Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке. Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости\: – кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей\; – риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок\; – риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента\; – риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования\; – риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам\; – риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки). Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и изъятым имуществом. Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит. Риск процентных ставок – это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам. Пути управления таким риском\: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика. Риск досрочного погашения – это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств. При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита. Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов, Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна. Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой. Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска\: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами. Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законодательству способами обеспечения безопасности. Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставленные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита, не достаточно для завершения строительства. При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики. Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива. Безрисковые инвестиции – инвестиции, по которым есть абсолютная уверенность относительно их возврата. Абсолютно безрисковых инвестиций не бывает, но к имеющим максимальную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует государство. Соответственно в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (например, облигациям) или аналогичным ценным бумагам. Рыночный риск – изменчивость годового значения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными. Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, – специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости\: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения. Выделяются следующие источники риска инвестиций в недвижимость\: – тип недвижимости\; – спрос и предложение на рынке\; – местоположение\; – соблюдение условий аренды\; – износ объектов\; – законодательное регулирование и изменение налогообложения\; – инфляция\; – реинвестирование. Риск типа недвижимости зависит от спроса и предложения. Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости. Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором. Риск износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы повысить доходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные материальные затраты. Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения связан с тем, что потребуются значительные расходы при повышении ставок налогообложения. Риски инфляции и реинвестирования оказывают меньшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные. При вложении собственного капитала нет возможности диверсифицировать риск за счет изменений структуры капитала, диверсификация достигается за счет различных типов недвижимости и различных регионов. Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долговых обязательств по закладным. Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы. Однако их суммарная величина больше за счет дополнительных рисков, связанных со своевременным обслуживанием долговых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость\: 1) риск дефицита обслуживания долга\; 2) риск большого одноразового рефинансирования. Первый риск связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом случае недвижимость, вероятнее всего, конфискуют в пользу кредитора. Поэтому изменение ситуации на рынке или в месторасположении может привести к потере недвижимости, финансируемой за счет заемного капитала. Второй риск – риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он также может привести к потере собственности. Контроль инвесторов в заложенную недвижимость значительно меньше, чем при инвестициях собственного капитала, поскольку часть прав такого контроля передается кредитору. Кредиторы определяют структуру привлеченного капитала у владельца недвижимости и ограничивают права владельца на погашение долговых обязательств. Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость\: если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций. В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риски зависят от специфики инве-стиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.
Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:
кредитный риск - потери, если заемщик не производит платежей;
риск процентных ставок - вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
риск досрочного погашения - потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
риск предварительных обязательств - риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансиро-вания;
риск ликвидности - вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
риск изменения условий мобилизации фондов - потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).
Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению не-
выплаченными кредитами и изъятым имуществом.
Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.
Риск процентных ставок - это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.
Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.
Риск досрочного погашения - это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финан-сировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.
При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной став-кой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита.
Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует про-ведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов,
Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным
средствам - переменна.
Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.
Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.
Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законода-тельству способами обеспечения безопасности.
Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставлен-ные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита, не достаточно для завершения строительства.
При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инве-стициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.
Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Еще по теме 4.3. Риски при финансировании недвижимости:

11.5. Учет фактора неопределенности и оценка риска при принятии решений по инвестиционному проекту
4.3 НОРМА ПРИБЫЛИ ПРИ ФИНАНСИРОВАНИИ ИННОВАЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
4. УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕССОМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕССОМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
4.5. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости
Контрольные вопросы по курсу «Экономика недвижимости»
9. ПРОБЛЕМЫ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ ПРИ ПРИНЯТИИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ РЕШЕНИЙ И РИСКИ ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ИННОВАЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
Определение рисков при принятии инвестиционных решений

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право -

fyfrjUcmuquafrfazfr деятельность

УДК 330.322.2

ОЦЕНКА РИСКОВ ПРИ ФИНАНСИРОВАНИИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Е. Ю. КАЛАШНИКОВА,

кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры финансов и кредита E-mail: [email protected] Ставропольский государственный университет

Актуальность таких проблем, как оценка риска инвестирования в недвижимость при формировании инвестиционного портфеля, управление финансированием, обусловлены восстановлением рынка недвижимости в посткризисный период и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Цены на этом рынке сравнительно стабильные, и все же инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам.

Ключевые слова: риск, инвестиции, недвижимость, оценка.

Многообразие характеристик недвижимости и особенности их местоположения в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости заменителя дает возможность отдельным продавцам занять монопольное положение на рынке.

Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).

В отличие от финансовых инвестиций недвижимость имеет явно выраженную материальную форму, наиболее высокий уровень защиты от инфляции, возможность многоцелевого использования

объектов. К недостаткам можно отнести низкую ликвидность, высокие издержки на создание и обслуживание объектов.

В этих условиях важную роль приобретает оценка эффективности инвестиций в недвижимость. Она может отвечать многим целям: определению инвестиционной политики, мониторингу эффективности, выбору месторасположения собственности, развитию отношений с новыми инвесторами и т.д. В основу проведения оценки должен быть положен анализ приносимых ею доходов. Инвестиционные доходы в данном случае включают две составляющие: текущие доходы (денежный поток от операций с недвижимостью) и изменение стоимости активов (в результате переоценки объектов собственности).

Характерной особенностью оценки эффективности инвестиций в недвижимость является относительно более высокий уровень риска - это опасность возникновения непредвиденных потерь, убытков, недополучения доходов, прибыли по сравнению с планируемым вариантом. Инвестиционный риск в свою очередь - это вероятность возникновения непредвиденных финансовых потерь (снижение прибыли, дохода и даже потеря капитала инвестора) вследствие наступления неблагоприятных обстоятельств.

Как следует из общераспространенной практики исследования проблемы, особенно остро вопрос управления рисками в сфере инвестиций

в недвижимость сегодня стоит при применении к высокозатратным инвестиционным проектам, начиная со стадии их разработки. Причем это является одинаково важным и методологически адекватным как для долгосрочных инвестиционных проектов, так и для средне- и краткосрочных проектов. Во всех перечисленных случаях вопрос связан с информационной неопределенностью, вероятными срывами и критическими отклонениями при исполнении проекта и возможными ущербами, а различия проявляются главным образом количественно - в масштабах и сроках этих нежелательных событий и их последствий.

При этом в первую очередь рассмотрим риски в контексте оценки эффективности инвестиционного проекта, восполнения и преумножения финансовых и других ресурсных затрат. А именно риски, связанные с событиями, влияющими на показатели эффективности проекта: чистый приведенный доход, внутренняя норма рентабельности, точка безубыточности и др.

Следовательно, при работе с инвестиционными проектами под риском понимают возможность получить отклонения результатов исполнения проекта в отрицательную сторону по сравнению с некоторой исходной оценкой. Такие отклонения могут возникнуть вследствие отклонения начальных условий или других параметров от нормативных, первоначально запланированных или полученных из статистических расчетов.

Существуют различные подходы к классификации рисков при инвестировании в недвижимость. Различают риски, связанные с изменением цен, процентной ставки и покупательной способности населения. Выделяют ценовой, процентный и инфляционный риски.

Несистемные риски представляют собой такие риски, воздействию которых могут подвергнуться лишь отдельные ценные бумаги или небольшие их совокупности. Эти риски называюттакже риском отдельных ценных бумаг или уникальным риском, поскольку такие риски, как правило, бывают присущи ценным бумагам только конкретной компании или, более того, только конкретным финансовым инструментам. Обычно к категории несистемных относят риск потери ликвидности (liquidity risk), предпринимательский риск (business risk), финансовый риск (financial risk), риск невыполнения обязательств (default risk).

Для минимизации несистемных рисков используется такой метод, как диверсификация, для применения которого необходимо составление инвестиционного портфеля. Создавая этот портфель, инвестор составляет набор из нескольких финансовых инструментов, выпущенных различными эмитентами, а значит, подвергающихся неодинаковым несистемным рискам. Таким образом, инвестор стремится диверсифицировать инвестиционные риски, т. е. избежать одновременного изменения доходности каждого инструмента в одном и том же направлении. При этом чем меньше бумаг в инвестиционном портфеле, тем выше уровень риска. Метод диверсификации в отношении минимизации несистемных рисков проявил себя как весьма эффективный при условии составления достаточно большого инвестиционного портфеля.

Пределом для диверсификации служит уровень рисков, присущих данному финансовому рынку в целом, т. е. рисков, получивших в теории название системных.

Под системными рисками понимаются риски, которые присущи работе не с отдельными ценными бумагами, а с теми или иными совокупностями ценных бумаг. Системные риски носят также название риска инвестиционного портфеля или рыночного риска. Последнее название системные риски получили потому, что их влиянию подвергается весь рынок или его значительная часть. Соответственно, наибольшее внимание на системные риски следует обращать тем инвесторам, которые капиталовложениям в отдельные инструменты предпочитают формирование инвестиционного портфеля.

Системные риски вызываются возможными неопределенностями в экономической ситуации на рынке, общими тенденциями, характерными для рынка в целом, а значит, воздействуют на ценные бумаги практически всех эмитентов, работающих на данном рынке. В случае с системными рисками метод диверсификации не действует, и избежать опасности понести убытки в ходе осуществления капиталовложений крайне сложно. В числе таких рисков процентный (interest rate risk), валютный (exchange rate risk), инфляционный (inflation risk), политический (political risk) и др.

Особенно актуальным этот риск становится при работе с финансовыми инструментами развивающихся стран, но присутствует он и при работе на устоявшихся рынках.

Помимо перечисленных рисков, существуют и иные факторы, которые в большей или меньшей

степени могут повлиять на успешность инвестиций в недвижимость.

Риски, связанные со сферой недвижимости, с одной стороны, подчиняются общим закономерностям доктрины рисков, с другой стороны, имеют свою собственную специфику, отличающую их от рисков, связанных с инвестициями на финансовых рынках. Имеется несколько классификаций видов рисков, связанных с инвестициями в недвижимость.

Наиболее общей из них является деление рисков на бизнес-риски и на финансовые риски. Природа бизнес-рисков связана с потерей инвестором части дохода от активов в связи с изменением рыночной ситуации, на которую влияют такие факторы, как спад производства и безработица, стихийные бедствия, изменения в уровне доходов, изменение предпочтений и вкусов населения и др.

Финансовый риск, или риск банкротства, образуется в связи с недооценкой операционных расходов, что может привести к недостатку величины чистого операционного дохода для выплаты полученного под залог займа. Финансовые риски связаны с ликвидностью или платежеспособностью инвестора. Они взаимодополняют бизнес-риски и увеличиваются каждый раз, когда сумма обслуживания долга или неоперационные расходы возрастают.

Чтобы предотвратить или хотя бы минимизировать негативные последствия, необходимо проводить анализ рисков - процедуру выявления факторов рисков и оценки их значимости, по сути, анализ вероятности того, что произойдут определенные нежелательные события и отрицательно повлияют на достижение целей проекта. Анализ рисков включает оценку рисков и методы снижения рисков или уменьшения связанных с ними неблагоприятных последствий.

На первом этапе производится выявление соответствующих факторов и оценка их значимости. Назначение анализа рисков - дать потенциальным партнерам необходимые данные для принятия решений о целесообразности участия в проекте и выработки мер по защите от возможных финансовых потерь.

Анализ рисков можно подразделить на два вида: качественный и количественный. Качественный анализ имеет целью определить (идентифицировать) факторы, области и виды рисков. Количественный анализ рисков должен дать возможность численно определить размеры отдельных рисков и риска проекта в целом.

Качественный анализ инвестиционных рисков предполагает количественный его результат,

т. е. процесс проведения качественного анализа проектных рисков должен включать не только описание конкретных видов рисков данного проекта, выявление возможных причин их возникновения, анализа предполагаемых последствий их реализации и предложений по минимизации, но и стоимостную оценку всех этих минимизирующих риски конкретного проекта мероприятий.

Этот анализ проводится на стадии разработки бизнес-плана, а обязательная комплексная экспертиза инвестиционного проекта позволяет подготовить обширную информацию для анализа его рисков.

Первым шагом идентификации рисков является конкретизация классификации рисков применительно к разрабатываемому проекту. Смысл состоит в том, что для анализа, оценки и управления рисками первоначально необходимо идентифицировать возможные риски применительно к конкретному проекту. Тогда как такая важная работа, как поиск причин их возникновения или описание возможных последствий их осуществления, разработка компенсирующих или минимизирующих риски мероприятий и получение полной стоимостной оценки всех показателей, может проводиться на последующих этапах.

В теории рисков различают понятия фактора (причины), вида рисков и вида потерь (ущерба) от наступления рисковых событий.

Под факторами (причинами) рисков понимают такие незапланированные события, которые могут потенциально осуществиться и оказать отклоняющее воздействие на намеченный ход реализации проекта, или некоторые условия, вызывающее неопределенность исхода ситуации. При этом некоторые из указанных событий можно было предвидеть, а другие не представлялось возможным предугадать.

Такими факторами могут являться непосредственно хозяйственная деятельность самого предпринимателя, недостаток информации о состоянии внешней среды, оказывающей влияние на результат проектной деятельности.

Основные факторы рисков для инвестиционных проектов включают:

Ошибки в проектно-сметной документации;

Недостаточную квалификацию специалистов;

Форс-мажорные обстоятельства (природные, экономические, политические);

Нарушение сроков поставок;

Низкое качество исходных материалов, комплектации, технологических процессов, продукции и пр.;

Нарушение условий контрактов, разрыв контракта.

Основными результатами качественного анализа рисков являются:

Выявление конкретных рисков проекта и порождающих их причин;

Анализ и стоимостный эквивалент гипотетических последствий возможной реализации отмеченных рисков;

Предложение мероприятий по минимизации ущерба и их стоимостная оценка.

Кроме того, на этом этапе определяются граничные значения (минимум и максимум) возможного изменения всех факторов проекта, проверяемых на риски.

Математический аппарат анализа рисков опирается на методы теории вероятностей, что обусловлено вероятностным характером неопределенности и рисков. Задачи анализа рисков разделяются на три типа:

Прямые, в которых оценка уровня рисков происходит на основании априори известной вероятностной информации;

Обратные, когда задается приемлемый уровень рисков и определяются значения (диапазон значений) исходных параметров с учетом устанавливаемых ограничений на один или несколько варьируемых исходных параметров;

Задачи исследования чувствительности, устойчивости результативных, критериальных показателей по отношению к варьированию исходных параметров (распределению вероятностей, областей изменения тех или иных величин и т. п.). Это необходимо в связи с неизбежной неточностью исходной информации и отражает степень достоверности полученных при анализе проектных рисков результатов. Анализ проектных рисков производится на

основе математических моделей принятия решений и поведения проекта, основными из которых являются:

Стохастические (вероятностные) модели;

Лингвистические (описательные) модели;

Нестохастические (игровые, поведенческие) модели.

Характеристика наиболее используемых методов анализа рисков представлена в табл. 1.

Таблица 1

Методы анализа рисков

Метод Характеристика

Вероятностный анализ Предполагают, что построение и расчеты по модели осуществляются в соответствии с принципами теории вероятностей, тогда как в случае выборочных методов все это делается путем расчетов по выборкам. Вероятность возникновения потерь определяется на основе статистических данных предшествовавшего периода с установлением области (зоны) рисков, достаточности инвестиций, коэффициента рисков (отношение ожидаемой прибыли к объему всех инвестиций по проекту)

Экспертный анализ рисков Метод применяется в случае отсутствия или недостаточного объема исходной информации и состоит в привлечении экспертов для оценки рисков. Отобранная группа экспертов оценивает проект и его отдельные процессы по степени рисков

Метод аналогов Использование базы данных осуществленных аналогичных проектов для переноса их результативности на разрабатываемый проект. Такой метод используется, если внутренняя и внешняя среда проекта и его аналогов имеет достаточную схожесть по основным параметрам

Анализ показателей предельного уровня Определение степени устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий его реализации

Анализ чувствительности проекта Метод позволяет оценить, как изменяются результирующие показатели реализации проекта при различных значениях заданных переменных, необходимыхдля расчета

Анализ сценариев развития проекта Метод предполагает разработку нескольких вариантов (сценариев) развития проекта и их сравнительную оценку. Рассчитываются пессимистический вариант (сценарий) возможного изменения переменных, оптимистический и наиболее вероятный вариант

Метод построения деревьев решений проекта Предполагает пошаговое разветвление процесса реализации проекта с оценкой рисков, затрат, ущерба и выгод

Имитационные методы Базируются на пошаговом нахождении значения результирующего показателя за счет проведения многократных опытов с моделью. Основные преимущества - прозрачность всех расчетов, простота восприятия и оценки результатов анализа проекта всеми участниками процесса планирования. Один из серьезных недостатков этого способа - существенные затраты на расчеты, связанные с большим объемом выходной информации

осуществляют расчет среднеквадратического отклонения, дисперсии и коэффициента вариации. Показатель среднеквадратического (стандартного) отклонения 5 по реальному проекту рассчитывают по формуле:

где ¿ - число периодов (месяцев, лет); п - число наблюдений;

Расчетный доход по инвестиционному проекту /-го вида при различных значениях конъюнктуры на рынке инвестиционных товаров;

О - средний ожидаемый доход (чистый денежный поток, ИРУ) по проекту; Р. - значение вероятности, которое соответствует расчетному доходу (общая величина Р = 1), доли единицы.

Вероятность устанавливают экспертным путем.

Вариация выражает изменения количественной оценки признака при переходе от одного случая (варианта) к другому. Например, изменения рентабельности активов (собственного капитала, инвестиций и др.) можно определить, суммируя произведение фактических значений экономической рентабельности активов на соответствующие вероятности Р:

эр =у эр. р.

Стандартное отклонение определяют как квадратный корень из средневзвешенной дисперсии у[д. Чем выше будет полученный результат, тем более рисковым является рассматриваемый проект.

Коэффициент вариации К^ позволяет оценить уровень риска, если показатели средних ожидаемых доходов по проекту различаются между собой:

где 5 - показатель среднеквадратического (стандартного) отклонения;

О - средний ожидаемый доход (чистые денежные поступления, МРУ) по проекту. При сравнении проектов по уровню риска предпочтение отдают тому из них, по которому значение Кв самое минимальное, что свидетельствует о наиболее благоприятном соотношении риска и дохода.

В качестве примера можно привести имитационную модель оценки риска проекта. На основе экспертной оценки по каждому из них выбирают три

возможных варианта развития событий: пессимистический, наиболее вероятный и оптимистический.

Для каждого варианта определяют характерный только для него параметр ИРУ, т. е. получают три его значения: ЫРУХ (для пессимистического варианта); МРУ2 (для наиболее вероятного); ИРУ3 (для оптимистического варианта).

Для каждого варианта устанавливают размах Рв вариации по критерию ЖРГиспользуя формулу:

рв = ШУЪ -ШУХ.

Рассмотрим два альтернативных инвестиционных проекта со сроком реализации три года. Оба проекта характеризуются одинаковыми размерами инвестиций и ценой (стоимостью) капитала, равной 10%.

Как следует из анализа данных табл. 2, проект II имеет более высокие значения ИРУ. Однако он является более рискованным, чем проект I, так как имеет более высокое значение размаха вариации.

Обоснуем данный вывод с помощью расчета среднего квадратического отклонения для двух проектов. Последовательность действий следующая.

Экспертным путем установим вероятность значений ИРУ для каждого проекта (табл. 3).

Вычислим среднее значение ИРУ для каждого проекта:

Таблица 2

Расчет размаха вариации по двум альтернативным

проектам, млн руб.

Показатель Проект I Проект II

Объем инвестиций 30 30

Ожидаемое среднегодовое

поступление денежных средств

Пессимистического 11 10,5

Наиболее вероятного 12,5 15,7

Оптимистического 14,2 17,4

Прогноз ЖРКдля сценариев:

Пессимистического -1,4 -2

Наиболее вероятного 2,1 10,2

Оптимистического 6,7 13,4

Размах вариации 8,1 15,4

Таблица 3

Значения МРУ

Экспертная оценка вероятности

ЫРУ1 = - 1,4 0,2 + 2,1 0,5 + + 6,7 0,3 = 2,78 млн руб.;

ИРУи = -2 - 0,1 + 10,2 0,6 + + 13,4 0,3 = 9,94млн.руб. Рассчитаем среднее квадратическое (стандартное) отклонение 5 для каждого проекта:

51=7~(-1,4 - 2,78)2 0,2 + (2,1 - 2,78)2 0,5 + + (6,7 - 2,78)2 0,3 =-7624 = 2,5;

5П =У~(-2 - 9,94)2 0,1 + (10,2 - 9,94)2 0,06 + + (13,4 - 9,94)2 0,3 =^118,26 = 4,27. Расчет средних квадратических отклонений показывает, что проект II более рискованный, чем проект I.

Статистический метод расчета уровня риска требует наличия большого объема информации, которая не всегда имеется у инвестора (инициатора проекта).

Анализ целесообразности затрат ориентирован на выявление потенциальных зон риска. Перерасход инвестиционных затрат по сравнению с параметрами проекта может быть вызван следующими причинами:

Изменением границ проектирования;

Возникновением дополнительных затрат у подрядчика в ходе строительства объекта;

Различием в эффективности проектов (доходности, окупаемости, безопасности);

Первоначальной недооценкой стоимости проекта и т. д.

Эти ключевые факторы могут быть детализированы для определения уровня риска осуществляемых капиталовложений.

Метод экспертных оценок основан на анкетировании специалистов-экспертов.

Полученные статистические результаты обрабатывают в соответствии с поставленной аналитической задачей. Для получения более представительной информации к участию в экспертизе привлекают специалистов, имеющих высокий профессиональный уровень и большой практический опыт работы в области реального инвестирования.

Метод применения аналогов заключается в поиске и использовании сходства, подобия явлений (проектов) и их сопоставлении с другими аналогичными объектами. Для этого метода, как и для метода экспертных оценок, характерен определенный субъективизм, поскольку решающее значение при оценке проектов имеют интуиция, опыт и знания эксперта и аналитика.

В процессе оценки возможных потерь от инвестиционной деятельности используют абсолютные и относительные показатели. Абсолютный

объем финансовых потерь, связанных с реальным инвестированием, представляет собой сумму убытка (ущерба), причиненного инвестору в связи с наступлением неблагоприятных событий. Относительный размер финансовых потерь (убытка), связанных с инвестиционным риском, выражают отношением суммы возможного убытка к избранному базовому показателю (к величине ожидаемого дохода от инвестиций или к сумме вложенного капитала в данный проект).

Кир убытка/ И 100,

где Хир - коэффициент инвестиционного риска^;

И - объем инвестиций (капиталовложений), направляемых в конкретный проект. Подобные финансовые потери можно считать низкими, если их сумма к объему инвестиций по проекту не превышает 5 %; средними, если данный показатель колеблется в пределах свыше 5 и до 10 %; высокими - свыше Юидо 20 %; очень высокими, если их уровень превышает 20 %.

Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестируемый капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капи -тал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно рассчитать по формуле: ^ = Плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

Низкая ликвидность недвижимости;

Неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

Неопределенность в налогообложении;

Конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;

Длительность делового цикла;

Демографическиетенденции;

Тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.

К управляемым рискам относятся микрориски:

Условия арендного договора;

Уровень операционного и финансового леве-реджа;

Структура инвестированного капитала и его стоимость;

Доля рынка недвижимости определенного типа;

Местоположение недвижимости;

Структура арендаторов.

Принятие решений об инвестировании в малоликвидные активы должно быть основано на анализе предполагаемого уровня риска. В этот момент проводится количественный анализ уровня риска. Это происходит в три этапа:

Определение частоты распределения ставок доходности: моды, медианы или средней ставки доходности;

Определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска;

Определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода.

Частота распределения ставок доходности инвестиций за ретроспективный период определяется следующим образом. Если доходность актива составила: 10% - 6 раз, 9,5% - 10 раз, 8,2% -12 раз, 6% - 2 раза, 12% - 4 раза, то в данном случае можно определить среднеарифметическую: (10 + 9,5 + 8,2 + 6 +12) /5 = 9,14.

Более точный результат дает использование средневзвешенной:

[(10 6) + (9,5 10) + (8,2 12) + (6«4) +

+ (12 4)] /36 = 9,038. Медиана располагается в середине чисел, расположенных по возрастающей. Например, 6,6,6, 6; 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2; 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5; 10,10,10, 10, 10, 10; 12, 12, 12, 12.

В этом случае медиана равна 9,5 %. В ряде чисел 2, 3, 4, 5, 5, 8 медиана составит (4 + 5)/2 = 4,5.

Мода - это величина, наиболее часто встречающаяся в анализируемом ряду чисел. В нашем примере мода равняется 8,2.

Использование средней, медианы или моды при оценке риска определяется конкретной ситуацией.

При анализе уровня риска инвестиций в недвижимость целесообразно использование средневзвешенной, отражающей ставку дохода, которую инвестор может получить в долгосрочном периоде. Ожидаемый доход основан на четко определенном распределении доходов:

Е (Я) = £ Я,Р(Я,) = Я, Р(Я,) +

Я2 Р(я) +... + ЯпР(Яп),

где Р(Я1) - вероятность возникновения дохода Яг Уровень риска отдельного актива измеряется изменением доходов актива, выраженным как

стандартное отклонение, что достаточно сложно для всех типов недвижимости вследствие их низкой ликвидности и сложности получения своевременной и достоверной информации о состоянии рынка недвижимости.

Поскольку для доходной недвижимости характерен устойчивый равномерный поток доходов, вариация а2 в серии полученных доходов определяется по формуле:

о2 = £ (Я - Я)2/п -1 =(Я - Я)2 +

+(Я - Я)2 +.... + (Яп - Я)/п -1.

Нормальное отклонение - квадратный корень

из вариации: а = л/о2".

Вариация ожидаемыхдоходов:

а2 = ¿[Я, - Е(Я)]2Р(Яг)п -1 = [Я - Е(Я)]2Р(Я,) +

[Я2 - Е(Я)]2Р(Яг) +... = [Яп - Е(Я)]2 Р(Яп) п -1. Типичное отклонение для ожидаемыхдоходов есть вновь корень квадратный из вариации.

Ковариация СОУ- относительная мера риска, определенного как риск на единицу дохода. Для полученных доходов можно определить как СОУ - =,

адля ожидаемыхдоходов как: СОУ - --.

Так, для определения вариации, стандартного отклонения и ковариации для следующего ряда: 10%, 6%, - 4%, 8%, 12% необходимо определить среднюю арифметическую ставку доходности, составляющую 6,4 %. Вариация:

а2 = [(10 - 6,4)2 + (6- 6,4)2 + (-4- 6,4)2 + + (8-6,4)2+ (12-6,4) 2]/(5 - 1) = 155,2/4= 38,8. Стандартное отклонение:

а = л/а2 = ТЗМ = 6,229%.

Ковариация: СОУ ^ -^ = 6229 / 6,4 = 0,973, Е (Я)

что определяет уровень систематического риска.

После оценки качественным и количественным методами необходимо сравнить уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость и в другие финансовые активы. Это определяется особенностями доходной недвижимости:

Значительные капитальные вложения;

Жесткая взаимосвязь потока доходов от недвижимости в зависимости от ситуации в регионе и перспектив его развития;

Низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.

Уровень риска, связанный с инвестированием доходной недвижимости, в значительной степени определяется инструментами инвестирования (рис. 1).

Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвестиций в недвижимость требует выбора наиболее оптимальных инструментов инвестирования, поскольку для каждого их них характерны своя ставка доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.

Доходная недвижимость имеет ряд значительных преимуществ по сравнению с традиционными финансовыми активами:

Во-первых, в отличие от корпоративных акций, по которым дивиденды выплачиваются ежегодно, владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды. Денежный поток от корпоративных акций зависит от объема реализации продукта, стратегии развития предприятия и его финансовой устойчивости. Потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют долгосрочный характер.

Во-вторых, область использования денежных потоков от корпоративных ценных бумаг с течением времени может изменяться, поскольку корпорация может продавать и покупать сферы бизнеса, расширяться или сокращаться. Использование денежных потоков от недвижимости более стабильно, так как недвижимость - это закрепленные активы.

В-третьих, денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем от корпоративных акций, находится в жесткой отрицательной корреляции к потоку доходов от инвестиций в акции и облигации.

Реальная ситуация по типичному колебанию ставки доходности от инвестиций в корпоративные ценные бумаги и от недвижимости отражена на рис. 2. Недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях в рентабельную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко падают в периоды снижения инфляции.

Инвестиции в недвижимость обеспечивают более высокую доходность, следовательно, и высокий уровень риска.

Рис. 1. Уровень риска инвестиций в недвижимость по сравнению с корпоративными ценными бумагами

Инвестиции в недвижимость -Инвестиции в финансовые активы

Рис. 2. Потоки доходов от инвестиций в недвижимость и в типичные финансовые активы: Я - ставкадоходности инвестиций в активы; ? - период владения активами

Наличие или отсутствие риска, связанные с осуществлением того или иного сценария, устанавливает каждый участник проекта по величине и знаку соответствующих отклонений от проектных параметров. Риск, связанный с возникновением тех или иных условий реализации проекта, зависит оттого, с точки зрения чьих интересов его оценивают (риск участии -ка проекта, акционера, кредитора и т.д.). Отдельные факторы неопределенности учитывают в расчетах эффективности, если при неодинаковых значениях данных факторов затраты и результаты по проекту существенно различаются. На практике проект считают устойчивым, если при всех сценариях он оказывается эффективным и финансово реализуемым, а возможные негативные последствия устраняют методами, которые предусмотрены технико-экономическими обоснованиями проекта. Если подобные меры не позволяют повысить финансовой устойчивости проекта, то он отвергается инвестором.

На основе рассмотрения методов анализа и оценки рисков можно сделать ряд выводов.

Во-первых, на случай наступления неблагоприятных обстоятельств должны быть приняты меры по снижению проектных рисков за счет создания резервов денежных и материальных ресурсов, производственных мощностей и возможной переориентации деятельности предприятия.

Во-вторых, значительно понизить инвестиционные риски возможно путем обоснованного прогнозирования, самострахования, страхования инвестиций, передачи части проектных рисков сторонним юридическим и физическим лицам (развитие проектного финансирования, выдача заемщикам консорциальных кредитов сообществом крупных банков и др.).

В-третьих, самострахование связано с формированием из чистой прибыли резервных фондов и

покрытия за счет них возможных убытков. Самострахование имеет смысл, когда вероятность потерь невелика или когда предприятие располагает большим количеством однотипного оборудования и транспортных средств.

В-четвертых, лимитирование концентрации проектных рисков используют по тем их видам, которые выходят за рамки допустимого уровня (по капиталовложениям, осуществляемым в условиях критического и катастрофического рисков).

В-пятых, при реализации дорогостоящих наукоемких проектов перевод части риска на венчурные компании. Последние в случае неудачи всего проекта примут на себя часть возможных потерь инициатора проекта.

И, в-шестых, самый верный способ снижения проектных рисков - обоснованный выбор инвестиционных решений, что находит отражение в технико-экономическом обосновании и бизнес-плане инвестиционного проекта.

Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, - это специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости. Это низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления.

При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения и многое другое.

Список литературы

1. Абрамов С. И. Инвестирование: учеб. пособие. М.: Центр экономики и маркетинга, 2007.

2. Анъшин В. М. Инвестиционный анализ: учеб. пособие. М: Дело, 2008.

3. Бард В. С. Инвестиционные проблемы российской экономики: учеб. пособие. М.: Экзамен, 2008.

4. БелыхЛ. П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2005. 264 с.

5. Бланк И. А. Основы инвестиционного менеджмента. Киев: Эльга-Н: Ника-Центр, 2008.

6. Вахрин П. И. Инвестиции: учебник. М.: Дашков и К, 2007.

7. ЗиминА. И. Инвестиции: вопросы и ответы: учебник. М: Юриспруденция, 2006.

8. Семиренко Е. Организация и финансирование инвестиций: учебник. М.: Финансы и статистика, 2007.

9. Сергеев И. В., Веретенникова И. И. Организация и финансирование инвестиций: учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 2009.

10. Тарасевич Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость. М.: Дашков и К, 2006.

11. ШевчукД.А. Организация и финансирование инвестиций: М.: Феникс, 2006.

12. Рынок недвижимости России - http://www.realtymarket.ru.

4. Управление процессом инвестирования и финансирования недвижимости

4.3. Риски при финансировании недвижимости

Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:

– кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей;
– риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
– риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
– риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;
– риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
– риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и изъятым имуществом.

Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.

Риск процентных ставок – это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.

Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

Риск досрочного погашения – это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.

При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита.

Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов,

Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна.

Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.

Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законодательству способами обеспечения безопасности.

Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставленные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита, не достаточно для завершения строительства.

При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.

Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Безрисковые инвестиции – инвестиции, по которым есть абсолютная уверенность относительно их возврата. Абсолютно безрисковых инвестиций не бывает, но к имеющим максимальную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует государство.

Соответственно в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (например, облигациям) или аналогичным ценным бумагам.

Рыночный риск – изменчивость годового значения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными.

Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, – специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

Выделяются следующие источники риска инвестиций в недвижимость:

Тип недвижимости;
- спрос и предложение на рынке;
- местоположение;
- соблюдение условий аренды;
- износ объектов;
- законодательное регулирование и изменение налогообложения;
- инфляция;
- реинвестирование.

Риск типа недвижимости зависит от спроса и предложения.

Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.

Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором.

Риск износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы повысить доходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные материальные затраты.

Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения связан с тем, что потребуются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.

Риски инфляции и реинвестирования оказывают меньшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные.

При вложении собственного капитала нет возможности диверсифицировать риск за счет изменений структуры капитала, диверсификация достигается за счет различных типов недвижимости и различных регионов.

Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долговых обязательств по закладным.

Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы. Однако их суммарная величина больше за счет дополнительных рисков, связанных со своевременным обслуживанием долговых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость:

1) риск дефицита обслуживания долга;

2) риск большого одноразового рефинансирования.

Первый риск связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом случае недвижимость, вероятнее всего, конфискуют в пользу кредитора. Поэтому изменение ситуации на рынке или в месторасположении может привести к потере недвижимости, финансируемой за счет заемного капитала.

Второй риск – риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он также может привести к потере собственности.

Контроль инвесторов в заложенную недвижимость значительно меньше, чем при инвестициях собственного капитала, поскольку часть прав такого контроля передается кредитору. Кредиторы определяют структуру привлеченного капитала у владельца недвижимости и ограничивают права владельца на погашение долговых обязательств.

Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

Сущность и классификация рисков

Управление рисками

Формирование антирисковой политики

Тесты для самопроверки

Глоссарий

Учебные цели модуля

1. Получить представление о сущности современной концепции управления рисками и их классификации.

2. Изучить методы предупреждения и снижения рисков.

3. Овладеть вопросами формирования антирисковой политики.

4. Получить представление о схемах предотвращения рисков в течение жизненного цикла различных объектов недвижимости .

Сущность и классификация рисков

Существенное значение для анализа эффективности деятельности инвестиционно-строительных и риэлтор ских компаний на рынке недвижимости имеет проблема рисков. Следует иметь в виду, что любая

операция с недвижимостью - это операция, несущая элементы риска. При этом операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности . Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, низкая ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоемкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости. Можно сказать, что управление рисками - квинтэссенция всей проблематики управления для предпринимательства в сфере недвижимости. Для того чтобы управлять рисками, прежде всего необходимо знать содержание (природу) рисков. Риск - это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

Американский Институт управления проектами (РМ1), разрабатывающий и публикующий стандарты в области управления проектами, значительно переработал разделы, регламентирующие процедуры управления рисками. В новой версии РМВОК (принятый в 2000 году) описаны шесть процедур управления рисками, относящимися к любой сфере бизнеса, в том числе к сфере недвижимости. В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости ; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимостью; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате прав собственности. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Причиной возникновения рисков являются неопределенности существующие в каждом проекте. Под неопределенностью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в том числе - о связанных с ними затратах и результатах. Неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска. Риски могут быть "известные" - те, которые определены, оценены, для которых возможно планирование. Риски "неизвестные" - те, которые не идентифицированы и не могут быть спрогнозированы.

Наиболее существенными представляются следующие виды неопределенностей и инвестиционных рисков:

Риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства

текущей экономической ситуации, условий инвестирования и

использования прибыли;

Внешнеэкономический риск(возможность введения ограничений на торговлю и поставки, закрытия границ и т. п.);

Неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных

социально-политических изменений в стране или регионе;

Неполнота или неточность информации о динамике технико -

экономических показателей, параметрах новой техники и технологии;

Колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т. п.;

Неопределенность природно-климатических условий, возможность

стихийных бедствий;

Производственно-технологический риск (аварии и отказы
оборудования, производственный брак и т. п.);

Неопределенность целей, интересов и поведения участников;

неполнота или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможность неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств).

Внешненепредсказуемые риски

1. Неожиданные государственные меры регулирования в сферах:

Материально-технического снабжения;

Проектных нормативов;

Производственных нормативов;

Налогообложения.

2. Природные катастрофы:

Наводнения;

Землетрясения;

Климатические катаклизмы и др.

3. Преступления:

Вандализм;

Саботаж;

Терроризм.

Экологические;

Социальные.

5. Срывы:

В создании необходимой инфраструктуры;

Из-за банкротства подрядчиков по проектированию, снабжению, строительству и т. д.;

В финансировании;

Из-за ошибок в определении целей проекта;

Из-за неожиданных политических изменений.

Внешнепредсказуемые риски

1.Рыночный риск в связи с:

Ухудшением возможности получения сырья;

Повышением стоимости сырья;

Изменением требований потребителей;

Экономическими изменениями;

Усилением конкуренции;

Потерей позиций на рынке;

Нежеланием покупателей соблюдать торговые правила.

2. Операционные:

Невозможность поддержания рабочего состояния элементов проекта;

Нарушение безопасности;

Отступление от целей проекта.

3. Недопустимые экологические воздействия.

4. Отрицательные социальные последствия.

5. Изменение валютных курсов.

6. Нерасчетная инфляция.

7. Налогообложение.

Внутренние нетехнические риски

1. Срывы планов работ из-за:

Недостатка рабочей силы;

Нехватки материалов;

Поздней поставки материалов;

Плохих условий на строительных площадках;

Изменения возможностей заказчика проекта, подрядчиков;

Ошибок проектирования;

Ошибок планирования;

Недостатка координации работ;

Изменения руководства;

Инцидентов и саботажа;

Трудностей начального периода;

Нереального планирования;

Слабого управления.

2. Перерасход средств из-за:

Срывов планов работ;

Неправильной стратегии снабжения;

Неквалифицированного персонала;

Переплат по материалам, услугам и т. д.;

Параллелизма в работах и нестыковок частей проекта;

Протестов подрядчиков;

Неправильных смет;

Неучтенных внешних факторов.

Технические риски:

1. Изменение технологии.

2. Ухудшение качества и производительности производства, связав проектом.

3. Специфические риски технологии, закладываемой в проект.

Правовые риски

1. Лицензии.

2. Патентное право.

3. Невыполнение контрактов.

4. Судебные процессы с внешними партнерами.

5. Внутренние судебные процессы.

6. Форс-мажор (чрезвычайные обстоятельства).

Страхуемые риски

1. Прямой ущерб имуществу:

Транспортные инциденты;

Оборудование;

Материалы;

Имущество подрядчиков.

2. Косвенные потери:

Демонтаж и передислокация поврежденного имущества;

Перестановка оборудования;

Потери арендной прибыли;

Нарушение запланированного ритма деятельности;

Увеличение необходимого финансирования.

Риски, страхуемые в соответствии с нормативными документами посторонним лицам:

Нанесение телесных повреждений;

Повреждение имущества;

Ущерб проекту вследствие ошибок проектирования и реализации.

Но на практике менеджеры, работающие с недвижимости выделяют свою классификацию:

I . Рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски), связанные с спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на не макроэкономических и региональных факторов.

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

1). Юридические (возможность утраты права собственности , образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременений объекта и пр.);

Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок. Это особенно важно, поскольку еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав передаваемых прав на недвижимость, не развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации.

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них.

Юридические риски можно условно разделить на две группы:

а) к первой относятся риски, связанные с оспоримостью третьими лицами права собственности на объект, который является предметом сделки. Например, если приобретаемая квартира неоднократно участвовала в сделках после приватизации, и суд по тем или иным причинам (а таких причин может быть великое множество) признал какую-либо из сделок недействительной, то и последняя сделка автоматически может быть признана недействительной.

Знание предыстории приобретаемой квартиры является необходимым условием того, чтобы принять решение о ее приобретении. При этом нужно учитывать, что гражданское законодательство устанавливает 10-летний срок исковой давности для заключенных сделок .

б) ко второй группе относятся риски, связанные с правовой грамотностью представителей фирмы (менеджеров и агентов), которые помогают вам организовать проведение сделки, и юридической корректностью составления бесчисленного числа документов, которые вам будет предложено подписать.

Этот вид рисков определяется технологией проведения конкретной сделки с недвижимостью. Тут необходимо руководствоваться тем, что не бывает универсальных договоров. Каждая сделка уникальна, и ее уникальность должна быть отражена во всех договорах, заключаемых как в агентстве недвижимости , так и у нотариуса. Все, о чем договорились стороны сделки, включая даже мелочи, должно найти свое отражение в договорной документации.

2). Экономические риски, возникающие при совершении сделок недвижимостью, связаны с изменением рыночной ситуации.

Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов - в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения , росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений к альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т. д. Возможность предотвращения и снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

Риски могут возникнуть по следующим причинам:

Недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;

Неверное истолкование имеющихся данных;

Необъективное отношение к данным.

2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности и возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.

3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах.
Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов
финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании
(фирмы) на каком-либо этапе проекта или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов, если вообще это будет возможным. Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль в зависимости от сетей рынка или сферы деятельности.

Ш. Производственные (хозяйственные) риски , относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности.

Выше квалифицированы практически все риски, с которыми может столкнуться любой инвестор, вкладывающий средства в недвижимость.

Управление рисками

Управление рисками - это процессы, связанные с идентификацией, анализом рисков и принятием решений, которые включают максимизацию положительных и минимизацию отрицательных последствий наступления рисковых событий. Процесс управления рисками обычно включает выполнение следующих процедур:

Апланирование управления рисками - выбор подходов и планирование деятельности по управлению рисками:

Качественная оценка рисков - качественный анализ рисков и условийаих возникновения с целью определения их влияния на успех проекта:

Количественная оценка - количественный анализ вероятности возникновения и влияния последствий рисков на проект:

Планирование реагирования на риски - определение процедур и методов по ослаблению отрицательных последствий рисковых событий и использованию возможных преимуществ;

Мониторинг и контроль рисков - мониторинг рисков, определение остающихся рисков, выполнение плана управления рисками иаоценка эффективности действий по минимизации рисков.

Все эти процедуры взаимодействуют друг с другом, а также с другими процедурами. Каждая процедура выполняется, по крайней мере, один раз в каждом проекте. Несмотря на то, что процедуры, представленные здесь рассматриваются как дискретные элементы с четко определенными характеристиками, на практике они могут частично совпадать и взаимодействовать.

Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.

Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:

1. Кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей.

Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в

состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту.

3. Риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента.

Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой .

4. Риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам.

Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов.

5. Риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски.

При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений , при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.

Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, - специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

Источники риска инвестиций в недвижимость: тип недвижимости, спрос и предложение на рынке, местоположение, соблюдение условий аренды, износ объектов, законодательное регулирование и изменение налогообложения, инфляция, реинвестирование.

Риск типа недвижимости зависит от спроса и предложения.

Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.

Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы , предусмотренную договором Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором.

Риск износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения.

Методы предупреждения и снижения рисков

Основные методы регулирования рисков применительно к

недвижимости:

1. Организационные схемы:

1.1. Распределение риска между участниками.

Инициативное стремление собственника разделить некоторым образом риск между партнерами – различными группами участников делового взаимодействия.

Схемы, алгоритмы разделения могут быть различными:

От самой простой (паритетное разделение);

До более сложной: сделать ответственными за риск или большую долю ответственности возложить на тех участников делового взаимодействия (бизнес-проекта), которые в состоянии лучше других оценивать и контролировать риски. Причем это будет связано с требованиями обеспечить участников достоверной информацией о профессиональном уровне лиц в управлении рисками.

Распределение риска реализуется при разработке финансового плана бизнес-проекта и контрактных документов о взаимодействиях участников. Распределение может производиться на качественном уровне, а также сопровождаться количественными оценками.

Качественное распределение риска реализуется в совместном решении участников бизнес-проекта. В центре решения – характер внутренних и внешних взаимодействий участников.

Для количественных оценок схем распределения риска необходимо привлекать расчетные средства: финансовую модель проекта, сетевые графики, дерево решений . Причем необходимо помнить о противоречиях интересов продавца и покупателя, собственника и арендатора, заказчика и исполнителя.

1.2. Передача риска осуществляется в полном объеме другому участнику проекта, в том числе, партнеру. Это возможно в ситуациях, когда лицо-инициатор передачи риска не способно в силу финансовых обстоятельств, нести ответственность по риску.

Избежание риска – это отражение стиля управления.

Каждая схема реализуется через соответствующую систему контрактов, где отражая все названные организационные условия управления и адресное разделение ответственности за возможно возникающие риски.

2. Организационно-финансовые схемы:

2.1. Диверсификация риска.

Для управления недвижимостью задача состоит в поиске путей снижения суммарного риска при удовлетворяющем ровне доходов. Характерно, что риски вложений могут быть связаны с риском всего портфеля в целом. Поскольку на практике проекты, включаемые в портфель в чем-то различны, а их риски не аддитивны, коэффициент корреляции отдельных проектов и портфеля в целом всегда менее единицы. Таким образом, интегральный риск портфеля может быть уменьшен, в том числе, по сравнению с самым рискованным проектом.

2.2. Страхование риска.

Страхование риска – это передача риска третьему лицу в обмен на установленное вознаграждение. Такая передача риска адресована специальной лицензированной страховой компанией и является возмездной операцией (выплачиваются страховые взносы , премии).При этом страховщик принимает на себя все согласованные договором страхования риски страхователя.

Для рисков, связанных с управлением недвижимостью, ведущее место принадлежит статьям и положениям, связанным с имущественным страхованием, а также со страхованием договорной ответственности и предпринимательского риска.

Страховщик вправе самостоятельно определять размер страховой премии и графики выплат страховых взносов. Размер страховой суммы при страховании имущества или предпринимательского риска в общем случае не должен превышать их действительной стоимости.

а) Банковские гарантии.

2.5. Регулярный пересмотр условий заключенного договора осуществляется и проводится с учетом уровней ставок арендной платы, сроков и объемов поэтапно возвращаемых кредитов, отсрочек предоставленных налоговых льгот, оценки объекта недвижимости , произведенной в целях его налогообложения или страхования. Причинами являются колебания рыночных цен, конъюнктуры спроса и предложения, существенные изменения экономической и социально-политической ситуации, возросшие темпы инфляции, непредвиденные эволюции реформ, корректировки в законодательных и нормативных актах .

Для предупреждения рисковых ситуаций целесообразно заранее в тексте договора предусмотреть возможность или даже обязательность регулярных пересчетов важнейших показателей финансового взаимодействия.

2.6. .

Одним из наиболее рисковых элементов в проектах развития коммерческой недвижимости является проблема будущей эффективной реализации готового объекта.

Активный предварительный поиск клиентов, арендаторов, покупателей и заключение с ними сделок до завершения строительства объекта является мощным стабилизирующим, антирисковым средством. Крое того, предоплата значительно укрепляет для застройщика финансовую схему проекта.

3.Частные риски.

К числу частных рисков целесообразно отнести, прежде всего, риски нежизнеспособности проекта, финансовые риски в соответствии с компонентами разрабатываемого бизнес-плана проекта (налоговый и кредитный риски, риски реализации результатов проекта, включая риск незавершенного строительства и т. д.)

Среди других возможных методов и мер по решению проблемы предотвращения и снижения рисков следовало бы назвать:

Совершенствование управления в целом, научиться управлять «хорошо»;

Применение современных приемов бизнес-администрирования и активных связей с общественностью, связанных с социальными конфликтами и экологическими рисками;

Повышение профессиональной квалификации управляющих и исполнительных кадров;

Развитие и грамотное использование правовой среды, экономических механизмов управления, а также современных информационных технологий и мультимедийных средств и т. д.

Риски, которые поддаются минимизации в процессе управления недвижимостью:

· риск ликвидности – риск того, что по окончании строительства возникнут проблемы с реализацией объекта недвижимости в связи с тем, что потребительские качества предлагаемого к реализации здания не будут соответствовать требованиям, предъявляемым к аналогичным объектам на рынке;

· риск снижения доходности – возникает если собственник не может обеспечить запланированный уровень арендных ставок на сдаваемые в аренду площади, так как управление объектом недвижимости осуществляется неэффективно;

· риск имущественного ущерба – это риск потери имущества вследствие неправильной эксплуатации, несоблюдения норм безопасности и. д. Самый простой пример – неисправность в технических и технологических системах здания, или недостаточное количество и квалификация обслуживающего персонала, обеспечивающего комплексный сервис по обслуживанию объекта;

1. На этапе формирования:

а) распределения риска между участниками

передача риска

страхование риска

гарантийные схемы по использованию обязательств

в) расчетный запас

предварительный поиск клиентов и предоплата

2. На этапе пользования:

а) избежание риска

диверсификация

б) распределение риска между участниками

передача риска

страхование риска

в) расчетный запас

регулярный пересчет условий взаимодействия

предварительный поиск клиентов и предоплата

3. На этапе развития:

а) передача риска

диверсификация риска

гарантийные схемы по исполнению обязательств

б) страхование риска

расчетный запас

регулярный пересчет условий взаимодействия

в) распределение риска между участниками

избежание риска

предварительный поиск клиентов и предоплата

4. На этапе прекращения деятельности:

а) избежание риска

гарантийные схемы по исполнению обязательств действий по

аналогиям

б) распределение риска между участниками

диверсификация риска

страхование риска

в) расчетный запас

регулярный пересчет условий взаимодействия

передача риска.

Глоссарий

Страновой риск – риск вложения денежных средств в ценные бумаги акционерных компаний.

Риск законодательных изменений возникает в связи с перерегистрацией акционерного общества , получением лицензии на право осуществления операций с ценными бумагами.

Валютный риск связан с вложениями в валютные ценные бумаги и обусловлен изменением курса национальной валюты .

Инфляционный риск возникает вследствие того, что при высоких темпах инфляции доходы, получаемые инвесторами от ценных бумаг, обесцениваются быстрее, чем увеличатся в ближайшем будущем.

Отраслевой риск . Данный риск проявляется в изменении инвестиционных качеств и курсовой стоимости ценных бумаг и потерях инвесторов исходя из принадлежности отрасли к определенному типу.

Несистематический риск считается диверсифицируемым.

Кредитный (деловой) риск наблюдается в ситуации, когда эмитент, выпускающий долговые ценные бумаги, окажется не в состоянии выплачивать проценты по ним или основную сумму долга.

Риск ликвидности связан с возможностью потерь при реализации ценных бумаг из-за изменения их качества.

Процентный риск – вероятность потерь, которые понесут инвесторы с изменением процентных ставок на кредитном рынке.

Капитальный риск – общий риск на все вложения в ценные бумаги.

Селективный риск – риск неправильного выбора ценных бумаг для инвестирования в сравнении с другими их видами при формировании портфеля.

Отзывной риск – возможные потери инвестора, если эмитент отзовет свои облигации с фондового рынка в связи с превышением фиксированного уровня дохода по ним над текущим рыночным процентом.

Риск поставки ценных бумаг при фьючерсных контрактах связан с возможным невыполнением обязательств по своевременной поставке ценных бумаг, имеющихся у продавца.

Операционный риск вызывается неполадками в работе компьютерных сетей по обработке информации , связанной с ценными бумагами, низким уровнем квалификации технического персонала, нарушением технологий и др.

Ключевые слова

Рисковые события

Количественный анализ рисков

Качественный анализ рисков

Идентификация рисков

Регулирование рисков