Es bezieht sich auf die Themen des Immobilienmarktes. Führende Themen des Immobilienmarktes, ihre Eigenschaften

Die wirtschaftlichen Themen des Immobilienmarktes sind:
- Verkäufer (Vermieter). Verkäufer (Vermieter) kann jede juristische oder natürliche Person sein, die ein Eigentumsrecht an der Sache hat, einschließlich des Staates, vertreten durch seine spezialisierten Vermögensverwaltungsorgane;
- Käufer (Mieter). Als Käufer (Mieter) kann eine juristische oder natürliche Person oder Körperschaft auftreten. Regierung kontrolliert wer das Recht hat, diese Operationen nach dem Gesetz durchzuführen (d. h. Beschränkungen der Aktivitäten von Gebietsfremden, ausländischen Staatsbürgern usw Handelsaktivität Regierungsbehörden);
- professionelle Teilnehmer des Immobilienmarktes. Verbindung professionelle Teilnehmer Der Immobilienmarkt wird durch die Liste der auf dem Markt unter Beteiligung des Staates durchgeführten Prozesse und die Liste der Aktivitäten kommerzieller Strukturen bestimmt.
Auf dem Immobilienmarkt gibt es institutionelle und nicht-institutionelle professionelle Teilnehmer.

Institutionelle Immobilienmarktteilnehmer- Körperschaften, die die Interessen des Staates vertreten und in seinem Namen handeln. Dazu gehören folgende Organisationen:
- Organisationen, die Stadtentwicklung, Landmanagement und Landnutzung regulieren;
- Bundes- und Landesbehörden, die an der Inventarisierung von Grundstücken, der Erstellung beteiligt sind Grundbuch, Zonierung von Gebieten, Registrierung von Landzuteilungen;
- Bundes- und Landesbehörden für Architektur und Städtebau, die an der Genehmigung und Koordination beteiligt sind städtische Pläne Entwicklung von Territorien und Siedlungen, Erstellung eines städtischen Katasters, Erteilung von Baugenehmigungen;
- Fachgremien der Stadtplanung und Projektdokumentation beteiligt an der Genehmigung und Koordination von Architektur- und Bauprojekten;
- Stellen, die für das Inventar und die Buchhaltung von Gebäuden zuständig sind;
- Stellen für technische, Brand- und andere Inspektionen, die an der Überwachung des Baus und Betriebs von Gebäuden und Bauwerken beteiligt sind;
- Design, Konstruktion u technischer Betrieb aus dem Haushalt finanzierte Organisationen;
- Organe Registrare von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit ihr;
- öffentliche Notare.

Nicht-institutionelle Immobilienmarktteilnehmer- Unternehmen, die auf kommerzieller Basis tätig sind. Diese beinhalten:
- Makler, die Dienstleistungen für Verkäufer und Käufer bei Immobilientransaktionen erbringen;
- Immobiliengutachter, die Dienstleistungen zur unabhängigen Bewertung des Werts von Objekten für Eigentümer, Investoren, Verkäufer und Käufer erbringen;
- Finanziers (Bankiers), die an Finanzierungen auf dem Immobilienmarkt beteiligt sind, einschließlich Hypothekendarlehen;
- Entwickler, die mit der Erstellung und Entwicklung von Immobilien befasst sind, einschließlich der Organisation und Finanzierung von Investitionsprojekten, Planung und Bau, Verkauf von Objekten im Ganzen oder in Teilen oder Vermietung (selbstständig oder unter Einbeziehung zuvor aufgeführter Beteiligter als Auftragnehmer und Co -Investoren);
- Sanierungsunternehmen, die an der Entwicklung und Umgestaltung (Sekundärentwicklung) von Gebieten beteiligt sind;
- Immobilienverwalter Finanzverwaltung und technischer Betrieb der Anlage;

Gewerblich tätige Planer und Bauherren;
- Anwälte, die an der rechtlichen Begleitung von Transaktionen auf dem Immobilienmarkt beteiligt sind;
- Versicherer, die sich mit der Versicherung von Gegenständen, Transaktionen und Berufshaftpflicht befassen;
- Mitglieder Aktienmarkt Immobilien, die an der Erstellung und dem Umsatz beteiligt sind wertvolle Papiere besichert durch Immobilien;
- Analysten, die an der Immobilienmarktforschung und der Vorbereitung von Informationen für strategische Entscheidungen über ihre Entwicklung beteiligt sind;
- Finanzanalysten beteiligt an Finanzanalyse Investitionsprojekte;
- Vermarkter, PR- und Werbespezialisten, die an der Verkaufsförderung von Objekten und Dienstleistungen auf dem Markt beteiligt sind;
- Informations- und Analysepublikationen und andere auf den Immobilienmarkt spezialisierte Medien;
- Spezialisten für Informationstechnologie Bedienung des Immobilienmarktes;
- Fachkräfte im Bereich Aus- und Weiterbildung des Personals;
- Mitarbeiter und Mitglieder nationaler und internationaler Berufsverbände des Immobilienmarktes.

Die Besonderheit des Immobilienmarktes ist die Beibehaltung einer bedeutenden Rolle des Staates, auch bei Transaktionen mit Objekten, die sich in Privatbesitz befinden. Die Erfahrung der entwickelten kapitalistischen Länder zeigt, dass die staatlichen und kommunalen Behörden auf diesem Markt so wichtige Funktionen haben wie:
- Durchführung oder Überwachung der Registrierung von Eigentum und Transaktionen;
- Zoneneinteilung von Gebieten;
- Architektur- und Baukontrolle;
- Lizenzierung der Tätigkeit von Berufssubjekten des Immobilienmarktes.

Der Immobilienmarkt ist komplex und verzweigt strukturiert und lässt sich nach verschiedenen Kriterien differenzieren:

• a) Auf dem Immobilienmarkt gibt es drei Sektoren:
  • - Entwicklung (Schaffung) von Immobilien;
  • - Immobilienumsatz;
  • - Verwaltung und Betrieb von Immobilien.

Jeder der Sektoren hat seine eigene strukturelle Gewissheit und Spezifität. Ihre Attraktivität, Lautstärke, Dynamik hängen von der ab Finanzströme unterteilt in Investitionen (Immobilienentwicklung); Einkünfte (aus Transaktionen und Betrieb von Immobilien); Steuern (Grundsteuer).

Der Bereich Immobilienumschlag bildet sich Marktpreis Immobilienobjekte.

Der Bereich Verwaltung und Betrieb überwacht den Grad des Einflusses der Gebrauchseigenschaften von Immobilienobjekten auf deren Rentabilität. Daraus ergibt sich die Nachfrage für den Entwicklungssektor, die rentabelsten Arten von Immobilien zu schaffen. Bei einem ungenügend entwickelten Verwaltungssektor (typisch für den heimischen Immobilienmarkt) wird die Anfrage an den Entwicklungssektor direkt vom Umsatzsektor weitergeleitet.

Die Hauptmerkmale des Immobilienentwicklungssektors sind derzeit:

• -- Dominanz außerbudgetärer Investitionsquellen;
• --große Alternative für potenzielle Investoren (verschiedene Vorschläge für den besten Standort und Verwendungszweck von investierten Immobilien)
• --hohe Schwierigkeit, einen Manager zu finden Investitionsprojekt(vom Abschluss eines Willensvertrages bis zur Inbetriebnahme des Grundstücks).
• --schlechte Kenntnis des Entwicklungsmarktes (Vermarktung nur einiger Sektoren).

Mangel an etablierten Technologien für effizientes, wirtschaftliches Bauen und damit langfristiger Bedarf an Baumaschinen und -materialien.

b) Je nach Transaktionsart kann der Immobilienmarkt in Primär- und Sekundärmarkt unterteilt werden.

Der Immobilienmarkt ist verzweigt strukturiert und kann nach verschiedenen Kriterien segmentiert werden.

Je nach Art der Transaktion auf dem Immobilienmarkt werden die folgenden Komponenten unterschieden.

Der Primärmarkt ist die wirtschaftliche Situation, in der Immobilien als Handelsware zum ersten Mal auf den Markt kommen. In diesem Fall sind die Hauptverkäufer von Immobilien der Staat, vertreten durch seine nationalen, regionalen und lokalen Behörden (aufgrund der Privatisierung von staatlichen und nationalen Unternehmen, Wohnimmobilien und Eigentumsrechten) und Baufirmen- Anbieter von Wohn- oder Nichtwohnimmobilien.

Die Menge der auf dem Primärmarkt angebotenen Immobilien hängt vom Neubau ab. Angesichts der Tatsache, dass die Bedürfnisse der Bevölkerung in Bezug auf Wohnraum, Unternehmer - in Gewerbeimmobilien, sind bei weitem nicht ausreichend zufrieden gestellt, eine Weiterentwicklung des Immobilienmarktes kann nur im Hinblick auf den Neubau, also den Primärmarkt, erfolgen.

Auf dem Sekundärmarkt handelt es sich bei Immobilien um eine Ware, die zuvor genutzt wurde und einem bestimmten Eigentümer – einer natürlichen oder juristischen Person – gehörte.

Primär- und Sekundärmärkte sind direkt miteinander verbunden. Wenn aus irgendeinem Grund (z. B. ethnische Konflikte in der Region, ungünstige Umweltbedingungen) das Angebot an Immobilien auf dem Sekundärmarkt zunimmt, führt dies direkt zur Abschreibung von Immobilien auf dem Primärmarkt. Gleichzeitig führt das Wachstum der Baukosten zu einem Preisanstieg auf dem Wohnungserstmarkt, der sich unmittelbar direkt auf das Preiswachstum auf dem Sekundärmarkt auswirkt.

Somit können die folgenden Schlussfolgerungen gezogen werden.

Der Immobilienmarkt ist verzweigt strukturiert und lässt sich nach verschiedenen Kriterien, wie beispielsweise der Größe, differenzieren finanzielles Vermögen, geografischer Faktor, funktionaler Zweck und andere Indikatoren.

Der Primärmarkt in Kasachstan wurde durch Privatisierung gebildet staatliche Unternehmen, Grundstücke, Gebäude und Grundstücke und andere dingliche Rechte. Es sorgt für Übertragung Immobilie in den wirtschaftlichen Umsatz. Alle nachfolgenden Transaktionen sind zweitrangig, da sie mit dem Weiterverkauf oder anderen Formen der Übertragung von Objekten, die auf den Markt gekommen sind, von einem Eigentümer an einen anderen verbunden sind.

Unter dem primären Immobilienmarkt Es ist üblich, die Gesamtheit der Transaktionen zu verstehen, die mit neu geschaffenen sowie privatisierten Objekten getätigt werden. Sie sorgt für die Überführung von Immobilien in den Wirtschaftskreislauf.

Unter sekundärem Immobilienmarkt verstehen Transaktionen mit bereits erstellten Objekten, die in Betrieb sind und sich auf den Weiterverkauf oder andere Formen der Übertragung von Objekten beziehen, die auf den Markt gekommen sind, von einem Eigentümer an einen anderen.

Primär- und Sekundärmärkte beeinflussen sich gegenseitig. Beispielsweise liefern Sekundärmarktpreise einen konkreten Maßstab, der zeigt, wie rentabel Neubauten bei aktuellen Kostenniveaus sind.

Die gegenseitige Beeinflussung von Angebot und Nachfrage auf den primären und sekundären Immobilienmärkten erschwert die Analyse der Verbreitungssphäre und die Auswahl der richtigen Entscheidungen zur Investition in Immobilien erheblich. Darüber hinaus sind Transaktionen auf dem Immobilienmarkt privat und oft vertraulich, was es sehr schwierig macht, die erforderlichen Informationen zu sammeln.

Der Immobilienmarkt wird von der Wirtschaftslage beeinflusst. Die Möglichkeiten, auf Änderungen dieser Situation auf dem Immobilien-Erst- und -Sekundärmarkt zu reagieren, sind unterschiedlich. So Zweiter Markt Immobilien können recht flexibel auf einen Nachfragerückgang durch Angebotsverknappung und sinkende Preise reagieren, deren Untergrenze im Wesentlichen von drei Faktoren bestimmt wird: dem Kaufpreis des Objekts, finanzielle Lage des Verkäufers und die Höhe seiner Einkünfte auf die Höhe der laufenden Instandhaltungskosten der Immobilie. Die Bandbreite an Preissenkungen oder Angeboten kann recht groß sein.

Anders sieht es auf dem primären Immobilienmarkt aus. Die Untergrenze des Preises wird durch die Höhe der Baukosten bestimmt, bei Unterschreitung entstehen dem Bauherrn direkte Verluste. Es ist jedoch schwieriger, das Angebot sowohl zu reduzieren als auch zu erhöhen. Am Bauprozess sind eine Reihe von Organisationen beteiligt, und es ist unmöglich, den Bauprozess sofort zu stoppen. Es ist unmöglich, das Angebot schnell zu erhöhen, da der Prozess der Erstellung von Immobilienobjekten Monate und sogar Jahre dauert.

Das Angebot auf dem Primärmarkt ist kurzfristig vollkommen unelastisch.

Der sekundäre Immobilienmarkt ist träger, da Entscheidungen von vielen Menschen getroffen werden und die Verkaufsmotivation diffuser ist als auf dem Primärmarkt, wo der Verkauf eine notwendige Phase ist, die eine Rendite sichert.

Auf dieser Grundlage können Sie die Arten des Immobilienmarktes wie folgt hinzufügen: organisiert und unorganisiert (Straße), Börse (Auktionen, Wettbewerbe) und außerbörslich usw.

• c) Nach Arten von Transaktionen innerhalb des gesamten Immobilienmarktes können Märkte unterschieden werden:
  • - an und Verkauf
  • - Miete
  • - Hypotheken
  • - Eigentumsrechte (Treuhandverwaltung)
• d) Nach dem Grad der Betriebsbereitschaft werden die Märkte für Anlagen im Bau unterschieden;
• - Neubau
• - Umbau vorbehalten
• e) Je nach Eigentumsform gibt es Märkte für private oder öffentliche Immobilienobjekte.
• f) Nach Branchen werden Märkte für industrielle und landwirtschaftliche Einrichtungen unterschieden; öffentliche und Freizeitgebäude und -strukturen usw.
• g) Je nach funktionalem Zweck ist es üblich, zwischen Märkten zu unterscheiden: Wohnimmobilien; Industriegebäude; nichtgewerbliche Gebäude und Räumlichkeiten (Büros, Lager, Garagen usw.); Hotels; Gewerberäume für Gemeinschaftsverpflegung etc.
• h) Je nach Art der Immobilie werden Märkte unterschieden:
  • - Land
  • - Gebäude und Bauwerke
  • - Firmengelände
  • - Unternehmen als Vermögenskomplexe
  • - Eigentumswohnungen
  • - dingliche Rechte
  • - Staudenpflanzungen.

Die am weitesten entwickelten Märkte für Grundstücke, Wohn- und Gewerbeimmobilien sind von universeller Bedeutung.

Einführung

Derzeit in Russland und anderen Ländern ehemalige UdSSR Für alle Geschäftseinheiten und normalen Bürger entsteht ein neues wirtschaftliches Umfeld, von dem sich viele Elemente im Entstehungs- und Untersuchungsprozess befinden. Dies bezieht sich zunächst auf das Wissenssystem über Immobilien, dessen Funktionsweise irgendwie mit dem Leben und den Aktivitäten von Menschen in allen Bereichen des Geschäfts, des Managements oder der Organisation verbunden ist. Tatsache ist, dass Immobilien das zentrale Bindeglied des gesamten Systems bilden. Marktbeziehungen. Immobilien sind nicht nur das wichtigste Gut, das die vielfältigen persönlichen Bedürfnisse der Menschen befriedigt, sondern zugleich Kapital in realer Form, das Einkommen generiert. Die Investition in sie ist normalerweise eine Investition mit Gewinn. Immobilien sind die Grundlage des Volksvermögens des Landes, das in Bezug auf die Anzahl der Eigentümer einen massenhaften, landesweiten Charakter hat. Kenntnisse der Immobilienwirtschaft sind für den Erfolg unerlässlich unternehmerische Tätigkeit in verschiedene Arten Geschäft und im Leben, im Alltag jeder Familie und einzelner Bürger. Eigentum an Immobilien ist die wichtigste Grundlage für Freiheit, Unabhängigkeit und ein menschenwürdiges Dasein für alle Menschen. eines

In meiner Arbeit habe ich mir zum Ziel gesetzt, die Funktions- und Entwicklungsmuster des Immobilienmarktes zu betrachten und zu analysieren Russische Föderation.

Um dieses Ziel zu erreichen, müssen folgende Aufgaben gelöst werden:

definieren Sie das Konzept und die Arten von Immobilien, betrachten Sie ihre Eigenschaften als Ware;

definieren Sie das Konzept, die Typen und die Themen des Immobilienmarktes;

die Merkmale des Immobilienmarktes in der Russischen Föderation berücksichtigen;

Analysieren Sie den Zustand des Immobilienmarktes in der Russischen Föderation weiter gegenwärtige Stufe.

Abschließend habe ich einige Schlussfolgerungen auf der Grundlage der geleisteten Arbeit gezogen.

1. Immobilien und ihre Arten

Die Aufteilung des Vermögens in bewegliches und unbewegliches Vermögen stammt aus der Zeit des römischen Rechts. In Russland wurde der Begriff "Immobilien" 1714 von Peter I. eingeführt. Im Dekret vom 23. März "Über die Erbordnung in beweglichem und unbeweglichem Vermögen" Und seitdem hat es sich im vorrevolutionären Russland allgemein durchgesetzt, as belegt durch das Zivilgesetzbuch Russlands (t .10, Teil 1, Art. 383-400). 2

Ja, Kunst. 384 lautet: „Nach dem Gesetz werden Ländereien und alle Arten von Grundstücken, Häuser, Fabriken, Fabriken, Geschäfte, alle Arten von Gebäuden und leere Höfe als Immobilien anerkannt, sowie Eisenbahnen". Gesonderte Artikel klären das Wesen verschiedener Immobilienobjekte, zum Beispiel gemäß Art. 387 gehören zu Landbesitz: „Kirchen und andere darauf befindliche Gebäude, Höfe, Mühlen, Brücken, Fähren, Dämme, Gati, Seen, Teiche, Sümpfe, Straßen, Quellen und andere Orte, die diesen ähnlich sind; alle Werke, die auf der Erdoberfläche gefunden werden, und alle Metalle, Mineralien und anderen Fossilien, die in ihren Tiefen verborgen sind. 2

In den frühen 20er Jahren des letzten Jahrhunderts wurde in unserem Land die genannte Teilung des Eigentums als "bürgerlich" anerkannt, was nicht den Grundlagen der sowjetischen Gesellschaft entspricht, und im Zusammenhang mit der Abschaffung des Privateigentums an Land abgeschafft. Letzteres wurde durch Art legalisiert. 21 des Zivilgesetzbuches der RSFSR, das am 1. Januar 1923 in Kraft trat. Gemäß Art. 22 des genannten Kodex, verstaatlichte und kommunalisierte Unternehmen, ihre Ausrüstung, Eisenbahnen und ihr rollendes Material, verstaatlichte Schiffe, Gebäude „sind dem privaten Verkehr entzogen und können von den Stellen, in deren Zuständigkeitsbereich sie sich befinden, nicht veräußert und verpfändet sowie umgewandelt werden die Befriedigung von Gläubigern. Verstaatlichte und kommunalisierte Betriebe, Gebäude und Schiffe können angemietet werden gesetzlich gut." eines

BEI modernen Russland Der Begriff "Immobilien" ("Immobilien") wurde erstmals durch die Grundlagen des Zivilrechts der UdSSR und der Republiken vom 31. Mai 1991 (Artikel 4) im Zusammenhang mit der Festlegung des Status in den wirtschaftlichen und rechtlichen Umlauf eingeführt des Privateigentums an Grundstücken. Dann wurde dieser Begriff im Dekret des Präsidenten der Russischen Föderation vom 27. Oktober 1993 Nr. 1767 „Über die Verordnung Landbeziehungen und die Entwicklung der Agrarreform in Russland“ (Artikel 1) und schließlich gesetzlich verankert Bürgerliches Gesetzbuch Russische Föderation (Artikel 130) 30. November 1994 2

1.1 Konzept und Zeichen von Immobilien

BEI Alltagsleben der Begriff „Immobilien“ erscheint durchaus verständlich und selbstverständlich. Tatsächlich deckt sich die äußere Sichtbarkeit nicht mit dem rechtlichen Wesen von Immobilien, das maßgeblich von den Merkmalen bestimmt wird wirtschaftliche Entwicklung Länder, etablierte historische Traditionen und andere Bedingungen. Immobilien (Immobilien, Immobilien) umfassen gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation folgende materielle und immaterielle Gegenstände: Grundstücke, unterirdische Grundstücke, isolierte Gewässer und alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist, d.h. Gegenstände, deren Bewegung ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung ihres Zwecks unmöglich ist, einschließlich Wälder, Staudenplantagen, Gebäude, Bauwerke sowie Unternehmen als Ganzes als Vermögenskomplex. Darüber hinaus bezieht sich das Bürgerliche Gesetzbuch auf unbewegliche Sachen unterliegen staatliche Registrierung Luft- und Seeschiffe, Binnenschiffe, Weltraumobjekte. 3

Jedes Immobilienobjekt existiert in der Realität in der Einheit physischer, wirtschaftlicher, sozialer und rechtlicher Eigenschaften, von denen jede in geeigneten Fällen je nach Lebenssituationen, Zielen und Analysephasen als Haupt(bestimmend) fungieren kann. 2

Das geografische Konzept spiegelt die physischen (technischen) Eigenschaften von Immobilien wider: Konstruktion und Material von Gebäuden, Größe, Lage, Klima, Bodenfruchtbarkeit, Verbesserungen, Umgebung und andere Parameter. Alle Immobilienobjekte sind physikalischen, chemischen, biologischen, technogenen und anderen Prozessen ausgesetzt. Dadurch ändern sich allmählich ihre Konsumqualitäten und funktionalen Eignungen, deren Zustand bei Transaktionen, Besitz und Nutzung von Immobilien berücksichtigt wird. 2

wirtschaftliches Konzept betrachtet Immobilien als effektives Anlageobjekt und zuverlässiges Werkzeug Einkommen generieren. Hauptsächlich wirtschaftliche Elemente Immobilien - Wert und Preis - ergeben sich in erster Linie aus ihrer Nützlichkeit, Befriedigungsfähigkeit unterschiedliche Bedürfnisse und die Interessen der Menschen. Aufgrund der Besteuerung von Grundstückseigentümern werden kommunale Haushalte gebildet und ausgeführt. soziale Programme. 2

Auf rechtlicher Ebene sind Immobilien eine Reihe öffentlicher und privater Rechte, die vom Staat unter Berücksichtigung nationaler Besonderheiten und internationaler Normen festgelegt wurden. Private Rechte können unteilbar oder partiell (Gemeinschaftseigentum) sein und auf der Grundlage der physischen horizontalen und vertikalen Teilung des Eigentums in unterirdische Ressourcen, die Oberfläche von Grundstücken, darauf befindliche Gebäude und den Luftraum aufgeteilt werden. In Russland, wie in anderen Industrien Industrieländer der Welt, die Privatpersonen gesetzlich garantiert ist, Eigentum zu kaufen, zu verkaufen, zu leasen oder zu übertragen, oder das Recht, es zu besitzen und zu nutzen, an andere Bürger und Unternehmen, d.h. frei über ihr Eigentum verfügen. Wenn jedoch das Privateigentum an Immobilien mit dem öffentlichen Interesse in Konflikt gerät, gehört es nicht mehr zur Zuständigkeit des Privatrechts. Das Gesetz (Artikel 239 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation) sieht die Beschlagnahme von Personen für staatliche oder kommunale Zwecke vor Grundstück samt den darauf befindlichen Gebäuden und Bauwerken durch Ablösung oder Versteigerung öffentlich versteigert werden. Es gibt andere Formen staatliche Regulierung Eigentum und Nutzung von Immobilien: Baubeschränkungen, Zonensystem, Umweltanforderungen usw. 1

Die soziale Rolle von Immobilien besteht darin, die physiologischen, psychologischen, intellektuellen und anderen Bedürfnisse der Menschen zu befriedigen. Alles, was ein Mensch zum Überleben braucht und anständiges Leben er kommt schließlich vom Boden ab. Eigentum an Immobilien ist in der öffentlichen Wahrnehmung prestigeträchtig und notwendig für die Herausbildung einer zivilisierten mittleren Gesellschaftsschicht. eines

Nichtstaatliche Landbesitzer in Russland haben kein Recht auf den gesamten Untergrund, der ihrem Grundstück entspricht, sondern nur auf gewöhnliche Mineralien (Ton, Sand usw.). Vorkommen von Kohle, Öl, Erzen etc. gehören nicht zu den Immobilien eines privaten Grundstückseigentümers, da der Untergrund vollständig im Eigentum des Staates steht. Es ist nicht in der physischen und damit in der wirtschaftlichen und rechtlichen Zusammensetzung von Immobilien und Luftraum über der Oberfläche des Grundstücks eines bestimmten privaten Eigentümers enthalten. Sie ist öffentlich und gehört der Regierung. Nur auf Ländereien Staatsfonds Der Immobilienbegriff umfasst alle seine Komponenten in einer vertikalen Projektion. eines

Jedes Immobilienobjekt und alle zusammen haben wesentliche (generische) Merkmale, die es ermöglichen, es von beweglichen Sachen zu unterscheiden, und spezifische Merkmale, die die Merkmale von Objekten in homogenen Gruppen charakterisieren.

Hauptmerkmale von Immobilien 1

Die wichtigsten grundlegenden Eigenschaften von Immobilien sind Immobilität und Materialität oder Nichtverbrauchbarkeit, auf denen alle ihre anderen allgemeinen und spezifischen Merkmale basieren. eines

Die Objekte des Immobilienmarktes sind Immobilienobjekte. Die Einteilung der Sachen in bewegliche und unbewegliche Sachen ist dem römischen Recht allerdings noch bekannt Rechtsordnung war bei beiden gleich. Die geltende Bundesgesetzgebung, die den Rechtsstatus von Immobilien regelt, umfasst in erster Linie die einschlägigen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Derzeit ist der Begriff der Immobilie in Artikel 130 des Bürgerlichen Gesetzbuchs enthalten. Zu den unbeweglichen Sachen (Grundstücke, Liegenschaften) zählen insbesondere Grundstücke, Baugrundstücke und alles, was fest mit einem Grundstück verbunden ist, also Gegenstände, die nicht ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung ihrer Bestimmung bewegt werden können, einschließlich Gebäude, Bauwerke, Anlagen im Bau . Zu den unbeweglichen Sachen gehören auch der staatlichen Registrierung unterliegende Luft- und Seefahrzeuge, Fahrzeuge der Binnenschifffahrt und Weltraumgegenstände. Auch sonstiges Vermögen kann gesetzlich als unbeweglich eingestuft werden.

Die Subjekte des Immobilienmarktes sind die Russische Föderation, konstituierende Einheiten der Russischen Föderation, Kommunen, juristische Personen und natürliche Personen Russlands und ausländischer Staaten wirtschaftliche Bindungen beim Besitz, der Nutzung und der Veräußerung von Immobilien.

Eigentumsverhältnisse und Eigentumsrechte von Immobilienmarkteinheiten werden durch verschiedene Arten von Transaktionen umgesetzt, deren Teilnehmer rechtsfähig und handlungsfähig sein müssen.

Rechtsfähigkeit ist die Fähigkeit, Bürgerrechte zu haben und eine Verpflichtung zu tragen, und Rechtsfähigkeit ist die Fähigkeit, Rechte zu erwerben und auszuüben, Pflichten zu schaffen und sie durch eigene Handlungen zu erfüllen (Artikel 21 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation).

Die Rechtsfähigkeit einer juristischen Person entsteht im Moment ihrer Gründung und endet im Moment ihrer Liquidation. Die Rechts- und Geschäftsfähigkeit einer juristischen Person entstehen gleichzeitig und es ist nicht möglich, zwischen ihnen zu unterscheiden, daher wird der Begriff "Geschäftsfähigkeit" in Bezug auf juristische Personen nicht verwendet. Die Rechtsfähigkeit einer juristischen Person kann universell (allgemein) sein und es ermöglichen, alle Arten von Transaktionen durchzuführen, die nicht gesetzlich verboten sind, und speziell, was das Recht gibt, genau definierte Arten von Aktivitäten durchzuführen. Gemeinnützige Organisationen, Einheitsunternehmen und bestimmte Arten von Handelsorganisationen haben eine besondere Rechtsfähigkeit, in deren Gründungsdokumenten der Gegenstand und die Ziele der Tätigkeit festgelegt werden müssen. Das heißt, die Gründer selbst können auf der Grundlage ihrer Ziele die neu geschaffene Handelsorganisation mit besonderer Rechtsfähigkeit ausstatten und in ihre Gründungsdokumente genau definierte Arten von Aktivitäten aufnehmen.

Die Tatsache, dass ein Unternehmen über eine besondere Rechtsfähigkeit verfügt, hat erhebliche rechtliche Konsequenzen in Bezug auf die Durchführung außergesetzlicher Geschäfte (Artikel 173 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Gemäß der Gesetzgebung können Transaktionen, die nicht den in ihren Gründungsdokumenten verankerten Zielen der Tätigkeit einer juristischen Person entsprechen, vom Gericht auf Antrag der betroffenen Person für ungültig erklärt werden.

Die Rechtsfähigkeit der Bürger entsteht mit ihrer Geburt und endet mit dem Tod, und die Rechtsfähigkeit, die es ihnen ermöglicht, selbstständig verschiedene Geschäfte mit Immobilien zu tätigen, kommt am Tag der Volljährigkeit, d.h. das 18. Lebensjahr erreichen.

Beim Wirtschaftsumsatz wurde zwischen den Begriffen „Bürger“ und „Einzelperson“ kein grundsätzlicher Unterschied festgestellt, obwohl letzterer einen breiteren Inhalt hat und nicht nur russische Staatsbürger, sondern auch Staatenlose und Ausländer umfasst, deren Rechtsfähigkeit im Immobilienbereich besteht Der Markt kann eingeschränkt sein Einzelfälle. So hatten Ausländer bis 2002 kein Recht, Eigentum an Grundstücken in Russland zu erwerben, um sich an der Privatisierung bestimmter Unternehmensgruppen zu beteiligen.

Wenn die Rechtsfähigkeit von Bürgern gesetzlich oder gerichtlich eingeschränkt ist (Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation, Artikel 32, 33), ist der Status eines Vormunds oder Treuhänders klar definiert. Der Vormund tritt kraft Gesetzes vollumfänglich an die Stelle des Mündels und tätigt die notwendigen Geschäfte in seinem Namen und in seinem Interesse. Der Treuhänder kontrolliert nur die Handlungen der Mündel, stimmt ihrer Beauftragung zu und schließt Geschäfte selbst ab – in eigenem Namen.

Kontrollfragen zum Selbststudium der Studierenden:

1. Definition von Immobilien gemäß Artikel 130 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation.

2. Drei Gruppen von Immobilienobjekten.

3. Immobilien als Sache, die der staatlichen Registrierung unterliegt.

4. Immobilien als eine Sache, die aufgrund ihrer Bedeutung für die Befriedigung der Grundbedürfnisse der Menschen durch staatliche Registrierung rechtlich nicht bewegbar ist.

5. Immobilien als Summe aus materieller Sache und einem Bestand an Rechten und Lasten.

6. Definieren Sie den Immobilienmarkt. Beziehung zwischen dem Immobilienmarkt und dem Finanzmarkt. Marktumsatz. Das Konzept des Immobilienmarktsektors, die Hauptsektoren des Immobilienmarktes.

8. Objekte des Immobilienmarktes. Subjekte von Immobilienmarkttransaktionen (Verkäufer, Käufer, professionelle Teilnehmer und staatliche Stellen), ihre Funktionen und Merkmale.

9. Rechts- und Geschäftsfähigkeit des Teilnehmers. Die Begriffe „Bürger“ und „Individuum“.

Liste der verwendeten Literatur:

1. Goremykin V.A. Immobilienökonomie [Text]: Lehrbuch / V.A. Goremykin - M.: Yurayt Publishing House, 2010. - 926 p.

2. Goremykin V.A. Immobilientransaktionen: ein praktischer Leitfaden [Text] / V.A. Goremykin - M.: Filin, 2009. - 472 p.

3. Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation. [Text] Teil II. - 2. Aufl. - M.: "Achse 89", 1997. -288 p.

Jede Sphäre Wirtschaftstätigkeit, einschließlich des Immobiliensektors, hat seine eigenen Besonderheiten, die wirtschaftlichen Prozessen eine besondere Note verleihen. Unter den Bedingungen der Marktbeziehungen ist der direkte Ausdruck dieser Besonderheit die Merkmale des Immobilienmarktes.

Bevor wir jedoch über die Merkmale des Immobilienmarktes sprechen, wollen wir definieren, was wir mit dem Begriff „Immobilienmarkt“ meinen. Wenden wir uns der Literatur zu, so wird dort der Immobilienmarkt nicht selten als Markt für die Zirkulation von Rechten an Immobilien verstanden.

Mit dieser Definition fällt eine ganze Reihe von Beziehungen im Zusammenhang mit der Schaffung neuer Immobilienobjekte und der Verwaltung und dem Betrieb bestehender Objekte aus dem Immobilienmarkt heraus. Gerade im Zusammenhang mit diesen Prozessen verbinden sich mittlerweile die Interessen vieler Marktteilnehmer mit Immobilien. Beispielsweise ist ein Investor bei der Investition in Immobilien sicherlich an seinen Rechten interessiert, sondern es handelt sich nicht um Immobilienrechte, sondern um das Recht, Einkünfte aus Immobilien zu erhalten, ihre Zuverlässigkeit. In ähnlicher Weise sind für Immobiliennutzer Garantien ihrer Rechte wichtig, aber nicht weniger wichtig sind Fragen der Qualität des Betriebs der Immobilie und der Höhe ihrer Kosten, die mit der Nutzung der Immobilie verbunden sind. Die Zirkulation von Rechten ist also der Kern des Immobilienmarktes, aber nicht der gesamte Markt.

Der Immobilienmarkt ist ein System rechtlicher, wirtschaftlicher, organisatorischer und kultureller Beziehungen zwischen den Subjekten des Immobilienmarktes in Bezug auf die Schaffung, Bildung, Verteilung, den Austausch, den Verbrauch von Nutzgütern sowie die sich aus dem Besitz ergebenden Rechte und Pflichten von Immobilienobjekten.

Bei diesem Ansatz umfasst das Immobilienmarktsystem Beziehungen, die entstehen:

Bei der Erstellung von Immobilien - zwischen Investoren, Entwicklern, Auftragnehmern und Nutzern von Immobilien;

Beim Verkauf von Immobilienrechten - zwischen Verkäufern und Käufern, Vermietern und Mietern usw.;

Beim Betrieb von Immobilienobjekten - zwischen Eigentümern und Verwaltern, Verwaltern und Nutzern etc.

Immobilienmarkt als Branche Marktwirtschaft, ist von großer Bedeutung, was bestätigt wird durch:

Der kolossale Wert des Volksvermögens, materialisiert in Immobilien, von denen wenigstens die Hälfte kann am Marktumsatz beteiligt werden und den Eigentümern Miete, Unternehmereinnahmen, Steuern und sonstige Abgaben an den Bund bringen, regionale Budgets, kommunale Haushalte;

Bereits heute erreichter hoher Anteil des Immobilienmarktes am Bruttosozialprodukt;

Erreicht in mehreren Regionen und Städten hohes Level Haushaltseinnahmen aus dem Primärverkauf, der Verpachtung von staatlichen und kommunalen Immobilien (einschließlich Grundstücken);

Ein hohes Maß an Einnahmen aus Grundsteuern und Transaktionen mit dem Haushalt;

Eine große Anzahl von Arbeitsplätzen, die während der Entstehung und Entwicklung des Immobilienmarktes geschaffen wurden.

Immobilienmarkt in nationale Wirtschaft spielt eine große Rolle und erfüllt folgende Funktionen:

Effektive Lösung sozialer Probleme im Zusammenhang mit der Schaffung und Nutzung von nützlichen Eigenschaften von Immobilien;

Veräußerung des vollständigen oder teilweisen Eigentums an Immobilien von einem Wirtschaftseinheit gegenüber einem anderen und Schutz seiner Rechte;

Freie Preisbildung für Gegenstände und Dienstleistungen;

Umverteilung von Investitionsströmen zwischen konkurrierenden Arten von Immobilienobjekten;

Umverteilung von Investitionsströmen zwischen konkurrierenden Landnutzungsformen.

Betrachtet man die Zusammensetzung des Marktes als System wirtschaftliche Beziehungen Es ist logisch, die Objekte und Subjekte des Marktes (Wirtschaftsakteure) herauszugreifen. Es gibt drei Haupttypen (Objekte) von Immobilien: Grundstücke, Wohnungen und Nichtwohngebäude Das zugrunde liegende Eigentum ist Land, das der Wohnort aller Menschen ist, der Hauptfaktor in jedem Unternehmen, das direkt oder indirekt an der Produktion aller anderen Güter beteiligt ist.

Merkmale Immobilien als Anlageobjekt:

Das Eigentum ist unbeweglich, es kann nicht bewegt werden, ohne das Objekt zu beschädigen;

Es besteht nicht nur eine starke physische, sondern auch eine rechtliche Verbindung mit dem Land;

Jede spezifische Immobilie ist einzigartig in Bezug auf physische Eigenschaften und in Bezug auf die Investitionsattraktivität;

Immobilien sind von grundlegender Bedeutung: Sie können unter normalen Bedingungen nicht gestohlen, zerstört oder verloren werden;

Die Kosten für Immobilien sind hoch, und ihre Zersplitterung in Eigentumsanteile ist ein schwieriger oder unmöglicher Prozess, da es schwierig ist, in sie zu investieren, ohne Fremdkapital anzuziehen;

Geringe Verfügbarkeit vollständiger und zuverlässiger Informationen über Transaktionen, Rentabilitätsniveau von Immobilieninvestitionen;

Haltbarkeit des Anlageobjekts;

Der Verlust von Gebrauchseigenschaften oder die Wertübertragung im Produktionsprozess erfolgt allmählich mit der Abnutzung;

Der Nutzen von Immobilien wird durch die Fähigkeit bestimmt, ein spezifisches menschliches Bedürfnis nach Wohn- und Gewerberaum zu befriedigen;

Die Möglichkeit einer positiven oder negativen Auswirkung des Neubaus auf die Kosten angrenzender Grundstücke, Gebäude;

Es besteht die Tendenz, dass Immobilienwerte im Laufe der Zeit steigen;

Immobilien als Anlageobjekt sind spezifische Risiken inhärent: das Risiko der physischen Beschädigung unter dem Einfluss natürlicher und vom Menschen verursachter Faktoren, das Risiko der Anhäufung von äußerem und funktionellem Verschleiß, finanzielles Risiko im Zusammenhang mit den Bedingungen der Mietanpassung;

Die Notwendigkeit einer kontinuierlichen Verwaltung von Immobilien, eines Portfolios von Immobilieninvestitionen auf einem ausreichenden Niveau, um ein akzeptables Einkommen zu erzielen;

Hohe Transaktionskosten;

Es gibt staatlich vorgeschriebene Verfahren, die beim Kauf und bei anderen Immobilientransaktionen befolgt werden müssen.

Die Themen des Immobilienmarktes sind:

Verkäufer (Vermieter). Verkäufer (Vermieter) kann jede juristische oder natürliche Person sein, die ein Eigentumsrecht an der Sache hat, einschließlich des Staates, vertreten durch seine spezialisierten Vermögensverwaltungsorgane;

Käufer (Mieter). Der Käufer (Mieter) kann eine juristische oder natürliche Person oder eine staatliche Stelle sein, die dazu berechtigt ist diese Operation per Gesetz (d. h. Beschränkungen der Aktivitäten von Gebietsfremden, ausländischen Staatsbürgern sowie der kommerziellen Aktivitäten staatlicher Stellen);

Professionelle Teilnehmer am Immobilienmarkt. Die Zusammensetzung der professionellen Teilnehmer am Immobilienmarkt wird durch die Liste der Prozesse bestimmt, die auf dem Markt unter Beteiligung des Staates stattfinden, und die Liste der Aktivitäten kommerzieller Strukturen. Dementsprechend lassen sie sich in institutionelle und nicht-institutionelle Teilnehmer unterteilen.

Zu den institutionellen Akteuren, die die Interessen des Staates vertreten und in seinem Auftrag handeln, gehören Organisationen, die Stadtentwicklung, Landmanagement und Landnutzung regeln.

Gewerblich tätige nicht-institutionelle Teilnehmer sind: Unternehmer (juristische bzw Einzelpersonen); Makler; Immobilienschätzer; Finanziers (Bankiers); Entwickler; Sanierungen; kommerzielle Designer und Bauherren; Rechtsanwälte; Versicherer; Finanzanalysten; Vermarkter usw.