Formel für das Nettobetriebsergebnis. Tatsächliches Bruttoeinkommen

EINKOMMENSANSATZ FÜR DIE IMMOBILIENBEWERTUNG

Der Ertragsansatz der Immobilienbewertung ist derzeit in der Praxis am weitesten verbreitet, da es erstens oft keine Probleme gibt, erste Informationen für Kalkulationen zu finden, und zweitens nahezu jede Immobilie ertragsfähig ist und somit entsprechend bewertet werden kann zu diesem Ansatz.

Der Einkommensansatz ist zwei Hauptmethoden:

• direkte Kapitalisierungsmethode
• und das diskontierte Verfahren Cashflows.

Methode der direkten Kapitalisierung basiert auf der Behauptung, dass eine Immobilie einen Betrag gleich dem aus der Immobilie erhaltenen Einkommen dividiert durch das Kapitalisierungsverhältnis wert sein sollte:

V = CHOD / R

wobei V der Marktwert der Immobilie ist,

CHOD - Nettobetriebseinkommen,

R - Rate (Koeffizient) der Kapitalisierung.

Die Nettobetriebseinnahmen sind die Einnahmen aus der gewerblichen Nutzung von Grundstücken nach Abzug aller Verluste und Aufwendungen, die für den Betrieb der Anlage erforderlich sind. Die Bestimmung der CHOD erfolgt in drei Stufen.

Bühne 1 . Berechnet potenzielles Bruttoeinkommen (PVD) , d.h. theoretisch mögliche Erträge aus dem zu bewertenden Objekt. Die Haupteinnahmen aus Immobilienobjekten sind Mieten, daher wird die PVD am häufigsten durch die Formel bestimmt:

LDPE \u003d CA * Spol

wobei SA die Rate ist Miete,

Spol - Mietfläche.

PVD wird nicht umsonst als potenzielles Einkommen bezeichnet; in der Praxis erhält der Immobilienbesitzer beim Verkauf von Immobilien so gut wie nie ein solches Einkommen, weil. ungeplante Verluste, Zahlungsrückstände etc. stören.

Stufe 2 . Deshalb wird es in der zweiten Stufe berechnet tatsächliches Bruttoeinkommen (GIR) , d.h. die Art von realem Einkommen, das in praktischen Aktivitäten gesammelt wird. So sieht die Formel zur Berechnung der DVD ausauf die folgende Weise:

DVD \u003d PVD - Verluste + zusätzliches Einkommen

Wo Verluste Verluste sind Bruttoeinkommen verursacht durch unvollständiges Laden Eigentum während des ganzen Jahres, unvollständiger Einzug von Mietzahlungen, Verluste aufgrund von Naturkatastrophen usw.,

Nebeneinnahmen - Einkünfte, die durch die Immobilie erzielt werden, aber nicht mit der Hauptbetriebsart zusammenhängen. Zum Beispiel Einnahmen aus kostenpflichtigen Parkplätzen Einkaufszentrum oder Zahlung einer privaten Dienstbarkeit für den Eigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks.

Stufe 3 . In der letzten Stufe wird es direkt berechnet Nettobetriebsergebnis durch Abzug der Betriebsausgaben von der DVD:

CHOD = DVD-ODER

wobei OR Betriebskosten sind.

Betriebsaufwand Nennen Sie die laufenden Kosten, die mit dem Betrieb der Immobilie verbunden sind, d.h. Betriebskosten, daher ihr Name. Sie werden in feste und variable unterteilt.

Zu feste Betriebskosten umfassen solche Ausgabenarten, die nicht von der Betriebsform der Immobilie oder deren Ergebnis abhängen. Zu den Fixkosten gehören in den meisten Fällen Grundstückszahlungen (Grundsteuer oder Miete für Grundstück), Grundsteuer (für Gebäude und Bauwerke auf dem Gelände), Versicherungskosten, jährliche Abschreibung. Zu beachten ist, dass steuerliche Abzüge im Zusammenhang mit der betrieblichen Tätigkeit (Mehrwertsteuer, Einkommensteuer) bei der Bewertung von Immobilien nicht zu den Betriebsausgaben zählen. Auch ohne zu haben genaue Informationen vom Kunden über die Höhe der fixen Betriebskosten, ist es nicht schwierig, diese im Bewertungsprozess genau zu berechnen.

Variable Betriebsausgaben direkt von der Nutzung der Immobilie abhängig sind. Dazu gehören: Zahlungen für Strom, Wasserversorgung, Wärmeenergie und andere Versorgungsunternehmen, Kosten für den Schutz des Objekts, seine Reinigung usw. Diese Berechnungen des Wertes dieser Kosten erfolgen in der Regel auf Basis der vom Kunden bereitgestellten Daten.

Fahren Sie nach der Bestimmung der CHOD mit der Berechnung fort Kapitalisierungszinsen. Wie aus dem obigen Beispiel deutlich wird, sollte der Kapitalisierungszinssatz das Renditeniveau widerspiegeln, das ein rationaler Käufer möchte. Es gibt mehrere Methoden zur Bestimmung des Kapitalisierungsverhältnisses, aber um diese Berechnung und grafische Arbeit durchzuführen, wird die kumulative Konstruktionsmethode verwendet.

Diese Methode ist zu erhöhen risikofreier Zinssatz durch den Wert aller Risiken, die dem bewerteten Objekt innewohnen.

Damit die Rendite eines Vermögenswerts als risikofreier Zinssatz verwendet werden kann, muss sie die folgenden Anforderungen erfüllen:

• minimale Wahrscheinlichkeit eines Geldverlusts;
• die Dauer des Umlaufzeitraums, in der Nähe der erwarteten Nutzungsdauer des zu bewertenden Objekts.

Lange Zeit herrschte Uneinigkeit darüber, welches dieser Instrumente für die Immobilienbewertung am besten geeignet ist. Aber in den frühen 2000er Jahren haben russische Gutachter das im Grunde verstanden das beste Werkzeug im modernen Russische Verhältnisse sind Staatsanleihen, die auf lauten Fremdwährung und vor allem Eurobonds, die sogenannten Eurobonds. Es sind diese Papiere, die die angegebenen Bedingungen vollständig erfüllen, weil. diese Wertpapiere haben beispielsweise ein maximales Länderrating und ein minimales Risikoniveau in Verbindung mit Finanzkrise August 1998, durch diese Art wertvolle Papiere der Zahlungsausfall wurde nicht erklärt, und sie haben viele Tranchen mit unterschiedlichsten Laufzeiten

Daher kann die Kapitalisierungsquote nach der kumulativen Konstruktionsmethode berechnet werden, indem verschiedene Risikoarten zum Basiszinssatz addiert werden.

Arten von Risiken, die für die Rechnungslegung im Rahmen der Immobilienbewertung erforderlich sind, werden in folgende Arten unterteilt:

• Inflationsrisiko;
• unternehmerisches Risiko;
• Liquiditätsrisiko;
• Länderrisiko.

Berechneter Wert Inflationsrisiko sollte die möglichen Verluste des Immobilieneigentümers durch Inflation widerspiegeln, die während des Zeitraums des vorgeschlagenen Eigentums an der Immobilie erwartet werden. Wert gegebenes Risiko entspricht dem von der Regierung der Russischen Föderation vorhergesagten und Zentralbank Russlands Inflationsrate in diesem Zeitraum.

Unternehmerisches Risiko zusammengesetzt ist, berücksichtigt dieser Indikator die Wahrscheinlichkeiten

• Änderungen der allgemeinen Wirtschaftslage,
• Bundesgesetz ändert
• Erhöhung der Anzahl konkurrierender Objekte,
• natürlich oder künstlich Notfälle,
• Nichterhalt von Mietzahlungen,
• Einfluss kriminogener Faktoren,
• ineffiziente Verwaltung Gegenstand der Bewertung,
• die Auswirkungen von Finanzprüfungen,
• fehlerhafte Ausführung von Zivildokumenten im Zusammenhang mit dem Bewertungsgegenstand.

Jede dieser Risikoarten wird von einem Experten auf einer Skala von 1 bis 5 % bewertet und daraus der Durchschnittswert errechnet, der dann als Maß für das unternehmerische Risiko herangezogen wird.

Die Höhe des Liquiditätsrisikos aufgrund der Tatsache, dass selbst die besten Immobilien in Bezug auf Liquidität an andere verlieren Vermögenswerte aus Gründen, erstens, die Verpflichtung staatliche Registrierung Transaktionen mit Immobilien; zweitens sind Immobilien kein Gegenstand des Massenkonsums. Die Durchführung aller notwendigen Registrierungsaktivitäten nimmt Zeit in Anspruch, die einer schnellen Umwandlung einer Immobilie in entgegensteht Geldmittel.

Somit ist das Liquiditätsrisiko direkt proportional zur Expositionsdauer des Bewertungsobjekts und berechnet sich nach der Formel:

Rl \u003d Rf * (Einwirkzeit / 12 Monate)

wobei Rf der risikofreie Zinssatz ist;

Ausstellungszeitraum - das Zeitintervall vom Zeitpunkt des Inverkehrbringens des Objekts bis zum Abschluss der Transaktion.

Länderrisiko sollte die Wahrscheinlichkeit von Verlusten des Anlegers widerspiegeln, wenn er sein Geld in die Wirtschaft eines bestimmten Landes investiert. Diese Informationen bei der Durchführung einer Immobilienbewertung stammen aus den analytischen Berichten von international Rating-Agenturen, wie z. B. Moody's, Fitch und Standard & Poor's, die einem Staat gleichzeitig ein Rating zuweisen und das diesem Rating entsprechende Risikoniveau angeben. Es sollte auch klargestellt werden, dass das Länderrisiko in der Kapitalisierungsquote nur bei der Bewertung von Immobilien für Gebietsfremde der Russischen Föderation berücksichtigt wird.

Somit erhält man nach Durchführung der beschriebenen Berechnungen den um alle angegebenen Risikowerte erhöhten risikolosen Zinssatz, der die Rendite auf das investierte Kapital darstellt. Der so erhaltene Wert wird aufgerufen Rendite auf das investierte Kapital (i):

wobei Rf der risikofreie Zinssatz ist,

Rinf - Inflationsrisiko,

Rrisk - unternehmerisches Risiko,

Rl - Liquiditätsrisiko,

Rstr - Länderrisiko (falls erforderlich).

Aber neben dem Einkommen müssen auch die Rendite des investierten Kapitals und die prognostizierten Veränderungen auf dem Immobilienmarkt berücksichtigt werden.

Der Wert des prognostizierten Wachstums oder Rückgangs des Marktsegments, zu dem das zu bewertende Objekt gehört, für die voraussichtliche Eigentumsdauer des Objekts wird im Rahmen der Marktanalyse in der Phase der ersten Informationserhebung ermittelt.

Die Rendite des in ein Objekt investierten Kapitals, genannt Kapitalrendite kann auf folgende Weise berechnet werden:

1. Ringmethode,
2. Hoskold-Methode,
3. Inwoods Methode.

Ring-Methode kommt zum Einsatz, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals während der gesamten Eigentumsdauer des Objekts zu gleichen Teilen erfolgen wird. Dann kann die Kapitalrendite nach folgender Formel berechnet werden:

wobei n die geschätzte Eigentumsdauer des Objekts ist.

Wenn die Möglichkeit besteht, dass die Erlöse aus dem Betrieb der Immobilie zu einer Rendite reinvestiert werden, die der Rendite der Hauptinvestition entspricht, wird zur Berechnung die Kapitalrendite verwendet Inwoods Methode:

Q = ich / ((1+ ich )ⁿ)-1)

Wie aus der Formel ersichtlich, verwendet diese Methode die Faktorfunktion des Ausgleichsfonds.

In Fällen, in denen kein Grund zu der Annahme besteht, dass die Erlöse mit der gleichen Rendite investiert werden, dann Hoskold-Methode, unterscheidet sich von der vorigen darin, dass sie anstelle von Kapitalerträgen einen risikolosen Zinssatz enthält:

Q = Rf / ((1+ Rf )ⁿ)-1)

Daher können wir basierend auf dem oben Gesagten schreiben die endgültige Formel zur Berechnung des Kapitalisierungsverhältnisses kumulative Bauweise:

i = Rf + Rinf + Risiko + R l ± α *Q

wobei α der Wert des prognostizierten Wachstums oder Rückgangs des Marktes ist.

Bei erwartetem Wachstum wird das „-“-Zeichen genommen, bei einem Rückgang „+“.

Die Direktkapitalisierungsmethode hat beides Vor- und Nachteile. Erstere umfassen die Einfachheit der Berechnungen, wobei die meisten für die Berechnungen erforderlichen Informationen direkt vom Kunden bezogen werden.

Die Nachteile des Verfahrens sind eine Fortsetzung seiner Vorteile. Die Einfachheit der Berechnungen aufgrund der Tatsache, dass der Nettoertrag eines Jahres in die Berechnung des Wertes einfließt, führt dazu, dass die Methode der direkten Kapitalisierung die zuverlässigsten Ergebnisse liefert, wenn die Erträge aus dem zu bewertenden Objekt stabil sind und variiert im Laufe der Jahre leicht. Wenn die Situation auf dem Bewertungsobjektmarkt instabil ist, sich die vom Objekt eingebrachten Cashflows von Jahr zu Jahr erheblich ändern, können die Ergebnisse der direkten Kapitalisierungsbewertung nicht den wahren Stand der Dinge widerspiegeln. i - Diskontsatz;

n - geschätzte Eigentumsdauer des Objekts;

M - der Rückzahlungsbetrag (Wiederverkauf).

Der Algorithmus zur Berechnung des Nettobetriebsgewinns für das j-te Jahr ist identisch mit dem, was wir oben besprochen haben. Unterschiede zwischen Zahlungsströmen, die unterschiedlichen Zeiträumen zugeordnet werden, sind auf Änderungen der Mietzahlungen, Bestandteile der Betriebsausgaben usw. zurückzuführen.

Der Abzinsungssatz soll die korrekte Umrechnung zukünftiger Cashflows in ihren Barwert sicherstellen.

Die am häufigsten verwendete Berechnungsmethode ist die Methode der kumulativen Konstruktion. In diesem Fall entspricht der Abzinsungssatz der Kapitalrendite und wird nach der oben angegebenen Formel berechnet:

i = Rf + Rinf + Risiko + R l + R str

Der Umkehrwert oder Wiederverkaufswert wird als Prognose bezeichnet Geldsumme, für die das bewertete Objekt am Ende der Haltefrist verkauft werden kann. Dieser Wert wird nach der Methode der direkten Kapitalisierung des Nettobetriebsergebnisses für das erste Jahr nach der Prognose berechnet:

M = CHOD n+1/R

Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren ist, wie oben bereits erwähnt, einerseits das adäquateste bei instabilen Erträgen aus dem Objekt, andererseits der Nachteil diese Methode ist das Erfordernis einer angemessenen Prognose für die gesamte Eigentumsdauer der Sache.

So haben wir in diesem Abschnitt herausgefunden, dass der Einkommensansatz auf der Umrechnung zukünftiger Einnahmen aus der zu bewertenden Immobilie für einen Zeitraum oder für die gesamte Eigentumsdauer der Immobilie in deren Wert beruht. Der Einkommensansatz umfasst die Methode der direkten Kapitalisierung und die Methode der diskontierten Ströme, von denen die erste am besten unter stabilen wirtschaftlichen Bedingungen mit konstanten Einkommenswerten angewendet wird, die zweite - mit spürbaren Schwankungen des Marktes, zu dem das Bewertungsobjekt gehört.

Informationsquelle: Vorlesungsstoff aus Richtlinien zur Durchführung von Siedlungs- und Grafikarbeiten zum Fachgebiet "Bewertung von Grundstücken und anderen Immobilien" / Privatdozent Ph.D. S.I. Komarow. - M.:GUZ, 2012. - 71 S. - Kapitel "Ertragsansatz bei der Immobilienbewertung"

Ein Immobiliengutachter arbeitet mit folgenden Einkommensstufen:

GPV (potenzielles Bruttoeinkommen);

ADI (tatsächliches Bruttoeinkommen);

CHOD (Nettobetriebseinkommen);

DP ( Bareinnahmen) vor Steuern.

Potenzieller Bruttoumsatz (GRP)- Einkünfte aus Immobilien, die zu 100 % genutzt werden können, ohne alle Verluste und Ausgaben. RTI hängt von der Fläche der zu bewertenden Immobilie und dem angenommenen Mietpreis ab und wird nach der Formel berechnet

PVD \u003d S Ca, (3.2)

wobei S die zu vermietende Fläche ist, m 2;

Ca - Mietpreis für 1 m 2.

Der Mietvertrag ist die Hauptinformationsquelle über Renditeobjekte. Pacht - Bereitstellung von Eigentum an den Mieter (Mieter) gegen eine Gebühr für den vorübergehenden Besitz und die Nutzung. Das Mietrecht steht dem Grundstückseigentümer zu. Vermieter können Personen sein, die gesetzlich befugt sind, oder der Eigentümer, um Immobilien zu vermieten. Einer der wichtigsten normative Dokumente Mietverhältnisse zu regeln ist Bürgerliches Gesetzbuch RF (Kap. 34).

Der Gutachter im Arbeitsprozess stützt sich auf die folgenden Bestimmungen des Mietvertrags:

Bei einem Mietvertrag über ein Gebäude oder Bauwerk überträgt der Mieter gleichzeitig mit der Eigentums- und Nutzungsübertragung an solchen Immobilien die Nutzungsrechte an dem Teil des Grundstücks, der von dieser Immobilie eingenommen wird und für seine Nutzung erforderlich ist, auch wenn das Grundstück, auf dem sich die vermieteten Gebäude oder Bauwerke befinden, an eine andere Person verkauft wird;

Ist die Mietdauer im Vertrag nicht festgelegt, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen;

Die Übertragung von Mietobjekten ist keine Grundlage für die Beendigung oder Aufhebung der Rechte Dritter an diesem Objekt.

Bei Abschluss eines Mietvertrages ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auf alle Rechte Dritter an der Mietsache (Dienstbarkeit, Pfandrecht etc.) hinzuweisen. Andernfalls hat der Mieter das Recht, Minderung der Miete oder Auflösung des Vertrages und Schadensersatz zu verlangen.

Mietvertrag für ein Gebäude oder eine Struktur

für die Dauer von mindestens einem Jahr schriftlich abgeschlossen wird, der staatlichen Registrierung unterliegt und ab dem Zeitpunkt dieser Registrierung als abgeschlossen gilt;

regelt die Bedingungen und Beträge der von den Parteien vereinbarten Miete, ohne die der Mietvertrag als nicht abgeschlossen gilt.

Wenn der Mieter auf Kosten von gemacht hat Eigenmittel und mit Zustimmung des Vermieters Verbesserungen an der Mietsache, die nicht ohne Sachbeschädigung trennbar sind, so hat er nach Beendigung des Vertrages Anspruch auf Erstattung der Kosten dieser Verbesserungen, sofern nicht etwas anderes bestimmt ist Leasingvertrag. Die Kosten für untrennbare Ausbesserungen des Mietgegenstandes, die der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat, werden nicht erstattet.

Der Mieter ist berechtigt, mit Zustimmung des Vermieters den Mietgegenstand unterzuvermieten, den Mietgegenstand unentgeltlich zu überlassen und auch als Einlage in das genehmigte Kapital zu leisten.

Der Mietpreis hängt in der Regel vom Standort des Objekts, seinem physischen Zustand, der Verfügbarkeit von Kommunikationsmitteln, der Mietdauer usw. ab.

Mietpreise sind:

Vertraglich (bestimmt durch den Mietvertrag);

Markt (typisch für ein bestimmtes Marktsegment in einer bestimmten Region).

Die Marktmiete ist die marktübliche Miete für ähnliche Immobilien, d.h. ist die wahrscheinlichste Miete, für die ein typischer Vermieter zustimmen würde, zu mieten, und ein typischer Mieter zustimmen würde, die Immobilie zu vermieten, was eine hypothetische Transaktion ist. Der marktübliche Mietzinssatz wird bei der Bewertung des Volleigentums verwendet, wenn die Immobilie im Wesentlichen im Besitz des Eigentümers ist, von diesem selbst kontrolliert und genutzt wird (was wäre der Einkommensstrom, wenn die Immobilie vermietet würde). Der Vertragsmietsatz dient der Bewertung der Teileigentumsrechte des Vermieters. In diesem Fall ist es ratsam, dass der Gutachter die Mietverträge hinsichtlich ihrer Abschlussbedingungen analysiert. Alle Mietverträge werden in drei große Gruppen eingeteilt:

Mit einem festen Mietpreis (wird unter Bedingungen wirtschaftlicher Stabilität verwendet);

Mit variablem Mietzins (Mietpreise werden während der Vertragslaufzeit in der Regel auf Inflation überprüft);

AUS Zinsrate(wenn ein Prozentsatz der Einnahmen, die der Mieter aus der Nutzung des Mietobjekts erzielt, zu dem festen Betrag der Mietzahlungen hinzugerechnet wird).

Bei Abschluss eines Mietvertrages mit festem Mietzins empfiehlt sich die Ertragswertmethode, in anderen Fällen ist die Discounted-Cash-Flow-Methode korrekter.

Tatsächliches Bruttoeinkommen (GIR) ist das mögliche Bruttoeinkommen abzüglich der Verluste aus Flächenunternutzung und Mieteinnahmen, zuzüglich sonstiger Einnahmen aus der marktüblichen Nutzung des Grundstücks:

DIA \u003d DIA - Verluste + sonstige Einnahmen (3.3)

Normalerweise werden diese Verluste als Prozentsatz des potenziellen Bruttoeinkommens ausgedrückt. Verluste werden zu einem Satz berechnet, der für eine typische Managementebene in einem bestimmten Markt bestimmt wird, d. h. Der Marktwert wird zugrunde gelegt. Aber das ist nur möglich, wenn es eine signifikante gibt Informationsbasis für vergleichbare Artikel. Fehlt eine solche, analysiert der Gutachter zur Bestimmung der Unterauslastungsquote zunächst rückblickende und aktuelle Informationen über das zu bewertende Objekt, d.h. bestehender Mietverträge nach Laufzeit, der Häufigkeit ihrer Verlängerung, der Länge der Zeiträume zwischen dem Ablauf eines Mietvertrags und dem Abschluss des nächsten (Zeitraum, in dem die Einheiten der Immobilie frei sind) und berechnet auf dieser Grundlage die Unternutzungskoeffizient (Knd) der Immobilie:

Knd \u003d (Dn ´ Тс) / Na,(3.4)

wobei Dn der Anteil der Immobilieneinheiten ist, für die Verträge im Laufe des Jahres neu verhandelt werden;

Ts - mittlere Periode, während der die Einheit des Eigentums kostenlos ist;

Na ist die Anzahl der Mietperioden in einem Jahr.

Die Unterauslastungsrate wird auf der Grundlage historischer und aktueller Informationen bestimmt, daher muss zur Berechnung des geschätzten AWP das resultierende Verhältnis angepasst werden, um die mögliche zukünftige Flächennutzung zu berücksichtigen, die von den folgenden Faktoren abhängt:

Allgemeine Wirtschaftslage;

Perspektiven für die Entwicklung der Region;

Phasen des Immobilienmarktzyklus;

Korrelation von Angebot und Nachfrage im geschätzten regionalen Segment des Immobilienmarktes.

Der Ladefaktor hängt ab verschiedene Arten Immobilien (Hotels, Geschäfte, Apartmentgebäude usw.). Beim Betrieb von Immobilien ist es wünschenswert, einen Lastfaktor von aufrechtzuerhalten hohes Level, da ein erheblicher Teil der Betriebskosten konstant ist und nicht vom Lastniveau abhängt:

Zum Download = 1 - Knd. (3.5)

Der Gutachter berücksichtigt Inkassoverluste durch Analyse rückblickende Informationen für ein bestimmtes Objekt mit anschließender Prognose dieser Dynamik für die Zukunft (abhängig von den Aussichten für die Entwicklung eines bestimmten Segments des Immobilienmarktes in der Region).

Basierend auf historischen und aktuellen Informationen kann der Gutachter die Unterauslastungs- und Mietausfallquote berechnen und diese dann anpassen, um die tatsächlichen Bruttoeinnahmen zu prognostizieren.

Verluste aus Unterauslastung und Einziehung von Mietzahlungen sind mit sonstigen Einkünften zu berücksichtigen, die der gewöhnlichen Nutzung des Grundstücks zu Dienstzwecken zuzurechnen sind, wie z nicht im Mietpreis enthalten.

Nettobetriebsergebnis (NOI)- die tatsächlichen Bruttoeinnahmen abzüglich der Betriebsausgaben (OP) für das Jahr (ohne Abschreibungen):

CHOD \u003d DVD - ODER (3.6)

Betriebsausgaben sind Ausgaben, die notwendig sind, um das normale Funktionieren der Immobilie und die Reproduktion der tatsächlichen Bruttoeinnahmen zu gewährleisten.

Die Betriebskosten werden unterteilt in:

Bedingt dauerhaft;

Bedingte Variablen oder betriebsbereit;

Wiederbeschaffungskosten oder Reserven.

Zu den bedingten Fixkosten gehören Kosten, deren Höhe nicht von der betrieblichen Auslastung der Anlage und dem Umfang der erbrachten Leistungen abhängt:

Vermögenssteuer;

Versicherungsprämien (Zahlungen für Sachversicherungen);

Gehalt des Servicepersonals (wenn es unabhängig von der Belastung des Gebäudes festgesetzt wird) zuzüglich Steuern darauf.

Variable Ausgaben umfassen Ausgaben, deren Höhe von der betrieblichen Auslastung der Einrichtung und dem Umfang der erbrachten Dienstleistungen abhängt:

Dienstprogramme;

Für laufende Reparaturen;

Gehalt des Servicepersonals;

Lohnsteuer;

Sicherheitskosten;

Verwaltungskosten (in der Regel ist es üblich, die Höhe der Verwaltungskosten als Prozentsatz des tatsächlichen Bruttoeinkommens zu bestimmen) usw.

Bei der steuerlichen Veranlagung nicht berücksichtigte Aufwendungen:

Wirtschaftliche und steuerliche Abschreibungen, die in den Berechnungen berücksichtigt werden Einkommensansatz als Erstattung und gilt als Teil des Kapitalisierungssatzes und nicht als Betriebsausgabe;

Kreditbedienung, die eine Finanzierungsausgabe und keine Betriebsausgabe ist, d.h. die Finanzierung sollte den Wert der Immobilie nicht beeinträchtigen (die Bewertung geht von einer typischen Finanzierung für diese Art von Immobilien aus, und die Auswirkungen einer atypischen Finanzierung sollten ausgeschlossen werden);

Einkommensteuer, ebenfalls keine Betriebsausgabe (dies ist eine Steuer auf persönliches Einkommen, die von Faktoren abhängen können (Eigentumsform, Zusammensetzung der Eigentumsrechte, steuerlicher Status des Eigentümers), die nicht mit der zu bewertenden Immobilie zusammenhängen);

Zusätzliche Kapitalstrukturen erhöhen in der Regel den Umsatz, die Gesamtkosten oder verlängern die wirtschaftliche Lebensdauer. Die damit verbundenen Kosten können nicht den Betriebsausgaben zugerechnet werden.

Auch Betriebsausgaben des Grundstückseigentümers, die nicht zu einer Erhöhung der Einkünfte aus dem Grundstück führen, werden nicht als Betriebsausgaben eingestuft.

Zu Wiederbeschaffungskosten beinhaltet Aufwendungen für den periodischen Ersatz von Abnutzungserscheinungen (Dach, Bodenbelag, Sanitärausstattung, Elektroinstallation). Es wird davon ausgegangen, dass Gelder auf dem Konto reserviert sind (obwohl die meisten Eigentümer dies nicht tun). Die Wiederbeschaffungsreserve wird vom Gutachter unter Berücksichtigung der Abschreibungskosten, der Nutzungsdauer sowie der Zinsen auf die auf dem Konto angesammelten Mittel berechnet. Wenn Sie die Ersatzreserve nicht berücksichtigen, wird das Nettobetriebsergebnis überhöht.

In Fällen, in denen Immobilien unter Beteiligung von erworben werden geliehenes Geld, verwendet der Gutachter in den Berechnungen ein solches Einkommensniveau wie Bareinnahmen vor Steuern.

Bareinnahmen vor Steuern entsprechen dem jährlichen Nettobetriebsertrag abzüglich der jährlichen Schuldendienstkosten, d. h. spiegeln die Bareinnahmen wider, die der Eigentümer der Immobilie jährlich aus seinem Betrieb erhält.

Rationelles Management im Immobilienbereich beinhaltet in erster Linie die Sicherstellung der produktivsten Nutzung der Immobilie als wirtschaftliche Ressource und Wege zu finden, diese Nutzung zu steigern. Dies berücksichtigt, dass die Leistungskriterien für rentable Objekte sollte sich an den Parametern der Rentabilität des Objekts orientieren.

Der Einkommensansatz zur Bewertung von Immobilienobjekten ist eine Reihe von Methoden zur Schätzung des Werts des Bewertungsobjekts, basierend auf der Bestimmung der erwarteten Einnahmen aus dem Bewertungsobjekt.

Der Ertragswertansatz wird nur für die Bewertung von Ertragsimmobilien, also solchen Immobilien, deren einziger Zweck die Erzielung von Erträgen ist, verwendet und basiert auf den folgenden Grundsätzen der Immobilienbewertung:

• das Erwartungsprinzip (der Wert eines einkommenschaffenden Objekts wird durch den aktuellen Wert zukünftiger Einnahmen bestimmt, die dieses Objekt bringen wird);
• das Substitutionsprinzip (der Wert einer Immobilie wird tendenziell in Höhe der effektiven Investition angesetzt, die erforderlich ist, um eine vergleichbare Ersatzimmobilie zu erwerben, die den gewünschten Gewinn bringt).

Der Kern des Einkommensansatzes besteht darin, den aktuellen (heutigen) Wert zukünftiger Vorteile zu bewerten, die der Betrieb und ein möglicher Verkauf in der Zukunft voraussichtlich bringen werden. Immobilie, also durch Kapitalisierung von Einkünften.

Die Kapitalisierung von Einkommen ist der Prozess der Neuberechnung des Flusses zukünftiger Einnahmen in einen Endwert, der der Summe ihrer aktuellen Werte entspricht. Diese Werte berücksichtigen:

• die Höhe des zukünftigen Einkommens;
• der Zeitpunkt, zu dem die Einkünfte erzielt werden sollen;
• Dauer des Einkommens.

Definition Marktwert Der Immobilienertragsansatz erfolgt in zwei Phasen:

• Prognose zukünftiger Einnahmen;
• Kapitalisierung zukünftiger Erträge in Barwerte.

Prognose zukünftiger Einnahmen basierend auf der Verwendung Jahresabschlüsse Eigentümer:

• vereinfachtes Gleichgewicht;
• Kapitalflussrechnung, die vom Gutachter für Aufgaben rekonstruiert wird wirtschaftliche Analyse Posten der Einnahmen und Ausgaben.

Die Ergebnisse der Prognose werden im Plan der Einnahmen und Ausgaben für den Betrieb der Liegenschaft zusammengefasst. Der Prognosehorizont wird vom Eigentümer gewählt, am häufigsten werden jedoch die Eigentumsbedingungen des Objekts verwendet. Die Struktur des Budgets, die Liste und die Reihenfolge der Ermittlung von Einnahmen und Ausgaben sind in Tabelle 3 dargestellt.

Tabelle 3. Einnahmen- und Ausgabenbudget

Name des Indikators	Menge, reiben.
Potentielle Bruttoeinnahmen (PVD oder PGI), einschließlich:
vertragliche Jahresmiete (Sollmiete)
laufendes Einkommen
Marktjahresmiete (Marktmiete)
sonstige Einkünfte im Zusammenhang mit dem normalen Betrieb der Immobilie
Einkommensverlust (PD oder V&L), einschließlich:
Unterlastverluste
Verluste bei der Mieteinziehung
Tatsächliches Bruttoeinkommen (DIA oder EGI)
Betriebskosten (Wartung) (OR oder OE), einschließlich:
Laufende Betriebskosten, inkl.
bedingt dauerhaft
Bedingte Variablen
Ersatzreserve
Schuldendienstzahlungen (OD oder DS)
Nettobruttoeinkommen (NCV oder PTCF)
Einkommenssteuer (NPP oder Steuer)
Nettoeinkommen (NP oder ATCF)
Einnahmen aus dem Verkauf des Objekts (DPO oder Rev)

Potenzieller Bruttoumsatz (GRP oder PGI)- die gesamten Immobilieneinnahmen, die aus Immobilien bei 100% Beschäftigung erzielt werden können, ohne alle Verluste und Ausgaben. PVD ist gleich der Summe von vier Komponenten:

Vertrag Jahresmiete (Sollmiete), PC— Teil des potenziellen Bruttoeinkommens, das aufgrund der Mietbedingungen gebildet wird. Bei der Berechnung dieses Indikators müssen alle Rabatte und Vergütungen berücksichtigt werden, die darauf abzielen, Mieter zu gewinnen: solche Positionen können aussehen Zusatzleitungen Mieter, deren Kündigungsmöglichkeit, Nutzung des Ansehens des Gebäudes etc.

Laufendes Einkommen, PH- Teil des potenziellen Bruttoeinkommens, das auf Kosten von Vertragsklauseln gebildet wird, die eine zusätzliche Zahlung derjenigen Kosten durch die Mieter vorsehen, die die im Vertrag angegebenen Werte überschreiten.

Marktjahresmiete (Marktmiete), PM— der Anteil des potenziellen Rohertrags, der sich auf leerstehende und eigengenutzte Flächen bezieht und auf Basis marktüblicher Mietpreise ermittelt wird.

Sonstige Einkünfte, PA- Einkünfte aus dem Betrieb der Immobilie, die nicht in der Miete enthalten sind. Stellen Sie Einkünfte aus einem Unternehmen dar, das untrennbar mit der Immobilie verbunden ist, sowie Mieteinnahmen Grundstücke und der Rahmen des Gebäudes, nicht die Haupträume: Hilfs- und Technik.

Es ist zu beachten, dass sich die ersten drei Komponenten auf die Nutzung der Haupträume des Gebäudes und die vierte auf den freien Teil des Grundstücks sowie auf die Räumlichkeiten und Strukturelemente für Hilfs- oder technische Zwecke beziehen.

Einkommensverlust (PD oder V&L)- Verluste durch Unterauslastung - durch eingeschränkte Nachfrage oder Zeitverlust für den Mieterwechsel und Verluste im Zusammenhang mit der Verzögerung oder Einstellung regelmäßiger Mietzahlungen durch Mieter aufgrund ihrer Zahlungsfähigkeit.

Die Höhe der Verluste für das prognostizierte Jahr wird auf der Grundlage der Verarbeitung von Informationen über den lokalen Markt für die Vorjahre ermittelt.

Es wird empfohlen, Verluste durch Unterbelastung oder Nichtzahlungen für jede Komponente der RTI separat zu berechnen:

Der geschätzte Wert des Koeffizienten des Einkommensverlusts durch Unterbelastung K v , K* v (in Bruchteilen einer Einheit) wird auf der Grundlage der Analyse des Koeffizienten der Unterbelastung (k j) von Immobilienobjekten dieser Art für m j bestimmt letzten Monaten, auf die folgende Weise:

wobei k j der Anteil ist, n die Gesamtzahl der analysierten Objekte ist, Y j ein Gewichtungsfaktor ist, der den Unterschied in den Qualitäten des j-ten Objekts und seiner Verwaltung im Vergleich zum Bewertungsobjekt berücksichtigt, während es ist Stimmt

Der berechnete Wert des Einkommensverlustkoeffizienten aufgrund von Zahlungsausfällen K l , K* l (in Bruchteilen einer Einheit) wird auf der Grundlage der Analyse des Anteils von Räumlichkeiten (a j) von Immobilienobjekten dieser Art und der ermittelt Anzahl der Monate g j , für die im vergangenen Jahr die Miete nicht gezahlt wurde, wie folgt:

Beispiel 1 Bestimmen Sie den Einkommensverlust durch Nichtzahlung und Unterbelastung, wenn bekannt ist, dass: die vertragliche Jahresmiete (geplante Miete) 300.000 Rubel beträgt; laufendes Einkommen - 200.000 Rubel; Marktjahresmiete (Marktmiete) - 100 Tausend Rubel; keine sonstigen Einkünfte; Die Analyse des lokalen Immobilienmarktes in den letzten 12 Monaten ergab folgende Indikatoren:

Index	Eigentum
	1	2	3	4
Unternutzungskoeffizient von Immobilienobjekten dieser Art (bei vermieteten Haupträumen)	0,15	0,20	0,15	0,20
Anteil der Räumlichkeiten von Immobilienobjekten dieser Art, für die im vergangenen Jahr keine Miete gezahlt wurde (nach vermieteten Haupträumen)	0,10	0,15	0,15	0,10
Anzahl der Monate, für die im vergangenen Jahr keine Miete gezahlt wurde (nach vermieteten Haupträumen)	1,0	0,5	1,0	0,5
Gewichtungsfaktor, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

1. Bestimmen Sie den berechneten Wert der Größe des Einkommensverlustkoeffizienten durch Unterbelastung:

2. Bestimmen wir den berechneten Wert der Größe des Einkommensverlustkoeffizienten durch Unterbelastung:

3. Ermitteln Sie den Einnahmeausfall durch Nichtzahlung und Unterladung:

Tausend reiben.

Tatsächliches (effektives) Bruttoeinkommen (DIA oder EGI)- Geschätzte Einnahmen bei voller Funktionsfähigkeit der Immobilie unter Berücksichtigung von Verlusten aus Arbeitslosigkeit, Mieterwechsel und Nichtzahlung der Miete:

Betriebskosten (OP oder OE)- Dies sind regelmäßige Ausgaben, um den normalen Betrieb der Einrichtung und die Reproduktion potenzieller Bruttoeinnahmen sicherzustellen. Die Betriebseinnahmen werden üblicherweise unterteilt in:

• halbfeste Kosten oder Kosten;
• bedingt variable Kosten oder Kosten;
• Wiederbeschaffungskosten oder Reserven

Bedingt dauerhaft- Ausgaben, deren Höhe nicht vom Grad der betrieblichen Auslastung der Anlage abhängt.

Bedingte Variablen- Ausgaben, deren Höhe von der betrieblichen Auslastung der Anlage abhängt.

Ersatzkosten— Ausgaben für den regelmäßigen Austausch von Verschleißteilen der Struktur, die jährlich von der Ersatzkasse abgezogen werden.

Beispiel 2 Ermittlung der Wiederbeschaffungskosten, wenn bekannt ist, dass: der Eigentümer beabsichtigt, die Immobilie für fünf Jahre eigennützig zu nutzen; Dachreparaturen sind alle zehn Jahre erforderlich; die Kosten für die Reparatur des Daches betragen 500.000 Rubel; die letzten Reparaturen wurden vor acht Jahren durchgeführt.

1. Bestimmen Sie die Wiederbeschaffungskosten für das erste Jahr des Besitzes:

Tausend Rubel.

Sind während der voraussichtlichen Eigentumsdauer keine Wiederbeschaffungskosten absehbar, erfolgt eine Abschreibung unter Berücksichtigung einer möglichen Weiterveräußerung (Reversion).

Beispiel 3 Ermittlung der Wiederbeschaffungskosten, wenn bekannt ist, dass: der Eigentümer beabsichtigt, die Immobilie für fünf Jahre eigennützig zu nutzen; Dachreparaturen sind alle zehn Jahre erforderlich; die Kosten für die Reparatur des Daches betragen 500.000 Rubel; Die letzte Renovierung wurde vor zwei Jahren durchgeführt.

1. Wiederbeschaffungskosten ermitteln:

Dachreparaturen müssen vom neuen Eigentümer durchgeführt werden, daher betragen die Wiederbeschaffungskosten 0;

2. Bestimmen Sie den Mindererlös aus dem Verkauf des Objekts (Umkehrpreis):

Tausend reiben.

Nettobetriebsergebnis (NOI oder NOI)- jährliche Nettorendite auf das gesamte in den Bewertungsgegenstand investierte Kapital (Eigen- und Fremdkapital), berechnet als tatsächliches Bruttoeinkommen abzüglich Betriebsausgaben:

Der NPV umfasst zwei Komponenten: den auf geliehene Mittel entfallenden Teil (Schuldendienstzahlungen, OD oder DS - Zahlungen für die Bedienung). Hypothekendarlehen) und dem eigenen Anteil (Bruttonettoeinkommen, NPV oder PTCF).

Das Nettoeinkommen aus dem Betrieb der Anlage (NP oder ATCF) wiederum ist die Differenz zwischen NPV und Einkommensteuer (NPP oder Tax) und enthält Reingewinn(NP) und den reservierten Betrag, um die einfache Reproduktion des tragbaren Objekts nach Ablauf seiner zu gewährleisten vorteilhafte Verwendung(Kapitalkosten, Kurzschluss):

Erträge aus dem Verkauf eines Objekts (Reversion) sind definiert als der Cashflow, den der Investor am Ende des Projekts erhält. Die Höhe der Einnahmen aus der Rücknahme wird prognostiziert:

• direkte Ernennung des absoluten Werts der Umkehrung;
• Zuordnung einer relativen Wertänderung von Immobilien für die Eigentumsdauer;
• B. durch Zuweisen eines Endkapitalisierungsverhältnisses (Rt).

Bei der Erstellung der rekonstruierten Einnahmen- und Ausgabenrechnung werden nicht berücksichtigt:

• geschäftsbezogene Ausgaben;
• buchhalterische Abschreibung;
• Einkommensteuer des Eigentümers

Kapitalisierung zukünftiger Erträge in Barwerte durchgeführt mit:

• die Direktkapitalisierungsmethode, die Bruttoertragsmultiplikatortechniken, Kapitalisierungsquotentechniken und Residuentechniken umfasst;
• die Methode der Kapitalisierung nach der Rendite, die direkte Diskontierungstechniken, Modelltechniken und Techniken zur Analyse von Hypothekeninvestitionen umfasst.

Methode der direkten Kapitalisierung setzt die am Ende des ersten Jahres nach dem Bewertungsstichtag ermittelten Erträge mittels einer Cashflow-Rate (Multiplikator oder Kapitalisierungsverhältnis) ins Verhältnis zum Wert der Immobilie (V o).

Die Methode umfasst Bruttoeinkommensmultiplikatortechniken, Kapitalisierungsverhältnistechniken und Residualtechniken.

Bruttoumsatz-Multiplikator-Techniken

Die folgenden Techniken werden verwendet, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen:

• PVD-Multiplikator-Technik;
• DVD-Animationstechnik.

Das Kapitalisierungsverfahren für diese Methoden besteht darin, den PVD bzw. RVD mit den durchschnittlichen Marktwerten des für die zu bewertende Immobilienart charakteristischen Multiplikators zu multiplizieren.

V o = ggA M ggA (8)

V o = EGI M EGI (9)

Multiplikatoren werden auf der Grundlage der Verarbeitung von Marktdaten zu Verkaufspreisen (P j) bzw. Einkommenswerten, ggA j oder EGI j am Ende des Jahres nach dem Verkaufsdatum für bestimmte Objekte unter Verwendung von Yj - einem Gewichtungsfaktor - ermittelt die den Unterschied in den Qualitäten des j-ten Objekts und Managements im Vergleich zum Bewertungsobjekt berücksichtigt.

Beispiel 4 Bestimmen Sie den Wert der Immobilie mit den Techniken der Bruttoeinkommensmultiplikatoren, wenn bekannt ist, dass: PIA und DIA für das Bewertungsobjekt als 1270.000 Rubel definiert sind. und 1020 Tausend Rubel. beziehungsweise; auf dem lokalen markt wurden folgende transaktionen mit ähnlichen immobilienobjekten wie dem zu bewertenden erfasst:

Index	Deal, tausend Rubel
	1	2	3	4
Verkaufspreis	3 000	5 700	3 700	5 000
Potenzieller Bruttoumsatz	910	1 750	1 190	1 480
Tatsächliches Bruttoeinkommen	740	1 410	910	1 220
Gewichtungsfaktor, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

Bestimmen wir die durchschnittlichen Marktwerte des PVD-Multiplikators und des RP-Multiplikators mit den Ausdrücken 9 und 10:

Bestimmen wir den Wert der Eigenschaft mit den Ausdrücken 7 und 8:

Tausend reiben.

Kapitalisierungsverhältnis-Techniken Die Bestimmung des Wertes einer Immobilie erfolgt durch die Kapitalisierung des CHOD (NOI oder I O) durch Division durch die Cash-Flow-Rate, genannt Gesamtkapitalisierungsgrad:

Die Grundlage für die Bestimmung der Gesamtkapitalisierungsquote ist eine der folgenden Techniken:

• Technik-Gruppen-Komponenten-Eigenschaft;
• Technik der Anlagegruppe oder Gruppe von Kapitalbestandteilen;
• Schuldendeckungsgrad-Technik;
• Technik vergleichende Analyse;
• Technik der Betriebskostenquote.

Benchmarking-Technik besteht in der Verarbeitung von Marktdaten zu den Verkaufspreisen P j und dem Nettobetriebsergebnis I oj am Ende des Jahres nach dem Verkaufsdatum unter Verwendung von Yj - einem Gewichtungsfaktor, der den Unterschied in den Eigenschaften des j-ten Objekts und seines berücksichtigt Management im Vergleich zum Bewertungsgegenstand:

Diese Methode ist die bevorzugteste, erfordert jedoch zuverlässige und vollständige Informationen über die Objekte vergleichbarer Verkäufe.

Beispiel 5 Bestimmen Sie den Wert der Immobilie mit der Technik der vergleichenden Analyse, wenn bekannt ist, dass: das Nettobetriebsergebnis der Immobilie in Höhe von 910.000 Rubel ermittelt wird; auf dem lokalen markt wurden folgende transaktionen mit ähnlichen immobilienobjekten wie dem zu bewertenden erfasst:

Index	Deal, tausend Rubel
	1	2	3	4
Verkaufspreis	3 000	5 700	3 700	5 000
Nettobetriebsergebnis	625	1090	750	1050
Gewichtungsfaktor, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

Tausend Rubel.

Diese Methode ist die bevorzugteste, erfordert jedoch zuverlässige und vollständige Informationen über die Gegenstände vergleichbarer Verkäufe.

Komponenteneigenschaft der Technikgruppe basiert auf der Annahme, dass, wenn die Immobilie die physischen Komponenten von Grundstücken und Gebäuden hat, die Gesamtkapitalisierungsquote die Einkommensanforderungen von Eigentümern aller Interessen erfüllen muss ():

wobei L der Anteil des Bodenwerts V L am Wert des Marktwerts des gesamten Objekts V O ist, V B der Marktwert der Einbauten (Gebäude) ist, R L der Marktwert des Kapitalisierungskoeffizienten für Grundstücke ist, R B ist der Marktwert des Kapitalisierungskoeffizienten für Verbesserungen (Gebäude). V L kann nach der Verkaufsvergleichsmethode oder der Verteilungsmethode zur Grundstücksbewertung ermittelt werden.

Beispiel 6 Bestimmen Sie den Wert einer Immobilie unter Verwendung der Methode der Immobilienkomponentengruppe, wenn bekannt ist, dass: eine lokale Marktanalyse zeigt, dass ein Grundstück ähnlicher Größe in unmittelbarer Nähe der zu bewertenden Immobilie für RUB 500.000 erworben werden kann; geschätzte Kosten der Bau eines Gebäudes, das dem Bewertungsobjekt ähnlich ist, beträgt 1.500.000 Rubel; der Marktwert des Kapitalisierungskoeffizienten für Grundstücke beträgt 0,3; Marktwert des Kapitalisierungsverhältnisses für Verbesserungen (Gebäude) - 0,20; Das Nettobetriebsergebnis des bewerteten Objekts wird in Höhe von 910 Tausend Rubel ermittelt.

1. Bestimmen wir den Anteil des Bodenwerts am Verkehrswert des gesamten Objekts:

Tausend Rubel.

Technik der Anlagegruppe oder Gruppe von Kapitalbestandteilen basiert auf der Annahme, dass bei finanziellen Interessen von Eigentümern von Eigenkapital und Gläubigern an der Immobilie die Gesamtkapitalisierungsquote den Einkommensanforderungen aller Eigentümer genügen muss ():

wobei M der Anteil des Fremdkapitals V M am Wert des Marktwerts des gesamten Objekts V O ist, V E der Marktwert des Eigenkapitals ist, R M der Marktwert des Kapitalisierungsverhältnisses für Fremdkapital ist, R E der Marktwert von ist die Eigenkapitalquote, ML ist der Betrag Hypothekendarlehen, EI - die Höhe des Eigenkapitals. V M kann basierend auf der Analyse bestimmt werden Markttransaktionen mit Eigenschaften, die der zu bewertenden Immobilie ähneln.

Beispiel 7 Bestimmen Sie den Wert der Immobilie mit der Technik der Gruppe der Kapitalkomponenten, wenn bekannt ist, dass: die Höhe des Hypothekendarlehens 1.000.000 Rubel beträgt; Schuldendienstkosten — 250.000 Rubel/Jahr; die Höhe des in die Immobilie investierten Eigenkapitals — 2.900.000 Rubel; das Nettobetriebsergebnis des bewerteten Objekts wird in Höhe von 910 Tausend Rubel ermittelt; Nettobruttoeinkommen - 650 Tausend Rubel; Auf dem lokalen Markt beträgt der Durchschnittspreis von Immobilienobjekten, die dem bewerteten ähnlich sind, 4.300.000 Rubel.

1. Bestimmen Sie den Anteil der Fremdkapitalkosten am Verkehrswert des gesamten Objekts:

2. Bestimmen Sie die Gesamtkapitalisierungsquote:

Tausend Rubel.

Debt Coverage Ratio-Technik beinhaltet die Bestimmung von R O unter Berücksichtigung der geforderten Schuldendeckung:

wobei DCR die Schuldendeckungsquote ist.

Beispiel 8 Bestimmen Sie den Wert der Immobilie anhand der Schuldendeckungsquote, wenn bekannt ist, dass: die Höhe des Hypothekendarlehens 1.000.000 Rubel beträgt; Schuldendienstkosten — 250.000 Rubel/Jahr; die Höhe des in die Immobilie investierten Eigenkapitals — 2.900.000 Rubel; das Nettobetriebsergebnis des bewerteten Objekts wird in Höhe von 910 Tausend Rubel ermittelt; Auf dem lokalen Markt beträgt der Durchschnittspreis von Immobilienobjekten, die dem bewerteten ähnlich sind, 4.300.000 Rubel.

1. Bestimmen Sie die Gesamtkapitalisierungsquote:

2. Bestimmen Sie den Wert der Immobilie:

Tausend Rubel.

Technik der Betriebskostenquote wird verwendet, wenn keine vollständigen Informationen über die Vergleichsobjekte verfügbar sind, aber Daten zu DIA und OR vorliegen:

wobei K OE die Betriebsertragsquote ist.

Beispiel 9 Bestimmen Sie den Wert der Immobilie unter Verwendung der Betriebskostenquote, wenn bekannt ist, dass: der RIA-Multiplikator 4,063 beträgt; DIA und OR für das Bewertungsobjekt werden als 1020 Tausend Rubel definiert. und 110 Tausend Rubel. beziehungsweise;

1. Bestimmen Sie die Gesamtkapitalisierungsquote:

2. Bestimmen Sie den Wert der Immobilie:

Tausend Rubel.

Rückstandstechniken bestehen in der Kapitalisierung von Erträgen im Zusammenhang mit einer der Anlagekomponenten, während die Kosten anderer bekannt sind und genau bestimmt werden können.

Grundlage für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist eine der folgenden Techniken:

• Landrückstandstechnik;
• Rest Technik für Verbesserungen;
• Saldo für Eigenkapital;
• Residualtechnik für Fremdkapital.

Landrest-Technik in der Analyse der besten und meisten verwendet effektiver Einsatz Land, um die Kosten für Verbesserungen zu bestimmen, wie z. B. die Kosten für ein neues Gebäude. Der Einsatz von Technologie ist effektiv, wenn es keine verlässlichen Daten zu Grundstücksverkäufen gibt:

Beispiel 10 Bestimmen Sie den Wert einer Immobilie mit der Land-Residual-Methode, wenn bekannt ist, dass:

• die geschätzten Kosten für den Bau eines Gebäudes, das dem Bewertungsobjekt ähnlich ist, betragen 1.500.000 Rubel;
• das Nettobetriebsergebnis des bewerteten Objekts wird in Höhe von 910 Tausend Rubel ermittelt;
• der Marktwert des Kapitalisierungskoeffizienten für Grundstücke beträgt 0,3;
• der Marktwert des Aktivierungsfaktors für Verbesserungen (Gebäude) beträgt 0,20.

Bestimmen Sie den Wert der Immobilie:

Tausend reiben.

Rest Technik für Verbesserungen wird bei der Analyse der wirtschaftlichen Machbarkeit der Modernisierung oder Auflösung eines Gebäudes verwendet, da es direkt den Beitrag des Gebäudes zu den Kosten misst. Auch für die Bewertung von Immobilien mit erheblicher Abnutzung empfiehlt sich der Einsatz von Technik:

Beispiel 11. Bestimmen Sie den Wert der Immobilie unter Verwendung der Residual Improvement Technique, wenn Folgendes bekannt ist: Eine lokale Marktanalyse zeigt, dass ein Grundstück ähnlicher Größe in unmittelbarer Nähe der zu bewertenden Immobilie für RUB 500.000 erworben werden kann; das Nettobetriebsergebnis des bewerteten Objekts wird in Höhe von 910 Tausend Rubel ermittelt; der Marktwert des Kapitalisierungskoeffizienten für Grundstücke beträgt 0,3; der Marktwert des Aktivierungsfaktors für Verbesserungen (Gebäude) beträgt 0,20.

Bestimmen Sie den Wert der Immobilie:

Tausend Rubel.

Rest Technik für Equity verwendet, um das vollständige Eigentum an einer neu errichteten Immobilie zu beurteilen:

Beispiel 12. Bestimmen Sie den Wert der Immobilie mit der Equity-Balance-Methode, wenn bekannt ist, dass: der Hypothekendarlehensbetrag 1.000.000 Rubel beträgt; Schuldendienstkosten — 250.000 Rubel/Jahr; die Höhe des in die Immobilie investierten Eigenkapitals — 2.900.000 Rubel; das Nettobetriebsergebnis des bewerteten Objekts wird in Höhe von 910 Tausend Rubel ermittelt; Nettobruttoeinkommen - 650 Tausend Rubel.

Bestimmen Sie den Wert der Immobilie:

Tausend Rubel.

Restmethode für gehebeltes Kapital Es wird auch verwendet, um das vollständige Eigentum an einer neu errichteten Immobilie zu beurteilen:

Beispiel 13 Bestimmen Sie den Wert der Immobilie mit der Bilanzmethode für Eigenkapital, wenn bekannt ist, dass: die Höhe des Hypothekendarlehens 1.000.000 Rubel beträgt; Schuldendienstkosten — 250.000 Rubel/Jahr; die Höhe des in die Immobilie investierten Eigenkapitals — 2.900.000 Rubel; das Nettobetriebsergebnis des bewerteten Objekts wird in Höhe von 910 Tausend Rubel ermittelt; Nettobruttoeinkommen - 650 Tausend Rubel.

Bestimmen Sie den Wert der Immobilie:

Tausend Rubel.

Kapitalisierungsmethode nach Rendite stellt (unter Verwendung der Kapitalrendite als Abzinsungssatz) das Verhältnis zwischen dem für jedes Jahr des gesamten Prognosezeitraums berechneten Nettobetriebsertrag und den Umkehrkosten am Ende her vergangenes Jahr Prognosezeitraum mit dem Wert des Objekts.

Die Methode umfasst eine Reihe von Techniken, die sich in der Wahl der Art der kapitalisierten Einkünfte und der Methode der Kapitalisierung unterscheiden:

• direkte Diskontierungstechniken;
• Modellierungstechniken;
• Techniken der Analyse von Hypothekeninvestitionen.

Direkte Diskontierungstechniken Bereitstellung der Bestimmung des Wertes der Immobilie durch Diskontierung der Nettobetriebserträge (IO) und Umkehrung V On unter Verwendung lokaler (für Perioden) und Durchschnittswerte der Gesamtrendite Y O:

Der Durchschnittswert der Gesamtrendite wird durch die Verarbeitung von Marktinformationen zur Rentabilität ermittelt Investitionsprojekte im Zusammenhang mit dem Erwerb und der gewinnbringenden Nutzung von Objekten oder unter Verwendung von Informationen über die Rentabilität alternativer Projekte, die der Art der zu bewertenden Objekte in Bezug auf das Risikoniveau am nächsten kommen.

Um den Durchschnittswert der Gesamtrendite Y O zu ermitteln, werden die folgenden Techniken verwendet:

• kumulative Bautechnik;
• Technik des Vergleichs mit Alternativprojekten;
• Verkaufsvergleichstechnik;
• Marktdatenüberwachungstechnik.

Abzinsungstechnik der Risikosumme (kumulative Konstruktionstechnik) besteht darin, die Werte zu summieren, die den Grad des Risikos widerspiegeln dieses Projekt. Die allgemeine Konstruktionsstruktur ist wie folgt:

wobei Y RF der risikofreie Zinssatz ist, der die nicht inflationäre Komponente und den Wert des Inflationsindex enthält; Y R — Risikoprämie, die eine Prämie für die folgenden Arten von Risiken umfasst: physische, rechtliche, wirtschaftliche, finanzielle und soziale, sowohl externe (Länderrisiko) als auch inländische, mit Ausnahme der Prämie für das Risiko einer geringen Liquidität und der Prämie für Risiken verknüpft mit Finanzverwaltung, die zur Hervorhebung isoliert sind Unterscheidungsmerkmal Immobilien von anderen Finanzinstrumente; Y L — Prämien für das Risiko geringer Liquidität; Y FM - Prämien für Risiken im Zusammenhang mit der Finanzverwaltung

Beispiel 14 Bestimmen Sie den Wert der Immobilie mit der Abzinsungsmethode der Risikosumme, wenn bekannt ist, dass: der Eigentümer beabsichtigt, die Immobilie drei Jahre lang für eigene Zwecke zu nutzen und sie dann für 4.500.000 Rubel weiterzuverkaufen; Das Nettobetriebsergebnis aus dem Gegenstand der Bewertung wird in Höhe von 910.000 Rubel, 950.000 Rubel, 990.000 Rubel ermittelt. jeweils für das erste, zweite und dritte Jahr des Eigentums an der Sache; risikofreier Zinssatz - 0,03; Länderrisikoprämie — 0,06; Prämie für physische Risiken — 0,025; Prämie für wirtschaftliche Risiken — 0,015; Prämie für soziale Risiken — 0,03; niedrige Liquiditätsrisikoprämie – 0,04; Prämie für Risiken im Zusammenhang mit dem Finanzmanagement - 0,03.

1. Bestimmen Sie den Durchschnittswert der allgemeinen Rendite:

2. Bestimmen Sie den Wert der Immobilie:

Technik des Vergleichs mit Alternativprojekten ist zu suchen Finanzmarkt Investitionsvorhaben mit ähnlichem Risiko für die nachträgliche Anpassung ihrer Rendite gegenüber Investitionen in Immobilien.

Gleichzeitig wird für den Wert der allgemeinen Rendite Y O der Bereich möglicher Werte mit den Grenzen von unten Y 1 und von oben Y 2 bestimmt:

Verkaufsvergleichstechnik besteht darin, Daten von abgeschlossenen Verkaufstransaktionen zu analysieren, um die Annahmen des Investors über die zukünftigen Vorteile des Immobilienbesitzes nachzubilden. Basierend auf dem Projekt-Cashflow-Schema, der innere Norm Projektgewinne.

Marktdatenüberwachungstechnik besteht in der Analyse von retrospektiven Marktdaten, um die aktuellen voraussichtlichen Werte von Renditen zu ermitteln. Gleichzeitig sollten Korrelationen zwischen der Entwicklung der Rentabilität von Investitionen in Immobilien und der Entwicklung anderer Finanzmarktinstrumente verwendet werden.

Modelltechniken für relativ einfache Sonderfälle der Kapitalisierung zeitlich unveränderlicher Nettobetriebserträge eine Ermittlung des Verkehrswerts der gesamten Immobilie und des mit dem Zielwert verbundenen Werts des Umkehrwerts durch Vorhersage seiner zeitlichen Veränderung:

wobei d n = 1/(1+ Y O) n der Abzinsungsfaktor und n = 1/(1- d n) n der Barwert einer einzelnen Rente ist.

Es verwendet das gleiche für alle Perioden allgemeine Norm Rendite, ermittelt analog zum Wert der Gesamtkapitalisierungsquote:

wobei SFF O = 1/S On der Koeffizient des Ausgleichsfonds ist, S On = 1/(1+Y O) n –1 der zukünftige Wert einer einzelnen Rente ist, Δ O = (V On - V O)/ V O der Wert ist des relativen Wertzuwachses des Objekts.

Zu dieser Gruppe gehören:

• Ausstattung ohne Abschreibung;
• Vollabschreibungstechniken;
• lineare Abschreibungstechniken.

Techniken ohne Wertminderung gilt in zwei Fällen: Entweder es gibt einen unendlichen Einkommensstrom (SFF O → 0), oder der Einkommensstrom ist endlich, aber der Verkaufspreis des Objekts ist gleich dem anfänglichen Kaufpreis (Δ O = 0), d.h Erstinvestition.

Der Wert solcher Immobilien wird ermittelt, indem das Nettobetriebsergebnis durch die entsprechende Rendite dividiert wird (12).

Beispiel 15 Bestimmen Sie den Wert der Immobilie modellhaft ohne Abschreibungen, wenn bekannt ist, dass: der Eigentümer beabsichtigt, die Immobilie drei Jahre lang für eigene Zwecke zu nutzen und dann zum Kaufpreis weiterzuverkaufen; Das Nettobetriebsergebnis aus dem Gegenstand der Bewertung wird in Höhe von 910 Tausend Rubel ermittelt. für jedes Jahr des Eigentums an der Sache; die Kapitalrendite wird auf 0,203 festgelegt

Bestimmen Sie den Wert der Immobilie:

Tausend Rubel.

Vollständige Dämpfungstechniken werden in Fällen verwendet, in denen Betriebseinnahmen nicht nur zur Bildung von Kapitalerträgen, sondern auch zu einer vollständigen Kapitalrückzahlung führen (Δ O \u003d -1, R 0 \u003d Y 0 + SFF O).

Damit nimmt (26) folgende Form an:

Verwenden Sie zur Berechnung des Ausgleichsfondsfaktors (SFF O) die für das zu bewertende Projekt charakteristische Rendite (Inwood-Verfahren) oder den risikolosen Zinssatz (Hoskold-Verfahren).

Beispiel 16 Bestimmen Sie den Wert der Immobilie unter Verwendung der Methode des vollständigen Abschreibungsmodells von Inwood und der Methode des vollständigen Abschreibungsmodells von Hoskold, wenn bekannt ist, dass: der Eigentümer beabsichtigt, das geschätzte Objekt drei Jahre lang für eigene Zwecke zu nutzen und es dann zum Kaufpreis weiterzuverkaufen; Das Nettobetriebsergebnis aus dem Gegenstand der Bewertung wird in Höhe von 910 Tausend Rubel ermittelt. für jedes Jahr des Eigentums an der Sache; die Kapitalrendite wird auf 0,10 festgelegt; der risikofreie Zinssatz wird auf 0,06 festgelegt.

1. Inwood-Technik:

1.1 Ermittlung der Gesamtkapitalisierungsquote:

1.2 Bestimmen Sie den Wert der Immobilie:

Tausend Rubel.

2. Hoskold-Technik:

2.1 Ermittlung der Gesamtkapitalisierungsquote:

2.2 Bestimmen Sie den Wert der Immobilie:

Tausend Rubel.

Lineare Dämpfungstechniken zur Bestimmung des Barwerts in Fällen verwendet, in denen sich sowohl die Erträge als auch der Wert von Immobilien in bekannter Weise regelmäßig ändern.

Um Änderungen im Wert eines Vermögenswerts zu berücksichtigen, die Grundformel Ellwood:

wobei A der Anpassungsbetrag ist.

Wenn der Wert des Objekts sinkt, hat die Anpassung A gleichzeitig ein „+“ -Zeichen, und wenn die Kosten steigen, hat die Anpassung ein „-“ -Zeichen.

Der Zahlenwert der Anpassung ergibt sich aus der Multiplikation der relativen Wertänderung (Δ O) mit dem Ersatzfondsfaktor (SFF O) und allgemeine Formel denn der Kapitalisierungskoeffizient hat die Form (26).

Beispiel 17. Bestimmen Sie den Wert der Immobilie unter Verwendung linearer Abschreibungsmodelltechniken, wenn bekannt ist, dass: der Eigentümer beabsichtigt, die Immobilie drei Jahre lang für eigene Zwecke zu nutzen, der Wert der Immobilie während der Eigentumsdauer um 12 % sinkt; Das Nettobetriebsergebnis aus dem Gegenstand der Bewertung wird in Höhe von 910 Tausend Rubel ermittelt. für jedes Jahr des Eigentums an der Sache; die Kapitalrendite wird auf 0,10 festgelegt.

1. Bestimmen Sie den Wert des relativen Wertzuwachses des Objekts:

2. Bestimmen Sie die Gesamtkapitalisierungsquote:

3. Bestimmen Sie den Wert der Immobilie:

Tausend Rubel.

Techniken zur Analyse von Hypothekeninvestitionen die Ermittlung des Wertes von Grundstücken unter Berücksichtigung von Wert- und Ertragsänderungen sowie unter Berücksichtigung der Finanzierungsbedingungen sicherzustellen. Es gibt zwei Techniken der Analyse von Hypothekeninvestitionen:

• Technik der Hypothekenanlageanalyse mit Diskontierung;
• Modellanalysetechnik (Ellwood-Technik).

Technik der Hypothekenanlageanalyse mit Diskontierung basiert auf der Addition des Hypothekenkapitals (VM) zum diskontierten Barwert zukünftiger Bareinnahmen und Wiederverkaufserlöse des Vermögenswerts:

wobei d En = 1/(1+ Y E) n der Abzinsungsfaktor und En = 1/(1- d En) n der Barwert einer einzelnen Rente ist, berechnet für n Perioden mit einer Rendite pro Eigenkapital, Y E wird durch die gleichen Techniken bestimmt wie die Gesamtrendite, I E = NOI - DS ist die Eigenkapitalrendite, V En = V On - V Mn sind die Aufhebungskosten für das Eigenkapital, definiert als die Differenz der gesamten Aufhebungskosten (V On) und die Zahlungsbilanz des Darlehens (V Mn).

Beispiel 18. Bestimmen Sie den Wert der Immobilie mit der Technik der Hypothekeninvestitionsanalyse mit Diskontierung, wenn bekannt ist, dass: der Eigentümer vor zwei Jahren 3.400.000 Rubel für den Erwerb der zu bewertenden Immobilie ausgegeben hat; Für den Kauf einer Immobilie wurde ein Darlehen in Höhe von 1.000.000 Rubel erhalten. bei 13% pro Jahr für sechs Jahre (jährliche Schuldendienstzahlung von 250.000 Rubel); der Eigentümer beabsichtigt, das Bewertungsobjekt drei Jahre lang für eigene Zwecke zu nutzen, danach wird er es für 4.000.000 Rubel weiterverkaufen; Das Nettobetriebsergebnis aus dem Gegenstand der Bewertung wird in Höhe von 910 Tausend Rubel ermittelt. für jedes Jahr des Eigentums an der Sache; die Kapitalrendite wird auf 0,10 festgelegt.

1. Bestimmen Sie den Saldo des Darlehens zum Zeitpunkt der Bewertung (drittes Darlehensjahr) und am Ende der Haltefrist (fünftes Darlehensjahr):

Tausend reiben.

Tausend reiben.

2. Bestimmen Sie den Wert der Immobilie:

Tausend reiben.

Modellanalysetechnik (Ellwood-Technik)

Diese Technik wird für bestimmte Fälle konstanter Einkommen und Renditen verwendet. Diese Technik basiert auf der Formel zur Berechnung der Gesamtkapitalisierungsquote:

wo rO — Grundkoeffizient Kapitalisierung, die die Anforderungen des Investors an die Eigenkapitalrendite vor Anpassungen von Einkommens- und Immobilienwertänderungen zugrunde legt. Wenn sich Einkommen und Immobilienwert nicht ändern, entspricht der Grundkapitalisierungsgrad dem Gesamtkapitalisierungsgrad; P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] ist der bis zum Ende der n-ten Periode zurückgezahlte Anteil des selbstverzehrenden Darlehens mit einer Gesamtlaufzeit von der Darlehensvertrag in Höhe von N Jahren (siehe oben), Y m — effektive Rate Zinsen für dieses Darlehen.

Die Ertragswertmethode basiert auf der direkten Umwandlung des Nettobetriebsgewinns (NOR) in Wert, indem dieser durch das Kapitalisierungsverhältnis dividiert wird.

Die Kapitalisierungsquote ist der Satz, der angewendet wird, um den Einkommensstrom auf einen einzigen Wertbetrag zu reduzieren.9 Unserer Meinung nach gibt diese Definition jedoch ein Verständnis für die mathematische Essenz dieses Indikators. Aus wirtschaftlicher Sicht spiegelt die Kapitalisierungsquote die Rendite des Anlegers wider.

Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn:

Einkommensströme sind stabile positive Werte;

Die Einkommensströme wachsen in einem stetigen, moderaten Tempo.

Diese Methode sollte nicht verwendet werden, wenn:

Einkommensströme sind instabil;

Die Immobilie befindet sich im Bauzustand oder erfordert einen erheblichen Umbau der Immobilie;

Es gibt keine Informationen über tatsächliche Verkäufe und Verpachtungen von Immobilien, Betriebskosten und andere Informationen, die die Berechnung des Nettobetriebsertrags und des Kapitalisierungszinssatzes erschweren.

Die grundlegende Berechnungsformel lautet wie folgt:

Die Hauptphasen des Kapitalisierungsbewertungsverfahrens:

1) Definition des erwarteten Jahreseinkommens (oder durchschnittlichen Jahreseinkommens) als das Einkommen, das durch die Immobilie bei ihrer besten und effizientesten Nutzung erzielt wird;

2) Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes;

3) Bestimmung des Werts der Immobilie auf der Grundlage des Nettobetriebsgewinns und des Kapitalisierungsverhältnisses, indem der NPC durch das Kapitalisierungsverhältnis dividiert wird.

Lassen Sie uns einen genaueren Blick auf jeden der oben genannten Schritte werfen.

ICH. Berechnung des erwarteten Nettobetriebsergebnisses.

Ein Immobiliengutachter arbeitet mit folgenden Einkommensstufen 10:

GPV (potenzielles Bruttoeinkommen);

ADI (tatsächliches Bruttoeinkommen);

CHOD (Nettobetriebseinkommen);

DP (Bareinnahmen) nach Zinszahlungen auf das Darlehen. Potenzieller Bruttoumsatz (GRP)- Einkommen, das sein kann

von Immobilien erhalten, mit 100% Nutzung davon, ohne Berücksichtigung aller Verluste und Kosten. LHP ist abhängig von der Fläche des zu bewertenden Objekts und dem festgestellten Mietpreis und wird nach folgender Formel berechnet:

Der Mietvertrag ist die Hauptinformationsquelle über Renditeobjekte. Pacht - Bereitstellung von Eigentum an den Mieter (Mieter) gegen eine Gebühr für den vorübergehenden Besitz und die Nutzung. Das Mietrecht steht dem Grundstückseigentümer zu. Vermieter können Personen sein, die gesetzlich befugt sind, oder der Eigentümer, um Immobilien zu vermieten. Eines der wichtigsten Regulierungsdokumente zur Regelung von Mietverhältnissen ist das Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation (Kapitel 34).

Der Gutachter im Arbeitsprozess stützt sich auf die folgenden Bestimmungen des Mietvertrags:

Im Rahmen eines Mietvertrags für ein Gebäude oder Bauwerk wird dem Mieter gleichzeitig mit der Übertragung der Eigentums- und Nutzungsrechte an solchen Immobilien das Recht übertragen, den Teil des Grundstücks zu nutzen, der von dieser Immobilie eingenommen wird und für den er erforderlich ist seine Nutzung, auch wenn das Grundstück, auf dem sich die vermieteten Gebäude oder Bauwerke befinden, an eine andere Person verkauft wird;

Ist die Mietdauer im Vertrag nicht festgelegt, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen;

Die Übertragung von Mietobjekten ist keine Grundlage für die Beendigung oder Aufhebung der Rechte Dritter an diesem Objekt. Bei Abschluss eines Mietvertrages ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auf alle Rechte Dritter an der Mietsache (Dienstbarkeit, Pfandrecht etc.) hinzuweisen. Andernfalls hat der Mieter das Recht, Minderung der Miete oder Auflösung des Vertrages und Schadensersatz zu verlangen.

Mietvertrag für ein Gebäude oder Bauwerk:

Er wird schriftlich für die Dauer von mindestens einem Jahr abgeschlossen, unterliegt der staatlichen Registrierung und gilt ab dem Zeitpunkt der Registrierung als abgeschlossen;

sieht die von den Parteien vereinbarten Mietbedingungen und -beträge vor, ohne die der Mietvertrag als nicht abgeschlossen gilt;

Hat der Mieter auf seine Kosten und mit Zustimmung des Vermieters untrennbar mit dem Mietgegenstand verbundene Ausbesserungen vorgenommen, so hat er nach Beendigung des Vertrages Anspruch auf Erstattung der Kosten diese Verbesserungen, sofern im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Die Kosten für untrennbare Verbesserungen des Mietgegenstandes, die der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat, sind nicht ersatzfähig;

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Der Mieter ist berechtigt, mit Zustimmung des Vermieters den Mietgegenstand unterzuvermieten, den Mietgegenstand unentgeltlich zu überlassen und auch als Einlage in das genehmigte Kapital zu leisten.

Der Mietpreis hängt in der Regel vom Standort des Objekts, seinem physischen Zustand, der Verfügbarkeit von Kommunikationsmitteln, der Mietdauer usw. ab.

Mietpreise sind:

Vertraglich (bestimmt durch den Mietvertrag);

Markt (typisch für ein bestimmtes Marktsegment in einer bestimmten Region).

Marktmiete stellt den auf dem Markt vorherrschenden Kurs für ähnliche Immobilien dar, d.h. ist die wahrscheinlichste Miete, für die ein typischer Vermieter zustimmen würde, zu mieten, und ein typischer Mieter zustimmen würde, die Immobilie zu vermieten, was eine hypothetische Transaktion ist. Der marktübliche Mietzins wird bei der Bewertung des Volleigentums verwendet, wenn der Eigentümer die Immobilie im Wesentlichen besitzt, verwaltet und nutzt (was wäre die Einnahmequelle, wenn die Immobilie vermietet würde). Der Vertragsmietsatz dient der Bewertung der Teileigentumsrechte des Vermieters. In diesem Fall ist es ratsam, dass der Gutachter die Mietverträge hinsichtlich ihrer Abschlussbedingungen analysiert. Alle Mietverträge werden in drei große Gruppen eingeteilt:

Mit einem festen Mietpreis (wird unter Bedingungen wirtschaftlicher Stabilität verwendet);

Mit variablem Mietzins (Mietpreise werden während der Vertragslaufzeit in der Regel auf Inflation überprüft);

Mit einem Zinssatz (wenn ein Prozentsatz der Einnahmen, die der Mieter aufgrund der Nutzung des Mietobjekts erzielt, zu den festen Mietzahlungen hinzuaddiert wird).

Ertragskapitalisierungsmethode bei Vertragsabschluss mit Festmiete empfiehlt sich die Anwendung, in anderen Fällen ist die Discounted-Cash-Flow-Methode richtiger.

Tatsächliches Bruttoeinkommen (GIR) ist der potenzielle Bruttoertrag abzüglich der Verluste aus Flächenunternutzung und Mieteinnahmen, zuzüglich sonstiger Erträge aus der marktüblichen Nutzung des Grundstücks:

DVD \u003d PVD - Verluste + Sonstige Einnahmen. (4.3)

Normalerweise werden diese Verluste als Prozentsatz des potenziellen Bruttoeinkommens ausgedrückt. Verluste werden zu einem Satz berechnet, der für eine typische Managementebene in einem bestimmten Markt bestimmt wird, d. h. Der Marktwert wird zugrunde gelegt. Dies ist aber nur möglich, wenn eine aussagekräftige Informationsbasis zu vergleichbaren Objekten vorhanden ist. In Ermangelung einer solchen analysiert der Gutachter zur Bestimmung der Unterauslastungsquote (Unterauslastung) zunächst rückblickende und aktuelle Informationen über das zu bewertende Objekt, d.h. bestehende Mietverträge nach Laufzeit, Häufigkeit ihres Neuabschlusses, Länge der Zeiträume zwischen dem Ablauf eines Mietvertrags und dem Abschluss des nächsten (Zeitraum, in dem die Einheiten des Objekts frei sind) und auf dieser Grundlage berechnet Unterauslastungsquote(K nd) der Immobilie:

D p - der Anteil der Immobilieneinheiten, für die Verträge im Laufe des Jahres neu verhandelt werden;

T s - der durchschnittliche Zeitraum, in dem die Einheit des Immobilienobjekts frei ist;

N a - die Anzahl der Mietperioden in einem Jahr.

Die Unterauslastungsrate wird auf der Grundlage historischer und aktueller Informationen bestimmt, daher muss zur Berechnung der geschätzten ARR der resultierende Koeffizient unter Berücksichtigung der möglichen zukünftigen Flächennutzung angepasst werden, die von den folgenden Faktoren abhängt:

Allgemeine Wirtschaftslage;

Perspektiven für die Entwicklung der Region;

Phasen des Immobilienmarktzyklus;

Korrelation von Angebot und Nachfrage im geschätzten regionalen Segment des Immobilienmarktes.

Die Auslastung hängt von verschiedenen Immobilienarten (Hotels, Geschäfte, Mehrfamilienhäuser etc.) ab. Beim Betrieb von Immobilien ist es wünschenswert, die Auslastung auf einem hohen Niveau zu halten, da ein erheblicher Teil der Betriebskosten konstant ist und nicht von der Auslastung abhängt.

Der Gutachter nimmt eine Anpassung für Verluste bei der Einziehung von Zahlungen vor, indem er rückblickende Informationen zu einem bestimmten Objekt mit anschließender Prognose dieser Dynamik für die Zukunft analysiert (abhängig von den Aussichten für die Entwicklung eines bestimmten Segments des Immobilienmarktes in der Region):

Basierend auf historischen und aktuellen Informationen kann der Gutachter die Unterauslastungs- und Mietausfallquote berechnen, mit nachträglichen Anpassungen, um die tatsächlichen Bruttoeinnahmen zu prognostizieren:

wobei K ncp - Koeffizient der Unterauslastung und Verluste bei der Erhebung von Mietzahlungen;

P a - Verluste bei der Mieteinziehung;

P nd - Verluste durch Unternutzung des Raums;

PVH - potenzielles Bruttoeinkommen.

Neben Verlusten aus Unternutzung und dem Einzug von Mietzahlungen sind auch andere Einkünfte zu berücksichtigen, die mit der üblichen Nutzung dieser Immobilie zum Zweck der Bewirtschaftung insbesondere der Mieter verbunden sein können (z.B. Einkünfte aus der Vermietung von Parkplatz, Lager etc.) und nicht im Mietpreis enthalten.

Das Nettobetriebsergebnis (NOI) ist das tatsächliche Bruttoeinkommen abzüglich der Betriebskosten (OR) für das Jahr (ohne Abschreibungen):

CHOD \u003d DVD - ODER. (4.7)

Betriebsausgaben sind Ausgaben, die notwendig sind, um das normale Funktionieren der Immobilie und die Reproduktion der tatsächlichen Bruttoeinnahmen zu gewährleisten.

Die Betriebskosten werden unterteilt in:

Bedingt konstant;

Bedingt variabel oder betriebsbereit;

Wiederbeschaffungskosten oder Reserven.

Zu den bedingten Fixkosten gehören Kosten, deren Höhe nicht von der betrieblichen Auslastung der Anlage und dem Umfang der erbrachten Leistungen abhängt:

Vermögenssteuer;

Versicherungsprämien (Zahlungen für Sachversicherungen);

Gehalt des Wartungspersonals (wenn es unabhängig von der Gebäudebelastung festgelegt wird) zuzüglich Steuern darauf.

Zu den bedingt variablen Kosten gehören Kosten, deren Höhe von der betrieblichen Auslastung der Anlage und dem Umfang der erbrachten Leistungen abhängt:

Dienstprogramme;

Für laufende Reparaturen;

Gehalt des Servicepersonals;

Lohnsteuer;

Sicherheitskosten;

Verwaltungskosten (normalerweise ist es üblich, die Höhe der Verwaltungskosten als Prozentsatz des tatsächlichen Bruttoeinkommens zu definieren) usw.

Bei der steuerlichen Veranlagung nicht berücksichtigte Aufwendungen:

Wirtschaftliche und steuerliche Abschreibungen, die im Ertragswertverfahren als Erstattung behandelt werden und als Teil des Kapitalisierungssatzes und nicht als Betriebsausgabe betrachtet werden;

Die Kreditverwaltung ist ein Finanzierungsaufwand, kein Betriebsaufwand, d.h. die Finanzierung sollte den Wert der Immobilie nicht beeinträchtigen (die Bewertung geht von einer typischen Finanzierung für diese Art von Immobilien aus, und die Auswirkungen einer atypischen Finanzierung sollten ausgeschlossen werden);

Die Einkommensteuer ist auch keine Betriebsausgabe (es ist eine Steuer auf das persönliche Einkommen, die von Faktoren abhängen kann (Eigentumsform, Zusammensetzung der Eigentumsrechte, Steuerstatus des Eigentümers), die nicht mit der zu bewertenden Immobilie zusammenhängen);

Zusätzliche Kapitalstrukturen erhöhen in der Regel den Umsatz, die Gesamtkosten oder verlängern die wirtschaftliche Lebensdauer. Die damit verbundenen Kosten können nicht als Betriebskosten eingestuft werden;

Auch Betriebsausgaben des Grundstückseigentümers, die nicht zu einer Erhöhung der Einkünfte aus dem Grundstück führen, werden nicht als Betriebsausgaben eingestuft.

Wiederbeschaffungskosten umfassen die Kosten für den periodischen Austausch von tragbaren Verbesserungen (Dächer, Bodenbeläge, Sanitärinstallationen, Elektroinstallationen). Es wird davon ausgegangen, dass Gelder auf dem Konto reserviert sind (obwohl die meisten Immobilienbesitzer dies nicht tun). Die Wiederbeschaffungsreserve wird vom Gutachter unter Berücksichtigung der Kosten für die Abschreibung von Vermögenswerten, der Länge ihrer Nutzungsdauer und auch berechnet! Zinsen auf das auf dem Konto angesammelte Guthaben. Wenn Sie die Ersatzreserve nicht berücksichtigen, wird das Nettobetriebsergebnis überhöht.

Beim Immobilienerwerb mit Fremdmitteln geht der Gutachter mit dieser Höhe der Einkünfte als Bareinnahmen vor Steuern in die Berechnungen ein.

Bareinnahmen vor Steuern entsprechen dem jährlichen Nettobetriebsertrag abzüglich der jährlichen Schuldendienstkosten, d. h. spiegeln die Bareinnahmen wider, die der Immobilieneigentümer jährlich aus seinem Betrieb erhält.

Berechnung des Kapitalisierungsverhältnisses.

Die Kapitalisierungsquote ist der Satz, der angewendet wird, um den Einkommensstrom auf einen einzigen Wertbetrag zu reduzieren.11 Unserer Meinung nach gibt diese Definition jedoch ein Verständnis für die mathematische Essenz dieses Indikators. Aus wirtschaftlicher Sicht spiegelt die Kapitalisierungsquote die Rendite des Anlegers wider.

Zur Ermittlung des Kapitalisierungsverhältnisses gibt es mehrere Methoden:

Inklusive Erstattung Kapitalkosten(bereinigt um Wertänderungen des Vermögenswerts);

Market-Squeeze-Methode;

Verbundene Anlagemethode oder Anlagegruppentechnik.

Theoretisch sollte die Aktivierungsquote für laufende Erträge direkt oder indirekt die folgenden Faktoren berücksichtigen:

Vergütung für risikolose, liquide Anlagen;

Risikoausgleich;

Entschädigung für geringe Liquidität;

Vergütung für die Anlageverwaltung;

Eine Anpassung für eine prognostizierte Wertsteigerung oder -minderung eines Vermögenswerts.

Ermittlung der Aktivierungsquote unter Berücksichtigung der Kapitalkostenerstattung.

Die Aktivierungsquote besteht aus zwei Teilen:

1) Kapitalrendite (Renditerate), d. h. die Vergütung, die dem Investor für die Verwendung von Mitteln gezahlt werden muss, unter Berücksichtigung des Risikos und anderer Faktoren, die mit einer bestimmten Immobilie verbunden sind;

2) die Kapitalrendite, d.h. Rückzahlung der Anfangsinvestition. Darüber hinaus wird dieses Element der Aktivierungsquote nur auf den abschreibungsfähigen Teil der Vermögenswerte angewendet.

Δ - Wertminderung von Immobilien (tragbarer Teil des Vermögens).

Kapitalrendite ( R Doh-Kappe) wird am häufigsten in kumulativer Bauweise gebaut:

Risikofreie Rendite + Risikoprämien für Immobilien + Prämien für niedrige Liquidität für Immobilien + Prämien für die Anlageverwaltung.

Die risikofreie Rendite ist der Zinssatz für hochliquide Vermögenswerte, d.h. Es handelt sich um einen Zinssatz, der die tatsächlichen Marktchancen für Unternehmen und Einzelpersonen widerspiegelt, Geld ohne das Risiko einer Nichtrendite anzulegen.

Als Basiszinssatz wird der risikolose Zinssatz verwendet, zu dem die verbleibenden (vorher aufgeführten) Komponenten hinzugefügt werden - Anpassungen für Verschiedene Arten Risiken, die mit den Merkmalen der zu bewertenden Immobilie verbunden sind.

Anforderungen an den risikofreien Zinssatz:

Rendite auf die liquidesten Vermögenswerte, die sich durch relativ auszeichnen niedrige Rate Rentabilität, aber mit Kapitalrückzahlungsgarantie;

Für den Anleger als alternative Anlagemöglichkeit verfügbar.

Um den risikofreien Kurs zu bestimmen, kann man sowohl russische als auch westliche Indikatoren für risikofreie Operationen verwenden. Der risikolose Zinssatz nach westlicher Methodik ist die Rendite von langfristigen (20 Jahre) Staatsanleihen auf dem Weltmarkt (USA, Deutschland, Japan etc.). Bei der Verwendung dieses risikolosen Zinssatzes muss ein Aufschlag für das Risiko einer Anlage in Russland (Länderrisiko) hinzugefügt werden. Diese Berechnung des Basiszinssatzes wird in übernommen zeitgenössische Praxis Bewertung, verstößt aber gegen den Grundsatz der Anlegerzugänglichkeit zu hochliquiden Vermögenswerten, da Russische Unternehmen eine Anlage in langfristige Weltmarkt-Staatsanleihen als Alternative nicht ernsthaft in Betracht ziehen. Dieser risikofreie Zinssatz wurde in unserem Land in den ersten Phasen der Bewertung aktiv verwendet, da dieser Zeitraum durch eine unkritische Replikation westlicher Erfahrungen ohne Berücksichtigung russischer Besonderheiten gekennzeichnet war. Jetzt wird die Rendite auf OFZ, VEB häufiger als risikofreier Zinssatz genommen.

Die Länderrisikoanpassung wird in der Regel von Ratingagenturen berechnet. Diese Informationen stehen den Gutachtern jedoch nicht immer zur Verfügung. In diesem Fall kann der Gutachter das Länderrisiko für Russland anhand der entwickelten Schemata unabhängig bestimmen, der Grad der Subjektivität der Berechnungen nimmt jedoch erheblich zu.

Bei der Bewertung muss berücksichtigt werden, dass nominale und reale risikofreie Kurse sowohl Rubel als auch Fremdwährung sein können. Bei der Umrechnung des Nominalkurses in den Realkurs und umgekehrt empfiehlt es sich, die Formel zu verwenden US-amerikanischer Ökonom und die Mathematik von I. Fisher, die von ihm in den 30er Jahren des 20. Jahrhunderts abgeleitet wurde:

wo R n - Nominalsatz;

R р - Realzins;

J inf - Inflationsindex (jährliche Inflationsrate).

Es ist wichtig zu beachten, dass bei der Verwendung von nominalen Einkommensströmen die Kapitalisierungsquote und ihre Komponenten in nominalen Werten und in realen Einkommensströmen - in realen Werten - berechnet werden müssen.

Berechnung der Risikoprämie:

niedrige Liquiditätsprämie . Bei der Berechnung dieser Komponente wird die Unmöglichkeit einer sofortigen Rendite der in ein Immobilienobjekt investierten Investitionen berücksichtigt und kann mit der Inflationsrate für eine typische Expositionszeit von Objekten, die der am Markt bewerteten ähnlich sind, angesetzt werden;

Risikoprämie für Immobilien . In diesem Fall wird die Möglichkeit des zufälligen Untergangs berücksichtigt. Verbraucherwert Objekt, und die Zulage kann in Höhe der Versicherungsprämien in Versicherungsunternehmen der höchsten Zuverlässigkeitskategorie akzeptiert werden;

Anlageverwaltungszulage . Je riskanter und komplexer die Investition, desto kompetenteres Management erfordert sie. Es ist ratsam, die Investitionsverwaltungspauschale unter Berücksichtigung des Unterlastfaktors und der Verluste bei der Einziehung von Mietzahlungen zu berechnen.

Die Kapitalisierungsquote umfasst die Kapitalrendite und die Kapitalrendite. Bleibt die Höhe des in Immobilien investierten Kapitals unverändert und wird beim Weiterverkauf zurückgezahlt, muss die Rendite nicht berechnet werden.

Wenn eine Wertänderung eines Vermögenswerts vorhergesagt wird, muss bei der Kapitalisierungsquote die Rückzahlung des Kapitalbetrags berücksichtigt werden. Die Kapitalrendite zeigt den jährlichen Betrag der Rückzahlung der in eine Immobilie investierten Mittel für den Fall, dass aus irgendeinem Grund der Verlust dieser Mittel (ganz oder teilweise) während der Eigentumsdauer der Immobilie vorhersehbar ist. Um die ursprüngliche Investition zurückzuerhalten, wird ein Teil des Nettobetriebsertrags in einem Sanierungsfonds zur Rekapitalisierung zurückgestellt.

Es gibt drei Möglichkeiten, die Kapitalrendite zu berechnen

(R normale Rückkehr ) :

Unkomplizierte Kapitalrendite (Ring-Methode);

Die Kapitalrendite aus dem Erstattungsfonds und die Rendite der Investition (Inwood-Methode), wird manchmal als Rentenmethode bezeichnet;

Kapitalrendite des Ausgleichsfonds und risikoloser Zinssatz (Methode nach Hoskold).

Ringmethode.

Diese Methode ist geeignet, wenn erwartet wird, dass der Kapitalbetrag in gleichen Raten zurückgezahlt wird. Die jährliche Kapitalrendite errechnet sich aus der Division von 100 % des Vermögenswerts durch die Restnutzungsdauer, d.h. ist der Kehrwert der Lebensdauer des Vermögenswerts. Rendite ist der jährliche Anteil des in einen zinslosen Ersatzfonds eingezahlten Anfangskapitals:

wobei n die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer in Jahren ist; R doh Cap-Rate der Kapitalrendite, %.

Beispiel. Investitionsbedingungen:

Laufzeit 5 Jahre;

R doh Obergrenze der Kapitalrendite 18 %;

Δ 100%.

Lösung. Ringmethode. Die jährliche lineare Kapitalrendite beträgt 20 %, da 100 % der Anlage über 5 Jahre abgeschrieben werden (100: 5 = 20). In diesem Fall beträgt die Aktivierungsquote 38 % (18 % + 20 % = 38 %).

Inwood-Methode wird verwendet, wenn die Kapitalrendite zum Zinssatz der Investition reinvestiert wird. In diesem Fall entspricht die Rendite als Bestandteil des Kapitalisierungsgrades dem Ausgleichsfondsfaktor bei gleicher Verzinsung wie bei der Kapitalanlage

Beispiel. Investitionsbedingungen:

Laufzeit 5 Jahre;

Kapitalrendite 12 %.

Δ 100%.

Lösung. Die Kapitalisierungsquote errechnet sich aus der Summe der Anlagerendite 0,12 und des Sanierungsfondsfaktors (für 12 %, 5 Jahre) 0,1574097. Das Aktivierungsverhältnis beträgt 0,2774097

Hoskold-Methode. Wird verwendet, wenn die Rendite der Anfangsinvestition etwas hoch ist, was eine erneute Investition mit derselben Rate unwahrscheinlich macht. Es wird erwartet, dass reinvestierte Mittel Erträge zum risikolosen Zinssatz generieren

Beispiel. Das Investitionsvorhaben sieht für 5 Jahre eine jährliche Kapitalrendite von 12 % vor. Kapitalrenditebeträge können risikolos zu 6 % reinvestiert werden.

Lösung. Wenn die Kapitalrendite 0,1773964 beträgt, was dem Erholungsfaktor für 6 % über 5 Jahre entspricht, beträgt die Kapitalisierungsquote 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Die Kapitalisierungsquote umfasst die Kapitalrendite und die Kapitalrendite unter Berücksichtigung des Anteils des abnutzbaren Teils des Anlagevermögens . Bleibt die in Immobilien investierte Kapitalsumme unverändert und wird sie beim Wiederverkauf zurückgezahlt, so ist der Anteil des abschreibungsfähigen Teils des Vermögens gleich 0. Ist die Wertminderung der Immobilie bekannt, bauen wir einen Ausgleichsfonds, um gerade den abschreibungsfähigen Vermögensanteil auszugleichen. Wenn der Anleger bei der Investition in Immobilien erwartet, dass deren Preis in Zukunft steigen wird, muss der Kapitalisierungszinssatz mit einer Erhöhung der Kapitalanlagekosten berücksichtigt werden.

Wertminderung von Immobilien (Δ), die in auftreten wird P Jahre, berücksichtigt den Wert des späteren Wiederverkaufs der Immobilie im Aktivierungsverhältnis.

R cap \u003d R doh cap + Δ R norms return, (4.17)

Δ = 0, wenn sich der Wert des Schätzobjekts nicht ändert,

Δ = + der Anteil, um den der Wert des Schätzobjekts gemindert werden soll, wenn der Wert des Schätzobjekts sinkt,

Δ = - der Anteil, um den der Wert des Schätzobjekts gesteigert werden soll, wenn der Wert des Schätzobjekts steigt.

Beispiel. Der Verkauf der Immobilie ist in 5 Jahren für 50% des ursprünglichen Preises vorgesehen. Die Kapitalrendite beträgt 12 %.

Lösung. Nach der Ring-Methode beträgt die Kapitalrendite 20 % (100 %: : 5 Jahre) 1/2 = 10 %. R cap \u003d 0,1 (Kapitalrendite) + 0,12 (Investitionsrate) \u003d 0,22 (22%).

Bei der Inwood-Methode wird die Kapitalrendite durch Multiplikation des Recovery-Fund-Faktors mit dem Verlustprozentsatz des ursprünglichen Immobilienpreises bestimmt.

50 % Verlust 0,1574097 = 0,07887.

R cap \u003d 0,07887 (Kapitalrendite) + 0,12 (Investmentrendite) \u003d 0,19887 (19,87%).

Beispiel. Die erforderliche Kapitalrendite beträgt 12 %. Es wird prognostiziert, dass die Preissteigerung nach 5 Jahren 40 % betragen wird.

Lösung. Im Falle einer Wertsteigerung von Investmentfonds bringt der Verkaufserlös nicht nur das gesamte investierte Kapital zurück, sondern generiert auch einen Teil der Erträge, die erforderlich sind, um eine Kapitalrendite von 12 % zu erzielen. Daher sollte die Kapitalisierungsquote unter Berücksichtigung des erwarteten Kapitalwachstums reduziert werden. Berechnen wir die Ertragsabgrenzung: 0,4 0,1574 (Erstattungsfondsfaktor für 5 Jahre bei 12 %) = 0,063. Von der Kapitalrendite werden die passiven Rechnungsabgrenzungsposten abgezogen und damit die Kapitalisierungsquote ermittelt.

Berechnung der Kapitalisierungsquote nach der Market-Squeeze-Methode

Anhand von Marktdaten zu Verkaufspreisen und NPV-Werten vergleichbarer Immobilien können Sie die Kapitalisierungsquote berechnen:

wobei CHOD i das Nettobetriebsergebnis des i-ten analogen Objekts ist; Сi ist der Verkaufspreis des i-ten analogen Objekts.

Bei dieser Methode werden die Kapitalrendite und die Kapitalrendite nicht separat berücksichtigt (Tabelle 4.1).

Bei aller äußerlichen Einfachheit der Anwendung bereitet diese Berechnungsmethode gewisse Schwierigkeiten - Angaben zu Kapitalwerten und Verkaufspreisen gehören zur Kategorie der undurchsichtigen Angaben.

Berechnung des Kapitalisierungsverhältnisses nach der Methode der VerbundenheitNachrichten.

Wird die Immobilie mit Eigen- und Fremdkapital erworben, muss die Kapitalisierungsquote den Renditeanforderungen für beide Teile der Investition genügen. Der Wert des Koeffizienten wird durch die verknüpfte Anlagemethode oder die Anlagegruppentechnik bestimmt. Der Kapitalisierungsfaktor für Fremdkapital wird als Hypothekenkonstante bezeichnet und berechnet

wobei R m die Hypothekenkonstante ist;

DO - jährliche Schuldendienstzahlungen;

K ist der Betrag des Hypothekendarlehens.

Die Aktivierungsquote des Eigenkapitals errechnet sich nach folgender Formel:

Die Gesamtkapitalisierungsquote ist definiert als gewichteter Durchschnitt von:

R = M R m + (1 - M) R e (4.21)

wobei M die Hypothekenschuldenquote ist.

Beispiel. Eigenkapitalanteil 30 %; der Zinssatz für das Darlehen beträgt 12 %; das Darlehen wird für 25 Jahre gewährt; die Eigenkapitalrendite beträgt dann 5 % Gesamtpreis Groß- und Kleinschreibung ist gleich:

a) Hypothekenkonstante eines für 25 Jahre gewährten Darlehens zu 12 % pro Jahr, 0,127500;

b) der Gesamtkapitalisierungszinssatz wird nach Formel 4.21 berechnet: R = 0,7 * 0,127500 + 0,3 * 0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42 %).

Die Besonderheiten des Ertragswertverfahrens lauten also wie folgt:

Der NPC für einen Zeitraum wird in den aktuellen Wert übersetzt;

Der Rücknahmepreis wird nicht berechnet;

Die Kapitalisierungsquote wird für Immobilien nach drei Methoden berechnet:

■ Market-Squeeze-Methode;

■ die Methode zur Bestimmung der Aktivierungsquote unter Berücksichtigung der Kapitalkostenerstattung;

■ die Methode der verknüpften Anlagen.

Vorteile des Ertragswertverfahrens sind, dass diese Methode direkt die Marktbedingungen widerspiegelt, da sie bei ihrer Anwendung in der Regel nach dem Verhältnis von Einnahmen und Kosten analysiert werden, große Menge Transaktionen mit Immobilien sowie bei der Berechnung des kapitalisierten Einkommens wird eine hypothetische Gewinn- und Verlustrechnung erstellt, deren Hauptprinzip die Annahme eines Marktniveaus des Immobilienbetriebs ist.

Nachteile des Ertragswertverfahrens sind das

Ihre Anwendung ist schwierig, wenn keine Informationen über Markttransaktionen vorliegen;

Bruttoeinkommen);

CHOD (Nettobetriebseinkommen);

DP (Bareinnahmen) nach Zinszahlungen auf das Darlehen.

1.1. Potenzieller Bruttoumsatz(PVD) - Einkommen, das aus Immobilien erzielt werden kann, bei 100%iger Nutzung, ohne alle Verluste und Ausgaben. LHP ist abhängig von der Fläche des zu bewertenden Objekts und dem festgestellten Mietpreis und wird nach folgender Formel berechnet:

Mietvertrag- die Hauptinformationsquelle über ertragsgenerierende Immobilien. Pacht - Bereitstellung von Eigentum an den Mieter (Mieter) gegen eine Gebühr für den vorübergehenden Besitz und die Nutzung. Das Mietrecht steht dem Grundstückseigentümer zu. Vermieter können Personen sein, die gesetzlich befugt sind, oder der Eigentümer, um Immobilien zu vermieten. Eines der wichtigsten Regulierungsdokumente zur Regelung von Mietverhältnissen ist das Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation (Kapitel 34).

Der Gutachter im Arbeitsprozess stützt sich auf die folgenden Bestimmungen des Mietvertrags:

Im Rahmen eines Mietvertrags für ein Gebäude oder eine Struktur an den Mieter gleichzeitig mit der Übertragung des Eigentums und der Nutzung dieser Immobilien Rechte zur Nutzung dieses Teils des Grundstücks übertragen werden das von diesem Grundstück bewohnt wird und zu dessen Nutzung notwendig ist, auch wenn das Grundstück, auf dem sich die vermieteten Gebäude oder Bauwerke befinden, an eine andere Person verkauft wird;

Ist die Mietdauer im Vertrag nicht festgelegt, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen;

Die Übertragung von Mietobjekten ist keine Grundlage für die Beendigung oder Aufhebung der Rechte Dritter an diesem Objekt. Bei Abschluss eines Mietvertrages ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auf alle Rechte Dritter an der Mietsache (Dienstbarkeit, Pfandrecht etc.) hinzuweisen. Andernfalls hat der Mieter das Recht, Minderung der Miete oder Auflösung des Vertrages und Schadensersatz zu verlangen.

Mietvertrag für ein Gebäude oder Bauwerk:

Ist schriftlich für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr, unterliegen der staatlichen Registrierung und gilt ab dem Zeitpunkt dieser Registrierung als abgeschlossen;

sieht die von den Parteien vereinbarten Mietbedingungen und -beträge vor, ohne die der Mietvertrag als nicht abgeschlossen gilt;

Wenn der Mieter auf eigene Kosten produziert und mit Zustimmung des Vermieters Verbesserungen verpachtetes Eigentum, untrennbar ohne Schaden für das Eigentum, dann er hat nach Beendigung des Vertrages Anspruch auf Erstattung der Kosten dieser Nachbesserungen sofern im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. die Kosten für untrennbare Verbesserungen der Mietsache, die der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vornimmt, nicht rückzahlbar;

Der Mieter hat das Recht mit Zustimmung des Vermieters die Mietsache zu vermieten untervermieten, den Mietgegenstand zur freien Nutzung überlassen und auch als Einlage in das genehmigte Kapital leisten.

Der Mietpreis ist in der Regel hängt von der der Standort des Objekts, sein physischer Zustand, die Verfügbarkeit von Kommunikationsmitteln, die Mietdauer usw.

Mietpreise sind:

Vertraglich (bestimmt durch den Mietvertrag);

Markt (typisch für ein bestimmtes Marktsegment in einer bestimmten Region).

Marktmiete stellt den auf dem Markt vorherrschenden Kurs für ähnliche Immobilien dar, d.h. ist die wahrscheinlichste Miete, für die ein typischer Vermieter zustimmen würde, zu mieten, und ein typischer Mieter zustimmen würde, die Immobilie zu vermieten, was eine hypothetische Transaktion ist. Der marktübliche Mietzinssatz wird bei der Bewertung des Volleigentums verwendet, wenn die Immobilie im Wesentlichen im Besitz des Eigentümers ist, von diesem selbst kontrolliert und genutzt wird (was wäre der Einkommensstrom, wenn die Immobilie vermietet würde).

Vertragsmietpreis zur Beurteilung der Teileigentumsrechte des Vermieters verwendet. In diesem Fall ist es ratsam, dass der Gutachter die Mietverträge hinsichtlich ihrer Abschlussbedingungen analysiert.

Alle Mietverträge werden in drei große Gruppen eingeteilt:

Mit einem festen Mietpreis (wird unter Bedingungen wirtschaftlicher Stabilität verwendet);

Mit variablem Mietzins (Mietpreise werden während der Vertragslaufzeit in der Regel auf Inflation überprüft);

Mit einem Zinssatz (wenn ein Prozentsatz der Einnahmen, die der Mieter aus der Nutzung des Mietobjekts erzielt, zu dem festen Betrag der Mietzahlungen hinzuaddiert wird).

Bei Vertragsabschluss mit Festmiete empfiehlt sich die Anwendung des Ertragswertverfahrens, in anderen Fällen ist es richtiger, die Discounted-Cashflow-Methode anzuwenden.

1.2. Tatsächliches Bruttoeinkommen(PVD) ist das potenzielle Bruttoeinkommen minus Verluste aus Flächenunternutzung und aus Mieteinnahmen unter Hinzurechnung sonstiger Einnahmen aus der marktüblichen Nutzung des Grundstücks:

DIA = DIA - (Verluste + Unterauslastung) + Sonstige Einnahmen

Normalerweise werden diese Verluste als Prozentsatz des potenziellen Bruttoeinkommens ausgedrückt. Verluste werden zu einem Satz berechnet, der für eine typische Managementebene in einem bestimmten Markt bestimmt wird, d. h. Der Marktwert wird zugrunde gelegt. Dies ist aber nur möglich, wenn eine aussagekräftige Informationsbasis zu vergleichbaren Objekten vorhanden ist.

In Ermangelung einer solchen analysiert der Gutachter zur Bestimmung der Unterauslastungsquote (Unterauslastung) zunächst rückblickende und aktuelle Informationen über das zu bewertende Objekt, d.h. bestehende Mietverträge nach Laufzeit, der Häufigkeit ihrer Verlängerung, der Länge der Zeiträume zwischen dem Ablauf eines Mietvertrags und dem Abschluss des nächsten (der Zeitraum, in dem die Einheiten der Immobilie frei sind) und auf dieser Grundlage berechnet Unterauslastungsquote(Knd) der Immobilie:

K nd \u003d ∑ (D p * T) / N a

wobei D p - der Anteil der Immobilieneinheiten, für die Verträge im Laufe des Jahres neu verhandelt werden;

T - der Zeitraum, in dem die Einheit des Eigentums frei ist;

H und - die Anzahl der Mietperioden in einem Jahr.

Beispiel: 1000 m 2 vermietet.

Im Jahr 365 Tage: 25 m 2 wurden für 3 Tage im Januar, 100 m 2 für 6 Tage und 50 m 2 für 10 Tage im November nicht vermietet.

25 / (1000 / 100%) \u003d 2,5%, D p1 \u003d 0,025, T 1 \u003d 3 Tage

100 / (1000 / 100%) \u003d 10,0%, D p2 \u003d 0,1 T 2 \u003d 6 Tage

50 / (1000 / 100%) \u003d 5,0%, D p3 \u003d 0,05 T 3 \u003d 10 Tage

H a \u003d 4 Perioden

Knd \u003d (0,025 * 3 + 0,1 * 6 + 0,05 * 10) / 4 \u003d 0,29

Das Unterauslastungsverhältnis wird auf der Grundlage historischer und aktueller Informationen bestimmt, daher sollte zur Berechnung des geschätzten ARR das resultierende Verhältnis sein angepasst an eine mögliche Raumauslastung in der Zukunft, die von folgenden Faktoren abhängt:

Allgemeine Wirtschaftslage;

Perspektiven für die Entwicklung der Region;

Phasen des Immobilienmarktzyklus;

Korrelation von Angebot und Nachfrage im geschätzten regionalen Segment des Immobilienmarktes.

Koeffizient der geplanten Belastung (Nutzung) des Objekts:

1 - 0,159 = 0,841

Der Gutachter berücksichtigt Verluste bei der Einziehung von Zahlungen, indem er rückblickende Informationen zu einem bestimmten Objekt mit anschließender Prognose dieser Dynamik für die Zukunft analysiert (abhängig von den Aussichten für die Entwicklung eines bestimmten Segments des Immobilienmarktes in der Region):

Basierend auf historischen und aktuellen Informationen kann der Gutachter kalkulieren Gesamtrate der Unterauslastung und Verluste bei der Erhebung von Mietzahlungen mit nachträglicher Anpassung zur Vorhersage der Höhe des tatsächlichen Bruttoeinkommens:

wo K np - Koeffizient der Unterauslastung und Verluste bei der Erhebung von Mietzahlungen;

P a - Verluste bei der Mieteinziehung;

P nd - Verluste durch Unternutzung des Raums;

PVH - potenzielles Bruttoeinkommen.

Neben Verlusten durch Unterauslastung und beim Einzug von Mietzahlungen gilt es zu berücksichtigen Anderes Einkommen, die an die übliche Nutzung dieser Immobilie zum Zweck der Betreuung insbesondere der Mieter anknüpfen können (z. B. Einnahmen aus der Anmietung eines Parkplatzes, einer Lagerhalle usw.), und nicht in der Miete enthalten sind.

1.3. Nettobetriebsergebnis(CHOD ) - tatsächliche Bruttoeinnahmen abzüglich Betriebsausgaben (OP) für das Jahr (ohne Abschreibungen):

CHOD = DVD-ODER

Betriebsaufwand- Dies sind die Ausgaben, die notwendig sind, um das normale Funktionieren der Immobilie und die Reproduktion der tatsächlichen Bruttoeinnahmen zu gewährleisten.

Betriebsaufwand Teilen:

1. Bedingt dauerhaft;

2. Bedingte Variablen (operational);

3. Wiederbeschaffungskosten oder Reserven.

Bedingt konstant beinhalten Kosten, deren Höhe nicht vom Grad der Betriebsbereitschaft abhängt:

Vermögenssteuer;

Versicherungsprämien (Zahlungen für Sachversicherungen);

Gehalt des Servicepersonals (wenn es unabhängig von der Belastung des Gebäudes festgesetzt wird) zuzüglich Steuern darauf.

Zu bedingten Variablen Zu den Aufwendungen gehören Aufwendungen, deren Höhe vom Grad der betrieblichen Auslastung abhängt:

Gegenstand und Umfang der erbrachten Dienstleistungen:

Dienstprogramme;

Für laufende Reparaturen;

Gehalt des Servicepersonals;

Lohnsteuer;

Sicherheitskosten;

Verwaltungskosten (in der Regel ist es üblich, die Höhe der Verwaltungskosten als Prozentsatz des tatsächlichen Bruttoeinkommens zu bestimmen) usw.

Bei der steuerlichen Veranlagung nicht berücksichtigte Aufwendungen:

- wirtschaftliche und steuerliche Abschreibungen, die als Gegenleistung bei Einkommensberechnungen und als Teil des Kapitalisierungssatzes und nicht als Betriebsausgabe betrachtet wird;

- Die Kreditverwaltung ist ein Finanzierungsaufwand, kein Betriebsaufwand, d.h. die Finanzierung sollte den Wert der Immobilie nicht beeinträchtigen (die Bewertung geht von einer typischen Finanzierung für diese Art von Immobilien aus, und die Auswirkungen einer atypischen Finanzierung sollten ausgeschlossen werden);

- Einkommensteuer ist ebenfalls keine Betriebsausgabe(Dies ist eine Steuer auf das persönliche Einkommen, die von Faktoren abhängen kann (Eigentumsform, Zusammensetzung der Eigentumsrechte, Steuerstatus des Eigentümers), die nicht mit der zu bewertenden Immobilie zusammenhängen);

- Zusätzliche Kapitalstrukturen erhöhen normalerweise das Einkommen und die Gesamtkosten oder die wirtschaftliche Lebensdauer verlängern. Die damit verbundenen Kosten können nicht als Betriebskosten eingestuft werden;

- Betriebsausgaben des Grundstückseigentümers, die nicht zu einer Erhöhung der Einkünfte aus Immobilien führen, gelten auch nicht für den Betrieb.

Wiederbeschaffungskosten beinhalten die Kosten für den periodischen Austausch von schnell verschleißenden Einbauten (Dach, Bodenbelag, Sanitärausstattung, Elektroinstallation). Es wird davon ausgegangen, dass Gelder auf dem Konto reserviert sind (obwohl die meisten Eigentümer dies nicht tun). Die Ersatzrücklage wird vom Gutachter unter Berücksichtigung der Kosten für die Abschreibung von Vermögenswerten, der Dauer ihrer Nutzungsdauer sowie der aufgelaufenen Zinsen auf die auf dem Konto angesammelten Mittel berechnet. Ohne die Ersatzreserve, Betriebsergebnis wird überteuert sein.

Beim Immobilienkauf mit Fremdkapital, verwendet der Gutachter in den Berechnungen eine solche Einkommenshöhe als Bareinnahmen vor Steuern.

Geldeinnahmen vor Steuern gleich dem Nettobetriebsertrag abzüglich der jährlichen Schuldendienstkosten, d.h. spiegeln die Bareinnahmen wider, die der Immobilieneigentümer jährlich aus seinem Betrieb erhält.