Eine gesetzliche Hypothek tritt nicht ein. Was ist „Hypothek kraft Gesetzes“ und „Hypothek kraft Vertrag“? Steueranreize für Hypothekendarlehen

Eine vertragliche Hypothek und eine gesetzliche Hypothek entstehen aus unterschiedlichen Gründen. Aber im Wesentlichen ist dies dasselbe - ein Kredit mit Sicherheiten, der Zahlungen vom Kreditnehmer an den Kreditgeber sicherstellt. Zweck dieser Verpflichtung ist der Erwerb von Immobilien für von der Bank bereitgestellte Mittel.

Verschiedene Arten von Hypotheken

Ein Haus zu kaufen ist heute nicht so einfach, besonders für Bewohner von Großstädten. Es geht um die Kosten für Immobilien, die für die meisten Bürger einfach unerträglich sind. Deshalb sind viele Kreditinstitute bereit, ihren Kunden Gelder unter Eigentumsvorbehalt zur Verfügung zu stellen, wenn der Kreditnehmer seine Bedingungen nicht erfüllt. Das heißt, alles ist einfach - wenn Sie nicht bezahlen können, müssen Sie eine Anzahlung leisten. Sie sollten sich auch darüber im Klaren sein, dass eine Hypothek entweder auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Gesetzes entstehen kann.

Eine vertragliche Hypothek entsteht immer auf der Grundlage einer von den Parteien abgeschlossenen Urkunde. Dies ist der sogenannte Hypothekenvertrag, der die Verpflichtungen des Kreditnehmers gegenüber der Bank angibt. Die Gründe für das Auftreten dieser Art von Darlehen sind auch:

Sammlung von Dokumenten für die Übertragung von Immobilien auf Pfand.
Registrierung von Immobilien, die für Hypothekenfonds erworben wurden.

Mit anderen Worten, eine Hypothek aufgrund eines Vertrages entsteht, wenn der Kreditnehmer eine Wohnung auf Sicherheit bezieht. Für Banken ist dies ein großes Risiko. Bis die Parteien den Vertrag registrieren, kann der Gläubiger die Rechte an der Hypothek nicht geltend machen. Daher muss der Kunde in dieser Phase Bürgen stellen. Darüber hinaus erhöhen Banken häufig die Zinsen, bis Sicherheiten ausgestellt werden.

Wichtig: Das Verfahren zur Registrierung eines Hypothekenvertrags wird auf der Grundlage eines Antrags der Parteien durchgeführt. Wird der Vertrag von einem Notar beglaubigt, ist eine Erklärung von staatliche Registrierung er kann einreichen (FZ Nr. 102).

Wenn mit dem Vertrag alles klar ist, dann wissen die wenigsten, was eine Hypothek kraft Gesetzes ist. Es tritt ein, wenn die erworbene Wohnung zu einem Pfand der Bank wird, aber der Vertrag spielt hier keine Rolle.

Die gesetzliche Hypothek wird bei der staatlichen Registrierung des Kaufvertrags registriert. Und das Dokument über das Eigentum an auf Kredit gekauften Wohnungen enthält Informationen darüber, dass er eine bestimmte Belastung hat. Diese Belastung erlaubt es beispielsweise nicht, diese Immobilie ohne Zustimmung des Hypothekengläubigers zu verkaufen, Verwandte anzumelden usw.

Außerdem sind die Gründe:

Verkauf auf Kredit. Wird ein Objekt auf Kredit verkauft, wird es automatisch belastet, sofern nichts anderes bestimmt ist. Diese gesetzliche Regelung gilt auch für den Ratenkauf.
Miete. Der Mietempfänger ist berechtigt, die vertragsgegenständliche Immobilie zu verpfänden.

Unterschiede

Die Hypothek aufgrund eines abgeschlossenen Vertrages und die Hypothek aufgrund eines Gesetzes unterscheiden sich durch die folgenden Bedingungen:

Die gesetzliche Hypothek entsteht automatisch zum Zeitpunkt der Registrierung des Kaufvertrags, während für die zweite Darlehensart der Abschluss eines Vertrages erforderlich ist.
Im ersten Fall dient nur die erworbene Immobilie als Sicherheit. Zum anderen kann jegliches Eigentum des Kreditnehmers als Sicherheit dienen.
Für die Eintragung einer Hypothek wird von Gesetzes wegen keine staatliche Abgabe erhoben, eine Hypothek aufgrund eines Abkommens unterliegt jedoch der Besteuerung.

Es ist wichtig zu wissen

Bei der Beleihung von Immobilien sind folgende Voraussetzungen zu beachten:

Unteilbares Vermögen, das bei Teilung seinen Zweck verlieren kann, kann nicht verpfändet werden.
Wenn für den Kauf von Immobilien mit Hilfe einer Bank eine Genehmigung von Dritten eingeholt werden muss, wird die Bank ohne diese keine entsprechende Vereinbarung erstellen.
Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, das Pfandgut pfleglich zu behandeln und für dessen Sicherheit zu sorgen.
Besteht die Möglichkeit des Verlustes oder der Beschädigung des Pfandgutes, ist der Entleiher verpflichtet, den Pfandgläubiger darüber zu informieren.
Die Bank hat das Recht, den Zustand des vom Gläubiger verpfändeten Vermögens zu überprüfen.
Eine Verpfändung von Eigentum ist nur mit Zustimmung der Bank möglich.
Die Person, die das Pfand erwirbt, erhält alle Rechte und Pflichten des Verpfänders.
Nachdem das Darlehen abgeschlossen ist, sollte die Belastung von der Immobilie entfernt werden.

Beide Arten von Krediten haben mehr Gemeinsamkeiten als Unterschiede. Zum Beispiel ist eine Hypothek, die auf der Grundlage einer Vereinbarung entsteht, häufiger, wenn das Subjekt das Eigentumsrecht an der Sicherheit hat. Aber im zweiten Fall hat die Person es nicht, also erscheint es auf der Grundlage der staatlichen Registrierung des Eigentums an der Sicherheit.

Die gesetzliche Hypothek und die vertragliche Hypothek sind genau dasselbe, wenn es um das von den Parteien verfolgte Ziel geht. Dieser Zweck dient der Sicherung der Forderungen des Gläubigers und des Erwerbs von Immobilien. Daher sind auch die Rechtsfolgen der Nichteinhaltung der Verpflichtungen der Parteien genau gleich.

Viele haben aufgrund des Gesetzes von Hypotheken gehört und glauben fälschlicherweise, dass ein solches Konzept mit dem Prozess der Registrierung von Wohnimmobilien in einer Hypothek verbunden ist. Tatsächlich wendet die geltende Gesetzgebung das Konzept der Hypothek kraft Gesetz und Vertrag an, die eine Reihe von wesentlichen Unterschieden aufweisen. Wir werden im heutigen Artikel darüber sprechen.

Was sagt die Gesetzgebung?

Unabhängig vom Zweck der Beleihung beinhaltet jede Hypothek immer das Vorhandensein von Sicherheiten, die während der gesamten Beleihungsdauer belastet werden. Jede Art von Hypothek beinhaltet immer das Vorhandensein von Sicherheiten, bei denen es sich meistens um verpfändete Immobilien oder die eigene Wohnung des Kreditnehmers handelt. Für die Bank fungiert die Sicherheit als Bürge und wenn eine Einzelperson nicht zurückzahlen kann Kreditschulden ist das Kreditinstitut berechtigt, den Sicherungsgegenstand zu verkaufen und seine Schulden zu Lasten des Erlöses zu tilgen.

Die Gesetzgebung enthält heute zwei Arten von Gründen für Hypotheken:

aufgrund des Vertrages;
kraft des Gesetzes.

Die erste Art von Hypothek ist immer mit dem Vorhandensein besonderer Vereinbarungen zwischen den Transaktionsparteien verbunden, die im Vertrag vorgeschrieben sind und die Individualität der Vereinbarung implizieren. Die zweite Art der Hypothek ist eng verwandt mit gesetzliche Regelung und entsteht bei Vorliegen bestimmter Tatsachen.

Hypothek kraft Gesetzes: Was ist das?

Legale Hypotheken werden in Finanz- und Rechtskreisen oft als legale Hypotheken bezeichnet. Es ist mit der gesetzlichen Regelung von Immobilientransaktionen verbunden. Der Kreditnehmer erhält bei der Beantragung bei der Bank die Möglichkeit zum Kauf Wohnimmobilien auf Bankfonds, die bei der Beantragung eines Darlehens in den meisten Fällen kraft Gesetzes eine Hypothek beantragen. Eine solche Transaktion gilt als eine der zuverlässigsten, da die Belastung eine Garantie für die Bank ist, die Kreditmittel zurückzuzahlen, und der Prozess der Anfechtung der Kredittransaktion nach Unterzeichnung des Kreditvertrags für den Kreditnehmer erfolglos bleibt.

Die Verpflichtung entsteht nach bestandenem Registrierungsverfahren Regierungsbehörde. Die gesetzliche Hypothek ist eng mit dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung verbunden, der beim Abschluss eines Vertrages über den Verkauf von Immobilien, die Miete oder andere Immobilientransaktionen eintreten kann.

Eine gesetzliche Hypothek entsteht in folgenden Fällen:

Kauf einer Wohnung, eines Privathauses bzw Grundstück auf Kosten von Kreditmitteln;
Bau von Immobilien unter Verwendung eines Darlehens;
Wohnungsverkauf mit Ratenzahlung, wenn der Verkäufer der Immobilie auch Gläubiger ist.

In den meisten Fällen beginnen Privatpersonen ihre Wohnungssuche mit einem genehmigten Kreditbescheid Kreditinstitut. Nach Auswahl eines Objekts wird ein Darlehensvertrag unterzeichnet und ein Kaufvertrag mit Überweisung des Kreditbetrags auf das Abrechnungskonto des Verkäufers erstellt.

Ein solches Schema zum Erwerb von Immobilien in einer Hypothek ist das beliebteste, aber nicht das einzige. Häufig sieht der Kaufvertrag die Bereitstellung eines Ratenzahlungsplans an den Käufer vor, was die Auferlegung einer Belastung bis zur endgültigen Abrechnung bedeutet. In manchen Fällen wird eine behördliche Bestätigung der Sicherheiten verlangt und eine Hypothek aufgesetzt. Das Dokument kann bei einer Bank oder einem Notar ausgestellt werden. Danach Kreditverpflichtungen Die Hypothek wird vollständig gekündigt. Der Eigentümerwechsel ist gesetzlich zulässig, was häufig auftritt, wenn ein Kreditnehmer eine Refinanzierung nutzt.

In der Praxis ist die Hypothek von Gesetzes wegen die häufigste Möglichkeit, Wohnraum mit Kreditmitteln zu erwerben. Nach dem Durchlaufen aller Phasen des Kreditprozesses und der Vertragsunterzeichnung erfolgt die staatliche Registrierung. Nach der Eintragung in das Register wird der Kreditnehmer zum Eigentümer Hypothekenimmobilien, und auf dem Eigentumsdokument ist in der Beschränkungsspalte gestempelt „ Kaution kraft Gesetzes". Eine Person hat das Recht auf Aufenthalt und Nutzung Ingenieurbauwerke, tatsächlich bleibt die Immobilie jedoch bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens im Besitz der Bank.

Merkmale einer Hypothek aufgrund eines Vertrages

Diese Art der Hypothek entsteht auf der Grundlage einer Sicherungsvereinbarung. Der Vertrag kommt durch gegenseitige Vereinbarungen oder durch einen gesondert abgeschlossenen Hypothekenvertrag zustande. Das Hauptmerkmal der meisten Vereinbarungen ist, dass die Hauptbedingung des Darlehens die Besicherung des Darlehens ist Individuell Wohnimmobilien. Bei der Registrierung werden die Pflichten und Rechte jeder Partei individuell ausgehandelt.

Hypothek von Gesetzes wegen beinhaltet immer Verwendungszweck Kreditmittel, das heißt, sie können nur für den Kauf von Wohnimmobilien ausgegeben werden. Unterscheidungsmerkmal Vereinbarung kraft Vertrag ist die Möglichkeit, das Darlehen nach freiem Ermessen des Darlehensnehmers zu verwenden.

Die Praxis des Abschlusses solcher Vereinbarungen existiert heute nur noch bei wenigen Kreditinstitute. Einen Sonderfall stellt das Verfahren zur Privatisierung von Eigentum dar, wenn die Bedingungen für die Eigentumsübertragung zwischen den Transaktionsbeteiligten gesondert ausgehandelt werden. Alle Arten solcher Hypotheken können in die folgenden Kategorien eingeteilt werden:

es gibt keine Belastung und keine Sicherheiten als solche;
Immobilien im Eigentum des Kreditnehmers dienen als Sicherheit;
das Eigentumsrecht entsteht nach Ausgabe des Darlehens und anschließender Übertragung des Pfandrechts an die Bank.

Eine kleine Anzahl solcher Verträge Finanzmarkt aufgrund ihres höheren Risikos für Kreditinstitute, da es keinen Garantiegeber für die Rückzahlung des Darlehens gibt. Nach Abschluss des Darlehensvertrages hat der Darlehensnehmer bestimmten Zeitraum die Zeit, in der er die gewünschte Immobilie betreut und das Anmeldeverfahren durchläuft. Künftig ist er vertraglich verpflichtet, diese als Sicherheit zu stellen. Da bei einer solchen Regelung kein Belastungstatbestand vorliegt, ist es im Falle von Missverständnissen für den Gläubiger schwierig, die Tatsache der Herausgabe von Fremdmitteln nachzuweisen und einzuklagen Justiz das Recht auf Eigentum ist fast unmöglich.

Hypothek kraft Gesetz und kraft Vertrag: Unterschiede

Der Hauptunterschied bezieht sich auf die Gründe für die Entstehung von Hypotheken. Für eine Rechtsart von Transaktionen handelt das Gesetz als solches, für die zweite Variante - eine Vereinbarung. Unter den wichtigsten Unterscheidungsmerkmale umfasst Folgendes:

die Notwendigkeit, sich bei einer Regierungsbehörde zu registrieren;
Art der Sicherheit für ein Darlehen;
zwingende Staatspflicht.

Die gesetzliche Hypothek impliziert die obligatorische Registrierung, die erfolgt, nachdem sich der Kreditnehmer bei der staatlichen Stelle beworben hat benötigtes Paket Unterlagen. USRR akzeptiert Sicherheiten vom Entleiher und vom Verleiher, die berechtigt sind, sie getrennt oder zusammen einzureichen. Eine Hypothek im Rahmen einer Vereinbarung wird als unabhängige Vereinbarung registriert, während beide Parteien der Transaktion anwesend sein müssen, wenn sie Dokumente bei der USRR einreichen.

Nach Vereinbarung werden kraft Gesetzes Mittel zum gezielten Erwerb von Wohnimmobilien ausgegeben, die als Sicherheit dienen. Im Rahmen der Vereinbarung können Immobilien, die dem Darlehensnehmer des Eigentumsrechts gehören, als Sicherheit dienen.

Die gesetzliche Hypothek erlegt keine Zahlungsverpflichtungen auf staatliche Pflicht Was passiert, wenn eine vertragliche Hypothek abgeschlossen wird? Gleichzeitig ist sie mit einer Belastung verbunden, die nicht umgangen werden kann, wenn die Bank einer Immobilientransaktion nicht zustimmt.

Wie wird eine gesetzliche Hypothek eingetragen?

Gemäß der geltenden Gesetzgebung muss bei einem Eigentümerwechsel einer Immobilie das Verfahren der staatlichen Registrierung von Eigentumsrechten durchlaufen werden, um als rechtsgültig anerkannt zu werden. Sie können solche Maßnahmen ohne Belastung von Wohneigentum durchführen, Sie können sich über die Verfügbarkeit beim MFC, Rosreestr oder auf den offiziellen Portalen von Organisationen informieren. Heute können Sie das Online-Verfahren jederzeit nutzen und über das Internet einen Auszug generieren, indem Sie eine Reihe notwendiger Parameter zum Objekt Ihres Interesses einstellen.

Es ist zu bedenken, dass bei Immobilientransaktionen Dokumente gründlich auf Echtheit geprüft werden, sodass betrügerische Schemata minimiert werden. Eine legale Hypothek zu machen ist wie folgt:

ein Darlehensvertrag und ein Kaufvertrag abgeschlossen werden;
eine Liste der erforderlichen Dokumente für die Registrierung bei einer staatlichen Stelle wird erstellt, einschließlich eines Kaufvertrags und eines Darlehensvertrags, gegebenenfalls einer Hypothek;
alle Anlagen zum Darlehensvertrag sind beigefügt;
innerhalb von 5 Werktagen wird die Registrierung durchgeführt und das Vorhandensein einer Belastung markiert, die bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens andauert.

Wenn es nicht möglich ist, sich persönlich bei der USRR anzumelden, können Sie die Dienste eines Notars in Anspruch nehmen, der die Hypothek gegen eine geringe Gebühr beglaubigt.

Fazit

Heute ermöglicht die geltende Gesetzgebung den Abschluss eines Hypothekenvertrags per Gesetz oder Vertrag. Beide Optionen können verwendet werden, um Kreditmittel zu erhalten, aber die Möglichkeit des Missbrauchs bietet die Möglichkeit der Registrierung im Rahmen des Vertrags, der bestimmte Rechte und Pflichten beider Parteien der Transaktion vorsieht.

Acht von zehn Menschen, die ich kenne, denken, dass eine Hypothek ein Darlehen zum Kauf einer Immobilie ist. Dies ist ein weit verbreiteter Irrglaube im Zusammenhang mit der eingefleischten assoziativen Reihe Hypothek – Bank – Darlehen. In der Tat, sehr oft beschäftigen wir uns mit Substitution der Begriffe Hypothek und Hypothekendarlehen ganz zu schweigen davon gesetzliche Hypothek ohne Bank entstehen können, müssen Sie nur einen Vertrag über den Verkauf einer Wohnung ordnungsgemäß aufsetzen. In diesem Artikel werden wir verstehen, was eine Hypothek eigentlich ist.

Ein bisschen Hypothekengeschichte

Samo Hypothekenkonzept geht zurück in die Zeit Antikes Griechenland. Wenn der Schuldner damals die Schulden nicht rechtzeitig zurückzahlte, geriet er in die Sklaverei. Menschenseelen waren jedoch oft billig und konnten die Schulden nicht decken. Eine andere Sache sind Grundstücke und Immobilien, die als teurere Sicherheit für die Schuldentilgung dienen könnten. Hypothek dasselbe wurde eine Säule oder ein Stein genannt, den der Schuldner auf sein Grundstück stellen musste, nachdem er Geld für die Sicherheit des Grundstücks und alles, was darauf war, erhalten hatte. Der Name des Schuldners, der Name des Gläubigers, die Höhe der Schuld und ihre Laufzeit wurden in diese Säule oder diesen Stein gemeißelt. Zahlte der Schuldner den Gläubiger nicht rechtzeitig, ging sein mit einer Hypothek belastetes Vermögen auf den Gläubiger über.

Im Prinzip hat sich im Laufe der Jahre wenig geändert und das Wesen der Hypothek ist gleich geblieben. Eine Hypothek ist eine Verpfändung (eine der Belastungsarten) von Immobilien, die eine Möglichkeit darstellt, Verbindlichkeiten zu sichern. Wenn Sie versuchen, das Wesen der Hypothek näher zu erläutern in einfachen Worten, dann kommt mir folgende Situation in den Sinn: Angenommen, Sie sind in ein Restaurant gekommen, haben aus dem Bauch gegessen, aber es war nicht genug Geld vorhanden, um das Konto zu schließen. Dann hast du deine verlassen Handy Kaution und ging nach Hause für das Geld. Das Telefon gehört Ihnen, aber es steht im Pfand des Maître d''', und wenn Sie das Geld nicht mitbringen, verabschieden Sie sich von Ihrem Telefon.

Hypothek ist nur das gleiche Pfand Immobilien sind Gegenstand der Sicherheit. Handlungen mit Immobilien unterliegen der staatlichen Registrierung, und die Verhängung oder Aufhebung einer Verpfändung ist keine Ausnahme. Sie können die Verfügbarkeit eines Pfandes überprüfen, indem Sie sich die Bescheinigung über die staatliche Registrierung des Rechts auf das Objekt ansehen. Wenn in der Zeile "Belastung" das Wort "Hypothek" steht, dann ist es so. Wenn kein Zugang zum Zertifikat besteht, können Sie einen Auszug aus dem Unified State Register of Rights (USRR-Auszug) bei der Registrierungskammer am Standort des Objekts bestellen. Besteht eine Belastung in Form einer Hypothek, so wird dies in der Abrechnung ausgewiesen. Lassen Sie uns nun herausfinden, in welchen Fällen eine Belastung in Form einer Hypothek vorliegen kann. Es gibt Hypotheken aufgrund eines Vertrages und Hypotheken aufgrund eines Gesetzes.

Hypothek kraft Gesetz und Hypothek kraft Vertrag

Hypothek kraft Gesetzes tritt in drei Fällen auf: beim Empfang Hypothekendarlehen, Verkauf auf Kredit, und am Schluss Mietverträge.

Nach Erhalt Hypothekendarlehen die Wohnung wird an die Gläubigerbank ab dem Zeitpunkt der staatlichen Eintragung des Kauf- und Verkaufsvertrages bei gleichzeitiger Eintragung der Hypothek und bis zur endgültigen Abrechnung des Kreditnehmers verpfändet Kreditvereinbarung.
Verkauf auf Kredit es wird berücksichtigt, wenn der Vertrag vorsieht, dass der Käufer den Vertrag nach der Transaktion bezahlt. Diese Situation wird durch Artikel 488 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation geregelt: Sofern im Kaufvertrag nichts anderes bestimmt ist, gilt die auf Kredit verkaufte Ware ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Ware an den Käufer und bis zur Bezahlung der Ware als an den Verkäufer verpfändet, um die Erfüllung seiner Verpflichtung durch den Käufer zu gewährleisten die Ware bezahlen. Mit anderen Worten, versuchen Sie im Vertrag anzugeben, dass der Käufer die Wohnung innerhalb von drei Tagen nach der staatlichen Registrierung des Kaufvertrags bezahlen wird, und in der ausgestellten Bescheinigung in der Zeile "Belastung" sehen Sie unbedingt "Hypothek durch Rechtskraft." Wenn Sie dies angeben müssen, aber die Belastung nutzlos ist, sollte der Satz in den Vertrag aufgenommen werden: Die Parteien haben vereinbart, dass gemäß Artikel 488 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation keine Hypothek kraft Gesetzes entsteht.
Im Falle einer Einigung Renten (Lebenserhaltung mit einem Angehörigen) es gibt auch eine Hypothek von Gesetzes wegen. Eine solche Belastung wird nach dem Tod des Mieters beseitigt. Sehr oft wird dies übrigens von Vermietern vergessen. Es ist wichtig zu beachten, dass eine solche Belastung gleichzeitig mit der staatlichen Registrierung der nächsten Transaktion entfernt werden kann.

Hypothek nach Vertrag entsteht auf der Grundlage einer zwischen den Vertragsparteien geschlossenen Vereinbarung. Im Rahmen einer solchen Vereinbarung hat der Gläubiger (Hypothekengeber) das vorrangige Recht, seine Geldforderungen gegenüber dem Schuldner (Hypothekengeber) zu befriedigen. Das auffälligste Beispiel für eine Hypothek aufgrund eines Vertrages ist Hypothekendarlehen, besichert durch bereits besessene Immobilien, bei dem der Kreditnehmer eine große erhalten kann Geldsumme(in der Regel nicht mehr als 60 % der Marktwert Wohnung) für eigene Zwecke, indem er der Bank eine Wohnung als Sicherheit für die Rückzahlung des Darlehens zur Verfügung stellt.

Zusammenfassung: Eine Hypothek ist eine Verpfändung von Immobilien zur Sicherung von Verpflichtungen aus einem Vertrag. Es gibt eine Hypothek aufgrund einer Vereinbarung und eine Hypothek aufgrund eines Gesetzes (Artikel 488 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, Miete). Ein Hypothekendarlehen ist ein durch Immobilien besichertes Darlehen.

Bei Erhalt eines Hypothekendarlehens wird die Wohnung ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung des Kauf- und Verkaufsvertrags mit gleichzeitiger Registrierung der Hypothek und bis zur endgültigen Abrechnung des Darlehensnehmers im Rahmen des Darlehensvertrags an die Gläubigerbank verpfändet.

Dekor Hypothekenvertrag;Achtung bei der Vertragsgestaltung;Lohnt sich eine Hypothek?

Unter den vielen Möglichkeiten, eine Wohnung auf Kredit aufzunehmen, ist eine Hypothek kraft Gesetzes die umstrittenste und riskanteste Methode. Aber manchmal ist diese Methode sowohl für den Kreditnehmer als auch für den Kreditgeber die einzig mögliche.

Welche Arten von Hypotheken gibt es

Wenn Immobilien zu Lasten von Kreditmitteln erworben werden, gibt es zwei gesetzliche Möglichkeiten zur Eintragung einer Belastung, zwei Arten von Hypotheken: Hypotheken kraft Gesetzes und kraft Vertrag: Die Unterschiede zwischen diesen Methoden sind gering, aber grundlegend .

Bei der Eintragung einer Immobilie als Pfandrecht im Rahmen des Hypothekenverfahrens aufgrund eines Vertrages werden gleichzeitig mit der Eintragung eines Vertrages über den Erwerb einer Immobilie Informationen über die Belastung aufgrund eines Pfandvertrages (Hypothekenvertrag) in das Register eingetragen. In diesem Fall wird immer ein Hypothekenvertrag erstellt oder eine Hypothek ausgestellt.

Die Hypothek gemäß dem Gesetz des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation ist definiert als die staatliche Registrierung eines Vertrags über den Kauf von Immobilien, der eine Hypothekenverpflichtung enthält. Es kann sich um jede Art von Vereinbarung handeln, meistens handelt es sich jedoch um einen Kaufvertrag. Die Erklärung der Rechte an einem solchen Objekt wird darauf hinweisen bestehende Beschränkungen Rechtsbelastungen: Hypothek von Rechts wegen.

Was bedeutet gesetzliche Hypothek?

Gesetzlich werden Hypothekenfragen durch das Bundesgesetz „Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilie und Transaktionen damit“ Nr. 122-FZ vom 21. Juli 1997 sowie Bundesgesetz „Über die Hypothek (Verpfändung von Immobilien)“ Nr. 102-FZ vom 16. Juli 1998.

Grundlage für die Eintragung in das Belastungsregister ist die staatliche Registrierung des Kaufvertrags, die den Hinweis enthält, dass der Kauf zu Lasten von Fremdmitteln getätigt wurde.

Einfach ausgedrückt wird eine Hypothekenverpflichtung (Belastung) in das Register eingetragen, wenn ein neuer Eigentümer mit einer Vereinbarung über die Übertragung von Eigentumsrechten zum Gebietsamt Rosreestr kommt, um die gekaufte Immobilie in seinem Namen neu zu registrieren.

Wenn die im Immobilienkaufvertrag angegebenen Informationen nicht ausreichen, um zu belasten Staatsregister, so können der Pfandgeber und der Pfandgläubiger einen gemeinsamen Antrag auf Eintragung der Hypothekenschuld stellen. Ihm liegt der entsprechende Darlehensvertrag bzw. Darlehensvertrag bei.

Durch im gegenseitigen Einvernehmen Beteiligten an der Transaktion darf die Registrierung einer Hypothekenbelastung in Rosreestr nicht beantragt werden. Hierfür ist im Grundstückskaufvertrag eine entsprechende Klausel vorgeschrieben.

Anwendungen

Gesetzlich bedingte Hypotheken können in folgenden Situationen entstehen:

Erwerb von Grundstücken, Wohnungen, sonstigen Immobilien auf Kosten von geliehenes Geld, Bankdarlehen, Zieldarlehen einer juristischen Person.
Kauf, Bau eines Immobilienobjektes mit Voll- bzw Teilzahlung durch geliehene Mittel.
Annuität oder lebenslange Wartung. In diesem Fall wird das Pfandrecht an der Immobilie auf den Empfänger der Miete übertragen.
Eintragung eines Pfandes Eigentumsrechte beim Kauf von im Bau befindlichen Immobilien.

Lesen Sie Hypotheken- und Darlehensverträge immer sorgfältig durch, um nicht in die Hände von Betrügern zu geraten. Der Immobilienmarkt, insbesondere in Großstädte, ist eine illegale Einkommensquelle für eine große Anzahl krimineller Elemente, versuchen Sie also, Transaktionen durchzuführen berühmte Agenturen Immobilien und angesehene Notare.

Merkmale einer Hypothek von Gesetzes wegen

Es ist schwierig, die Vor- und Nachteile einer gesetzlichen Kaution zu skizzieren, da mögliche Eventualitäten sowohl negativ als auch positiv sein können, je nachdem, wessen Sichtweise zugrunde gelegt wird.

Betrachten Sie die wichtigsten Fallstricke bei der Ausführung einer Hypothekenverpflichtung nach dem Gesetz.

1. Erstellung eines Einzelvertrags über den Verkauf von Immobilien. Das Fehlen eines Hypothekenvertrags verringert sich Finanzielle Auslagen Käufer und Verkäufer in der Transaktion, trägt aber Risiken für den Gläubiger, der vor der Registrierung des Vertrages bei Rosreestr.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit einer nachträglichen Anfechtung des Immobilienkaufs vor Gericht, wodurch die Räumlichkeiten an den Verkäufer zurückgegeben werden und das Darlehen zusammen mit dem Hypothekenregister in der USRR weiterhin bei der verbleibt Käufer-Kreditnehmer.

2. Das Risiko der Nichtzahlung des Hypothekendarlehens nach Rückzahlung des Darlehens. Es kann vorkommen, dass der Käufer den Kreditbetrag vollständig zurückgezahlt hat, dies jedoch aufgrund der Abwesenheit oder des Verschwindens des Kreditgebers in Verbindung mit fehlenden Belegen nicht bestätigen kann. Dadurch kann das Pfand „dauerhaft“ werden und es wird nahezu unmöglich, die bestehenden Beschränkungen der Belastung des Rechts (Grundpfandrecht) zu umgehen.

3. Beendigung der Hypothek bis zur vollständigen Rückzahlung der gesamten Darlehenssumme. Diese Situation kann eintreten, wenn die Immobilie aufgrund der Nichtzahlung des Darlehens durch den Kreditnehmer verkauft wurde.

Nach dem Verkauf der beliehenen Immobilie gelten die Verbindlichkeiten des Kreditnehmers gegenüber der Bank als getilgt. Der Erlös aus dem Verkauf reicht jedoch möglicherweise nicht aus, um den Restbetrag des Darlehens zurückzuzahlen. In dieser Situation wird die Bank zur betroffenen Partei.

4. Anfechtung einer Hypothek. Aufgrund der geringen Rechtskenntnisse der Bevölkerung verstehen viele die Essenz der beim Immobilienkauf unterschriebenen Dokumente nicht. Infolgedessen glauben die Leute, dass der Kaufvertrag keine Grundlage für eine Verpfändung von Eigentum ist, und versuchen, seine Gültigkeit vor Gericht anzufechten. Infolgedessen entsteht für den Gläubiger ein unerwünschter Rechtsstreit.

Hypothek(von lateinisch hypotheca - Pfand, von griechisch hypoteke) - das ist eine Art Pfandrecht, bei dem Immobilien verpfändet werden, gleichzeitig aber im Eigentum des Schuldners bleiben. Wenn der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, hat der Gläubiger Anspruch auf Befriedigung durch den Verkauf dieser Immobilie.

Es muss zwischen den Begriffen Hypothek und Hypothek unterschieden werden, bei denen ein durch eine Immobilie besicherter Kredit von einer Bank vergeben wird. Der Hypothekenkredit ist eine der Komponenten des Hypothekensystems. Bei Erhalt eines Darlehens für den Kauf einer Immobilie wird die gekaufte Immobilie selbst als Garantie für die Rückzahlung des Darlehens an die Bank verpfändet (Verpfändung).

Dienstleistungen für Auswahl, Gestaltung und Erhalt Hypothekendarlehen genannt Hypothekenvermittlung. Die Hypothekenvermittlung erfolgt durch einen für diese Tätigkeit ausgebildeten Fachmann - Hypothekenmakler.

Die Hypothek ist auch eine Verpfändung der bereits bestehenden Immobilie des Eigentümers, um einen Kredit oder ein Darlehen zu erhalten, das entweder für Reparaturen oder Bauarbeiten oder für andere Zwecke nach Ermessen des Kreditnehmers-Hypothekengebers verwendet wird.

Bei Nichterfüllung der Hauptpflicht wird die Zwangsvollstreckung nur in das verpfändete Grundstück erhoben, und der Pfandgläubiger hat ein vorrangiges Recht zur Befriedigung seiner Forderungen gegenüber anderen Gläubigern des Schuldners.

Gründe für die Entstehung einer Hypothek und ihre Regulierung

Die geltende Gesetzgebung sieht zwei Arten von Gründen für die Entstehung einer Hypothek vor:

kraft Gesetzes;
aufgrund des Vertrages.

Hypothek kraft Gesetzes

Hypothek kraft Gesetzes (gesetzliche Hypothek) ist eine Hypothek, die bei Eintritt bestimmter gesetzlich festgelegter Tatsachen entsteht, unabhängig vom Willen der Parteien in Bezug auf den Eintritt einer Hypothek, bei Übertragung des Eigentums an einer Immobilie von einer Person auf eine andere, genauer gesagt bei Erwerb dieses Recht durch den neuen Eigentümer, jedoch mit dem zwingenden Eintritt gesetzlich bestimmter Tatsachen.

Eine Hypothek von Gesetzes wegen entsteht in den folgenden fünf Haupt- und Regelfällen:

Erwerb von Häusern, Wohnungen, Grundstücke Verwendung von Kreditmitteln einer Bank oder einer anderen Kreditorganisation oder Mittel eines gezielten Darlehens.
Bau von Wohngebäuden, Gebäuden, Bauwerken oder Wohnungen unter Verwendung von Kreditmitteln einer Bank oder eines anderen Kreditinstituts oder von Mitteln aus einem zweckgebundenen Darlehen.
Verkauf auf Kredit.
Miete.
Verpfändung von Eigentumsrechten.

Hypothek nach Vertrag

Hypothek nach Vertrag (vertragliche Hypothek) ist eine Hypothek, die aufgrund eines Hypothekenvertrags entsteht (Grundpfandrecht).

Ein Hypothekenvertrag ist keine eigenständige Verpflichtung, sondern besteht in der Sicherung einer Verpflichtung aus einem Darlehensvertrag, Kreditvertrag oder sonstigen Schuldverhältnis.

Eine gesetzliche Hypothek unterscheidet sich von einer aufgrund eines Vertrages entstandenen Hypothek nur dadurch, dass erstere aufgrund eines direkten Hinweises im Gesetz entsteht und automatisch zusammen mit einem anderen Vertrag auch ohne Antrag der Parteien eingetragen wird, während a Die Hypothek aufgrund eines Vertrages ist auf gesonderten Antrag der Parteien eintragungspflichtig. Da eine Hypothek von Gesetzes wegen entsteht, wenn Zieldarlehen beim Erwerb von Wohnraum wechselt bei der Eintragung einer solchen Hypothek der Eigentümer der Immobilie, genauer gesagt entsteht eine solche Hypothek gleichzeitig mit dem Erwerb einer Immobilie durch den Kreditnehmer.

Immobilien, die verpfändet werden können

Immobilien, die einer Hypothek unterliegen können, sind in Artikel 5 des Hypothekengesetzes definiert - unbewegliche Sachen, die in Artikel 130 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation aufgeführt sind und deren Rechte in der für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien festgelegten Weise registriert werden Vermögen und Geschäfte damit.

Zu diesen Dingen gehören:

Grundstücke, mit Ausnahme der in Artikel 63 des Hypothekengesetzes genannten Grundstücke;
Unternehmen sowie Gebäude, Bauwerke und andere Immobilien, die für Geschäftstätigkeiten genutzt werden;
Wohngebäude, Wohnungen und Teile von Wohngebäuden und Wohnungen, die aus einem oder mehreren isolierten Räumen bestehen;
Datschen, Gartenhäuser, Garagen und andere Konsumgebäude;
Luft- und Seeschiffe, Binnenschiffe und Weltraumobjekte.

Beurteilung der Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers

Beurteilung der Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers (Underwriting) ist eine Bewertung der Fähigkeit des Kunden, das ausgegebene Hypothekendarlehen zu bedienen, d. h. die Berechnung des Darlehensbetrags, den der Darlehensnehmer zurückzahlen kann, unter Berücksichtigung der Merkmale des Darlehensnehmers selbst (Art der Beschäftigung, monatlich Einkommen und die Möglichkeit, es zu bestätigen, das Vorhandensein von Mitkreditnehmern oder Bürgen, die Familienzusammensetzung, das Vorhandensein von minderjährigen Unterhaltsberechtigten usw.). Der Kunde durchläuft das Underwriting-Verfahren zweimal: bei der Kontaktaufnahme mit einem Hypothekenmakler (es wird von einem Underwriter durchgeführt Maklerunternehmen) vor Abschluss eines Vertrags über die Erbringung von Dienstleistungen sowie bei der Bank (durchgeführt von den Kreditanalysten der Bank) bei der Prüfung eines Antrags auf ein Hypothekendarlehen.

Kurze Beschreibung des Underwriting-Verfahrens in der Bank. Berechnung der Koeffizienten:

Diese Kennzahlen wurden von Banken gemeinsam mit entwickelt Bundesbehörde Hypothek Wohnungsbaudarlehen basierend auf den Erfahrungen der USA und europäischer Länder. Es ist diese Reihe von Indikatoren, die das vollständige Bild der Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers widerspiegeln und es Ihnen auch ermöglichen, das Verfahren zur Genehmigung und Vergabe eines Hypothekendarlehens zu standardisieren. In jedem Bankprogramm werden diese Koeffizienten im Voraus genehmigt, aber in einigen Fällen können sie beispielsweise entsprechend der Methode der Einkommensbestätigung angepasst werden. K / Z, O / D und P / D können je nach Thema der Russischen Föderation die Größe des Durchschnitts variieren Löhne und Präferenzen einer bestimmten Bank.

Nachdem die Berechnung gemäß diesen Koeffizienten durchgeführt wurde, wird sie normalerweise ausgewählt Mindestbetrag, die der Kreditbetrag sein wird. Das Einkommen und die Art und Weise, wie es bestätigt wird, sind einer der Hauptfaktoren, die die Kredithöhe beeinflussen. Die meisten Banken verstehen, dass sich nicht alle Einkünfte zukünftiger Kreditnehmer in der Buchhaltung des Arbeitgebers widerspiegeln, deshalb entwickeln sie verschiedene Möglichkeiten, um das Einkommen zu bestätigen, zum Beispiel: eine Einkommenserklärung in freier Form.

Merkmale eines Hypothekendarlehens

Das Darlehen wird ausgestellt für langfristig(bis 50 Jahre). Der Zinssatz für ein Hypothekendarlehen ist niedriger als bei anderen Darlehensarten. Der Kreditnehmer eines Hypothekendarlehens muss die sogenannte "Anzahlung" haben - einen Teil des Wertes der erworbenen Immobilie ohne Berücksichtigung des Hypothekendarlehens (obwohl diese Bedingung bei einigen Banken nicht erforderlich ist). Die Größe Anzahlung in der Regel beeinflusst Zinsrate Darlehen und variiert zwischen 0 % und 70 % des Wertes von Hypothekenimmobilien. Die Bank stellt eine Reihe von besonderen Anforderungen an den Kreditnehmer eines Hypothekendarlehens: Einkommensbestätigung, kontinuierliche Berufserfahrung usw. Pflichtteilnehmer Hypothekendarlehen sind Versicherungen und Bewertungsunternehmen, die der Bank die Sicherheit der Transaktion bieten. Die Rückzahlung eines Hypothekendarlehens erfolgt in der Regel in gleichen Raten – Annuitäten. Die Höhe einer solchen Dauerrentenzahlung (A) errechnet sich nach der Formel.