Сущность понятия ипотечного кредитования статья. Экономическая сущность и значение ипотечного кредитования

Введение

Заключение

Введение

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в российскую практику.

ипотечное кредитование ипотека жилье

1. Понятие и сущность ипотечного кредитования

Слово "ипотека" имеет греческое происхождение. Впервые этот термин появился в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года. Существуют два понятия ипотеки. В узком смысле слова "ипотека" - это залог недвижимого имущества, а в широком - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет реализации собственного имущества. Соответственно этому ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества.

Отличительные особенности ипотеки заключаются в следующем.

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.

Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ним связано, - предприятия, жилые дома, другие здания и сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной степени "оторванной" от первоначального требования.

Наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Согласно вышеизложенному, можно выделить следующие основные принципы ипотеки:

·гласность , или публичность, доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

·специальность - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

·достоверность - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

·старшинство - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

·бесповоротность - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

·неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Специфика ипотечных операций выдвигает определенные требования к механизму ипотечного кредитования, что служит основанием для выделения его в качестве самостоятельной формы кредита и позволяет говорить об особом сегменте финансового рынка - рынке ипотечного капитала.

Рынок ипотечного капитала - это часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Участниками процесса ипотечного кредитования являются ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. Инвесторами могут быть различные кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а так же население. Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются, с одной стороны, ставки процента по ипотечным облигациям, а с другой - ставки по ипотечным кредитам.

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием , можно сформулировать следующим образом:

функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

функция обеспечения возврата заемных средств;

функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

К основным требованиям можно отнести следующие:

сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

активизировать рынок жилья;

вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительного комплекса;

оживить экономику страны в целом.

2. Анализ системы ипотечного кредитования в РФ

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Предоставление ипотечного кредита на покупку жилья. В настоящее время основной сферой использования ипотечных кредитов во всех странах является финансирование покупки жилья.

Независимо от модели предоставление ипотечного кредита состоит из шести основных этапов:

·этап 1 - предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит;

·этап 2 - сбор и подтверждение полученной информации;

·этап 3 - оценка погашения кредита потенциальным заемщиком;

·этап 4 - принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита;

·этап 5 - заключение кредитной сделки;

·этап 6 - обслуживание ипотечного кредита.

При предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты.

Уровень платежеспособности заемщика, его способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов. Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные отношения:

а) ежемесячного платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу, оно не может превышать 40%;

б) ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика, за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу, к совокупному доходу, оно не может превышать 60%.

Уровень кредитоспособности заемщика, его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории. На основе изучения кредитной истории заемщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливается сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер платежей в счет его погашения.

Минимальный допустимый размер первоначального взноса должен составлять 30 % стоимости приобретаемого недвижимого имущества (контрактной стоимости). Кроме того, заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке. Это комиссии банку, выплаты страховой компании, риэлтеру, оценщику; расходы, связанные с регистрацией и нотариальным удостоверением договора купли-продажи и ипотеки квартиры, а также получением других документов, необходимых для совершения сделки.

Отношение суммы предоставленного кредита к стоимости залогового имущества не должно превышать 70% оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества, в зависимости от того, какая величина меньше. Банк проверяет законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога, его физическое состояние, его стоимость.

Только при соблюдении всех этих условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечению по кредиту.

В РФ на законодательном уровне в качестве эталонной принята двухуровневая модель ипотечной компании. Для ее реализации создано Федеральное агентство по жилищному кредитованию, сформированы законодательные и нормативные основы выпуска и обращения закладных. Однако ипотечное жилищное кредитование в России до сих пор не получило массового развития, что обусловлено его высокими рисками и низкой платежеспособностью основных слоев населения. Тем не менее, в Стратегии развития банковского сектора на среднесрочную перспективу развитие ипотечного кредитования определено как одно из перспективных направлений развития банковского бизнеса.

Сейчас на рынке ипотечного кредитования в России наблюдается ряд негативных тенденций, которые препятствуют его развитию и делают ипотечные кредиты все менее доступными для населения. Основными из них, являются следующие:

.Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам;

2.Ужесточение требований к заемщикам и отмена (или приостановление) некоторыми банками программ ипотечного кредитования;

.Небольшой размер государственного субсидирования для обеспечения доступности ипотечного кредита для населения. Из-за высоких цен на недвижимость большая часть населения не может воспользоваться ипотечными кредитами.

3. Проблемы российской ипотеки

Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем: несовершенство законодательства; неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; недостаточное развитие оценочного и страхового дела; отсутствие специализированных ипотечных банков; высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жилье.

Немалую трудность для банков представляет оценка платежеспособности заемщика в условиях отсутствия у значительного числа граждан "белых" доходов. Это проблема не только рынка ипотеки, но и кредитной розницы в целом, еще одно препятствие для снижения ставок. И даже если мы можем квалифицировать как подходящего заемщика по критериям банка, то мы сталкиваемся с тем, что трудно подыскать ему готовое жилье на готовом рынке, особенно новое. И это при условии, что рентабельность строительной сферы составляет где-то 80-100%, а это намного выше, чем рентабельность других отраслей. В любой нормальной экономике это бы означало прилив новых капиталов, новых ресурсов и выравнивание нормы рентабельности. Но у нас этого не происходит.

Следует признать, что для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Система Российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты, относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствие друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.

Поскольку выдача кредита на приобретение квартиры сопряжена с определенными технологиями, для успешной работы ипотечной модели необходимо несколько условий:

·должна хорошо работать регистрационная система;

·должна быть развита страховая система, которая страхует квартиру и жизнь заемщика;

·должна работать система оценки, то есть на рынке должны быть организации, которые могут объективно оценить рыночную стоимость жилья;

·необходим ряд сервисных вещей, например, нотариат. Естественно, большая роль принадлежала риэлтерам, которые должны стать основой рынка ипотеки. Клиент, обращаясь в агентство недвижимости, должен иметь возможность получить ипотечную услугу.

Несмотря на многочисленные препятствия, ипотека будет активно развиваться, так как спрос на нее велик.

Таким образом, государственная поддержка граждан должна носить адресный характер. В целях повышения доступности ипотечных кредитов для более широких категорий населения Госстрой России проводит целенаправленную работу по снижению стоимости жилья за счет проектных решений и внедрения современных материалов и технологических решений при строительстве, а также разработки инвестиционно-строительных проектов, направленных на решение этой задачи.

Для успешного функционирования системы необходимы создание новой рыночной среды, инфраструктуры, ее регламентирование, вовлечение множества участников, чьи экономические интересы должны быть сбалансированы и служить основой для эффективного взаимодействия субъектов внутри системы.

По мере укрепления финансовой системы, появления на отечественном рынке кредитных организаций с западным капиталом будет укрепляться и доверие к банковской системе, в том числе - со стороны участников рынка недвижимости. Скорее всего, ипотека начнет развиваться достаточно медленно, но неуклонно: участники сделки будут двигаться навстречу друг другу мелкими шагами.

Помимо всего сказанного необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады.

Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость. Необходимо найти такие решения, которые позволяют урегулировать интересы всех участников без ущемления.

Заключение

На современном рынке ипотечного кредитования в России немало проблем. Во-первых, неудовлетворенная потребность населения в жилье, осложненная недостаточным бюджетным финансированием и высокими ценами на недвижимость. Во-вторых, малые объемы строительства при растущем спросе и большая доля ветхого и аварийного жилья. В-третьих, недоступность ипотечного кредитования для большей части населения по причине высоких процентных ставок, существенного первоначального взноса, неэффективности государственной поддержки.

Из-за растущей стоимости недвижимость становится все менее доступной для населения. В этих условиях практически единственное решение жилищной проблемы - это ипотечный кредит. Но для дальнейшего развития отечественного рынка ипотечного кредитования необходимы механизмы, позволяющие привлекать дешевые денежные средства на долгий срок.

Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна. Сегодня в России в полной мере не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.

Список использованной литературы

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и социальной политике.

Объем ипотечного кредитования в целом по стране обычно сравнивается с ВВП. В странах европейского сообщества этот показатель составляет около 50%. В США – свыше 70%. В Голландии

– почти 90%. В Колумбии – 12%. В Южной Корее – 14%. В России этот показатель находится на уровне 2%.

Под ипотечным кредитованием понимается система отношений по предоставлению кредита на решение жилищных проблем населения под залог недвижимого имущества, зарегистрированного в государственном реестре, а так же рефинансирование кредитов кредитно-финансовыми институтами, выдавшими ипотечные кредиты в целях привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.

1. Непосредственное предоставление ипотечных кредитов. Этим направлением занимаются в основном кредитные структуры. Их много: в германии-только ипотечный банк, в США – любая организация, имеющая лицензию.

2. Привлечение финансовых ресурсов посредством продажи ипотечных кредитов, либо выпуска ипотечных ценных бумаг и размещения их на фондовом рынке (рынке ценных бумаг). Направлением занимаются финансовые компании, ипотечные фонды (областной фонд жилья и ипотеки) как операторы вторичного рынка, скупающие ипотечные активы банков и от своего имени выпускающие ценные бумаги. При одноуровневой модели данные операции осуществляются самим банком-кредитором.

Процесс кредитования осуществляется при строгом соблюдении принципов кредитования, назначением которых является сохранение ссуженной стоимости.

Место ипотечного кредита в системе кредитных отношений (к самостоятельной работе) или в классификации кредитов (в лекциях по ДКБ должно быть).

Базовым критерием классификации кредитов является целевое использование ссуженной стоимости. Отсюда, кредиты носят производительную (кредит предприятию, на производственные цели) или непроизводительную (потребительскую) форму. Производительная форма кредита характеризуется движением кредита как капитала (как самовозрастающей стоимости). Источником погашения кредита в этом случае является выручка. Таким образом, эта форма кредитных отношений сама формирует источник его погашения. Потребительский кредит погашается за счет совокупных доходов населения. Это позволит определить, где место ипотечного кредита. Сделать разные критерии классификации и найти, где же место ипотечного кредита.

b.i.1. Распределительную

Из этих функций отобрать те, которые свойственны ИК. К числу общих функций кредита добавить функции, специфичные для ипотечного жилищного кредита.

Найти риски в теории кредита, переложить их на систему ипотечного кредитования. Посмотреть специфику рисков кредитных операций по ИК.

Процесс ипотечного кредитования сопровождается обязательным использованием принципов кредитования. К этим принципам относится:

 Целевой характер предоставления ссуды

 Срочность

 Платность

 Обеспеченность

 Дифференцированный характер

 Возвратность – обязательно присущее, внутреннее свойство кредита

Принять собственно решение, как рассматривать принципы. Раскрыть каждый из них. Найти особенности этих принципов для ипотечного кредитования.

Можно добавить факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования. Не обязательно

2) Элементы системы ипотечного кредитования

Система ипотечного жилищного кредитования – это совокупность взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения, взаимодействующих на единой организационно-экономической основе. Одним из основных элементов этой системы являются субъекты кредитования, к которым относится заемщик, кредитор, оператор вторичного рынка, риэлтерские и страховые компании, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инвесторы, государство. Без этой системы ипотечное кредитование работать не может.

3) Основные стандарты и этапы ипотечного кредитования

Стандарты – совокупность единообразных взаимоувязанных положений, форм документов и требований, предъявляемых к участникам ипотечного жилищного кредитования, к содержанию, построению и оформлению документации и договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования.

Стандарты разработаны в следующих целях:

 Обеспечение единообразия и законности применяемых форм и методов правоотношений участников ипотечного жилищного кредитования, сделок, работ, услуг, а так же технической и информационной совместимости документации.

 Внедрение надежных процедур предоставления и сопровождения ипотечных кредитов (удостоверенных закладными)

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов.

Под рынком ипотечных кредитов понимается рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надежное обеспечение.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда РФ были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако, вначале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате финансовых кризисов в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане.

Цель данной курсовой работы состоит в выявление понятия и функций ипотеки, анализа состояния ипотечного кредитования в РФ в настоящее время, выделение наиболее значимых проблем и перспектив развития в функционировании ипотечного кредитования в РФ.

Для достижения указанной цели необходимо выполнить следующие поставленные задачи:

1. Раскрыть понятие и сущность ипотечного кредитования.

2. Рассмотреть основные инструменты ипотечного кредитования.

3. Провести анализ развития рынка ипотечного кредитования, провести анализ текущего состояния рынка ипотеки.

4. Рассмотреть проблемы и перспективы развития ипотеки в РФ.

Объектом исследования данной курсовой работы является ипотечное кредитование в РФ.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации на финансовом рынке.

Информационной и методологической базой исследования послужили положения и выводы, сделанные в трудах ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования.

В процессе работы применялись общенаучные методы: классификация видов, сравнения, системный подход, исторический, экономико-математическое моделирование и статистический анализ. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Данная работа состоит из трех глав. В первой главе рассмотрены теоретические аспекты существования кредита. Вторая глава посвящена рассмотрению ипотечного кредита в РФ и тенденции развития ипотеки. В третьей главе будут выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования и рассмотрены прогнозы и перспективы развития ипотеки в РФ.

1. Теоретические основы существования кредита

кредит экономический ипотечный

Кредит - это экономические отношения, возникающие между кредитором и заемщикам по поводу ссужаемой стоимости, передаваемой во временное пользование на условиях срочности, платности и возвратности .

Кредит может выступать в товарной и денежной формах. В товарной форме он предполагает передачу во временное пользование стоимости в виде конкретной вещи, определенной родовыми признаками. В денежной форме кредит предоставляется и погашается в форме денег. В кредитной сделке нет эквивалентного товарно-денежного обмена, а есть передача стоимости во временное пользование с условием возврата через определенное время и уплаты процентов за пользование этой стоимостью. Возвратность ссуженной стоимости, которую нельзя отменить волей одного из субъектов кредитной сделки, и представляет собой неотъемлемую черту кредита как экономической категории.

Кредит как особая форма стоимостных отношений возникает тогда, когда стоимость, высвободившаяся у одного экономического субъекта, какое-то время не может вступить в новый воспроизводственный цикл, использоваться в хозяйственных сделках. Благодаря кредиту эта стоимость переходит к другому субъекту, испытывающему временную потребность в дополнительных средствах, и таким образом продолжает функционировать в рамках воспроизводственного процесса.

Кредит представляет собой движение ссудного фонда, осуществляемого через банковскую систему и специальные финансово-кредитные институты. Банки аккумулируют свободные денежные средства предприятий и населения и передают их на основе обеспеченности, возвратности, платности и срочности предприятиям, нуждающимся в них.
В отличие от финансов, выражающих одностороннее и безвозмездное движение стоимости, кредит должен быть в обусловленный срок возвращен кредитору с уплатой по нему заранее установленных процентов.

Существует и иная точка зрения на определение кредита как экономической категории: кредит - это движение ссудного капитала. Ссудный капитал - это денежный капитал, предоставляемый в ссуду собственником на условиях возвратности за плату в виде процентов. Это особая историческая форма капитала. Качественное его отличие от денежного в том, что ссудный капитал - это одна из форм самовозрастающей стоимости, в то время как деньги сами по себе прироста не дают.

Ресурсами ссудного капитала являются :

Денежные резервы (временно свободные денежные средства), высвобождаемые в процессе кругооборота фондов предприятий;

Денежные резервы в виде специальных фондов (амортизационный фонд);

Государственные денежные резервы;

Денежные ресурсы населения;

Эмиссия денежных знаков в соответствии с потребностями товарооборота.

Возможность возникновения и развития кредита связаны с кругооборотом и оборотом капитала. В процессе движения основного и оборотного капитала происходит высвобождение ресурсов или денежного капитала, высвобождающегося в процессе кругооборота промышленного и торгового капитала.

Возникновение временно свободных средств является объективной необходимостью. Но временно свободные средства вступают в противоречие с необходимостью эффективного использования средств в рыночной экономике. Это противоречие разрешается посредством кредита, т.е. временно высвобождающийся денежный капитал передается в ссуду. Возможность разрешения данного противоречия связана с тем, что на другом полюсе возникает потребность в средствах труда и достаточно крупных единовременных вложениях. У одних субъектов появляется временный избыток средств, у других ощущается их недостаток.

Для того чтобы возможность кредита стала реальностью, необходимы определенные условия:

Участники кредитной сделки должны выступать как субъекты, материально гарантирующие выполнения обязательств, вытекающих из их экономических связей;

Кредит становится необходимым и возможным, если происходит совпадение интересов кредитора и заемщика.

Таким образом, необходимость кредита вызывается:

Необходимостью преодоления противоречий между постоянным образованием резервов у отдельных хозяйствующих субъектов и эффективным использованием их для нужд воспроизводства;

В условиях макроэкономики - необходимостью обеспечения непрерывности кругооборота капитала в условиях функционирования отраслей с различной длительностью кругооборота;

Необходимостью создания средств обращения и развития платежей, основанных на кредитном характере эмиссия знаков и безналичных средств (какие деньги в кармане);

Необходимостью управления фирмами на коммерческой основе, в процессе деятельности которых возникает или временная потребность в дополнительных ресурсах, или, наоборот, временно высвобождаются денежные ресурсы.

Так же элементом структуры кредитных отношений является объект передачи-то, что передается от кредитора к заемщику и что совершает свой обратный путь от заемщика к кредитору.

Объектом передачи выступает ссуженная стоимость, как особая часть стоимости. Прежде всего, она представляет собой своеобразную нереализованную стоимость. Она обладает специфическими чертами, характеризующими ее как объект именно кредитных отношений.

Возвратный характер движения ссуженной стоимости предполагает ее сохранение на всех этапах этого движения. Действительно, кредитное отношение, являясь стоимостным, обусловливает необходимость соблюдения эквивалентности во взаимосвязях между кредитором и заемщиком. Это означает, что использовав ссуду в своем воспроизводственном процессе, заемщик должен вернуть кредитору стоимость, равноценную полученной в кредит.

1 .2 Формы и виды кредита

Формы кредита - это разновидности кредита, вытекающие из сущности кредитных отношений .

Классификация кредита осуществляется по таким базовым признакам, как характер ссуженной стоимости, категории кредиторов и заемщиков, по форме предоставления, направлениям потребностей заемщиков.

По характеру ссуженной стоимости:

1) Товарная форма кредита исторически предшествует денежной форме. В данной форме кредита товары передаются взаймы. Товары переходят в собственность заемщика лишь после погашения кредита и уплаты процентов.

2) Денежная форма кредита - классическая форма кредита, означающая, что взаймы предоставляются временно свободные денежные средства. Данная форма кредита используется как государством, так и физическими лицами как внутри страны, так и во внешнеэкономическом обороте.

3) Смешанная (товарно-денежная) форма кредита. В этом случае кредит предоставляется в форме товара, а возвращается деньгами или наоборот.

По статусу кредитора и заемщика:

1) Банковский кредит - предоставляется исключительно финансово-кредитными учреждениями, имеющими лицензию ЦБ РФ на ведение такого вида операций.

2) Коммерческий кредит - кредитором является не кредитная организация, а кредит предоставляется в ходе торговой сделки, поэтому его называют еще и торговым. Основная цель этой формы - ускорение процесса реализации товаров и, следовательно, извлечение заложенной в них прибыли.

3) Государственный кредит предоставляется за счет бюджетных средств.

4) Международный кредит - совокупность кредитных отношений, функционирующих на международном уровне, непосредственными участниками которых являются государство и международные финансовые институты.

5) Гражданская форма кредита - реализуется путем выдачи ссуд физическими лицами, а также хозяйствующими субъектами, не имеющими соответствующей лицензии от центрального банка.

По целевой потребности заемщика:

1) Производственная форма кредита - предоставляется на предпринимательские цели: расширение объема производства, работ, услуг, активов. Производственный кредит напрямую воздействует на увеличение предложения товаров, работ, услуг, активов, факторов производства, повышение уровня жизни населения.

2) Потребительский кредит - особенность являются отношения как денежного, так и товарного капитала, причем потенциальными заемщиками выступают физические лица.

В отличие от производственной формы этот кредит используется населением на цели потребления, он не направлен на создание новой стоимости.

По другим формам кредита:

1) Прямая форма кредита отражает непосредственную выдачу ссуды определенному пользователю без посредников.

2) Косвенная форма кредита предусматривает взятие ссуды для кредитования других субъектов. Обычно используется при кредитовании покупки сельскохозяйственных продуктов.

3) Под явной формой кредита понимается кредит с заранее оговоренной целью.

4) Развитая и неразвитая формы кредита характеризуют степень его развития. К неразвитой форме кредита можно отнести ломбардный кредит.

Рассмотрев формы кредита, можно проанализировать и их виды по некоторым признакам (таблица 1).

Таблица 1 - Виды кредита

Признаки
По группам заемщиков	Хозяйственные субъекты Кредиты физическим лицам Финансово кредитным организациям Органам государственной власти
Назначение	Потребительский Производственный Торговый Сельскохозяйственный Инвестиционный
По сфере функционирования	На воспроизводство и расширение основных фондов Кредиты участников в организацию оборотных фондов
По сроку использования	Краткосрочный Долгосрочный До востребования
Обеспечение	Обеспеченные Необеспеченные
По способу выдачи	Ссуды компенсационного характера Ссуды платежного характера
По методу погашения	Единовременные По частям

Рассмотрим некоторые из видов кредита.

Обеспеченные кредиты - форма товарного кредита, заключающегося в том, что купленный заёмщиком товар остаётся собственностью кредитора - продавца товара до тех пор, пока товар не будет полностью оплачен. Обеспеченный кредит предусматривает выплату стоимости товаров и процентов по кредиту частями. Товар является обеспечением кредита.

Инвестиционный кредит - это один из видов банковских займов для юридических лиц, направленный на модернизацию предприятия и производственных процессов.

Потребность в инвестиционном кредите испытывают производственные компании, индивидуальные предприниматели, торговые фирмы, - одним словом, все, кому необходимо оснастить новое производство либо модернизировать имеющееся.

Компенсационный кредит - финансовое понятие, имеющее два основных значения:

1) взаимный кредит, предоставляемый друг другу фирмами разных стран в своей национальной валюте на эквивалентные суммы;

2) кредит, предоставляемый одной компанией другой компании (обе компании в разных странах), зачастую кредитование производится в различной валюте, с использованием банка или иного финансового института в качестве посредника в предоставлении кредита (в обычной практике средства в данном случае поступают от третьей стороны).

Потребительский единовременный кредит - вид универсального потребительского кредита. Как и кредит на неотложные нужды, данный вид кредита может быть предоставлен практически любому дееспособному гражданину, но в пределах установленного банком размера, рассчитываемого на основе оценки платежеспособности заемщика.

Долгосрочный вид кредита и его особенности:

Длительный срок погашения дает возможность возвращать большую сумму маленькими частями;

Предприятия имеют возможность погашать задолженность деньгами которые заработали в результате покупки нового оборудования или расширения производства за счет кредитных денег.

Большой процент по кредиту. При долгосрочном кредите переплачивает большая сумма, которая может быть равна суме займа;

Данный кредит это длинный процесс.

Долгосрочное кредитование для граждан, то есть физических лиц является ипотечным.

2. Ипотечный кредит и его применение в современных условиях России

2.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования

Термин «ипотека» используется в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Общее в обоих случаях - это залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при ипотечном кредитовании - когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.

За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость, например, квартира, приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы.

Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.

Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица.

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.

Залог представляет собой - способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем случае не идет) [ГК РФ], т.е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства:

1) по кредитному договору;

2) по договору займа;

3) иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено федеральным законом .

Земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;

Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

Жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;

Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным (т.е. отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).

Существенными условиями договора об ипотеке являются :

1) предмет договора;

2) его оценка;

3) обеспечиваемое обязательство;

4) размер и срок исполнения обязательства.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Таким образом, ипотечный кредит представляет собой кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью, а ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Ипотечное кредитование - перспективное направление банковской деятельности.

2.2 Инструменты ипотечного кредитования

При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране, финансовыми возможностями и желаниями участников сделок, а также видом операции.

Правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.

Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается часть платежа, которая идет на выплату процента, и какая часть - на выплату основной суммы долга.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделяются на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с переменными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга и ипотеку с нарастающими платежами. Существуют также альтернативные инструменты ипотечного кредитования.

Постоянные ипотечные платежи предусматривают периодические равные выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.

Соответственно данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по данному кредиту.

Кроме того, так как не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск не возврата выданного кредита по истечении срока кредитования.

Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структурированы следующим образом:

Неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;

Выплаты одних только процентов, а затем - «шаровой» платеж;

Частичная амортизация с итоговым «шаровым», платежом.

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним изменяются. Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет уменьшаться, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, чем при постоянных платежах .

Ипотека с нарастающими платежами (далее ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит.

В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке. Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций.

Платежи с индексацией непогашенной суммы долга позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса, такого как: потребительские цены; курса доллара США; стоимости потребительской корзины; минимального размера оплаты труда (сокращенно МРОТ); и других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. В результате ставка процента будет отражать реальную цену кредита на момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости непогашенной суммы долга.

Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам большую доходность по жилищным кредитам по сравнению с другими кредитными операциями. Снижение сумм платежей на первоначальном этапе погашения кредита повышает доступность кредита. В то же время рост платежей в номинальном значении увеличивает риск «платежного шока», который наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции, что увеличивает риск неплатежей по ранее предоставленному кредиту .

3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в россии на современном этапе

В РФ ипотечное кредитование за последние десять лет развивалось стремительными темпами.

На сегодняшний момент в РФ существует сформированный спрос у населения на ипотечное кредитование, установленная законодательная база и инфраструктурная основа. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд. долларов, что при достаточном уровне ипотечного кредитования позволит обеспечить жильем значительную часть населения обладающих спросом на недвижимость.

Рассмотрим преимущества ипотечного жилищного кредитования. Заемщик в короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Так возможно решить жилищную проблему большой группы населения. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру, также на сегодняшний момент в РФ процентные ставки довольно высоки. Нестабильность в заработной плате повышает риски, возникающие при оформлении ипотечного кредита. Согласно статистике ипотека жилья доступна тем гражданам, чей ежемесячный доход составляет 40-50 тыс. рублей. На сегодняшний момент ипотека недоступна для 70% населения РФ.

Необходимо использовать опыт зарубежных стран, и понимать, что ипотека это решение как экономических, так и социальных проблем. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием, и есть знание технологий, но явно недостаточно средств, для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны.

Для того чтобы система ипотечного кредитования развивалась стремительными темпами, необходимо использовать такие государственные программы как ипотека, например, с материнским капиталом, военная ипотека, ипотека для бюджетников.

Большой проблемой на рынке ипотечного кредитования по-прежнему остаются высокие процентные ставки. В настоящее время величина ставок варьируется от 10 до 17%. Так же не все граждане могут позволить заплатить существенный первоначальный взнос на недвижимость, не все обладают чистой кредитной историей и официальной зарплатой. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, так как кредитование доступно только заемщикам с доходами выше среднего.

Существует проблема, связанная с монополиями на рынке жилья. Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей. Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования - цена на недвижимость снизится в соответствии с рыночными условиями. Кроме того, на рынке недвижимости наблюдается острая нехватка жилья эконом-класса.

Отсутствие экономической стабильности, низкие заработные платы, проблемы формирования среднего класса, сравнительно высокие процентные ставки по ипотечному жилищному кредитованию, все это стоит на пути стабильного развития системы ипотечного кредитования в РФ.

Рассмотрим перспективы развития рынка ипотечного кредитования в РФ. В отсутствии резких колебаний на мировых финансовых рынках сектор сохранит устойчивые темпы роста. В ближайшие 1-1,5 года поддержку спросу на ипотеку обеспечит позитивная динамика, наметившаяся в жилищном строительстве. Ключевым ограничителем роста ипотечного кредитования является тенденция к повышению процентных ставок по кредитам, в том числе и по программам с государственной поддержкой. В частности, в начале 2 полугодия 2013 года большинство лидеров рынка превысили ставки по наиболее популярным программам в среднем на 1-3 процентных пункта (в основном это коснулось кредитов с первоначальным взносом менее 50%). С 3 сентября 2013 года пересмотрены условия кредитования по стандартной программе Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (далее АИЖК): минимальные ставки при их фиксации на весь срок кредитования выросли в среднем на 2% пункта. По прогнозам ценовая доступность ипотеки будет снижаться: наблюдается ускорение роста инфляции, а Банк России в борьбе с ней уже повысил ключевые процентные ставки. В результате до конца 2013 года повышение ипотечных ставок осуществилось. По прогнозам экспертов годовые темпы прироста окажутся на уровне 50-60%. В результате по итогам 2013 года объем ипотечного кредитования пересечет планку в 1 трлн. рублей и составит 1,1 трлн. рублей.

В 2014 году влияние процентных ставок может оказаться более ощутимым: часть заемщиков отложит покупку квартиры «до лучших времен» либо попытается накопить средства на более высокий первоначальный взнос, тем самым обеспечить более низкую ставку. В связки с этим ожидается дальнейшее замедление темпов роста рынка - с учетом его масштабов они не превысят 40% в годовом исчислении.

По прогнозам доля крупных банков на ипотечном рынке будет устойчиво расти. Как правило, крупные банки, работающие по собственным программам, отличает оперативность в принятии решений и более интересные продуктовые предложения. Скажется и падение интересов средних и малых банков к наиболее популярным программа АИЖК. Дело не только в повышении стоимости кредитов по таким программам. Текущая деятельность АИЖК все в большей степени свидетельствует о желании института ограничить свое присутствие на классическом рынке и сконцентрироваться на инновационных продуктах. В частности, за январь-июнь 2013 года АИЖК было выкуплено закладных на 26,1 млрд. рублей, что на 17% больше аналогичного показателя прошлого года. При этом доля АИЖК в общем объеме выдачи снизилась с 8 до 6%.

Банки, работающие с АИЖК, имеют значительные трудности и многочисленные формальности, сопровождающие процесс рефинансирования закладных. Новые же условия выкупа закладных предполагают, что банки-партнеры должны будут заранее определиться с объемом выдачи и оплатить агентству опцион. Очевидно, что средние и малые банки, которые перейдет на собственные программы, предложат более высокие ставки, чем по стандартам АИЖК, и будут проигрывать в конкуренции с крупными банками.

В целях стимулирования спроса на ипотечное кредитование необходимо осуществлять следующие меры:

1) обеспечивать поддержание процентных ставок на приемлемом для заемщика уровне;

2) повышать доступность жилья эконом-класса;

3) предоставлять надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития страхования ипотеки;

4) стимулировать развитие социальных программ ипотечного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщиков (молодые семьи, получатели материнского капитала).

Заключение

Ипотечный кредит представляет собой кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью, а ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

В настоящее время в РФ существует устойчивый сформировавшийся спрос на недвижимость, но не у всех есть возможность приобретения жилья. Ипотека - это наиболее оптимальный вариант для решения жилищной проблемы. Причем с каждым годом интерес к ипотеке растет, что свидетельствует о перспективах роста объема рынка ипотечного кредитования в будущем.

Наличие в стране развитой системы ипотечного кредитования говорит о развитости экономики, о перспективах роста, о высоком уровне развития общества в целом.

Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, активизируется строительство и связанные с ним секторы промышленности, а это значит, и расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Только с учетом государственной поддержки, снижения процентных ставок по ипотечному кредитованию, введения социальных программ, активизации строительства жилья эконом-класса возможно появление стабильной и устойчивой системы ипотечного кредитования.

В данной курсовой работе были изучены основные вопросы в области ипотечного кредитования, проанализирована ситуация на рынке, выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования и рассмотрены прогнозы и перспективы развития ипотеки в современных условиях РФ.

Список используемых источников

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): ФЗ РФ
от 30 ноября 1994 г., №51-ФЗ. [Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 17.07.2009 №166-ФЗ). [Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

Федеральный закон №152-ФЗ от 11 ноября 2003 года «Об ипотечных ценных бумагах». [Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

Федеральный Закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 года «Жилищный кодекс Российской Федерации». [Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

Федеральный закон №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». [Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

Банковское дело [Текст]: учебник / под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили. - М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство, 2009. - 575 с.

Банковское дело [Текст]: учебник / под ред. Лаврушина О.И., Мамоновой И.Д., Валенцевой Н.И. - М.: КНОРУС, 2009. - 768 с.

Банковское дело [Текст]: учебник / Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. - СПб.: Питер, 2009. - 400 с.

Банковские операции [Текст]: учебник / Печникова А.В., Маркова О.М., Стародубцева Е.Б. - М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2009. - 352 с.

Все об ипотеке [Текст]: учебник / Афонина А.В. - Омега-Л, 2008. - 210 с.

Горемыкин, В.А. Ипотечное кредитование: [Текст] Учебник. - М.: МГИУ, 2009. - 368 с.

Деньги, кредит, банки [Текст]: учебник / Под ред. Жукова Е.Ф., Зеленковой Н.М., Литвиненко Л.Т. - М.: ЮНИТИ, 2011. - 783 с.

Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства [Текст]: учебник /Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. - М.: Эксмо, 2006. - 368 с.

Ипотека: просто о сложном [Текст]: учебник / Шевчук Д.А. - Гроссмедиа, 2008. - 160 с.

Организация деятельности коммерческого банка [Текс] / Учебное пособие / М.С. Марамыгин, Е.Г. Шатковская, 2013. - 182 с.

Лукьянов, А.В. Анализ рынка ипотечного кредитования [Текст] / А.В. Лукьянов // журнал Деньги и кредит. - 2010. - №8. - с. 10-15.

Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации [Текст]: учебник / Под ред. Копейкина А.Б., Рогожиной Н.Н., Косаревой Н.Б. - М.: Дело, 2010. - 256 с.

Разумова, И.А. Ипотечное кредитование. [Текст] / 2-е изд. - СПб.: Питер, 2009. - 304 с.

Рынок ипотечного кредитования и социально-экономические показатели в России (2005-2010 гг.) // Исследование аналитического центра компании ООО «Русипотека», Москва. - 2010. - №11. - с. 34-37.

Русипотека: кредитование и секьюритизация [Текст] // Аналитический обзор компании ООО «Русипотека». - 2011. - №1.

Доронкин, М, Волков, С, Самиев, П. Ипотечное кредитование в 1 полугодии 2011 года: от ренессанса к неизвестности [Текст] // Банковские услуги. 2011. - №11. - с. 38-49.

Центральный Банк Российской Федерации: [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cbr.ru

Ипотечное кредитование в России [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.ipocredit.ru

Сбербанк России [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www. sbrf.ru

Русская ипотека [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// www.russianipoteka.ru

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.ahml.ru

Портал «Все об ипотеке» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// www.vse-obipoteke.ru

«РосБизнесКонсалтинг» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.rbc.ru

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Теоретические основы и сущность ипотечного кредитования. Краткая характеристика и экономический анализ акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации. Основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в РФ.

дипломная работа , добавлен 09.05.2011


Сущность ипотечного кредитования, его история, роль в экономике. Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам. Привлечение инвестиций в жилищно-коммунальную сферу. Рынок ипотечного жилищного кредитования Курской области.

дипломная работа , добавлен 06.05.2012


Понятие ипотечного кредита как особой формы кредитования. Модели ипотечного кредитования, особенности его развития в России. Анализ системы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-Банк". Основные проблемы и пути развития системы ипотечного кредитования.

дипломная работа , добавлен 01.07.2013


Сущность и значение ипотечного кредитования в экономике. Анализ и оценка ипотечного кредитования в банковском секторе Республики Беларусь. Организационно-экономическая характеристика исследуемого банка. Состав и структура ипотечных кредитов в филиале.

курсовая работа , добавлен 12.03.2012


Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике. Понятие рынка ипотечного кредитования и его элементы. Состояние российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе, его проблемы. Основные программы ипотечного кредитования в России.

курсовая работа , добавлен 08.12.2014


Сущность и история развития ипотечного кредитования, его основные виды и формы, оценка роли и значение в рыночной экономике. Анализ данного типа кредитования в предкризисный, кризисный и посткризисный периоды, сравнение поведения участников рынка.

курсовая работа , добавлен 24.11.2014


Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике РФ, этапы и направления данного рынка, модели рефинансирования. Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях современной России: динамика, государственные программы, проблемы и перспективы.

дипломная работа , добавлен 17.10.2013


Характеристика системы ипотечного кредитования в АО "Темирбанк". Анализ ссудного портфеля АО "Темирбанк". Сущность и роль ипотечного кредитования в деятельности банка. Система ипотечного кредитования в Республике Казахстан, перспективы развития.

курсовая работа , добавлен 17.03.2010


Отличительные особенности ипотечного кредита. Основные принципы ипотеки. Функции ипотечного кредитования. Анализ системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Порядок предоставления ипотечного кредита на покупку жилья, проблемы ипотеки.

реферат , добавлен 30.10.2014


Общие положения, история развития, государственная поддержка ипотечного кредитования. Опыт зарубежных стран в сфере ипотечного кредитования. Основные проблемы современного ипотечного кредитования и пути совершенствования ипотечного кредитования.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Сущность и основные понятия ипотеки

2. Ипотечные модели развивающиеся в России

3. Механизм ипотечного кредитования

4. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

Заключение

Список литературы

1. Сущность, основные понятия ипотеки

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

Ипотека -- это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит -- одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

Можно выделить следующие отличительные особенности ипотеки:

нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора;

оставление предмета залога у залогодержателя;

связь ипотеки зданий и сооружений с возможностью использовать земельные участки, на которых они находятся;

большие, чем при обычных договорах залога, сроки и объемы обязательств.

Практическое применение ипотеки основывается на следующих принципах:

1. гласности , или публичности, -- доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

2. специальности -- возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

3. достоверности -- записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

4. старшинства -- преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

5. бесповоротности -- ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6. неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Так же ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

o земельные участки;

o предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

o жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

o дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

o объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

o приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

o на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

o строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

o банковские;

o небанковские.

4. По виду заемщиков:

o как субъектов кредитования:

§ кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

§ кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

o по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

§ сотрудникам банков;

§ сотрудникам фирм -- клиентов банка;

§ клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

§ лицам, проживающим в данном регионе;

§ всем желающим.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам

7. По способу амортизации долга:

o постоянный ипотечный кредит;

o кредит с переменными выплатами;

o кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

o кредит с фиксированной процентной ставкой;

o кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

o с правом досрочного погашения;

o без права досрочного погашения;

o с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

2 . Ипотечные моде ли, развивающиеся в России

По оценкам экспертов, в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по - своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются так называемые псевдоипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие. Тем не менее ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях

Американская модель

Двухуровневая, или американская, модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию», а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством.

Серьезным стимулом для развития ипотеки является принятия Закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», без которого невозможно путем рефинансирования привлекать средства с фондового рынка. Отсутствие стартового капитала является сдерживающим фактором для развития региональных программ, которые в основном финансируются за счет бюджетных средств

Немецкая модель.

Как альтернативу американской модели ипотечного кредитования в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс по аналогии принятой в Германии. Источником средств, для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течении определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком, используется для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированных кредитных организации пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течении периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируется в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение говоренного периода. В силу несовершенства законодательства очень часто возникает конфликт интересов между риелторами, застройщиками и пайщиками.

Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирование, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируется на собственные наработки, главным образом ориентированные на использование бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования.

Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

· Аренда жилья с последующим выкупом;

· Создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

· Дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирование кредитов;

· Ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заемщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

3 . Механизм получения ипотечного кредитования

При предоставлении ипотечного кредита банк предъявляет довольно жесткие требования к своим потенциальным заемщикам по различным критериям. Основным из них является ежемесячный подтвержденный доход заемщика, из которого будут производиться выплаты по кредиту. Банк предъявляет требования к возрасту заемщика - чаще всего заемщик должен быть не моложе 18 лет на момент получения кредита и не старше 60-65 лет к моменту его погашения. Однако уже сейчас некоторые банки предоставляют ипотеку лицам, которым на момент окончания выплаты кредита будет 75 лет. Приоритетным же возрастом для ипотечного кредитования являются люди 30-35 лет. должник ипотека залог

Большинство банков предоставляют ипотечные кредиты гражданам России, имеющим постоянную регистрацию (данное требование не всегда является обязательным). Особые требования предъявляются к размеру непрерывного трудового стажа (как правило, не менее шести месяцев) и общего трудового стажа (не менее года). Чем больше величина трудового стажа заемщика и, что особенно важно, непрерывного стажа на последнем месте работы, тем выше шанс на получение ипотечного кредита, поскольку именно по этим показателям банк судит о стабильности доходов клиента.

Важные моменты заключения кредитного договора и договора об ипотеке.

Заключая кредитный договор и договор о передаче недвижимого имущества в ипотеку, заемщик должен обратить внимание на следующие моменты.

1. При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо проверить «юридическую историю» квартиры. В случае заявления претензий бывших собственников велика вероятность потери и с трудом приобретенной квартиры, и денежных средств уплаченных за нее. В лучшем случае денежные потери возместит страховка, однако квартира будет потеряна.

2. Нельзя представлять ложные, недостоверные сведения о себе, составе семьи, о доходах, о состоянии здоровья ни банку-кредитору, ни страховой компании. Последствия могут варьироваться от отказа в предоставлении кредита до уголовной ответственности за незаконное получение кредита.

3. Необходимо выяснять все подробности не только о процентной ставке за пользование кредитом, но и обо всех расходах, которые предстоят в связи с оформлением кредита. Низкие процентные ставки компенсируются банком дополнительными комиссиями и сборами.

4. Следует решить вопрос о необходимости (или об отсутствии) заключения брачного контракта до заключения договора об ипотеке.

5. Необходимо тщательно знакомиться с условиями договора кредита и ипотеки, обращать внимание на штрафные санкции, условия досрочного погашения, возможность пересмотра процентных ставок.

7. Нельзя допускать просрочек в погашении кредита. В экстренных случаях надо пытаться найти компромисс с банком.

Процедура получения ипотечного кредита.

В постановлении Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» описана примерная процедура получения ипотечного кредита.

Согласно положениям указанного постановления стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов.

1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.

2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право Покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи, при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

4. оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

а) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

б) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

в) договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал в процессе расчетов по договору купли-продажи и полностью его контролировал.

7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, т.е. принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

Согласно положениям рассматриваемого постановления и случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

К причинам, по которым банк может отказать в выдаче кредита, можно отнести:

1) непрозрачность доходов;

2) представление подложных документов о финансовом состоянии («липовых» справок, договоров), подделку подписи руководителя;

3) смена работы в течение двух-трех предыдущих месяцев до обращения в банк с заявкой о кредите;

4) не оформленная трудовым договором, трудовой книжкой работа;

5) несоответствие занимаемой должности образованию;

6) недостаток средств для первоначального взноса;

7) выбор неликвидного жилья в залог. Закладываемое жилье не должно планироваться к сносу, не должно быть ветхим. Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, иметь отдельный вход с улицы или из мест общего пользования, использоваться в качестве жилого (т.е. по назначению). Любые перепланировки, переоборудования и переустройства должны быть разрешены соответствующими государственными органами, оформлены документально и зарегистрированы в ГУ ФРС. «Юридическая история» квартиры не должна содержать судебных решений, срок обжалования которых не истек. Немногие банки решатся кредитовать заемщиков под залог квартир в домах, идущих под снос, как и в домах с деревянными перекрытиями, по причине страхования имущества по высоким тарифам и увеличения ежегодной суммы по страховым выплатам для заемщика;

8) отсутствие залога, поручителей, низкая заработная плата поручителей;

9) наличие иждивенцев, особенно малолетних детей;

10) наличие у заемщика судимости.

Расходы по кредиту и ипотеке.

Помимо собственно уплаты процентов за пользование кредитом заемщик должен рассчитывать свои средства и на дополнительные расходы. Сюда могут входить:

1) комиссия банка за рассмотрение заявки;

2) комиссия за открытие счета в банке (бывает и без комиссии) -- до 3% от суммы кредита;

3) комиссия за выдачу кредита (бывает и без комиссии, иногда она включается в обналичивание);

4) комиссия за обналичивание денежных средств -- 0,6--1 % от обналичиваемой суммы;

5) оценка квартиры;

6) аренда банковской ячейки;

7) проверка подлинности денежных знаков;

8) составление кредитного договора и договора об ипотеке;

9) оценка предмета залога (услуги профессионального оценщика);

10) нотариальные услуги (требуют лишь некоторые банки).

Страхование жизни и трудоспособности заемщика ежегодно будет обходиться в 0,5--2% от той суммы, что осталось выплатить по кредиту. Молодой здоровый человек может рассчитывать на 0,25%, но чем старше человек становится, тем тариф становится выше.

Плата за страхование квартиры составит 0,2--0,5% от ее стоимости. Процент зависит от того, деревянные ли перекрытия у дома, есть ли газовая колонка, были ли перепланировки. Минимальный тариф составляет около 0,3%. Самые высокие тарифы применяются при получении ипотечного кредита для приобретения индивидуальных домов. При покупке деревянного дома процент может повышаться до 0,7%, страхование риска причинения ущерба каменным постройкам составит около 0,5% от суммы кредита (остатка ссудной задолженности).

Если жилье покупается на вторичном рынке и страхуется риск утраты права собственности, тариф составляет 0,2--0,5% от стоимости квартиры, выплачиваемых ежегодно. Тариф зависит от вероятности предъявления третьими лицами претензий на залог.

Обычно банк рекомендует заемщику оформить страховку в компаниях--партнерах банка. Если компаний -- партнеров более трех, стоимость страховки формируется в условиях конкуренции страховщиков между собой. И наоборот, чем меньше список страховщиков, тем выше цены.

За государственную регистрацию ипотеки в ЕГРПН (согласно положениям НК РФ) также производится оплата:

1) при внесение в ЕГРПН записи об ипотеке;

2) при изменении или расторжении договора об ипотеке;

3) при смене залогодержателя;

4) за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке.

Чтобы подготовить пакет документов для получения ипотечного кредита, можно воспользоваться услугами риелтора. Часто риелторы предлагают две услуги в одной -- подобрать ипотечную программу и подать документы в банк, затем подобрать варианты квартиры и провести сделку. Стоимость такой услуги составляет от 4 до 6% от цены квартиры. Кроме риелторов существуют агентства (бюро) по ипотечному кредитованию, которое производит оценку платежеспособности заемщика, оформляет кредитное досье для банка(1 % от полученного кредита плюс определенная сумма за подготовку документов и выбор программы кредитования).

Сотрудничая с риелторами и ипотечными бюро, следует обращать внимание на то, как будут оплачиваться их услуги, если банк отказал в предоставлении кредита.

4 . Проблемы и перспективы и потечного кредитования в России

Ипотечное кредитование в России развивается, но не заняло в настоящее время того места, которое могло бы, в вопросе решения обеспечения граждан жильем. Это происходит по ряду причин.

Общеэкономические проблемы ипотечного кредитования

По своей сути ипотека - это длительный кредитный продукт. Срок, на который кредитные организации вкладывают свои средства, должен измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы, требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика России в очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые ресурсы.

В условиях, когда доходы страны в целом и каждого гражданина в частности подвержены резким изменениям в связи с волнами мировых кризисов, заключение длительных договоров представляет значительные риски, которые кредитные организации вынуждены компенсировать высокими процентными ставками.

Не последнюю роль в этой ситуации играют и вопросы политической стабильности, а также гарантии неизменности юридической базы, что также не всегда может быть обеспечено в РФ.

Инфляционные проблемы ипотечного кредитования

Несмотря на то, что уровень инфляции в России существенно снизился за последние годы, он остается на более высоком уровне, чем в большинстве развитых стран. В результате стоимость привлечения ресурсов для банков не снижается.

Кредитные организации сталкиваются с ситуацией, когда, с одной стороны, вкладчики не станут держать деньги на депозитах при ставках ниже инфляции, а с другой, доходы потенциальных заемщиков растут меньшими, чем этот уровень, темпами. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, а в форме предложения для избранных и наиболее успешных.

Ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений

Как правило, в сегодняшних условиях банки имеют короткие деньги - это или вклады на период до года, или счета юридических и физических лиц до востребования. Альтернативными вариантами финансирования могут быть государственные программы поддержки. Однако бюджет не всесилен, на все в нем денег не хватит. Альтернативой может быть использование инструментов фондового рынка.

В будущем, допустимо предположить, станут развиваться схемы секьюритизации ипотечных кредитных портфелей. В этом случае кредитные организации смогут получить источники финансирования на длительный срок, а покупатели таких ценных бумаг сумеют продать их в любой момент, чтобы вернуть свои деньги.

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополиями

Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей.

Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования - цена на недвижимость снизится в соответствии с рыночными условиями.

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с альтернативой вложения

Коммерческие банки по своей сути - это предприятия, доход которых складывается за счет разницы привлечения и размещения средств. При формировании кредитного портфеля имеется ряд альтернатив, таких как кредитование бизнеса, потребительское кредитование и т. д. Из всего многообразия банковских продуктов ипотека - наиболее длительный, но не самый выгодный с точки зрения действующих на рынке процентных ставок.

Складывается парадоксальная для финансовых рынков ситуация: ставки по длительным ипотечным займам оказываются ниже, чем по краткосрочным кредитам, например под залог того или иного имущества торговым предприятиям.

Ситуация осложняется еще и тем, что смежные сегменты банковского сектора развиваются слишком быстрыми темпами. Возможно, когда произойдет насыщение рынка другими продуктами, дойдет очередь и до ипотеки.

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с миграционной политикой

Займы на строительство или покупку жилья получают все большее распространение, но далеко не во всех регионах. До сих пор наблюдается существенная разница в уровне жизни в нескольких крупных городах и других регионах. В результате в условиях свободной экономики в наиболее благополучные центры устремляется поток мигрантов, увеличивая тем самым спрос на недвижимость.

Выравнивание доходов могло бы привести к снижению стоимости жилья, что положительно сказалось бы на расширении ипотечного кредитования.

Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования - это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.

Также рассмотрим перспективы в 2013 году.

Перспективы ипотечного рынка сегодня довольно туманны, и многие эксперты опасаются давать прогнозы на 2013 год. Казалось бы, трудные времена прошли, и система приходит в себя, однако многие все же боятся того, что новый виток нестабильности обрушит мечты о собственном жилье.

В этом году спрос на ипотечные кредиты в России сохранялся довольно высоким, однако интерес потребителей к подобного рода займам все же был значительно слабее, чем до кризиса. Эксперты по-разному оценивают перспективы развития ипотечного рынка в России. Например, заместитель начальника департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Олег Коркин отмечает достаточно высокие результаты по выдаче ипотечных кредитов. По его мнению, сегодня многие банки наращивают ипотечные кредитные портфели высокими темпами. «Уверен, что по результатам работы в 2012 году объем выдачи ипотеки достигнет 1 трлн руб.», - резюмировал специалист. В свою очередь, начальник управления развития ипотечного кредитования «Райффайзенбанка» Анастасия Перегримова считает, что «в настоящий момент нет оснований для прогнозирования замедления роста ипотечного рынка в следующем году».

Однако, несмотря на возвращение спроса на ипотеку, говорить о снижении процентных ставок в ближайшем будущем не приходится.

Действительно, проценты по ипотеке в России оставляют желать лучшего, ведь средняя ставка сегодня составляет 12 % годовых в рублях, тогда как в США средняя ставка по ипотеке - всего 3-4 %. А если учесть, сколько стоит в России недвижимость, особенно в Москве, и добавить к этому уровень заработной платы граждан, то остается только посочувствовать тем, кто вступил или собирается вступить в ипотеку.

Доступность ипотечного кредита связана с доступностью квартиры, иначе говоря, сколько квадратных метров может купить семья с учетом своего месячного дохода. В 2006 году среднестатистический россиянин мог позволить себе 0,32 среднестатистического квадратного метра жилья, то есть на покупку однокомнатной квартиры у него ушло бы около 10 лет при условии, что ему не нужно будет питаться, одеваться и тому подобное. В 2010 году - уже 0,41 кв. м, то есть движение происходит в нужном направлении, но о доступности говорить все же рано. Ведь, по оценкам заместителя директора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрия Шапочкина, среднестатистический житель России все еще не может купить среднестатистическую квартиру даже с помощью ипотеки. Что же касается процентных ставок в 2013 году, они, по мнению специалиста, останутся на уровне 12,5-13 %.

Ключевыми факторами развития ипотечного рынка являются: наличие «длинных» денег у банков и их стоимость, состояние рынка недвижимости и стоимость квадратного метра, уровень доходов населения. Если все факторы, будут соответствовать должному уровню, значит, стоит ждать демократизации рынка ипотеки.

Что касается рынка недвижимости и уровня доходов населения, эксперты предполагают, что по этим показателям быстрых темпов роста ждать не приходится, поэтому взрывного роста объемов ипотеки не будет.

Сегодня потенциал развития ипотечного рынка внутри страны, как это ни печально, находится на низком уровне. Низкая финансовая грамотность населения лишь усугубляет положение. Каждая пятая сделка по покупке недвижимости в стране происходит с помощью ипотечного кредита, тогда как на Западе - более половины. Спрос на этот продукт всегда провоцирует снижение процентных ставок.

Только за счет большей осведомленности населения о возможности решения жилищного вопроса с помощью ипотеки будет наблюдаться рост объема предоставленных кредитов. Конечно, многие боятся новой волны мирового финансового кризиса, ведь если будут потрясения, то они коснутся всего, в том числе ипотечного рынка. Такой сценарий мы уже проходили в 2008 году. Именно эта перспектива и удерживает потенциальных заемщиков от вступления ипотеки в 2013 году.

Рост ставок по ипотеке вновь ограничивает ее доступность для представителей среднего класса. В результате в 2013 году ипотечный рынок столкнется с заметным охлаждением спроса, а темпы роста кредитования не превысят 40%.тДаже в оптимистичном сценарии в 2013 году темпы прироста рынка составят в среднем 35%

Низкие ставки, выход новых банков и активизация жилищного строительства обеспечили устойчивый рост ипотечного рынка в 1 полугодии 2012 года. По итогам года объем кредитования составит рекордные 1,1 трлн руб. Однако в 2013 году заметное давление на динамику рынка окажет повышение ставок по ипотеке ведущими банками: объемы кредитования прибавят не более 45%. Доступность ипотечных кредитов продолжит снижаться: ускорение инфляции способно спровоцировать очередной виток повышений.

В 1 полугодии 2012 года объем ипотечного кредитования составил 430 млрд. руб., что на 57% превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. Как и прогнозировал «Эксперт РА», динамика рынка резко замедлилась (годом ранее темпы прироста кредитования были почти в два раза больше): сказывается исчерпание эффекта «низкой базы». Однако банкиры отмечали уверенный рост спроса на ипотеку в течение всего 1 полугодия: поддержку рынку оказало снижение ставок до исторических минимумов в начале года и активный старт продаж нового жилья в регионах, прежде всего в Подмосковье в преддверии расширения границ Москвы. Неудивительно, что Московская область вышла на второе место (после Москвы) по объемам ипотечного кредитования (опередив Тюменскую область).

Активизация отдельных банков в ипотечном сегменте со 2 половины 2011 года привела к заметному изменению расстановки сил в ТОП-10. Резкий скачок на восемь позиций вверх (6 и 7 места в рэнкинге) обеспечили себе банк Уралсиб и Связь-банк благодаря взрывным темпам роста в 263% и 188% соответственно. Вместе с тем «вторую пятерку» покинули Абсолют банк и Райффайзенбанк, сократившие объем кредитования в 1 полугодии (на 21% и 17% соответственно). Доля Сбербанка России продолжает снижаться: за год она опустилась на 2,5 п.п. до 44,8%.

По оценкам «Эксперт РА», по итогам 2012 года объем ипотечного кредитования вырастет на 50-60% и составит порядка 1,1 трлн. руб. В 2013 году нас ожидает замедление динамики рынка до 40-45%. Поддержку рынку в ближайшие 1-1,5 года обеспечит позитивная динамика, наметившаяся в жилищном строительстве. Ключевой ограничитель роста - повышение ставок по рублевым кредитам, в том числе по программам АИЖК. «Ценовая» доступность ипотеки продолжит снижаться: мы наблюдаем ускорение инфляции, а Банк России в борьбе с ней уже повысил ключевые процентные ставки. В результате до конца года высока вероятность дальнейшего повышения ипотечных ставок. Негативный эффект от удорожания стоимости кредитов рынок ощутит в полной мере в 2013 году: часть заемщиков предпочтет отложить покупку квартиры «до лучших времен» либо попытается накопить средства на более высокий первоначальный взнос (тем самым обеспечить более низкую ставку).

Доля крупнейших банков на ипотечном рынке во втором полугодии 2012 года будет расти. Причина не только в повышении ставок по программам АИЖК, но и ужесточение требований института развития к выкупу закладных. Банки, работающие с АИЖК, и ранее отмечали значительные трудности и многочисленные формальности, сопровождающие процесс рефинансирования закладных. Новые же условия выкупа закладных предполагают, что банки-партнеры должны будут заранее определиться с объемом выдачи и оплатить агентству опцион (в отличие от нынешней «заявительной» схемы). Очевидно, что средние и малые банки, которые перейдут на собственные программы, из-за дорогого фондирования предложат более высокие ставки, чем по стандартам АИЖК, и будут проигрывать в конкуренции с крупными банками.

Заключение

Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

Список литературы

1.Дубовик И.В. «Ипотечное жилищное кредитование» 2008г.

2.Жданов В.П., Тимофеев В.В. «Ипотечное жилищное кредитование. Региональный аспект» 2009г.

3.Разумова И.А. «Ипотечное кредитование» 2011г.

4. Жуков Е.Ф. «Деньги. Кредит. Банки.» 2008г.

5. Белоглазова Г.Н. «Банковское дело: розничный бизнес» 2012 г.

6.Тепман Л.Н. «Оценка недвижимости» 2009г.

Интернет-ресурсы:

http :// www . absolutbank . ru /

http :// www . rusipoteka . ru / ipoteka _ kredit /

Размещено на Allbest.ru

...

Подобные документы

Этапы развития ипотеки в России: историческая справка. Сущность, цели и задачи ипотечного кредитования. Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости. Проблемы и тенденции развития ипотеки в современной России.

курсовая работа , добавлен 27.09.2012


Сущность ипотеки, особенности классификации ипотечного кредитования. Проблемы и перспективы развития этого бизнеса в России и за рубежом. Преимущества и недостатки кредитования. Специфика социальной ипотеки в регионах. Способы снижения рисков кредитора.

курсовая работа , добавлен 24.11.2014


Отличительные особенности ипотечного кредита. Основные принципы ипотеки. Функции ипотечного кредитования. Анализ системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Порядок предоставления ипотечного кредита на покупку жилья, проблемы ипотеки.

реферат , добавлен 30.10.2014


История зарождения и развития ипотечного кредитования. Зарубежный опыт ипотечного кредитования и его влияние на развитие ипотеки в Республике Казахстан. Оценка механизма возвратности ипотечного кредита в АО "Жилстройсбербанк". Проблемы ипотеки в РК.

курсовая работа , добавлен 26.02.2011


История возникновения ипотеки. Механизм, виды и программы ипотечного кредитования. Анализ ипотечного кредитования на примере Самарской области. Новые кредитные продукты, деятельность участников. Проблемы и направления совершенствования ипотеки в России.

дипломная работа , добавлен 27.09.2011


Сущность и инструменты ипотечного кредитования. История развития ипотеки в России и за рубежом. Альтернативные модели ипотечного кредитования инвестиционных проектов по строительству жилья. Организация кредитования в Кемеровском отделении Сбербанка РФ.

дипломная работа , добавлен 26.12.2010


Понятие, цели и социально-экономические задачи ипотеки в России. Изучение основных этапов порядка оформления ипотечных кредитов. История развития ипотечного кредитования и изучение рынка ипотеки в России. Прогнозные рейтинги ипотечных банков России.

курсовая работа , добавлен 07.06.2014


Понятие, сущность и функции ипотеки. Развитие ипотеки в России. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации. Анализ практики ипотечного кредита в ВТБ 24 банке, существующие проблемы и их решение в современных условиях.

курсовая работа , добавлен 16.11.2014


Анализ местных факторов и специфики покупателя в развитии кредитования покупки недвижимости. Характеристика современного состояния ипотеки на новое жилье. Парадоксы ипотечного кредитования на российском рынке. Доступность и стабильность ипотеки в Самаре.

реферат , добавлен 29.10.2011


Сущность ипотеки (залога недвижимости), ее нормативное регулирование в Российской Федерации. Проблемы ипотечного кредитования. Страхование ипотечных кредитов. Особенности функционирования ипотечного банковского рынка, перспективы и тенденции развития.

Слюсаренко Диана Владимировна, 4 курс, 5 группа, "Финансы и кредит", Брянский государственный университет им. акад. И.Г. Петровского

Никонец Олеся Евгеньевна, к.э.н., доцент, научный руководитель

Сущность ипотечногокредитованияв России и тенденции его развития

Аннотация.В статье рассматриваются вопросы ипотечного кредитования и определяется их роль в современных условиях.Ключевые слова: ипотека, жилье,инструменты ипотечного кредитования.

В современных условиях существования рыночной экономики сложилась успешная практика приобретения жилья посредством ипотечного кредитования. Данное явление появилось в России (по сравнению с Западной Европой и США) относительно недавно, однако за последнее десятилетие приобреловысокую популярность среди наших соотечественников. Изначально слово «ипотека» (от греч. hypoteka–подставка, подпорка) появилось в законодательстве Солона(VIв. до н.э.)и имела следующие значение: «столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечениемправ кредитора на определенную сумму».В современном же российском законодательстве нет «прямого» определения ипотеки, между тем, анализ ст.334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека –залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.Также необходимо уточнить, что ипотека может использоваться как при приобретении жилья (квартиры, жилого дома, жилых помещений и т.д.) в кредит, так и по иным кредитам. По договору, который регулирует выдачу ипотечного кредита, банк является кредитором, а заемщик -должником.Классификацию основных ипотечных кредитовв России можно представить в следующей схеме(рис.1):Ипотечный кредит

По объекту недвижимости: По целям кредитования:

земельные участки; жилищное кредитование;

жилые дома, квартиры; на разработку земельного участка; предприятия (здания, сооружения), на развитие сельского хозяйства; используемое в предпринимательстве; на развитие производства; дачи, садовые участки. кредиты под залог, имеющегося имущества.

Таблица 1Ипотечные кредиторы

По статусу:По принадлежности:По степени специализации:БанковскиеНебанковскиеГосударственныеЧастныеОбщественныеУниверсальныеСпециализированные

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России-это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Нужно отметить, что ипотека-это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рис. 1.

Рис.1.Инструменты ипотечного кредитования

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеки (залог недвижимости), которые устанавливает основания возникновения ипотеки, перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки, определяет основные понятия в данной сфере, регламентирует процесс заключения договора об ипотекеи пр.Рынок ипотечного кредитования РФ является относительно молодым, но при этом активно изменяющимся. К сожалению, за 10 лет его существования переживает уже второй экономический кризис (кризис 2008 г. и кризис 20142015 гг.), что не могло негативно не сказаться на банковский сектор в целом и ипотеки в частности.Динамика роста рынка ипотечного кредитования наблюдалась, начиная с 2005 года, о чем говорит увеличение доли объемов выданных кредитов в ВВП страны (таблица 1) с 0,3% до 2,18% в 2013 году. Растет и задолженность по выданным кредитам –с 0,2% до 4% к ВВП в 2013 году, которая объясняется длительностью жилищных кредитов.Следующая таблица отражает динамику изменения ВВП РФ и показателей объемов ипотечного кредитования за период 20052013 гг.

Инструменты ипотечного кредитованияИнструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы:ипотека с дисконтом,ипотека с залоговым счетомИпотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредтора:ипотека с участием кредитора в приросте стоимости имущества,ипотека ссовместным участием заемщика и кредитораАльтернативные инструменты ипотеки:ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долгаипотечный кредит с переменной процентной ставкойСтандартный аннуитетный платежИпотечные кредиты с переменными выплатами:платежи с фиксированными выплатами "шаровые платежи"ипотечные кредиты с нарастающими платежамиКредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика:обратная ипотекакредитные линии, обеспеченные жильем Таблица 2 Динамика ВВП РФ и показателей объемов ипотечного кредитования

за период 20052013 гг.

Показатель2005ВВП в текущих ценах, млрд руб.21609,826917,233247,541276,838807,246308,555967,262218,466755,3Объем выданных ипотечных кредитов к ВВП, %0,31,222,071,970,370,971,551,842,18Задолженность по выданным ипотечным кредитам к ВВП, %0,20,91,82,72,62,52,73,24

Проанализировав таблицу, можно сделать вывод о том, что число предоставленных ипотечных кредитов с 2006 года увеличилось в 2 раза. Следующий график отражает динамику изменения выданных ипотечных кредитов за 8 лет и 9 месяцев 2014 года.

Рис.2.Динамика выданных ипотечных кредитов в РФ

Исходя из рис.2, в 3ем квартале 2014 года число выданных ипотечных кредитов составило более 700 тысяч. Заметный спад объемов предоставленных кредитов произошел в 2009 году, когда показатель уменьшился на 77% по сравнениюс предыдущем годом, в связи с экономическим кризисом. Несмотря на это, с 2010 года мы наблюдаем устойчивый рост показателя, а в 2011 году был достигнут предкризисный уровень 2008 года.В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит, Банк Москвы, Россельхозбанк, что мы видим из следующей таблицы3.Исходя из данных таблицы3, мы видим отрицательный прирост объема выданных кредитов по отношению к Iполугодию 2014 года. Причины данного явления очевидны: экономический кризис во всех отраслях экономики, спад доходов населения, политические и экономические санкции стран Западной Европы и США, массовые сокращения и безработица, что вызывает психологическую «панику» у населения.Таблица 3Итоги работы ведущих ипотечных банков в Iполугодии в 2015 г.

№БанкОбъем выданных ипотечных кредитов, млн руб.Количество выданных ипотечных кредитов, штукПрирост объема выданных кредитов по отношению к Iполугодию 2014 года, %1Сбербанк304302197731

242ВТБ 247240938326

533Дельтакредит122434221

134Банк Москвы102445335

155Россельхозбанк92567015

Для борьбы с этим 13 марта2015 года начала действовать госпрограмма по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на субсидирование ипотечной ставки в 12% из федерального бюджета выделено 20 млрд. К программе подключился ряд банков, во главе с самой крупной финансовой организацией России –Сбербанком. Выбор финансового учреждения никак не влияет на суть ипотеки с господдержкой, позволяющую минимизировать личные расходы на приобретение жилья за счет поддержки со стороны государства. Условия программы:кредиты выдаются с 23.03.2015 до 01.03.2016;первоначальный взнос: от 20% стоимости приобретаемого жилого помещения;срок кредита: от 12 месяцев до 30 лет (включительно);процентная ставка в рублях: от 11,9%* до и после регистрации ипотеки;валюта кредита: рубли.Ипотека с господдержкой по итогам первых месяцев справляется со своей задачей: спрос на жилищные кредиты и квартиры в новостройках превышает показатели конца прошлого года.Госпрограмма по субсидированию ипотечной ставки должна действовать до 31 марта 2016года. Минфин России не намерен продлевать сроки действия госпрограммы субсидирования ипотечного кредитования. Премьерминистр России Дмитрий Медведев на Международном инвестиционном форуме в Сочи допустил такой вариант развития событий.

Существует и ряд проблем, которые, несмотря на госпрограмму, остаются актуальными в вопросе ипотечного кредитования. Условно данные проблемы можно разделить на несколько групп:

общеэкономические проблемы ипотечного кредитования (экономическая и политическая нестабильность, безработица, недоверие граждан к ипотечному кредитованию);

инфляционные проблемы ипотечного кредитования;

ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений;

проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополиями;

проблемы ипотечного кредитования, связанные с альтернативой;

проблемы ипотечного кредитования, связанные с миграционной политикой.Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования –это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование вравной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.Помочь в достижении данного уровня могут следующие меры:

разработка программы по повышению благосостояния населения,

борьба с инфляцией,

повышение финансовой грамотности граждан,

борьба с безработицей,

обеспечение государством экономической и политической стабильности,

долгосрочное понижение процентной ставки,

борьба с монополизацией, создание льготных условий для развития данного направления бизнеса,

продление существующих и создание новых социальных программ,

выравнивание доходов, выделение государственных субсидий на строительство и покупку недвижимости в особенно нуждающихся регионах. В заключении можно сказать, что еще существует достаточно проблем в сфере ипотечного кредитования РФ, но тем не менее наблюдается решимость власти сделать ипотеку более доступной и массовой для граждан.Также хочется отметить, что со временем ипотека сможет развиваться при минимуме поддержки со стороны государства, если в России будут наблюдаться общеэкономические улучшения, резко возрастет количество возводимого жилья и снизятся цены на него и будет установлен низкий уровень (56%) инфляции.

2.Пункт 1 ст. 5 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. (в последней редакции)3.Никонец О.Е. Инновационный тип развития банковской системы// Вестник Брянского государственного университета. 2012.№3(2). С. 293295.4.Никонец О.Е. Венчурный бизнес как основа инновационного развития экономики России// Научнометодический электронный журнал Концепт. 2014. Т. 20. С. 29412945.5.http://rusipoteka.ru–Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьютеризации.