать товарищество в аспекте общего собрания и утверждения устава, мы изучили. Но правлению необходимо произвести ряд иных требуемых законодательством действий. Так, например, если до создания ТСЖ домом владела управляющая компания, то необходимо в установленном порядке уведомить ее о том, что собственники решили заняться содержанием жилья сами и создали товарищество.
Передача дома в ведение ТСЖ осуществляется при участии специальной комиссии. В ее состав входят представители муниципальных органов власти, а также органы управления созданного товарищества. В ходе данного этапа правоотношений дом фиксируется на балансовом учете ТСЖ в соответствии с актом приема-передачи.
Как организовать ТСЖ и как принимается дом от управляющей компании, мы рассмотрели. Каковы иные важные действия органов управления товариществом после получения всех необходимых полномочий? Например, вскоре после успешной регистрации ТСЖ и сопутствующих процедур, связанных с приемом дома, необходимо будет заключить договоры с обслуживающими компаниями на предмет оказания коммунальных услуг. Другая важная составляющая работы - организация системы начисления платежей за содержания дома.
Мы узнали, как создать ТСЖ. Пошаговая инструкция, составленная нами, затрагивает ключевые моменты данной процедуры. Можно отметить, что жилищное законодательство РФ достаточно часто корректируется. Поэтому инициаторам коллективного управления домом следует периодически отслеживать соответствующие изменения в правовых актах с тем, чтобы работа ТСЖ была полностью законной.
Организация ТСЖ: законодательные нюансы
Рассмотрим некоторые правовые нюансы создания ТСЖ. Как организовать товарищество в полном соответствии с законом - вопрос, который актуален на каждом этапе реализации соответствующей инициативы собственников жилья. На что следует обратить особое внимание инициаторам создания ТСЖ в аспекте обеспечения соответствия своих активностей требованиям закона?
Например, если стоит вопрос с тем, как организовать ТСЖ в новостройке, то первое, на что стоит обратить внимание - дом к моменту работы по созданию товарищества должен быть сдан в эксплуатацию.
Другой важный аспект - протокол, составляемый по итогам общего собрания, должен быть подписан всеми, кто за него голосовал. Если этот критерий не соблюден, то ФНС откажет в регистрации товарищества.
Если ТСЖ создается собственниками частных домов или дач, то соответствующее решение должны принять все, кто владеет соответствующими объектами недвижимости. В свою очередь, если речь идет об избрании председателя правления ТСЖ, то допустимо, чтобы голосовали не менее двух третей от собственников.
Управление домом до ТСЖ
В числе достаточно новых для законодательства РФ правовых категорий, связанных с организацией управления общим имуществом, совет многоквартирного дома. Данная общественная структура призвана заменять ТСЖ или УК в силу их временного отсутствия. Совет многоквартирного дома должен быть обязательно создан, если в здании более 4 квартир. Так же, как и в случае с ТСЖ, предполагается избрание председателя данного органа. Он должен быть одним из собственников квартир, входящих в структуру многоквартирного дома. Если жильцы не создадут совет МКД, то органы власти муниципалитета должны будут сами инициировать общее собрание владельцев квартир.
