Wann ist eine Immobilienbewertung notwendig? Merkmale der Immobilienbewertung: Ziele, Gründe und Etappen

Die Immobilie ist im freien bürgerlicher Verkehr und ist Gegenstand verschiedener Transaktionen, was eine Wertermittlung erforderlich macht, d.h. im Sinne Barwert verschiedene Arten von Immobilien zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Alle Arten Immobilienwert lässt sich grob in zwei große Unterarten einteilen:

Austauschkosten

Austauschkosten- verwendet beim Kauf, Verkauf, Leasing, Verpfändung, dh auf dem Immobilienmarkt.

Markt;
Vermietung;
Hypothek;
Versicherung;
Liquidation.

Marktpreis— der wahrscheinlichste Preis, zu dem dieses Objekt veräußert werden kann offener Markt in einem Wettbewerbsumfeld, wenn die Parteien der Transaktion über alle erforderlichen Informationen verfügen und der Wert der Transaktion keine außergewöhnlichen Umstände widerspiegelt.

Versicherungswert- die Kosten für den vollen Ersatz von Sachschäden im Falle von Versicherungsfall.

Liquidationswert- die Kosten des begutachteten Objekts, falls das begutachtete Objekt innerhalb einer Frist veräußert werden muss, die kürzer ist als die übliche Ausstellungsdauer für ähnliche Objekte.

Kosten im Einsatz

Kosten im Einsatz- drückt den Wert des Objekts für den Eigentümer aus, der es nicht verkaufen wird. Es ist für den Vergleich mit alternativen Investitionsmöglichkeiten, den Vergleich mit Kostenschätzungen für die Schaffung ähnlicher Einrichtungen und andere Zwecke erforderlich.

Investition;
Gleichgewicht;
Kataster;
steuerpflichtig;
stärkend;
Auswechslung.

Investitionskosten- der Wert des Bewertungsgegenstandes, ermittelt auf der Grundlage seiner Rentabilität für eine bestimmte Person für gegeben Investitionszwecke.

Berechnung Investitionswert basiert auf einer subjektiven Einschätzung der diskontierten Kosten und Erträge des Investors, die aus der Nutzung dieser Immobilie in einem erfolgsversprechenden Investitionsprojekt erwartet werden.

Katasterwert - der Wert des Bewertungsobjekts, bestimmt durch die Methoden der Massenbewertung gemäß den Bestimmungen der Regulierungsgesetze zur Katasterbewertung.

Steuerwert- die für die Kalkulation ermittelten Kosten des Bewertungsgegenstandes Steuerbemessungsgrundlage und gemäß den Bestimmungen der aufsichtsrechtlichen Vorschriften berechnet.

Wiederbeschaffungskosten- die Höhe der Kosten für die Herstellung eines dem Bewertungsobjekt ähnlichen Objekts in Marktpreisen, die zum Zeitpunkt der Bewertung bestehen, unter Berücksichtigung der Wertminderung des Bewertungsobjekts.

Immobilienbewertung

Arten der Immobilienbewertung

Massenauswertung Immobilien sind eine Bewertung eine große Anzahl Immobilienobjekte zu einem bestimmten Stichtag nach Standardmethoden statistische Analyse. Dies vereinheitlicht das Vorgehen zur Auswertung einer großen Anzahl von Objekten.

Individuelle Bewertung Immobilien ist eine Bewertung eines bestimmten Objekts zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Phasen des Immobilienbewertungsprozesses

1. Problemdefinition:

der Bewertungsgegenstand und der Bewertungszweck sind angegeben;
Begründung von Eigentumsrechten;
das Datum der Bewertung wird festgelegt;
die Art des zu ermittelnden Werts wird formuliert.

2. Vorläufiger Inspektions- und Bewertungsplan:

es wird festgestellt, welche Daten für die Analyse des Objekts notwendig und ausreichend sind;
die Quellen ihres Eingangs sind festgelegt;
ein Evaluierungsplan wird erstellt;
ist ein schriftlicher Vertrag zwischen Gutachter und Auftraggeber.

3. Erhebung und Prüfung von Daten:

Buchhaltung und Berichterstattung;
über die technischen und betrieblichen Merkmale der Anlage;
Titelunterlagen, Angaben zur Belastung des Bewertungsgegenstandes.

4. Anwendung von Bewertungsansätzen:

Kostenmethode;
vergleichende Methode;
Einkommensmethode.

5. Genehmigung des Bewertungsergebnisses:

Erlangung einer endgültigen Immobilienbewertung auf der Grundlage der Ergebnisse der Anwendung verschiedener Bewertungsansätze. Unter Berücksichtigung aller wesentlichen Parameter wird auf Basis des Gutachtens des Gutachters der endgültige Wert des Objektwertes ermittelt.

6. Endphase

Es wird ein Bewertungsbericht erstellt - ein Dokument, das die Begründung für die Meinung des Gutachters zum Wert der Immobilie enthält.

Ansätze zur Immobilienbewertung

Vergleichender Ansatz

Der vergleichende Ansatz zur Bewertung ist eine Reihe von Methoden Kostenschätzung auf der Grundlage eines Vergleichs der Bewertungsobjekte mit ihren Analoga, für die Informationen über die Preise der Transaktionen mit ihnen vorliegen.

Bedingungen für die Anwendung des vergleichenden Ansatzes:

das Objekt muss nicht eindeutig sein;
Informationen über Transaktionen müssen vollständig sein;
Faktoren, die den Wert vergleichbarer Analoga der zu bewertenden Immobilie beeinflussen, müssen vergleichbar sein.

Vorteile vergleichender Ansatz:

recht einfach zu bedienen und liefert zuverlässige Ergebnisse;
die endgültigen Kosten spiegeln die Meinung typischer Verkäufer und Käufer wider;
Verkaufspreise spiegeln Inflation und Veränderungen wider finanzielle Begriffe.

Mängel sich nähern:

die Schwierigkeit, Informationen über praktische Verkaufspreise zu sammeln;
Abhängigkeit von Marktaktivität und -stabilität;
Verkaufsunterschiede.

Kostenansatz

Kostenansatz Die Immobilienbewertung ist eine Reihe von Bewertungsmethoden, die auf der Ermittlung der Kosten basieren, die für die Wiederherstellung oder den Ersatz des Bewertungsobjekts erforderlich sind, unter Berücksichtigung der kumulierten Abschreibungen.

Es basiert auf der Annahme, dass der Käufer für das fertige Objekt nicht mehr bezahlen wird als für die Erstellung eines Objekts mit ähnlichem Wert.

Vorteile Kosten Ansatz

Der Kostenansatz ist am zuverlässigsten und geeignetsten, wenn:
Analyse der besten und effektivsten Grundstück;
Bewertung von Objekten in inaktiven Märkten;
Schätzung für Versicherungs- und Steuerzwecke;
Wirtschaftliche Analyse des Neubaus.

Mängel sich nähern:

Kosten entsprechen nicht immer dem Marktwert;
getrennte Bewertung des Grundstücks von Gebäuden;
Diskrepanz zwischen den Anschaffungskosten des zu bewertenden Grundstücks und den Kosten für den Neubau desselben Objekts.

Einkommensansatz

Der Ertragsansatz geht davon aus, dass der Wert von Immobilien, in die Kapital investiert wird, der aktuellen Einschätzung der Qualität und Quantität der Erträge entsprechen muss, die diese Immobilie erbringen kann.

Die Hauptvoraussetzung für die Berechnung des Wertes dieses Ansatzes ist die Miete der Immobilie.

2. Immobilienbewertung

2.5. Ansätze zur Immobilienbewertung

2.5.1. Vergleichender Ansatz

Vergleichender Ansatz zur Bewertung ist eine Reihe von Bewertungsmethoden, die auf einem Vergleich des Bewertungsobjekts mit seinen Analoga basieren, in Bezug auf die Informationen über die Preise von Transaktionen mit ihnen vorliegen.

Bedingungen für die Anwendung des vergleichenden Ansatzes:

1. Das Objekt darf nicht eindeutig sein.
2. Die Informationen müssen umfassend sein, einschließlich der Bedingungen für die Durchführung von Transaktionen.
3. Faktoren, die den Wert vergleichbarer Analoga der zu bewertenden Immobilie beeinflussen, müssen vergleichbar sein.

Grundvoraussetzungen für Analog:

Das Analogon ähnelt dem Bewertungsobjekt in Bezug auf die wichtigsten wirtschaftlichen, materiellen, technischen und anderen Merkmale;
- ähnliche Bedingungen der Transaktion.

Der vergleichende Ansatz basiert auf den Grundsätzen:

Substitutionen;
- Gleichgewicht;
- Angebot und Nachfrage.

Phasen des vergleichenden Ansatzes:

Marktforschung;
- Sammlung und Überprüfung der Zuverlässigkeit von Informationen über zum Verkauf angebotene oder kürzlich verkaufte Analoga des Bewertungsobjekts;
- Vergleich von Daten zu ausgewählten Analoga und dem Bewertungsgegenstand;
- Anpassung der Verkaufspreise ausgewählter Analoga entsprechend den Unterschieden zum Bewertungsgegenstand;
- Ermittlung des Werts des Bewertungsobjekts.

Zur Bestimmung des endgültigen Werts der zu bewertenden Immobilie ist eine Anpassung an vergleichbare Verkäufe erforderlich. Berechnungen und Anpassungen erfolgen auf der Grundlage einer logischen Analyse früherer Berechnungen unter Berücksichtigung der Bedeutung jedes Indikators. Das Wichtigste ist präzise Definition Korrekturfaktoren.

Vorteile des vergleichenden Ansatzes:

1. Die endgültigen Kosten spiegeln die Meinung typischer Verkäufer und Käufer wider.
2. Die Verkaufspreise spiegeln Änderungen der finanziellen Bedingungen und der Inflation wider.
3. Statistisch begründet.
4. Anpassungen werden für Unterschiede in den verglichenen Objekten vorgenommen.
5. Relativ einfach zu bedienen und liefert zuverlässige Ergebnisse.

Nachteile des vergleichenden Ansatzes:

1. Verkaufsunterschiede.
2. Schwierigkeiten beim Sammeln von Informationen über praktische Verkaufspreise.
3. Schwierigkeiten beim Sammeln von Informationen über die spezifischen Bedingungen der Transaktion.
4. Abhängigkeit von Marktaktivitäten.
5. Abhängigkeit von Marktstabilität.
6. Schwierigkeiten beim Abgleich von Daten zu erheblich unterschiedlichen Verkäufen.

2.5.2. Kostenansatz

Kostenansatz- Hierbei handelt es sich um eine Reihe von Bewertungsmethoden, die auf der Ermittlung der Kosten basieren, die für die Wiederherstellung oder den Ersatz des Bewertungsobjekts erforderlich sind, unter Berücksichtigung der kumulierten Abschreibungen. Es basiert auf der Annahme, dass der Käufer für das fertige Objekt nicht mehr bezahlen wird als für die Erstellung eines Objekts mit ähnlichem Nutzen.

Bei der Anwendung dieses Ansatzes werden die Kosten des Investors und nicht des Auftragnehmers berücksichtigt.

Dieser Ansatz basiert auf dem Substitutionsprinzip.

Erforderliche Informationen zur Anwendung des Kostenansatzes:

Eben Löhne;
- die Höhe der Gemeinkosten;
- Ausrüstungskosten;
- Gewinnmargen für Bauherren in einer bestimmten Region;
- Marktpreise für Baustoffe.

Phasen des Kostenansatzes:

Berechnung der Kosten eines Grundstücks unter Berücksichtigung der effizientesten Nutzung (С з);
- Berechnung der Kosten für den Neubau der zu bewertenden Gebäude (С ns);
- Berechnung des kumulierten Verschleißes (I n):
- körperliche Verschlechterung- Verschleiß im Zusammenhang mit einer Abnahme der Leistung eines Objekts infolge natürlicher physikalischer Alterung und des Einflusses äußerer nachteiliger Faktoren;
- funktionelle Kleidung- Wertminderung wegen Nichteinhaltung moderner Anforderungen an solche Gegenstände;
- äußerer Verschleiß- Abnutzung durch Veränderungen im Äußeren ökonomische Faktoren;
- Berechnung der Verbesserungskosten unter Berücksichtigung des kumulierten Verschleißes: Su=C ns -C u;
- Bestimmung der endgültigen Immobilienkosten: C zp = C s + C y.

Vorteile des Kostenansatzes:

1. Bei der Bewertung neuer Objekte ist der Kostenansatz am zuverlässigsten.

2. Dieses Vorgehen ist in folgenden Fällen angemessen bzw. einzig möglich:

Analyse des besten und effizientesten Grundstücks;
- Durchführbarkeitsstudie für Neubauten und Verbesserungen;
- Bewertung der öffentlichen und staatlichen und besondere Einrichtungen;
- Bewertung von Objekten in inaktiven Märkten;
- Bewertung für Versicherungs- und Steuerzwecke.

Nachteile des Kostenansatzes:

1. Die Kosten entsprechen nicht immer dem Marktwert.
2. Versuche, ein genaueres Bewertungsergebnis zu erzielen, gehen mit einem raschen Anstieg der Arbeitskosten einher.
3. Widerspruch zwischen den Anschaffungskosten des zu veranschlagenden Grundstücks und den Kosten für den Neubau des exakt gleichen Objekts, da bei der Veranlagung die kumulierten Abschreibungen von den Baukosten abgezogen werden.
4. Problematische Berechnung der Reproduktionskosten von Altbauten.
5. Schwierigkeit bei der Bestimmung des Ausmaßes der angesammelten Abnutzung alter Gebäude und Strukturen.
6. Getrennte Bewertung des Grundstücks von Gebäuden.
7. Problematische Auswertung Grundstücke in Russland.

2.5.3. Einkommensansatz

Einkommensansatz basiert darauf, dass der Wert von Immobilien, in die Kapital investiert wird, der aktuellen Einschätzung der Qualität und Quantität der Erträge entsprechen muss, die diese Immobilie erbringen kann.

Einkommensansatz- Dies ist eine Reihe von Methoden zur Bewertung des Immobilienwerts, basierend auf der Bestimmung des aktuellen Werts der erwarteten Einnahmen daraus.

Die Hauptvoraussetzung für die Berechnung des Wertes dieses Ansatzes ist die Miete der Immobilie. Die Kapitalisierung von Erträgen wird durchgeführt, um zukünftige Erträge aus Immobilien in aktuelle Werte umzuwandeln.

Die Ertragskapitalisierung ist ein Prozess, der das Verhältnis zwischen zukünftigen Erträgen und dem aktuellen Wert eines Objekts bestimmt.

Grundeinkommensansatzformel (IRV - Formel):

wobei V der Wert der Immobilie ist,

I - die erwarteten Einnahmen aus der zu bewertenden Immobilie. Einnahmen beziehen sich normalerweise auf die Nettobetriebseinnahmen, die Immobilien für einen bestimmten Zeitraum einbringen können

R - die Rendite oder der Gewinn - ist das Verhältnis oder die Kapitalisierungsrate.

Kapitalisierungsquote - die Rendite, die das Verhältnis zwischen dem Einkommen und dem Wert des Bewertungsobjekts widerspiegelt.

Es gibt zwei Arten der Großschreibung:

Direkte Kapitalisierung;
- Kapitalisierung der Einkünfte nach der Kapitalrendite.

Bei der direkten Kapitalisierung werden zwei Größen berücksichtigt: das Jahreseinkommen und der Kapitalisierungszinssatz.

Kapitalisierungszinssatz ist das Verhältnis des Verkehrswerts der Immobilie zum Nettoertrag, den sie bringt.

Das erwartete Einkommen wird ermittelt, indem das Einkommen während der Eigentumsdauer der Immobilie analysiert wird.

Diskontsatz- Zinseszinssatz, der bei der Neuberechnung der Kosten zu einem bestimmten Zeitpunkt angewendet wird Cashflows aus der Nutzung des Eigentums entstehen.

Stufen des Einkommensansatzes:

1. Berechnung der Summe aller möglichen Einnahmen aus dem Bewertungsobjekt.
2. Berechnung des Ist-Wertes Bruttoeinkommen.
3. Berechnung der mit dem Bewertungsgegenstand verbundenen Kosten:

Bedingt dauerhaft;
- bedingte Variablen (operational);
- Reserven.

4. Bestimmung der Höhe des Nettobetriebsertrags.
5. Konvertieren Sie erwartete Renditen in gegenwärtiger Wert.

Immobilienbewertung – der Prozess der Bestimmung des Marktwerts eines Objekts oder einzelner Rechte in Bezug auf die zu bewertende Immobilie. Die Immobilienbewertung umfasst: die Bestimmung des Wertes des Eigentums oder anderer Rechte, wie Pachtrechte, Nutzungsrechte usw. in Bezug auf verschiedene Immobilienobjekte.

Immobilienbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswerts entsprechend dem Ziel, dem Bewertungsverfahren und den Anforderungen der Gutachterethik von Immobilienobjekten (Grundstücke, Grundstücke, Gebäude, Bauwerke, Wohnungen und Anlagen im Bau), die von unabhängigen Personen durchgeführt werden Gutachter.

Die Massenbewertung von Immobilien ist die Bewertung einer großen Anzahl von Immobilien zu einem bestimmten Zeitpunkt mit Standardmethoden und statistischen Analysen.

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines Objekts wird der Wert von Eigentumsrechten, Pachtrechten und sonstigen Rechten an diesem Objekt ermittelt.

Beurteilungstätigkeit ist eine Sphäre unternehmerische Tätigkeit auf Auswertung abzielt natürliche Ressourcen, Vermögenswerte, Geschäft, Investitionsprojekte, geistiges Eigentum, Anlagevermögen, bewegliche und Immobilie.

Zugleich ist Evaluationstätigkeit auch ein wissenschaftliches Betätigungsfeld mit eigenen Themen, Methoden, Grundsätzen und Maßstäben.

Gegenstand der Bewertungstätigkeit ist die Feststellung des Marktwerts, der Investition, der Liquidation und anderer Arten des Werts der Bewertungsobjekte.

Gegenstand der Bewertungstätigkeit sind einerseits die mit der Bewertung befassten Spezialisten und andererseits die Kunden – juristische Personen, Bürger, der Staat, vertreten durch bevollmächtigte Organe.

Die Bewertungstätigkeit ist sowohl für öffentliche Stellen, beispielsweise für Steuerzwecke, als auch für natürliche und juristische Personen für die Zwecke des bürgerlichen Verkehrs erforderlich.

Es gibt mehrere Hauptbereiche der Bewertungsaktivitäten - Bewertung von Grundstücken, natürlichen Ressourcen, Immobilien, Maschinen und Ausrüstungen, immaterielle Vermögenswerte und Geschäft.

Warum brauchen Sie eine Immobilienbewertung?

Diese Art von Service ist in folgenden Fällen erforderlich:

Kauf und Verkauf, Tausch von Immobilien;

Investitionen in genehmigtes Kapital;

besicherte Kreditvergabe (Hypothek);

Einschätzung des Mietpreises bei Anmietung von Immobilien;

Ermittlung der Kosten für untrennbare Verbesserungen bei Kauf oder Beendigung eines Mietverhältnisses;

Minimierung der Besteuerung des Unternehmens;

Aufstockung des gespendeten oder im Prozess gefundenen Guthabens Immobilieninventar;

Registrierung von Eigentumsrechten;

Immobilienbewertung für Versicherungszwecke.

Für Bewertungszwecke können Immobilienobjekte sein:

Gebäude für öffentliche, gewerbliche und soziale Zwecke;

Industriekomplexe;

Wohnungen, Häuser, separate Zimmer, Cottages usw.;

Lager-, Büro- und Industrieräume;

Grundstücke;

verschiedene Strukturen - Brücken, Straßen, Zäune, Zufahrtsstraßen usw.;

Objekte im Bau, einschließlich ausgesetzt, eingemottet oder eingestellt.

Der Kunde kann eine Bewertung eines Immobilienobjekts in Auftrag geben, das tatsächlich mehrere Objekte kombiniert. Der Auftraggeber der Arbeit erhält ein objektives, belastbares Ergebnis, das im Zuge der Abnahme zu einem gewichtigen Argument werden kann Managemententscheidungen.

Ziele der Evaluation

Bei der Durchführung von Bewertungsarbeiten geht es in erster Linie um den Zweck der Bewertung. Der Auftraggeber muss den Zweck der Begutachtung klar formulieren und dem Gutachter erläutern, wie er die Ergebnisse der Begutachtung zu verwenden gedenkt.

Es muss verstanden werden, dass die Ziele der Bewertung sehr unterschiedlich sein können, während sie auch die Art des zu ermittelnden Werts bestimmen: Markt, Liquidation, Spezialisierung usw. Dies wiederum beeinflusst die Wahl der spezifischen Bewertungsansätze und -methoden durch den Gutachter. Nachfolgend sind die Hauptziele der Bewertung verschiedener Objekte aufgeführt, die in der Praxis der Bewertung am häufigsten vorkommen.

Bewertung für die Kreditvergabe

Bewertung für Versicherungen

Bewertung für Kauf/Verkauf

Wertermittlung zur Ermittlung der Mietpreise

Bewertung für die Einlage in das genehmigte Kapital

Wertgutachten zur Mietpreisermittlung

Die Notwendigkeit einer Mietpreiskalkulation ergibt sich häufig in Fällen, in denen der Eigentümer oder seine Beauftragte die Höhe des Mietpreises nicht selbstständig bestimmen können. Ein Beispiel für einen solchen Fall wäre die Vermietung von atypischen Wohnimmobilien. Darüber hinaus ist es schwierig, bei der Anmietung von Immobilien auf die Schätzung der Mietkosten zu verzichten Überholung. Ebenso relevant ist die Bewertung Miete durchgeführt in Bezug auf Immobilien (Lager, Büros, Grundstücke) in Staatseigentum eine angemessene Vergütung für die Nutzung von Eigentum zu bestimmen.

Auf dem Nichtwohnimmobilienmarkt ist heute eine Bewertung der Kosten für Büromieten sehr gefragt.

Bei Abschluss oder Verlängerung eines Grundstücksmietvertrages zur gewerblichen Nutzung wird eine Kostenschätzung für die Grundstücksmiete durchgeführt, um die angemessene Höhe der Zahlungen zu bestimmen und mögliche Interessenkonflikte zwischen Mieter und Vermieter zu vermeiden.

Bewertung für die Kreditvergabe

Geschäftsentwicklung ohne Beteiligung geliehenes Geld, nahezu unmöglich. Der häufigste Anziehungsmechanismus ist die Kreditvergabe. Heutzutage ist in der Praxis der inländischen Banken die gebräuchlichste Art der Sicherheit für die Rückgabe eines von einem Kreditnehmer gewährten Darlehens ein Pfand. Die Frage der Übereinstimmung der angeforderten Mittel mit dem Pfandwert wird durch eine unabhängige Bewertung des Verkehrswerts der als Pfand überlassenen Immobilie festgestellt.

Eine Art der Kreditvergabe ist eine Hypothek. Spezifität e? dass das erworbene Eigentum Gegenstand der Sicherheit wird. Hypothek für Einzelpersonen, beim Kauf von Wohneigentum, ist bereits ein bekanntes und recht erschwingliches Instrument. Juristische Personen und einzelne Unternehmer fing gerade an e? Meister.

Gutachten eines unabhängigen Gutachters (ob es sich um eine Immobilienbewertung gem Hypothekendarlehen, Bewertung von Anteilen oder Eigentum einer Organisation) ist die Grundlage, auf die sich die Bank bei der Entscheidung über die Vergabe eines Darlehens stützt.

Bewertung für Versicherungen

Normalerweise geht die Immobilienbewertung für Versicherungen der Unterzeichnungsphase voraus Versicherungsvertrag oder bei Feststellung des Versicherungsfalles durchgeführt werden. Nach geltendem Recht ist Versicherungssumme sollte nicht höher sein als der Marktpreis der versicherten Immobilie, der am Tag der Registrierung des Versicherungsvertrags festgestellt wurde.

Eine versicherungstechnische Begutachtung ist in der Regel dort von großer Relevanz, wo eine Feststellung erforderlich ist Marktpreis für wertvolles Eigentum. Zu diesen Immobilien zählen Immobilien, Verkehrsmittel, Ausrüstung usw. letzten Jahren Immer häufiger wird auch eine Bewertung für die Versicherung von exklusiven und seltenen Gegenständen, geistigem Eigentum, erstellt. Eine solche Bewertung während der Versicherung sollte äußerst genau und kompetent sein, da jede Kleinigkeit bei der Bewertung eines Objekts dieser Art den Wert der Immobilie erheblich verändern kann.

Eine unabhängige Versicherungsbewertung ist die effektivste Methode, um alle Streitigkeiten in einem zivilisierten Rahmen zu lösen, die sich im Falle eines im Versicherungsvertrag festgelegten Ereignisses ergeben können.

Bewertung für Kauf/Verkauf

Wenn eine Transaktion zum Verkauf von Immobilien ohne Informationen über ähnliche Transaktionen durchgeführt wird, gibt es immer wieder Probleme zwischen den verkaufenden und kaufenden Parteien im Zusammenhang mit der Ermittlung des endgültigen Transaktionsbetrags. Deshalb beim Abschluss seriöser Transaktionen e? Parteien wenden sich an eine unabhängige Bewertungsunternehmen und den Bewertungsservice für Kauf/Verkauf bestellen.

Bei der Bewertung für den Kauf und Verkauf von Immobilien berücksichtigt der Sachverständige alle Parameter und Merkmale des bewerteten Objekts, berücksichtigt Markttrends zum Zeitpunkt der Transaktion, verwendet verschiedene Ansätze und Methoden, um den Marktwert zu ermitteln die Eigenschaft.

Bewertung für die Einlage in das genehmigte Kapital

Das genehmigte Kapital ist eines davon Schlüsselindikatoren Unternehmen sprechen über e? Finanzielle Situation und die Größe der Organisation. Gleichzeitig ist sowohl bei der Gründung einer Gesellschaft als auch in einer Reihe anderer Fälle eine Prüfung für eine Einlage in das genehmigte Kapital erforderlich.

Gemäß der Gesetzgebung kann das genehmigte Kapital als eingebracht werden Geldmittel, und nicht monetär, sowie alle Rechte (z. B. Eigentum), die in Geld ausgedrückt werden können. Zur Ermittlung dieses monetären Gegenwerts wird eine Einlage in das genehmigte Kapital veranlagt. Zur Einlage in das genehmigte Kapital sind folgende Sacheinlagen beitragspflichtig:

Beitrag zum genehmigten Kapital von Ausrüstungen, Maschinen, Gebäuden und anderen als Anlagevermögen klassifizierten Gegenständen;

Beitrag zum genehmigten Kapital von Wertpapieren;

Beitrag zum genehmigten Kapital von Rechten an den Ergebnissen geistiger Tätigkeit (Know-how, Erfindungen, Patente, Lizenzen, Programme für elektronische Computer);

Beitrag zum genehmigten Kapital von Eigentumsrechten.

Punkte auch für genehmigtes Kapital kann auch in Situationen erforderlich sein, in denen die Genehmigungsbehörde ihre Erhöhung verlangt, um eine Genehmigung zur Ausübung einer Tätigkeit zu erhalten.

Bewertung für die Zollabfertigung

Eine der Aufgaben eines Unternehmers außenwirtschaftliche Tätigkeit- Festsetzung eines angemessenen Zollwerts für Waren, die aus dem Ausland nach Russland eingeführt werden.

Eine unabhängige Bewertung zur Bestätigung des Zollwerts der Ware kann Steuern und Zölle deutlich reduzieren. Darüber hinaus ermöglicht die Bestätigung des deklarierten Zollwerts für den Zoll die Festlegung von Preisen für exportierte und importierte Produkte. Wie die Praxis gezeigt hat, minimiert eine Veranlagung zur Bestätigung des Zollwerts von Waren (Bestätigung der Kosten von aus dem Ausland eingeführten Materialien) alle möglichen Streitigkeiten und Meinungsverschiedenheiten mit den Zollbehörden über deren Preis.

Bewertung für die Buchhaltung

In der Rechnungslegungspraxis besteht regelmäßig die Notwendigkeit, Immobilien zum Zwecke der Neubewertung, Abschreibung oder Bilanzierung zu bewerten.

Eine kompetente Bewertung für die Buchhaltung ermöglicht es Ihnen, allgemeine Indikatoren für alle im Unternehmen verfügbaren Mittel sowie für die Quellen zu erhalten, aus denen diese Mittel stammen. Wir weisen sofort darauf hin, dass eine Bewertung für die Buchhaltung, beispielsweise eine Bewertung für die Abschreibung von Immobilien oder eine Bewertung für die Bilanzierung, gemäß der geltenden Gesetzgebung mit speziell entwickelten Methoden durchgeführt wird.

Üblicherweise macht das Anlagevermögen eines Unternehmens den Großteil des Vermögens aus, weshalb dessen Wert und Zusammensetzung für Anteilseigner, Gründer, Investoren und Geschäftsführer von erheblichem Interesse sind. Deshalb ist die Bewertung und Neubewertung des Anlagevermögens der Organisation immer gefragt. Die Ergebnisse der Bestandsaufnahme und Neubewertung des Anlagevermögens des Unternehmens ermöglichen es uns, uns die Realität klar vorzustellen finanzielle Lage Unternehmen, was wiederum eine Effizienzsteigerung ermöglicht Wirtschaftstätigkeit Unternehmen.

Darüber hinaus ist die Neubewertung des Anlagevermögens eine ideale Grundlage für die Berechnung von Abschreibungen und Grundsteuern.

Das Verfahren und die Bewertungsregeln für die Abschreibung (Bilanzierung) von Immobilien unterliegen der Instandhaltungsverordnung Jahresabschlüsse und Buchhaltung Russlands und verschiedene RAS (Buchhaltungsvorschriften). Gleichzeitig erfolgt die Bewertung bei der Bilanzierung (Entnahme aus der Bilanz) zum tatsächlichen Preis der Objekte.

Bewertung für Managemententscheidungen

In jedem Unternehmen sind für Managemententscheidungen verlässliche und aktuelle Informationen über die Marktsituation und den Wert des Unternehmensvermögens erforderlich.

Hier können die Dienste unabhängiger Gutachter hilfreich sein.

Vor Beginn bestimmter Geschäftsaktivitäten muss das Management der Organisation ihre Ziele klar verstehen. Eine kompetente Einschätzung für Managemententscheidungen ermöglicht es der Unternehmensleitung, das taktische Ziel für eine bestimmte Aktion und das strategische langfristig zu bestimmen. Gleichzeitig sollte beispielsweise ein Assessment zur Unternehmenssanierung messbare und konkrete Ziele haben. Mit anderen Worten, für jedes Ziel sollte es ein bestimmtes Kriterium geben, anhand dessen der Grad der Zielerreichung beurteilt werden kann. Fehlt ein solches Kriterium, ist es unmöglich, Kontrolle auszuüben, was eine Schlüsselfunktion des Managements darstellt. Bewertung für Managemententscheidungen und Arten von e? Es kann mehr als einen geben - Schätzung für die Übertragung an Vertrauensverwaltung Unternehmens- oder Unternehmensbewertung bei Unternehmenssanierungen und ermöglicht es, die Ziele unternehmerischen Handelns zur Verbesserung der Leistungsfähigkeit der Organisation klar zu definieren.

Bewertung für Rechtsstreitigkeiten

Während der Prüfung ist eine Bewertung für das Gericht erforderlich Klagen auf Eigentum. In einer Gerichtsverhandlung stellen sich immer Fragen nach den konkreten Kosten von Ansprüchen, und nur eine unabhängige Bewertung für das Gericht kann der Faktor sein, der den Rechtsstreit beendet.

Jedes Gericht verlangt die genauen Kosten der Forderung, daher ist ein bestimmter Preis für ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück oder eine andere Immobilie erforderlich, die vor Gericht berücksichtigt wird.

Dieser Preis muss angemessen sein. Diese Begründung ist das Gutachten eines unabhängigen Gutachters über den Verkehrswert der Immobilie.

In solchen Situationen ist in der Regel eine Begutachtung für das Gericht erforderlich:

Beurteilung im Streitfall mit Steuerbehördenüber die Richtigkeit der Berechnung und Zahlung von Steuern;

Einschätzung bei der Ermittlung der Schadenshöhe (bzw. des entgangenen Gewinns);

Wertermittlung bei der Vermögensaufteilung;

Begutachtung bei der Beschlagnahme von Vermögen für kommunale und staatliche Zwecke;

Kostenarten

In der Bewertungspraxis gibt es Verschiedene Arten Kostenklausel 5 BFS Nr. 2 Die Kosten für Immobilien werden in folgende Arten unterteilt:

· Marktpreis;
· Investitionskosten;
· Liquidationswert;
Katasterwert.

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts des Bewertungsobjekts wird der wahrscheinlichste Preis ermittelt, zu dem das Bewertungsobjekt zum Bewertungszeitpunkt auf dem freien Markt unter Wettbewerbsbedingungen veräußert werden kann, wenn die Parteien des Geschäfts nach vernünftigem Ermessen und mit allen erforderlichen Mitteln handeln Informationen und außergewöhnliche Ereignisse spiegeln sich nicht im Wert des Transaktionspreises wider.

eine der Parteien des Geschäfts ist nicht verpflichtet, den Bewertungsgegenstand zu veräußern, und die andere Partei ist nicht verpflichtet, die Leistung anzunehmen;
die Transaktionsparteien sich des Transaktionsgegenstandes bewusst sind und im eigenen Interesse handeln;
das Bewertungsobjekt durch ein für ähnliche Bewertungsobjekte typisches öffentliches Angebot auf dem freien Markt präsentiert wird;
· der Preis der Transaktion eine angemessene Vergütung für den Bewertungsgegenstand darstellt und gegenüber den Transaktionsparteien von beiden Seiten kein Zwang zum Abschluss einer Transaktion bestand;
· die Bezahlung des Bewertungsgegenstandes erfolgt in Geldform.

Investitionswert ist der Wert des Bewertungsobjekts für eine bestimmte Person oder Personengruppe mit den Investitionszwecken der Nutzung des Bewertungsobjekts durch diese Person (Personen).

Bei der Ermittlung des Beteiligungswertes ist im Gegensatz zur Ermittlung des Verkehrswertes die Möglichkeit der Veräußerung zum Beteiligungswert auf dem freien Markt nicht zu berücksichtigen. Der Anlagewert kann verwendet werden, um die Wertentwicklung einer Anlage zu messen.

Bei der Ermittlung des Anlagewerts des Bewertungsobjekts wird der Wert für eine bestimmte Person oder Personengruppe für die Anlagezwecke der Nutzung des von dieser Person (Personen) errichteten Bewertungsobjekts ermittelt -- Anlageobjekt Einkünfte in Form von Mieten und Kapitalerträgen zu erwirtschaften. Bei der Ermittlung des Beteiligungswertes ist im Gegensatz zur Ermittlung des Verkehrswertes die Möglichkeit der Veräußerung zum Beteiligungswert auf dem freien Markt nicht zu berücksichtigen.

Beim Bestimmen Bergungswert des Schätzobjekts wird ein Rechenwert ermittelt, der den wahrscheinlichsten Preis widerspiegelt, zu dem dieses Schätzobjekt für die Dauer der Exposition des Schätzobjekts veräußert werden kann, die kürzer als die typische Expositionsdauer ist Marktbedingungen, wenn der Verkäufer gezwungen ist, eine Transaktion zur Veräußerung von Eigentum durchzuführen. Bei der Ermittlung des Liquidationswertes wird im Gegensatz zur Ermittlung des Marktwertes der Einfluss außergewöhnlicher Umstände berücksichtigt, die den Verkäufer dazu zwingen, das Bewertungsobjekt zu nicht marktgerechten Konditionen zu verkaufen.

Bei der Ermittlung des Katasterwerts des Bewertungsobjekts wird der Marktwert durch Massenbewertungsverfahren ermittelt, die gemäß den für die geltenden Rechtsvorschriften eingerichtet und genehmigt wurden Katasterbewertung. Der Katasterwert wird vom Gutachter ermittelt, insbesondere für steuerliche Zwecke.

Es gibt mehrere Ansätze zur Bewertung von Immobilien jeglicher Art, die von professionellen Gutachtern verwendet werden:

? Vergleichender Ansatz
? Kostenansatz
? Einkommensansatz

Jeder der 3 Ansätze hat seine eigenen spezifischen Methoden.Die wichtigsten Ansätze zur Immobilienbewertung

Einkommensansatz

Der Einkommensansatz zur Immobilienbewertung basiert auf der Bestimmung des Wertes eines Immobilienobjekts auf der Grundlage der Berechnung der erwarteten Einnahmen aus dem Besitz (der Nutzung) dieses Objekts. Dieser Indikator ist sehr wichtig, da Sie damit die zukünftigen Kosten des Objekts vorhersagen können.

Der Ertragswertansatz ist heute in der Bewertungspraxis eine der am häufigsten angewandten Methoden der Immobilienbewertung.

Laut dem modernen Wirtschaftswissenschaftler Vishnevetsky A.V. wird dieser Ansatz auch als "marginal" bezeichnet (vom englischen Begriff "margin", der in Russland häufig als Analogon zum Begriff "Profit" verwendet wird). Die Anwendbarkeit des Marginalansatzes kommt im Zeitraum deutlich zum Ausdruck Wirtschaftswachstum im Staat. Der Einkommensansatz ist Bestandteil Due-Diligence-Verfahren.

Das Ertragswertverfahren basiert hauptsächlich auf der Ermittlung des Wertes von Immobilien durch Berechnung des abgezinsten Einkommensstroms (aus dem Besitz oder der Nutzung dieses Objekts). Diese Methode basiert auf dem Erwartungsprinzip – Ermittlung des Barwerts von Einkommen und anderen Vorteilen, die in der Zukunft aus dem Besitz dieser Immobilie erzielt werden können. Es ist logisch, dass der Eigentümer des Grundstücks sein Eigentum nicht unter dem Betrag aufgibt, den er durch die weitere Verwertung erhalten könnte, und der Käufer nicht mehr zahlt als den Betrag, den die spätere gewerbliche Nutzung dieses Objekts einbringt zu ihm. Somit wird der Immobilienpreis auf der Grundlage des Wertes der zukünftigen Einnahmen durch Vereinbarung zwischen den Parteien bestimmt.

Bei der Berechnung des Ertragswertverfahrens werden folgende Methoden verwendet: Kapitalisierung von Erträgen und Diskontierung von Cashflows. Diese Techniken sind die wichtigsten in dieser Methode.

1) Gemäß der Technologie der direkten Kapitalisierungsmethode wird der Wert durch das Verhältnis des Nettobetriebsergebnisses vor Steuern zum Kapitalisierungszinssatz bestimmt. Der Kapitalisierungszinssatz wird vom Gutachter anhand des Wertes ermittelt Grundtarif durch Risikoanpassung.
2) Die Discounted-Cashflow-Methode wird angewendet, wenn die Zahlungsströme ungleichmäßig sind (instabile Einnahmen) oder wenn unterschiedliche Kapitalisierungsquoten verwendet werden. Gemäß der Methodik werden die Kosten eines Objekts als Summe der diskontierten Einnahmen aus dem Projekt bestimmt. Dazu ist es notwendig, ein Cashflow-Modell mit einer Prognose der Ausgaben und Investitionen für einen ausgewählten Zeitraum zu ermitteln. Der Abzinsungssatz wird unter Berücksichtigung der gleichen Parameter wie bei der Kapitalisierungsmethode ermittelt.

Die Essenz der Methode – Einkommensansatz bewertet den Wert von Immobilien als aktuellen Wert zukünftiger Cashflows. Gleichzeitig spiegelt diese Vorgehensweise das Risikoniveau der zu bewertenden Immobilie sowie die Qualität und Quantität der Erträge wider, die die zu bewertende Immobilie während ihrer Nutzungsdauer erbringen kann. Der Hauptvorteil des Einkommensansatzes besteht darin, dass Sie die Zukunft berücksichtigen können Investitionsrisiken jetzt.

Der Nachteil der Methode besteht darin, dass zukünftige Einnahmen – die prognostizierte Höhe der Mieteinnahmen und die Höhe des zukünftigen Weiterverkaufs des Objekts – vom Gutachter durch Analyse einer Reihe von Faktoren bestimmt werden und daher einen gewissen Fehler enthalten können, da dies der Fall ist unmöglich, die Lage des Immobilienmarktes langfristig mit absoluter Genauigkeit zu bestimmen.

Kostenansatz

Der Kostenansatz (vermögensbasierter Ansatz) ist eine Reihe von Bewertungsmethoden, bei denen der Wert eines Objekts gleich der Summe aus dem Wert des Grundstücks und den Kosten für die Reproduktion (Ersatz) aller Verbesserungen abzüglich kumulierter Abschreibungen und ist Der Wert der Verbindlichkeiten, dh der Wert des Bewertungsobjekts, hängt von den Herstellungskosten eines ähnlichen Objekts ab. Dieser Ansatz wird verwendet, um Einfamilienhäuser, Haushalte und Unternehmen zu bewerten.

Vergleichender Ansatz

Vergleichender Ansatz - eine Reihe von Methoden zur Schätzung des Werts des Bewertungsobjekts, basierend auf einem Vergleich des Bewertungsobjekts mit Objekten - Analoga des Bewertungsobjekts, für die Informationen über Preise verfügbar sind. Ein Objekt - ein Analogon des Bewertungsobjekts für Bewertungszwecke wird als Objekt anerkannt, das dem Bewertungsobjekt in Bezug auf die wichtigsten wirtschaftlichen, materiellen, technischen und anderen Eigenschaften, die seinen Wert bestimmen, ähnlich ist. (cm. Bundesstandard Klasse #1)

Die Immobilienbewertung ist eine der wichtigsten Phasen auf dem Immobilienmarkt. Für jede Immobilie muss ein klarer Preis festgelegt werden, der auf verschiedenen Merkmalen basiert, die von Quadratmetern bis zu Quadratmetern reichen. Meter und endet mit dem Prestigeniveau der Gegend, entwickelte Infrastruktur.

Um mit der Bewertung zu beginnen, ist es notwendig, den Markt zu recherchieren, die Präferenzen der Verbraucher, das Verhältnis bestimmter Immobilientypen bzw. deren gewerblichen oder nicht gewerblichen Aufenthalt zu untersuchen

Die Zwecke der Immobilienbewertung können unterschiedlich sein (Kauf und Verkauf eines Objekts, Versicherungs- und Eigentumsstreitigkeiten, Besteuerung von Immobilien, Durchführung von Investitionsprojekten, gesicherte Darlehen usw.), sie entsprechen mehreren Arten von Werten. Vor Beginn der Immobilienbewertung muss der Gutachter die in dieser Situation anwendbare Wertart bestimmen. Der Bericht muss die geschätzte Art des Werts widerspiegeln und seine Wahl begründen.

Es gibt mehrere Ansätze zur Immobilienbewertung: vergleichend, profitabel und kostspielig.

Einkommensansatz Wird zur Bewertung von Investitionsprojekten und zur Berechnung der Anteile der Gemeinde und von Einzelpersonen verwendet, die in den Bau oder Wiederaufbau investieren. Diese. der Ansatz, der für die geschätzten Erträge von Objekten verwendet wird - der Wert von Immobilienobjekten ist gleich dem Wert der zukünftigen Einnahmen aus ihrer Nutzung. Die Kosten monetärer Ressourcen hängen nicht nur von der Größe ihres Angebots ab, sondern auch von den Bedingungen ihrer Bereitstellung und Rückgabe. Daher muss der Käufer eines Immobilienobjekts, der darauf abzielt, aus seiner Nutzung einen Gewinn zu erzielen, seine Ausgaben für den Immobilienerwerb und die geplanten Einnahmen gegenüberstellen. Beim Kauf für 1.000.000 Rubel. Das Objekt kann in den nächsten 10 Jahren einen Gewinn von 100.000 Rubel erzielen. pro Jahr, danach verliert es vollständig seinen Wert, dann kann der Käufer nach 10 Jahren nur sein Geld zurückgeben. Gleichzeitig würde er, nachdem er sie in eine Bank investiert hat, für die gleichen 10 Jahre Zinsen auf die Einlage erhalten.

Jede Investition in Immobilien ist unweigerlich mit verbunden Risiko aufgrund vieler Faktoren. Das Risiko hängt von der Stabilität der gesellschaftspolitischen und wirtschaftlichen Lage ab. Je mehr Risiko ein Investor bereit ist, sein Geld einzugehen, desto mehr Einnahmen plant er natürlich aus seiner Investition zu erzielen.

Noch eins wichtiger Punkt: Zukünftige Einnahmen sollten nicht nur die aufgewendete Investition kompensieren, sondern auch die Verluste, die dadurch entstehen, dass diese Investition für einige Zeit nicht funktioniert.

Kostenansatz ist eine Reihe von Bewertungsmethoden, die auf der Ermittlung der Kosten basieren, die für die Wiederherstellung oder den Ersatz eines Objekts erforderlich sind, unter Berücksichtigung der kumulierten Abnutzung. Es basiert auf der Annahme, dass der Käufer für das fertige Objekt nicht mehr bezahlen wird als für die Erstellung eines Objekts mit ähnlichem Nutzen. Allerdings ist zu bedenken, dass die Erstellungskosten einer Immobilie nicht ihrem Verkehrswert entsprechen. Daher ist der Anwendungsbereich des Kostenansatzes recht eng und wird in Ermangelung ausreichender Informationen bei der Bewertung des Immobilienwerts verwendet; bei der Versicherung von Immobilien, wenn sich Versicherungssumme, Versicherungsprämie, Versicherungsentschädigung nach den Kosten des Versicherten richten; bei der Bewertung von Spezialbauten (Schulen, Krankenhäuser, Bahnhöfe etc.); bei der Berechnung der gesetzlich festgelegten Steuern und Gebühren; bei der Neubewertung des Anlagevermögens.

Die Immobilienbewertung nach dem Anschaffungskostenverfahren erfolgt in Stufen.

Markt(vergleichender) Ansatz- Dies ist eine Reihe von Methoden zur Schätzung des Werts auf der Grundlage eines Vergleichs des Bewertungsobjekts mit seinen Analoga, für die Informationen über die Preise von Transaktionen mit ihnen vorliegen, bei denen der Wert des Objekts die Kosten nicht übersteigen kann ähnliche Objekte mit identischen Eigenschaften. In meiner Arbeit werde ich genau die Market Approach bzw. Pair Sales Methode betrachten, die darin besteht, den Verkehrswert zu ermitteln, indem die Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke als Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie herangezogen werden.

Diese Methode ist meiner Meinung nach die erfolgreichste, aber für einen Anfänger auf dem Immobilienmarkt ist es ziemlich schwierig, den genauen Preis zu bestimmen, wenn man sich auf Logik und Primärinformationen verlässt. Hier muss man ein Mittelklasse-Spezialist sein.