Legale Aspekte

Immobilien sind gemäß § 1 Satz 1 Artikel 130 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation (im Folgenden Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation genannt) Gegenstände, die fest mit Grundstücken verbunden sind. Es ist unmöglich, solche Gegenstände zu bewegen, ohne sie unverhältnismäßig zu beschädigen. Diese Immobilienkategorie umfasst Grundstücke und unterirdische Grundstücke, Wälder und Staudenplantagen, Gebäude und Bauwerke, Nichtwohn- und Wohngebäude, im Bau befindliche Anlagen usw.

Beispielsweise wird ein Hangar als Immobilie eingestuft, wenn es sich um ein dauerhaftes Gebäude oder einen Teil davon handelt (nicht dauerhafte Gebäude, wie Plattenhäuser, vorgefertigte Rahmenkonstruktionen, erfüllen nicht die Kriterien für nicht dauerhaft bewegliches Vermögen). Aber Haushaltsräume auf Rädern oder Eisenbahnwagen haben keine Verbindung zum Boden und können unbeschadet ihres Zwecks leicht bewegt werden.

Es gibt Ausnahmen von dieser Regel. Das Bürgerliche Gesetzbuch klassifiziert als Immobilien:

Luft- und Seeschiffe;
- Binnenschiffe;
- Weltraumobjekte;
- Unternehmen als Immobilienkomplexe im Allgemeinen.

Bei der Bilanzierung von Immobilien ist zu beachten, dass die Rechte an diesen Objekten und Transaktionen mit ihnen obligatorisch sind staatliche Registrierung. Was ist der Unterschied zwischen der Registrierung von Rechten und der Registrierung von Transaktionen?

Registrierung von Rechten und Transaktionen

Immobilien werden oft zum Gegenstand verschiedenster Handlungen von Bürgern und juristischen Personen, um bürgerliche Rechte und Pflichten zu begründen, zu ändern oder zu beenden. Solche Aktionen werden als Transaktionen bezeichnet. Transaktionen umfassen alle Zivilrechtliche Verträge: Kauf und Verkauf, Miete, Miete, Tausch, Schenkung usw.

Die aufgrund einer Immobilientransaktion entstehenden Rechte unterliegen der staatlichen Registrierung in den Fällen und der Art und Weise gesetzlich vorgesehen Rf. Gemäß Artikel 131 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation unterliegen die folgenden dinglichen Rechte (einschließlich ihrer Beschränkung, Übertragung und Beendigung) der Eintragung in das Einheitliche Staatliche Register der Rechte an Immobilien (USRR):

Eigentum;
- das Recht der Wirtschaftsführung;
- das Recht der Betriebsführung;
- das lebenslange vererbbare Besitzrecht;
- das Recht der dauerhaften Nutzung;
- Hypothek;
- Dienstbarkeiten usw.

Die Gesetzgebung kann die Notwendigkeit vorsehen, die Transaktion selbst zu registrieren. Derzeit bleibt diese Anforderung in Bezug auf Verträge bestehen:

• Miete Immobilie- Klausel 2, Artikel 609 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation;
• Leasing eines Gebäudes, einer Struktur (für einen Zeitraum von mindestens 1 Jahr) - Artikel 651 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation;
• Leasing eines Unternehmens - Artikel 658 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation;
• Pacht eines Grundstücks (für einen Zeitraum von mindestens 1 Jahr) - Artikel 26 Absatz 2 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation;
• auf Hypothek - Absatz 1, Satz 1, Artikel 10 Bundesgesetz vom 16. Juli 1998, Nr. 102-FZ „Auf Hypothek (Verpfändung von Immobilien)“;
• Teilnahme an gemeinsamer Aufbau- Klausel 3, Artikel 4 des Bundesgesetzes vom 30. Dezember 2004 Nr. 214-FZ „Über die Beteiligung am gemeinsamen Bau von Mehrfamilienhäusern und anderen Immobilienobjekten und über Änderungen bestimmter Gesetzgebungsakte Russische Föderation».

Basierend auf dem Bundesgesetz Nr. 302-FZ vom 30. Dezember 2012 „Über Änderungen der Kapitel 1, 2, 3 und 4 des ersten Teils des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation“, mit Wirkung zum 1. März 2013, die Regel über die Registrierung von Immobiliengeschäfte gelten nicht für Verträge:

• Kauf und Verkauf eines Wohngebäudes, einer Wohnung (Teil eines Wohngebäudes, einer Wohnung) - Artikel 558 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation;
• Kauf und Verkauf eines Unternehmens - Artikel 560 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation;
• Schenkung von Immobilien - Artikel 574 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation;
• Veräußerung von Immobilien gegen Mietzahlung - Artikel 584 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation;

Das Verfahren zur staatlichen Registrierung ist durch das Bundesgesetz Nr. 122-FZ vom 21. Juli 1997 „Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit“ (im Folgenden: Gesetz Nr. 122-FZ) festgelegt. Für die Durchführung von Registrierungshandlungen wird eine staatliche Gebühr erhoben, deren Höhe gemäß Artikel 333.33 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation bestimmt wird. Beispielsweise beträgt die Gebühr für die Registrierung von Rechten an Immobilien für juristische Personen im Jahr 2015 22.000 Rubel. (Klausel 22, Klausel 1, Artikel 333.33 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Darüber hinaus erfolgt die Zahlung durch die Organisation - den Käufer, sofern im Vertrag nichts anderes bestimmt ist. Gemäß Artikel 14 Absatz 1 des Gesetzes Nr. 122-FZ wird die staatliche Registrierung von Rechten nach Wahl des Urheberrechtsinhabers dokumentiert:

Bescheinigung über die staatliche Registrierung von Rechten;
- ein Auszug aus dem USRR (Unified State Register of Rights).

Eine registrierte Transaktion (Vereinbarung) wird durch eine spezielle Registrierungsinschrift auf dem Dokument beglaubigt, die den Inhalt der Transaktion zum Ausdruck bringt.

Katasterregistrierung

Immobilien unterliegen auch der Katasterregistrierung auf der Grundlage des Bundesgesetzes vom 24. Juli 2007 Nr. 221-FZ „Über das staatliche Immobilienkataster“ (im Folgenden - Gesetz Nr. 221-FZ). Seine Liste umfasst:

• Land;
• Gebäude;
• Strukturen;
• Firmengelände;
• Im Aufbau.

Die Bestimmungen des Gesetzes Nr. 221-FZ gelten nicht für die folgenden Objekte:

• Untergrundparzellen;
• Flugzeug;
• Seeschiffe;
• Binnenschiffe;
• Weltraumobjekte;
• Unternehmen als Immobilienkomplexe.

Die russische Gesetzgebung sieht keine direkte Verpflichtung zur Eintragung von Immobilien in das Katasterregister vor. Um jedoch Transaktionen (Kauf, Verkauf, Miete) mit Immobilien durchführen zu können, müssen Sie Eigentum an dem Objekt haben, das amtlich registriert werden muss. Im Gegenzug, um eine Bescheinigung über die staatliche Registrierung zu erhalten Eigentum bei Immobilien müssen Sie das Objekt zunächst im staatlichen Liegenschaftskataster (STC) registrieren. Somit ist die Katasterregistrierung eine Voraussetzung für die Teilnahme von Immobilien am Zivilverkehr. Die Regeln der Katasterregistrierung gelten für:

• Grundstücke- ab 01.01.2008;
• Gebäude, Bauwerke, Räumlichkeiten, Objekte im Bau - ab 01.01.2013

Was ist eine Katasterregistrierung? Dies ist ein Verfahren zur Eingabe von Informationen über Immobilien in das staatliche Immobilienkataster (GKN) - ein Register mit Informationen über registrierte Immobilien auf dem Gebiet der Russischen Föderation. Die Katasterregistrierung hat eine Reihe von Hauptzielen:

1. Bestätigung der Existenz des Objekts;
2. Bestätigung der Beendigung der Existenz des Objekts oder Informationen darüber;
3. Individualisierung des Objekts unter anderen ähnlichen Objekten;
4. Definition Katasterwert Objekt.

In Übereinstimmung mit dem Dekret der Regierung vom 01.06.2009 Nr. 457 unbewegliche Gegenstände für die Katasterregistrierung, Pflege staatliches Kataster Immobilien (GKN) befasst sich mit Bundesdienst Staatliche Registrierung, Kataster und Kartographie (Rosreestr). In den konstituierenden Einheiten der Russischen Föderation werden diese Funktionen von der autorisierten Stelle von Rosreestr wahrgenommen - Katasterkammer. Sie können sich auch an das in der Region tätige Multifunktionszentrum (MFC) wenden.

Jeder Immobilie wird eine staatliche Registrierungsnummer (oder Katasternummer) zugewiesen. Es ist einzigartig und dauerhaft.

Es gibt keine staatliche Pflicht zur Katasterregistrierung von Immobilien.

Der Kaufvertrag

Der Erwerb von Immobilien erfolgt im Rahmen eines Kaufvertrages. Die Beziehung der Parteien ergibt sich aus diese Vereinbarung, unterliegen den allgemeinen Bestimmungen von § 1 des Kapitels 30 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation sowie den besonderen Bestimmungen von § 7 „Verkauf von Immobilien“ (Artikel 549 - 558) und § 8 „Verkauf von ein Unternehmen" (Artikel 559 - 566) des Kapitels 30 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation.

Gemäß Artikel 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation muss der Verkäufer bei einem Vertrag über den Verkauf von Immobilien Immobilien an den Käufer übertragen: Grundstücke, Gebäude, Strukturen usw. Der Käufer muss dies seinerseits akzeptieren Immobilien, zahlen eine bestimmte Geldsumme(Artikel 454 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation).

Der Vertrag über den Verkauf von Immobilien unterliegt keiner staatlichen Registrierung und gilt als abgeschlossen, sobald er von beiden Parteien unterzeichnet wurde (Artikel 433 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Das unbewegliche Objekt wird vom Verkäufer übertragen und vom Käufer im Rahmen eines unterzeichneten Übertragungsakts oder eines anderen Übertragungsdokuments akzeptiert (Artikel 556 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation). Danach gilt der Vertrag als erfüllt. Der Käufer kann jedoch erst dann über das in Besitz genommene Eigentum verfügen, wenn er dessen vollständiger Eigentümer wird, d.h. nach der staatlichen Registrierung der Eigentumsübertragung in der USRR. Der Verkäufer ist auch nicht berechtigt, über die unbewegliche Sache nach ihrer Übertragung und bis zum Zeitpunkt der staatlichen Registrierung der Eigentumsübertragung zu verfügen, da er nicht mehr ihr rechtmäßiger Eigentümer ist und daher seine Rechte als Eigentümer nicht ausüben kann Zusammenhang mit dieser Eigenschaft.

Große Sache

Noch eins wichtiger Punkt, die Sie beim Kauf teurer Immobilien kennen und beachten müssen. Wenn der Wert der zu erwerbenden Immobilie:

• für eine GmbH - 25 % oder mehr des Wertes des Gesellschaftsvermögens, es sei denn, die Satzung der GmbH sieht eine höhere prozentuale Schwelle für eine größere Transaktion vor (Absatz 1, Artikel 46 des Bundesgesetzes vom 8. Februar 1998 Nr. beschränkte Haftung»);
• für Aktiengesellschaften - 25 % und mehr von Buchwert Vermögen der Gesellschaft (Absatz 1, Satz 1, Artikel 78 des Bundesgesetzes vom 26. Dezember 1995 Nr. 208-FZ „On Aktiengesellschaften Oh");

dann gilt die Transaktion als groß. Unter diesen Umständen sollte die Entscheidung zum Abschluss einer größeren Transaktion getroffen werden:

bei GmbH:

• Hauptversammlung der Teilnehmer;
• der Vorstand - der Aufsichtsrat, wenn der Wert der Immobilien im Bereich von 25% bis 50% des Wertes des Eigentums der GmbH liegt (wenn die Entscheidung in die Zuständigkeit des Vorstands fällt);

im AO:

• von der Hauptversammlung der Aktionäre, wenn der Wert der Immobilien 50 % des Buchwerts des Vermögens der AG übersteigt (die Entscheidung wird mit ¾ der Stimmen getroffen);
• Board of Directors - Aufsichtsrat einstimmig, wenn der Wert der Immobilien 25% bis 50% des Buchwerts des Vermögens der AG beträgt.

Verstöße gegen gesetzliche Vorschriften in Bezug auf ein Großgeschäft können dessen Unwirksamkeit zur Folge haben.

Buchhaltung

Die tatsächlichen Kosten für den Erwerb von Immobilien, die der staatlichen Registrierung unterliegen, werden unter „Investitionen in das Anlagevermögen“ angesammelt:

• Unterkonto 08-1 „Erwerb von Grundstücken“;
• Unterkonto 08-2 „Erwerb von Objekten der Naturpflege“.
• Unterkonto 08-4 „Erwerb von Anlagevermögen“.

Lastschrift 08-4 (08-1, 08-2) - Gutschrift 60
- spiegelt die Kosten für den Erwerb von Immobilien wider, die der staatlichen Registrierung unterliegen.

Soll 08-4 (08-1, 08-2) - Haben 60, 70, 69, 71, 76, ...
- reflektierte zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien, die der staatlichen Registrierung unterliegen (Informations- und Beratungsdienste, Vermittlungsdienste usw.).

Um das Objekt zu reflektieren, müssen Sie nicht auf die Einreichung von Dokumenten für die staatliche Registrierung von Eigentumsrechten warten diese Liegenschaft. Die Organisation hat das Recht, einen Vermögenswert in das Anlagevermögen zu übertragen, wenn seine Anschaffungskosten gebildet werden (vorbehaltlich der Bedingungen von Abschnitt 4 der PBU 6/01). Darauf weist Ziffer 52 der Leitlinien für Buchhaltung Anlagevermögen, genehmigt durch den Erlass des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 13. Oktober 2003 Nr. 91n (im Folgenden als methodische Richtlinien für die Bilanzierung des Anlagevermögens Nr. 91n bezeichnet), geändert durch den Erlass des Finanzministeriums vom 24. Dezember 2010 Nr. 186n (gültig ab 1. Januar 2011).

Bezug. Gemäß dem vorherigen Wortlaut von Abschnitt 52 der methodischen Richtlinien für die Bilanzierung von Anlagevermögen Nr. 91n wurde ein unbewegliches Objekt als Anlagevermögen bilanziert, wenn (1) seine Anschaffungskosten gebildet wurden; (2) die primären Dokumente für die Annahme der Übertragung wurden erstellt; (3) die Anlage tatsächlich betrieben wurde; (4) die Unterlagen zur staatlichen Registrierung eingereicht wurden.

Die Norm von Abschnitt 52 der methodischen Richtlinien für die Bilanzierung von Anlagevermögen Nr. 91n stellt auch klar, dass Immobilienobjekte, die nicht in der allgemein festgelegten Weise registriert sind, auf einem separaten Unterkonto des Kontos 01 (03) bilanziert werden. Gleichzeitig werden Buchungen in der Buchhaltung vorgenommen.

Lastschrift 01 (03), Unterkonto "Unbewegliche Gegenstände, die die staatliche Registrierung nicht bestanden haben" - Gutschrift 08-4 (08-1, 08-2)
- Immobilien, die die staatliche Registrierung nicht bestanden haben, werden auf einem separaten Unterkonto des Anlagevermögenskontos erfasst.

Nach Eintragung des Eigentumsrechts wird der unbewegliche Gegenstand in das Anlagevermögen überführt, dessen Rechte eingetragen werden:

Lastschrift 01 (03), Unterkonto "Immobilien, die die staatliche Registrierung bestanden haben" - Gutschrift 01 (03), Unterkonto "Immobilien, die die staatliche Registrierung nicht bestanden haben"
- Immobilien wurden in die Zusammensetzung des Anlagevermögens (gewinnbringende Investitionen in Sachwerte) übertragen, die die staatliche Registrierung bestanden haben.

Abrechnung der staatlichen Abgaben

Wie?

Bei der Rechnungslegung sollten die Kosten für die staatliche Registrierung der Eigentumsübertragung eines Immobilienobjekts in die Anschaffungskosten einbezogen werden. Grundlage hierfür ist Ziffer 8 der PBU 6/01. Normalerweise gibt es keine Probleme in Bezug auf die Kosten für die Zahlung der Stempelsteuer und anderer Ausgaben, wenn sie im Prozess der Bestimmung der Anschaffungskosten des Vermögenswerts anfallen. In diesem Fall wird die Organisation sie wie folgt in der Buchhaltung widerspiegeln.

Soll 68 - Haben 51

Lastschrift 08-4 (08-1, 08-2) - Gutschrift 68
- Die staatliche Pflicht zur Registrierung von Rechten an Immobilien wird in den Anschaffungskosten des Anlagegegenstands berücksichtigt.

Soll 08-4 (08-1, 08-2) - Haben 60,76
- andere Kosten im Zusammenhang mit der Registrierung von Rechten an Immobilien werden in den Anschaffungskosten des Anlagegegenstands berücksichtigt (Papierkram, Notardienste usw.).

Die staatliche Abgabe wird jedoch anders bilanziert, wenn der Gegenstand bereits im Anlagevermögen enthalten ist. Tatsache ist, dass Abschnitt 14 der PBU 6/01 eine geschlossene Liste von Gründen für die Änderung der Anschaffungskosten eines Anlagevermögens enthält:

Fertigstellung;
- zusätzliche Ausrüstung;
- Wiederaufbau;
- Modernisierung;
- Teilliquidation;
- Neubewertung.

Daher können die Kosten der staatlichen Registrierung, die nach der Bildung eines eigenständigen Inventarobjekts anfallen, dessen Wert nicht erhöhen. Diese Ausgaben müssen als sonstige Ausgaben auf Konto 91 „Sonstige Einnahmen und Ausgaben“, Unterkonto 2 „Sonstige Ausgaben“ berücksichtigt werden.

Soll 68 - Haben 51
- Mittel wurden vom Girokonto überwiesen, um die staatliche Gebühr für die Registrierung von Rechten an Immobilien zu bezahlen.

Lastschrift 91-2 - Gutschrift 68
- Ausgaben für die Zahlung der staatlichen Abgabe für die Registrierung von Rechten an Immobilien, die nach der Annahme des Objekts zur Bilanzierung als Anlagevermögen entstanden sind, wurden berücksichtigt.

Soll 91-2 - Haben 60,76
- Sonstige Ausgaben für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien, die nach der Annahme des Objekts zur Bilanzierung als Anlagevermögen anfallen (Dokumentation, Notardienste usw.), werden berücksichtigt.

Wann?

Ausgaben für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien werden in der Buchhaltung erfasst, wenn die drei Bedingungen von Abschnitt 16 der PBU 10/99 erfüllt sind:

1. die Spesen vertragsgemäß durchgeführt werden (Gesetzesvorschrift, Geschäftsbrauch);
2. die Höhe der Auslagen bestimmbar ist;
3. es besteht die Zuversicht, dass der wirtschaftliche Nutzen der Organisation sinkt, wenn eine bestimmte Operation durchgeführt wird.

Allerdings jede Tatsache wirtschaftliches Leben muss als Primärdokument erstellt werden (Teil 1, Artikel 9 des Bundesgesetzes vom 6. Dezember 2011 Nr. 402-FZ „Über die Rechnungslegung“ (im Folgenden - Gesetz Nr. 402-FZ)).

Zum Beispiel staatliche Pflicht:

1. wie gesetzlich vorgeschrieben berechnet;
2. seine Größe wird durch die Normen der Abgabenordnung bestimmt;
3. durch die Zahlung der Gebühr wird der wirtschaftliche Nutzen der Organisation (?) gemindert.

Auf die letzte Bedingung sollte man schärfen Besondere Aufmerksamkeit. Ist der Zeitpunkt der Zahlung das Datum, an dem die Kosten in Rechnung gestellt werden sollten?

Gemäß Artikel 333.18 Absatz 1 Unterabsatz 5.2 der Abgabenordnung der Russischen Föderation wird die staatliche Gebühr für die Registrierung von Rechten an Immobilien an den Bundeshaushalt überwiesen:

• vor Einreichung eines Registrierungsantrags;
• nach Einreichung eines Registrierungsantrags, jedoch bis zum Zeitpunkt seiner Prüfung, wenn der Antrag elektronisch eingereicht wird.

Durch die Zahlung der staatlichen Abgabe kann die Organisation rechtlich bedeutsame Handlungen verweigern. Dann unterliegen die Gelder gemäß Abschnitt 4, Abschnitt 1, Artikel 333.40 der Abgabenordnung der Russischen Föderation der Rückgabe. Daher ist die Übertragung des Honorars auf das Budget keine ausreichende Grundlage für die Erfassung des Aufwands in der Buchhaltung. Als Datum für die Anrechnung sollte der Tag der Einreichung der Unterlagen für die Registrierung angesehen werden. Dann ist die dritte notwendige Bedingung erfüllt: abnehmender wirtschaftlicher Nutzen. Nachdem die Registrierungsaktionen begonnen haben, kann die Organisation ihre Durchführung nicht mehr verweigern und eine Rückerstattung der gezahlten Gebühr verlangen. Die Tatsache, dass Dokumente für die staatliche Registrierung erhalten wurden, wird durch eine Quittung bestätigt, die die Registrierungsbehörde dem Antragsteller ausstellt (Abschnitt 6, Artikel 16 des Gesetzes Nr. 122-FZ).

Mehrwertsteuerabrechnungsverfahren

Der vom Verkäufer dem Käufer der Immobilie ausgewiesene Betrag der „Vorsteuer“ ist nach der Annahme des Anlagevermögens für die Rechnungslegung abzugsfähig, sofern dies der Fall ist Steuergesetzgebung(Art. 171, Art. 172).

Gemäß Artikel 149 Absatz 2 Unterabsatz 17 der Abgabenordnung der Russischen Föderation unterliegen die staatlichen Abgaben und andere Arten von Abgaben und Gebühren nicht der Mehrwertsteuer.

Tabellen 1 - Buchungseinträge für die Bilanzierung des Erwerbs von Anlagevermögen, die der staatlichen Registrierung unterliegen

Nr. p / p	Inhalt der Operation	Lastschrift	Anerkennung
1	Spiegelt den Kaufpreis des Immobilienobjekts wider (ohne Mehrwertsteuer)	08-4	60
2	Gleichzeitig mit der Verdrahtung von Absatz 1: Ausgewiesene Mehrwertsteuer auf das gekaufte Objekt basierend auf der Rechnung des Lieferanten	19	60
3	Reflektierte Nebenkosten beim Kauf eines Anlagevermögens: Lieferung, Informations- und Beratungsleistungen, Be- und Entladen usw. (ohne MwSt.)	08-4	60, 70, 69, 71, 76, …
4	Gleichzeitig mit der Verdrahtung von Abschnitt 3: Zuzüglich Mehrwertsteuer auf Nebenkosten	19	60,71, 76, …
Situation 1: Ausgaben für die Staatsabgabe wurden vor der Spiegelung des Objekts auf Konto 01 getätigt
5		68	51
6	Die Kosten der staatlichen Pflicht zur Registrierung von Rechten an einem Immobilienobjekt sind in den Anschaffungskosten des Anlagevermögens enthalten	08-4	68
7		01	08-4
8		68	19
9		68	19
Situation 2: Ausgaben für staatliche Abgaben werden nach Berücksichtigung des Objekts auf Konto 01 getätigt
5	Der unbewegliche Vermögensgegenstand wird zu seinen ursprünglichen Anschaffungskosten als Anlagevermögen bilanziert	01	08-4
6	Beantragter Vorsteuerabzug für erworbenes Anlagevermögen	68	19
7	Beantragter Vorsteuerabzug für zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf eines Anlagevermögens	68	19
8	Übertragene Mittel vom Girokonto zur Zahlung der staatlichen Pflicht zur Registrierung von Rechten an einem Immobilienobjekt	68	51
9	Die Kosten der staatlichen Pflicht zur Registrierung von Rechten an einem Immobilienobjekt werden als Teil der sonstigen Ausgaben ausgewiesen	91-2	68

Beispiel 1.

Mitte Mai erwarb My Eda LLC ein Grundstück für ein Lebensmittellager im Rahmen eines Kaufvertrags für 4.720.000 Rubel, einschließlich Mehrwertsteuer (18%) - 720.000 Rubel. Da das Objekt für seinen Verwendungszweck voll geeignet ist, hat die Organisation es in das Anlagevermögen überführt und in Betrieb genommen.

Die Unterlagen zur Registrierung von Rechten an Immobilien wurden Anfang Juni bei der Registrierungsbehörde eingereicht. Die Höhe der staatlichen Gebühr für juristische Person belief sich auf 22.000 Rubel. Im Juli wurde das Eigentum an den Räumlichkeiten eingetragen.

Vergleichsdaten:

1. Das Unternehmen wendet das allgemeine Steuersystem (OSNO) an.
2. in Übereinstimmung mit dem Arbeitskontenplan genehmigt in Rechnungslegungsgrundsätze LLC "My Eda" für Rechnungslegungszwecke werden unbewegliche Vermögenswerte in den folgenden Unterkonten bilanziert.

Arbeitskontenplan LLC „My Food“

Der Code	Name
01	Anlagevermögen
01-1
01-2
.......	.......

Lösung.

In der Buchhaltung werden folgende Buchungen vorgenommen.

Nr. p / p	Inhalt der Operation	Lastschrift	Anerkennung	Menge, reiben.
Kann
1	Die Kosten der erworbenen Räumlichkeiten werden berücksichtigt (ohne Mehrwertsteuer)	08-4	60	4 000 000
2	Die Höhe der „Vorsteuer“ auf das Immobilienobjekt wird berücksichtigt	19	60	720 000
3	Das Objekt wurde zu den Anschaffungskosten als Anlagevermögen bilanziert und in Betrieb genommen: Die Räumlichkeiten spiegeln sich in der Zusammensetzung der unbeweglichen Gegenstände wider, deren Rechte nicht eingetragen sind	01-1	08-4	4 000 000
4	Der Betrag der „Vorsteuer“ für die erworbenen Räumlichkeiten wurde zum Abzug vorgelegt	68	19	720 000
Juni
5	Aus dem Girokonto Gelder für die Zahlung der staatlichen Abgabe für die Registrierung des Eigentums an Immobilien übertragen	68	51	22 000
6	Die staatliche Pflicht zur Registrierung des Eigentums an einem Immobilienobjekt wurde in den sonstigen Ausgaben der Organisation berücksichtigt	91-2	68	22 000
Juli
7	Räumlichkeiten werden bei der Zusammensetzung von unbeweglichen Gegenständen berücksichtigt, die die staatliche Registrierung bestanden haben	01-2	01-1	4 000 000

Gemäß Absatz 21 der PBU 6/01 beginnt die Organisation ab Juli mit der Abschreibung des Lagers.

Ende des Beispiels

Gewinnsteuer

Für die Zwecke der Einkommensbesteuerung werden unbewegliche Gegenstände, die von einer Organisation erworben werden, z Wirtschaftstätigkeit, werden als Teil des abnutzbaren Vermögens bilanziert, sofern sie die Kriterien erfüllen Absatz 1, Satz 1, Artikel 256 der Abgabenordnung der Russischen Föderation .

Das Anlagevermögen wird zu seinen ursprünglichen Anschaffungskosten für die Steuerbilanzierung akzeptiert, die in der in Artikel 257 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation vorgeschriebenen Weise ermittelt werden. Anschließend werden diese Kosten durch Abschreibungen verrechnet. Gemäß Artikel 259 Absatz 4 der Abgabenordnung der Russischen Föderation wird für abschreibungsfähiges Vermögen, dessen Rechte der staatlichen Registrierung unterliegen, die Abschreibung in der allgemein festgelegten Weise wie für jedes andere Anlagevermögen vorgenommen: ab dem 1. Tag des Monats, der auf den Monat folgt, in dem das Objekt in Betrieb genommen wurde. Gleichzeitig muss die Organisation nicht auf das Datum der staatlichen Registrierung des Eigentums an Immobilien warten oder die Tatsache der Einreichung von Dokumenten bei der Registrierungsbehörde dokumentieren.

Bezug. Die Regeln von Artikel 259 Absatz 4 gelten nicht für Anlagevermögen, mit dessen Nutzung die Organisation vor 2013 begonnen hat. Die bisher bestehende Norm des Absatzes 11 der Kunst. 258 der Abgabenordnung der Russischen Föderation gab Organisationen keine Möglichkeit, Objekte, die der staatlichen Registrierung unterliegen, vor Ablauf der Frist für die dokumentierte Einreichung von Dokumenten für die Registrierung von Eigentumsrechten abzuschreiben. Ab dem 1. Januar 2013 ist diese Norm aufgrund des Inkrafttretens des Bundesgesetzes vom 29. November 2012 Nr. 206-FZ nicht mehr gültig.

Aber nicht alle unbeweglichen Gegenstände unterliegen der Abschreibung. Gemäß Artikel 256 Absatz 2 der Abgabenordnung der Russischen Föderation sind Grundstücke und andere Objekte der Naturbewirtschaftung (Untergrund, Wasser usw.), unfertige Objekte ausgenommen Kapitalaufbau und andere Einige Anlagegüter sind vollständig von der Zusammensetzung des abschreibungsfähigen Vermögens ausgeschlossen (Artikel 256 Absatz 3 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Abschreibungsprämie

Auf der Grundlage von Artikel 258 Absatz 9 der Abgabenordnung der Russischen Föderation hat eine Organisation das Recht, die Anschaffungskosten eines Anlagevermögens um eine Abschreibungsprämie zu senken, deren Höhe sein kann:

• nicht mehr als 10 % der Anschaffungskosten eines Objekts, das zu 1, 2, 8-10 Abschreibungsgruppen gehört;
• nicht mehr als 30 % der Anschaffungskosten eines Objekts, das zu 3-7 Abschreibungsgruppen gehört.

Die Entscheidung über die Verwendung des Abschreibungsbonus und seine Höhe müssen in den Rechnungslegungsgrundsätzen für steuerliche Zwecke festgelegt werden.

Abschreibungsprämie darin enthalten indirekte Kosten des Berichtszeitraums (Steuerperiode), in dem die Abschreibung des Anlagevermögens beginnt (Absatz 2, Satz 3, Artikel 272 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Unter Berücksichtigung der Bestimmungen von Artikel 259 Absatz 4 der Abgabenordnung der Russischen Föderation erfolgt die Abschreibung in dem Monat, der auf den Monat folgt, in dem die Immobilie in Betrieb genommen wird. Gleichzeitig wird das Objekt selbst nach der Inbetriebnahme in die übernommen Abschreibungsgruppe zum Neupreis abzüglich Prämie.

Wenn das Anlagevermögen, für das der Abschreibungsbonus angewendet wurde, innerhalb von 5 Jahren ab dem Datum seiner Inbetriebnahme an eine abhängige Person verkauft wurde, unterliegt die Prämie der Rückforderung im Berichtszeitraum (Steuerzeitraum) des Verkaufsvorgangs ( Absatz 3, Absatz .9 Artikel 258 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Bezug. Bis zum 1. Januar 2013 enthielt die Norm von Absatz 3, Absatz 9, Artikel 258 der Abgabenordnung der Russischen Föderation keinen Hinweis auf eine bestimmte Personengruppe, an die der Verkauf von Immobilien durchgeführt wurde.

Ein weiterer wichtiger Punkt. Der Abschreibungsbonus gilt nur für abschreibungsfähige Gegenstände des Anlagevermögens, also für solche Gegenstände, die der steuerlichen Abschreibung unterliegen. Daher kann ein Teil der Kosten eines Grundstücks nicht als Aufwand in Form einer Abschreibungsprämie abgeschrieben werden, da Grundstücke gemäß Artikel 256 Absatz 2 der Abgabenordnung der Russischen Föderation nicht abgeschrieben werden.

Das Rechnungslegungsrecht sieht keinen Abschreibungsbonus vor. Daher wird seine steuerliche Anwendung zwangsläufig zu Unterschieden zwischen den in der Buchhaltung und der Steuerbuchhaltung aufgelaufenen Abschreibungsbeträgen führen.

Erwerb eines Gebäudes und eines Grundstücks darunter

Beim Kauf von Immobilien kann eine Organisation auf einige Schwierigkeiten bei der Bestimmung ihres Anfangswerts stoßen. In der Praxis kann beispielsweise eine Situation auftreten, in der ein Vertrag über den Kauf eines Gebäudes (Struktur, Gebäude usw.) und des darunter liegenden Grundstücks einen einzigen Preis festlegt. Die Norm von Artikel 555 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation stellt klar, dass in solchen Fällen der festgestellte Preis eines Gebäudes oder einer anderen Immobilie den Preis des Grundstücks umfasst, auf dem sich das Objekt befindet (sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist). oder Vertrag). Darüber hinaus verpflichtet das Gesetz die Transaktionsparteien beim Kauf und Verkauf mehrerer Immobilienobjekte nicht dazu, den Preis für jedes von ihnen gesondert anzugeben.

Allerdings wird es nicht funktionieren, Gebäude und Grundstück als Einheit zu berücksichtigen. Eine solche Schlussfolgerung ergibt sich aus Absatz 2, Satz 6 der PBU 6/01, ihre Legitimität wird vom russischen Finanzministerium in einem Schreiben vom 19. Mai 2003 Nr. 04-02-05/3/50 bestätigt. Tatsache ist, dass das Gebäude eine begrenzte Lebensdauer hat. vorteilhafte Verwendung, und für die Erde ist es überhaupt nicht festgelegt. (Darüber hinaus unterliegt das Grundstück gemäß Artikel 374 Absatz 1 Absatz 4 der Abgabenordnung der Russischen Föderation keiner Grundsteuer. Steuerbemessungsgrundlage.) Dies bedeutet, dass diese unbeweglichen Sachen gesondert berücksichtigt werden müssen. Dies wirft die Frage auf, welcher Teil der Kosten dem Gebäude zugeschrieben wird und welcher Teil - dem Grundstück?

Die aktuelle Gesetzgebung gibt keine klare Antwort auf die gestellte Frage, es gibt praktisch keine offiziellen Erklärungen von Beamten, und die Gerichtspraxis hat sich noch nicht entwickelt. Sie können das Problem auf verschiedene Arten lösen:

1. schließen Sie eine zusätzliche Vereinbarung zum Kaufvertrag ab, in der die Kosten für jedes Immobilienobjekt angegeben sind. Obwohl diese Lösung die akzeptabelste ist, ist sie nicht immer möglich;
2. auf sachverständigem Weg: Verwenden Sie die Daten einer unabhängigen Bewertung, um die Gesamtkosten proportional auf die Immobilienobjekte aufzuteilen. Es ist jedoch anzumerken, dass die Verwendung dieser Methode die Möglichkeit von Streitigkeiten mit den Steuerbehörden nicht ausschließt;
3. verteilen Sie die Kosten für den Erwerb mehrerer Immobilienobjekte auf der Grundlage einer von der Organisation gewählten und begründeten Grundlage (z. B. im Verhältnis zum Katasterwert eines Gebäudes und eines Grundstücks). Diese Meinung wurde von Vertretern des Finanzministeriums Russlands in einem Schreiben vom 28. Juni 2013 Nr. 03-05-05-01 / 24812 geäußert. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, die Kosten des Gebäudes durch Abzug vom Gesamtbetrag zu berechnen geschätzter Wert Land, vorgeschlagen vom Autor des Briefes, fand keine Unterstützung von der Finanzabteilung.

Die Organisation muss bedenken, dass sie mit der Wahl des einen oder anderen Verfahrens zur Aufteilung der Gesamtkosten auf mehrere Immobilienobjekte ein gewisses Risiko eingeht. Womit ist es verbunden? Die Norm der Klausel 7 PBU 1/2008 ermöglicht es Ihnen, Rechnungslegungsmethoden zu entwickeln, wenn sie nicht gesetzlich festgelegt sind. Aber in Steuer-Code bietet keine solche Gelegenheit, weil Steuerregeln sollten für alle Steuerzahler gleich und verständlich sein. Daher jede entwickelte Methode Steuerbuchhaltung, die nicht auf gesetzlicher Ebene verankert sind, können Ansprüche der Inspektoren hervorrufen.

Mehrkosten, die beim Erwerb von eintragungspflichtigen Gegenständen des Anlagevermögens entstehen, werden im angemessenen Verhältnis auf die Gegenstände verteilt.

Steuerbilanzierung der staatlichen Pflicht

Wie?

Ebenso wie bei der Buchhaltung hängt das Verfahren für die steuerliche Abrechnung von Ausgaben im Zusammenhang mit der staatlichen Registrierung von Rechten an Immobilien vom Zeitpunkt ihrer Entstehung ab:

1. vor Inbetriebnahme der Anlage;
2. nach Inbetriebnahme der Anlage.

Im ersten Fall sollten die Kosten bei der Bildung der Anschaffungskosten des Anlagevermögens berücksichtigt werden. Dieser Standpunkt wird vom Finanzministerium Russlands geteilt (Schreiben: Nr. 03-03-06/1/113 vom 4. März 2010, Nr. 03-05-05-01/26 vom 19. Mai 2009, Nr. 03-05-05-01/26 vom 27. März 2009 Nr. 03-03-06/1/195 usw.). Er begründet seine Position durch die Norm von Artikel 257 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation. Nach dieser Regel bestehen beim Kauf einer unbeweglichen Sache die Anschaffungskosten aus den Kosten für den Erwerb, die Lieferung und die Versetzung in einen gebrauchsfähigen Zustand. Gleichzeitig sind nur Mehrwertsteuer und Verbrauchsteuern nicht im Betrag enthalten, und die staatliche Abgabe ist in dieser Liste nicht enthalten.

Im zweiten Fall werden die Ausgaben gleichzeitig als sonstige Ausgaben im Zusammenhang mit Produktion und Verkauf abgeschrieben (Abschnitt 40, Absatz 1, Artikel 264 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Argument dafür gegebenen Auftrag Bilanzierung bedeutet, dass bei der Inbetriebnahme eines Gegenstands des Anlagevermögens seine Anschaffungskosten bereits gebildet wurden und sich nicht ändern können, mit Ausnahme der in Absatz 1, Satz 2, Artikel 257 der Abgabenordnung der Russische Föderation, nämlich:

• Fertigstellung;
• zusätzliche Ausrüstung;
• Wiederaufbau;
• Modernisierung;
• technische Umrüstung;
• Teilliquidation;
• andere ähnliche Gründe.

Die Eintragung von Rechten an Immobilien gehört nicht zu diesen Gründen. Daher können die Kosten der staatlichen Abgabe in der betrachteten Situation die Anschaffungskosten des Anlagevermögens nicht erhöhen. Die Gültigkeit dieser Schlussfolgerungen wird auch vom russischen Finanzministerium in seinem Schreiben vom 11. Februar 2011 Nr. 03-03-06/1/89 bestätigt.

Neben dem oben genannten Verfahren zur Abrechnung der Kosten für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien gibt es einen alternativen Ansatz. Ihm zufolge sollte die staatliche Abgabe in den sonstigen Ausgaben enthalten sein, unabhängig davon, wann sie angefallen ist: vor oder nach der Inbetriebnahme eines Gegenstands des Anlagevermögens. Die Argumente hier lauten wie folgt:

Die staatliche Abgabe wird für die Registrierung des Eigentumsübergangs einer bereits erworbenen Sache erhoben;
- Die Tatsache der Zahlung der staatlichen Abgabe hat keinen Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit des Gegenstands.

Damit ist die Staatsabgabe eine eigenständige Ausgabenart, die nicht mit der Anschaffung, Lieferung und Versetzung des Anlagevermögens in einen gebrauchsfähigen betriebsfähigen Zustand verbunden ist.

Darüber hinaus bezieht sich die staatliche Abgabe gemäß Artikel 13 der Abgabenordnung der Russischen Föderation auf Bundesgebühren. Daher hat die Organisation auf der Grundlage von Absatz 1, Satz 1, Artikel 264 der Abgabenordnung der Russischen Föderation das Recht, solche Kosten als sonstige Ausgaben zu berücksichtigen.

Zuvor wurde diese Position auch vom Finanzministerium Russlands unterstützt (Schreiben: Nr. 03-03-06/1/725 vom 19. Oktober 2007; Nr. 03-03-04/1/116 vom 16. Februar 2006). Nr. 03-03-04/1/165 vom 30. März 2005 Nr. 03-03-01-04/1/137). Spätere Klarstellungen von Finanziers zur Frage der Bilanzierung staatlicher Abgaben bis zur Inbetriebnahme eines Objekts enthalten jedoch Schlussfolgerungen, dass solche Ausgaben an der Bildung der Anschaffungskosten eines Anlagevermögens beteiligt sind.

Aufgrund der Unklarheit der bestehenden Meinungen kann die Organisation, geleitet von der Norm von Artikel 252 Absatz 4 der Abgabenordnung der Russischen Föderation, die Gruppe der Ausgaben, die die Kosten für die staatliche Registrierung des Eigentums an Immobilien umfassen, unabhängig bestimmen Anwesen. Die gewählte Rechnungslegungsoption muss in den Rechnungslegungsgrundsätzen für Steuerzwecke festgelegt werden (Artikel 313 Absatz 5 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Wann?

Um zu berücksichtigen staatliche Pflicht Für die Registrierung von Rechten an Immobilien zum Zwecke der Gewinnbesteuerung sind 3 Hauptgrundsätze für die Anerkennung von Ausgaben zu beachten, die in Artikel 252 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation formuliert sind:

1. der Aufwand muss gerechtfertigt sein;
2. der Aufwand ist zu belegen;
3. die Ausgabe muss mit einer Tätigkeit verbunden sein, die darauf abzielt, Einnahmen zu erzielen.

Wenn alle oben genannten Bedingungen erfüllt sind, fällt in der Steuerbuchhaltung ein Aufwand an. Aber wann genau ist das nötig: beim Bezahlen staatliche Gebühr oder Übermittlung von Dokumenten für die Registrierung?

Aus Artikel 333.18 Absatz 1 Unterabsatz 5.2 der Abgabenordnung der Russischen Föderation ist bekannt, dass Abrechnungen mit dem Budget für rechtlich bedeutsame Maßnahmen vorgenommen werden:

• vor Einreichung eines Registrierungsantrags;
• nach Einreichung eines Registrierungsantrags, jedoch bis zum Zeitpunkt seiner Prüfung (wenn der Antrag elektronisch eingereicht wird).

Entstehen uns die Kosten am Tag der Zahlung, stellt sich heraus, dass wir dem Ereignis voraus sind, mit dem die Übertragung der Staatsabgabe verbunden ist. Registrierungsaktionen haben noch nicht begonnen und können (auf Initiative des Antragstellers) noch nicht einmal stattfinden. Im letzteren Fall hat die Organisation das Recht, die überwiesenen Gelder zurückzugeben (Abschnitt 4, Absatz 1, Artikel 333.40 der Abgabenordnung der Russischen Föderation), und die ausgewiesenen Kosten erweisen sich dann als unangemessen. Daher ist es methodisch richtig, den Aufwand zum Zeitpunkt der Einreichung der Unterlagen bei der Meldebehörde zu erfassen. Nach der Annahme der Dokumente kann die Organisation die Durchführung rechtlich bedeutsamer Handlungen, für die die staatliche Gebühr bezahlt wurde, nicht mehr ablehnen.

Beispiel 2.

Anfang August erwarb JSC "Metal Rolling Plant" ein Produktionsgebäude im Rahmen eines Kauf- und Verkaufsvertrags für 35.400.000 Rubel, einschließlich Mehrwertsteuer (18%) - 5.400.000 Rubel. und das Grundstück darunter für 20.000.000 Rubel, ohne Mehrwertsteuer (gemäß § 6, § 2, Artikel 146 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Die Immobiliengesellschaft "Partner" erbrachte eine Dienstleistung für den Kauf von Immobilien im Wert von 354.000 Rubel, einschließlich Mehrwertsteuer (18%) - 54.000 Rubel.

Am Ende desselben Monats nahm die Organisation die vollständig für die Nutzung vorbereiteten Vermögenswerte als Anlagevermögen ab und nahm sie in Betrieb. In Übereinstimmung mit der Reihenfolge des Leiters der Nutzungsdauer Produktionsgebäude betrug 30 Jahre und 6 Monate bzw. 366 Monate (10er Abschreibungsgruppe). Da das Grundstück keiner Abschreibung unterliegt (Absatz 5, Absatz 17 der PBU 6/01, Absatz 2 von Artikel 256 der Abgabenordnung der Russischen Föderation), wird die Nutzungsdauer dafür nicht festgelegt.

Anfang September wurden Dokumente für die staatliche Registrierung von Eigentumsrechten an unbeweglichen Gegenständen eingereicht. Zuvor übertrug die Organisation eine staatliche Abgabe für Registrierungsaktionen in Höhe von 22.000 Rubel in den Haushalt. für jedes Objekt.

Anfang Oktober wurde das Eigentum an Gebäude und Grundstück eingetragen.

Vergleichsdaten:

1) Die Gesellschaft ist eingeschaltet gemeinsames System Besteuerung (OSNO);
2) gem Rechnungslegungsgrundsätze JSC "Metal Rolling Plant" für Zwecke der Buchhaltung und Steuerbuchhaltung:
- Abschreibungen auf das gesamte Anlagevermögen werden erhoben linearer Weg;
- Die Nutzungsdauer wird gemäß der Klassifizierung des in Abschreibungsgruppen enthaltenen Anlagevermögens bestimmt (genehmigt durch Dekret der Regierung der Russischen Föderation vom 01.01.2002 Nr. 1);
- Mehrkosten, die mit dem Erhalt mehrerer unbeweglicher Sachen verbunden sind, werden anteilig auf den Kaufpreis dieser Sachen vertragsgemäß (ohne Mehrwertsteuer) verteilt;
3) in Übereinstimmung mit den Rechnungslegungsgrundsätzen von JSC "Metal Rolling Plant" für Zwecke der Steuerbilanzierung
- Für abschreibungsfähige Anlagegüter wird ein Abschreibungszuschlag erhoben. (Bei Objekten der 10. Abschreibungsgruppe beträgt die Höhe der Prämie 10 % der Anschaffungskosten);
- Ausgaben für Immobiliendienstleistungen sind in den Anschaffungskosten des Anlagevermögens enthalten;
4) In Übereinstimmung mit dem Arbeitskontenplan, der in den Rechnungslegungsgrundsätzen der JSC "Metal Rolling Plant" für Rechnungslegungszwecke genehmigt wurde, wird das unbewegliche Anlagevermögen auf den folgenden Unterkonten ausgewiesen.

Arbeitskontenplan JSC "Metal Rolling Plant"

Der Code	Name
01	Anlagevermögen
01-1	Unbewegliche Gegenstände, die die staatliche Registrierung nicht bestanden haben
01-2	Unbewegliche Gegenstände, die die staatliche Registrierung bestanden haben
.......	.......

Lösung.

In der Buchhaltung muss die Organisation zwei unabhängige Bestandsobjekte bilden: ein Produktionsgebäude und ein Grundstück. Außerdem müssen die Kosten für Immobiliendienstleistungen, die mit dem Erwerb dieser Immobilien verbunden sind, umgelegt werden.

1. Die Kosten für Dienstleistungen, die in den Anschaffungskosten des Produktionsgebäudes enthalten sind.
. Berechnung: Kosten der Dienstleistungen eines Maklers x Preis des Gebäudes ohne MwSt. / (Preis des Gebäudes ohne MwSt. + Preis des Grundstücks) = 300.000 Rubel. x 30.000.000 Rubel. / (30.000.000 Rubel + 20.000.000 Rubel) = 180.000 Rubel;

2. Die Kosten für Dienstleistungen, die in den Anschaffungskosten des Grundstücks enthalten sind.
. Berechnung: Die Kosten der Maklerdienstleistungen x Preis des Grundstücks / (Preis des Gebäudes ohne MwSt. + Preis des Grundstücks) = 300.000 Rubel. x 20.000.000 Rubel. / (30.000.000 Rubel + 20.000.000 Rubel) \u003d 120.000 Rubel.

Die Organisation wird den Erwerb von unbeweglichen Gegenständen in der Buchhaltung mit den folgenden Einträgen abbilden.

Nr. p / p	Inhalt der Operation	Lastschrift	Anerkennung	Menge, reiben.
August
1	Reflektierte die Kosten des erworbenen Produktionsgebäudes (ohne Mehrwertsteuer)	08-4	60	30 000 000
2	Die Höhe der „Vorsteuer“ auf das Produktionsgebäude wird berücksichtigt	19	60	5 400 000
3	Widerspiegelt die Kosten des erworbenen Grundstücks (ohne Mehrwertsteuer)	08-1	60	20 000 000
4		08-4	60	180 000
5	Widerspiegeln die Kosten für Immobiliendienstleistungen, die in den Anschaffungskosten des Gebäudes enthalten sind (ohne Mehrwertsteuer)	08-1	60	120 000
6	Die Höhe der „Vorsteuer“ auf Immobiliendienstleistungen wird berücksichtigt	19	68	54 000
7	Das Produktionsgebäude wird zu seinen ursprünglichen Anschaffungskosten als Anlagevermögen bilanziert und in Betrieb genommen (wiedergegeben als Teil der unbeweglichen Gegenstände, deren Rechte nicht eingetragen sind)	01-1	08-4	30 180 000
8	Das Grundstück wurde zu seinen ursprünglichen Kosten als Anlagevermögen bilanziert und in Betrieb genommen (als Teil von unbeweglichen Gegenständen wiedergegeben, deren Rechte nicht eingetragen sind).	01-1	08-1	20 120 000
9	Der Betrag der „Vorsteuer“ auf das erworbene Industriegebäude wurde zum Abzug vorgelegt	68	19	5 400 000
10	Der Betrag der „Vorsteuer“ auf Immobiliendienstleistungen wird zum Abzug vorgelegt	68	19	120 000

Ab dem 1. Tag des nächsten Monats (September) beginnt der Buchhalter der AG mit der Berechnung der Abschreibung für das Produktionsgebäude in der Buchhaltung und Steuerbuchhaltung. (Ein Grundstück wird nicht als abschreibungsfähiges Objekt anerkannt.) Bei der Berechnung der Abschreibungskosten für Einkommensteuerzwecke muss jedoch ein Abschreibungsaufschlag (10 %) berücksichtigt werden.

Berechnung der Abschreibung (A) nach der linearen Methode:

• In der Buchhaltung:

1. Vorher \u003d Anschaffungskosten x Abschreibungssatz (Jahr) \u003d 30.180.000 Rubel. x 100 % / 30,5 g = 989.508,20 Rubel.
2. Ames = Ago / 12 Monate. = 983.606,56 Rubel. / 12 Monate = RUB 82.459,02

• In der Steuerbuchhaltung:

1. Ames \u003d (Anschaffungskosten - Abschreibungsprämie) / Nutzungsdauer (Monate) \u003d (30.180.000 Rubel - 30.000.000 Rubel x 10%) / 366 Monate. = 74.262,29 Rubel.

Die Berechnung zeigt, dass die Beträge der Abschreibungen, die in der Buchhaltung und in der Steuerbuchhaltung abgeschrieben werden, nicht gleich sind. Dies liegt daran, dass die Organisation für die Zwecke der Gewinnbesteuerung 3.000.000 Rubel an Ausgaben einbeziehen kann. von den Anschaffungskosten des Objekts in Form einer Prämie bereits im 1. Monat der Abschreibung, während dies in der Buchhaltung nicht möglich ist. Somit beträgt der Gesamtbetrag der Ausgaben, die die Organisation im September berücksichtigen kann:

• in der Buchhaltung - 82.459,02 Rubel;
• in der Steuerbuchhaltung - 3.074.262,29 Rubel. (= 3.000.000 Rubel + 74.262,29 Rubel), also 2.991.803,27 Rubel. (= 3.074.262,29 Rubel - 82.459,02 Rubel) mehr als in der Buchhaltung.

Die daraus resultierende zu versteuernde temporäre Differenz in Höhe von RUB 2.991.803,27. erzeugt eine latente Steuerschuld (IT):

• IT \u003d Steuerpflichtige temporäre Differenz x 20% (Einkommensteuersatz) \u003d 2.991.803,27 Rubel. x 18% = 598.360,65 Rubel.

Im September (dem Monat des Beginns der Abschreibung auf das Anlagevermögen) wird die Organisation in der Buchhaltung der IT auflaufen. Buchhaltungseinträge werden wie folgt sein.

Nr. p / p	Inhalt der Operation	Lastschrift	Anerkennung	Menge, reiben.
September
1	Vom Girokonto überwiesene Mittel für die Zahlung der staatlichen Pflicht zur Registrierung des Eigentums an einem Immobilienobjekt - einem Industriegebäude	68	51	22 000
2	Staatliche Pflicht zur Registrierung des Eigentums an einem Immobilienobjekt - einem Industriegebäude	91-2	68	22 000
3	Vom Girokonto überwiesene Mittel für die Zahlung der staatlichen Pflicht zur Registrierung des Eigentums an einem Immobilienobjekt - einem Grundstück	68	51	22 000
4	Die staatliche Pflicht zur Registrierung des Eigentumsrechts an einem unbeweglichen Vermögensgegenstand - einem Grundstück	91-2	68	22 000
5	Reflektierte die Abschreibung der Produktionsräume für September	20	02	82 459,02
6	Widerspiegelt die Abgrenzung von IT	68	77	598 360,65

BEI nächsten Monat(Oktober) Abschreibungen in der Buchhaltung werden mit 8.196,73 Rubel berechnet. (= RUB 82.459,02 - RUB 74.262,29) mehr als für Steuerzwecke. Dieser Betrag wird die im September entstandene steuerpflichtige temporäre Differenz teilweise reduzieren und infolgedessen die aufgelaufene IT in der entsprechenden Höhe zurückzahlen: 8.196,73 Rubel. x 20 % = 1.639,35 Rubel.

Nr. p / p	Inhalt der Operation	Lastschrift	Anerkennung	Menge, reiben.
Oktober
1	Das Produktionsgebäude ist in der Zusammensetzung der unbeweglichen Objekte enthalten, die die staatliche Registrierung bestanden haben	01-2	01-1	30 180 000
2	Das Grundstück wird bei der Zusammensetzung von unbeweglichen Gegenständen berücksichtigt, die die staatliche Registrierung bestanden haben	01-2	01-1	20 120 000
3	Reflektierte Abschreibung für das Produktionsgebäude für Oktober	20	02	82 459,02
4	Reflektierte Teilabschreibung IT	77	68	1 639,35

Buchhaltungseinträge für die Berechnung der Abschreibung auf das Produktionsgebäude und die Rückzahlung der IT, ähnlich den Einträgen Nr. 3 und Nr. 4 des Monats Oktober, sollten monatlich während der verbleibenden Nutzungsdauer bis zum Wert in der Buchhaltung vorgenommen werden des Anlagevermögens vollständig abgeschrieben oder ausgebucht ist.

Monat	Buchhaltung				Steuerbuchhaltung
	Abschreibungsgebühr	Anfall von IT	IT abschreiben	Rest IT	Abschreibungsgebühr	Abschreibungsprämie
September	82 459,02	598 360,65	-	-	74 262,29	3 000 000
Oktober	82 459,02	-	1 639,35	596 721,30	74 262,29	-
November	82 459,02	-	1 639,35	595 081,95	74 262,29	-
Dezember	82 459,02	-	1 639,35	593 442,60	74 262,29	-
.......	.......	.......	.......	.......	.......	.......
Am Ende der Nutzungsdauer
365 Monate	82 459,02	-	1 639,35	1 639,35	74 262,29	-
366 Monate	82 459,02	-	1 639,35	0	74 262,29	-
Im Februar wird der Wert des Produktionsgebäudes und aufgeschoben Steuerschuld(IT) werden voll abgeschrieben

Ende des Beispiels

Dokumentenfluss

Gemäß Artikel 556 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation wird die Tatsache der Übertragung einer unbeweglichen Sache dokumentiert:

• Übertragungsurkunde;
• anderes Überweisungsdokument.

Auf der Grundlage von § 81 der Methodischen Richtlinien für die Bilanzierung des Anlagevermögens Nr. 91n wird ein Gegenstand von einer Partei im Rahmen der Annahme und Übertragung von Anlagevermögen in das Eigentum der anderen Partei überführt. Einheitliche Form dieses Hauptdokuments wurde OS-1a vom Staatlichen Statistikkomitee Russlands entwickelt (Resolution Nr. 7 vom 21. Januar 2003). Das Gesetz wird von beiden Parteien der Transaktion, sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer, ausgefüllt und unterschrieben.

Es ist auch erwähnenswert, dass Teil 4 von Artikel 9 des Gesetzes Nr. 402-FZ Organisationen nicht verbietet, ihre eigenen Formulare für die Registrierung von Buchhaltungstransaktionen zu verwenden. In diesem Fall muss das Primärdokument all enthalten erforderliche Angaben vorgesehen in Teil 2 von Artikel 9 des Gesetzes Nr. 402-FZ.

Wenn wir uns von der Soziologie näher zu den Problemen der Rechtstechnik bewegen, ist darauf hinzuweisen Landrecht ist aus verschiedenen Gründen zweifellos der schwierigste Bereich des Gewohnheitsrechts wirtschaftliche Eigenschaften die wir in der Kategorie der Faktoren außerhalb der Norm und nicht als Ausnahmen von der Regel bei Immobilientransaktionen zusammengefasst haben. Keiner menschliche Gesellschaft kann nicht als organisiert angesehen werden, wenn es nicht in der Lage ist, die ausschließlichen Rechte einer Einzelperson oder einer Gruppe von Personen an bestimmten wirtschaftlichen ...

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Seite 3

Buchseite

Einführung………………………………………………………………….
Kapitel 1. Wesen der Immobilie…………………………..
Kapitel 2. Das Recht auf Immobilien in Russland…………………....
Kapitel 3. Methoden zum Erwerb von Immobilien ……………
Fazit……………………………………………………………..
Liste der verwendeten Literatur ……………………….

Einleitung

Tatsächlich sind sich verschiedene Rechtsordnungen darin einig, dass Grundstücke ein besonders wichtiger Gegenstand von Eigentumsverhältnissen sind. Obwohl die These falsch ist, dass die Erde der wichtigste Teil davon ist Sachwerte in moderne Gesellschaft- ein erheblicher Anteil des Gesamtvermögens wird heute durch Beteiligungskapital und andere Formen des beweglichen Vermögens repräsentiert - dennoch bleibt festzuhalten, dass die grundstücksrechtlichen Regelungen als Paradigma des modernen Sachenrechts angesehen werden können.

Tatsächlich ist der gegenwärtige Zustand vieler Bereiche des Privatrechts das Ergebnis einer Entwicklung, die auf die revolutionären Veränderungen im Landbesitz folgte, die den Abbau der feudalen Gesellschaftsordnung kennzeichneten. Das System des freien Landbesitzes ist eine der grundlegenden Institutionen Marktwirtschaft, basierend auf dem Wettbewerb der Individuen, im Gegensatz zu einer feudalen Wirtschaft, in der nicht der Markt, sondern die soziale Hierarchie die Gesellschaft regiert.

Wenn wir uns von der Soziologie näher zu den Problemen der Rechtstechnik bewegen, ist festzuhalten, dass das Grundstücksrecht aufgrund einer Reihe von wirtschaftlichen Gründen, die wir in der Kategorie der zusammengefasst haben, zweifellos der komplexeste Bereich des traditionellen Eigentumsrechts ist Faktoren außerhalb der Norm, eher als Ausnahmen von der Regel bei Immobilientransaktionen.

Der Zweck der Arbeit: das Studium des Zivilrechtsregimes von Immobilien.

Aufgaben:

1. Betrachten Sie die Essenz von Immobilien;
2. betrachten Sie die Merkmale des Rechts auf Immobilien in Russland;
3. Möglichkeiten zum Erwerb von Immobilien erkunden.

Kapitel 1. Essenz von Immobilien

Natürlich umfasst der Begriff der Immobilie in verschiedenen Rechtsordnungen neben Grundstücken noch viele andere Gegenstände (zum Beispiel fallen Gebäude und andere feste Einrichtungsgegenstände von Immobilien fast durchgängig in diese Kategorie). Es ist daher wichtig zu versuchen, andere als zufällige Motive in der historischen Entwicklung der Typologie (von Rechtsordnung zu Rechtsordnung unterschiedlich) aufzuspüren, die trotz der Tatsache, dass sie es sind, die Wahl für bekannte Objekte derselben Rechtsordnung wie für das Land bestimmen eindeutig anders als letzteres. . Bevor wir zu einer angemessenen Analyse des Problems übergehen, lassen Sie uns kurz bei der Erde selbst verweilen.

In der gesamten westlichen Rechtstradition ist Land ein Teil dessen, was als Immobilien besessen werden kann. Natürlich entspricht, wie oben erörtert, der im Gewohnheitsrecht angenommene Begriff des „Immobilienvermögens“ nicht ganz dem Begriff des unbeweglichen Vermögens. Allerdings in der Geschichte Gewohnheitsrecht Großer Teil Landfonds durch einen realen Anspruch (also Grundeigentum) geschützt war, und selbst die wenigen Gebiete Englands, in denen das Land nicht in freiem Besitz war (und vom Standpunkt der Rechtstechnik aus ein Copyhold nicht durch einen realen Anspruch geschützt werden konnte), wurden bald fielen auch unter das gesetzliche Immobilienregime. Wenn die Wirkung eines dinglichen Anspruchs speziell auf die Wiederherstellung von Grundbesitz gerichtet war, dann erlaubte ein persönlicher Anspruch nur die Geltendmachung von Schadensersatz. 1 .

Die historische Entstehung und Entwicklung vieler Rechtsnormen ist durch Landverhältnisse bedingt. Die Erde ist in der Tat ein psychologisches Phänomen, das die Ideale der Unbeweglichkeit, Beständigkeit und Risikofreiheit heiligt. Die Erde absorbiert die wirtschaftlichen Errungenschaften der Menschheitsevolution und, mit Ausnahme gelegentlicher revolutionärer Situationen, diesen Prozess der Schichtung materieller Werte langfristig kann keinen negativen Vektor haben. Selbst mit der bitteren und wahrheitsgemäßen Bemerkung des großen Lord Keynes („Am Ende sterben wir alle“) wird der risikoscheue Investor dennoch versuchen, Landbesitz zu erwerben, da seine Wahl auch im Tod dazu beitragen wird, den Brunnen zu mehren -Sein seiner Nachkommen (bekommen Sie die generische Analogie mit der afrikanischen verfassungsmäßigen Eigentumsstruktur?).

Wie sich aus Theorie und Praxis ergibt Wirtschaft, die Handlungen der Mehrheit der Subjekte Marktbeziehungen getrieben von dem Wunsch, Risiken zu vermeiden. Daher ist die Bedeutung der Erde als Objekt offensichtlich. rechtliche Organisation Gesellschaft. In der Realität ist die Mindestvoraussetzung für die Attraktivität des Bodens als sicheres Anlageobjekt die Existenz stabiler, wenn auch rudimentärer Rechtsinstitutionen. Keine menschliche Gesellschaft kann als organisiert angesehen werden, wenn sie nicht in der Lage ist, die ausschließlichen Rechte eines Individuums oder einer Gruppe von Individuen an bestimmten zu garantieren Wirtschaftliche Vorteile, von der Erde abgeleitet. Jeder, der das Pech hatte, kurz vor Beginn der politischen Unruhen in Mogadischu, Sarajevo oder Beirut sein Geld in den Kauf eines Hauses zu investieren, kann die Gültigkeit des oben Gesagten auf tragische Weise bestätigen.

Die Erde ist auf lange Sicht endlosen und allmählichen Veränderungen unterworfen. Dies ist bei genauer Betrachtung leicht zu erkennen. Landbeziehungen in Städten und nicht weniger auf dem Land. Die ländliche Landschaft des modernen Englands zum Beispiel ist bei aller scheinbaren Natürlichkeit dennoch das Produkt einer kontinuierlichen physischen Einwirkung, die über Generationen hinweg stattgefunden hat. 2 .

Warum überall Rechtsordnung Land ist eng mit dem Rechtsregime jener Objekte verbunden, die eine feste Verbindung mit dem Land haben. In der Tat schließen kommunistische (wie auch koloniale) Regime Land aus dem Kreis der Eigentumsverhältnisse aus, lassen aber gleichzeitig die Existenz zu Eigentumsrechte zu auf dem Boden errichteten Gebäuden trafen sie damit eine Rechtsentscheidung, die der intuitiven Logik widersprach und allein von symbolischen Erwägungen bestimmt war. Die verbleibenden Befugnisse des Staates über Land sind für Gesellschaften mit einer modernen Organisation strukturell notwendig und ergeben sich aus der Notwendigkeit einer relativ stabilen politischen Organisation, die das System der Eigentumsverhältnisse rationalisieren würde. Moderne Rechtssysteme müssen jedoch sicherstellen, dass die Ausübung solcher Befugnisse durch den Staat nicht auf Kosten eines so entscheidenden institutionellen Merkmals wie der Gewährleistung von Eigentumsrechten geht. Garantien bedeuten sicherlich keine heilige Immunität. Um jedoch Investitionen anzuziehen und den Markt zu entwickeln, ist die Sicherung von Eigentumsrechten sowohl in Bezug auf den Landbesitz als auch in Bezug auf seine dauerhaften Bindungen, die als Investitionen angesehen werden können, die das Land dauerhaft verändern, von wesentlicher Bedeutung. Es gibt daher keine hinreichenden Gründe für eine Trennung der Rechtsordnungen beider Immobilienarten.

Je mehr das Land umgewandelt wird, desto komplexer wird es als Rechtsgegenstand, und diese zunehmende Komplexität spiegelt sich in der rechtlichen Regelung der Einkünfte wider, die aus der Umwandlung des Grundstücks erzielt werden können. In der Tat, wenn in Bezug auf landwirtschaftliche Flächen das einzige rechtliche Problem die Abgrenzung von Grundstücksgrenzen ist, dann ist es im Fall der Übertragung eines Grundstücks für den Bau eines Wolkenkratzers, der ein Hotel, Einkaufszentren und Büros beherbergen wird, dessen Komplexität Rechtsregime nimmt unglaublich zu. Es kann erforderlich sein, Parkfragen zu regeln Fahrzeug, Festlegung von Beginn und Ende der Tätigkeit staatlicher und kommunaler Einrichtungen, Beteiligungsfinanzierung des Sicherheitsdienstes, der Wärmeversorgung und anderer Dienstleistungen bei verschiedenen Eigentümern. Aus diesem Grund übrigens in den ersten Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts. Die meisten westlichen Rechtssysteme wurden gezwungen, Gesetze zu verabschieden– sei es in Form von Sondergesetzen oder direkt in Form direkter Änderungen von Kodizes– mit dem Ziel, die erhöhte Komplexität der immobilienbezogenen Beziehungen im Zusammenhang mit der flächendeckenden Einführung von Mehrfamilienhäusern in der Wohnungsbaupraxis zu lösen.

Wenn wir diese Idee mit dem konzeptionellen Apparat der Wirtschaftswissenschaften ausdrücken wollen, stellt sich heraus, dass mit der Komplikation der Bedingungen für die Nutzung dieser Art von Ressourcen nicht nur das Wachstum von Problemen im Zusammenhang mit der Wirkung eines externen Faktors beobachtet wird: das Bild ändert sich auch unter dem Einfluss massiver Investitionen und großer Ersparnisse. Externer Faktor beginnt auch dann zu wirken, wenn die Verbindung der einen oder anderen Art von Aktivität mit der Erde rein zufällig ist. Es genügt, als Beispiel den wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekt der Organisation einer Aufführung in der Stadt eines Zirkuszeltes zu nennen. Es gibt gewisse Unterschiede zwischen letzterem und beispielsweise einem Stadion. Wenn wir nur an eine einzige Kapitalanlage denken, wäre es falsch, den Zirkus als eine Struktur zu betrachten, die die Qualität des Bodens ständig verändert. Es ist also leicht zu erkennen, dass das Stadion tatsächlich zur Kategorie der Immobilien gehört, da erst die Schichtung der Landnutzung zu einer Änderung des wirtschaftlichen Werts des Grundstücks führt.

Trotz der Tatsache, dass Moderne Technologie und tatsächlich den Kreml nach Japan verlegen kann, bleibt die Tatsache bestehen, dass dies erforderlich ist wirtschaftliche Kosten wäre absolut außergewöhnlich, allein schon aufgrund der Natur des Kreml als Objekt ständiger Umgestaltung des Landes im Zentrum Moskaus. Derselbe außergewöhnliche Kostenfaktor gilt nicht für Unternehmen, die hinsichtlich ihrer räumlichen und massenhaften Eigenschaften beeindruckend sind, wie das Bohren eines Tunnels unter dem Ärmelkanal oder der Aufbau einer Militärgruppe in Südwestasien vor dem Start der Operation Desert Storm. Wichtig in diesem Fall ist, dass es für das Rechtssystem unangemessen ist, das Rechtsregime des Kremls und des Roten Platzes, wo sich die Kremlgebäude befinden, zu trennen. 3 .

Das BGB spiegelt die Ergebnisse dieser Strukturbetrachtungen vollständig in der von ihm übernommenen Typologie wider. So widmen sich beispielsweise § 93, 94 und 95 GGU dem Begriff des unbeweglichen Vermögens. Nach § 93 beispielsweise können Teile einer Sache, die nicht von ihr getrennt werden können, ohne die Integrität der Sache selbst zu verletzen (wesentliche Bestandteile), nicht Gegenstand anderer Rechte sein als denen, die für die Sache selbst gelten. Wesentliche Bestandteile der Erde sind nach § 94 Dinge, die mit ihr in dauerhafter und fester Verbindung stehen, insbesondere Bauwerke oder Früchte der Erde, soweit sie mit der Erde verbunden sind (in unserem Beispiel– Kreml oder Stadion). Schließlich sind nach § 95 jene Dinge, die nur zeitweilig mit der Erde verbunden sind (in unserem Fall– Zirkuszelt) können nicht als integraler Bestandteil des Grundstücks angesehen werden 4 .

Das italienische Recht ist ein Beispiel für eine solche Typologie, die etwas besser als das deutsche Recht ist und ernsthafte Auslegungsprobleme aufwirft, da sie nicht die wirtschaftlichen Realitäten der Transaktionen widerspiegelt, die sie regulieren soll. Das italienische Zivilgesetzbuch versuchte, den abstrakten Begriff der „wesentlichen Teile“ abzuschaffen, indem es stattdessen eine einfache Liste von Sachen aufstellte, die unter die Kategorie der unbeweglichen Sachen fallen. Damit bricht das italienische Gesetz mit der Tradition und stuft sowohl den Kreml als auch das Zirkuszelt in dieselbe Kategorie ein! Die erwähnte Liste setzt sich im zweiten Teil des Artikels fort und umfasst auch Mühlen, Bäder, alle Objekte, die schwimmen, aber dauerhaft mit dem Ufer verbunden sind. Nach italienischem Recht ist die letztgenannte Kategorie von Gegenständen, obwohl sie ihrer Natur nach nicht unbeweglich sind, ihrem Zweck nach unbeweglich und muss daher der Rechtsordnung für unbewegliches Vermögen unterliegen. 5 .

Der obige Artikel des italienischen Kodex ist insofern interessant, als er zeigt, wie das abstrakte Denken von Zivilanwälten zu einem Anstieg von Abstraktionen führt, selbst in den Bereichen, in denen direkte Versuche unternommen wurden, einige davon zu beseitigen. In der Praxis unterscheiden Rechtsanwälte jedoch (und diese Frage wird häufig in juristischen Grundprüfungen gestellt) von „wesensmäßig unbeweglichen“ Gegenständen wie Grundstücken oder Gebäuden und von „grundsätzlich unbeweglichen“ Gegenständen. B. festgemachte schwimmende Objekte oder ein Zirkuszelt). Natürlich ist die Klassifizierung von schwimmenden Objekten und einem Zirkuszelt als Immobilien trotz der Tatsache, dass die Kosten für ihre Trennung vom Grundstück sehr gering sind, aus wirtschaftlicher Sicht bedeutungslos und wirft die Frage nach dem Zweck einer solchen typologischen Trennung auf . In Wirklichkeit dient dies nur dazu, den Studienanfänger wegen des Verlusts der volks- und volkswirtschaftlich gerechtfertigten Zentralität bei der Abgrenzung von beweglichem und unbeweglichem Vermögen bei der Prüfung „durchfallen“ lassen zu können.

Kapitel 2. Das Recht auf Immobilien in Russland

aktuell Russische Gesetzgebung ermöglicht die Suche nach Grundstücken mit dem Eigentumsrecht der Bürger, die sie unter Einzelperson erhalten haben Wohnungsbau, für die Gartenarbeit oder den Unterhalt einer persönlichen Niederlassung und eines Sommerhauses, für den Unterhalt einer bäuerlichen (Farm-)Wirtschaft. Darüber hinaus Bürger, die Eigentum an Gebäuden, Bauwerken oder anderen Immobilien im ländlichen Raum erhalten haben Siedlungen und auf landwirtschaftlichen Flächen (z. B. wer ein Haus in einer ländlichen Gegend durch Kauf oder Erbschaft erworben hat) das Recht, Eigentum an den Grundstücken zu erwerben, auf denen sich solche Gegenstände befinden. Rechtshandlungenüber die Privatisierung ermöglichen den Erwerb von Grundstücken unter privatisierten Unternehmen sowie unter anderen Immobilienobjekten, die Bürgern gehören, in das Eigentum von Bürgern. Es ist auch erlaubt, Eigentum an Grundstücken zu erwerben, die für die Entwicklung in städtischen und ländlichen Siedlungen bestimmt sind. Bürger als private Eigentümer von Grundstücken haben das Recht, ihre Befugnisse frei auszuüben, wenn dies die Umwelt nicht schädigt und die Rechte und berechtigten Interessen anderer Personen (Artikel 209 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), z. B. Nachbarn, nicht verletzt Landnutzer 6 .

Eigentümer von Grundstücken, auf denen sich privatisierte Objekte befinden, können Aktien- und andere Handelsgesellschaften sowie Personengesellschaften als Teilnehmer am Prozess der Privatisierung von staatlichem und kommunalem Eigentum (Käufer) sein. Private Grundeigentümer können auch landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften sein, die in Form von landwirtschaftlichen oder fischereilichen Artels (Kollektivwirtschaften) gegründet und in deren erhalten werden Einheit Vertrauen Grundstücke seiner Mitglieder und gemeinnützige Organisationen, einschließlich öffentliche Vereine und Gewerkschaften. Schließlich haben alle juristischen Personen, die Eigentümer von Gebäuden, Bauwerken oder anderen Immobilien in ländlichen Siedlungen und auf landwirtschaftlichen Flächen geworden sind, das Recht, Eigentum an Grundstücken zu erwerben, auf denen sich diese Immobilienobjekte befinden, sowie Eigentümer von Grundstücken zu werden bestimmt für die Entwicklung in städtischen und ländlichen Siedlungen 7 .

Aufgrund der besonderen gesellschaftlichen Bedeutung ist der Verkauf von Grundstücken gesetzlich beschränkt (§ 129 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches) im öffentlichen Interesse, sowie der Inhalt der Rechte aller Landnutzer oder Naturnutzer, einschließlich der Eigentümer. Schließlich sind Anzahl und Zusammensetzung solcher Gegenstände aus offensichtlichen natürlichen Gründen objektiv begrenzt, und ihre Verwendung berührt daher immer auf die eine oder andere Weise die Interessen der Gesellschaft als Ganzes. Daher muss der Eigentümer eines Grundstücks die ökologischen (Umwelt-) Anforderungen und Verbote, den streng beabsichtigten Zweck dieser Objekte (für Wohn- oder industrielle (industrielle) Entwicklung, zur Erholung, für die landwirtschaftliche Produktion usw.), die Anforderungen berücksichtigen des Gesetzes für ihre rationale Verwendung. Die Nichteinhaltung dieser Anforderungen sollte nachteilige Folgen für den Eigentümer haben, bis hin zum Entzug des Grundstücks. 8 .

Die Frage, welche Ländereien und in welchem ​​Umfang Objekte des Privateigentums sein können, wird durch das Land entschieden, nicht durch die Zivilgesetzgebung. Es bestimmt auch die maximale Menge an Land, die einem privaten Eigentümer zur Verfügung gestellt wird. Die Tatsache, dass die Bodengesetzgebung durch die Verfassung der gemeinsamen Gerichtsbarkeit der Russischen Föderation und ihrer Untertanen zugewiesen ist (Abschnitt „k“ Teil 1 von Artikel 72), ermöglicht es, alles Notwendige zu berücksichtigen regionale Besonderheiten. Die ausschließliche Bundeskompetenz auf dem Gebiet der Zivilgesetzgebung (s.o. Art. 71) sichert ihrerseits die Einheit des Marktes und die Regelung des Grundstücksumsatzes. Gleichzeitig unterliegen alle Transaktionen mit ihnen wie mit Immobilienobjekten der staatlichen Registrierung (Artikel 131 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), die eine unkontrollierte Zirkulation von Grundstücken ausschließt 9 .

In Übereinstimmung mit Absatz 2 des Artikels 214 des Bürgerlichen Gesetzbuches, Grundstücke und andere Natürliche Ressourcen nicht im Besitz von Bürgern, juristischen Personen oder Gemeinden sind Staatseigentum. Somit können diese Naturgegenstände nicht eigentümerlos werden, weil eine gesetzliche Vermutung (Vermutung) ihrer Existenz in Staatseigentum. Diese Eigentumsarten können nur insoweit Gegenstand von privatem und sogar kommunalem Eigentum sein, als dies vom Staat ausdrücklich zugelassen wird. Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass Grundstücke und andere natürliche Ressourcen in öffentlichem Eigentum nur in den in einem Sondergesetz ausdrücklich vorgesehenen Fällen Gegenstand der Einziehung durch Gläubiger der betreffenden juristischen Person des öffentlichen Rechts werden können. In seiner Abwesenheit sind solche Gegenstände nämlich der Gläubigersammlung vorbehalten, die das öffentliche Eigentum an den Grundstücken wahren soll. 10 .

Im Allgemeinen bezieht sich das Gesetz auf Immobiliengrundstücke, Baugrundstücke und alle Dinge, die fest mit einem Grundstück verbunden sind, d.h. untrennbar davon ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung ihres wirtschaftlichen Zwecks ( Wohngebäude und andere Gebäude und Bauwerke, mehrjährige Plantagen und Wälder, isolierte Gewässer usw.). Das Gesetz kann auch andere Sachen umfassen, die im Wesentlichen unbeweglichen Sachen ähneln. Somit bezieht sich das Wohnungsrecht auf Immobilienobjekte Wohnungen und andere Wohnräume in Wohngebäuden und anderen Gebäuden, die zum dauerhaften und vorübergehenden Aufenthalt geeignet sind.

Da solche Objekte untrennbar mit ihrem Standort verbunden sind und Geschäfte mit ihnen an einem anderen Ort getätigt werden können, müssen Erwerber und andere am Umsatz Beteiligte den rechtlichen Status eines bestimmten Objekts genau kennen (z. B. ist dieses Haus oder Grundstück verpfändet). , hat jemand - oder das Recht, es zu verwenden usw.), da dies den Preis und andere Bedingungen von Transaktionen beeinflusst. All dies können Sie anhand der Ergebnisse der besonderen staatlichen Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit Immobilien herausfinden, die gesetzlich vorgesehen sind (Artikel 131 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). 11 .

Eine solche Registrierung ist Rechtsakt Anerkennung und Bestätigung durch den Staat (Behörde) der Entstehung, Beschränkung (Belastung), Übertragung oder Beendigung von Rechten an Grundstücken und dient als einziger Beweis für das Bestehen eingetragener Rechte. Diese Rechte können nur angefochten werden richterliche Anordnung. Eigentumsrechte unterliegen der staatlichen Registrierung, ebenso wie Pachtrechte und Vertrauensverwaltung und Transaktionen mit Grundstücken, Erdreichgrundstücken oder isolierten Gewässern, Wäldern und Stauden, Gebäuden, Bauwerken, Wohngebäuden, Unternehmen und Eigentumswohnungen als Grundstückskomplexe. Die Registrierung wird von Justizinstitutionen für die Registrierung von Rechten an Immobilien im Einheitlichen Staatsregister durchgeführt und durch die Ausstellung einer Bescheinigung über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien bescheinigt. Die im Unified State Register of Rights to Real Estate enthaltenen Informationen sind offen und können jeder Person für jedes Immobilienobjekt zur Verfügung gestellt werden. Die Verweigerung der staatlichen Registrierung kann vor Gericht angefochten werden. So zu unbeweglichen Sachen, allgemeine Regel, gehören Dinge, die mit dem Grundstück nicht nur physisch, sondern auch rechtlich fest verbunden sind, da ihre bestimmungsgemäße Verwendung ohne Rechte an dem entsprechenden Grundstück unmöglich ist.

Die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien von zivilrechtlicher Bedeutung darf nicht mit der Kataster- und anderen technischen Buchführung (Inventarisierung) bestimmter Arten von Immobilien von steuerlicher oder anderer öffentlich-rechtlicher Bedeutung verwechselt werden. Eine solche Registrierung oder Buchführung erfolgt zusammen mit der staatlichen Registrierung von Rechten an Immobilien (Artikel 131 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), sie haben jedoch keinen gesetzgebenden Wert und berühren nicht die Gültigkeit von Transaktionen 12 .

Die staatliche Registrierung von Immobilien und Transaktionen mit ihnen ist das Hauptmerkmal ihrer Rechtsordnung. Diese Eigenschaft ist in erster Linie auf rechtliche Gründe zurückzuführen und nicht nur auf die natürlichen Eigenschaften dieser Umsatzgegenstände. Insofern erweitert das Gesetz die Liegenschaftsregelung auf bestimmte im natürlich-physikalischen Sinne „bewegliche“ Gegenstände, beispielsweise auf Luft- und Seefahrzeuge sowie Weltraumgegenstände (sie unterliegen der staatlichen Eintragung in Sonderregister gem Sonderregelungen).

Das geltende Zivilrecht verlangt in den meisten Fällen keine notarielle Form von Grundstücksgeschäften mit ihrer staatlichen Registrierung, da dies das Verfahren zu ihrer Abwicklung unnötig erschweren und zu ungerechtfertigten Mehrkosten für die Beteiligten führen würde. Gleichzeitig sieht es in vielen Situationen auch andere Merkmale des Rechtsregimes von Immobilien im Vergleich zu beweglichen Sachen vor (z eines ihnen zugeordneten öffentlichen Eigentümers usw.).

Dinge, die nicht zu Immobilien gehören (und daher keiner Eintragung ihres Rechtsstatus bedürfen), sind Sachen, die zwar einen erheblichen Wert haben, aber nicht mit einem Grundstück verbunden sind und von Gesetzes wegen nicht als Immobilien anerkannt werden. Beim Verkauf eines „Abrisshauses“ ist beispielsweise nicht das Haus Gegenstand des Geschäfts, sondern die Gesamtheit der Baumaterialien, aus denen es besteht und die an sich keinen Bezug zum Grundstück haben. All das– bewegliche Sachen. Wie das Gesetz vorschreibt, werden alle Sachen, die von ihm nicht als Immobilien eingestuft werden, als beweglich anerkannt (Artikel 130 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).

Einige Arten von Immobilien, z. B. Wohnhäuser und Wohnungen, unterliegen einer besonderen rechtlichen Regelung, die durch ihren strengen Verwendungszweck bestimmt wird. Diese Vorgehensweise des Gesetzes ist der anhaltenden Wohnungsnot und ihrer besonderen gesellschaftlichen Bedeutung geschuldet. Wohnräume sind ausschließlich für den Aufenthalt von Bürgern bestimmt, und die Ausübung der Rechte des Eigentümers, solche Immobilien zu besitzen, zu nutzen und zu veräußern, sollte in Übereinstimmung mit dem beabsichtigten Zweck dieser Sachen erfolgen (Artikel 288 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). So ist es nicht gestattet, Wohnräume für verschiedene Büros, Büros, Lager zu vermieten, Industrie-, Handwerks- und andere Gewerbe darin zu platzieren, sowie deren Verkauf oder sonstige Veräußerung zu diesen Zwecken, ohne diese Räume zuvor in die Kategorie der nicht Wohnen, d.h. ohne Änderung ihres Verwendungszwecks (was wiederum eine entsprechende Neuanmeldung bei den Behörden erfordert, die diese Art von Immobilien erfassen). Bürger– Eigentümer eines Wohnhauses privatisierte Wohnung oder sonstige Wohnräume berechtigt, sie zum persönlichen Aufenthalt und Aufenthalt seiner Familienangehörigen zu nutzen sowie diese Sachen zu veräußern und an andere Personen nur zu gleichartigen Zwecken zur vorübergehenden Nutzung zu vermieten 13 .

Unter Wohngebäuden versteht das Wohnungsrecht nicht nur Wohnhäuser (einschließlich Mehrfamilienhäuser) und Cottages (Hütten), die für einen dauerhaften Aufenthalt geeignet sind, sondern auch separate Wohnungen und andere Wohngebäude (z Regierungsstellen Buchhaltung für diese Art von Immobilien (normalerweise– territoriale Büros technischer Bestand – BTI), einschließlich Dienst- und Dienststellen, sowie "Fachhäuser" und Räumlichkeiten, die ähnlichen Zwecken dienen– Schlafsäle, Hotels-Unterkünfte, Häuser des mobilen Fonds (bestimmt für die Umsiedlung von Bürgern mit Überholung Häuser), spezielle Heime für einsame ältere Bürger, Internate für Behinderte, Veteranen usw.

Die Nutzung von Wohnräumen zu anderen Zwecken oder die systematische Verletzung der Rechte und Interessen der Nachbarn durch den Eigentümer solcher Räume oder die Misswirtschaft des Eigentümers mit seiner Wohnung können auf Antrag des Gerichts zur Grundlage für das Gericht werden Kommunalverwaltung, über den Verkauf solcher Wohngebäude bei einer öffentlichen Versteigerung zu entscheiden, d.h. über die Enteignung von Eigentum des Eigentümers. Der Wohnungseigentümer muss im Voraus von der lokalen Regierung über die Notwendigkeit der Beseitigung der von ihm begangenen Verstöße gewarnt werden (einschließlich der Festlegung einer angemessenen angemessenen Frist für diese Zwecke einschließlich der erforderlichen Reparatur der zerstörten Räumlichkeiten). Erst danach ist er dem Risiko der gerichtlichen Beschlagnahme und Zwangsversteigerung des ihm gehörenden Vermögens ausgesetzt (Artikel 293 Zivilgesetzbuch). 14 .

Darüber hinaus verbietet das Gesetz dem Eigentümer einer Wohnung oder eines anderen Wohnraums, seinen Anteil am Recht auf das gemeinsame Eigentum eines Wohngebäudes zu veräußern und andere Handlungen vorzunehmen, die die Übertragung dieses Anteils getrennt vom Eigentum an Wohnraum zur Folge haben (Absatz 2 des Artikels 290 des Zivilgesetzbuches). Im Wesentlichen bedeutet dies, dass der entsprechende Anteil am Eigentum an dem bestimmten Gemeinschaftseigentum immer dem Schicksal des Wohnungseigentums folgt und damit untrennbar verbunden ist.

Gleiches gilt für Wohngebäude und andere Wohnräume im Eigentum von juristischen Personen mit Eigentumsrecht, da in diesem Fall der streng festgelegte Zweck dieser Gegenstände und die damit verbundenen Nutzungsbeschränkungen bestehen bleiben (Artikel 288 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) 15 .

Das Gesetz kann die staatliche Registrierung von Transaktionen mit bestimmten Arten von beweglichen Sachen (Artikel 164 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) vorsehen, zum Beispiel mit einigen Sachen, die im Umlauf sind. In diesem Fall hat es eine gesetzgebende Bedeutung und wirkt sich auf die Gültigkeit der betreffenden Transaktionen aus (obwohl es bewegliche Sachen nicht in unbewegliche Sachen verwandelt, weil letztere gesetzlich als solche anerkannt werden müssen). Sie ist auch nicht zu verwechseln mit der technischen Anmeldung bestimmter beweglicher Sachen wie Kraftfahrzeuge oder Handfeuerwaffen bei den zuständigen Stellen des Innern. Eine solche Registrierung kann nur die Ausübung von Bürgerrechten betreffen (z. B. das Verbot des Betriebs eines Autos durch einen Eigentümer, der nicht als solcher bei den Behörden registriert ist Staatliche Aufsichtsbehörde zur Verkehrssicherheit), nicht aber zu deren Entstehung, Änderung oder Beendigung (insbesondere zum Besitz eines Autos) 16 .

Eine besondere Art von Immobilien sind Komplexe miteinander verbundener unbeweglicher und beweglicher Sachen, die als Ganzes einem allgemeinen Zweck dienen. Dazu gehören Unternehmen und Eigentumswohnungen.

Der Begriff „Unternehmen“ wird in unserer Gesetzgebung verwendet, um sich auf bestimmte Arten von juristischen Personen zu beziehen– Themen Zivilrecht. Beim normalen Grundstücksverkehr sind "Unternehmen" jedoch Gegenstände, keine Rechtssubjekte. Unternehmen als Objekt bürgerlicher Verkehr ist nicht nur eine Sache oder eine Menge von Sachen, sondern ein ganzer Vermögenskomplex, der neben Immobilien (Grundstücke, Gebäude, Bauwerke) und beweglichen Sachen (Ausrüstung, Inventar, Rohstoffe, Endprodukte) Verpflichtung, Anspruchs- und Nutzungsrechte und Schulden (Verpflichtungen) sowie einige ausschließliche Rechte (für einen Firmennamen, eine Marke usw.) (Artikel 132 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). In entwickelten Rechtsordnungen gehören zu den Unternehmen auch "clientella" ( Wohlwollen ), d. h. stabile wirtschaftliche Bindungen zu den Verbrauchern ihrer Produkte oder Dienstleistungen, die in einer wettbewerbsorientierten Marktwirtschaft sehr wichtig sind. Daher ist ein Going Concern (ein laufendes Geschäft) oft mehr wert als der einfache kumulierte „Buchwert“ seiner Barmittel oder seines Nettovermögens. 17 .

Selbstverständlich ist der Gegenstand der entsprechenden Rechte und Pflichten eine juristische Person (oder ein anderer Eigentümer) und kein Eigentum. Daher bedeutet das Gesetz unter dem Unternehmen als Gegenstand in erster Linie das Eigentum einheitlicher Unternehmen. Allerdings sowohl ein Teil eines Unternehmens (z. B. das Eigentum einer Werkstatt) als auch eine Produktionseinheit ohne bürgerliche Rechtspersönlichkeit (z. B. ein Geschäft, ein Café, ein Hotel, ein Atelier und andere „Unternehmen“ des Dienstleistungssektors). ) Gegenstand des bürgerlichen Umlaufs werden kann. Bei Verkauf, Verpachtung, Verpfändung oder sonstigen Geschäften mit solchen Grundstückskomplexen geht deren Eigentümer (das kann insbesondere eine Handels- oder Personengesellschaft oder ein Einzelunternehmer sein) vertragsgemäß auf den Erwerber über oder andere Gegenpartei nicht nur die unbeweglichen und beweglichen Sachen, sondern auch ihre damit verbundenen Rechte, Pflichten und sogar „Kunden“ (Artikel 559 und 656 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) 18 .

Eine andere Art von Immobilienkomplexen nach russischem Recht sind Eigentumswohnungen. Das Wohnungsgesetz erkennt als Eigentumswohnung einen Immobilienkomplex an, der ein Grundstück und ein darauf befindliches Wohngebäude umfasst, bei dem einzelne Wohnräume im privaten (oder öffentlichen) Eigentum bestimmter Eigentümer stehen, sowie die übrigen Teile– in ihrem Stammaktienvermögen. Diese Situation entsteht normalerweise während der Privatisierung von Wohnungen in Apartmentgebäude wenn private Eigentümer einzelner Wohnungen gemeinsam die in ihrem gemeinsamen Eigentum stehenden Treppenhäuser, Aufzüge, Dächer und Keller, Elektro-, Sanitär- und sonstigen Anlagen, die dem Wohngebäude als Ganzes dienen, sowie gemeinsam betreiben müssen angrenzendes Gebiet(Grundstück). Die Besonderheit der Rechtsordnung einer Eigentumswohnung ist die Unmöglichkeit für den Eigentümer einer Wohnung, seinen Anteil zu veräußern Allgemeingut Eigentumswohnung getrennt vom Eigentum an den darin befindlichen Wohnräumen, sowie umgekehrt.

Kapitel 3. Möglichkeiten zum Erwerb von Immobilien

Eine Person, die einen unbefugten Bau eines Immobilienobjekts durchgeführt hat, erwirbt in der Regel kein Eigentum daran, und dieses Gebäude selbst wird nicht zu Immobilien, da es aufgrund von Verstößen, die während seines Baus begangen wurden, keiner staatlichen Registrierung unterliegt Schaffung. Hier können wir nur von einer Reihe von Baumaterialien sprechen, die ihr Eigentümer mitnehmen darf, indem er den Abriss eines solchen Gebäudes auf eigene Kosten durchführt (Artikel 222 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Der unbefugte Bau eines Grundstücks wird in Betracht gezogen, wenn einer der folgenden Verstöße vorliegt: Verstoß gegen das Verfahren zur Landzuweisung oder seinen beabsichtigten Zweck; Mangel an erforderlichen Baugenehmigungen (mindestens eine davon); materielle Verletzung Bauvorschriften und Regeln (Artikel 222 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) 19 .

Die Vorschriften über die Folgen unerlaubten Bauens wurden bisher häufig angewendet, wenn Bauherren gegen nicht immer gerechtfertigte Beschränkungen der Größe und Art der zu errichtenden Gebäude verstoßen hatten, die in früheren Rechtsvorschriften verankert waren. Das Verschwinden solcher Beschränkungen führte jedoch keineswegs dazu, dass Objekte nach Belieben ihrer Kunden oder Entwickler errichtet werden konnten. Es besteht eine offensichtliche Notwendigkeit, die Beschränkungen des Bau-, Umweltschutz-, Grundstücks- und anderer Verwaltungsgesetze, die im öffentlichen Interesse errichtet wurden, beizubehalten.

Nur ausnahmsweise kann das Eigentumsrecht an einem nicht genehmigten Bau dem Bauträger oder dem Eigentümer oder sonstigen Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Bau durchgeführt wurde, zuerkannt werden. Der Bauträger kann Eigentümer eines nicht genehmigten Gebäudes als Immobilienobjekt werden, wenn dies nicht die berechtigten Interessen anderer Personen (z durch das Vorliegen der erforderlichen Genehmigungen von Feuerwehr, Sanitäraufsicht, Bau- oder Bauaufsicht bestätigt wird Bauaufsicht usw.), und die Person, die einen solchen Bau durchgeführt hat, hat das Recht auf das entsprechende Grundstück ordnungsgemäß formalisiert (Artikel 222 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Bei Vorliegen der oben genannten Voraussetzungen kann das Gericht das Eigentum an diesem Gebäude für den Eigentümer oder einen anderen rechtmäßigen Eigentümer des Grundstücks, auf dem es durchgeführt wurde, anerkennen. Im letzteren Fall ist der neue Eigentümer verpflichtet, dem Bauträger die notwendigen Baukosten zu erstatten. 20 .

Das Gesetz legt ausdrücklich den Begriff der „Übertragung“ offen (Artikel 224 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Es erkennt nicht nur die tatsächliche Übergabe der Sache an den Erwerber oder ihre Übergabe an den Beförderer oder an eine Kommunikationsorganisation zum Versand an den Erwerber an, sondern auch die tatsächliche Übernahme einer Sache in den Besitz des Erwerbers oder der von ihr bezeichneten Person ihm (z. B. Lieferung an sein Lager) sowie die Übertragung eines Eigentumsdokuments an Sachen an ihn . Der Übertragung steht der tatsächliche Besitz der Sache durch den Erwerber zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages über ihre Veräußerung (z. B. beim Kauf von Mietobjekten) gleich. Mit anderen Worten, in einer solchen Situation wird der Abschluss eines Vertrages über die Veräußerung einer Sache und deren gleichzeitige tatsächliche Übertragung rechtlich anerkannt.

Eine besondere Form der Übertragung von Eigentum aus öffentlichem in privates Eigentum ist die Privatisierung, die aufgrund der Besonderheiten der Organisation der ehemaligen staatlichen Wirtschaft mit der Veräußerung einer Vielzahl von Objekten verbunden ist, die sich im öffentlichen Eigentum befanden. Es handelt sich um eine vorübergehende Übergangsmaßnahme zur Schaffung einer materiellen Grundlage für die Entwicklung einer Marktwirtschaft und den entsprechenden normalen und nicht eingeschränkten Vermögensumschlag. Dies erklärt insbesondere das Fehlen besonderer Vorschriften zur Privatisierung in Bürgerliches Gesetzbuch und in anderen allgemeinen Akten des Zivilrechts.

Es ist zu beachten, dass während der Privatisierung abgeschlossene Transaktionen zum Erwerb von privatisiertem Eigentum in Privateigentum zivilrechtliche Verträge sind (meistens– Verkaufs- und Kaufverträge und der Erwerb von „nicht verurkundeten Anteilen“– Vereinbarung über die Abtretung von Anspruchsrechten) und unterliegen allgemeine Normen Zivilrecht. Die Entscheidung, ein bestimmtes Objekt (Immobilien) zu privatisieren, sollte als eine der Formen der Ausübung der Verfügungsgewalt des öffentlichen Eigentümers über sein Eigentum betrachtet werden. Das Verfahren zur Ausübung dieser Befugnis wird durch besondere festgelegt Vorschriftenüber Privatisierung.

Gemäß Artikel 217 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sollte das Privatisierungsverfahren durch besondere Gesetze festgelegt werden, und Allgemeine Regelnüber den Erwerb und die Beendigung von Eigentumsrechten finden hier nur insoweit Anwendung, als die einschlägigen Verhältnisse nicht durch diese Gesetze geregelt werden. Die Reihenfolge der Privatisierung bestimmt nur das Verfahren (die Methoden) der Privatisierung, nicht aber ihre Gegenstände. Letztere werden von den jeweiligen öffentlichen Eigentümern, geleitet von deren Interessen und Vorschriften, eingerichtet. 21 .

Die Besonderheit der Privatisierung manifestiert sich in den Besonderheiten der Subjektzusammensetzung der sich hier entwickelnden Rechtsverhältnisse, ihrer Gegenstände und Inhalte. Verkäufer (Veräußerer) des privatisierten Vermögens kann nur der öffentliche Eigentümer sein, vertreten durch den Ausschuss für die Verwaltung des betreffenden (Bundes-, Landes-, Gemeinde-) Vermögens, der über die Privatisierung eines bestimmten Objekts entscheidet, und der Fonds des betreffenden Grundstücks, der im zivilrechtlichen Rechtsgeschäft zur Veräußerung (Verkauf) eines bestimmten Grundstücks als Verkäufer auftritt. Nur Bürger (inkl einzelne Unternehmer, einschließlich Landwirte oder Bauern); Aktiengesellschaften und andere Handelsgesellschaften, an deren Grundkapital der Anteil der Beteiligung von juristischen Personen des öffentlichen Rechts (sowie öffentliche Organisationen und Fonds) 25 % nicht übersteigt (Produktionsgenossenschaften wurden ausdrücklich von ihrer Zahl ausgenommen); ausländische Investoren(dazu gehören sowohl natürliche als auch juristische Personen gemäß Artikel 37 des Gesetzes über Auslandsinvestitionen).

Gegenstand der Privatisierung können zum einen Unternehmen und andere Vermögenskomplexe sein; zweitens Gebäude, Bauwerke, Nichtwohngebäude, unfertige Bauobjekte; drittens Grundstücke; viertens Wohnräume; fünftens Aktien offener Aktiengesellschaften. Wir sprechen also von der Veräußerung von Immobilien im öffentlichen Eigentum oder besagten Anteilen. Bewegliches Vermögen wird durch gewöhnliche Kauf- und Verkaufstransaktionen (z. B. Lieferung von Produkten staatlicher und kommunaler Einheitsunternehmen) oder andere zivilrechtliche Transaktionen zur Veräußerung aus öffentlichem in privates Eigentum überführt, nicht durch Privatisierung.

Die Privatisierung erfolgt ausschließlich auf die im Gesetz vorgesehene Weise. Diese beinhalten:

bei der Privatisierung von Unternehmen und anderen Vermögenskomplexen– 1) Umwandlung großer staatlicher und kommunaler Unternehmen in Aktiengesellschaften offener Typ mit anschließendem Verkauf ihrer Anteile, 2) Verkauf durch Ausschreibung oder Versteigerung von kleinen Grundstückskomplexen oder einzelnen Immobilienobjekten, 3) Aufkauf von Mietobjekten; 4) Beitrag von öffentlichem Eigentum als Beitrag zu genehmigte Kapitalien Wirtschaftsunternehmen;

bei der Privatisierung von Wohngebäuden– ihre kostenlose Übertragung auf das Eigentum der in ihnen lebenden Bürger;

bei der Privatisierung von Grundstücken– entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung des Eigentums von Bürgern oder juristischen Personen an Grundstücken feste Größe;

bei der Privatisierung von Aktien offener Aktiengesellschaften– Verkauf auf spezialisierten Auktionen oder an Mitarbeiter privatisierter Unternehmen sowie Verkauf von besonderen Wertpapieren, die das Recht zum Erwerb dieser Aktien verbriefen (z. B. „Optionsscheine“) 22 .

So kann die Privatisierung definiert werden als die Veräußerung (Übertragung) von Immobilien sowie von Anteilen aus staatlichem oder kommunalem Eigentum in das Privateigentum von Bürgern oder bestimmten juristischen Personen in der durch spezielle Gesetze vorgeschriebenen Weise.

Eine Variante der Privatisierung ist die „Kommerzialisierung“ staatlicher und kommunaler Unternehmen. Darunter wird üblicherweise die Trennung von der Zusammensetzung solcher Unternehmen oder ihrer Vereinigungen von deren Vermögen verstanden strukturelle Einteilungen als Grundlage für die Gründung neuer juristischer Personen– selbstständige Wirtschaftsunternehmen, auch solche, die von Mitarbeitern dieser Bereiche gegründet wurden. Kommerzialisierung, d.h. Schaffung kommerzielle Organisationen – Wirtschaftsgesellschaften, die auf dem Eigentum von Gewerben, Trusts, Kombinaten und anderen als " staatliche Unternehmen» Verwaltungsstrukturen, war im Bereich Handel und Verbraucherdienstleistungen am weitesten verbreitet, noch bevor spezielle Gesetze zur Privatisierung verabschiedet wurden. Sie ist zur Hauptform der „Kleinprivatisierung“ geworden, d.h. Privatisierung kleiner und einiger mittlerer Unternehmen.

Von absolutem (Eigentums-)Schutz kann man nicht nur bei Eigentumsrechten und anderen dinglichen Rechten sprechen, sondern auch bei jedem legalen (Titel-)Besitz. Der eigentumsrechtliche Schutz von Eigentumsinhabern, einschließlich der Schuldgegenstände, und nicht nur dinglicher Rechte an fremdem Eigentum, bildet den Begriff des Besitzschutzes. Die für einen entwickelten bürgerlichen Verkehr notwendige Institution des Besitzschutzes schützt in bestimmten Fällen auch den gutgläubigen (titellosen, also illegalen) Besitz. Darüber hinaus kann der tatsächliche Besitz in gutem Glauben die Grundlage für den Erwerb des Eigentumsrechts durch Verjährung des Eigentums an fremdem (eigentümerlosem) Eigentum, einschließlich Immobilien, werden. Gleichzeitig hat der eigentliche Eigentümer der Sache vor Erwerb des Eigentumsrechts an einer solchen Sache das Recht, seinen Besitz zu schützen, indem er vermögensrechtliche Ansprüche gegen in seinen Besitz eingreifende Dritte geltend macht (mit Ausnahme der Eigentümer, die Anspruch darauf haben). das Recht an der Sache kraft Gesetz oder Vertrag).

Fazit

Also haben wir die Struktur von Immobilien betrachtet. Im Allgemeinen ist die gesetzliche Registrierung von Landverhältnissen zu einem der akutesten Probleme des modernen Wirtschaftslebens in Russland geworden. Landes- und Gesetzesvorschriften legen Beschränkungen in Bezug auf fest Größen begrenzen Grundstücke, die sich in Privatbesitz befinden und ihren streng festgelegten Zweck und die meisten gewährleisten rationelle Nutzung, die Definition der Kategorie der Grundstücke und ihre Bilanzierung sowie die Folgen ihrer Verletzung.

Der Eigentumsschutz zielt somit darauf ab, die Stabilität des Vermögensumsatzes aufrechtzuerhalten und mögliche Unsicherheiten in der Rechtsordnung von beweglichem und unbeweglichem Vermögen zu beseitigen. Sein Zweck ist es, das Eigentumsrecht als absolutes Recht in seiner Rechtsnatur zu schützen (das sowohl Teil von Eigentumsrechten als auch von Schuldrechten ist). Sie hat daher immer individuell bestimmte Dinge zum Gegenstand und absoluten Charakter. Aus diesem Grund kann es nicht zum Schutz von Pflichten (relativen) Rechten, insbesondere Ansprüchen (z. B. zum Erwerb des Rechts auf Bankdepot oder auf "unzertifiziert Wertpapiere“), sowie Nutzungsrechte, deren Ausübung nicht den Besitz bestimmter Sachen voraussetzt. Daher ist der Besitzschutz auch im Hinblick auf vertraglich erworbene Besitzrechte dennoch eine Einrichtung des Sachenrechts und nicht des Schuldrechts, und seine konstituierenden Ansprüche gehören zu denen des Sachenrechts.

Liste der verwendeten Literatur:

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         2. Kazantsev V., Korshunov N. Wiederbelebung des Dienstbarkeitsrechts in Russland. // Russische Justiz. 2015. Nr. 5. S.40-47.
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         6. Suchanow E.A. Eigentum und andere dingliche Rechte. M.: Delo, 2015. - 348 S.
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1 Suchanow E.A. Eigentum und andere dingliche Rechte. M., 2015. S.126.

2 Kazantsev V., Korshunov N. Wiederbelebung des Dienstbarkeitsrechts in Russland. // Russische Justiz. 2015. Nr.5. S.43.

4 Suchanow E.A. Dekret op. S.152.

5 Mattei W., Suchanow E.A. Grundlegende Bestimmungen des Eigentumsrechts. M., 2014. S.130.

7 Bürgerrecht. Teil 1. / Ed. A. G. Kolpina. - M., 2015. S.231.

9 Mattei W., Suchanow E.A. Dekret op. S.338.

10 Bürgerrechte. / Ed. S. P. Grishaeva. - M., 2015. S.60.

11 Sklovsky K.I. Eigentum im Zivilrecht. M., 2014. S.162.

12 Bürgerrecht. Teil 1. / Ed. A. P. Sergeeva. - M., 2015. S.258.

13 Kopylow A.V. Echte Landrechte. M., 2015. S.71.

15 Ebenda.

16 Mattei W., Suchanow E.A. Dekret op. S.343.

18 Mattei W., Suchanow E.A. Dekret op. S.344.

19 Shchennikova L.V. Wirkliche Rechte im Zivilrecht Russlands. M., 2014. S.22.

20 Shchennikov L.V. Dekret op. S.24.

21 Ikonnitskaya I.A. Grundbesitz in der Russischen Föderation. M., 2014. S.76.

22 Kopylow A.V. Dekret op. S.84.

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5 Käuferrisiken beim Kauf und Verkauf von Immobilien

Der Käufer ist die schwächste Partei bei Abschluss und Ausführung, da er bei der Erfüllung seiner Zahlungspflicht für die Ware einen erheblichen Betrag an den Verkäufer überweist Geld, und es ist viel schwieriger, mit einer Rückerstattung zu rechnen, wenn nicht alles glatt gelaufen ist, als mit einer Rückgabe von Immobilien.

In Betracht ziehen Hauptrisiken Käufer bei Kauf- und Verkaufstransaktionen von Immobilien).

1) Das Risiko, das Geschäft als nicht abgeschlossen zu erkennen

Wird der Kaufvertrag über Immobilien als nicht geschlossen anerkannt, erfolgt die Rückzahlung des vom Käufer gezahlten Geldes nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung. Wie oben erwähnt, kann die tatsächliche Rückforderung des Geldes durch den Käufer im Rahmen eines nicht abgeschlossenen Vertrags sehr schwierig sein. Also, wie aus Art. 432 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation gilt der Vertrag als abgeschlossen, wenn zwischen dem Verkäufer und dem Käufer in der jeweils erforderlichen Form eine Einigung über alle wesentlichen Vertragsbestimmungen erzielt wird.

In Bezug auf einen Vertrag über den Verkauf von Immobilien verweist das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation auf die wesentlichen Bedingungen: a) Gegenstand (Artikel 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation), einschließlich: Daten, die es ermöglichen die an den Käufer zu übertragende Immobilie endgültig festzulegen, einschließlich Daten, die den Standort der Immobilie auf dem betreffenden Grundstück oder als Teil anderer Immobilien bestimmen; b) Preis (Artikel 555 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Bei der Beschreibung von Immobilien sollten Sie deren Identifikationsdaten möglichst detailliert anhand von technischen Buchhaltungsunterlagen, titelbegründenden und titelbestätigungsunterlagen spezifizieren, da es keinen direkten rechtlichen Hinweis darauf gibt, welche Daten das erworbene Objekt betreffen müssen zwingend im Vertrag enthalten sein.

Gilt ein Vertrag als geschlossen, wenn beispielsweise keine Angabe der Stockwerkszahl des Objekts erfolgt, sofern alle anderen Daten angegeben werden, die eine Identifizierung des Objekts ermöglichen? Und der Vertrag, der den Buchstaben des Gebäudes nicht angibt? Arbitragepraxis zu solchen Streitigkeiten ist widersprüchlich, und deshalb empfehlen wir Ihnen, die Immobilie so detailliert wie möglich zu beschreiben. In Bezug auf die Preisangabe bei Immobilien besteht ein hohes Risiko für den Käufer in der Preisangabe des Objekts, das nicht dem tatsächlichen entspricht. Der Grund für Underpricing ist oft der Wunsch nach „Optimierung“.

Gleichzeitig muss verstanden werden, dass in Fällen, in denen der Vertrag als nicht abgeschlossen, ungültig anerkannt wird, der Käufer mit der Tatsache konfrontiert ist, dass er die Tatsache der Geldzahlung beweisen muss größere Größe als im Vertrag angegeben, und es wird sehr schwierig sein, sie einzufordern.

2) Risiko der Anerkennung der Transaktion als ungültig

Es gibt eine ganze Reihe von Gründen und Situationen, die möglich sind. Denken Sie daran, dass jede Transaktion, die den gesetzlichen Anforderungen widerspricht, ungültig ist. Um das Risiko zu vermeiden, die Transaktion für ungültig zu erklären, sollten Sie zunächst die Befugnis des Verkäufers / Vertreters des Verkäufers zum Abschluss der Transaktion sorgfältig prüfen. Wenn der Verkäufer ist Individuell, eine notariell beglaubigte Zustimmung des Ehegatten des Verkäufers zum Verkauf von Immobilien einholen oder eine Erklärung abgeben, dass die Immobilie von dem unverheirateten Verkäufer gekauft wurde. Situationen sind keine Seltenheit, wenn die Ehe schon lange geschieden ist, die Vermögensaufteilung noch nicht erfolgt ist.

Beim Erwerb solcher Immobilien, trotz der Tatsache, dass nach der Auflösung der Ehe langfristig, wir empfehlen Ihnen dringend, die Zustimmung des Ex-Ehepartners einzuholen oder den Kauf eines solchen Objekts überhaupt abzulehnen (oder eine Vollmacht), eine Bescheinigung über den Buchwert des Objekts, Bilanz zum letzten Stichtag.

Wir berücksichtigen, dass eine größere Transaktion der vorherigen Genehmigung durch die autorisierte Stelle des Verkäufers bedarf. Darüber hinaus kann die Satzung Fälle vorsehen, in denen Geschäfte einer bestimmten Art oder darüber hinausgehen ein bestimmter Betrag, müssen auch von den autorisierten Stellen des Unternehmens vorab genehmigt werden.

3) Das Risiko, Eigentum zu beanspruchen

Nicht nur das Immobilienverkaufsgeschäft selbst, sondern auch alle Geschäfte, auf deren Grundlage das Recht jedes früheren Verkäufers entstanden ist, sowie eine Handlung einer staatlichen oder kommunalen Körperschaft können als ungültig anerkannt werden. Der Käufer ist gewissermaßen durch die Verjährungsfrist geschützt. Wir werden sie jedoch nicht als Allheilmittel für alle Krankheiten betrachten. Die Verjährungsfrist beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem die Person von der Verletzung ihrer Rechte wusste oder hätte wissen müssen.

Oft lässt dies den Einsatz als Schutzmittel nicht zu Begrenzungszeitraum. Das Gesetz erlaubt es nicht, Eigentum von einem gutgläubigen Käufer zu fordern (d. h. einem solchen Käufer, der nicht wusste und nicht wissen konnte, dass der Verkäufer von Immobilien kein Recht hatte, Eigentum zu veräußern), wenn das Eigentum vom Käufer gegen eine Gebühr erworben wurde , außer in Fällen, in denen das Eigentum aus dem Besitz des Eigentümers oder einer Person, der das Eigentum vom Eigentümer in den Besitz übertragen wurde, gegen ihren Willen entfernt wurde.

Zur Veranschaulichung der Situation, Immobilien von einem gutgläubigen Käufer zu beanspruchen, geben wir das folgende Beispiel. Nach dem Tod des Eigentümers wurde die Immobilie von einem der Erben unter einer gefälschten Vollmacht verkauft. In der Folge wurde das Objekt wiederholt weiterverkauft, wodurch eine andere Person Eigentümer wurde, die von der Nichtigkeit der Transaktion, die das Eigentum eines der vorherigen Verkäufer bestätigt, nichts wusste und nicht wissen konnte. Ein anderer Erbe erfuhr einige Jahre später vom Verkauf der Wohnung und verklagte den jetzigen Eigentümer auf Rückforderung des Objekts aus fremdem illegalen Besitz. Die Forderung wurde befriedigt, obwohl der jetzige Eigentümer ein gutgläubiger Käufer ist.

4) Das Risiko, dass der Verkäufer seiner Verpflichtung zur Eigentumsübertragung nicht nachkommt

Die Übertragung eines Objekts erfolgt gemäß einem Übertragungsgesetz oder einem anderen Übertragungsdokument (ein solches Dokument ist häufig der Vertrag selbst, der die Bedingung enthält, dass es gleichzeitig die Funktionen erfüllt Übertragungsurkunde). Bei Nichterfüllung der Übergabepflicht hat der Käufer das Recht zu verlangen, dass diese Sache vom Verkäufer weggenommen und an ihn übergeben wird Vereinbarung festgelegt Bedingungen. Dieses Recht entfällt jedoch nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, wenn die Sache bereits auf einen Dritten mit dem Recht des Eigentums, der wirtschaftlichen Bewirtschaftung oder der Betriebsführung übergegangen ist. Ist das Vermögen noch nicht übergegangen, so geht der Vorrang dem Gläubiger zu, zu dessen Gunsten die Verpflichtung früher entstanden ist, und, wenn dies nicht festgestellt werden kann, demjenigen, der die Forderung früher angemeldet hat. Anstelle eines Herausgabeverlangens ist der Käufer berechtigt, Schadensersatz zu verlangen.

5) Das Risiko des Erwerbs von Eigentum, das mit Rechten Dritter belastet ist

Die Übertragung des Eigentums an Immobilien führt nicht zur Beendigung von Mietverträgen, die in Bezug auf das zu verkaufende Objekt abgeschlossen wurden. Dementsprechend kann sich der Käufer in einer Situation befinden, in der das gekaufte Eigentum belastet ist bestehende Vereinbarungen Mietvertrag, nach dessen Bedingungen dem Vermieter die Möglichkeit einer einseitigen außergerichtlichen Kündigung des Vertrages entzogen wird, sowie der Mietpreis Miete deutlich unter Marktwert.

Um diese Risiken zu minimieren, sollten Sie für das gekaufte Objekt einen Auszug aus dem USRR (und für Wohnimmobilien auch einen Auszug aus dem Hausbuch) anfordern und die Garantien des Verkäufers über die Lastenfreiheit des Objekts beifügen im Vertrag. Dies beinhaltet auch das Risiko einer möglichen Festnahme des Objekts durch das Gericht, den Gerichtsvollzieher über die Ansprüche Dritter an den Verkäufer bis zur staatlichen Registrierung des Eigentumsübergangs des Objekts vom Verkäufer auf den Käufer.

Die Möglichkeiten zur Minimierung des Risikos sind die gleichen – die Beantragung eines Auszugs aus dem einheitlichen staatlichen Grundbuchregister mit einem Datum, das dem Datum der Transaktion so nahe wie möglich kommt, sowie die Aufnahme der entsprechenden Garantien des Verkäufers in den Vertrag.

p.s. Wir haben uns auf die wichtigsten, häufigsten und „gefährlichsten“ Risiken für den Käufer konzentriert. Leider ist diese Liste offen - ein Immobilienkäufer sieht sich einer beträchtlichen Anzahl anderer Gefahren gegenüber. Hier sind einige davon:

a) das Risiko des Erwerbs von Immobilien unzureichender Qualität, einschließlich solcher mit versteckten Mängeln;

b) das Risiko, dass der Verkäufer sich den Handlungen entzieht, die für die staatliche Registrierung des Eigentumsübergangs auf den Käufer erforderlich sind;

c) das Risiko der Aussetzung, Verweigerung der staatlichen Registrierung der Eigentumsübertragung aus verschiedenen Gründen (häufig, um die von der Registrierungsbehörde eingereichten Kommentare, die Beteiligung des Verkäufers oder zu beseitigen bevollmächtigter Vertreter, und die Abwesenheit einer solchen Person in der „Erreichbarkeitszone“, ihr fehlender Kontakt oder ihre mangelnde Hilfsbereitschaft kann das Leben des Käufers erheblich erschweren, der daran interessiert ist, sein Recht so schnell wie möglich anzumelden);

d) das Risiko, dass die gekaufte Immobilie im Falle des Todes des Verkäufers vor der staatlichen Registrierung des Eigentumsübergangs in den Nachlass fällt;

e) Risiken im Zusammenhang mit der Notwendigkeit, Sanierungen zu „legitimieren“, die nicht vom vorherigen Eigentümer (Eigentümer) formalisiert wurden (rechtliche, finanzielle, vorübergehende Risiken, administrative und andere Arten von Haftung); b) die Verwendung von Geschäften unter der Bedingung, dass beispielsweise die Überweisung von Geldern nur unter Vorlage von Unterlagen über die Genehmigung früher vorgenommener und festgestellter Sanierungen erfolgt;

c) Einbeziehung von Bedingungen in Bezug auf Garantien und Zusicherungen.

Galina Korotkewitsch

Partner, Rechtsanalyst. Ich schreibe Artikel, suche nach interessanten Informationen und schlage Möglichkeiten vor, sie in der Praxis anzuwenden. Ich glaube, dass Mandanten dank hochwertiger Legal Analytics in eine Anwaltskanzlei kommen und nicht umgekehrt. Sind Sie einverstanden? Dann

So tätigen Sie einen Immobilienkauf?Müssen Sie es entsprechend tun Mit Anforderung des Gesetzes. Machen Sie sich daher vor dem Kauf vertraut wie kauft man immobilien richtig, denn es reicht nicht aus, das Eigentumsrecht zu erwerben ohne Fehler es muss bei der Registry registriert werden. Artikel aktualisiert am 14.01.2018
Lassen Sie es uns im Detail herausfinden.

Immobilienobjekte und Rechte an ihnen werden vom Staat kontrolliert. Solche Regeln! Und diese Regeln müssen bedingungslos akzeptiert werden.

Damit ein Immobilienobjekt verkauft werden kann, muss zunächst die Tatsache der Existenz dieses Objekts festgestellt werden, dh das Katasterregistrierungsverfahren mit der Zuweisung einer Katasternummer durchlaufen werden.

Es ist unmöglich, das Eigentumsrecht an Immobilienobjekten zu formalisieren, die die Katasterregistrierung nicht bestanden haben.

Ein Immobilienobjekt, für das keine Rechte eingetragen sind, kann nicht verkauft oder gekauft werden.

Die Registrierung von Immobilienobjekten und Rechten daran erfolgt durch die Rosreestr.
Das Unified State Register of Real Estate (EGRN) spiegelt alle Rechtsobjekte und Rechte an ihnen wider.

So kauft man Immobilien richtig

Wenn Sie überzeugt sind, dass die Immobilie im Kataster eingetragen ist (es wurde eine Katasternummer zugewiesen) und die Rechte daran bereits eingetragen waren und keine Belastungen vorliegen, können Sie ein Kauf- und Verkaufsgeschäft abschließen.

Sie müssen die richtigen Gründungs- und Bestätigungsdokumente für die Immobilie ausstellen.

• Sie bereiten selbst die richtigen Gründungsdokumente vor, diese Dokumente beschreiben Ihre Kauf- und Verkaufstransaktion.
• Die entsprechenden Nachweise werden Ihnen von der Rosreestr.

Da Sie eine Wohnung (eine andere Immobilie) kaufen, werden Ihre Rechte daran durch den Kaufvertrag und die Übertragungs- und Übernahmebescheinigung begründet.

Der Zeitpunkt des Eigentumsbeginns ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags und des Abnahmezertifikats - Übertragung alle Beteiligten an der Transaktion, dann erhalten diese Dokumente die höchste Rechtskraft. Bei einigen Transaktionen ist es jedoch zwingend erforderlich, den Kaufvertrag bei einem Notar zu beglaubigen:

• wenn der Eigentümer des Grundstücks minderjährig oder geschäftsunfähig ist
• wenn die verkaufte Immobilie im Miteigentum eingetragen ist
  Solche Verträge werden von einem Notar erstellt.
  Lesen Sie den Artikel:

Ab dem 1. März 2013 wird der Kaufvertrag nicht von Rosreestr registriert, sondern Übergang des Rechts vom Verkäufer an den Käufer ist registrierungspflichtig.

• Der Moment der Bestätigung des Eigentums der Wohnung besteht darin, einen Eintrag darüber im Unified State Register of Real Estate - USRN vorzunehmen.
  Und der einzige Beweis für das eingetragene Recht ab dem 01.02.2017 ist das Vorhandensein einer Aufzeichnung darüber in der USRN.

So tätigen Sie einen Immobilienkauf. Rechtmäßigkeit der Transaktion

• Die Rechtmäßigkeit des Verkaufs und Kaufs liegt vollständig bei den an der Transaktion Beteiligten. Rosreestr trägt nicht Verantwortung für die Rechtmäßigkeit der Transaktion.
• Wird die Transaktion von einem Notar beglaubigt, ist der Notar für die Rechtmäßigkeit der Transaktion verantwortlich.

So tätigen Sie einen Immobilienkauf. Bühne 1

Es braucht Zeit, um ein Dokumentenpaket für eine Transaktion vorzubereiten:

• Auschecken aus der Wohnung - bis zu 2-3 Wochen
• Bestellen Sie einen Auszug aus der USRN über das Fehlen von Verhaftungen und Belastungen auf dem Grundstück - 5 Arbeitstage
• Bereiten Sie eine notariell beglaubigte Zustimmung des Ehegatten zum Verkauf vor, wenn die Immobilie während der Ehe erworben wurde
• eine Genehmigung für den Verkauf von den Vormundschafts- und Vormundschaftsbehörden vorbereiten, wenn der Eigentümer minderjährig oder geschäftsunfähig ist - bis zu 30 Tage

Daher, um zu befestigen Vertragsverhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Käufer - erstellt wird

So tätigen Sie eine Anzahlung beim Kauf einer Immobilie

Es ist möglich, die Erfüllung der Vertragsbedingungen durch Überweisung einer Anzahlung, deren Ausfüllen und sicherzustellen

• Nach der Vorbereitung eines vollständigen Dokumentenpakets werden ein Kauf- und Verkaufsvertrag und eine Abnahme- und Übertragungsbescheinigung erstellt und unterzeichnet.
• Das Geld für die Wohnung wird in der im Kaufvertrag vorgeschriebenen Weise überwiesen. Lesen Sie mehr über die Berechnungsmethoden im Artikel:

2.1 Systematisierung der Gründe und Methoden zum Erwerb von Eigentumsrechten ..

Für die Entstehung von Eigentumsrechten sowie für andere Rechtsbeziehungen sind bestimmte rechtliche Tatsachen erforderlich, die im russischen Zivilrecht als Gründe für den Erwerb von Eigentumsrechten bezeichnet werden. Traditionell werden sie normalerweise in primäre und abgeleitete unterteilt. Bei der Bestimmung der Grundlage für die Einstufung relevanter Rechtstatsachen bevorzugen jedoch unterschiedliche Quellen unterschiedliche Kriterien.

So glauben eine Reihe von Wissenschaftlern *, dass das Vorhandensein von Wille Vorbesitzer. Zu den ersten gehören ihrer Meinung nach solche Gründe, aus denen das Eigentumsrecht rechtmäßig von einer Person unabhängig vom Willen des Vorbesitzers entsteht, und diejenigen, aus denen ein solcher Wille besteht, werden als Derivate anerkannt.

Andere glauben, dass das richtige Kriterium die Anwesenheit ist Nachfolge*, und die ursprünglichen enthalten Rechtstatsachen, die nicht auf Erbfolge beruhen, bzw. abgeleitete Rechtstatsachen, die auf Erbfolge beruhen. Sie weisen darauf hin, dass das Kriterium Wille hält einer praktischen Überprüfung nicht in allen Fällen stand. Ein Erbe, dem beispielsweise ein Pflichtteil zusteht (sog. notwendiger Erbe), erhält diesen Anteil gegen den Willen des Vorbesitzers - des Erblassers -, obwohl sich eine solche Erwerbsmethode als Erbschaft zweifellos auf derivative Methoden des Erwerbs von Eigentumsrechten bezieht.

Der Standpunkt des letzteren liegt mir näher, da die rechtslehrmäßige Auslegung des Rechts, für die es Zivilrecht eigentlich gibt, auf in sich konsistenten Prämissen beruhen sollte, die nicht zu paradoxen Schlussfolgerungen führen. Gleichzeitig ist aus meiner Sicht der beste Weg, dieses Problem zu lösen, der inneren Logik eines solchen Gesetzes zu folgen, und in diesem Fall ist bekannt, dass der Gesetzgeber in jedem Fall bestimmte Rechtsfolgen mit dem Vorhandensein oder hat Fehlen der Erbfolge, was vom Testament nicht gesagt werden kann. Das heißt, es ist eher das Kriterium Nachfolge, deshalb wurde er von mir ausgewählt, um die Gründe für den Erwerb von Eigentumsrechten zu untersuchen.

Dies ist umso relevanter, als derzeit verschiedene – und oft multidirektionale – Prozesse aktiv stattfinden. Die Privatisierung, bei der staatliches und kommunales Eigentum in das Eigentum von Bürgern und Organisationen übergeht, Gegenstände des "gesellschaftlichen und kulturellen Lebens" und andere Eigentumskomplexe dagegen in staatliches und kommunales Eigentum übergehen. All dieses Eigentum ist mit zahlreichen Verpflichtungen unterschiedlichster Art belastet und oft mit verschiedenen Befugnissen ausgestattet, die für den Eigentümer oft sehr attraktiv sind. Und der Erlass rechtlich bedeutsamer Rechtsakte steht in der Regel in engem Zusammenhang mit dem Vorliegen oder Fehlen einer Erbfolge.

Daher werden die folgenden Gründe für den Erwerb von Eigentumsrechten betrachtet, die genau nach dem Kriterium in Primär- und Derivate unterteilt werden Nachfolge. Basierend auf diesem Kriterium sollte die anfängliche Begründung Folgendes umfassen:

Erwerb des Eigentums an einer neu hergestellten Sache (Artikel 218 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs)

Verarbeitung (Artikel 220 des Bürgerlichen Gesetzbuchs)

Umwandlung in das Eigentum an öffentlichen Sachen (Artikel 221 Zivilgesetzbuch)

Erwerb des Eigentums an eigentümerlosem Eigentum (Artikel 218 Absatz 3; Artikel 225, 226; Eigentümerlosigkeit aufgrund der Anwendung von Artikel 235 Absatz 2, Artikel 236 des Bürgerlichen Gesetzbuchs)

Aneignung des Schatzes (Artikel 233 Zivilgesetzbuch)

wegen Eintritt der Erwerbsverjährung (Artikel 234 Zivilgesetzbuch)

für unbefugte Bauarbeiten aufgrund der Anwendung von Artikel 222 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs

streunende Tiere (Artikel 230-232 Zivilgesetzbuch)

es gibt auch Gründe, den Erwerb von einem unbefugten Eigentümer als ursprünglichen Weg des Eigentumserwerbs in Betracht zu ziehen.

Zu den derivativen Erwerbsmethoden gehören:

Eigentumserwerb durch Vertrag

Erwerb von Eigentum durch Erbschaft

Verstaatlichung (Art. 239, Art. 306 Zivilgesetzbuch)

Privatisierung (Artikel 217, Teil 2, Satz 2, Artikel 235 des Bürgerlichen Gesetzbuchs)

Erwerb des Eigentums am Eigentum einer juristischen Person infolge ihrer Umstrukturierung oder Liquidation (Artikel 63 Absatz 7, Artikel 218 Absatz 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs)

Zwangsvollstreckung in das Eigentum des Eigentümers für seine Verpflichtungen (Artikel 235 Absatz 1 Satz 2, Artikel 238 des Bürgerlichen Gesetzbuchs)

Umwandlung von Vermögen zugunsten des Staates im Interesse der Gesellschaft (Requisition) oder als Einziehung, d. h. in Form einer Sanktion für eine begangene Straftat (Artikel 242, 243 Zivilgesetzbuch)

Einlösung von Immobilien im Zusammenhang mit der Beschlagnahme des Grundstücks, auf dem es sich befindet (Artikel 239 des Zivilgesetzbuchs)

Rückzahlung von schlecht verwaltetem Vermögen (Artikel 240.293 des Bürgerlichen Gesetzbuchs)

Rücknahme von Haustieren bei unsachgemäßer Behandlung (Artikel 241 des Bürgerlichen Gesetzbuchs)

Erwerb aufgrund der Beendigung des Eigentumsrechts am Eigentum einer Person, der es nicht gehören kann (Artikel 235 Absatz 2 Satz 2, Artikel 238 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).

Es ist zu beachten, dass einige Erwerbsmethoden je nach besonderen Umständen primär oder abgeleitet wirken können, ein Beispiel dafür ist der Eigentumserwerb an Produkten, Früchten und Einkünften aus der Nutzung bestimmten Eigentums.

Die Untersuchung der einzelnen Gründe für den Erwerb von Eigentumsrechten als Ganzes kann Gegenstand einer separaten vollwertigen wissenschaftlichen Arbeit sein. Als nächstes werden verschiedene Gründe für den Erwerb von Eigentum an Immobilien betrachtet.

Der Gesetzgeber bezieht sich auf Immobilien (Immobilien, Grundstücke), Grundstücke, unterirdische Grundstücke, isolierte Gewässer und alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist, also Gegenstände, die nicht ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung ihres Zwecks bewegt werden können, einschließlich Wälder, mehrjährige Plantagen, Gebäude, Bauwerke (Artikel 131 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) sowie Luftfahrzeuge und Seeschiffe, die der staatlichen Registrierung unterliegen, Langstreckenschiffe, Weltraumobjekte. Auch andere Immobilien können per Gesetz als Immobilien eingestuft werden. Ein wichtiges Merkmal des Eigentums an Immobilien ist die obligatorische staatliche Registrierung aller rechtlichen Tatsachen im Zusammenhang mit der Entstehung, Übertragung und Beendigung eines solchen Rechts (Artikel 131 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) und in einigen Fällen gesetzlich zusätzlich und Sonderregistrierung. Der wichtigste Rechtsakt, der das Registrierungsverfahren regelt, ist das Gesetz der Russischen Föderation „Über die staatliche Registrierung von Immobilientransaktionen“.

2.2 Anfängliche Gründe für den KaufImmobilie.

Eigentum für neu geschaffene Immobilien Eigentum wird von einer Person erworben, die es in Übereinstimmung mit dem Gesetz und anderen Rechtsakten für sich selbst hergestellt oder geschaffen hat (Artikel 218 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Gleichzeitig verbindet der Gesetzgeber insbesondere für Immobilien den Zeitpunkt des Erwerbs des Eigentums an solchen Immobilien streng mit dem Zeitpunkt ihrer staatlichen Registrierung (Artikel 219 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).

Davon getrennt betrachtet der Gesetzgeber die Situation des Erwerbs von Eigentumsrechten zum Selbstbau, das heißt unter Verstoß gegen den Grundsatz der Einhaltung des Gesetzes und anderer Rechtsakte. Artikel 222 des Bürgerlichen Gesetzbuchs definiert ein nicht genehmigtes Bauwerk als ein Wohngebäude, ein anderes Bauwerk, ein Gebäude oder ein anderes unbewegliches Vermögen, das auf einem Grundstück errichtet wurde, das diesen Zwecken nicht in der durch Gesetz und andere Rechtsakte vorgeschriebenen Weise zugewiesen wurde, oder das ohne Einholung der erforderlichen Voraussetzungen errichtet wurde Genehmigungen hierfür oder bei erheblicher Verletzung städtebaulicher Normen und Regeln. Gleichzeitig erlaubt der nicht genehmigte Bau selbst dem Eigentümer nicht, das Eigentumsrecht an dem nicht genehmigten Grundstück zu erwerben und über dieses Eigentum zu verfügen, worauf das Gesetz zusätzlich hinweist. Das heißt, es sind Fälle möglich, in denen das Eigentumsrecht zunächst auf keiner Seite entsteht. Daher wird ein nicht genehmigtes Gebäude von der Person, die es ausgeführt hat, oder auf seine Kosten abgerissen, mit Ausnahme der Fälle nach Artikel 222 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, für die dem nicht autorisierten Bauträger eine Anordnung erteilt wird das nicht genehmigte Gebäude ganz oder teilweise abzureißen und das betreffende Gebiet in Ordnung zu bringen, unter Angabe der Fristen, innerhalb derer der Bauherr geeignete Maßnahmen zu ergreifen hat.

Allerdings unter Vorbehalt gesetzlich Bedingungen kann das Eigentumsrecht an einem solchen Bauwerk vom Gericht einer Person zuerkannt werden, die auf einem Grundstück, das ihr nicht gehört, unerlaubt gebaut hat, oder einer Person, die einen lebenslangen vererbbaren Besitz besitzt, dessen ständige ununterbrochene Nutzung ist so eine Handlung.

Das Eigentumsrecht eines nicht autorisierten Bauträgers kann nur unter der Bedingung anerkannt werden, dass das unter dem entsprechenden Gebäude befindliche Grundstück dieser Person gemäß dem festgelegten Verfahren für das errichtete Gebäude und für den Eigentümer des Grundstücks zur Verfügung gestellt wird - mit der obligatorischen Festlegung der Höhe, in der ein solcher Eigentümer verpflichtet ist, dem Bauträger die mit dem Bau verbundenen Kosten zu erstatten. Und keine dieser Personen kann als Eigentümer des betreffenden Grundstücks anerkannt werden, wenn die Erhaltung des Gebäudes die Rechte und gesetzlich geschützten Interessen anderer Personen verletzt oder eine Gefahr für das Leben und die Gesundheit von Bürgern darstellt.

Eine wesentliche Ausgangsbasis für den Eigentumserwerb an Immobilien ist Misswirtschaft solches Eigentum. Besitzerlos Nach den Regeln des § 225 des Bürgerlichen Gesetzbuches wird solches Vermögen anerkannt, das keinen Eigentümer hat oder dessen Eigentümer nicht bekannt ist oder das gemäß § 236 des Bürgerlichen Gesetzbuches auf das Eigentumsrecht verzichtet hat. Es sollte auch beachtet werden, dass ein solcher Eigentümer im letzteren Fall nicht entrechtet und nicht von Verpflichtungen in Bezug auf das betreffende Eigentum befreit wird, bis der Erwerb des Eigentums daran durch eine andere Person erfolgt.

Die Gründe und das Verfahren für den Erwerb des Eigentumsrechts an eigentümerlosen unbeweglichen Sachen werden durch Artikel 25 Absatz 2 b.2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs neu definiert. Diese Rechtsnorm enthält eine Beschreibung des allgemeinen Verfahrens zur Registrierung und Übertragung des Eigentums an dem betreffenden Eigentum sowie eine abschließende Liste anderer Möglichkeiten zur Bestimmung des Schicksals des betreffenden Eigentums.

Auf Antrag des Organs der örtlichen Selbstverwaltung, in dessen Gebiet unbewegliche Sachen gefunden oder für eigentümerlos erklärt werden, werden diese Sachen von den Organen, die die Rechte an Immobilien registrieren, berücksichtigt und nach einem Jahr ab dem angegebenen Tag die Die zur Verwaltung des Vermögens befugte Körperschaft erhält das Recht, vor Gericht die Anerkennung des kommunalen Eigentumsrechts an dieser Sache zu beantragen. Wenn vor der gerichtlichen Anerkennung des unbeweglichen Vermögens des Gemeindevermögens dessen früherer Eigentümer erschienen ist, kann eine solche Sache von ihm wieder in Besitz genommen, benutzt und veräußert oder durch Erwerbsverjährung in das Eigentum übernommen werden.

Erwerbendes Rezept(Artikel 234 Zivilgesetzbuch) ist auch einer der ersten Gründe für den Erwerb von Eigentum an Immobilien. In diesem Fall sowie aus anderen Gründen entsteht das Eigentumsrecht an Immobilien von einer Person, die diese Immobilie kraft Erwerbsvorschrift erworben hat, ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung der betreffenden rechtlichen Tatsache.

Um das Eigentum an unbeweglichem Vermögen aufgrund der Erwerbsverjährung zu erwerben, ist es erforderlich, dass eine Person, die nicht Eigentümer des Grundstücks ist, dieses Gut fünfzehn Jahre lang in gutem Glauben, offen und ununterbrochen als sein Eigentum besitzt. Sehr wichtig für die Anwendung dieser Grundlage für den Erwerb von Eigentumsrechten ist die rechtsrichtige Bestimmung der Besitzverjährung, deren Regeln in den Absätzen 3 und 4 von Art. 234 GB. Somit kann eine Person, die sich auf die Besitzverjährung beruft, die gesamte Zeit, in der dieses Eigentum der Person gehörte, deren Rechtsnachfolger diese Person ist, zu der Zeit ihres Besitzes hinzurechnen. Gleichzeitig beginnt die Erwerbsverjährungsfrist erst ab dem Zeitpunkt, an dem die Verjährungsfrist für einen Regressanspruch oder für einen Anspruch eines Eigentümers, der nicht Eigentümer ist, abläuft (Artikel 1-5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). .

Voraussetzung für die Erwerbsverjährung ist ferner der Besitz von Eigentum als Eigentum, also ohne Rücksicht darauf, dass es einen Eigentümer hat. Andernfalls wird der Boden in Frage gestellt und zwei weitere zwingende Voraussetzungen der Erwerbsvorschrift - Offenheit und Gewissenhaftigkeit des Eigentums an Immobilien

Gewissenhaftes Eigentum an Eigentum bedeutet, dass der Eigentümer tatsächlich nicht weiß und nicht wissen sollte, dass er kein Eigentumsrecht hat, während er ein solches Eigentum besitzt, während das Fehlen eines Rechts zur Ausstellung eines Dokuments (z. B. eines Wohneigentumspasses) dies tut beweisen nicht die Bösgläubigkeit des Eigentümers.

Eine Person besitzt Eigentum offen, wenn ihr Besitz sichtbar ist und nicht vor interessierten und uninteressierten Dritten verborgen wird. Eine obligatorische Voraussetzung für den Besitz von Rezepten ist ihre Kontinuität. Nimmt der Eigentümer Handlungen vor, die von seiner Anerkennung der Verpflichtung zur Herausgabe der Sache an den Eigentümer zeugen, oder hat der Berechtigte gegen ihn einen Herausgabeanspruch geltend gemacht, so wird die Erwerbsverjährung unterbrochen. Liegen gleichzeitig andere Einzelheiten der Erwerbsverjährung auch nach Wegfall der genannten Umstände vor, beginnt die Besitzverjährung von neuem zu fließen. Es sollte berücksichtigt werden, dass die Zeit, die vor der Unterbrechung verstrichen ist, nicht in die Verjährungsfrist eingerechnet wird, obwohl, wenn ein Dritter dem Eigentümer das Eigentum widerrechtlich entzieht, dieser Eigentümer nach dem Gesetz dazu berechtigt ist Wiederherstellung des verletzten Besitzes. Und der Verlauf der Erwerbsverjährung setzt sich fort, als ob es keine Besitzverletzung gegeben hätte, also kontinuierlich. Und der letzte, für die Neuzeit wichtige Hinweis auf die Erwerbsvorschrift als Grundlage für den Eigentumserwerb an Immobilien. Rechtsnormen zur Erwerbsverjährung Art. 11 des Gesetzes der Russischen Föderation über das Inkrafttreten des ersten Teils des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation gilt rückwirkend, dh die Erwerbsverjährung gilt auch für den Fall, dass das Eigentum an Eigentum vor dem 1. Januar 1995 begann und fortbesteht Zeitpunkt des Inkrafttretens des ersten Teils des Kodex.

2.3 PDerivate Gründe für den KaufVerweigerung des Eigentums anImmobilie.

Die gebräuchlichste und üblichste Art, Rechte an Immobilien zu erwerben, ist die Erwerb von Eigentum aufgrund eines Vertrages. Um auf dieser Grundlage das Eigentumsrecht zu erwerben, ist es erforderlich, dass zwischen dem Erwerber und dem Vermögensveräußerer eine Vereinbarung in einfacher, in den gesetzlich ausdrücklich vorgesehenen Fällen und in qualifizierter Schriftform geschlossen wird. In diesem Fall können wir von einem Vertrag über den Verkauf von Immobilien sprechen (Kapitel 37 Absatz 7 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation), dessen Form unter Androhung der Ungültigkeitserklärung durch die Erstellung eines Dokuments von festgelegt wird Parteien (Artikel 550 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Gleichzeitig betont und schützt der Gesetzgeber die Pflicht der Parteien, die Übertragung des Eigentums an Grundstücken im Rahmen eines Grundstückskaufvertrags anzumelden. Falls das Gesetz eine zwingende notarielle Beurkundung des betreffenden Vertrages vorschreibt, entsteht das Eigentumsrecht des Erwerbers auch nach der staatlichen Registrierung dieser rechtlichen Tatsache.

Die gängigsten Methoden zum Erwerb von Immobilien sind Nachlass Bürger Gesetzlich oder testamentarisch, sowie ähnlicher Erwerb des Eigentumsrechts an der Immobilie einer juristischen Person, wenn sie Sanierung oder Liquidation. Bei der Umwandlung einer juristischen Person in die Nachfolgeorganisation einer solchen juristischen Person geht das Eigentum an dem ihr gehörenden Vermögen in angemessenem Umfang gemäß den Übertragungsurkunden und der Trennungsbilanz über (Absatz 3 Satz 2 Satz 2 Nr 218, Artikel 58, 59 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation). Im Falle der Liquidation einer juristischen Person, dh ihrer Beendigung ohne Übertragung von Rechten und Pflichten auf Rechtsnachfolger, ist die Situation viel komplizierter. Die Lösung der Frage des rechtmäßigen Erwerbers des Vermögens der liquidierten Organisation hängt davon ab, ob die Gesellschafter dieser juristischen Person irgendwelche Rechte an ihrem Vermögen behalten und wenn ja, welche und in welchem ​​Umfang. In Ermangelung des Gesetzes und der Gründungsdokumente wird das nach Befriedigung der Forderungen der Gläubiger einer juristischen Person verbleibende Vermögen auf ihre Gründer (Teilnehmer) übertragen, die dingliche Rechte oder Pflichten an diesem Vermögen haben (Artikel 63 Absatz 7 des Gesetzes Bürgerliches Gesetzbuch). Handelt es sich jedoch um einen öffentlichen Verein oder eine gemeinnützige Stiftung, so richtet sich nach dem Gesetz, und in anderen Fällen nach den Gründungsdokumenten, der Restbetrag des Vermögens bei der Liquidation an die Auflösung bestimmter, z B. gesellschaftlich bedeutsame Aufgaben. Eine wichtige Rolle bei der Bestimmung des zukünftigen Schicksals des Vermögens einer juristischen Person spielt auch die Grundlage für ihre Liquidation.

Vereinbarung über die Übertragung von Immobilien aus staatlichem und kommunalem in privates Eigentum – Privatisierungsvertrag(Artikel 217 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) - sollte auch dieser Art von Eigentumserwerbsgründen zugerechnet werden. Diese Grundlage für den Erwerb von Eigentum an Immobilien ist in den letzten Jahren besonders relevant und verursacht vielleicht die meisten große Mengeäußerst schwierig, Rechtsstreitigkeiten zu lösen. Der Hauptgrund für das Auftreten von Schwierigkeiten bei der Lösung von Streitigkeiten über das Schicksal von Immobilien im Zusammenhang mit der Privatisierung von staatlichem und kommunalem Eigentum ist meiner Meinung nach der pauschale Charakter, der durch die Norm des Bürgerlichen Gesetzbuchs und dementsprechend durch die Verordnung von angegeben ist diese Beziehungen und Prozesse durch eine große Anzahl normativer (und sogar nicht normativer) Akte, die von verschiedenen Personen veröffentlicht wurden. Die Kompetenz solcher Personen, die neben dem Gesetzgebungsverfahren und außerhalb des allgemeinen Kontextes der Rechtslehrenbildung die wichtigsten rechtserheblichen Fragen entscheiden, die einschlägigen Ordnungsrechtsakte zu erlassen, begann in vielen Fällen erst im Jahr 2018 zu erproben den Verlauf von Rechtsstreitigkeiten, die bereits mit der Praxis der Anwendung dieser Gesetze verbunden sind. Und nicht immer wurde eine solche Prüfung von ihnen angemessen aufrechterhalten. Mit anderen Worten, diese Grundlage für den Erwerb von Eigentumsrechten ist gesetzlich nicht ausreichend geregelt, was im Folgenden anhand der einschlägigen Fälle bestätigt wird.

Im Falle einer Zwangsvollstreckung in das Eigentum des Eigentümers für seine Verpflichtungen es besteht auf den ersten Blick kein direkter Zusammenhang zwischen dem Erlöschen des Eigentumsrechts bei einer Person und dessen Eintritt bei einer anderen. Das Gesetz sieht jedoch die Beendigung des Eigentumsrechts an diesem Eigentum gegenüber dem Veräußerer erst ab dem Zeitpunkt vor, zu dem das Eigentumsrecht an diesem Eigentum von seinem Erwerber entsteht. Der Erwerb von Eigentumsrechten an Immobilien auf dem betreffenden Grundstück erfolgt in der Regel in einem gerichtlichen Verfahren und unterliegt einer Vielzahl von Beschränkungen. Im Allgemeinen sind Immobilien von entscheidender Bedeutung wichtige Ansicht Eigentum für die Bürger und entscheidend für das Funktionieren von Handelsorganisationen, Teil ihres Eigentumskomplexes. Insofern ist die Zwangsvollstreckung in die Immobilie des Schuldners auf komplizierte Weise das letzte Mittel und in einigen Fällen ausdrücklich verboten.

In naher Zukunft werden offenbar solche abgeleiteten Methoden des Eigentumserwerbs durch den Staat wie Verstaatlichung, Requirierung und Beschlagnahme- Pip auf meiner Zunge. Gemäß Art. 35 der Verfassung der Russischen Föderation legt das Zivilrecht fest, dass die Verstaatlichung, dh die Umwandlung von Privateigentum in Staatseigentum, auf der Grundlage des Gesetzes mit Entschädigung des Staates an den ehemaligen Eigentümer des verstaatlichten Eigentums erfolgt des tatsächlichen Wertes und sonstige Verluste gemäß Art. 36 GB. Es sei darauf hingewiesen, dass das Gesetz über die Verstaatlichung nur dann angefochten werden kann, wenn es mit der Verfassung der Russischen Föderation unvereinbar ist, und nur vor dem Verfassungsgericht der Russischen Föderation, dh es kann nicht in einem Zivilverfahren angefochten werden, aber das Gericht kann es Schlichtung von Streitigkeiten über Schäden und die Höhe dieser Entschädigung gemäß Artikel 36 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Die kompensatorische Beschlagnahme des Eigentums vom Eigentümer im Interesse der Gesellschaft durch Beschluss staatlicher Stellen erfolgt in der gesetzlich festgelegten Weise und unter den gesetzlich festgelegten Bedingungen und wird aufgerufen Anforderung. Requisition wird in Fällen von Naturkatastrophen, Unfällen, Epidemien, Tierseuchen und unter anderen Notfällen angewendet, daher kann das beschlagnahmte und aufbewahrte requirierte Eigentum vom Eigentümer vor Gericht eingefordert werden (Artikel 242 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).

In ausdrücklich gesetzlich vorgesehenen Fällen kann Eigentum vom Eigentümer durch eine gerichtliche Entscheidung in Form einer Sanktion für die Begehung eines Verbrechens oder einer anderen Straftat kostenlos beschlagnahmt werden. Durch eine gerichtliche Entscheidung oder gemäß dem Gesetz in einer Verwaltungsverfügung (Artikel 243 des Zivilgesetzbuchs). Gleichzeitig erwirbt der Staat das beschlagnahmte Vermögen kraft Beschlagnahme, Gleichzeitig kann gegen die in einem Verwaltungsverfahren ergangene Entscheidung über die Einziehung ein Rechtsbehelf eingelegt werden. Ein Merkmal von Beschlagnahmen ist, dass die Belastungen des Eigentumsrechts an besagtem Eigentum nur teilweise auf den Staat übertragen werden und ihre Vollstreckung einer Reihe von Beschränkungen unterliegt, einschließlich quantitativer.

Charakteristisch nur für den Erwerb von Rechten an Grundstücken ist eine solche Grundlage wie die Einlösung von Grundstücken im Zusammenhang mit der Rücknahme des Grundstücks, auf dem es sich befindet. Artikel 239 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestimmt die Fälle, in denen es zulässig ist, sich vom Eigentümer zurückzuziehen oder öffentlich zu versteigern, wie in Art. 279-282, 284-286 GK. Eine zwingende Voraussetzung für die Anwendung dieses Grundes ist, dass das staatliche Organ oder Organ der örtlichen Selbstverwaltung, das den entsprechenden Antrag beim Gericht gestellt hat, Beweise dafür hat, dass die Nutzung des Grundstücks für staatliche oder kommunale Zwecke für die Zwecke, für die es entzogen wurde, erfolgt ist ohne Beendigung des Eigentumsrechts des Titelinhabers an dieser beweglichen Sache oder Nachweis einer eigentümerlosen Nutzung des betreffenden Grundstücks unmöglich ist auf die folgende Weise. Die Entscheidung, ein Grundstück zurückzuziehen und damit die darauf befindlichen Immobilien zu kaufen, unterliegt der staatlichen Registrierung. Die Eintragung ist dem Grundeigentümer unverzüglich unter Angabe des Datums anzuzeigen, spätestens jedoch ein Jahr vor dem Datum der bevorstehenden Einlösung. Bis zum Ablauf eines Jahres ab Mitteilung des Eigentümers ist eine Rücknahme nur mit Zustimmung des Eigentümers möglich. In Fällen, in denen der Eigentümer mit der Entscheidung zum Aufkauf oder mit den vorgeschlagenen Bedingungen des Aufkaufs nicht einverstanden ist, hat die staatliche oder lokale Regierungsbehörde, die die Entscheidung getroffen hat, dass es dem neuen Eigentümer möglich ist, Eigentumsrechte zu erwerben, das Recht dazu innerhalb von zwei Jahren ab dem Datum, an dem dem Eigentümer eine Lösegeldforderung zugestellt wurde, eine Klage auf Übernahme vor Gericht einreichen. In Bezug auf den missbräuchlich verwalteten Inhalt des Eigentums wird das Eigentumsrecht in der in Artikel 240 (für Kulturgut), 293 (für Wohngebäude) und in anderen gesetzlich vorgesehenen Fällen vorgeschriebenen Weise erworben. Das angegebene Eigentum hat einen Eigentümer, der bekannt ist, es aber misshandelt, das heißt, seine Beschädigung und Zerstörung, den Verlust anderer Gebrauchseigenschaften durch es zulässt oder durch Verletzung der Rechte und Rechtsgüter Dritter eine Bedrohung darstellt Regeln und Vorschriften für die Instandhaltung der angegebenen Immobilien (wie zum Beispiel , fahrlässiger Eigentümer des Wasserkraftwerks).