Viele haben sich längst daran gewöhnt, nach dem Prinzip zu leben: Erst bekommt man – dann zahlt man. Gemütlich! Ja, und Kredite sind heute verfügbar geworden. Durch wenigstens Genau das verspricht die Anzeige. Aber wie viel kosten sie Bankdarlehen in der Tat, und wie können sich die Bedingungen für sie unter Berücksichtigung der sogenannten "versteckten" Provisionen ändern?

Berechnen Sie die Kosten für ein Darlehen

Um Kunden die Bewertung zu erleichtern Kreditbedingungen, viele Banken stellen auf ihren offiziellen Websites spezielle ein, was für den Verbraucher sehr praktisch ist. Er hat die Möglichkeit, ohne sein Zuhause zu verlassen, die Konditionen mehrerer potenzieller Kredite auf einmal zu berechnen und zu vergleichen und die für ihn günstigste Option auszuwählen.

Aber leider ist nicht alles so glatt. Der Rechner zeigt ein ungefähres Ergebnis an, und das Wort "ungefähr" ist hier nicht immer angebracht. Manchmal stellt sich bei der endgültigen Abrechnung durch einen Bankangestellten heraus, dass die Höhe der Überzahlungen 30-40% höher ist als erwartet.

Dies erklärt sich aus der Tatsache, dass das Programm viele der Nuancen Ihrer speziellen Situation nicht berücksichtigt und nicht alle Arten berücksichtigt Versicherungsprämien, Provisionen und andere Fallstricke, die die Kosten des Dienstes so erheblich erhöhen.

Der Mythos von niedrig Zinsrate

Diejenigen, die schon einmal ein Bankkonto erhalten haben, wissen genau, dass sie nicht nur Zinsen auf das entnommene Geld zahlen müssen, sondern auch eine Servicegebühr. In der Regel im Geschäftsbanken Solche Zahlungen sind nicht einmalig - Sie müssen ständig bezahlen. Das sind die sogenannten Kontoführungskosten. BEI verschiedene Banken Sie können unterschiedlich genannt werden: Zahlung für die Führung eines Kreditkontos, eine Gebühr für die Vermittlung eines Kredits, eine Provision für Abrechnungs- und Bargelddienste usw.

Von Ihnen hört man vielleicht: „Nur 1% Provision für die Führung eines Girokontos.“ Bevor Sie solchen "profitablen" Bankkonditionen, geben Sie an, ab welchem ​​Betrag die Gebühr berechnet wird und mit welcher Häufigkeit die Zahlung abgebucht wird.

Die Bank kann eine Gebühr für die Bedienung des Darlehens sowohl einmal jährlich als auch monatlich verlangen. Und die Höhe der Provision für die Erbringung von Dienstleistungen wird in vielen Fällen als Prozentsatz der Höhe der Restschuld berechnet. Somit wird die Höhe der monatlichen Beiträge schrittweise verringert.

Viel gefährlicher ist eine andere Berechnung der Zahlungen, wenn die Zinsen nicht aus dem Saldo, sondern aus der Höhe des gesamten Darlehens berechnet werden. Dies bedeutet, dass ein ziemlich beeindruckendes und fester Betrag. Berechnen Sie die Höhe der Überzahlungen für das Jahr. In vielen Fällen entspricht die Höhe der Leistungszahlungen der Höhe der Zinsen und fällt oft sogar noch höher aus.

Es gibt eine noch teurere Option, bei der Sie nicht die Kreditsumme, sondern die Warenkosten verzinsen müssen. In diesem Fall wird es nicht berücksichtigt eine Startgebühr und Sie zahlen noch mehr.

Im November 2009 wurde das Präsidium des Supreme Schiedsgericht entschieden, dass Banken kein Recht mehr haben, eine Gebühr für die Eröffnung und Führung eines Kreditkontos zu erheben (hierzu können Sie mehr erfahren). Dieser Beschluss ist kein Gesetz über direkte Maßnahmen, aber die Staatsanwaltschaft, das Bundesamt für Kartellrecht und Rospotrebnadzor können jetzt Geldbußen gegen Banken verhängen, wenn Kreditnehmer mit dieser Angelegenheit einen Antrag stellen Darlehensverträge von dieser Kommission diskutiert. Die Realität ist, dass es für viele einfacher ist, zusätzliche Zinsen zu zahlen, als vor Gericht zu gehen, um mit der Bank zu verhandeln. Heute jedoch viele große Banken diese Gebühren abgeschafft.

Die kleinen Dinge sind die größte Gefahr

Zuzahlungen sind nicht auf die oben genannten Zuschläge beschränkt. Banken finden andere, nicht minder handfeste Gründe, um einen Extra-Cent aus der Tasche zu ziehen.

Am gebräuchlichsten ist der Prozentsatz für die Bearbeitung eines Kreditfalls oder eine Provision für die Erbringung einer Dienstleistung – dies ist eine einmalige Zahlung. Einige Banken berechnen Zinsen für die Eröffnung eines Kontos oder für die Einzahlung von Geldern darauf. Zusätzliche Zahlungen können auch Bußgelder und tägliche Verzugszinsen beinhalten. Einige sehen sogar Strafen vor vorzeitige Rückzahlung Darlehen.

Eine separate Ausgabenzeile - Versicherungsleistungen. Versicherungen wurden zunächst für Hypotheken und heute wird es überall angeboten. Die Versicherung kann, ebenso wie eine Servicegebühr, einmal im Jahr oder monatlich in Rechnung gestellt werden. Vergessen Sie nicht, dass Sie die Zahlung verweigern können, dies muss jedoch bereits bei der Vertragserstellung vorgesehen werden.

Wie vermeide ich unangenehme Überraschungen?

Die meisten Menschen befinden sich am Rande des finanziellen Zusammenbruchs, weil sie unaufmerksam und unwillig sind, sich mit dem Wesen von Bankprogrammen zu befassen. Genau so profitable Konditionen Die Kreditvergabe ist letztlich ruinös.

Seien Sie wachsam, wenn Sie die Bank kontaktieren. Über allerlei versteckte Gebühren und Nachzahlungen Kreditsachbearbeiter sind ungern zu sagen. Aber es zahlt sich aus, hartnäckig zu bleiben. Vergessen Sie nicht, dass Sie das Recht haben, eine Erklärung darüber zu verlangen, woraus sich der Betrag zusammensetzt monatliche Zahlungen. Letztendlich hängen Ihre Risiken maßgeblich davon ab. Die Formel zur Berechnung der tatsächlichen Kosten eines Kredits ist in der Richtlinie der Bank of Russia Nr. 2008-U vom 13. Mai 2008 „Über das Verfahren zur Berechnung und Mitteilung an den Kreditnehmer - Individuell Vollständige Kosten Anerkennung". Es ist möglich, dass Sie nach den Schlussabrechnungen bei einer anderen Bank einen höheren Nominalzins, aber einen niedrigeren Realzins beantragen möchten.

Leider ist der Mythos von einem niedrigen Zinssatz für einen Kredit nur ein Mythos, und wo der Zinssatz niedriger ist, wird das Gleichgewicht durch steigende Gebühren hergestellt. Und Der beste Weg Schützen Sie sich - studieren Sie sorgfältig alle Nuancen

Was verheimlichen Immobilienmakler?

Die Logik der Interaktion zwischen Immobilienmaklern und Immobilienmarktteilnehmern ist jedem klar. Immobilienprofis bieten Dienstleistungen an, für die sie Geld bekommen. Lassen Sie uns jedoch auf einige Möglichkeiten des zusätzlichen oder informellen Einkommens eingehen, die von einzelnen Berufsvertretern nicht gemieden werden. Eine der häufigsten ist die versteckte Provision.

Es gibt zwei Hauptmechanismen der versteckten Immobilienprovision auf dem Immobilienmarkt. In beiden Fällen ist der „Geschädigte“ der Immobilienkäufer, der unwissentlich mehr für die Wohnung zahlt, als sie wert ist. Der Verkäufer hingegen ist entweder komplett in das Abenteuer verstrickt oder ahnt lediglich das Vorgehen des Maklers auf Seiten des Käufers, tut aber in der Regel nichts, da es ihm in erster Linie ums Verkaufen und Machen geht ein Profit.
Das erste Schema zur Erlangung einer versteckten Provision in Gesamtansicht sieht so aus: Ein Makler, der dem Käufer eine Wohnung zeigt, addiert seine Provision auf den vom Verkäufer bereits festgelegten Preis. Somit erhöht sich der Gesamtwert des Vorschlags um den Betrag, den ein solcher Spezialist für sich als Belohnung vorsieht. So teilte uns ein Vertreter einer der Samara-Immobilienagenturen mit, dass er im Zuge einer der Transaktionen eine versteckte Provision in Höhe von 200.000 Rubel erhalten habe. Um diesen Betrag erhöhte ein privater Makler die Kosten für eine gewöhnliche 2-Zimmer-Wohnung "Chruschtschow". „Der einzige Maßstab hier ist die Ethik und das Gewissen eines Immobilienspezialisten“, sagt unser Gesprächspartner. "Im Durchschnitt kann die auf diese Weise festgelegte versteckte Provision des Maklers 30-50.000 Rubel betragen, aber es gibt auch Marktteilnehmer, die großzügigere Gebühren festlegen."

Gleichzeitig war der gesamte Mechanismus eines solchen Verkaufs mit versteckter Provision zunächst auf einen kurzsichtigen Hauskäufer ausgelegt. Es ist nicht schwer zu überprüfen, ob der Preis nicht abgewickelt ist und ob sich die Provision Ihres Maklers darin versteckt. Der Käufer sollte die vom Makler angebotenen Optionen in offenen Quellen suchen: Wenn Sie die gleiche Wohnung zu einem niedrigeren Preis finden, sollten Sie Ihren Makler sofort darüber informieren.

Der zweite Mechanismus der verdeckten Immobilienprovision funktioniert anders. Angenommen, ein potenzieller Käufer mit seinem Makler sieht sich eine Wohnung zu einem Preis von 2 Millionen Rubel an. Zum gleichen Preis verkauft der Besitzer es - hier gibt es keine Täuschung und keinen Betrug. Dem Käufer gefällt die Wohnung und er bekundet seine Kaufbereitschaft. Der Makler des Käufers verspricht, mit dem Eigentümer über Verhandlungen zu sprechen. Stimmt zu: Berichtet, dass sein Kunde bereit ist, Wohnungen zu einem Preis von 1,95 Millionen Rubel zu kaufen - ein Schnäppchen in Höhe von 50.000. Der Eigentümer stimmt zu, insbesondere unter den aktuellen Marktbedingungen und vorausgesetzt, der Käufer ist handelsbereit. Und dann berichtet der Immobilienmakler, dass die offiziell angekündigten Kosten für seinen Kunden 1,98 Millionen Rubel betragen werden. Der Makler verdient also 30.000 Rubel mit einer versteckten Provision. „Dieses Konzept wurde uns vom Makler unseres Käufers angeboten, als wir eine 1-Zimmer-Wohnung auf der Straße verkauften. Chelyuskintsev, - sagt Ivan Nikolaenko, ein Einwohner von Samara. - Es stellte sich heraus, dass wir tatsächlich 30.000 an einen Drittmakler gezahlt haben, um einen Käufer zu bringen. Der Käufer dachte, wir hätten ihm 20.000 Rubel vom ursprünglich angegebenen Preis gegeben, obwohl der Rabatt tatsächlich 50.000 betrug. Ehrlich gesagt war es ein wenig enttäuschend für die Täuschung, denn sie hätten diese 20.000 einfach "abwerfen" können und die Person war bereit zu kaufen. Daraufhin musste sein Agent extra zahlen.

Die Ehrlichkeit eines Maklers zu überprüfen ist in diesem Fall schon schwieriger. Wenn jemand einem Agenten vertraut, um zu verhandeln, wird er das Endergebnis des Handels schließlich nur aus den Worten eines Spezialisten kennen. Und entweder glauben Sie ihm aufs Wort oder nicht. Die Option, dass der Verkäufer, der von diesem einfachen Betrug weiß, den Käufer bei der Transaktion „bereuen“ und berichten wird, dass das Schnäppchen tatsächlich mehr war, ist unwahrscheinlich. Die Hauptsache für den Verkäufer ist es, seine Wohnung zu realisieren, um seine eigene zu lösen Wohnungsproblem. Fremden gegenüber bleibt oft keine Zeit für Gnade. Was sollte ein Käufer tun, um die versteckte Immobilienprovision im Rahmen dieses Programms zu vermeiden? Es ist möglich, auf eigene Faust zu verhandeln, aber dann stellt sich grundsätzlich die Frage, ob es sinnvoll ist, sich beim Wohnungskauf an einen Makler zu wenden.

Auf dieser Variante versteckt Vermittlungsgebühren nicht enden. Beispielsweise kann der Immobilienmakler des Käufers dem Verkäufer anbieten, die Wahl seines Kunden zu "erleichtern". Mit anderen Worten, um seine Wahl zu beeinflussen, indem er beharrlich eine bestimmte Option empfiehlt. Bei manchen Käufern funktioniert ein solcher psychologischer Druck – der Makler erhält eine Belohnung vom Verkäufer der Wohnung. In einer zivilisierteren Version teilen sich beide Beratungsparteien einfach die Provision, aber damit sind natürlich nicht alle einverstanden.

Kostenloser Käse auf dem Immobilienmarkt

Alle diese Methoden relativ ehrlicher Einnahmen für Immobilienkäufer werden sowohl von privaten Maklern als auch von Vertretern von Immobilienagenturen praktiziert. Solche Spezialisten werden dem Kunden, der sich an sie wendet, um Hilfe bei der Auswahl und dem Kauf einer Wohnung zu erhalten, natürlich nicht die Grundsätze ihrer Arbeit mitteilen. Aber sie können den Service zu einem verlockenden Preis oder sogar kostenlos anbieten. Es ist jedoch klar, dass eine solche Auswahl an Wohnungen nur in Worten kostenlos sein wird, aber tatsächlich ist es wahrscheinlich, dass die Provision des Maklers versteckt wird, versteckt in den erhöhten Wohnungskosten.
Ein kostenloser Service für sich genommen erscheint in jedem Bereich absurd, es sei denn, er ist Teil einer Marketingstrategie und nicht in einem Paket anderer Services enthalten, die bereits vollständig bezahlt sind. Wenn Ihnen also ein Immobilienspezialist kostenlose Hilfe verspricht, denken Sie daran: Die Versuchung, an Ihnen, der Gegenseite oder auf einmal Geld zu verdienen, wird sehr groß sein.

Eine zivilisierte Alternative zu einer solchen „kostenlosen“ Dienstleistung sieht durchaus nachvollziehbar aus: in Form eines rechtsverbindlichen Vertrages, der die Rechte und Pflichten beider Parteien sowie die Höhe der Vergütung festlegt, die der Agent für die ausgeführte Aufgabe erhält .

Die Preise sinken

In der modernen Marktrealität ist die Immobilie zum niedrigsten Preis am auffälligsten. Oft finden Sie in Open Source mehrere Anzeigen für den Verkauf derselben Wohnung mit unterschiedlichen Preisen. Der Kostenunterschied liegt in der Regel im Bereich von 10 bis 100.000 Rubel und hängt von der Fläche des Objekts, seinen Qualitätsmerkmalen und seinem Preis ab.

Es ist gleich erwähnenswert, dass dies möglicherweise keine Preis-„Spiele“ sind, für die Immobilienmakler gerne verantwortlich gemacht werden. Wir sprechen von einer Situation, in der mehrere Makler dieselbe Wohnung gleichzeitig vermitteln und den Preis leicht anpassen.

Wenn dieselbe Immobilie mehrmals zu unterschiedlichen Preisen ausgestellt wird, können dies nur die Kosten für die Aktualisierung von Informationen oder Preismerkmalen von Immobiliendienstleistungen sein. Beispielsweise könnte der Eigentümer den Preis senken, und seine Agenten hatten noch keine Zeit, ihre Vorschläge zu korrigieren. Also das Angebot des Eigentümers zum niedrigsten Preis und mehrere Angebote von Immobilienagenturen mit einer Provision, die bereits zu diesem Betrag hinzugefügt wird (ihre Größen unterscheiden sich auch), nebeneinander. Lassen Sie uns jetzt überspringen, wie zweckdienlich und effektiv ein solcher Verkauf sein kann.

Die Handlungslogik eines potenziellen Käufers ist in der Regel einfach: Wenden Sie sich an den Autor des günstigsten Angebots. Wenn es der Eigentümer selbst oder ein Makler ist, der eine Wohnung günstiger verkauft, umso besser für den Käufer. Derselbe Zug kann jedoch ein weiterer Trick sein, von dem der Verkäufer selbst noch nicht einmal weiß. „Wir haben eine 1-Zimmer-Wohnung verkauft, die meine Frau geerbt hat“, sagt Ilya Ovchinnikov aus Samara. - Wir haben einen Vertrag mit einer Immobilienagentur unterzeichnet, die unsere Wohnung zu einem Preis von 2,2 Millionen Rubel zum Verkauf angeboten hat. Es gab Anrufe, mehrere Aufrufe. Ein paar Wochen später rief ein Mann an und sagte, sein Mandant wolle unsere Wohnung sehen. Bei der Besichtigung gefiel ihnen alles, und dann ging der Käufer, und sein Makler blieb. Und er sagte uns, dass sein Kunde bereit sei, unsere Wohnung für 2,1 Millionen Rubel zu kaufen - zu diesem Preis bot er ihm unsere „Odnushka“ an. Wir alle widersprachen einstimmig, dass wir für 100.000 mehr verkaufen würden, woraufhin er sagte, dass wir die Suche nach einem Käufer einstellen und das Problem jetzt lösen könnten, wenn der Preis nur leicht ansteigt. Wir lehnten dann ab, ein paar Wochen später fand unser Makler einen Käufer zum gewünschten Preis.

So kann es durchaus vorkommen, dass die gewünschte Wohnung nicht vom Eigentümer selbst, sondern von einem Drittvermittler zum günstigsten Preis angeboten wird. Außerdem darf der Hausbesitzer nichts ahnen. Ist dieser Immobilienmakler legal? Offensichtlich nicht, da die persönlichen Daten des Verkäufers der Wohnung ohne sein Wissen verwendet und bewusst verfälscht werden.

Welche Makler braucht der Markt?

Es gibt mehrere globale Probleme im Bereich der Interaktion mit Immobilienmaklern. Erstens - ist es möglich, auf einen Makler zu verzichten? Selbstbewusste Skeptiker argumentieren, dass es möglich ist, und mit einem denkenden Kopf auf den Schultern gibt es nicht mehr Risiken als mit der Unterstützung eines Immobilienmaklers. Andererseits besteht oft die Notwendigkeit, sich zu bewerben professionelle Hilfe durch objektive Umstände verursacht werden können - Zeitmangel für die selbständige Vorbereitung und Durchführung eines Geschäfts, Schwierigkeiten bei der Papierarbeit oder der Suche nach einem geeigneten Objekt, Teilnahme an einem Geschäft, das aus mehreren Gliedern besteht.

In der Phase der Auswahl eines Maklers wird es jedoch nicht einfacher. Auf dem Markt gibt es keine einheitlichen Qualitätsmaßstäbe und Bildungskriterien für Immobilienspezialisten. Und die Verbraucher von Immobiliendienstleistungen selbst wählen nach einer Vielzahl von Faktoren aus: persönliche Empfehlungen von Freunden, Bekanntheit des Unternehmens auf dem Markt, die Zeit, in der die Agentur existiert, der Standort des Büros und dessen Aussehen, natürlich basierend auf den Kosten der Dienstleistungen und vielen anderen Indikatoren. Sind sie zusammen sogar ein Indikator für objektive Professionalität und ein Garant für eine erfolgreiche Transaktion? Leider nicht immer.

Mittlerweile besteht auf dem Markt durchaus Bedarf an kompetenter Gestaltung einer Vielzahl von Immobilientransaktionen. Wie in jedem Unternehmen aus dem Dienstleistungssektor wird von einem Makler erwartet, dass er Dienstleistungen und Garantien sowie die Aggregation aller zur Lösung der Aufgabe erforderlichen Maßnahmen erbringt. Um sich also ein Ziel zu setzen, vereinbaren Sie den Zeitpunkt und die Kosten des Dienstes und erhalten Sie dann eine fertige Lösung in Form eines Formulars neue Wohnung, den Betrag aus dem Verkauf oder ein fertiges Dokumentenpaket. So könnte ein zivilisierter Markt für Immobiliendienstleistungen aussehen.

Wie interagieren Sie mit Immobilienmaklern?

Alexander Insarow,
Einwohner von Samara:

Vor einem halben Jahr verkauften wir einen „Drei-Rubel-Schein“ einer Familie, um ihn gegen zwei Wohnungen einzutauschen. Der Immobilienmakler des Käufers arbeitete mit einer versteckten Provision - unser Spezialist sagte uns später. Während der Kaution für die Wohnung und dann während der Transaktion selbst war der Makler des Käufers sehr nervös, der Käufer wusste nichts von seinen Plänen, 70.000 Rubel mit unserer Wohnung zu verdienen. Wir haben vor dem Deal von dieser Tatsache erfahren, wir haben nicht nachgegeben. Der Verkauf war dringend, die Wohnung ist nicht die einfachste - wir könnten lange auf einen anderen Käufer warten. Der Eindruck, der hinterlassen wird, ist natürlich ein doppelter: Die Wohnung an sich ist nicht schlecht, wir haben keine offensichtlichen Mängel verschwiegen, aber in Sachen Geld hat unser Käufer natürlich verloren.

Alina Urazova,
Einwohner von Samara:

Wir haben unseren eigenen Familienmakler, wie einen Familienzahnarzt oder Fotografen. Wir kennen sie seit ungefähr zehn Jahren, in dieser Zeit haben wir es geschafft, mit Hilfe dieses Spezialisten die Wohnung unserer Eltern zu verkaufen und ihnen eine neue zu kaufen, unser Haus zweimal und einmal zu wechseln - das Haus unserer Schwester. Unsere Maklerin Elena hat eine Privatpraxis, sie arbeitete früher in einer der Samara-Agenturen. Wir vertrauen ihr voll und ganz, ihre Provision ist geringer als in vielen Betrieben der Stadt, und mit der entsprechenden Einstellung sind wir bereits Stammkunden. Ich empfehle sie immer weiter und es stört mich überhaupt nicht, dass sie selbstständig arbeitet - sie ist immer noch eine zuverlässige und professionelle Person.

Kirill Zavarzin,
Einwohner von Toljatti:

Vor einem Jahr haben wir für unsere Tochter eine Wohnung in Samara gekauft. Hilfesuchend wandten sie sich an eine große städtische Immobilienagentur. Persönliche Bewertungen war nicht, also wählten sie zuverlässiges Unternehmen Mit Namen. Daher waren sie mit ihrer Entscheidung zufrieden: Unser Spezialist übernahm den gesamten Papierkram und koordinierte die Transaktion vollständig. Der Zeitpunkt für Besprechungen und Abrechnungen wurde immer nach unserer Beschäftigung gewählt. Ein sehr kundenorientierter Ansatz, unaufdringlicher Service ohne den Wunsch, möglichst viele Zusatzleistungen "hinzuhängen".

Schauen wir uns beide versteckten Gebührenoptionen genauer an.

Eine Option – der Kunde erklärt sich bereit, das Objekt für einen bestimmten Geldbetrag zu verkaufen, "und alles, was oben drauf ist, gehört Ihnen". Eine solcheAnsatz hat seine Daseinsberechtigung, aber er hat einen Haken. Normalerweise ist der Betrag, den der Kunde erhalten möchteden Marktpreis des Objekts, den er durch das Betrachten anderer Angebote verstanden hat. Und einige Firmen schreiben sogar: Der Verkäufer tut es nichtzahlt eine Provision, diese wird vom Käufer bezahlt. Was passiert als nächstes? Ein Makler muss den Preis erhöhen, um Geld zu verdienen.„über dem Markt“. Warum macht ein Makler das? Denn der Satz „alles oben gehört dir“ ist sehr verlockend, Immobilienmakler.hofft, mehr als sonst zu verdienen. Aber der Käufer nimmt eine solche Wohnung nicht! Wenn das Objekt für ein paar Monate "nicht genommen" wirdIn Folge beginnt der Makler, "den Kunden zu einem Preis zu rammen". Was ist das Ergebnis? Das Objekt steht schon lange zum Verkauf. Letztlich undder Immobilienmakler "fällt" auf den tatsächlichen Preis seiner Dienstleistungen, und der Kunde stimmt dem tatsächlichen Preis der Wohnung abzüglich der Provision zu.

Im Wesentlichen ist diese Option auf beiden Seiten „versteckte Gier“.

Viel effizienter meiner Meinung nach. freie Stelle. Ja, Sie werden erhalten Marktwert Objekt minus meinVergütung - schließlich erledige ich die Arbeit für Sie und vertrete Ihre Interessen in allen Phasen des Geschäfts. MarktpreisDeine Wohnung ist so und so, meine Belohnung ist so und so. Wenn Sie einverstanden sind, geben Sie sich die Hand, wir beginnen mit der Arbeit.

Die zweite Möglichkeit ist eine vorsätzliche Täuschung durch den Makler seines Kunden. Überall verteilt - in Moskau, in den Regionen, unterPrivatmakler, in kleinen Agenturen, in großen Agenturen (nicht alle). Der Makler verhandelt mit dem Kunden weitereine kleine Provision und schließt mit ihm einen Vertrag ab. Als ein echter Käufer auftaucht, erklären sie ihm die Wohnungwird einen gewissen Betrag mehr kosten, sagen Sie es dem Verkäufer einfach nicht. Jüngstes Beispiel: in der Nähe von MoskauDie vertraglich vereinbarte Agentur arbeitete mit dem Kunden für 50.000 Rubel zusammen, der "n-te Betrag" der Erhöhung belief sich auf weitere 150.000 Rubel.Was macht der Käufer? Da ihm die Wohnung an sich gefiel und der Preis im Allgemeinen zu ihm passte, stimmte er zudie vorgeschlagenen Bedingungen, um die Beziehungen nicht zu verschärfen und eine Einigung zu erzielen. Das ist bestenfalls. Im schlimmsten Fall ein Skandal handeln.

Wann fällt der Verkäufer der Wohnung auf einen solchen „Betrug“ herein?
Wenn er sich zuerst darum kümmert, weniger zu bezahlenMakler.
Und nicht darum, dass seine Wohnung zum besten Preis verkauft wird. Das heißt, es ist alles die gleiche Gier.

Oder beispielsweise ein Makler auf Seiten des Käufers. Eine Wohnung gefunden, und der Makler des Käufers verhandelt mit dem Makler des Verkäufers. Der Verkäufer willigt ein, zu verhandeln, und in diesem Moment meldet der Immobilienmakler des Käufers, dass er den Käufer davon überzeugen wird, die Wohnung ohne Verhandlungen zu nehmen, und bietet dem Immobilienmakler des Verkäufers an, die Provision untereinander zu teilen. Beim Deal bringen sie die Kunden dann in verschiedene Ecken der Bank, damit sie nicht versehentlich feststellen, dass der Verkaufspreis und der Kaufpreis unterschiedlich sind. Und nach dem Deal? Über die Wohnungsübergabe wird schließlich noch gesprochen! Dann kann einer der Makler dem anderen die Schuld geben - sie sagen, er war es, der die Provision versteckt hat.

Wie viele Nervenzellen werden dafür aufgewendet, anstatt Kraft freizusetzen, um mit neuen Klienten zu arbeiten!

Was passiert mit einem Makler, der durch Betrug „verdient“ hat? Meiner Meinung nach wird er dieses Geld verlieren, oder sogardeutlich mehr Geld, obwohl es unwahrscheinlich ist, dass das eine mit dem anderen verknüpft ist. Irgendetwas - jemand wird sein Auto kaputt machen, raubenWohnung, Kinder verschulden sich, aber man weiß nie, was sonst noch passiert im Leben. Es ist nur so, dass jeder Mensch eine karmische Verantwortung hat -wie du die Welt behandelst, so behandelt die Welt dich.

Die höchstmögliche Vergütung für ihre Arbeit zu erhalten, ist ein natürlicher Wunsch eines jeden Maklers. Wo liegt jedoch die Grenze, die ehrliche Einnahmen vom Betrug des Kunden trennt? In diesem Artikel werden Methoden zur Täuschung eines Käufers oder Verkäufers von Immobilien erörtert, die von nicht ganz gewissenhaften Maklern angewendet werden.

Versteckte Provisionsoptionen

Versteckte Provision ist der Betrag, den der Makler zusätzlich zur vereinbarten Vergütung erhält und der aus den für den Kauf bestimmten Mitteln freigesetzt wird. Der Makler kann dieses Geld von jeder der Parteien der Transaktion erhalten, die sich bereit erklärt haben, den wahren Zahlungsbetrag vor der anderen Partei zu verbergen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, eine versteckte Provision zu erhalten:

Die Provision wird vom Verkäufer erhoben

Ein Makler, der den Verkäufer einer Immobilie vertritt, sucht einen Käufer, spricht aber gleichzeitig in eigener Sache mit ihm über die Möglichkeit einer Preissenkung. Sie sagen, dass die Situation in der Wirtschaft ziemlich instabil ist, so dass es nicht einfach sein wird, einen Käufer zum vorgeschlagenen Preis zu finden, wenn überhaupt in absehbarer Zeit möglich, und Immobilien sind nicht ohne Mängel, die den Preis etwas überteuert machen. In der Regel stimmt der Verkäufer zu, denn die Argumente sind durchaus überzeugend und der Käufer sieht in der Person des Maklers einen qualifizierten und erfahrenen Experten.

In diesem Fall gibt es in der Regel bereits einen Interessenten, der von der Agentur im Rahmen eines Exklusivvertrages vertreten wird. Dieser Käufer möchte genau so ein Haus kaufen, und der Anfangspreis passt gut zu ihm. Der Makler, der für den Verkauf verantwortlich ist, möchte die Differenz erhalten, die er ausgehandelt hat, aber es ist offensichtlich, dass es nicht funktionieren wird, Geld vom Verkäufer zu bekommen, und der Käufer wird auch nicht mehr Geld geben wollen als auf dieser Moment einverstanden, den Verkäufer zu erhalten. Daher ist die einzige Möglichkeit für einen Makler, eine versteckte Gebühr zu erhalten, die Vermittlung einer Agentur, die den Käufer vertritt.

Die Provision wird vom Käufer erhoben

Der Makler vertritt den Käufer und sucht nach einer geeigneten Immobilie. In diesem Fall muss er, um das Ziel zu erreichen, seinen Kunden davon überzeugen, die Ansprüche an die Eigenschaften der Immobilie entweder leicht zu reduzieren oder die Preislatte leicht anzuheben. Gleichzeitig gibt es eine Agentur, die im Auftrag des Verkäufers nach einem potenziellen Käufer sucht, und die Parameter und der Preis der Immobilie sind für den Abschluss eines Geschäfts durchaus geeignet. Der Makler überzeugt die Vertreter der Agentur, "die Provision zu decken", dh ihm einen Teil der Gelder zu überweisen, die sein Kunde überweisen wird.

Wie man einen Kunden täuscht

Die Hauptvoraussetzung für eine Agentur, die sich bereit erklärt, „die Provision zu übernehmen“, ist die Notwendigkeit, das Objekt zu verkaufen, dessen Liquidität vorhanden ist derzeitiger Preis ist zweifelhaft. Oder solche Maßnahmen seitens der Agentur können der Notwendigkeit geschuldet sein, ein Objekt für einen Käufer auszuwählen, der mit einem begrenzten Budget überhöhte Ansprüche an die Eigenschaften der Immobilie stellt. Für eine Agentur kann dies eine großartige Gelegenheit sein, ein schwieriges Geschäft abzuschließen und ihre Provision zu verdienen.

Wie schaffen es Makler, die über die vereinbarte Provision hinaus Einnahmen erzielen wollen, Kunden zu täuschen? Der Makler, der eine versteckte Provision erhalten möchte, wird seinem Kunden nur die Optionen anbieten, bei denen die versteckte Provision gedeckt werden kann. Wenn die Agentur, die die andere Seite der Transaktion vertritt, solche Zugeständnisse nicht macht, zeigt der Makler die Immobilie seinem Kunden-Käufer nicht oder bringt keinen potenziellen Käufer, wenn der Kunde ein Verkäufer ist. Mit anderen Worten, ohne eine versteckte Provision kann sein Kunde nichts kaufen oder verkaufen.

Handlungen eines Maklers durch die Augen des Gesetzes

Ist diese Vorgehensweise eines Maklers normal? kommerzielle Aktivitäten? Wenn ein Immobilienmakler mit Hilfe der beschriebenen Betrügereien das Geld seines eigenen Kunden aneignet, kann man das kaum als Gewinn bezeichnen. Es gibt alle Anzeichen dafür, dass das Gesetz eindeutig als Betrug bei der Transaktion qualifiziert.

So gibt es im Strafgesetzbuch der Russischen Föderation Artikel 159, der die Möglichkeit bestimmt, einen Makler gemäß dem Wortlaut „Beschlagnahme fremder Personen“ haftbar zu machen in Bargeld durch Täuschung oder Täuschung." Denn erstens hat sich der Makler tatsächlich des Geldes seines Mandanten bemächtigt, und zweitens tat er dies durch Täuschung, das heißt, er hat ihn getäuscht. Teil 2 desselben Artikels des Strafgesetzbuches bestimmt, dass die Veruntreuung fremder Gelder von einer "Gruppe von Personen nach vorheriger Vereinbarung" begangen wurde, dh der Makler stimmte mit der Agentur überein, die "die verdeckte Provision vertuscht".

Wenn wir Absatz 4 desselben Artikels 159 des Strafgesetzbuchs der Russischen Föderation betrachten, dann wurde der Betrug von einer „organisierten Gruppe“ begangen, und so können Sie alle Glieder in der Kette der an der Täuschung beteiligten Personen benennen . Wenn die Anklagen nach den vorstehenden Absätzen auf zwei oder drei Jahre Freiheitsstrafe, Geldstrafe und Beschlagnahme beschränkt waren, sieht Absatz 4 außerdem eine Strafe von bis zu 10 Jahren Freiheitsstrafe vor ...

Ist es möglich, das Geld zurückzugeben

Der Kunde wird möglicherweise nie erfahren, dass er getäuscht wurde, da weder der Makler noch die Agentur noch der Verkäufer (Käufer) von Immobilien einfach nicht mit ihm über solche Themen sprechen werden. Wenn der Betrug jedoch aufgedeckt wird, ist es durchaus möglich, den Makler vor Gericht zu bringen, außerdem hilft es dem betrogenen Kunden, zumindest einen Teil des gestohlenen Geldes zurückzugeben (zumal die versteckte Provision Hunderttausende betragen kann Rubel).

Versteckte Provisionssysteme sind nicht besonders kompliziert, daher werden sie ziemlich schnell aufgedeckt, im Moment gibt es eine sehr umfangreiche Praxis und große Menge erfolgreich gelöste Maklerbetrugsfälle.

Zunächst muss das Opfer eine Erklärung an die Strafverfolgungsbehörden schreiben, in der alle Informationen angegeben werden, die für die Ermittlungen hilfreich sein könnten. Dann müssen Sie an Ermittlungsmaßnahmen teilnehmen, aussagen, beim Sammeln von Beweisen helfen und wissen, dass die andere Partei der Transaktion auch an Ermittlungsmaßnahmen beteiligt sein wird. Übrigens wird die Agentur oder ein Privatmakler mit Kenntnis der Strafe schon in der Ermittlungsphase dazu neigen, den Schaden zu kompensieren, damit schon vor dem Prozess alles sicher geklärt werden kann.

So verhindern Sie Betrug

Zuallererst müssen Sie beim Umgang mit Immobilien genau auf den Vertrag achten, der zwischen dem Makler (Agentur) und dem Kunden geschlossen wird. Eine mündliche Vereinbarung reicht nicht aus, da es eher schwierig ist, den Anstand des Handelns eines Maklers zu gewährleisten, ist die Versuchung zu groß.

Außerdem ist hier zu unterscheiden, ob der Makler privat handelt oder er Vertreter einer Immobilienagentur ist und im Auftrag des Unternehmens handelt. Wird der Vertrag im Auftrag eines Maklerbüros abgeschlossen, muss geklärt werden, ob diese Person dort wirklich arbeitet, aus welchen Gründen sie dort arbeitet (Dienstverhältnis, Vermittlungsverhältnis, Praktikant) und ob sie dazu berechtigt ist Dokumente im Namen der Agentur unterzeichnen.

Im Vertrag müssen Sie alle Bedingungen für die Zusammenarbeit so detailliert wie möglich beschreiben - die Laufzeit für den Verkauf von Immobilien (oder die Auswahl der besten Option), den Verkaufspreis, die Höhe der gezahlten Provision als Belohnung und andere Details. Es ist notwendig, die Fristen anzugeben, während denen der Vertrag gültig ist, sowie die Umstände, bei deren Eintritt die Verpflichtungen der Parteien zueinander als erfüllt gelten. Selbstverständlich dürfen die Vertragsbestimmungen einander und den gesetzlichen Normen nicht widersprechen, andernfalls kann dieser Vertrag für ungültig erklärt werden. Wenn der Kunde nicht über die entsprechende Erfahrung beim Abschluss solcher Geschäfte verfügt, wäre es daher sinnvoll, einen Rechtsanwalt mit der Vertragsgestaltung zu beauftragen.

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Es ist schwierig, jemanden zu finden, dem der Verlust von Zehntausenden und vor allem Hunderttausenden von Rubel gleichgültig wäre. So viel können Sie verlieren, wenn Sie sich an unehrliche Immobilienmakler wenden. Sie versuchen, dieses Geld in Form einer versteckten Provision (dh zusätzlich zur Hauptvergütung) zu erhalten. Unser Experte, Manager der Akademie der Wissenschaften "Monolith Estate" Sergei Mikhailovich Sorochan, sagt uns, wie man Täuschung vermeidet.

Wofür bezahlen wir Agenten?

Die provokativste Frage zur Kommission lautet: „Warum nehmen Sie so viel Geld?“ Mit einer unverzichtbaren Betonung auf „solch“. Zunächst möchte ich sagen, dass wir kein Geld nehmen - der Kunde bezahlt den Makler für die geleistete Arbeit. Nun zu "solchem" Geld. Ich möchte Sie daran erinnern, dass unser Immobilienmarkt und damit auch die Preise über zwei Jahrzehnte entstanden sind. Kommissionen natürlich auch. Sie schwanken im Bereich von 4-8%. Dies hängt von der Komplexität der Arbeit und den möglichen Risiken ab.

Im Handel (der Verkauf von Immobilien gehört zu dieser Art von Aktivität, nur ist es eine komplexere und verantwortungsvollere Handlung) reicht die Marge von 25 bis 200 (oder mehr) Prozent. Der Käufer zahlt und das wars. Immobilien sind daher ein teures Gut, und der Betrag als Prozentsatz seines Wertes scheint groß zu sein. Wir können es uns jedoch leisten, den gekauften faulen Hering wegzuwerfen und zahlen dafür 50 % der Handelsspanne. Und niemand würde dafür Eigentum oder Geld verlieren wollen. Sie müssen also einen guten Spezialisten in einem guten Unternehmen finden und eine angemessene Vergütung zahlen.

Ein weiteres Problem ist, dass die meisten keine Kultur haben, Immobilienmakler zu bezahlen. Genauer gesagt, der Wunsch danach. Dies wurde oft diskutiert. Dies liegt vor allem an einem mangelnden Verständnis der Kunden für die Ernsthaftigkeit der Arbeit der Immobilienmakler. Und auch mit der Unfähigkeit einiger Agenten, die Kosten des Dienstes zu erklären und zu rechtfertigen. Manche verlassen beim Versuch, ihre Karriere in der Immobilienbranche zu beginnen, diese mit den Worten: „Ich kann nicht. Das ist nicht meins". Und nur wenige sagen nach einem offeneren Gespräch: "Eigentlich hast du einen verdammt guten Job." Zum Verständnis schlage ich vor, dass jeder Kunde eineinhalb oder zwei Monate Urlaub nimmt und diese Zeit mit einem Agenten verbringt und sich kopfüber in seine Arbeit stürzt.

Geizhals zahlt doppelt

Gier, Kunden und einige unehrliche, unglückliche Agenten ermöglichen es letzteren, eine versteckte Provision zu erhalten.

Daher ist der wichtigste Rat, wie Sie dies vermeiden können, ganz einfach: Zahlen Sie Geld und Sie werden nicht getäuscht. Bezahlen Sie nur echte Spezialisten von normalen Firmen.

Bei der Durchführung einer Transaktion stellt ein Immobilienspezialist zusätzlich zu den Arbeitskosten bereit mögliche Risiken, die automatisch in der Höhe der Provision enthalten ist.

Leider entscheiden sich viele trotz des Risikos, ihr Eigentum und ihr Geld zu verlieren, dafür, Geld zu sparen: alles selbst machen oder den Vermittler unterbezahlen. Dies führt zu einem Versuch, Geld zu erhalten, das über den festgelegten Betrag hinausgeht. Wenn die Agentur solide ist und der Kunde erklärt, dass er nicht bereit ist, die Kosten für die Dienstleistungen zu bezahlen, wird der Agent die Arbeit einfach ablehnen. Das Unternehmen ist bereit, Zugeständnisse zu machen, solange es rentabel und allgemein akzeptabel ist. Aber es gibt Agenten und manchmal ganze Firmen, die sagen: „Ja, wir stimmen zu, für 5 Kopeken zu arbeiten.“ Dann stellt sich die Frage: "Warum?". Aber weil sie, indem sie eine kleine Provision deklarieren, dazu neigen, den Kunden um jeden Preis zu behalten und ihre eigenen auf versteckte Weise zu bekommen. Es gibt keinen anderen Grund! Angenommen, in einer Agentur wird die Provision mit 200.000 angegeben, und der Kunde geht zu einem Makler oder zu einer kleinen Firma, wo sie versprechen, nur 30.000 von ihm zu nehmen, aber in Wirklichkeit alle 250 nehmen. Dies ist oft der Fall beobachtet. Schade, aber der Kunde entscheidet.

Jeder Kunde wird von einem Agenten beeinflusst. Es kommt vor, dass Sie eine Option viel besser und billiger finden können, aber es ist für den Immobilienmakler nicht rentabel. Dann wird er nach Vermieten suchen schlimmsten Fall, aber wo er verdienen kann. Gleichzeitig werden die Minuspunkte in der „falschen“ Version (im Großen und Ganzen nicht signifikant) und die Pluspunkte (die ebenfalls keine ernsthafte Rolle spielen) in der „richtigen“ Version leicht gefunden und hervorgehoben vom Kunden gefordert, aber bequem und profitabel für den Vermittler selbst und wird den Kunden überzeugen! Schließlich sind die Leute, die in diesem Geschäft arbeiten, auch Psychologen. Das ist natürlich unprofessionell. Wenn du nicht für so viel Geld arbeiten willst, dann arbeite nicht. Und derjenige, der zustimmt, aber anfängt auszuweichen, stört echte professionelle Agenten. Kunden, die ihre unrealistischen Versprechungen gehört haben, sind dann überrascht, die Höhe der Provision in einem zuverlässigen und ehrlichen Unternehmen zu erfahren.

Wie Bender sagte, gibt es "vierhundert vergleichsweise ehrliche Möglichkeiten, Geld zu nehmen". Agenten haben Tausende von ihnen. Ein anderer Spezialist klopft vielleicht auf die Schulter und sagt: „Warum würden Sie so viel bezahlen? Als Freund tue ich alles für dich." Und dann erfahren Sie, dass er mehr für sich genommen hat, als völlig unbekannte Spezialisten erhalten könnten.

Niemand will nur arbeiten. Manchmal kann ich meinen Freunden kostenlos helfen. Es soll helfen. Normalerweise Beratung. Aber wenn ich mit einer komplexen Tauschoption oder der Bitte, etwas Exklusives zu finden, angesprochen werde, verspreche ich ihnen keinen Job ohne Provision. Agenten haben viele Bekannte, und wenn sie für alle kostenlos arbeiten, werden sie ohne Geld dastehen. Und gleichzeitig werden sie voll mit Arbeit sein.

Einige Makler versichern Ihnen vielleicht: „Es gibt nichts zu bezahlen, der Käufer zahlt alles.“ Aber denken Sie daran, dass sie dem Käufer sagen, dass der Verkäufer für alles bezahlen wird. Ein Profi wird das nie sagen: Für die Arbeit von Spezialisten müssen beide Seiten bezahlen.

"Linke Deals"

Jeder, der im Immobilienbereich arbeitet (und Großunternehmen, und kleine Firmen und Makler und nur Vermittler) halten sich an bestimmte Regeln, was die Höhe der Provision sein sollte. Wenn sie anbieten, zu „sparen“, dann tun sie in Wirklichkeit alles, um das gleiche Geld zu bekommen und sogar noch viel mehr. Es gibt viele Fälle, in denen eine Person in einem Unternehmen gelistet ist, aber „an gefälschten Transaktionen“ verdient.