Bewertung des Marktwertes von Bauleistungen. So erstellen Sie eine Prognose für den Wert von Aktien von Bauunternehmen. So bewerten Sie ein Bauunternehmen

Moskau 2013
Kapitel 1. Theoretische Basis unternehmensbewertung bauunternehmen

1.1. Merkmale und Merkmale des Geschäfts einer Bauorganisation

Gemäß der Interpretation des Autors wird vorgeschlagen, ein Unternehmen als eine Kombination aus einer materiellen Komponente, repräsentiert durch ein Unternehmen als Vermögenskomplex, und einer immateriellen Komponente, die durch die effiziente Nutzung verfügbarer Ressourcen gekennzeichnet ist, zu verstehen. Gleichzeitig besteht der Zweck eines Unternehmens darin, das Vermögen seiner Eigentümer oder, was dasselbe ist, den Wert des Unternehmens zu schaffen und zu mehren.

Die bestehenden Definitionen von Unternehmen als auf Gewinnerzielung gerichtete Tätigkeit berücksichtigen nicht, dass bei der Gewinnerzielung Ressourcen verbraucht werden, was eine Unterlassung darstellt.

Gleichzeitig ist es unmöglich, Geschäft und Unternehmen als Eigentumskomplex zu identifizieren. Der Begriff „Geschäft“ lässt sich nicht auf eine Reihe von Rohstoffen und Ausrüstungen für die Herstellung bestimmter Produkte reduzieren. Der resultierende Gewinn hängt weitgehend davon ab, wie effektiv die Maßnahmen zur Organisation der Arbeit des Immobilienkomplexes sind.

In diesem Zusammenhang äußerte der Autor die These über den Einfluss der Unternehmenseffizienz auf ihren Marktwert. Aus Sicht des Autors wird die Unternehmenseffizienz als Hauptkriterium für seine angesehen Marktwert.

Der Autor stellte die Beziehung dar (Abb. 1) Finanzkennzahlen Unternehmens und dessen Marktwert, was den integralen Charakter des Wertindikators charakterisiert . Der Zweck jeder Investition, Modernisierung der Produktion und der Organisationsstruktur des Unternehmens, Fusionen und Konsolidierungen besteht darin, den Umsatz zu steigern, die Produktionskosten zu senken, d. h. den Gewinn, das Vermögen und damit den Wert des Unternehmens zu steigern. Die Wachstumsraten des Unternehmenswerts spiegeln die Effektivität der Geschäftsentwicklung wider.

Abb.1. Die Beziehung zwischen Finanzkennzahlen eines Unternehmens und seinem Marktwert.

Die Verwendung allgemein anerkannter Finanzkennzahlen eines Unternehmens und die Bestimmung seines Marktwerts ermöglichen es, die Bereiche zu untermauern, auf die sich das Management des Unternehmens konzentrieren sollte, um angemessene finanzielle Entscheidungen zu treffen, um dem Unternehmen Wettbewerbsvorteile zu verschaffen und seine zu steigern Wert.

1.2. Analyse gesetzlicher Rahmen und Informationsbasis Gutachten von Bauunternehmen

Die Bewertung wurde durchgeführt und dieser Bericht wurde nach dem aktuellen Stand erstellt

Gesetzes- und Regulierungsdokumente:

Probleme bei der Diagnose der Wettbewerbsposition eines jeden Wirtschaftseinheit schwer zu überschätzen besonderen Einfluss eine solche Wirtschaftsfaktor Aktivitäten als Wettbewerb in verschiedenen Erscheinungsformen. Und trotz des großen Interesses an diesem Problem, der Methodik zur Diagnose von Wettbewerbskonfrontationen und deren Komponenten, Trends in der Position von Unternehmen Marktsegment und viele andere Themen bedürfen der Konkretisierung sowie der Berücksichtigung nationaler Unterschiede bei der Einführung in die Managementpraxis. Auf dem Baumarkt manifestiert sich der Wettbewerb in so vielfältiger Form (konkret, preislich, saisonale Wettbewerbsausbrüche etc.), dass Rückschlüsse auf die Zustandsdiagnose einer Wirtschaftseinheit nur auf Basis multilateraler Ergebnisse möglich sind Tätigkeitsstudien. Zu den problematischen Aspekten der betriebswirtschaftlichen Diagnostik im Rahmen einer Wettbewerbsposition gehört auch die Unternehmensbewertung, die in direktem Zusammenhang mit der Gründung steht Aktienmarkt im Land als notwendiges Element eines integrierten Wirtschaftssystems. Dieser Aspekt der Diagnose bezieht sich meistens auf eine separate Aufgabe des Unternehmertums, ist jedoch vollständig Bestandteil des Systems von Faktoren, die den Zustand einer wirtschaftlichen Einheit bestimmen.

1.4. Analyse bestehender Ansätze und Methoden zur Unternehmensbewertung einer Bauorganisation

Bundesstandard der Bewertung " Allgemeine Konzepte Bewertung, Ansätze und Anforderungen für die Bewertung (BFS Nr. 1), genehmigt durch den Erlass des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung Russlands vom 01.01.2001 Nr. 000, definiert den Einkommensansatz als „eine Reihe von Methoden zur Schätzung des Werts eines geschätzten Objekt auf der Grundlage der Ermittlung der voraussichtlichen Einnahmen aus der Nutzung eines bewerteten Objekts“ .

Bei der Anwendung der Diskontierungsmethode werden die zukünftigen Einkommensströme jeder Periode durch Diskontierung mit dem angemessenen Diskontierungssatz auf den Barwert neu berechnet. Der Abzinsungssatz ist ein Maß dafür, wie Anleger ihre Rendite auf das investierte Kapital bewerten, unter Berücksichtigung des Risikos, Erträge zu erzielen, die für ein bestimmtes Objekt spezifisch sind. Die Ertragswertmethode wird in der Regel auf Objekte mit instabilen Einnahmen- und Ausgabenflüssen angewendet.

Bei Anwendung der direkten Kapitalisierungsmethode wird die Höhe der Erträge eines typischen Betriebsjahres des Objekts durch den entsprechenden Kapitalisierungszinssatz dividiert. Die Kapitalisierungsmethode ist am besten auf Objekte anwendbar, Nettoeinkommen, aus deren Nutzung konstant sind oder sich mit konstanter Rate ändern.

Der Kapitalisierungszinssatz wird in der Regel auf Basis von Marktdaten ermittelt, indem das Verhältnis zwischen Jahresertrag und Anschaffungskosten ähnlicher Objekte ermittelt wird. Es ist auch möglich, die Methode des kumulativen Bauens zu verwenden.

Im Aufbau

Die Verwendung des Einkommensansatzes zur Bewertung von Immobilien erfordert einen entwickelten Mietmarkt für ähnliche Vermögenswerte oder Informationen über den Betrieb und die Rentabilität von Unternehmen in ähnlichen Immobilien.

Knight Frank stellt fest, dass die Bautätigkeit trotz einiger Unsicherheiten auf dem Markt anhält hohes Level, und für 2013 wird eine Zunahme der Inbetriebnahme neuer Büroflächen prognostiziert. Die Leerstandsquote hat das Vorkrisenniveau erreicht. Für 2013 wird ein steigendes Investoreninteresse an hochwertigen Entwicklungsprojekten in verschiedenen Umsetzungsstadien erwartet.

In Anbetracht des Vorstehenden kam der Gutachter zu dem Schluss, dass der Ertragswertansatz mit einem angemessenen Maß an Sicherheit verwendet werden kann, um den Wert einer Anlage im Bau in dieser Bewertung zu bestimmen. Bei der Berechnung nach dem Ertragswertverfahren wurde das Discounted-Cashflow-Verfahren angewendet.

Bewegliches Vermögen

Einkommensansatz erfordert eine Prognose zukünftiger Einnahmen für die Restlebensdauer der Bewertungsobjekte. Es ist schwierig, dieses Problem direkt zu lösen, da Einnahmen durch das gesamte Produktionssystem generiert werden, das neben dem zu bewertenden beweglichen Vermögen auch andere Sachanlagen umfasst, die nicht zum Bewertungsobjekt gehören - ein Hotelgebäude, eine Küche und ein Esszimmer, Grundstück usw.

Auf der Grundlage des Vorstehenden beschloss der Gutachter, die Verwendung des Ertragswertverfahrens zur Bestimmung des Marktwerts von beweglichem Vermögen aufzugeben.

Kostenansatz, in der Definition Bundesstandard BFS Nr. 1 ist eine Reihe von Bewertungsmethoden. Der vergleichende Ansatz in der Definition des Bundesbewertungsstandards BFS Nr. 1 ist eine Reihe von Methoden zur Schätzung des Werts eines Bewertungsobjekts, basierend auf einem Vergleich des bewerteten Objekts mit analogen Objekten des Schätzobjekts, zu dem Preisinformationen vorliegen. Ein Gegenstand, der dem geschätzten Gegenstand entspricht, ist ein Gegenstand, der dem geschätzten Gegenstand in Bezug auf die wesentlichen wirtschaftlichen, materiellen, technischen und anderen Eigenschaften, die seinen Wert bestimmen, ähnlich ist.

Der vergleichende Ansatz basiert auf dem Substitutionsprinzip: Der Käufer zahlt für ein Objekt nicht mehr als den Betrag, der erforderlich ist, um ein ähnliches Objekt mit gleichem Nutzen auf dem Markt zu erwerben. Die gezahlten Preise für identische oder ähnliche Objekte dienen als Ausgangsinformation für die Berechnung des Werts des zu bewertenden Objekts.

Der vergleichende Ansatz wird in der Regel dann angewendet, wenn ausreichend verlässliche Informationen über Verkaufsvorgänge oder Preisangebote vorliegen.

Dieser Ansatz wird durch eine Reihe aufeinanderfolgender Schritte umgesetzt:

Sammlung von Daten über den Verkauf von Objekten, die dem Bewertungsobjekt ähnlich sind. Nur durch die Analyse dieser Daten kann gesagt werden, inwieweit die realen Preise den Marktwert widerspiegeln;

Vergleich des bewerteten Objekts und analoger Objekte für einzelne Vergleichselemente;

Anpassung der tatsächlichen Verkaufspreise von Vergleichsobjekten durch Vergleichselemente. Der Abgleich erfolgt vom Analog zum ausgewerteten Objekt.

Sobald die Preise angepasst sind, können sie verwendet werden, um den Wert der zu bewertenden Immobilie zu bestimmen.

In der ausländischen Praxis ist allgemein anerkannt, dass eine Bewertung nach diesem Ansatz die zuverlässigsten Ergebnisse liefert, was auf eine stabile Wirtschaftslage, einen gut entwickelten Markt und zuverlässige Informationen über abgeschlossene Transaktionen zurückzuführen ist, die den Gutachtern zur Verfügung stehen.

Der Grad der Ähnlichkeit des Bewertungsobjekts und des Analogons wird wie beim Kostenansatz durch die Vergleichselemente bestimmt. Dabei sind die Vergleichselemente nicht nur ein Merkmal der Vergleichsgegenstände, sondern auch ein Merkmal wertverändernder Transaktionen.

Vergleichselemente werden in Gruppen zusammengefasst:

Eigenschaften des Objekts: funktionaler Zweck, technische Parameter, Hersteller, Qualität (Konformitätsbescheinigung);

Zustand des Objekts: Alter, kumulierte Gebrauchsspuren, technischer Zustand, Vollständigkeit, Präsentation;

Standort: der geografische Standort des Objekts, der physische Standort des Objekts innerhalb des Unternehmens;

Marktbedingungen: Rückgang oder Anstieg, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage;

Verkaufsbedingungen: Verkaufszeit, Verkaufsort, durchschnittliche Marktpräsenzzeit;

Merkmale der Preise analoger Objekte: Verfügbarkeit konzessionäre Kreditvergabe, die im Preis enthaltenen Transport- und sonstigen Kosten des Verkäufers.

Dieser Bewertungsansatz basiert auf der Ermittlung von Marktpreisen, die den „Wert“ des Objekts in seinem aktuellen Zustand angemessen widerspiegeln. Das Hauptprinzip, das verwendet wird, ist der durchzuführende Vergleich:

Mit einem genauen Analog weiterverkauft Zweiter Markt;

Ein ungefähres Analogon, das auf dem Sekundärmarkt verkauft wird, mit Korrekturänderungen in Ermangelung eines exakten Analogons;

Ein wichtiger Schritt bei der Verwendung vergleichender Ansatz ist die Auswahl vergleichbarer Analoga und die Verwendung von Korrekturen bei den Berechnungen für den Unterschied in den technischen Indikatoren von Analoga und dem zu bewertenden Objekt.

Die Hauptprobleme dieses Ansatzes sind auf die Schwierigkeiten zurückzuführen, die erforderlichen Informationen zu erhalten, nämlich aktuelle Marktpreise, die Erstellung von Datenbanken, die Auswahl von Analoga, die den zu bewertenden Objekten angemessen sind, unter Berücksichtigung des Grads der Nichtübereinstimmung in der Zusammensetzung und numerische Werte der Eigenschaften von Analoga und der zu bewertenden Objekte.

Durch die Anwendung eines vergleichenden Ansatzes ist es bei Vorliegen einer ausreichenden Menge zuverlässiger Informationen über den Verkauf analoger Objekte möglich, den Marktwert des zu bewertenden Objekts für einen bestimmten Markt so genau wie möglich zu ermitteln.

Eine notwendige Voraussetzung für die Anwendung der Methoden des vergleichenden Ansatzes ist die Verfügbarkeit von Informationen über Transaktionen mit ähnlichen Immobilienobjekten (die in Zweck, Größe und Lage vergleichbar sind), die unter vergleichbaren Bedingungen (Zeitpunkt der Transaktion und Bedingungen für die Finanzierung der Transaktion).

Die Hauptschwierigkeiten bei der Anwendung der Methoden des vergleichenden Ansatzes hängen mit der Opazität zusammen Russischer Markt Immobilien in Bezug auf die Offenlegung von Informationen über die tatsächlichen Preise von Transaktionen. In dieser Situation kann sich der Gutachter auf die Preise von Angeboten konzentrieren, da ein potenzieller Käufer eine Kaufentscheidung für ein Objekt trifft Immobilie, analysiert die aktuellen Marktangebote und urteilt über den möglichen Preis der Immobilie unter Berücksichtigung aller Vor- und Nachteile gegenüber den Vergleichsobjekten.

Vergleichbare Objekte im Bau befinden sich praktisch nicht auf dem Markt. Aufgrund der begrenzten öffentlich zugänglichen Informationen zu im Bau befindlichen Objekten mit ähnlichem funktionalen Zweck wird die Anwendung angemessener Anpassungen keine hinreichend verlässliche Ermittlung des Marktwerts ermöglichen.

Die Nutzung von analog zum Betrieb angenommenen errichteten Gebäuden mit anschließender proportionaler Reduzierung des Angebotspreises analoger Objekte um den Grad der Unvollständigkeit des Bewertungsobjekts (um 62%: 100% - 38%) lässt keine Übernahme zu Konto Marktrisiken verbunden mit der Organisation der Baufertigstellung, dem Prozess der Inbetriebnahme der Anlage.

Daher kam der Gutachter nach Analyse des Umfangs und des Grades der Zuverlässigkeit der verfügbaren Informationen, die für die Durchführung einer Bewertung unter Verwendung eines vergleichenden Ansatzes erforderlich sind, zu dem Schluss, dass ein vergleichender Ansatz im Rahmen dieser Bewertung nicht durchgeführt werden kann.

2012 bewertete der Sachverständigenrat die Leistungen des Unternehmens bei der Erweiterung des Leistungsspektrums auf einem neuen qualitativen Niveau, unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Marktes und der Maximierung der Kundenzufriedenheit, was festgestellt wurde Diplom des Preisträgers des republikanischen Wettbewerbs „Die besten Waren Baschkortostans“.

2.2. Analyse der finanziellen und wirtschaftlichen Aktivitäten einer Bauorganisation

Key Performance Indicators des Bauunternehmens im Jahr 2011.

Tabelle 1

Finanzkennzahlen für 2011:

Tabelle 2

Nettovermögen

(Bilanz abzüglich Darlehen, Verbindlichkeiten, latente Steuerschulden)

Langfristige Vermögenswerte

(Anlagevermögen, Anlagen im Bau, immaterielle Vermögenswerte), darunter:

Anlagevermögen

unfertige Produktion

Umlaufvermögen:

Accounts erhaltbar

Geldmittel

(Reserven, Accounts erhaltbar, Geldmittel), einschließlich:

(davon 436.606 Unfertige Kosten, 40.907 Fertigerzeugnisse, 182.295 Rohstoffe und Materialien)

598 unfertige, 98 736 fertige Pr., 227 921 Rohstoffe)

Kurzfristig finanzielle Investitionen: - Darlehen an juristische Personen

Accounts erhaltbar

Die Analyse der Zusammensetzung und Struktur der Bilanz zeigt, dass z Berichtsjahr Bilanz verringert um tys. reiben. (2 Prozent) deutet dies auf einen Anstieg der Kosten der geleisteten Arbeit hin. Der Wert des Nettovermögens der Baufirma, der den Wert charakterisiert Eigenkapital, für das Jahr um Natys erhöht. Rubel (18%) und betrug am Ende des Berichtsjahres tausend Rubel. Nettovermögen weit übersteigen genehmigtes Kapital. Dies zeichnet sich positiv aus finanzielle Lage auf diesem Schild.

Viele Unternehmen, Investoren u Einzelpersonen kontaktieren Sie Auftragnehmer für Bauarbeiten. In Situationen, in denen Bauarbeiten unter Verstoß gegen Vertragsklauseln durchgeführt wurden, müssen alle Meinungsverschiedenheiten durch Vorlage bestimmter Nachweise beigelegt werden. Und solche Nachweise und andere notwendige Materialien können beschafft werden, wenn eine Baubewertung durchgeführt wird.

Die Baubewertung ist einer der wichtigsten Bestandteile eines jeden Investitionsprojekt. Die Wirtschaftlichkeit eines jeden Projektes hängt direkt von der Richtigkeit der Baukostenermittlung ab, da die Genauigkeit der Preisfindung die Amortisationszeit des Objekts und verschiedene Gewinnarten beeinflusst. Eine solche Bewertung des Baus einer Produktionshalle ermöglicht es beispielsweise, das ideale Verhältnis zwischen Kosten und Erlösen im Voraus zu berechnen.

Die Schätzung der Baukosten ist in der Tat die erste Phase jeder Konstruktion, mit der Sie die Hauptkosten für den Bau eines Gebäudes ermitteln können. Gleichzeitig ermöglicht Ihnen eine professionelle Bewertung der Konstruktion, absolut alle Details der anstehenden Arbeiten zu berücksichtigen und eine Person an bestimmten Kosten zu orientieren. Basierend auf dem Baukostenschätzungsbericht Landhaus, kann sein Besitzer die erforderlichen Finanzinvestitionen kalkulieren, und es muss nicht mehr befürchtet werden, dass es in irgendeiner Bauphase aufgrund des banalen Mangels an finanziellen Ressourcen eingefroren werden muss.

Generell wird ein Baugutachten, egal ob Landhausbaugutachten oder Werkstättenbaugutachten, in folgenden Fällen durchgeführt:

• - zur Beurteilung der Organisation der laufenden Bauarbeiten;
• - um die Qualität der Bauleitung festzustellen;
• - um die Qualität der geleisteten Arbeit zu bestimmen;
• - für die Prognose zum Zeitpunkt der Baufertigstellung;
• - um den Bereitschaftsgrad eines Gebäudes oder einer Struktur zu bestimmen;
• - um die Verlässlichkeit des vom Auftragnehmer erklärten Arbeitsumfangs zu ermitteln, der während des Bauprozesses ausgeführt wurde;
• - um die tatsächlichen Kosten der durchgeführten Arbeiten zu ermitteln.

Die Schätzung der Baukosten erfolgt per Definition auf der Grundlage einer Vereinbarung mit dem Auftraggeber Justiz, auf Anordnung der Ermittlungsbehörden, durch Beschluss eines Notars, der im Gesetz der Russischen Föderation "Über Notare" festgelegt ist, sowie aus anderen Gründen, die im bestehenden Rechtsrahmen vorgesehen sind.

Die Schätzung der Baukosten erfolgt durch einen Gutachter, der an den Ergebnissen seiner Arbeit kein Interesse (sachlich oder finanziell) oder Abhängigkeit von der mit der Schätzung beauftragten Person oder Stelle hat. Ein Bericht über die Bewertung einer Produktionswerkstatt oder eines Privathauses wird ausschließlich auf der Grundlage der Ergebnisse der durchgeführten Studien und Bewertungsaktivitäten erstellt. Das Verfahren zur Bewertung der Konstruktion und ihr Umfang werden vom Gutachter unter Berücksichtigung bestehender Normen festgelegt, die festlegen, wie die Bewertung durchgeführt werden muss, um das Ergebnis der größten Zuverlässigkeit zu erhalten.
Baukostenvoranschlag erstellt:

• - wie viel und welche spezifischen Materialien beim Bau verwendet wurden;
• - die Notwendigkeit, zusätzliche Materialien zu verwenden, die nicht im Vertrag vorgesehen sind;
• - Einhaltung des Materialverbrauchs für das Projekt und des tatsächlichen Verbrauchs;
• - ob die vom Projekt vorgesehenen Materialien durch billigere Materialien ersetzt wurden, und so weiter.

Baufahrzeuge und -geräte sind das wichtigste Kapital eines jeden Bauunternehmens. Die Bewertung dieser Ausrüstung beinhaltet eine Untersuchung, in deren Ergebnis die genauen Kosten ermittelt werden. Die Ergebnisse der Prüfung können für die Verpfändung, den Verkauf, die Vermietung oder einfach für Buchhaltungszwecke benötigt werden.

Welche Baumaschinen sollen bewertet werden?

Sie können die tatsächlichen Kosten jeder Baumaschine schätzen. Es gibt jedoch mehrere Haupttypen von Technologien:

• Technik für Erdarbeiten: Erdbewegungsgeräte, Bodenverdichtungsmaschinen oder Geräte zur Vorbereitung der Erde für die Arbeit.
• Mit Ausrüstung umgehen: Hebevorrichtungen, Geräte zum Be- und Entladen, Transportgeräte.
• Bohrausrüstung: verschiedene Bagger, Traktoren, Bohrgeräte und andere Spezialgeräte.
• Ausrüstung für Beton- und Stahlbetonarbeiten: Maschinen und Mechanismen, die Beton transportieren oder bearbeiten. Dazu gehören auch Beschläge.
• Technik für Abschlussarbeiten: Mechanismen für Putz-, Maler- oder Dachdeckerarbeiten.
• Straßenausrüstung: Geräte für die Vorbereitung oder Installation von Straßenoberflächen.

In welchen Fällen wird die Bewertung von Baumaschinen durchgeführt?

Die Notwendigkeit einer Untersuchung zur Bewertung der Ausrüstung ergibt sich für alle rechtliche Schritte mit ihr verbundenen. Eine solche Bewertung ist zum Beispiel beim Verkauf, Kauf oder Miete von Geräten notwendig.

Auch bei der Kreditvergabe oder Versicherung ist eine Begutachtung notwendig, da der Gerätepreis Einfluss auf die Höhe der Zahlungen, Beiträge etc. hat. Die Ausrüstung wird bewertet, wenn sie abgeschrieben ist oder das Unternehmen bankrott geht.

Im Rahmen eines Rechtsstreits ist eine Wertgutachtensprüfung erforderlich, bei der die Kosten für die Betriebsausstattung von Bedeutung sind.

Außerdem können Firmeninhaber mit Hilfe einer Bewertung die tatsächlichen Kosten ihrer Buchhaltungsausrüstung ermitteln.

Liste der Dokumente, die für die Bewertung von Reparaturgeräten erforderlich sind

Bevor die Sachverständigen ihre Arbeit aufnehmen, müssen Sie alle dafür notwendigen Unterlagen bereitstellen.

Zunächst benötigen Sie Dokumente, die belegen, dass Sie Eigentümer der Baumaschine sind. Erstellen Sie zweitens eine Liste aller Geräte, in der Sie für jedes Gerät die Marke, das Modell, die Seriennummer, das Baujahr und seine Eigenschaften angeben. Alle Angaben müssen bestätigt werden, daher benötigen Sie auch Pässe und Dokumente für die gesamte Ausrüstung.

Wenn zuvor eine Bewertung durchgeführt wurde, benötigen Sie die Ergebnisse der Bewertung und die Kosten für die Ausrüstung zu diesem Zeitpunkt. Sie benötigen auch Informationen über die Reparatur jedes Gerätes, sofern diese durchgeführt wurde.

Fordern Sie einen Kostenvoranschlag für Baumaschinen an

Es ist schwierig, den Wert der Gebäudeausrüstungsbewertung zu überschätzen. Dadurch können Sie nicht nur eine kompetente Preispolitik gestalten, sondern auch mögliche finanzielle Verluste vermeiden.

Zu günstigen Preisen können Sie eine Untersuchung in unserem Unternehmen "Soyuz-Expert" bestellen. Als Ergebnis der von unseren Sachverständigen durchgeführten Prüfung erhalten Sie ein offizielles Dokument „Wertgutachten“, das rechtsverbindlich ist und den Wert Ihres Gerätes nachweist.

Sie können auf jede für Sie bequeme Weise eine Bewertung bestellen oder eine Beratung erhalten: Schreiben Sie uns eine E-Mail, rufen Sie eine der Kontaktnummern an oder wenden Sie sich direkt an unser Büro.

Stellen Sie eine Frage und Experten werden sie beantworten.

Bewertung des Marktwertes von Bauleistungen
Ermittlung des Marktwertes der tatsächlich erbrachten Leistung
Bestimmung des Marktwerts von Bauarbeiten, Bewertung von Nichtwohngebäuden, Auswahl einer Methode zur Bewertung von Nichtwohngebäuden, Verfahren zur Bewertung von Bauarbeiten

Ein Objekt Baubewertung: Nichtwohngebäude

Bewertungsadresse: Moskau

Zweck des Gutachtens ist es, den Marktwert der tatsächlich fertiggestellten Bau-, Installations- und Ausbauarbeiten zu ermitteln Nichtwohngebäude mit Gesamtfläche 199,4 qm

Bewertungsqualitätszertifikat

Die Bewertung wurde durchgeführt und der Bericht wurde gemäß den in den folgenden Dokumenten festgelegten Anforderungen erstellt:

• das Bundesgesetz"Über Bewertungsaktivitäten in der Russischen Föderation" Nr. 135-FZ vom 29. Juli 1998 in der geänderten Fassung. Nr. 91-FZ vom 07.05.2009;
• „Federal Valuation Standards Mandatory for Application by Subjects of Valuation Activities“, BFS Nr. 1,2,3, genehmigt durch Verordnungen des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation vom 20. Juli 2007 N 256, vom 20. Juli 2007 N 255 , vom 20. Juli 2007 N 254.

Die im Bericht aufgeführten Tatsachen sind richtig und entsprechen der Realität. Die im Bericht enthaltenen Analysen, Meinungen und Schlussfolgerungen sind die des Gutachters selbst und gelten ausschließlich innerhalb der einschränkenden Bedingungen und Annahmen, die Teil dieses Berichts sind. Die Vergütung des Gutachters hängt nicht von den Ergebnissen der endgültigen Bewertung sowie von den Ereignissen ab, die sich aus der Verwendung der im Bericht enthaltenen Schlussfolgerungen und Schlussfolgerungen durch den Kunden oder Dritte ergeben können.

Gutachter haben kein tatsächliches oder erwartetes Interesse an der zu bewertenden Immobilie, handeln unbefangen und unbefangen gegenüber den beteiligten Parteien.

Die im Bericht dargestellten Fakten, auf deren Grundlage die Analyse durchgeführt, Annahmen und Schlussfolgerungen getroffen wurden, wurden unter größtmöglicher Nutzung der Kenntnisse und Fähigkeiten des Gutachters zusammengestellt und sind seiner Meinung nach zuverlässig und nicht sachliche Fehler enthalten.

Die von den Gutachtern bei der Erstellung dieses Berichts verwendeten Quelldaten stammen aus zuverlässigen Quellen und gelten als zuverlässig, jedoch werden, wenn möglich, die Informationsquellen zitiert.

Begrenzende Bedingungen und getroffene Annahmen

Das Assessment Quality Certificate, das Teil dieses Berichts ist, unterliegt den folgenden Bedingungen und Annahmen:

1. Dieser Bericht ist nur für die hier angegebenen Zwecke genau;
2. Auftraggeber und Auftragnehmer übernehmen keine Verpflichtungen zur Vertraulichkeit von Abrechnungen. Der Auftragnehmer übernimmt keine Verantwortung für die Beschreibung der Rechtslage des Bewertungsgegenstandes;
3. Der Auftragnehmer vertraute auf die Richtigkeit der ursprünglichen Angaben des Auftraggebers;
4. Die Bewertung der Immobilie erfolgte auf Basis einer Objektbesichtigung und Angaben des Auftraggebers.
5. Die Bewertung von Eigentumsrechten des Auftraggebers an Grundstücken gehört entsprechend der Aufgabenstellung des Auftraggebers nicht zu den Pflichten des Auftragnehmers.
6. Bei der Bewertung wurde davon ausgegangen, dass keine versteckten Faktoren den Wert des Objekts beeinflussen. Der Auftragnehmer ist nicht verantwortlich für den Fall, dass solche Faktoren nach der Bewertung festgestellt werden.
7. Weder der Kunde noch der Auftragnehmer dürfen den Bericht (oder einen Teil davon) anders als im Text dieses Berichts vorgesehen verwenden;
8. Das Gutachten des Auftragnehmers über den Wert des Schätzobjekts gilt nur zum Zeitpunkt des Schätzgutachtens. Es übernimmt keine Verantwortung für spätere Änderungen in sozialen, wirtschaftlichen, rechtlichen und natürliche Bedingungen die den Wert der zu bewertenden Immobilie beeinflussen können;
9. Der Auftragnehmer ist nicht verpflichtet, im Zusammenhang mit der nachfolgenden Bereitstellung von Informationen, die die im Bericht getroffenen Schlussfolgerungen zum Wert des Objekts in irgendeiner Weise beeinflussen können, zusätzliche Ratschläge zu diesem Gutachten zu erteilen;
10. Der Auftragnehmer ist nicht verpflichtet, vor Gericht zu erscheinen oder in sonstiger Weise über das Gutachten oder den Begutachtungsgegenstand auszusagen, außer aufgrund einer gesonderten Vereinbarung mit dem Auftraggeber oder einer offiziellen Vorladung des Gerichts.
11. Der Gutachter hat das Objekt persönlich besichtigt. Die Ermittlung des Verkehrswerts der tatsächlich ausgeführten Arbeiten durch den Gutachter erfolgte nach den bei der Besichtigung erfassten Volumina ohne Öffnung der äußeren Deckschichten.
12. Wirkt weiter Versteckte Werke und Projektdokumentation steht dem Gutachter nicht zur Verfügung.

Die oben beschriebenen Annahmen und Einschränkungen implizieren ihr vollständiges und eindeutiges Verständnis durch die Parteien, die den Bericht unterzeichnet haben. Alle im Berichtstext nicht aufgeführten Bestimmungen, Verhandlungsergebnisse und Erklärungen sind unwirksam. Diese Annahmen und Einschränkungen dürfen nur durch die Unterschrift beider Parteien geändert werden.

Ohne die schriftliche Zustimmung des Gutachters darf dieser Bericht nicht verbreitet oder veröffentlicht oder, auch nicht in gekürzter Form, für andere als die oben genannten Zwecke verwendet werden. Der Gutachter übernimmt keine Verantwortung für Verluste, die dem Auftraggeber oder der Gegenpartei durch Verletzung und/oder Unkenntnis der formulierten Randbedingungen entstehen können.

Bewertungsvorgang

Grundbegriffe und Definitionen. Gemäß Artikel 623 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation werden „Verbesserungen, die von einer Sache getrennt werden können, ohne sie zu beschädigen, als trennbar anerkannt. Dementsprechend verschlechtern untrennbare Verbesserungen, wenn sie von einer Sache getrennt werden, deren Zustand, wodurch ihr Nachteile entstehen. Das Gesetz sagt nicht aus, wie hoch die Beschädigung einer Sache sein muss, damit die Verbesserungen als untrennbar anerkannt werden. Daher sollte man zu dem Schluss kommen, dass Schäden jeglicher Art sein können, Hauptsache, die Sache hat als Folge davon Mängel, die der Mieter zu vertreten hat.

Preis (Preis) ist ein Begriff, der den Geldbetrag bezeichnet, der für ein bestimmtes Produkt oder eine bestimmte Dienstleistung verlangt, angeboten oder bezahlt wird. Es ist eine historische Tatsache, das heißt, es bezieht sich auf einen bestimmten Zeitpunkt in Zeit und Ort, unabhängig davon, ob es offen angekündigt wurde oder geheim blieb. Abhängig von finanzielle Möglichkeiten Motiven oder besonderen Interessen bestimmter Käufer und Verkäufer entspricht der für Waren oder Dienstleistungen gezahlte Preis möglicherweise nicht dem Wert, der diesen Waren oder Dienstleistungen von anderen Personen beigemessen wird. Der Preis ist jedoch ein Indikator für den relativen Wert, der Waren oder Dienstleistungen von einem bestimmten Käufer und/oder einem bestimmten Verkäufer unter bestimmten Umständen beigemessen wird. (MSO. Allgemeine Konzepte und Bewertungsprinzipien. M., 1994).

Wert ist ein ökonomisches Konzept, das die Beziehung zwischen Waren und Dienstleistungen, die zum Kauf angeboten werden, und denen, die sie kaufen und verkaufen, herstellt. Die Kosten sind keine historische Tatsache, sondern eine Schätzung des Wertes bestimmte Waren und Leistungen zu einem bestimmten Zeitpunkt entsprechend der gewählten Kostendefinition. wirtschaftliches Konzept Der Wert drückt die Marktansicht des Nutzens aus, den der Eigentümer dieses Produkts oder der Kunde hat, der bereitgestellt wird Der Service, zum Zeitpunkt der Bewertung. (MSO. Allgemeine Konzepte und Bewertungsprinzipien. M., 1994).

Die Kosten für den Ersatz des Bewertungsobjekts sind die Summe der Kosten für die Schaffung eines dem Bewertungsobjekt ähnlichen Objekts, in Markt Preise, die zum Zeitpunkt der Veranlagung unter Berücksichtigung der Wertminderung des Veranlagungsgegenstandes bestehen. Der Wiederbeschaffungswert wird üblicherweise für Versicherungszwecke als Schätzung der Gesamtkosten für die Wiederherstellung von Eigentum verwendet. Bewertungsverfahren, die Wiederbeschaffungs- oder Umbaukosten als Grundlage für die Berechnung des Unternehmenswerts für den Zweck verwenden Finanzberichterstattung, werden unter bestimmten Umständen als angemessen erachtet, wie in ESS 4 zu fortgeführten Wiederbeschaffungskosten (ACC) erläutert. Bewertungsberechnungen für Versicherungszwecke werden manchmal gleichzeitig mit Vermögensbewertungen durchgeführt.

Wiederbeschaffungskosten (Wiederbeschaffungswert) Kosten, die zur Wiederbeschaffung notwendig sind, laufende bzw Überholung die versicherte Sache, um sie in einen praktisch gleichen, aber nicht besseren Zustand als im Neuzustand zu bringen (ohne sie zu erweitern). (MR 3, Absatz 3.5.5)

Bewertung ist die Handlung oder der Prozess der Wertbestimmung. Synonym für Bewertung. (Standard zur Unternehmensbewertung, BVS-I. Terminologie). Bewertungsdatum (Schätzdatum) - das Datum, an dem die Meinung des Gutachters über den Wert gültig ist. (Standard zur Unternehmensbewertung. BVS-I. Terminologie).

Eigentum (Eigentum) - rechtliches Konzept, die alle mit der Immobilie verbundenen Interessen, Rechte und Vorteile umfasst. Eigentum besteht aus privaten Eigentumsrechten, die dem Eigentümer das Recht auf Beteiligungen an dem Eigentum verleihen. Um Immobilien als physische Sache und Eigentum daran im rechtlichen Sinne zu unterscheiden, wird das Eigentum an Immobilien als unbewegliches Vermögen bezeichnet. Das Eigentum an anderen Gegenständen als Immobilien wird als bewegliches Vermögen bezeichnet. Das Wort Eigentum, das ohne weitere Definition oder Identifizierung verwendet wird, kann sich sowohl auf unbeweglich als auch beziehen bewegliches Vermögen oder eine Kombination davon. (ISO. Konzepte/Prinzipien, Absätze 2.3, 2.4).

Eigentumsrechte (Eigentumsrechte) - die Rechte, die mit dem Eigentum (Eigentum) an Immobilien (Immobilien) verbunden sind. Eigentum umfasst das Recht zur Nutzung von Eigentum (Eigentum), dessen Verkauf, Vermietung, Schenkung; und Entwicklung, landwirtschaftliche Nutzung, Bergbau, Veränderung seiner Topographie, Teilung, Konsolidierung oder Verzicht auf alle diese Rechte. Die Bündelung von Eigentumsrechten wird manchmal auch als Rechtebündel bezeichnet. Eigentumsrechte unterliegen im Allgemeinen öffentlichen und privaten Beschränkungen wie Dienstbarkeiten, Wegerechten, Zoneneinteilung, Bebauungsdichte und anderen Beschränkungen, die das Eigentum belasten können. (MP1, 3.0).

Eigenschaftstypen − internationale Standards Bewertungen unterscheiden klar zwischen den Begriffen Immobilien und Immobilien. Immobilien sind materielles Objekt(Ding) und ist definiert als physische Website Grundstücke, Baugrundstücke, isolierte Gewässer und alles, was direkt mit dem Grundstück in Verbindung steht, d.h. Gegenstände, deren Bewegung ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung ihres Zwecks unmöglich ist, einschließlich: Wälder, Staudenplantagen, Gebäude, Bauwerke. (ISO, Konzepte/Prinzipien, Absatz 2.0, 2.1)

Immobilien sind ein Rechtsbegriff, der sich auf alle Rechte, Interessen und Vorteile bezieht, die mit dem Eigentum an Immobilien verbunden sind. Ein Interesse an Immobilien wird normalerweise durch ein offizielles Dokument wie einen Eigentumsnachweis oder einen Mietvertrag formalisiert. (ISO-Konzepte/Prinzipien, Abschnitt 3.2).

Immobilien - physisches Land und alle Dinge, die ein natürlicher Bestandteil davon sind, sowie Gegenstände, die von Menschen an das Land gebunden werden. (ISO. Konzepte/Prinzipien, S. 3.1).

Der Marktwert ist der geschätzte Geldsumme das wäre ein Eigentumstausch am Bewertungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Käufer und einem kaufwilligen Verkäufer infolge eines Handelsgeschäfts nach ordnungsgemäßer Vermarktung, bei dem jede Partei sachkundig, umsichtig und frei handeln würde. Der Marktwert ist eine objektive Bewertung des begründeten Eigentums an einer bestimmten Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. (ISO 1, Abschnitt 3.1).

Marktansatz - allgemeiner Weg Ermittlung des Werts eines Objekts oder seines Eigenkapitals, wobei eine oder mehrere Methoden auf der Grundlage eines Vergleichs dieses Unternehmens (Objekt) mit ähnlichen bereits verkauften Investitionen (Objekten) angewendet werden. (Standard zur Unternehmensbewertung, BVS – I, Terminologie).

Der Einkommensansatz ist eine allgemeine Methode zur Bestimmung des Werts eines Objekts oder seines Eigenkapitals, die eine oder mehrere Methoden verwendet, die auf der Neuberechnung des erwarteten Einkommens basieren. (Standard zur Unternehmensbewertung. BVS-I. Terminologie).

Der Kostenansatz ist der Bewertungsansatz, der den Wert eines Objekts bestimmt, indem der aktuelle (aktuelle) Wert eines Vermögenswerts abzüglich verschiedener Elemente der Abschreibung bestimmt wird: physisch, funktional und wirtschaftlich. (Standard zur Unternehmensbewertung. BVS-I. Terminologie).

Wahl der Bewertungsgrundlage

Zweck dieses Wertgutachtens ist die Ermittlung der angemessenen Kosten der Kosten für die notwendige Herstellung eines dem Wertgutachten ähnlichen Objekts zu marktüblichen Preisen, die am Tag des Wertgutachtens unter Berücksichtigung der Wertminderung des Wertgutachtens bestehen Kosten für die Wiederbeschaffung des begutachteten Objekts. Wiederbeschaffungswert - die Summe der Kosten für die Herstellung eines dem Bewertungsobjekt ähnlichen Objekts zu Marktpreisen, die zum Zeitpunkt der Bewertung bestehen, unter Berücksichtigung der Abschreibung des Bewertungsobjekts. Als Bemessungsgrundlage wählte der Sachverständige die Wiederbeschaffungskosten, ermittelt durch kostspieliger Ansatz. Das Bewertungsverfahren umfasst Folgendes:

• Abfahrt zum Ort zur Inspektion und Festlegung des Arbeitsvolumens;
• Sammlung und Analyse der erforderlichen Informationen und Unterlagen;
• Berechnung der Anschaffungskosten durch Zusammenstellung Haushaltsdokumentation oder Schätzungen für die Reparatur von Eigentum;
• Erstellung eines schriftlichen Berichtes.

Auswahl von Ansätzen und Methoden der Evaluation

Um Bewertungsansätze auszuwählen, a vergleichende Analyse Informationen über den relevanten Immobilienmarkt mit den Informationen, die für die Anwendung des einen oder anderen Ansatzes erforderlich sind.

Kostenansatz - eine Reihe von Methoden zur Schätzung des Werts des Bewertungsobjekts, basierend auf der Bestimmung der Kosten, die für die Reproduktion oder den Ersatz des Bewertungsobjekts erforderlich sind, unter Berücksichtigung von Abschreibungen und Überalterung. Die Kosten für die Reproduktion des Bewertungsobjekts sind die Kosten, die erforderlich sind, um eine exakte Kopie des Bewertungsobjekts unter Verwendung der Materialien und Technologien herzustellen, die zur Erstellung des Bewertungsobjekts verwendet wurden. Die Kosten für den Ersatz des Bewertungsobjekts sind die Kosten, die erforderlich sind, um ein ähnliches Objekt unter Verwendung von Materialien und Technologien herzustellen, die zum Zeitpunkt der Bewertung verwendet werden. Wie bereits oben erwähnt, wird es in Ermangelung von Marktinformationen zu Transaktionspreisen oder Immobilienerträgen verwendet. In diesem Fall ist es bei der Ermittlung des Marktwertes der durchgeführten Reparatur die einzig mögliche.

Vergleichender Ansatz - Um einen vergleichenden Ansatz bei der Immobilienbewertung anzuwenden, ist es notwendig, Informationen über den Verkauf vergleichbarer Immobilien zu haben. In Ermangelung von Informationen über tatsächliche Transaktionen ist es jedoch möglich, Daten über das Verkaufsangebot vergleichbarer analoger Objekte zu verwenden.

Einkommensansatz - eine Reihe von Methoden zur Bewertung des Werts des Bewertungsobjekts, basierend auf der Bestimmung des erwarteten Einkommens aus der Nutzung des Bewertungsobjekts. Der Einkommensansatz umfasst zwei Hauptansätze. Nach der ersten wird der Wert eines Objekts auf der Grundlage der laufenden jährlichen Einnahmen aus seinem Betrieb berechnet, wobei spezielle Koeffizienten verwendet werden, die das auf dem Markt entwickelte Verhältnis zwischen Immobilienwerten und Einkommensniveau widerspiegeln. In Übereinstimmung mit dem zweiten wird eine Prognose bezüglich des Betriebsergebnisses pro gemacht bestimmten Zeitraum in der Zukunft und dem voraussichtlichen Verkaufspreis des Objekts am Ende dieses Zeitraums berechnet und zusammengefasst aktuelle Werte alle zukünftigen Einnahmen, mit spezieller Koeffizient, die das Risiko widerspiegeln, das mit einer Investition in dieses Objekt einhergeht.

Beschreibung des Bewertungsgegenstandes

Gegenstand der Bewertung ist ein Komplex von Bau-, Installations- und Fertigstellungsarbeiten sowie Materialien und Ausrüstungen, die für die Durchführung untrennbarer Verbesserungen in Nichtwohngebäuden aufgewendet werden. Der Raum mit einer Gesamtfläche von 199,4 qm, der sich im ersten Stock eines Wohngebäudes befindet, besteht aus den Räumen 1,2,3,4,5,6,7,8,9 des Raumes XXXIII.

Meinung des Gutachters

Zweck des Gutachtens ist die Ermittlung des Marktwertes der tatsächlich erbrachten Leistung zur Information des Auftraggebers. In Übereinstimmung mit internationalen und Russische Maßstäbe Die Bestimmung des Marktwerts des Bewertungsobjekts sollte durch die Koordinierung der Werte des Werts erfolgen, der als Ergebnis der Anwendung verschiedener Bewertungsmethoden ermittelt wurde, nämlich: Kosten-, Vergleichs- und Ertragsansätze. Die Koordinierung der mit verschiedenen Methoden erhaltenen Ergebnisse erfolgt in der Regel durch Einführung eines geeigneten Gewichtungskoeffizienten für jede von ihnen, der den Grad ihrer Zuverlässigkeit widerspiegelt. Wie aus den Schlussfolgerungen hervorgeht, die der Gutachter während der Erstellung dieses Berichts gezogen hat, wurde einer der drei Bewertungsansätze verwendet – kostspielig. Auf der Grundlage des Vorstehenden und geleitet von seiner Erfahrung und seinem Fachwissen hielt es der Gutachter für möglich, dem durch den Kostenansatz ermittelten Wert das folgende spezifische Gewicht zu geben: 1,0 (100 %).

Somit beträgt der Marktwert des Bewertungsobjekts - tatsächlich vorgenommene untrennbare Verbesserungen an den Räumlichkeiten zum Bewertungsdatum einschließlich Mehrwertsteuer und Rundung: 2.358.000 (zwei Millionen dreihundertachtundfünfzigtausend) Rubel.