Markttypen. Arten von Märkten in der Wirtschaft

Immobilienmarkt

Die Marktwirtschaft basiert auf dem Recht des Privateigentums – dem Recht, Eigentum zu besitzen, zu nutzen und darüber zu verfügen. Dies ermöglicht es Bürgern oder Privatunternehmen, nach eigenem Ermessen materielle Ressourcen zu erwerben, zu nutzen und zu verkaufen und Verträge abzuschließen, die rechtsverbindlich und für Partner bindend sind.

Eigentümerhat das Willensrecht, d.h. das Recht, nach seinem Tod einen Nachfolger für dieses Eigentum zu ernennen, was im Wesentlichen die Institution des Privateigentums unterstützt. Zu beachten ist, dass bei Marktmodell besteht und Staatseigentum, sowie Eigentum in Mischformen. Natürlich sollte die Gesetzgebung gesetzliche Beschränkungen des Rechts auf Privateigentum in Bezug auf die Interessen der Gesellschaft als Ganzes vorsehen.

Die Unternehmens- und Wahlfreiheit ist direkt mit dem Privateigentum verbunden. Die Unternehmerfreiheit erlaubt es Ihnen, den Produktionsprozess aus verfügbaren Ressourcen zu organisieren und die produzierten Waren (Produkte, Dienstleistungen) nach eigenem Ermessen am Markt zu verkaufen. Die Entscheidung, in einen bestimmten Markt (Art der Tätigkeit) einzutreten oder ihn zu verlassen, liegt in den Händen des Unternehmers.

Wahlfreiheit des Verbrauchers, d.h. Die Freiheit des Verbrauchers, im Rahmen seines Einkommens Waren und Dienstleistungen in der zur Befriedigung seiner Bedürfnisse am besten geeigneten Menge zu erwerben, dominiert neben anderen Freiheiten und bestimmt die Grenzen der Freiheit, Lieferanten von materiellen und personellen Ressourcen zu wählen. Am Ende stellt sich heraus, dass der Konsument entscheidet, was die Wirtschaft produzieren soll.

Eigennutz prägt die Handlungsweise verschiedener Subjekte des Immobilienmarktes bei der Ausübung ihrer freien Wahl. Jeder von ihnen ist bestrebt, das zu tun, was für ihn wirtschaftlich vorteilhaft ist. So streben Immobilieneigentümer beim Verkauf oder der Vermietung den maximalen Preis an, Mieter versuchen, den maximalen Gewinn aus der Nutzung der vermieteten Fläche zu ziehen. Die Anregung des persönlichen Interesses ist eines der Merkmale Marktwirtschaft und gibt ihm weitgehend Richtung und Ordnung in seinem Funktionieren. Wahlfreiheit, die sich für jeden Marktteilnehmer in Form eines Wunsches verwirklicht, persönlich für sich selbst zu empfangen Geldeinkommen, dient als Grundlage für den wirtschaftlichen Wettbewerb oder Wettbewerb.

Der Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt beinhaltet:

· Verfügbarkeit auf dem Markt eine große Anzahl unabhängige Verkäufer und Käufer bestimmte Waren, Produkte, Ressourcen und Dienstleistungen;

· Freiheit für Verkäufer und Käufer, Märkte zu betreten und zu verlassen, wie sie es für richtig halten.

Das Wesen des Wettbewerbs liegt jedoch darin, dass der Immobilienmarkt einen solchen hat große Menge Verkäufer, bei denen jeder von ihnen mit einem kleinen Anteil am Gesamtangebot praktisch nicht in der Lage ist, den Preis der Waren zu beeinflussen. Das gleiche Verhältnis gilt für diejenigen, die auf dem Immobilienmarkt als Nachfrageträger agieren. Es gibt viele Käufer und ein einzelner Käufer kann den Markt nicht zu seinem eigenen Vorteil kontrollieren. Der Wettbewerb setzt Immobilienverkäufern und -käufern bei der Verwirklichung ihrer Eigeninteressen Grenzen.

Die häufigste Form des Wettbewerbs sind Preissenkungen. Es liegt in der Tatsache, dass Immobilienverkäufer, die die Anzahl der Verkäufe erhöhen (beschleunigen) wollen, sie zu einem höheren Preis anbieten niedrige Preise als Konkurrenten. Dazu muss jeder Verkäufer alles tun, um zu den gleichen Preisen wie der Wettbewerber oder billiger zu verkaufen. Ein Unternehmer, der diesbezüglich nicht über ausreichende Fähigkeiten verfügt, muss früher oder später den Immobilienmarkt verlassen. Umgekehrt erhält ein erfahrener Unternehmer hohe Gewinne, die es ihm ermöglichen, sein Geschäft weiterzuentwickeln.

Eine der Möglichkeiten, um im Wettbewerb zu bestehen, sind Innovationen, die darauf abzielen, Kunden anzuziehen. In einer relativ kurzen Zeit der Entstehung des Immobilienmarktes in Russland hat sich dies sehr deutlich in den Aktivitäten manifestiert Makler.

Neben dem direkten Wettbewerb werden auf dem Immobilienmarkt tätige Unternehmer auch in den indirekten Wettbewerb hineingezogen. Dies ist der Wettbewerb verschiedener Wirtschaftszweige und verschiedener Waren- und Dienstleistungsgruppen. Zum Beispiel könnten Leute, die eine Wohnung kaufen wollten, ihre Meinung ändern und ein Auto kaufen oder eine teure Reise unternehmen, Backsteinhäuser Holzbauten verdrängen können, haben Einzelhändler einen Vorteil bei der Beschaffung Bankkredit im Gegensatz zu Operationen Grundstücke.

Ein Markt in der Wirtschaftswissenschaft ist ein Interaktionsmechanismus zwischen Verkäufern, die das Angebot bereitstellen, und Käufern, die die Nachfrage bereitstellen. Dies stellt ein Gleichgewichtsniveau her Marktpreis. Für jedes Produkt gibt es ein bestimmtes Grenzkostenniveau.

Mitglieder Marktbeziehungen handeln in ihrem eigenen Interesse: Verkäufer sind daran interessiert, Waren zu einem Preis zu verkaufen, der ihnen maximalen Gewinn bringt, während der Käufer im Gegenteil zum niedrigsten Preis erhalten und mehr Nutzen aus seinem Kauf ziehen möchte. Normalerweise wird die Transaktion zu einer Zwischenoption durchgeführt, dies ist der Gleichgewichtspreis.

Marktstruktur und -typen

Die Struktur ist gekennzeichnet durch die interne Struktur des Marktes, die Beziehung zwischen einzelnen Elementen, deren Anteil am Gesamtvolumen. Grundlage, die das Design bestimmt, ist die Eigentumsform, die in der Wirtschaft funktioniert. Es kann öffentlich, privat, kollektiv oder gemischt sein.

Hauptthema Wirtschaftstätigkeit Die Marktwirtschaft ist der Haushalt, die Unternehmensorganisation und die Regierung. Die Wechselwirkung zwischen diesen Elementen tritt in allen Arten von Märkten auf.

Abhängig von den zu tauschenden Gegenständen werden die folgenden Arten von Märkten in der Wirtschaft unterschieden:

• der Markt für Produktionsfaktoren;
• Markt für Endprodukte und Dienstleistungen;
• Finanzmarkt;
• Markt für geistige Produkte.

Markt für Waren und Dienstleistungen

Hauptmerkmal Verbrauchermarkt fällt auf, dass die Preispolitik darauf nach der Herstellung der Produkte gebildet wird. Leider ist diese Art am anfälligsten für Krisen.

Markt für Produktionsfaktoren

Dieser Typ umfasst drei weitere miteinander verbundene Märkte:

• Arbeitsmarkt;
• Kapitalmarkt;
• Immobilien- oder Landnutzungsmarkt.

Dieses Verhältnis ist durch die Abhängigkeit von Angebot und Nachfrage gekennzeichnet. Betrachten Sie ein konkretes Beispiel: Das Preisniveau auf dem Arbeitsmarkt ist gestiegen bzw. die Rate ist gestiegen Löhne. Infolgedessen vermehren die Unternehmen das Kapital und ersetzen die im Preis gestiegene Arbeit.

Ein charakteristisches Merkmal dieser Art von Markt ist die derivative Natur der Nachfrage. Das Hauptziel ist hier der Gewinn, und Kapital, Humanressourcen und Land sind die notwendigen Voraussetzungen für die Produktion. Die Nachfrage wird durch den Wunsch eines Unternehmens oder Unternehmens generiert, möglichst viel Gewinn zu erzielen.

Finanzmarkt

Dieser Typ ist sehr vielfältig und vielseitig. Gegenstand des Verkaufs und Kaufs ist immer Geld, das in verschiedenen Formen zur Verwendung bereitgestellt wird.

Typen Finanzmärkte auf verschiedene Weise klassifiziert:

Dieser Markt tauscht Wertpapiere, Edelmetalle und Fremdwährung.

Arten von Finanzmärkten:

1. Währungsmarkt.
2. Goldmarkt.
3. Kapitalmarkt.
4. Geldmarkt.
5. Aktien- und Körpermarkt.
6. Versicherungsmarkt.

Markt für geistige Produkte

Dazu gehören eine Vielzahl wissenschaftlicher Erfindungen, Innovationen oder Informationsdienste. Zu den intellektuellen Märkten gehören auch literarische Werke und verschiedene Kunstformen.

Markttypen werden durch mehrere Kriterien bestimmt.

Geographische Lage:

• Lokale Märkte;
• National;
• Weltmarkt.

Grad der Wettbewerbsbeschränkung:

• monopolistisch;
• Olipol;
• monophon;
• frei;
• gemischt.

Aufgrund der Art des Verkaufs gibt es in der Wirtschaft solche Arten von Märkten:

• Großhandel;
• Einzelhandel.

Arten und Arten von Märkten nach Sättigungsgrad:

• Gleichgewicht;
• überflüssig;
• spärlich.

In Übereinstimmung mit der geltenden Gesetzgebung sind die Arten von Weltmärkten:

• legal;
• illegal (schwarz).

Branchenkriterien:

• Computer;
• Kleidung;
• Buchhandlungen;
• Lebensmittelgeschäft usw.

Die Haupttypen von Märkten sind in Teilmärkte und Marktsegmente unterteilt.

Marktsegmente sind Teile des Marktes oder Verbrauchergruppen, die durch die gleichen Anforderungen an ein bestimmtes Produkt oder eine bestimmte Dienstleistung vereint sind.

Nach dem demografischen Prinzip wird der Markt nach Alter, Geschlecht und Familienstand der Verbraucher segmentiert.

Wettbewerb

Grundlage des Wettbewerbs ist die freie Wahl des Verbrauchers, die sich darin manifestiert, das Maximum herauszuholen Cash-Gewinn. Dies ist der Hauptzweck des Vorschlags.

Je nach Grad des Wettbewerbs und der Art der Preisgestaltung gibt es vier Arten von Märkten:

1. Eines, in dem es freien (reinen, perfekten) Wettbewerb gibt.
2. Monopol.
3. Oligopolistisch.
4. Pures Monopol.

Es ist möglich, die Art des Marktes unter Berücksichtigung des Wettbewerbs anhand der Anzahl der Verkäufer und Käufer zu bestimmen.

Freier Wettbewerbsmarkt

Mit anderen Worten, auf einem solchen Markt herrscht reiner oder vollkommener Wettbewerb. Dies ist die häufigste Art. Sein Hauptmerkmal ist, dass es eine große Anzahl von Verkäufern (mindestens vierzig) und eine noch größere Anzahl von Käufern gibt. Die Preise werden vom Markt selbst festgelegt, und kein Verkäufer kann sie überfordern, sonst beraubt er sich der Kunden.

Die Typen von Märkten mit freiem Wettbewerb zeichnen sich durch die Homogenität der angebotenen Güter aus: Produkte, Kleidung, Metalle etc. Dabei muss es sich um gleiche oder austauschbare Produkte handeln.

Die Preispolitik basiert auf der Analyse von Angebot und Nachfrage, kein Unternehmen kann die Preisgestaltung wesentlich beeinflussen.

Die Arten und Arten von Märkten mit reinem oder freiem Wettbewerb sind heute Börsen, Jahrmärkte und Stadtmärkte oder Basare.

Monopolistischer Wettbewerbsmarkt

Die nächstgrößere Art von Markt. Hier gibt es zehn bis vierzig Verkäufer. Der Hauptunterschied ist die Preispolitik: Sie schwankt in einem ziemlich weiten Bereich. Die angebotenen Waren unterscheiden sich voneinander und sind nicht immer austauschbar.

Die Preisgestaltung erfolgt in einem Wettbewerbsumfeld von Organisationen, die ähnliche, aber austauschbare Waren herstellen. Jedes Unternehmen verfügt über spezifische Produktionsmerkmale, die es ihm ermöglichen, die Preise für seine eigenen Produkte unabhängig festzulegen. In dieser Hinsicht sind sie in gewisser Weise Monopolisten.

Dazu gehören folgende Produktarten: Erfrischungsgetränke (Säfte, Mineralwasser), Tabakwaren, alkoholische Getränke, Süßwaren, Medikamente, Kleidung und Schuhe mit Firmenlogos, Haushaltschemikalien, Sportartikel, Sanitär, Werkzeuge, Ausrüstung usw.

Im modernen Wirtschaftssystem der Russischen Föderation gibt es alle Möglichkeiten für die Entwicklung eines Marktes mit dieser Art von Wettbewerb und die Schaffung einer Sphäre wettbewerbsfähiger Preise.

Oligopolistischer Wettbewerbsmarkt

Dabei handelt es sich um einen speziellen Typus, der aus wenigen großen Firmen besteht, die den gesamten Markt mit ihren Produkten versorgen. Typischerweise liegt die Zahl der Unternehmen zwischen sieben und zehn. Sie können sowohl homogene und austauschbare Waren (Eisen- und Nichteisenmetalle, Aluminium, Kunststoffe etc.) als auch voneinander abweichende Produkte (Elektrotechnik, Autos, Computer, Handys) anbieten.

Dieser Markttyp ist Newcomern praktisch verschlossen, da er von über Jahrzehnte gewachsenen Weltmarken dominiert wird. Jeder Verkäufer überwacht die Preisgestaltung der Wettbewerber, aber oft hat dies keinen Einfluss auf seine Preispolitik.

Auf dem Territorium des modernen Russlands werden die meisten Industrieprodukte sowie einige Arten von Dienstleistungen in oligopolistischen Industrien hergestellt. Dies sind hauptsächlich Öl produzierende und verarbeitende Unternehmen: Lukoil, Rosneft, Onako, Yukos, Tatneft und andere. Dazu gehören die Kohleindustrie, die Eisen- und Nichteisenmetallurgie (Aluminium, Zinn, Blei, Zink etc.), die Automobilproduktion, die Elektrotechnik, Traktoren, Elektrofahrzeuge und die chemische Industrie.

Reiner Monopolmarkt

Dies ist eine spezielle Art von Markt, der nur aus einem Verkäufer besteht. Oft ist es eine staatliche Organisation.

Ein privates Monopolunternehmen setzt seinen eigenen hohen Preis für seine Produkte fest. Es konzentriert sich nicht auf andere Firmen oder Behörden. Kommunalverwaltung auch nicht an die Verwaltung. Die Art des Marktes „Monopol“ ist auch unabhängig von Änderungen in der Wirtschaft des Landes.

Organisationen verlangen nicht in allen Fällen den höchstmöglichen Preis, sie befürchten, dass der Staat die Preispolitik reguliert und neue Unternehmen anzieht, wodurch Wettbewerb auf dem Markt entsteht, oder dass sie einige Kunden und Käufer verlieren könnten.

Durch die völlige Freiheit bei der Preisgestaltung orientieren sich die Unternehmen an der Nachfrage, was ihnen hilft, ihre Produkte optimal zu bepreisen.

Arten von Wirtschaftsmärkten kommen nicht in Reinform vor. Jedes Unternehmen hat die Möglichkeit, mit mehreren Produkten in unterschiedlichen Märkten zu agieren.

Situation in Russland

Die Russische Föderation ist durch eine hohe Monopolisierung des Marktes gekennzeichnet. Sein Niveau in einigen Wirtschaftssektoren erreicht 80-100%. Neben dem Natur- und Produktionsmonopol ( Verkehrsmittel, Erntemaschinen usw.) gibt es auch eine staatliche Vorherrschaft. Daraus lässt sich schließen, dass die Art des Marktes in Russland monopolistisch ist, jedoch mit Elementen des freien Wettbewerbs (für bestimmte Arten von Waren, insbesondere Lebensmittel).

Alle wirtschaftlichen Prozesse finden jedoch in Übereinstimmung mit der geltenden Gesetzgebung statt.

Die Unterentwicklung der Marktinstitutionen in der Russischen Föderation manifestiert sich in:

1. In Bezug auf Immobilien: Entwicklung Schattenwirtschaft, geringe Legitimität von Eigentumsrechten usw.
2. In den Fächern Wirtschaft: geringe Vertragsdisziplin, unvollständiger Anpassungsprozess an die Moderne Marktbedingungen, fehlendes Eigentum an allen Ressourcen.
3. Im Mechanismus der Marktselbstregulierung: große administrative Hürden, eine starke Manifestation des Monopolismus, Unternehmensoligarchismus, ein niedriges Verbraucherschutzniveau, die Schwäche des Mittelstands, Verletzungen der Funktion des Geldes.

Die Marktanalyse bietet keine vorgefertigten Lösungen für die Festlegung der Preispolitik, sie ist jedoch erforderlich, um das Preismuster zu bestimmen, das vom Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage abhängt.

Bei der Auswahl einer Preisstrategie berücksichtigt ein Unternehmen oder Unternehmen die folgenden Faktoren:

1. Preise für Waren oder Dienstleistungen werden regelmäßig überprüft.
2. Die meisten Produkte werden am Ende der Saison zu reduzierten Preisen verkauft.
3. Die Nachfrage ist elastisch.
4. Käufer sind preisempfindlich und „picken“ nach niedrigeren Preisen.
5. Bei der Zusammenstellung der Preise werden Wettbewerb, Nachfrage, Produktqualität und Informationen über Kunden berücksichtigt.
6. Die Arten von Märkten in der Wirtschaft ermöglichen es, die Preispolitik eines Unternehmens vernünftig zu gestalten.
7. Mindestens einmal im Quartal ist es notwendig, eine gründliche Marktanalyse durchzuführen und Preisänderungen von Wettbewerbern zu überwachen.
8. Die Herstellungskosten werden regelmäßig berechnet.

Der Markt ist ein äußerst komplexes Gebilde. Seine Untersuchung erfordert die Berücksichtigung einer Vielzahl von Faktoren und Merkmalen.

Entsprechend Wirtschaftstheorie, erfolgt die Zuordnung von Marktstrukturtypen (Monopol, Oligopol, monopolistischer Wettbewerb, vollkommener Wettbewerb etc.) anhand folgender Merkmale: Anzahl der Verkäufer und Käufer, Grad der Produktdifferenzierung, Eintrittsbarrieren Markt für Produzenten und Verkäufer, Wettbewerbsmerkmale in der Branche etc.

Betrachten wir diese Kriterien separat.

1. Anzahl der Verkäufer. Auf dem primären Wohnimmobilienmarkt treten sowohl große überregionale Bauunternehmen, deren Anzahl begrenzt ist, als auch mittelständische regionale Unternehmen als Verkäufer auf. Derzeit gibt es auf dem gesamtrussischen Immobilienmarkt so große Finanz- und Industriegruppen und Beteiligungen wie: SU-155 Group of Companies (Moskau) - der führende Auftragnehmer des Staates für den Bau von Wohnungen und sozial bedeutenden Einrichtungen, darunter 64 Industrie und Baufirmen in 17 Städten Russlands mit mehr als 45.000 Mitarbeitern, Bauprojekte die in 50 Städten Russlands, der GUS und Europas umgesetzt werden; Die PIK Group (Moskau) ist einer der führenden Entwickler im Bereich Wohnimmobilien mit einer gut durchdachten sozialen Infrastruktur in Moskau, der Region Moskau und einer Reihe von Regionen der Russischen Föderation, darunter 19 Tochtergesellschaften. Es gibt aber auch eine Reihe kleinerer Baufirmen.

Auch Teilnehmer anderer Märkte kommen häufig als Verkäufer auf den Wohnimmobilienmarkt:

Entwickler aus verwandten Baubranchen (z. B. ISKP LLC

"Wolgo-Wjatka-Bauunternehmen", CJSC NPSK

Metallostroykonstruktsiya usw.);

Hersteller Baumaterial und individuellen Strukturen

(zum Beispiel die Firma GK "Sakses", CJSC "78 DOK" usw.);

Große Immobilienmakler (zum Beispiel die Immobilienagentur "Vybor").

Solche Teilnehmer betrachten den Wohnimmobilienmarkt in der Regel als einen der Bereiche der Geschäftsentwicklung und kombinieren ihn mit bestehenden Aktivitäten.

Basierend auf den Ergebnissen einer Umfrage unter Marktteilnehmern erstellt RBC jährliche Ratings der 20 größten Bauunternehmen in der Russischen Föderation. Ihr zufolge machte der Anteil dieser Unternehmen im Jahr 2012 etwa 11 % aller gelieferten Zähler aus, und sie bauten in diesem Jahr städtische Wohnungen um 28 % mehr als im Jahr 2011 (siehe Anhang 3). Auf der regionale Märkte die Zahl der Unternehmen ist kleiner, und der Anteil Großunternehmen wesentlich mehr. Offensichtlich nähert sich der Wohnungserstmarkt hinsichtlich der Anzahl der Unternehmen dem Typus eines Oligopols mit Wettbewerbsumfeld.

Auf dem Zweitmarkt für Wohnimmobilien ist die Anzahl der Verkäufer (in diesem Fall Haushalte) deutlich größer, was dieses Marktsegment wettbewerbsfähig macht. Marktstruktur. Auf dem Sekundärmarkt handeln Verkäufer jedoch häufig über spezialisierte Vermittler - Immobilienfirmen. Ihre Zahl ist bereits deutlich geringer, was den Wettbewerb in diesem Marktsegment reduziert. So wurde die Nizhny Novgorod Guild of Certified Realtors (NGSR) im September 2011 aufgenommen

27 Unternehmen . Dieses Marktsegment entspricht nach dem betrachteten Kriterium eher der Art des „monopolistischen Wettbewerbs“. So auf der Grundlage von

Die „Anzahl der Verkäufer“ des Wohnimmobilienmarktes variiert von monopolistischer Konkurrenz bis Oligopol.

2. Der Grad der Produktdifferenzierung im Wohnimmobilienmarkt ist hoch. Auf dem sekundären Immobilienmarkt gibt es: alte Wohnungen, alte

Gehäuse nach Überholung, Häuser der stalinistischen Zeit, Chruschtschow, Breschnewka, Plattenhäuser 60-70er Jahre, Plattenhäuser der 80er-90er Jahre, Backsteinhäuser. In der Region Nischni Nowgorod, nach einer inoffiziellen Klassifizierung, Wohnimmobilien ist unterteilt in Elitewohnungen, Luxuswohnungen, Wohnungen mit verbesserter Planung, Standardwohnungen. Für den primären Immobilienmarkt wird die Moskauer Klassifizierung verwendet, nach der das Wohnen in vier Klassen unterteilt ist: Elite-, Premium-, Business- und Economy-Klasse. Außerdem unterscheiden sich die Unterkünfte jeder Klasse durch die Art des Materials, den Standortbereich (der sich unterscheidet, inkl. Umgebungsbedingungen), die Qualität der Decken, die Größe der Räume, der Küche und andere. Nebenräume und damit Preise. Die einzelnen Merkmale der Wohnung sind: Fußboden, Fensteraussicht, Grundriss, Vorhandensein von Schönheitsreparaturen, Zustand der Elektroinstallation, Wasserversorgung und Heizungsanlage usw., inkl. Verfügbarkeit eines vollständigen Dokumentenpakets für die Transaktion. Unter anderem gibt es noch individuelle Besonderheiten jeder einzelnen Wohnung. Damit gehört der Wohnungsmarkt aus Sicht der Objekteigenschaften zum Typus des „monopolistischen Wettbewerbs mit Produktdifferenzierung“.

3. Eintrittsbarrieren in die Branche. Auf dem primären Immobilienmarkt werden die Markteintrittsbarrieren für Verkäufer (Kunden, Entwickler) durch Barrieren niedrigerer Ordnung bestimmt - dem Eintritt in die Baubranche. Um ein Bauunternehmen zu gründen, muss zunächst das Verfahren der staatlichen Registrierung einer juristischen Person durchlaufen werden. Darüber hinaus für die Umsetzung von Konstruktion, Design und Ingenieurvermessungen ab 1. Januar 2010 ist der Beitritt zu einer Selbstregulierungsorganisation (SRO) und die Erlangung einer Zulassungsbescheinigung für bestimmte Tätigkeiten erforderlich. Neben allgemeinen Barrieren gibt es auch individuelle Barrieren, die sich auf den Bau jeder spezifischen Anlage beziehen. Die Haupthindernisse für die Steigerung des Bauvolumens sind im Bundesgesetz Nr. 214-FZ „Über die Beteiligung am gemeinsamen Bau von Mehrfamilienhäusern und anderen

Immobilienobjekte und über Änderungen bestimmter Rechtsakte der Russischen Föderation“ vom 30. Dezember 2004, die dem Entwickler das Anziehungsrecht einräumen Geld Anteilseigner nur, wenn:

ein Dokument, das die staatliche Registrierung des Eigentums an dem zu bebauenden Grundstück durch den Bauträger oder einen Pachtvertrag für ein solches Grundstück bestätigt;

Baugenehmigung;

· Projekt Erklärung, die in den Medien platziert werden muss, da der Bauherr mit dem ersten Gesellschafter erst nach Ablauf von zwei Wochen nach Veröffentlichung einen Vertrag über die Beteiligung am Bau gemeinsam abschließen kann (Nr. 214-FZ v

Es ist auch notwendig, andere Hindernisse zu beachten, die dem primären Immobilienmarkt innewohnen:

A. Unzureichende Anzahl vorgeschlagener Grundstücke, ihre hohen Kosten und Intransparenz der Ausschreibungen für ihren Verkauf. In der Regel werden für ein Wohngebiet der Stadt mehrere Grundstücke zur Nachverdichtung gleichzeitig angeboten, was sich im Angebotspreis widerspiegelt. Zum Beispiel die Kosten für Grundstücke, die ein Bauträger für den eigenen Bau von mehrstöckigen Wohngebäuden in der Stadt erwerben kann Nischni Nowgorod, unterscheidet sich von 230 Tausend Rubel. bis zu 1 Million Rubel für 1 hundert. Wie für die Preise für Grundstücke für Low-Rise-Einzelpersonen Wohnungsbau Sowohl in der Stadt als auch in den Vororten liegt die Preisspanne hier zwischen 30 und 500.000 Rubel. für 1 hundert. Die hohen Kosten von Investitionsverträgen und Grundstücken erklären sich aus der Einbeziehung der sogenannten "Verwaltungsmiete" in ihren Preis - einer Korruptionskomponente beim Erwerb von Rechten an einem Baugrundstück (Registrierung in Eigentum oder Miete), dem Anschluss an städtische Ingenieurnetze, Landschaftsgestaltung des Hofbereichs und andere Ausgaben.

Derzeit widmen die Stadtbehörden der Zuweisung von Gebieten für komplexe Wohnbebauung große Aufmerksamkeit: Dies können sowohl Grundstücke in den Vororten als auch an Orten sein, an denen es einen heruntergekommenen Notfonds gibt. Für Entwickler ist dies jedoch mit bestimmten Kosten verbunden: Grundstücke in den Vororten haben keine technischen Kommunikations- und Zufahrtsstraßen, und städtische Grundstücke mit einem maroden Fonds erfordern Umsiedlungskosten. Trotz des Wachstums im Wohnungsbau in der Region Nischni Nowgorod (nach den Ergebnissen des ersten Halbjahres 2012 stieg diese Zahl um 2,7% im Vergleich zum gleichen Zeitraum

2011) mangelt es an Baugrundstücken, die für Investoren interessant sind.

Eine unzureichende Anzahl von Grundstücken bedeutet nicht immer, dass die Größe der Baufläche selbst klein ist. Also zum Beispiel im

Ministerium 2012 Staatseigentum und Landressourcen der Region Nischni Nowgorod veranstalteten eine Auktion für den Verkauf des Rechts auf Verpachtung von 453 Hektar Land im Sovetsky-Distrikt der Stadt Nischni Nowgorod. Ein Los vereinte 14 Grundstücke und war die größte Landmasse, die von den Behörden der Region Nischni Nowgorod versteigert wurde. Nur ein Bieter nahm an der Auktion teil, was durch das große Volumen (Schaffung eines praktisch neuen Stadtteils für 120.000 Einwohner) und die enormen Kosten für den Bau von Netzen, die dem Entwickler entstehen würden, erklärt wurde. Aufgrund der mangelnden Bereitschaft der Behörden, unabhängig ein Projekt zur Vermessung von 453 Hektar für separate Grundstücke für verschiedene Investoren zu entwickeln, konnte keiner der führenden Wohnungsbauunternehmen von Nischni Nowgorod an dieser Auktion teilnehmen.

B. Informelle Anforderungen an das Baugewerbe in Form verschiedener sozialer Verpflichtungen. Es wird häufig praktiziert, ein Grundstück durch die Verwaltung zuzuweisen Baugesellschaft für den eigenen Bau in günstiger Lage im Austausch für seine Verpflichtung, den Bau oder Wiederaufbau von Einrichtungen der sozialen Infrastruktur durchzuführen: Kindergärten, Schulen, Krankenhäuser usw., oder einen Teil der Fertigstellung an die Verwaltung zu übertragen

errichtete Wohnungen, auf die Umsetzung des Staates gerichtet soziale Programme. Aufgrund des Auftretens zusätzlicher Kosten für die Erfüllung sozialer Verpflichtungen sind Bauunternehmen gezwungen, nach Einholung aller erforderlichen Genehmigungen Bautechnologien zu ändern (und neu zu koordinieren), oft zu Lasten der Qualität und unter Verletzung der Rechte von Verbraucher (Aktionäre).

C. Der Bedarf an einer Vielzahl von hochspezialisierten Geräten. Für zahlreiche Typen Bauarbeiten unterschiedliche Ausrüstungstypen benötigt werden (Turmdrehkrane: mit unterschiedlicher Höhe, Tragfähigkeit und Auslegerreichweite, freistehend auf einer Schiene oder auf einem Ankerfuß, mit einem selbstausfahrenden Kranturm und mit der Möglichkeit, den Turm an einem Gebäude zu befestigen im Bau; Rammgeräte oder Pfahlbrecheranlagen; Betonmischanlagen und Betonmörtelanlagen, Betonpumpen usw.). Bei einem geringen Volumen und einem vorübergehenden Charakter der Arbeit ist der Kauf dieses gesamten Gerätesatzes ineffizient. Darüber hinaus verursacht die Anschaffung eines Turmdrehkrans eine Erhöhung der Nebenkosten: Das Personal der Baufirma muss um mehrere Personen erweitert werden (1-2 Kranfahrer, ein zuständiger Monteur). technischer Zustand Wasserhahn, Elektriker), außerdem fallen zusätzliche Arbeiten für den Sicherheitsingenieur an. Darüber hinaus als besonders gefährlich Bauobjekt Der Kran muss bei der Stadtverwaltung von Rostekhnadzor registriert und auch in die Bilanz des Unternehmens aufgenommen werden. Schließlich müssen die gekauften Geräte unter bestimmten Bedingungen gelagert werden und alle 10 Monate sollte eine planmäßige Inspektion durchgeführt werden. Längst nicht alle Unternehmen können es sich leisten, alle notwendigen Geräte in der Bilanz zu halten, aber nicht alle haben Zugang dazu in Form von Vertrag und Leasing.

D. Unterbrechungen in der Lieferung von Baumaterialien. Ein Beispiel ist die oben beschriebene Zementknappheit (siehe Abschnitt 1.3.2) im europäischen Teil Russlands. Auftretende Probleme in unternehmerische Tätigkeit in einer bestimmten Branche, ob natürlich oder künstlich, können als Eintrittsbarrieren angesehen werden.

D. Mangel an qualifiziertem Personal. Trotz der Präsenz einer großen spezialisierten Industrieuniversität in der Region Nischni Nowgorod für die Ausbildung von Ingenieur- und Baupersonal (FGBOU VPO

"Staatliche Universität für Architektur und Bauingenieurwesen Nischni Nowgorod) im Zusammenhang mit dem Aufstieg der Bauindustrie leidet der Wohnimmobilienmarkt unter einem Mangel an Spezialisten in einer Reihe von Arbeitsberufen und hochqualifiziertem Ingenieurpersonal, vor allem Spezialisten für neue und hoch spezialisierte Bereiche. Die meisten Absolventen von Bildungseinrichtungen haben einen guten theoretischen Hintergrund, und es fehlt ihnen oft an praktischen Fähigkeiten für die Arbeit. Es besteht ein dringender Mangel an qualifizierten Arbeitskräften mit einem Durchschnittswert Berufsausbildung: Maurer, Schweißer usw. Darüber hinaus sind solche Berufe, die zu Sowjetzeiten zur Kategorie der Massenberufe gehörten, heute nicht beliebt und gelten als nicht prestigeträchtig, was durch die Komplexität und schwierigen Arbeitsbedingungen erklärt wird; der ständige Zustrom gering qualifizierter Arbeitskräfte aus dem Ausland senkt die Lohnbarriere deutlich.

Es sollte beachtet werden, dass Vermittler auch mit Hindernissen konfrontiert sind, wie z. B. dem Fehlen von qualifiziertes Personal, da das Bildungssystem der Russischen Föderation derzeit keine Spezialisten für Immobilientransaktionen ausbildet. Im Allgemeinen zwingt der Mangel an qualifiziertem Personal auf dem Wohnimmobilienmarkt Bau- und Immobilienunternehmen, eng mit spezialisierten Universitäten zusammenzuarbeiten und eigene zu eröffnen Trainingszentren für die Ausbildung von Fachkräften sowie die Inanspruchnahme der Dienste von Personalvermittlern.

E. Übermäßige Zahl von Schlichtungsverfahren. Eine vom Institut für Stadtökonomie in 43 Städten Russlands durchgeführte Studie lässt den Schluss zu, dass die hohes Level Hemmnisse im Wohnungsbau. Im Durchschnitt durchlaufen Entwickler beim Bau eines Mehrfamilienhauses 100 Verfahren, die etwa 3 Jahre und 25 Millionen ausgeben

Rubel, und die meisten dieser Kosten (etwa 80%) sind die Kosten für die Verbindung (Verbindung) zu Engineering-Netzwerken. Insgesamt heute laut SRO-Experten „ Nationalverband Builders (NOSTROY)“ etwa 23 Genehmigungsverfahren eindeutig überflüssig sind, wird ihre Aufhebung die Zeit für die Erlangung einer Baugenehmigung um etwa 600 Tage verkürzen, was die Kosten der Projektentwicklung erheblich minimieren wird.

Die oben diskutierten Branchenzutrittsbarrieren für Verkäufer im primären Immobilienmarkt, insbesondere die ersten drei, sind charakteristisch für eine oligopolartige Marktstruktur.

Auf dem Zweitmarkt für Wohnimmobilien sind die Eintrittsbarrieren für nicht professionelle Verkäufer und Käufer (Haushalte und ihre Mitglieder) unbedeutend (für Verkäufer: Besitz der Immobilie und Eigentum daran; für Käufer: Verfügbarkeit von Geldern; für beide Parteien: rechtliche Reinheit Transaktionen). Gleichzeitig können ihre Motive, sich an einen professionellen Vermittler (eine Immobilienagentur oder einen einzelnen Makler) zu wenden, sein: Überwindung von Unsicherheit und Übertragung von Risiken auf Dritte, Erweiterung der Auswahl und Verkürzung der Zeit für die Suche nach einer akzeptablen Option (die sowohl aufgrund von Skaleneffekten als auch aufgrund der Verbindung zur Suche nach Computerdatenbanken und professioneller Technologie auftritt). Ein solcher Einspruch ist wirksam, wenn die Einsparungen bei den Transaktionskosten höher sind als die Kosten für die Dienstleistungen eines Immobilienunternehmens.

In einem Markt, in dem Transaktionen unter Beteiligung eines professionellen Intermediärs durchgeführt werden, entstehen zusätzliche Eintrittsbarrieren. Um also ein Immobilienunternehmen zu gründen, brauchen Sie staatliche Registrierung juristische Person oder Registrierung eines Vermittlers als Einzelunternehmer. Ebenfalls wichtige Rolle spielt eine gute Reputation der zwischengeschalteten Firma, die als wichtiger Wettbewerbsvorteil fungiert. Der Ruf eines Immobilienmaklers setzt sich aus verschiedenen Umständen von ihm zusammen

Aktivitäten: die Zeit der Präsenz auf dem Markt, der Umfang der Aktivität (visuell oft bestimmt durch die Anzahl der Betriebsbüros), das Vorhandensein positiver und negativer Bewertungen in den Medien, die Reflexion der Aktivitäten in Fachpublikationen usw.

Ein Wettbewerbsvorteil für ein Immobilienunternehmen ist auch die Mitgliedschaft in einem Berufsverband ( gemeinnützige Partnerschaft) - die Gilde der Makler. Allerdings gibt es auch hier Barrieren. Um in die Gilde aufgenommen zu werden, müssen Sie: 1) eine Bescheinigung über die Übereinstimmung der erbrachten Maklerdienste mit den Anforderungen des festgelegten Standards erhalten; 2) Eigentum oder offizielle Nutzung von Nichtwohngebäuden mit einem speziell ausgestatteten Verhandlungsraum unter Wahrung der Vertraulichkeit; 3) Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung für den Verkäufer; 4) erhalten Sie ein Dokument für das Nutzungsrecht Warenzeichen registriert in zu gegebener Zeit unter denen Maklerdienste erbracht werden.

Auf dem Immobilienmarkt gibt es eine Art Markeneffekt

– In diesem Geschäft ist es sehr wichtig, nicht nur Geschichte, sondern auch öffentliche Anerkennung zu haben. Zum Beispiel die Tatsache, dass die Immobilienagentur Nischni Nowgorod

„Wahl“ am Ende Allrussischer Wettbewerb"Berufliche Anerkennung -

2011“ statt Russische Gilde Immobilienmakler, wurde zum Sieger in der Kategorie „Best Maklerunternehmen im Wohnungsverkaufsmarkt im Jahr 2011“ (mehr als 100 Mitarbeiter), verschaffte dem Makler einen starken Wettbewerbsvorteil. Eng verwandt mit dem Markeneffekt ist der Vertrauenseffekt. In einem weiten Sinne wir reden um verschiedene Typen Vertrauen: 1) institutionell – in unserem Fall Vertrauen in die Institutionen der Vermittler selbst; 2) organisatorisch

– Vertrauen in bestimmte Organisationen; 3) sozial – Vertrauen in die öffentliche Meinung und das öffentliche Verhalten, wenn diese als Grundlage für die Entscheidungsfindung dienen; 4) personalisiert – Vertrauen in bestimmte Personen. Da sie die Feinheiten der Funktionsweise des Immobilienmarktes oft nicht verstehen, werden nicht professionelle Käufer und Verkäufer (Haushalte)

wenden Sie sich lieber an Agenten, die am Markt am meisten nachgefragt oder von Bekannten und Freunden empfohlen werden.

Reputation, Vertrauen, Markenvorsprung – all diese Eintrittsbarrieren in die Branche sind charakteristisch für eine Marktstruktur wie „monopolistischer Wettbewerb“.

4. Wettbewerbsmerkmale auf dem Immobilienmarkt. Angesichts der großen Bedeutung individueller Wohnungsmerkmale für unterschiedliche Käufergruppen (Wohnqualität, Wohnumfeld, Reputation des Bauträgers oder der Immobilienagentur, Bauträgergarantie, Erbringung von Eigentumsversicherungsleistungen, Unterstützung beim Erhalt einer Hypothek usw.), Verkäufer werden von einem nicht preislichen Wettbewerb dominiert. Der Preiswettbewerb auf dem Wohnungsmarkt spielt eine untergeordnete Rolle und tritt bei Eilbedürftigkeit des Deals in Kraft.

Auf dem Immobilienmarkt herrscht aber ein fairer Wettbewerb modernen Bedingungen es gibt auch solche Merkmale des unlauteren Wettbewerbs wie die Verringerung der Qualität von Materialien und Bauarbeiten, die Verletzung der Interessen von Käufern, die Bestechung von Beamten (um verschiedene Arten von Genehmigungen zu erhalten, Grundstücke zu erwerben usw.), die Untergrabung des Rufs von Wettbewerbern durch die Verbreitung falscher Gerüchte inkl. Nutzung der Medien, Industriespionage und andere Handlungen, die nicht mit Gesetz und Geschäftsethik vereinbar sind.

5. Quellen des wirtschaftlichen Gewinns auf dem Immobilienmarkt. Für Entwickler (Wohnungshersteller) hängt die Entstehung des wirtschaftlichen Gewinns mit der oligopolistischen Struktur des Marktes zusammen. Die Möglichkeit, sowohl in der Baubranche als auch im Immobiliendienstleistungssektor überschüssige Gewinne zu erzielen, wird durch die aktuelle makroökonomische Situation im Land sowie durch rationale (bis zu einem gewissen Grad) Erwartungen der Menschen und ihre Einschätzung der Entwicklungsaussichten bestimmt. die Dynamik der Einkommen der Bevölkerung, die Möglichkeit und Bedingungen für den Erhalt Hypothekendarlehen usw. Für Vermittler (Immobilienfirmen) auf dem Immobilienmarkt ist der Gewinn

Risikovergütung sowie für die Überwindung der Informationsunsicherheit, die für den Verbraucher von Dienstleistungen in jeder Phase der Transaktion entsteht. Außerdem können große Immobilienagenturen Spekulationsgewinne erzielen, indem sie in Immobilien investieren und vorübergehende Preisarbitrage erhalten. Besonders rentable Anlageobjekte sind solche Wohnungen, bei denen die Dringlichkeit der Transaktion ein wichtiger Faktor ist. Es gibt auch unehrliche Wege, um übermäßige Gewinne zu erzielen, deren Quelle unlauterer Wettbewerb oder Täuschung der endgültigen Verkäufer oder Käufer der Waren sind.

Eine Untersuchung der Merkmale des Wohnimmobilienmarktes nach verschiedenen Kriterien lässt den Schluss zu, dass er eher für die Art der Marktstruktur „monopolistischer Wettbewerb“ geeignet ist, obwohl einige seiner Segmente die Merkmale des „Oligopols“, „perfekt“ aufweisen Wettbewerb" und im Extremfall "Monopol". Darüber hinaus zeichnet sich dieser Markt durch eine extreme Heterogenität aus, die die Besonderheiten seiner Funktionsweise bestimmt.

Fassen wir das erste Kapitel zusammen. Der Wohnimmobilienmarkt ist ein Markt, der aus der Position sowohl neoklassischer als auch neoinstitutioneller Ansätze untersucht werden kann, wobei wirtschaftliche und legaler Aspekt Forschung. Die Studie ergab, dass auf dem Wohnimmobilienmarkt ein besonderes Objekt verkauft wird, das Segen und Ressource zugleich ist. Dieses Objekt hat die Eigenschaften eines komplexen Gutes, das alle fünf Ebenen der Bedürfnisstruktur in der Hierarchie von A. Maslow befriedigt. Der Wohnungsmarkt ist in primäre und sekundäre Segmente unterteilt; Gehäuse gekauft in Verbraucher-und Investitionszwecke; Segmente, die sich in Qualität und Komplexität des Objekts unterscheiden. Sie zeichnen sich durch unterschiedliche Elastizität von Angebot und Nachfrage aus, sie haben ihre eigenen Funktionsmechanismen.

Die Gleichgewichtslage auf dem Wohnimmobilienmarkt wird durch die Faktoren Nachfrage, Angebot und Art der Marktstrukturen beeinflusst. Kapitel ausführlich

Der Einfluss folgender Nachfragefaktoren im Wohnimmobilienmarkt wurde analysiert: Verbraucherpräferenzen und -geschmack, Produktqualität, Käufereinkommen, Preise für sonstige Waren und Dienstleistungen, Faktor Zeit, Anzahl der Käufer, politische Erwartungen der Verbraucher oder wirtschaftliche Veränderungen, Steuern und Subventionen (Subventionen) Käufer, Schocks Gesamtnachfrage. Die Wohnungsnachfrage ist hoch preiselastisch (aufgrund des Einkommenseffekts, während der Substitutionseffekt vernachlässigbar ist) und differenziert nach Segmenten unterschiedlicher Wohnungsqualität. Auch die Wohnungsnachfrage ist durch eine hohe Einkommenselastizität und langfristig angesammelte Ersparnisse der Käufer gekennzeichnet. Folgende Wohnungsangebotsfaktoren wurden im Detail untersucht: Preise und Verfügbarkeit von Ressourcen (Produktionsfaktoren), neue (produktivere) Technologien, Steuern und Subventionen (Subventionen) für Verkäufer, Preise für produktionsbezogene Güter; die Zahl der Verkäufer von Wohnimmobilien, externe Angebotsschocks. Es zeigte sich, dass das Wohnungsangebot durch eine geringe kurzfristige und eine höhere langfristige Elastizität gekennzeichnet ist, was auch von Eintrittsbarrieren in die Bauwirtschaft abhängt. Um die Arten von Marktstrukturen zu identifizieren, analysierte das Papier die folgenden Merkmale des Wohnungsmarktes: die Anzahl der Verkäufer, den Grad der Differenzierung von Wohnimmobilien, Barrieren für den Eintritt in die Branche, die Merkmale des Wettbewerbs auf dem Wohnimmobilienmarkt , und Quellen des wirtschaftlichen Gewinns. Es wird der Schluss gezogen, dass der primäre Wohnungsmarkt von der Art des monopolistischen Wettbewerbs bis zum Oligopol und der sekundäre Wohnungsmarkt von der Art des vollkommenen Wettbewerbs bis zum monopolistischen Wettbewerb variiert.

Die durchgeführte theoretische Studie ermöglicht es uns, mit der Analyse der Besonderheiten und Trends des Wohnimmobilienmarktes im modernen Russland fortzufahren.

Der Immobilienmarkt ist verzweigt strukturiert und kann nach verschiedenen Kriterien differenziert werden: Art des finanziellen Vermögenswerts, geografischer Faktor, funktionaler Zweck und andere Indikatoren (Tabelle 4.2).

Primärmarkt in Russland wird es auf Kosten neu errichteter Objekte und der Privatisierung von staatlichen und kommunalen Unternehmen, Grundstücken, Gebäuden und Räumlichkeiten sowie Eigentumsrechten gebildet. Sie sorgt für die Überführung von Immobilien in den Wirtschaftskreislauf. Alle nachfolgenden Transaktionen sind zweitrangig Natur, da sie mit dem Weiterverkauf oder mit anderen Formen der Übertragung von Gegenständen, die auf den Markt gekommen sind, von einem Eigentümer an einen anderen verbunden sind.

Organisierter Markt- Dies ist der wirtschaftliche Umsatz von Immobilien und Rechten daran in strikter Übereinstimmung mit geltendem Recht unter Beteiligung von zugelassenen professionellen Vermittlern. Dieser Markt garantiert die Rechtsreinheit von Transaktionen und den Schutz der Rechte ihrer Teilnehmer. unorganisiert Der (Straßen-)Markt gewährleistet nicht immer die Zuverlässigkeit von Transaktionen.

Der Tauschmarkt ist der An- und Verkauf von Objekten an der Grundstücksbörse, bei Wettbewerben und Versteigerungen staatlicher und kommunaler Liegenschaftsfonds, Landesämter, kommunaler Wohnungsausschüsse oder besonders bevollmächtigter Organisationen.

Der Freiverkehr ist die Ausführung von Geschäften außerhalb der Börse. Es kann organisiert oder unorganisiert sein. Der organisierte außerbörsliche Markt basiert hauptsächlich auf den Computerkommunikationssystemen lizenzierter Immobilienagenturen.

Tabelle 4.2. Facettenreiche Klassifizierung von Immobilienmärkten

Nach dem Hauptmerkmal - der Art der Immobilienobjekte - werden mindestens acht spezifische Märkte unterschieden (siehe Tabelle 4.2), von denen die am weitesten entwickelten Märkte für Grundstücke, Wohn- und Nichtwohngebäude von universeller Bedeutung sind. Da Grundstücke als notwendiger Bestandteil in fast jedem Immobilienobjekt enthalten sind, werden wir uns die Struktur des Grundstücksmarktes, seine Segmentierung und Hauptparameter genauer ansehen.

Landmarkt Als komplexe eigenständige Art von Immobilienmarkt ist es üblich, sie in relativ homogene Unterarten oder Sorten zu unterteilen beabsichtigter Zweck Ländereien, die dann nach einer Reihe weiterer Merkmale (Größe, Lage usw.) differenziert werden (Schema 4.8).

Die nächste Komponente des Grundstücksmarktes ist ein Marktsegment - ein speziell zugewiesener Teil dieser Art, eine Gruppe von Elementen, die bestimmte gemeinsame Merkmale aufweisen (Landqualität, Entfernung von Industriezentren usw.).

Das profitabelste Marktsegment ist gekennzeichnet durch:

• o hohe aktuelle oder erwartete Umsätze;
• Ö schnell Steigerung der Grundstücksverkäufe;
• o schneller Geldumschlag und eine akzeptable Rendite. Marktsegmentierung ist eines der wichtigsten Marketinginstrumente. Der Erfolg im Wettbewerb hängt maßgeblich von der richtigen Wahl des Marktsegments ab.

Es gibt eine Reihe von Kriterien und Zeichen, anhand derer der Grundstücksmarkt segmentiert werden kann.

Die Objekte der Segmentierung sind Käufer, die Waren selbst, das Land und die Marktteilnehmer - Handelsorganisationen und Unternehmer.

Das Vorzeichen der Segmentierung ist ein Faktor, anhand dessen die Zuordnung von Marktsegmenten erfolgt.

Abhängig von den Zielen der Segmentierung, Faktoren, die das Kaufverhalten von natürlichen und juristischen Personen charakterisieren, Parameter von Grundstücken, Ökonomische Indikatoren kommerzielle Organisationen. Derzeit verwenden Immobilienunternehmen eine Mehrfachsegmentierung, d.h. Segmentierung nach mehreren Merkmalen gleichzeitig (Multifaktor-Segmentierungsmodell).

Schema 4.8.

und in einer bestimmten Kombination mit anderen, um genauer zu bestimmen, wessen und welche Bedürfnisse diese oder jene Art von Grundstücken befriedigt (Schema 4.9).

Segmentierungskriterien- Dies ist ein Faktor, anhand dessen die Gültigkeit der Wahl eines bestimmten Marktsegments beurteilt wird. Die folgenden Kriterien sind am häufigsten: quantitative Parameter des Segments, Wesentlichkeit, Rentabilität, Kompatibilität des Segments mit dem Markt der Hauptkonkurrenten, Effizienz der Arbeit am ausgewählten Segment, Schutz des ausgewählten Segments vor Wettbewerbern.

Marktsegmentierung nach Produkt- vor Ort - ermöglicht es Ihnen, genau zu erkennen, welche Parameter eines bestimmten Standorts für Käufer attraktiv sein könnten. Gleichzeitig werden solche Landeigenschaften wie ihre Qualität, Abgeschiedenheit von Industriezentren (in Moskau - von der Moskauer Ringstraße), die Größe der Grundstücke, Investitionsattraktivität, Ansehen usw.

So begannen sich in den Vororten je nach Qualitätsniveau einige Segmente auf dem Grundstücksmarkt abzuheben.

Schema 4.9.

• 1. Hochwertige Grundstücke - Elite. Sie werden von wohlhabenden Bürgern und großen Organisationen erworben. Dazu gehören Länder mit prestigeträchtigen westlichen Reisezielen innerhalb einer 30-Kilometer-Zone. An solchen Standorten werden meistens komfortable Cottages für einen dauerhaften Aufenthalt errichtet.
• 2. Parzellen mittlerer Qualität interessiert an Menschen mit Durchschnitt und relativ hohes Einkommen. Ihre Entfernung von der Moskauer Ringstraße variiert zwischen 10 und 60 km, eher bescheiden Landhäuser.
• 3. Land von geringer Qualität von Menschen mit geringem Einkommen zu relativ günstigen Preisen gekauft. In einem solchen Segment verlieren Ökologie, Infrastruktur und Prestige ihren Einfluss auf das Käuferverhalten. Diese Grundstückskategorie befindet sich in fast allen Himmelsrichtungen in einer Entfernung von mehr als 50 km von Moskau (Tab. 4.3).

Die östlichen und südöstlichen Regionen Moskaus sind nicht prestigeträchtig und ökologisch ungünstig und liegen in der Nähe der Moskauer Ringstraße - Kosino, Zhulebino, in der Nähe von Verschmutzungszentren wie Industriegebieten (z. B. Kapotnya).

Auch in Bezug auf das Prestige ist eine starke Differenzierung des Grundstücksmarktes zu beobachten. Ökologisch hervorragende Ländereien befinden sich im Südwesten und Westen der Region Moskau, beispielsweise an den Ufern des Flusses Pakhra, entlang der Autobahn Rublevo-Uspenskoye usw. Die Richtung Kasan ist unbeliebt. Die Länder der südlichen und östlichen Richtung gelten als wenig prestigeträchtig und unattraktiv.

Die Regelmäßigkeit des Einflusses der Entfernung von Standorten von der Moskauer Ringstraße auf ihre Preise drückt sich im Allgemeinen in einer solchen Abhängigkeit aus - je weiter, desto billiger.

Das nächste Zeichen der Segmentierung- die Größe der Grundstücke. Große Grundstücke sind meist gefragt und werden dementsprechend nur in prestigeträchtigen Lagen höher bewertet. Im Allgemeinen ist der Preis für eine Grundstückseinheit in großen Gebieten viel niedriger als in kleinen Gebieten. Gleichzeitig können die Kosten für das Weben auf kleinen und großen Flächen in Abhängigkeit von einer Reihe von Faktoren erheblich variieren.

Der Ausbaugrad der Infrastruktur hat einen großen Einfluss auf die Kosten. Grundstücke auf gut erschlossenen Grundstücken werden wesentlich teurer bewertet als auf unbebauten. Die Differenz zwischen den Preisen für bebaute und unbebaute Grundstücke entspricht bei gleicher Größe ungefähr dem Gesamtwert der Kosten für die Entwicklung der Infrastruktur und der Kapitalverwaltungskosten (dem „Zeitwert“ der Entwicklung des Grundstücks).

Tabelle 4.3. Segmentierung des Grundstücksmarktes in der Region Moskau

Erhöhung der Kosten für ein Grundstück in Abhängigkeit von der Verfügbarkeit der Kommunikation,%:

Eine wichtige Rolle spielt die Wahl einer Marktnische, d.h. sein kleiner Teil, nicht belegt oder zu wenig genutzt durch Wettbewerber und einen klar definierten Käuferkreis.

Immobilienmarkt segmentiert nach der Qualität der Häuser (5-stöckig - Platten, Ziegel, Block; Massengebäude - 9-, 12-, 16-, 22-stöckig, meistens Platten; prestigeträchtiger moderner Ziegel und Elite), nach der Anzahl der Zimmer (1 -, 2- und 3-Zimmer-, Mehrzimmerwohnungen), nach Grundriss (Standard, aufgebesserter Grundriss), nach Lagebereichen ( Landhäuser, Häuser usw.).

Der Wohnungsbestand beträgt mehr als 20% der reproduzierbaren Immobilien in Russland, und unter Berücksichtigung von Wohngebäuden auf Garten- und Sommerhäuser- etwa 30 %. Das Volumen der Wohnungsbauinvestitionen beträgt etwa ein Viertel ihres Gesamtvolumens, etwa 13 % der Erwerbstätigen sind mit dem Bau und Betrieb von Wohnungen beschäftigt. Knapp 10 Millionen Familien und Singles leben in Wohngemeinschaften, Wohnheimen oder Mieträumen von Privatpersonen, über 2 Millionen Menschen leben in maroden und maroden Häusern, 5-6 Millionen Familien stehen auf der Warteliste für bessere Wohnverhältnisse, Millionen Menschen leben beengt Fläche von 5 m2 pro Person. Aber nur 1,5-2% derjenigen, die bessere Wohnbedingungen benötigen, können die Kosten für eine Wohnung oder ein Haus auf einmal bezahlen. Laut Experten sollten die Wohnkosten 12-15% des Jahreseinkommens einer durchschnittlich verdienenden Familie nicht überschreiten. Wenn eine solche Familie ein Drittel ihres Einkommens verwendet, um einen Bankkredit mit Zinsen zurückzuzahlen, dauert der Kauf einer Wohnung mehr als 30 Jahre.

Die Anzahl der Wohnräume wird durch 20-30 Indikatoren gekennzeichnet, darunter die Größe der Küche, das Vorhandensein eines Balkons oder einer Loggia, die Anordnung von Räumen, Badezimmern, die Aussicht aus den Fenstern usw. Elite-Wohnungen in Moskau werden Wohnungen genannt, die sich in Häusern befinden, die die folgenden Anforderungen erfüllen. Sie müssen vor relativ kurzer Zeit (vor nicht mehr als 15 Jahren) gebaut (oder rekonstruiert) werden und sich im Zentrum oder in einem ökologisch sauberen Gebiet neben dem Zentrum oder sogar in einem abgelegenen Gebiet (manchmal außerhalb der Moskauer Ringstraße) befinden muss möglichst schnell ins Zentrum gelangen. Es ist obligatorisch, einen Concierge oder einen Sicherheitsdienst im Haus zu haben, und im Idealfall - den Schutz des angrenzenden Territoriums. Die Arbeit der zuständigen Dienststellen technischer Service und die Aufrechterhaltung der Ordnung im Gebäude muss auf hohem Niveau erfolgen; Wünschenswert ist auch eine autonome Wärme- und Wasserversorgung. Eine immer wichtigere Rolle spielt das Vorhandensein einer Garage oder eines bewachten Parkplatzes auf dem Territorium oder in unmittelbarer Nähe des Gebäudes (im Idealfall ist dies eine Tiefgarage). Ein wichtiges Zeichen der Elitewohnungen ist das Fehlen von Personen mit niedrigem sozialen Status unter den Bewohnern. Letztere können beim Umbau des Gebäudes in hochwertige Wohnungen einziehen. Gemäß den geltenden Normen haben die ehemaligen Bewohner solcher Häuser, die für die Zeit des Wiederaufbaus umgesiedelt wurden, das Recht, nach der Fertigstellung wieder umzuziehen. Der Erwerb von Wohnraum in solchen Häusern hat bestimmte Vorteile: die rechtliche Reinheit der Transaktion, die Möglichkeit, Ihr Zuhause zunächst nach Ihrem eigenen Geschmack zu dekorieren, ein homogenes soziales Umfeld.

Häuser, die die meisten der oben aufgeführten Anforderungen erfüllen, sind vielfältig: Ziegel, monolithisch, es gibt sogar Paneelhäuser. Wohnungen in Luxushäusern können sich auf einer oder zwei Ebenen befinden. Die Anzahl der Stockwerke der Gebäude ist ebenfalls unterschiedlich - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 Stockwerke. Gleichzeitig ist ein charakteristisches Merkmal festzustellen - mit der Entfernung vom Zentrum nimmt die Anzahl der Stockwerke zu. Auch die Infrastruktur unterscheidet sich in ihrer Entwicklung. Luxushäuser: Sie können einen Sportkomplex, Haushaltsdienste, ein Schwimmbad, eine Sauna, einen Wintergarten haben.

Die Gesamtfläche der Wohnung beträgt 120-150 m und mehr, am Eingang befindet sich eine Halle von 20 m2 mit einem kleinen Springbrunnen und einem Aquarium, zwei Badezimmer, eine Küche-Esszimmer von 15 m2, ein Gast und ein Meister Bereich auf zwei Ebenen.

Der primäre Wohnungsmarkt wird gebildet und funktioniert aus zwei Quellen: dem Verkauf von Wohnungen durch kommunale Behörden, die auf Kosten von gebaut werden öffentliche Mittel, und Verkäufe von privatisierten Wohnungen durch Bürger.

In Moskau werden zur Überwachung des Wohnungsmarktes 12 Indikatoren für zum Verkauf angebotene Wohnungen in 173 Bezirken überwacht und analysiert, hauptsächlich in der Nähe von U-Bahn-Stationen. Die Form der Überwachung ist in der Tabelle dargestellt. 4.4.

Tabelle 4.4.

Bezeichnungen in der Tabelle. 4.4:

STmes - Angebotspreis (in USD) 1 m2 Gesamtfläche Durchschnitt über die letzten vier Wochen;

MINoff (MAXoff) - die minimale (maximale) Abweichung (in Dollar) des durchschnittlichen Angebotspreises von 1 m2 der Gesamtfläche mit einem Konfidenzniveau von 70%;

PRmes (PRkv) - Verbrauchervorrang des Landkreises für Im vergangenen Monat(Quartal);

STkv - Angebotspreis (in Dollar) von 1 m2 Gesamtfläche im Durchschnitt der letzten 12 Wochen;

Mmos (Mkv) - die mathematische Erwartung der wöchentlichen Änderungsrate des Angebotspreises (in Dollar) für den letzten Monat (für die letzten drei Monate);

Yakrat (kered) - kurzfristige (mittelfristige) Risiken von Immobilientransaktionen. Sie charakterisieren den Risikoanteil, der durch die Unsicherheit des Gesamtmarktes entsteht. Je näher die Werte ich auf Null (0< ich < 1), desto chaotischer das Verhalten des Wohnungsmarktes und desto ausgewogener sollte die Entscheidung des Verwalters sein;

PIU - eine Gruppe von Immobilienattraktivität, bestimmt durch die integralen Marktmerkmale des Gebiets (die Namen der Gruppen sind bedingt):

"+++" - äußerst attraktiv;

<<++" - очень привлекательная; " + >> -sehr attraktiv; "+/-" - attraktiv genug; "-/+" - attraktiv;

"-" - nicht sehr attraktiv; eher unattraktiv als attraktiv (die Gültigkeit von Transaktionen muss durch Faktoren bestätigt werden, die in der Analyse nicht berücksichtigt werden); unattraktiv (die Gültigkeit von Transaktionen muss durch Faktoren bestätigt werden, die nur den Teilnehmern an der Transaktion bekannt sind);

Platz in der GRP - der ordinale Platz des Bezirks in der Gruppe der Immobilienattraktivität, bestimmt durch seine integralen Marktmerkmale.

An der Grundschule und Zweitmärkte Nichtwohngebäude nach funktionalem Zweck, es gibt vier Hauptsegmente: Industrie-, Lager-, Büro- und Einzelhandelseinrichtungen, deren allgemeine Merkmale auf Standort, Fläche, Qualität der Räumlichkeiten, Mietdauer, Preis oder basieren Miete und andere Faktoren.

Büroräume bilden das zweite (nach Wohnen) Segment des Moskauer Immobilienmarktes, wo die Nachfrage das Angebot übersteigt. Je nach Qualitätsmerkmalen werden Büroräume in vier Klassen eingeteilt: A, B, C, D.

Zu Klasse a umfassen Büroräume in spezialisierten Geschäftszentren in den zentralen Bezirken der Stadt und in der Nähe wichtiger Verkehrswege. Alle Büros dieser Kategorie sind nach westlichem Standard ausgestattet, von den meisten bis zu moderne Systeme Telekommunikation und endend mit Klimaanlagen. Innenräume, Gebäude und Umgebung sind in vorbildlichem Zustand gehalten, es gibt eigene Verwaltungs-, Wartungs- und Sicherheitsdienste, einen bewachten Parkplatz.

Büroräume Klasse b haben fast alle der oben genannten Eigenschaften, aber mit einer kleineren Liste Zusatzleitungen. Die Mietkosten betragen 700 bis 900 Dollar pro 1 m2 pro Jahr.

Büroräume der Klasse A und B werden von westlichen Unternehmen und großen russischen Firmen gemietet.

Der Großteil der heimischen Unternehmen mietet bevorzugt Büroflächen von geringerer Qualität, bezogen auf Klassen C und D. Die erste von ihnen wird durch Büros in Hotels, angepasste Räumlichkeiten (Forschungsinstitute, Bildungsinstitutionen usw.), außerhalb des Stadtzentrums, aber an der Kreuzung von Autobahnen, in der Nähe von U-Bahnstationen. Die Mietpreise liegen zwischen 400 und 600 US-Dollar, abhängig von der Entfernung zum Gartenring, den erbrachten Dienstleistungen und den Mietbedingungen.

Ungeeignete Räumlichkeiten, die sich außerhalb von Verkehrsknotenpunkten befinden, gehören zur Klasse D. Ihr unbestrittener Vorteil ist die Möglichkeit, gegen eine akzeptable Gebühr eine Fläche der erforderlichen Größe zu erhalten.

Die Mietpreise variieren je nach Art der Räumlichkeiten und Lage.

Der Lagermarkt unterscheidet sich nach Art und Ausstattung:

• o spezialisierte Lagerkomplexe, die mit modernen technischen Mitteln, Heizung und anderen Annehmlichkeiten ausgestattet sind;
• o modern ausgestattete Hangars;
• o Keller- und Halbkellerräume;
• o Erdgeschosse verschiedener Gebäude;
• o umgebaute Luftschutzbunker;
• o andere Räumlichkeiten.

Unternehmen als Immobilienkomplexe dringen immer noch in den primären Immobilienmarkt im Prozess der Privatisierung von staatlichem und kommunalem Eigentum ein.

Der Markt für Anlagen im Bau wird zu Lasten kommunaler und privater Einrichtungen gebildet, die nicht mit Finanz-, Sach- und Arbeitsmitteln ausgestattet sind. Es basiert auf dem Prinzip des gegenseitigen Nutzens – eine Vereinbarung über eine 50%ige Aufteilung der bebauten Flächen zwischen dem Investor und dem Eigentümer (Stadt, Unternehmen).

Der Cottage-Markt entwickelt sich in allen Regionen des Landes rasant. In der Region Moskau wurden beispielsweise 160.000 Cottages auf einer Fläche von etwa 48.000 Hektar auf Kosten privater Investitionen zu folgenden Bedingungen gebaut: 35% der Cottages gehen an den Investor, von denen er 15% verkauft Bei geschlossenen Auktionen für Anwohner werden 40 % von Moskau zum Selbstkostenpreis gekauft und 10 % an die Stadt und Region gespendet.

Abschließend ist zu betonen, dass das Funktionieren des Immobilienmarktes zur Entwicklung des gesamtwirtschaftlichen Umsatzes des Landes beiträgt (Abbildung 4.10).

Schema 4.10.

2. Immobilienmarkt

2.1. Hauptmerkmale des Immobilienmarktes

Immobilienmarkt - Dies ist ein Mechanismus, durch den Interessen und Rechte kombiniert werden, Immobilienpreise festgelegt werden.

Der Immobilienmarkt und der Grad seiner Entwicklung prägen die Entwicklung nationale Wirtschaft. Bei der Entwicklung des Immobilienmarktes in Russland lassen sich folgende Phasen unterscheiden.

Die erste und turbulenteste Entwicklungsphase erlebte der Immobilienmarkt Anfang der 90er Jahre. Die Eröffnung und Entwicklung von Unternehmen vollzog sich praktisch in einem rechtsfreien Raum, die Nachfrage war dem Angebot weit voraus, und dementsprechend waren die Einkommen sehr hoch. Als Ausgangspunkt kann hier eine Genehmigung zur Privatisierung von Wohnungen und damit verbunden die Möglichkeit zum An- und Verkauf von Wohnungen angesehen werden. Damals tauchten eine beträchtliche Anzahl von Geschäftsleuten und einfach wohlhabenden Menschen auf, die ihre Lebensbedingungen auf neue Weise verbessern wollten. Das heißt, nicht die Erwartung von kostenlosem Sozialwohnungen, keine komplexen Austauschprogramme, sondern einfach der Kauf von Wohnungen. Zu dieser Zeit waren relativ wenige Wohnungen privatisiert, es gab wenige Wohnungsverkäufer und es gab bereits genügend Käufer.

In der zweiten Stufe die erste Vorschriften Regulierung der Immobilientätigkeit in Russland. Dieser Zeitraum ist durch die Bereitstellung erheblicher Vorteile gekennzeichnet, die es unter Beibehaltung einer guten Marktsituation ermöglichten, sie zu erhalten gutes Einkommen was neue Unternehmer in dieses Marktsegment lockte. Die Immobilienpreise begannen zu steigen, aber Wohnungen wurden viel schwieriger zu verkaufen, und die Käufer wurden wählerischer. Neue Formen des Kundenservice sind entstanden. Insbesondere der Verkauf von Wohnungen mit Ratenzahlung, die Bereitstellung von durch Wohnungen besicherten Krediten, tauchte auf und verbreitete sich. Einige Firmen begannen mit Exklusivverträgen zu arbeiten und verpflichteten sich, die Wohnung des Kunden für einen bestimmten Zeitraum zu verkaufen.

Die dritte Phase ist gekennzeichnet durch einen Nachfrageüberschuss über das Angebot, eine Verknappung Rechtsrahmen, intensiver Wettbewerb auf dem Markt, der zu Umsatzeinbußen führte. Kleine Unternehmen gehen bankrott, mittlere und sogar große kämpfen ums Überleben. Zu Beginn des Jahres 1996 begann ein natürlicher Rückgang der Wohnungskosten. Im Frühjahr 1996 begannen die Preise für Wohnungen in Moskau, St. Petersburg und anderen russischen Städten zu fallen. Im Durchschnitt wurden sie jeden Monat um 2-3% billiger. Die Zahl der zum Verkauf angebotenen Wohnungen hat zugenommen, während die Zahl der potenziellen Käufer zurückgegangen ist.

Ab der zweiten Hälfte des Jahres 1999 begann nach der Krise im August 1998 eine neue Phase in der Entwicklung des russischen Immobilienmarktes - die Phase der Beendigung der Preissenkungen, des Beginns der Stabilisierung und einer gewissen Erholung. Dies geschah vor dem Hintergrund einer günstigen Entwicklung der makroökonomischen Indikatoren im Land und insbesondere niedriger (im Vergleich zum Herbst 1998) Inflationsraten, einer sanften und begrenzten Abwertung des Rubels gegenüber dem Dollar.

Folglich hat der Immobilienmarkt, wie aus der Theorie der Marktwirtschaft hervorgeht, eine Rezessionsphase durchlaufen, eine Stabilisierung erreicht und steht (nicht unbedingt sofort) vor einem neuen Aufstieg, einschließlich eines gewissen Preiswachstums.

Immobilie nimmt in jeder Gesellschaftsstruktur einen zentralen Platz ein und erfüllt gleichzeitig zwei wichtige Funktionen: Produktionsmittel und Gegenstand des persönlichen Konsums für den Lebensunterhalt, die Erholung, die kulturelle Freizeit usw. Die wirtschaftliche und wirtschaftliche gesetzliche Regelung Zustand verschiedener Bereiche der Gesellschaft und der materiellen Produktion.

Das wichtigste, grundlegende Objekt der Immobilien – das Land hat einen einzigartigen Wert im gesamten System der unternehmerischen Tätigkeit der Menschen und ihres Lebens. Es ist von besonderem Wert für die gesamte menschliche Gesellschaft, da es der einzige Aufenthaltsort für alle Völker und Generationen von Menschen ist, der wichtigste und einzige Faktor in jedem Geschäftsfeld, der direkt oder indirekt an der Produktion aller anderen Güter und Leistungen beteiligt ist . Immobilien stehen im Zentrum der Kombination von wirtschaftlichen Prozessen, privaten und öffentlichen Interessen, administrativen Normen und Regeln (Abb. 2.1).

Reis. 2.1. Immobilien sind Gegenstand wirtschaftlicher und staatlicher Interessen

Die Immobilie als Ware ist ein Transaktionsobjekt, das verschiedene reale oder potenzielle Bedürfnisse befriedigt und bestimmte qualitative und quantitative Merkmale aufweist.

Immobilien sind die meisten langlebige Güter aller bestehenden, was die Zuverlässigkeit der Investitionen gewährleistet, da ihr Wert im Laufe der Zeit unter dem Einfluss verschiedener Faktoren steigen kann. Ein weiteres wichtiges Merkmal von Immobilien ist, dass unbewegliche Güter an ihrem Standort verbraucht werden, also gibt es solche wirtschaftliches Merkmal als territoriale Präferenzen. Andere wirtschaftliche Merkmale Immobilien sind ungleichmäßig Cashflows, Differenzierung der Besteuerung, Vielfalt der Kombinationen von Eigentumsrechten, strenge Regulierung Registrierung von Transaktionen, Liquidität und Managementbedarf. Unter den Bedingungen der Marktbeziehungen ist die Immobilienverwaltung ein komplexes integriertes System zur Erfüllung der Bedürfnisse einer bestimmten Art von Immobilien.

Aufgrund seiner Besonderheiten weist der Immobilienmarkt eine Reihe von Merkmalen auf, die in der Tabelle dargestellt sind. 2.1.

Tabelle 2.1

Merkmale des Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt bietet großen Einfluss in allen Aspekten des Lebens und der Aktivitäten von Menschen, die eine Reihe allgemeiner und besonderer Funktionen erfüllen: Preisgestaltung, Regulierung, Handel, Hygiene, Information, Vermittler, Stimulierung, Investition, Soziales.

Das Funktionieren des Immobilienmarktes wird von seinen Subjekten durchgeführt, zu denen gehören: Verkäufer, Käufer, professionelle Teilnehmer, Regierungsbehörden.

Professionelle Mitglieder Markt sind Immobilienmakler, Gutachter, Händler und andere Vermittler. Die Immobilientätigkeit gilt als ausgeübte Tätigkeit Rechtspersonen und einzelne Unternehmer auf der Grundlage einer Vereinbarung mit dem Interessenten (oder durch einen Bevollmächtigten), in seinem Namen und auf seine Kosten oder in seinem eigenen Namen, aber auf Kosten und im Interesse des Interessenten, zivilrechtliche Transaktionen mit Grundstücken abzuschließen, Gebäude, Bauwerke, Bauwerke, Wohn- und Nichtwohngebäude und Rechte daran.

Der Immobilienmarkt hat eine verzweigte Struktur und kann nach verschiedenen Merkmalen, die in der Tabelle dargestellt sind, differenziert werden. 2.2.

Tabelle 2.2

Klassifizierung von Immobilienmärkten