Bewertung des Marktwertes von Bauleistungen. Bewertung von Bauunternehmen So bewerten Sie ein Bauunternehmen

Konstante Zunahme des Bauvolumens in Großstädte führte zu einem explosionsartigen Wachstum der Bauwirtschaft und einem starken Anstieg der Zahl der am Bau beteiligten Einzelunternehmen. Das Bauen impliziert wie jedes andere Geschäft eine ständige Kapitalbewegung, von der eine Form der Kauf und Verkauf ist Baufirmen. Wenn ein Unternehmen den Besitzer wechselt, stellt sich immer die Frage nach einem angemessenen finanziellen Ausgleich für die Eigentumsübertragung an den Eigentümer diese Firma. Wenn die Transaktion auf einem offenen, wettbewerbsorientierten Markt stattfindet und sowohl der Käufer als auch der Verkäufer vernünftig und ohne Zwang handeln, jeweils in ihrem eigenen Interesse, entspricht der Transaktionspreis dem Marktwert dieses Unternehmens.

Klasse Marktwert Bauorganisationen hat seine eigenen Eigenschaften. Wie Sie wissen, kann der Wert eines Unternehmens durch drei Ansätze bestimmt werden – kostspielig, vergleichend und profitabel.

Im Falle einer Bewertung eines Unternehmens auf der Grundlage der Erbringung von Dienstleistungen (nämlich diese Art umfasst Geschäft aufbauen), ist der Kostenansatz unwirksam. Tatsächlich liegt der Hauptwert eines Bauunternehmens in seiner Position auf dem Markt, die ihm die Möglichkeit gibt, regelmäßig Bauaufträge zu erhalten. Je höher das „Auftragspotential“ des Unternehmens ist, desto größer ist sein Gewinn und damit der Marktwert. Der Wert des Vermögens des Bauunternehmens ist nicht hoch, in der Regel, und wenn der Wert des Unternehmens auf der Grundlage des Marktwerts von Vermögenswerten bestimmt wird, wie dies bei der Kostenbewertung der Fall ist, wird der Marktwert des Unternehmens erheblich unterschätzt. Die Anwendung des Anschaffungskostenansatzes bei der Unternehmensbewertung ist nur in einer Vorinsolvenzsituation gerechtfertigt, wenn das Unternehmen einen chronischen Auftragsmangel erlebt und die Aussichten auf weitere neue Bauaufträge ungewiss sind.

Unternehmensbewertung von Bauunternehmen am besten mit Methoden des Einkommensansatzes, die sich sowohl auf historische als auch auf zukunftsgerichtete Daten zu den Einnahmen und Ausgaben des Bauunternehmens stützt bestimmten Zeitraum, während die Tiefe der retrospektiven Analyse mindestens 3 Jahre und der Prognosezeitraum mindestens 2 Jahre betragen sollte. Eine retrospektive Analyse der Unternehmensaktivitäten ist sehr wichtig, da Sie damit eine objektive Grundlage für weitere Prognosen und Überlegungen schaffen können. Zum Beispiel, wenn ein Unternehmen in den letzten 5 Jahren ein stabiles Wachstum gezeigt hat Reingewinn um 30 % pro Jahr, dann wird sich dieses Muster mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in Zukunft fortsetzen. Daher kann der Gutachter bei einer Prognose der Geschäftseinnahmen und -ausgaben für die nächsten 2 Jahre die prognostizierten Werte des Nettogewinns für die prognostizierten Jahre angemessener bestimmen. Diese Bewertungsmethode eignet sich zur Bestimmung des Marktwertes aller Geschäfte im Zusammenhang mit der Erbringung von Dienstleistungen, einschließlich Bauleistungen.

Vergleichende Methoden zur Bewertung des Baugewerbes können auch gute Ergebnisse liefern, aber die Möglichkeiten der praktischen Anwendung vergleichender Ansatz begrenzt durch den Mangel an zuverlässigen Informationen über Verkäufe ähnlicher Unternehmen. Wirklich, Verkäufer und Käufer von Bauunternehmen sind nicht geneigt, Preise offenzulegen Transaktionen - Preisinformationen gehen in diesen Fällen in der Regel nicht über einen engen Teilnehmerkreis hinaus. Am organisierten Wertpapiermarkt sind die Aktien von Bauunternehmen praktisch nicht im Umlauf, daher ist es auch hier nicht möglich, Informationen über Verkäufe zu erhalten.

Auf diese Weise, Die zuverlässigste Methode zur Bewertung der Geschäftstätigkeit von Bauunternehmen ist der Einkommensansatz.

Moskau 2013
Kapitel 1. Theoretische Basis unternehmensbewertung bauunternehmen

1.1. Merkmale und Merkmale des Geschäfts einer Bauorganisation

Gemäß der Interpretation des Autors wird vorgeschlagen, ein Unternehmen als eine Kombination aus einer materiellen Komponente, repräsentiert durch ein Unternehmen als Vermögenskomplex, und einer immateriellen Komponente, die durch die effiziente Nutzung verfügbarer Ressourcen gekennzeichnet ist, zu verstehen. Gleichzeitig besteht der Zweck eines Unternehmens darin, das Vermögen seiner Eigentümer oder, was dasselbe ist, den Wert des Unternehmens zu schaffen und zu mehren.

Die bestehenden Definitionen von Unternehmen als auf Gewinnerzielung gerichtete Tätigkeit berücksichtigen nicht, dass bei der Gewinnerzielung Ressourcen verbraucht werden, was eine Unterlassung darstellt.

Gleichzeitig ist es unmöglich, Geschäft und Unternehmen als Eigentumskomplex zu identifizieren. Der Begriff „Geschäft“ lässt sich nicht auf eine Reihe von Rohstoffen und Ausrüstungen für die Herstellung bestimmter Produkte reduzieren. Der resultierende Gewinn hängt weitgehend davon ab, wie effektiv die Maßnahmen zur Organisation der Arbeit des Immobilienkomplexes sind.

In diesem Zusammenhang äußerte der Autor die These über den Einfluss der Unternehmenseffizienz auf ihren Marktwert. Als Hauptkriterium für den Marktwert gilt nach Ansicht des Autors die Unternehmenseffizienz.

Der Autor stellte die Beziehung dar (Abb. 1) Finanzkennzahlen Unternehmens und dessen Marktwert, was den integralen Charakter des Wertindikators charakterisiert . Der Zweck jeder Investition, Modernisierung der Produktion und der Organisationsstruktur des Unternehmens, Fusionen und Konsolidierungen besteht darin, den Umsatz zu steigern, die Produktionskosten zu senken, d. h. den Gewinn, das Vermögen und damit den Wert des Unternehmens zu steigern. Die Wachstumsraten des Unternehmenswerts spiegeln die Effektivität der Geschäftsentwicklung wider.

Abb.1. Die Beziehung zwischen Finanzkennzahlen eines Unternehmens und seinem Marktwert.

Die Verwendung allgemein anerkannter Finanzkennzahlen eines Unternehmens und die Bestimmung seines Marktwerts ermöglichen es, die Bereiche zu untermauern, auf die sich das Management des Unternehmens konzentrieren sollte, um angemessene finanzielle Entscheidungen zu treffen, um dem Unternehmen Wettbewerbsvorteile zu verschaffen und seine zu steigern Wert.

1.2. Analyse gesetzlicher Rahmen und Informationsbasis Gutachten von Bauunternehmen

Die Bewertung wurde durchgeführt und dieser Bericht wurde nach dem aktuellen Stand erstellt

Gesetzes- und Regulierungsdokumente:

Probleme bei der Diagnose der Wettbewerbsposition eines jeden Wirtschaftseinheit schwer zu überschätzen besonderen Einfluss eine solche Wirtschaftsfaktor Aktivitäten als Wettbewerb in verschiedenen Erscheinungsformen. Und trotz des großen Interesses an diesem Problem, der Methodik zur Diagnose von Wettbewerbskonfrontationen und deren Komponenten, Trends in der Position von Unternehmen Marktsegment und viele andere Themen bedürfen der Konkretisierung sowie der Berücksichtigung nationaler Unterschiede bei der Einführung in die Managementpraxis. Auf dem Baumarkt manifestiert sich der Wettbewerb in so vielfältiger Form (konkret, preislich, saisonale Wettbewerbsausbrüche etc.), dass Rückschlüsse auf die Zustandsdiagnose einer Wirtschaftseinheit nur auf Basis multilateraler Ergebnisse möglich sind Tätigkeitsstudien. Zu den problematischen Aspekten der betriebswirtschaftlichen Diagnostik im Rahmen einer Wettbewerbsposition gehört auch die Unternehmensbewertung, die in direktem Zusammenhang mit der Gründung steht Aktienmarkt im Land als notwendiges Element eines integrierten Wirtschaftssystems. Dieser Aspekt der Diagnose bezieht sich meistens auf eine separate Aufgabe des Unternehmertums, ist jedoch vollständig Bestandteil des Systems von Faktoren, die den Zustand einer wirtschaftlichen Einheit bestimmen.

1.4. Analyse bestehender Ansätze und Methoden zur Unternehmensbewertung einer Bauorganisation

Bundesstandard der Bewertung " Allgemeine Konzepte Bewertung, Ansätze und Anforderungen für die Bewertung (BFS Nr. 1), genehmigt durch den Erlass des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung Russlands vom 01.01.2001 Nr. 000, definiert den Einkommensansatz als „eine Reihe von Methoden zur Schätzung des Werts eines geschätzten Objekt auf der Grundlage der Ermittlung der voraussichtlichen Einnahmen aus der Nutzung eines bewerteten Objekts“ .

Bei der Anwendung der Diskontierungsmethode werden die zukünftigen Einkommensströme jeder Periode durch Diskontierung mit dem angemessenen Diskontierungssatz auf den Barwert neu berechnet. Der Abzinsungssatz ist ein Maß dafür, wie Anleger ihre Rendite auf das investierte Kapital bewerten, unter Berücksichtigung des Risikos, Erträge zu erzielen, die für ein bestimmtes Objekt spezifisch sind. Die Ertragswertmethode wird in der Regel auf Objekte mit instabilen Einnahmen- und Ausgabenflüssen angewendet.

Bei Anwendung der direkten Kapitalisierungsmethode wird die Höhe der Erträge eines typischen Betriebsjahres des Objekts durch den entsprechenden Kapitalisierungszinssatz dividiert. Die Kapitalisierungsmethode ist am besten auf Objekte anwendbar, Nettoeinkommen, aus deren Nutzung konstant sind oder sich mit konstanter Rate ändern.

Der Kapitalisierungszinssatz wird in der Regel auf Basis von Marktdaten ermittelt, indem das Verhältnis zwischen Jahresertrag und Anschaffungskosten ähnlicher Objekte ermittelt wird. Es ist auch möglich, die Methode des kumulativen Bauens zu verwenden.

Im Aufbau

Die Verwendung des Einkommensansatzes zur Bewertung von Immobilien erfordert einen entwickelten Mietmarkt für ähnliche Vermögenswerte oder Informationen über den Betrieb und die Rentabilität von Unternehmen in ähnlichen Immobilien.

Knight Frank stellt fest, dass die Bautätigkeit trotz einiger Unsicherheiten auf dem Markt anhält hohes Level, und für 2013 wird eine Zunahme der Inbetriebnahme neuer Büroflächen prognostiziert. Die Leerstandsquote hat das Vorkrisenniveau erreicht. Für 2013 wird ein steigendes Investoreninteresse an hochwertigen Entwicklungsprojekten in verschiedenen Umsetzungsstadien erwartet.

In Anbetracht des Vorstehenden kam der Gutachter zu dem Schluss, dass der Ertragswertansatz mit einem angemessenen Maß an Sicherheit verwendet werden kann, um den Wert einer Anlage im Bau in dieser Bewertung zu bestimmen. Bei der Berechnung nach dem Ertragswertverfahren wurde das Discounted-Cashflow-Verfahren angewendet.

Bewegliches Vermögen

Einkommensansatz erfordert eine Prognose zukünftiger Einnahmen für die Restlebensdauer der Bewertungsobjekte. Es ist schwierig, dieses Problem direkt zu lösen, da Einnahmen durch das gesamte Produktionssystem generiert werden, das neben dem zu bewertenden beweglichen Vermögen auch andere Sachanlagen umfasst, die nicht zum Bewertungsobjekt gehören - ein Hotelgebäude, eine Küche und ein Esszimmer, Grundstück usw.

Auf der Grundlage des Vorstehenden beschloss der Gutachter, die Verwendung des Ertragswertverfahrens zur Bestimmung des Marktwerts von beweglichem Vermögen aufzugeben.

Kostenansatz, in der Definition Bundesstandard BFS Nr. 1 ist eine Reihe von Bewertungsmethoden. Der vergleichende Ansatz in der Definition des Bundesbewertungsstandards BFS Nr. 1 ist eine Reihe von Methoden zur Schätzung des Werts eines Bewertungsobjekts, basierend auf einem Vergleich des bewerteten Objekts mit analogen Objekten des Schätzobjekts, zu dem Preisinformationen vorliegen. Ein Gegenstand, der dem geschätzten Gegenstand entspricht, ist ein Gegenstand, der dem geschätzten Gegenstand in Bezug auf die wesentlichen wirtschaftlichen, materiellen, technischen und anderen Eigenschaften, die seinen Wert bestimmen, ähnlich ist.

Der vergleichende Ansatz basiert auf dem Substitutionsprinzip: Der Käufer zahlt für ein Objekt nicht mehr als den Betrag, der erforderlich ist, um ein ähnliches Objekt mit gleichem Nutzen auf dem Markt zu erwerben. Die gezahlten Preise für identische oder ähnliche Objekte dienen als Ausgangsinformation für die Berechnung des Werts des zu bewertenden Objekts.

Der vergleichende Ansatz wird in der Regel dann angewendet, wenn ausreichend verlässliche Informationen über Verkaufsvorgänge oder Preisangebote vorliegen.

Dieser Ansatz wird durch eine Reihe aufeinanderfolgender Schritte umgesetzt:

Sammlung von Daten über den Verkauf von Objekten, die dem Bewertungsobjekt ähnlich sind. Nur durch die Analyse dieser Daten kann gesagt werden, inwieweit die realen Preise den Marktwert widerspiegeln;

Vergleich des bewerteten Objekts und analoger Objekte für einzelne Vergleichselemente;

Anpassung der tatsächlichen Verkaufspreise von Vergleichsobjekten durch Vergleichselemente. Der Abgleich erfolgt vom Analog zum ausgewerteten Objekt.

Sobald die Preise angepasst sind, können sie verwendet werden, um den Wert der zu bewertenden Immobilie zu bestimmen.

In der ausländischen Praxis ist allgemein anerkannt, dass eine Bewertung nach diesem Ansatz die zuverlässigsten Ergebnisse liefert, was auf eine stabile Wirtschaftslage, einen gut entwickelten Markt und zuverlässige Informationen über abgeschlossene Transaktionen zurückzuführen ist, die den Gutachtern zur Verfügung stehen.

Der Grad der Ähnlichkeit des Bewertungsobjekts und des Analogons wird wie beim Kostenansatz durch die Vergleichselemente bestimmt. Dabei sind die Vergleichselemente nicht nur ein Merkmal der Vergleichsgegenstände, sondern auch ein Merkmal wertverändernder Transaktionen.

Vergleichselemente werden in Gruppen zusammengefasst:

Eigenschaften des Objekts: funktionaler Zweck, technische Parameter, Hersteller, Qualität (Konformitätsbescheinigung);

Zustand des Objekts: Alter, kumulierte Gebrauchsspuren, technischer Zustand, Vollständigkeit, Präsentation;

Standort: der geografische Standort des Objekts, der physische Standort des Objekts innerhalb des Unternehmens;

Marktbedingungen: Rückgang oder Anstieg, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage;

Verkaufsbedingungen: Verkaufszeit, Verkaufsort, durchschnittliche Marktpräsenzzeit;

Merkmale der Preise analoger Objekte: Verfügbarkeit konzessionäre Kreditvergabe, die im Preis enthaltenen Transport- und sonstigen Kosten des Verkäufers.

Dieser Bewertungsansatz basiert auf der Ermittlung von Marktpreisen, die den „Wert“ des Objekts in seinem aktuellen Zustand angemessen widerspiegeln. Das Hauptprinzip, das verwendet wird, ist der durchzuführende Vergleich:

Mit einem genauen Analog weiterverkauft Zweiter Markt;

Ein ungefähres Analogon, das auf dem Sekundärmarkt verkauft wird, mit Korrekturänderungen in Ermangelung eines exakten Analogons;

Ein wichtiger Schritt bei der Verwendung des vergleichenden Ansatzes ist die Auswahl vergleichbarer Analoga und die Verwendung von Korrekturen für den Unterschied in den technischen Indikatoren von Analoga und dem zu bewertenden Objekt bei den Berechnungen.

Die Hauptprobleme dieses Ansatzes sind auf die Schwierigkeiten zurückzuführen, die erforderlichen Informationen zu erhalten, nämlich aktuelle Marktpreise, die Erstellung von Datenbanken, die Auswahl von Analoga, die den zu bewertenden Objekten angemessen sind, unter Berücksichtigung des Grads der Nichtübereinstimmung in der Zusammensetzung und numerische Werte der Eigenschaften von Analoga und der zu bewertenden Objekte.

Durch die Anwendung eines vergleichenden Ansatzes ist es bei Vorliegen einer ausreichenden Menge zuverlässiger Informationen über den Verkauf analoger Objekte möglich, den Marktwert des zu bewertenden Objekts für einen bestimmten Markt so genau wie möglich zu ermitteln.

Eine notwendige Voraussetzung für die Anwendung der Methoden des vergleichenden Ansatzes ist die Verfügbarkeit von Informationen über Transaktionen mit ähnlichen Immobilienobjekten (die in Zweck, Größe und Lage vergleichbar sind), die unter vergleichbaren Bedingungen (Zeitpunkt der Transaktion und Bedingungen für die Finanzierung der Transaktion).

Die Hauptschwierigkeiten bei der Anwendung der Methoden des vergleichenden Ansatzes hängen mit der Opazität zusammen Russischer Markt Immobilien in Bezug auf die Offenlegung von Informationen über die tatsächlichen Preise von Transaktionen. In dieser Situation kann sich der Gutachter auf die Preise von Angeboten konzentrieren, da ein potenzieller Käufer eine Kaufentscheidung für ein Objekt trifft Immobilie, analysiert die aktuellen Marktangebote und urteilt über den möglichen Preis der Immobilie unter Berücksichtigung aller Vor- und Nachteile gegenüber den Vergleichsobjekten.

Vergleichbare Objekte im Bau befinden sich praktisch nicht auf dem Markt. Aufgrund der begrenzten öffentlich zugänglichen Informationen über im Bau befindliche Objekte eines ähnlichen funktionaler Zweck, wird es die Anwendung angemessener Anpassungen nicht ermöglichen, den Marktwert mit einem ausreichenden Grad an Zuverlässigkeit zu berechnen.

Die Nutzung von analog zum Betrieb angenommenen errichteten Gebäuden mit anschließender proportionaler Reduzierung des Angebotspreises analoger Objekte um den Grad der Unvollständigkeit des Bewertungsobjekts (um 62%: 100% - 38%) lässt keine Übernahme zu Konto Marktrisiken verbunden mit der Organisation der Baufertigstellung, dem Prozess der Inbetriebnahme der Anlage.

Daher kam der Gutachter nach Analyse des Umfangs und des Grades der Zuverlässigkeit der verfügbaren Informationen, die für die Durchführung einer Bewertung unter Verwendung eines vergleichenden Ansatzes erforderlich sind, zu dem Schluss, dass ein vergleichender Ansatz im Rahmen dieser Bewertung nicht durchgeführt werden kann.

2012 bewertete der Sachverständigenrat die Leistungen des Unternehmens bei der Erweiterung des Leistungsspektrums auf einem neuen qualitativen Niveau, unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Marktes und der Maximierung der Kundenzufriedenheit, was festgestellt wurde Diplom des Preisträgers des republikanischen Wettbewerbs „Die besten Waren Baschkortostans“.

2.2. Analyse der finanziellen und wirtschaftlichen Aktivitäten einer Bauorganisation

Key Performance Indicators des Bauunternehmens im Jahr 2011.

Tabelle 1

Finanzkennzahlen für 2011:

Name	Indikatoren, tausend Rubel

Nettoergebnis

Tabelle 2

Nettovermögen

(Bilanz abzüglich Darlehen, Verbindlichkeiten, latente Steuerschulden)

Langfristige Vermögenswerte

(Anlagevermögen, Anlagen im Bau, immaterielle Vermögenswerte), darunter:

Anlagevermögen

unfertige Produktion

Umlaufvermögen:

Accounts erhaltbar

Geldmittel

(Reserven, Accounts erhaltbar, Geldmittel), einschließlich:

(davon 436.606 Unfertige Kosten, 40.907 Fertigerzeugnisse, 182.295 Rohstoffe und Materialien)

598 unfertige, 98 736 fertige Pr., 227 921 Rohstoffe)

Kurzfristig finanzielle Investitionen: - Darlehen an juristische Personen

Accounts erhaltbar

VERBINDLICHKEITEN (Quellen der Mittelbildung der Baugesellschaft)
Name	Indikatoren für 2011, Tausend Rubel	Indikatoren für 2010, Tausend Rubel	Änderungen, tausend Rubel	Änderungen, %
Quellen der Eigenmittel
Zusatz- und Reservekapital
Nicht zugewiesen
Kredite und Darlehen
Abbrechnungsverbindlichkeiten

Die Analyse der Zusammensetzung und Struktur der Bilanz zeigt, dass z Berichtsjahr Bilanz verringert um tys. reiben. (2 Prozent) deutet dies auf einen Anstieg der Kosten der geleisteten Arbeit hin. Der Wert des Nettovermögens der Baufirma, der den Wert charakterisiert Eigenkapital, für das Jahr um Natys erhöht. Rubel (18%) und betrug am Ende des Berichtsjahres tausend Rubel. Nettovermögen weit übersteigen genehmigtes Kapital. Dies zeichnet sich positiv aus finanzielle Lage auf diesem Schild.

Marktwertermittlung Bauarbeiten
Ermittlung des Marktwertes der tatsächlich erbrachten Leistung
Bestimmung des Marktwerts von Bauarbeiten, Bewertung von Nichtwohngebäuden, Auswahl einer Methode zur Bewertung von Nichtwohngebäuden, Verfahren zur Bewertung von Bauarbeiten

Ein Objekt Baubewertung: Nichtwohngebäude

Bewertungsadresse: Moskau

Zweck des Gutachtens ist die Ermittlung des Marktwertes der tatsächlich fertiggestellten Bau-, Montage- u Abschlussarbeiten in Nichtwohngebäuden mit einer Gesamtfläche von 199,4 qm

Bewertungsqualitätszertifikat

Die Bewertung wurde durchgeführt und der Bericht wurde gemäß den in den folgenden Dokumenten festgelegten Anforderungen erstellt:

Bundesgesetz „Über Bewertungstätigkeiten in der Russischen Föderation“ Nr. 135-FZ vom 29. Juli 1998 in der geänderten Fassung. Nr. 91-FZ vom 07.05.2009;
„Federal Valuation Standards Mandatory for Application by Subjects of Valuation Activities“, BFS Nr. 1,2,3, genehmigt durch Verordnungen des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation vom 20. Juli 2007 N 256, vom 20. Juli 2007 N 255 , vom 20. Juli 2007 N 254.

Die im Bericht aufgeführten Tatsachen sind richtig und entsprechen der Realität. Die im Bericht enthaltenen Analysen, Meinungen und Schlussfolgerungen sind die des Gutachters selbst und gelten ausschließlich innerhalb der einschränkenden Bedingungen und Annahmen, die Teil dieses Berichts sind. Die Vergütung des Gutachters hängt nicht von den Ergebnissen der endgültigen Bewertung sowie von den Ereignissen ab, die sich aus der Verwendung der im Bericht enthaltenen Schlussfolgerungen und Schlussfolgerungen durch den Kunden oder Dritte ergeben können.

Gutachter haben kein tatsächliches oder erwartetes Interesse an der zu bewertenden Immobilie, handeln unbefangen und unbefangen gegenüber den beteiligten Parteien.

Die im Bericht dargestellten Fakten, auf deren Grundlage die Analyse durchgeführt, Annahmen und Schlussfolgerungen getroffen wurden, wurden unter größtmöglicher Nutzung der Kenntnisse und Fähigkeiten des Gutachters zusammengestellt und sind seiner Meinung nach zuverlässig und nicht sachliche Fehler enthalten.

Die von den Gutachtern bei der Erstellung dieses Berichts verwendeten Quelldaten stammen aus zuverlässigen Quellen und gelten als zuverlässig, jedoch werden, wenn möglich, die Informationsquellen zitiert.

Begrenzende Bedingungen und getroffene Annahmen

Das Assessment Quality Certificate, das Teil dieses Berichts ist, unterliegt den folgenden Bedingungen und Annahmen:

Dieser Bericht ist nur für die hier angegebenen Zwecke genau;
Auftraggeber und Auftragnehmer übernehmen keine Verpflichtungen zur Vertraulichkeit von Abrechnungen. Der Auftragnehmer übernimmt keine Verantwortung für die Beschreibung der Rechtslage des Bewertungsgegenstandes;
Der Auftragnehmer vertraute auf die Richtigkeit der ursprünglichen Angaben des Auftraggebers;
Die Bewertung der Immobilie erfolgte auf Basis einer Objektbesichtigung und Angaben des Auftraggebers.
Die Bewertung von Eigentumsrechten des Auftraggebers an Grundstücken gehört entsprechend der Aufgabenstellung des Auftraggebers nicht zu den Pflichten des Auftragnehmers.
Bei der Bewertung wurde davon ausgegangen, dass keine versteckten Faktoren den Wert des Objekts beeinflussen. Der Auftragnehmer ist nicht verantwortlich für den Fall, dass solche Faktoren nach der Bewertung festgestellt werden.
Weder der Kunde noch der Auftragnehmer dürfen den Bericht (oder einen Teil davon) anders als im Text dieses Berichts vorgesehen verwenden;
Das Gutachten des Auftragnehmers über den Wert des Schätzobjekts gilt nur zum Zeitpunkt des Schätzgutachtens. Es übernimmt keine Verantwortung für spätere Änderungen in sozialen, wirtschaftlichen, rechtlichen und natürliche Bedingungen die den Wert der zu bewertenden Immobilie beeinflussen können;
Der Auftragnehmer ist nicht verpflichtet, im Zusammenhang mit der nachfolgenden Bereitstellung von Informationen, die die im Bericht getroffenen Schlussfolgerungen zum Wert des Objekts in irgendeiner Weise beeinflussen können, zusätzliche Ratschläge zu diesem Gutachten zu erteilen;
Der Auftragnehmer ist nicht verpflichtet, vor Gericht zu erscheinen oder in sonstiger Weise über das Gutachten oder den Begutachtungsgegenstand auszusagen, außer aufgrund einer gesonderten Vereinbarung mit dem Auftraggeber oder einer offiziellen Vorladung des Gerichts.
Der Gutachter hat das Objekt persönlich besichtigt. Die Ermittlung des Verkehrswerts der tatsächlich ausgeführten Arbeiten durch den Gutachter erfolgte nach den bei der Besichtigung erfassten Volumina ohne Öffnung der äußeren Deckschichten.
Wirkt weiter Versteckte Werke und Projektdokumentation steht dem Gutachter nicht zur Verfügung.

Die oben beschriebenen Annahmen und Einschränkungen implizieren ihr vollständiges und eindeutiges Verständnis durch die Parteien, die den Bericht unterzeichnet haben. Alle im Berichtstext nicht aufgeführten Bestimmungen, Verhandlungsergebnisse und Erklärungen sind unwirksam. Diese Annahmen und Einschränkungen dürfen nur durch die Unterschrift beider Parteien geändert werden.

Ohne die schriftliche Zustimmung des Gutachters darf dieser Bericht nicht verbreitet oder veröffentlicht oder, auch nicht in gekürzter Form, für andere als die oben genannten Zwecke verwendet werden. Der Gutachter übernimmt keine Verantwortung für Verluste, die dem Auftraggeber oder der Gegenpartei durch Verletzung und/oder Unkenntnis der formulierten Randbedingungen entstehen können.

Bewertungsvorgang

Grundbegriffe und Definitionen. Gemäß Artikel 623 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation werden „Verbesserungen, die von einer Sache getrennt werden können, ohne sie zu beschädigen, als trennbar anerkannt. Dementsprechend verschlechtern untrennbare Verbesserungen, wenn sie von einer Sache getrennt werden, deren Zustand, wodurch ihr Nachteile entstehen. Das Gesetz sagt nicht aus, wie hoch die Beschädigung einer Sache sein muss, damit die Verbesserungen als untrennbar anerkannt werden. Daher sollte man zu dem Schluss kommen, dass Schäden jeglicher Art sein können, Hauptsache, die Sache hat als Folge davon Mängel, die der Mieter zu vertreten hat.

Preis (Preis) ist ein Begriff, der den Geldbetrag bezeichnet, der für ein bestimmtes Produkt oder eine bestimmte Dienstleistung verlangt, angeboten oder bezahlt wird. Es ist eine historische Tatsache, das heißt, es bezieht sich auf einen bestimmten Zeitpunkt in Zeit und Ort, unabhängig davon, ob es offen angekündigt wurde oder geheim blieb. Abhängig von finanzielle Möglichkeiten Motiven oder besonderen Interessen bestimmter Käufer und Verkäufer entspricht der für Waren oder Dienstleistungen gezahlte Preis möglicherweise nicht dem Wert, der diesen Waren oder Dienstleistungen von anderen Personen beigemessen wird. Der Preis ist jedoch ein Indikator für den relativen Wert, der Waren oder Dienstleistungen von einem bestimmten Käufer und/oder einem bestimmten Verkäufer unter bestimmten Umständen beigemessen wird. (MSO. Allgemeine Konzepte und Bewertungsprinzipien. M., 1994).

Wert ist ein ökonomisches Konzept, das die Beziehung zwischen Waren und Dienstleistungen, die zum Kauf angeboten werden, und denen, die sie kaufen und verkaufen, herstellt. Die Kosten sind keine historische Tatsache, sondern eine Schätzung des Wertes bestimmte Waren und Leistungen zu einem bestimmten Zeitpunkt entsprechend der gewählten Kostendefinition. wirtschaftliches Konzept Der Wert drückt die Marktansicht des Nutzens aus, den der Eigentümer dieses Produkts oder der Kunde hat, der bereitgestellt wird Der Service, zum Zeitpunkt der Bewertung. (MSO. Allgemeine Konzepte und Bewertungsprinzipien. M., 1994).

Die Kosten für den Ersatz des Bewertungsobjekts sind die Summe der Kosten für die Schaffung eines dem Bewertungsobjekt ähnlichen Objekts, in Markt Preise, die zum Zeitpunkt der Veranlagung unter Berücksichtigung der Wertminderung des Veranlagungsgegenstandes bestehen. Der Wiederbeschaffungswert wird üblicherweise für Versicherungszwecke als Schätzung der Gesamtkosten für die Wiederherstellung von Eigentum verwendet. Bewertungsverfahren, die Wiederbeschaffungs- oder Umbaukosten als Grundlage für die Berechnung des Unternehmenswerts für den Zweck verwenden Finanzberichterstattung, werden unter bestimmten Umständen als angemessen erachtet, wie in ESS 4 zu fortgeführten Wiederbeschaffungskosten (ACC) erläutert. Bewertungsberechnungen für Versicherungszwecke werden manchmal gleichzeitig mit Vermögensbewertungen durchgeführt.

Wiederbeschaffungskosten (Wiederbeschaffungswert) Kosten, die zur Wiederbeschaffung notwendig sind, laufende bzw Überholung die versicherte Sache, um sie in einen praktisch gleichen, aber nicht besseren Zustand als im Neuzustand zu bringen (ohne sie zu erweitern). (MR 3, Absatz 3.5.5)

Bewertung ist die Handlung oder der Prozess der Wertbestimmung. Synonym für Bewertung. (Standard zur Unternehmensbewertung, BVS-I. Terminologie). Bewertungsdatum (Schätzdatum) - das Datum, an dem die Meinung des Gutachters über den Wert gültig ist. (Standard zur Unternehmensbewertung. BVS-I. Terminologie).

Eigentum (Eigentum) - rechtliches Konzept, die alle mit der Immobilie verbundenen Interessen, Rechte und Vorteile umfasst. Eigentum besteht aus privaten Eigentumsrechten, die dem Eigentümer das Recht auf Beteiligungen an dem Eigentum verleihen. Um Immobilien als physische Sache und Eigentum daran im rechtlichen Sinne zu unterscheiden, wird das Eigentum an Immobilien als unbewegliches Vermögen bezeichnet. Das Eigentum an anderen Gegenständen als Immobilien wird als bewegliches Vermögen bezeichnet. Das Wort Eigentum, das ohne weitere Definition oder Identifizierung verwendet wird, kann sich sowohl auf unbeweglich als auch beziehen bewegliches Vermögen oder eine Kombination davon. (ISO. Konzepte/Prinzipien, Absätze 2.3, 2.4).

Eigentumsrechte (Eigentumsrechte) - die Rechte, die mit dem Eigentum (Eigentum) an Immobilien (Immobilien) verbunden sind. Eigentum umfasst das Recht zur Nutzung von Eigentum (Eigentum), dessen Verkauf, Vermietung, Schenkung; und Entwicklung, landwirtschaftliche Nutzung, Bergbau, Veränderung seiner Topographie, Teilung, Konsolidierung oder Verzicht auf alle diese Rechte. Die Bündelung von Eigentumsrechten wird manchmal auch als Rechtebündel bezeichnet. Eigentumsrechte unterliegen im Allgemeinen öffentlichen und privaten Beschränkungen wie Dienstbarkeiten, Wegerechten, Zoneneinteilung, Bebauungsdichte und anderen Beschränkungen, die das Eigentum belasten können. (MP1, 3.0).

Arten von Immobilien - Internationale Bewertungsstandards unterscheiden klar zwischen den Begriffen Immobilien und Immobilien. Immobilien sind materielles Objekt(Ding) und ist definiert als physische Website Grundstücke, Baugrundstücke, isolierte Gewässer und alles, was direkt mit dem Grundstück in Verbindung steht, d.h. Gegenstände, deren Bewegung ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung ihres Zwecks unmöglich ist, einschließlich: Wälder, Staudenplantagen, Gebäude, Bauwerke. (ISO, Konzepte/Prinzipien, Absatz 2.0, 2.1)

Immobilien sind ein Rechtsbegriff, der sich auf alle Rechte, Interessen und Vorteile bezieht, die mit dem Eigentum an Immobilien verbunden sind. Ein Interesse an Immobilien wird normalerweise durch ein offizielles Dokument wie einen Eigentumsnachweis oder einen Mietvertrag formalisiert. (ISO-Konzepte/Prinzipien, Abschnitt 3.2).

Immobilien - physisches Land und alle Dinge, die ein natürlicher Bestandteil davon sind, sowie Gegenstände, die von Menschen an das Land gebunden werden. (ISO. Konzepte/Prinzipien, S. 3.1).

Der Marktwert ist der geschätzte Geldsumme das wäre ein Eigentumstausch am Bewertungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Käufer und einem kaufwilligen Verkäufer infolge eines Handelsgeschäfts nach ordnungsgemäßer Vermarktung, bei dem jede Partei sachkundig, umsichtig und frei handeln würde. Der Marktwert ist eine objektive Bewertung des begründeten Eigentums an einer bestimmten Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. (ISO 1, Abschnitt 3.1).

Marktansatz - allgemeiner Weg Ermittlung des Werts eines Objekts oder seines Eigenkapitals, wobei eine oder mehrere Methoden auf der Grundlage eines Vergleichs dieses Unternehmens (Objekt) mit ähnlichen bereits verkauften Investitionen (Objekten) angewendet werden. (Standard zur Unternehmensbewertung, BVS – I, Terminologie).

Der Einkommensansatz ist eine allgemeine Methode zur Bestimmung des Werts eines Objekts oder seines Eigenkapitals, die eine oder mehrere Methoden verwendet, die auf der Neuberechnung des erwarteten Einkommens basieren. (Standard zur Unternehmensbewertung. BVS-I. Terminologie).

Der Kostenansatz ist der Bewertungsansatz, der den Wert eines Objekts bestimmt, indem der aktuelle (aktuelle) Wert eines Vermögenswerts abzüglich verschiedener Elemente der Abschreibung bestimmt wird: physisch, funktional und wirtschaftlich. (Standard zur Unternehmensbewertung. BVS-I. Terminologie).

Wahl der Bewertungsgrundlage

Zweck dieses Wertgutachtens ist die Ermittlung der angemessenen Kosten der Kosten für die notwendige Herstellung eines dem Wertgutachten ähnlichen Objekts zu marktüblichen Preisen, die am Tag des Wertgutachtens unter Berücksichtigung der Wertminderung des Wertgutachtens bestehen Kosten für die Wiederbeschaffung des begutachteten Objekts. Wiederbeschaffungswert - die Summe der Kosten für die Herstellung eines dem Bewertungsobjekt ähnlichen Objekts zu Marktpreisen, die zum Zeitpunkt der Bewertung bestehen, unter Berücksichtigung der Abschreibung des Bewertungsobjekts. Als Bemessungsgrundlage wählte der Sachverständige die Wiederbeschaffungskosten, ermittelt durch kostspieliger Ansatz. Das Bewertungsverfahren umfasst Folgendes:

Abfahrt zum Ort zur Inspektion und Festlegung des Arbeitsvolumens;
Sammlung und Analyse der erforderlichen Informationen und Unterlagen;
Berechnung der Anschaffungskosten durch Zusammenstellung Haushaltsdokumentation oder Schätzungen für die Reparatur von Eigentum;
Erstellung eines schriftlichen Berichtes.

Auswahl von Ansätzen und Methoden der Evaluation

Um Bewertungsansätze auszuwählen, a vergleichende Analyse Informationen über den relevanten Immobilienmarkt mit den Informationen, die für die Anwendung des einen oder anderen Ansatzes erforderlich sind.

Kostenansatz - eine Reihe von Methoden zur Schätzung des Werts des Bewertungsobjekts, basierend auf der Bestimmung der Kosten, die für die Reproduktion oder den Ersatz des Bewertungsobjekts erforderlich sind, unter Berücksichtigung von Abschreibungen und Überalterung. Die Kosten für die Reproduktion des Bewertungsobjekts sind die Kosten, die erforderlich sind, um eine exakte Kopie des Bewertungsobjekts unter Verwendung der Materialien und Technologien herzustellen, die zur Erstellung des Bewertungsobjekts verwendet wurden. Die Kosten für den Ersatz des Bewertungsobjekts sind die Kosten, die erforderlich sind, um ein ähnliches Objekt unter Verwendung von Materialien und Technologien herzustellen, die zum Zeitpunkt der Bewertung verwendet werden. Wie bereits oben erwähnt, wird es in Ermangelung von Marktinformationen zu Transaktionspreisen oder Immobilienerträgen verwendet. In diesem Fall ist es bei der Ermittlung des Marktwertes der durchgeführten Reparatur die einzig mögliche.

Vergleichender Ansatz - Um einen vergleichenden Ansatz bei der Immobilienbewertung anzuwenden, ist es notwendig, Informationen über den Verkauf vergleichbarer Immobilien zu haben. In Ermangelung von Informationen über tatsächliche Transaktionen ist es jedoch möglich, Daten über das Verkaufsangebot vergleichbarer analoger Objekte zu verwenden.

Einkommensansatz - eine Reihe von Methoden zur Bewertung des Werts des Bewertungsobjekts, basierend auf der Bestimmung des erwarteten Einkommens aus der Nutzung des Bewertungsobjekts. Der Einkommensansatz umfasst zwei Hauptansätze. Nach der ersten wird der Wert eines Objekts auf der Grundlage der laufenden jährlichen Einnahmen aus seinem Betrieb berechnet, wobei spezielle Koeffizienten verwendet werden, die das auf dem Markt entwickelte Verhältnis zwischen Immobilienwerten und Einkommensniveau widerspiegeln. Gemäß der zweiten wird eine Prognose über die Betriebseinnahmen für einen bestimmten Zeitraum in der Zukunft und den wahrscheinlichen Verkaufspreis des Objekts am Ende dieses Zeitraums erstellt und dann berechnet und zusammengefasst aktuelle Werte alle zukünftigen Einnahmen, mit spezieller Koeffizient, die das Risiko widerspiegeln, das mit einer Investition in dieses Objekt einhergeht.

Beschreibung des Bewertungsgegenstandes

Gegenstand der Bewertung ist ein Komplex von Bau-, Installations- und Fertigstellungsarbeiten sowie Materialien und Ausrüstungen, die für die Durchführung untrennbarer Verbesserungen in Nichtwohngebäuden aufgewendet werden. Der Raum mit einer Gesamtfläche von 199,4 qm, der sich im ersten Stock eines Wohngebäudes befindet, besteht aus den Räumen 1,2,3,4,5,6,7,8,9 des Raumes XXXIII.

Meinung des Gutachters

Zweck des Gutachtens ist die Ermittlung des Marktwertes der tatsächlich erbrachten Leistung zur Information des Auftraggebers. In Übereinstimmung mit internationalen und Russische Maßstäbe Die Bestimmung des Marktwerts des Bewertungsobjekts sollte durch die Koordinierung der Werte des Werts erfolgen, der als Ergebnis der Anwendung verschiedener Bewertungsmethoden ermittelt wurde, nämlich: Kosten-, Vergleichs- und Ertragsansätze. Die Koordinierung der mit verschiedenen Methoden erhaltenen Ergebnisse erfolgt in der Regel durch Einführung eines geeigneten Gewichtungskoeffizienten für jede von ihnen, der den Grad ihrer Zuverlässigkeit widerspiegelt. Wie aus den Schlussfolgerungen hervorgeht, die der Gutachter während der Erstellung dieses Berichts gezogen hat, wurde einer der drei Bewertungsansätze verwendet – kostspielig. Auf der Grundlage des Vorstehenden und geleitet von seiner Erfahrung und seinem Fachwissen hielt es der Gutachter für möglich, dem durch den Kostenansatz ermittelten Wert das folgende spezifische Gewicht zu geben: 1,0 (100 %).

Somit beträgt der Marktwert des Bewertungsobjekts - tatsächlich vorgenommene untrennbare Verbesserungen an den Räumlichkeiten zum Bewertungsdatum einschließlich Mehrwertsteuer und Rundung: 2.358.000 (zwei Millionen dreihundertachtundfünfzigtausend) Rubel.

Den realen Wert von Anteilen an Bauunternehmen zu schätzen, ist eine der schwierigsten Aufgaben für einen Investor. Dies war schon immer so, da sie nie zu ihrem wahren Preis gehandelt wurden. Vor der Krise wurden sie extrem teuer platziert, aktuell notieren sie deutlich unter der Fundamentalbewertung. Dieser Artikel baut auf den Erkenntnissen auf, nachdem die Besonderheiten mehrerer großer Bauunternehmen recherchiert wurden. Diese Analyse ermöglichte es, einen angemessenen Algorithmus zur Schätzung des Wertes ihrer Aktien zu entwickeln.

Warum sind Standardmethoden gegenüber SC machtlos?

Entwickler ist für Standardansätze zur Bewertung nicht zugänglich. Beispielsweise hat ein solcher Exponent wie Einnahmen für den SC keinen Inhalt, da dieser Index ohne Neubewertung von Immobilien nur widerspiegelt, wie aktiv Immobilienverkäufe aus Vermögenswerten in einem bestimmten Zeitraum durchgeführt wurden. Wenn dieser Indikator für Unternehmen X Null ist, bedeutet dies, dass in Berichtszeitraum ausschließlich im Bau tätig, nichts verkaufend Zeit einstellen. Auf der gleichen Grundlage ist es unmöglich, den Wert von Aktien in der Zukunft mit traditionellen Kennzahlen (P/BV, P/E, P/S und andere) vorherzusagen.

um den Wert der Aktien des Vereinigten Königreichs vorherzusagen

Basierend auf dem Vorstehenden besteht in Bezug auf Bauunternehmen die Alternative darin, eine Prognose zu erstellen Buchwert spezifischen UK in der Zukunft, das heißt, es ist notwendig, den Marktwert der Projekte, die es derzeit hat, in der Zukunft zu bewerten. Natürlich ist die Aufgabe umfangreicher als Standardmethoden. Daher sollten die folgenden Dokumente Informationsquellen über das Vereinigte Königreich sein: Standard Jahresabschlüsse; Berichte des Vereinigten Königreichs vierteljährlich und jährlich; Jahresabschluss nach internationalen Standards mit Kommentaren; Gutachterbericht; Informationen, die das Vereinigte Königreich den Anlegern präsentiert; zusätzliche Quellen frei zugänglich: Artikel, News-Feeds, Foren und mehr. Auftretende Probleme in der Informationsverarbeitung: In der Regel werden die Standardabschlüsse des Vereinigten Königreichs nicht konsolidiert, dh jedes Bauobjekt ist identisch mit einer neuen juristischen Person. Internationale Standards Die Berichterstattung schafft auch ein Hindernis: Zivilbauprojekte (sie dominieren im Portfolio des Vereinigten Königreichs) sind in der Position „Reserven“ enthalten und werden zu realen Kosten und nicht zu fairen Preisen bewertet. Ein von einigen Unternehmen veröffentlichter Sachverständigengutachten enthält volle Liste Objekte mit grundlegenden Eigenschaften und Schätzungen für jeden von ihnen. Aber erstens braucht der Investor den Wert der Aktie in der Zukunft, also den Preis des IC-Portfolios in der Zukunft. Zweitens können die Parameter, mit denen die Kosten von Objekten angezeigt werden, unterschiedlich sein. Für den Investor ist es zunächst einmal wichtig, die Wertentwicklung von Immobilien vorherzusagen und zu prognostizieren Bauobjekt. Um auf die Krise zurückzukommen, erinnern wir uns, dass dieselben Experten die Preise in ihren Schätzungen (trotz der sich ändernden Markttrends) über mehrere Jahre entweder nicht geändert oder sie im Laufe des Jahres ernsthaft unterschätzt haben. Daher verdienen die Berichte solcher Spezialisten kein Vertrauen, und ihre Berichte können nur als Daten zum Objekt und seinen Hauptparametern (Art und Klasse der Immobilie, Arbeitsbedingungen, Standort, Anteil des Vereinigten Königreichs am Projekt und Bereich).

Algorithmus zur Vorhersage des Wertes von Aktien des Vereinigten Königreichs

Um den Wert der Anteile des Bauunternehmens in Zukunft beurteilen zu können, ist es daher erforderlich, das gesamte Immobilienvolumen des Vereinigten Königreichs neu zu bewerten und in der Bilanz des Unternehmens auszuweisen. Dazu müssen Sie die folgenden Aktionen ausführen: 1. Die gesamte verfügbare Informationüber die Objekte des Vereinigten Königreichs, obligatorisch für die Bewertung. 2. Zunächst werden alle Objekte nach ihrer Zugehörigkeit zu bestimmten Immobiliensegmenten bewertet. 3. Der Gesamtwert des Portfolios des Entwicklers wird berechnet. 4. Wir prognostizieren die Finanzlage des Unternehmens in der Zukunft. 5. Formulare werden erstellt: Gewinn- und Verlustrechnung sowie Bilanz. 6. Die prognostizierte Rendite und die Eigentumsquote der Wertpapiere werden berechnet. 7. Wir berechnen die generalisierte Rentabilität von 1 Aktie. Betrachten wir nun einige Aspekte im Detail. Bewertung von Objekten des Wohnsektors Eine Besonderheit dieses Segments ist die Differenz zwischen dem Zeitpunkt der Projektumsetzung und dem Zeitpunkt des tatsächlichen Verkaufs. Sie müssen auch die tatsächlichen Verkäufe anhand von Berichten verfolgen: für einen Monat, für sechs Monate, für ein Jahr. Eine weitere Besonderheit ist der stufenweise Verkauf, dh die Differenz zwischen den Kosten in der Bauphase des Objekts und dem Marktwert des errichteten Objekts. Es wird sowohl vom Entwickler als auch vom Gesellschafter erklärt. Aus erster Sicht ist dies die Anziehungskraft von Baugeldern. Für den Aktionär ist der Abschlag mit Risiken behaftet. Wenn die Immobilie gebaut wird, verringern sich der Rabatt und die Risiken. Letztendlich läuft das Objekt auf die Differenz zwischen den Einnahmen des Vereinigten Königreichs aus dem Verkauf von Wohnungen und den Baukosten hinaus. Bewertung von Objekten des gewerblichen Bereichs Besondere Merkmale dieses Segments sind: Gesamtfläche Objekt. Kapitalisierungszinssatz - das Verhältnis der Immobilienmiete und ihres Wertes (unter Berücksichtigung der Marktbedingungen). Gewerbeimmobilien implizieren zwei Umsetzungsmöglichkeiten: Verkauf und. In beiden Fällen wird mit Ausnahme eines Rabatts ähnlich wie bei Wohnimmobilien ein Rabatt für den Verkauf aller Flächen auf einmal oder von Teilen von Flächen in großen Mengen gewährt. Wenn die Räumlichkeiten vermietet sind, werden die Mittel davon abgezogen. Das Volumen des Portfolios des Entwicklers ist die Summe aus fertiggestellten und unfertigen Anlagen. Bewertung von Objekten in der Entwurfsphase und Land Bei der Berechnung dieser Parameter müssen Sie verstehen: Sowohl landwirtschaftliche Flächen als auch Flächen für den Bau von Bauwerken werden nach der Vergleichsmethode berechnet. Der Verkauf von Grundstücken in Vorstadtsiedlungen wird in Form von monetärem Gewinn berechnet. Wenn die Umsetzung des Projekts nicht innerhalb der nächsten Jahre begonnen wird oder spezifische Unterlagen zum Objekt nicht vorliegen, wird es als Land berechnet. Verschiedene IC-Geschäftsmodelle Separates SK parallel zur Haupttätigkeit zusätzlich durchführen (oft verwandt). Beispielsweise stellt ein Bauunternehmen Baumaterialien her. In diesem Fall kann die Berechnung anders sein: 1. Zusätzliche Richtungen werden separat berechnet, wodurch alle Komponenten berücksichtigt werden. 2. Indikatoren aus allen Arten von Aktivitäten werden in einer Verlust- und Gewinnrechnung berücksichtigt. Verallgemeinerte Bewertung des Portfolios des Entwicklers In diesem Stadium die Summe die folgenden Indikatoren: Preis von unfertigen Objekten. Der Preis für fertige Objekte. Baukosten. Einnahmen aus dem Verkauf von Wohngebieten. Einnahmen aus dem Verkauf von Gewerbeflächen. Mieteinnahmen. Zum Prognosezeitpunkt spiegeln die ersten beiden Indikatoren das Bilanzkapital in der Zukunft wider. in Geld ausgedrückt spiegeln die Einnahmen abzüglich der Ausgaben wider. Ein Teil davon wird nicht ausgeschüttet bleiben und auch in Zukunft das Bilanzkapital des Vereinigten Königreichs widerspiegeln. Der andere Teil spiegelt die Mittel wider, die das Unternehmen zur Durchführung seiner Aktivitäten benötigt. Anpassungen basierend auf der tatsächlichen Berichterstattung des Vereinigten Königreichs In diesem Stadium fahren wir direkt mit der Erstellung einer Prognose des Bilanzkapitals des Vereinigten Königreichs in der Zukunft fort, dazu vergleichen wir es mit dem aktuellen Bilanzkapital. Es werden nur die Objekte neu bewertet, die zu Beginn der Laufzeit vorhanden sind. Die Implementierung neuer Objekte ist nicht festgelegt. Als nächstes wird die Höhe der Finanzierung für die Umsetzung der Aktivitäten des Vereinigten Königreichs berechnet. Ihre Umsetzung ist möglich durch zusätzliches Problem Aktien, Verkauf von Gegenständen bzw Schuldenmanagement. Darüber hinaus müssen die Verpflichtungen des Vereinigten Königreichs für Steuern, auch aus Verkäufen, berücksichtigt werden. Und schließlich die Berechnung des Ertragspotenzials Der letzte Parameter der Attraktivität des IC für den Investor besteht aus 2 Teilen: der Haltequote und der potenziellen Rentabilität. Die Haltequote spiegelt langfristige Renditen wider. Dabei wird jede der Immobilienarten mit ihrem Anteil berücksichtigt, die dann mit ihren Anteilen im Portfolio des Entwicklers aufsummiert werden. Vergessen Sie nicht die Rabattanpassung. Die potenzielle Rendite spiegelt die kurzfristige Rendite wider. Hier vergleichen wir die Kapitalisierung pro Prognosepunkt und die Kapitalisierung gemäß der Prognose. Vergessen Sie nicht die britische Miete und die Rendite im Durchschnittswert. Vergessen Sie nicht die Rabattanpassung. Die richtige Einschätzung der Rentabilität des SC ist eine ziemlich schwierige Aufgabe. Genau damit beschäftigt sich das unangemessene Verhalten einzelner Anleger Wertpapiere diese Unternehmen. Der vorgeschlagene Bewertungsalgorithmus ist jedoch relevant für die Berechnung der tatsächlichen Lage in Großbritannien - um die Risiken eines Anlegers zu verringern, der sein eigenes Geld in seine Wertpapiere investieren möchte.

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