Der Lebenszyklus der Immobilie als Wirtschaftsobjekt. Lebenszyklus eines Immobilienobjekts - Kurzbeschreibung Lebenszyklusmanagement eines Immobilienobjekts

Der Lebenszyklus eines Immobilienobjekts als physisches Objekt ist eine Abfolge von Prozessen der Existenz eines Immobilienobjekts von der Konzeption bis zur Liquidation (Veräußerung). Der Lebenszyklus materieller Objekte besteht aus folgenden Phasen: Empfängnis - Geburt - Reife - Alterung - Tod.

Die Phasen des Lebenszyklus eines Immobilienobjekts werden unterschiedlich bezeichnet: Vorprojekt – Entwurf – Bau – Betrieb – Schließung.

1. Die Vorprojektphase (Anfangsphase) umfasst eine Analyse des Immobilienmarktes, die Auswahl eines Objekts, die Erstellung einer Projektstrategie, Investitionsanalyse, Registrierung von Erstgenehmigungen, Gewinnung von Kreditinvestmentfonds.
2. Die Entwurfsphase umfasst die Entwicklung eines Finanzplans, die Organisation der Finanzierung, die Auswahl einer Architekten- und Ingenieurgruppe und das Entwurfsmanagement.

Die Hauptaufgaben dieses Zeitraums bestehen darin, die Dauer der Phasen zu verkürzen, die Verbraucherqualitäten von Immobilienobjekten zu verbessern und vor allem die Betriebskosten in allen Phasen des Lebenszyklus zu minimieren.

Offensichtlich wird in den ersten beiden Phasen kein Gewinn erzielt, da sie motivierender Natur sind.

3. Die Bauphase besteht in der Auswahl eines Auftragnehmers, Koordination Bauarbeiten und Qualitätskontrolle des Baus, Kosten- und Aufwandsschätzungen. In dieser Phase erscheint aufgrund der Logik des Lebenszyklus ein echter Beweis dafür, dass das im Bau befindliche Objekt den Anforderungen des Immobilienmarktsegments entspricht. In dieser Zeit werden die Aufgaben gelöst, den Anteil der Investitionen potenzieller Verbraucher zu erhöhen, da das Wachstum des Angebots- und Gewinnvolumens auf eine ziemlich breite Marktbekanntheit hinweist.
4. Die Betriebsphase des Immobilienobjekts umfasst die Instandhaltung und Reparatur von Objekten und deren Umbau. Der Betrieb von Immobilien umfasst: Betrieb und Instandsetzung von Anlagen und Räumlichkeiten, Materialabrechnung, Brandschutz und Sicherheit, Kommunikationsmanagement, Entsorgung und Recycling, Umbau und Umbau, Notfallmaßnahmen und Objektsicherheit.

Rekonstruktion von Immobilienobjekten - eine radikale Reorganisation, Änderung zur Verbesserung des Komplexes organisatorischer und technischer Maßnahmen zur Beseitigung der moralischen und physischen Wertminderung von Immobilienobjekten als Ganzes oder ihrer einzelnen Elemente und Systeme.

Instandhaltung - Arbeiten, die durchgeführt werden, um die normale Lebensdauer von Immobilien sicherzustellen; Sie führen nicht zu einer Erhöhung der Kosten, verhindern jedoch eine Verschlechterung und einen Ausfall einzelner Elemente. Zweck der Instandhaltung ist es, die bestimmungsgemäße Verwendung des Gegenstandes sicherzustellen.

Reparatur - Arbeiten zur Beseitigung von Schäden (Verschleiß) der Immobilie, um ihren normalen Betriebszustand wiederherzustellen. Reparaturarbeiten werden in kleine und große unterteilt. Kleinere Reparaturen von 1-2 Tagen verlängern die Lebensdauer des Objekts nicht und steigern dessen Wert nicht. Größere Reparaturen (mehr als 2 Tage) verlängern die Lebensdauer der Immobilie, erhöhen jedoch nicht ihren Wert.

Austausch ist der Prozess, unbrauchbare oder veraltete Komponenten von Anlagevermögen, die Teil einer Immobilie sind, durch eine ähnliche Einheit zu ersetzen.

5. Die Phase der Schließung des Objekts - die vollständige Beseitigung seiner ursprünglichen und erworbenen Funktionen, das Ergebnis ist entweder ein Abriss oder eine qualitative Neuentwicklung. Diese Phase erfordert erhebliche Liquidationskosten, die sich aus dem Eigentum an der Immobilie ergeben. Erhält eine Immobilie eine qualitative Neuentwicklung, sind die Änderungskosten in den Cost of Ownership pro neuer Funktion enthalten.

Ähnlich wie der Lebenszyklus von Immobilienobjekten lässt sich der Lebenszyklus eines Immobilienkomplexes in Phasen unterteilen:

1. Bildung eines Grundstückskomplexes ( normative Registrierung Ergebnisse von Transaktionen mit Immobilienobjekten und Rechten an ihnen: Kauf und Verkauf, Beitrag zu genehmigtes Kapital, Miete, Leasing).
2. Entwicklung des Grundstückskomplexes (Neubau, bilanzielle Übernahme).
3. Liquidation des Immobilienkomplexes - Auktionen und andere Mechanismen für den Verkauf von Eigentum (einschließlich Immobilien) einer bankrotten Organisation gemäß den Vorschriften Rechtsvorschriften wettbewerbsfähige Produktion.

Der Lebenszyklus der Immobilie als Eigentum aus Sicht des Eigentümers wiederholt sich mit jedem neuen Eigentümer viele Male bis zum Ende der wirtschaftlichen oder physischen Lebensdauer des Objekts. Ausgehend von der Dreieinigkeit der Kategorien – materiell (physisch), rechtlich (legal) und wirtschaftlich – lässt sich der Lebenszyklus einer Immobilie in drei Phasen einteilen (Abb. 1.). Jede Phase umfasst bestimmte Aktivitäten und Aktionen des Eigentümers.

Reis. einer.

Der Lebenszyklus einer Immobilie unterliegt bestimmten Mustern und umfasst den Zeitraum der wirtschaftlichen und physischen Lebensdauer (Abb. 2):

1. Die Nutzungsdauer bestimmt den Zeitraum, in dem die Sache gewerblich genutzt werden kann, und endet, wenn die vorgenommenen Verbesserungen nicht mehr zum Wert der Sache beitragen.
2. Typische Nutzungsdauer – der Zeitraum des tatsächlichen Bestehens der Immobilie in einem funktional nutzbaren Zustand vor ihrem Abriss. Bestimmt normative Dokumente.

Die physische und wirtschaftliche Lebensdauer von Immobilienobjekten ist objektiver Natur, die reguliert, aber nicht aufgehoben werden kann.

3. Lebenszeit – ein Zeitraum, in dem ein Objekt existiert und Sie darin leben oder arbeiten können.

Reis. 2.

Aus Sicht der Lebensdauer der Immobilie werden folgende Zeiträume unterschieden:

1. Effektives Alter, das das Alter des Objekts in Abhängigkeit widerspiegelt Aussehen und technischer Zustand.
2. Chronologisches (tatsächliches) Alter, das der Betriebszeit des Objekts ab dem Zeitpunkt seiner Inbetriebnahme entspricht.
3. Die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer, die für die Bewertung des Objekts durch einen Sachverständigen verwendet wird und die den Zeitraum vom Datum der Bewertung bis zum Ende der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Objekts darstellt.

Der Lebenszyklus ist eine vollständige Abfolge von Immobilien-Existenzprozessen von der Inbetriebnahme (von der Erstellung) bis zur Beendigung. In Theorie und Praxis werden vier Arten von Kreisläufen unterschieden: Konjunkturzyklus, Produktlebenszyklus, Geschäftsart und Unternehmen als Vermögenskomplex. Die Dauer des Zyklus wird durch Produktionszeiten, physische und veraltete Produkte, den Kapitalwert der Anlage, Betriebsbedingungen, Marktbedingungen und andere Faktoren beeinflusst. Für die Immobilienbewertung ist es interessant, 2 Lebenszyklen von Immobilien zu betrachten:

1. Der Lebenszyklus von Immobilien (Gütern) als physisches Objekt.

2. Der Lebenszyklus von Immobilien als Eigentumsobjekt.

Der Lebenszyklus einer Immobilie (Güter) als physisches Objekt besteht aus 11 Phasen:

1. Vorinvestitionsphase (Chancenanalyse, Begründung).

2. Schöpfung, Gestaltung (Design, Konstruktion).

3. Inbetriebnahme.

4. Besitz und Nutzung.

5. Funktionale, wirtschaftliche Veralterung.

6. Physische Abnutzung.

7. Kapitalreparaturen oder Wiederaufbau.

8. Verschlechterung von Verbrauchereigenschaften.

9. Funktionsänderung.

10. Ende der wirtschaftlichen Lebensdauer.

11. Existenzbeendigung (natürliche Zerstörung, Abriss).

In den Phasen 3 und 11 des Lebenszyklus von Immobilien ist ein Verfahren zur staatlichen Registrierung von Rechten erforderlich.

Der Lebenszyklus von Immobilien als Eigentumsobjekt lässt sich in 10 Phasen zerlegen:

1. Erwerb (Kauf, Bau, Erbschaft).

2. Besitz und Nutzung in einem bestimmten Zeitraum.

3. Objektverwaltung.

4. Gewinnabschöpfung, Bedürfnisbefriedigung.

5. Verfügung über Eigentum und dingliche Rechte an dem Objekt.

6. Mehrfacher Wechsel von Eigentümern, Eigentümern, Nutzern.

7. Ändern des funktionalen Zwecks des Objekts.

8. Beendigung von Eigentumsrechten (Verkauf, Verstaatlichung, Requisition).

9. Das Ende der wirtschaftlichen Lebensdauer des Objekts.

10. Wiederholung des vorherigen Zyklus oder Aufbau eines neuen, modifizierten Zyklus.

In den Phasen 1, 6 und 8 des Lebenszyklus von Immobilien ist ein Verfahren zur staatlichen Registrierung von Rechten erforderlich.

Immobilienobjekte unterliegen im Laufe ihres Bestehens physischen, rechtlichen und wirtschaftliche Veränderungen. Infolgedessen durchläuft jede unbewegliche Sache (außer Land) die folgenden erweiterten Phasen des Lebenszyklus:

Gründung - Aufbau, Gründung eines neuen Unternehmens, Erwerb (Kauf, Ausgliederung etc.) Grundstück;

Betrieb - Funktion und Entwicklung (Erweiterung, Umbau, Änderung der Tätigkeit, Reorganisation usw.)

Wechsel (ggf. wiederholt) des Eigentümers, Besitzers oder Nutzers;

Existenzbeendigung - Abriss, Liquidation, natürliche Zerstörung.

Die erste, dritte und vierte Stufe sehen die staatliche Registrierung der Tatsache der Schaffung oder Liquidation eines Objekts sowie eines Eigentumswechsels vor.

Der Lebenszyklus von Immobilien unterliegt bestimmten Mustern und umfasst die wirtschaftliche, physische, zeitliche und die restliche wirtschaftliche Nutzungsdauer.

Wirtschaftliche Lebensdauer ist die Zeit der wirtschaftlichen Nutzung des Objekts, in der die vorgenommenen Verbesserungen zum Wert der Immobilie beitragen. Gute Instandsetzung, Sanierung und Zustandsoptimierung erhöhen, während schlechte Wartung die Nutzungsdauer des Objekts verkürzt. Sie endet, wenn die Verbesserungen wegen des allgemeinen Verfalles der Sache nicht mehr zum Wert der Sache beitragen.

physikalischer Begriff Leben- dies ist der Zeitraum der realen Existenz eines Objekts in einem funktional nutzbaren Zustand vor seiner Zerstörung (Zerstörung). Sie kann normativ, aktuell, berechnet (Prognose) sein und durch Modernisierung und Verbesserung der Bedingungen zunehmen.

Effektives Alter auf der Grundlage einer Beurteilung des Aussehens und des technischen Zustands des Gebäudes. Dies ist das Alter, das der tatsächlichen Erhaltung des Objekts, seinem Zustand zum Zeitpunkt der Transaktion, der Bewertung entspricht. Das effektive Alter kann größer oder kleiner als das chronologische Alter sein.

Chronologisches Alter ist der Zeitraum vom Tag der Inbetriebnahme der Anlage bis zum Datum der Transaktion oder Bewertung.

Verbleibendes Wirtschaftsleben Gebäude wird vom Zeitpunkt der Bewertung (Analyse) bis zum Ende der wirtschaftlichen Nutzungsdauer berechnet. Reparaturen und Umbauten verlängern diesen Zeitraum.

Die physische und wirtschaftliche Lebensdauer von Gebäuden ist objektiv, sie kann reguliert, aber nicht aufgehoben werden. Alle Phasen des Lebenszyklus und der Lebensspanne sind miteinander verbunden, und wenn sich eine von ihnen ändert, ändern sich die anderen entsprechend.

Lebenszyklus von Immobilien (Yanioglo)

Einige Wirtschaftswissenschaftler glauben, dass die Immobilie als Ware eine Art "lebender Organismus" ist, der sich bekanntlich in folgender Reihenfolge entwickelt: Idee - Geburt - Reife - Alterung und Tod. Analog werden die folgenden Phasen des Lebenszyklus eines Immobilienobjekts unterschieden: die Vorinvestitions- (Anfangs-) Phase des Projekts (Konzeption, Planung, Design usw.), die Phase der Projektumsetzung (Bau, Installation von Ausrüstung), das Betriebsstadium des Objekts (Phase der Markteinführung, Wachstum, Reife, Sättigung) und das Stadium der Liquidation (Verfall). Mit Hilfe der Lebenszyklustheorie ist es möglich, die Situation teilweise vorherzusagen, jedoch nicht im Falle der Erstellung eines Vorhersagemodells, da das Unternehmen in diesem Fall die Marketingunterstützung verlieren kann.

Lebenszyklus des Immobilienmarktes

Für Immobilien gilt wie für jede andere Anlageform die Regel: „Kaufe günstig, verkaufe teuer“.

Unterschiedliche Marktsegmente verhalten sich gleichzeitig unterschiedlich. Beispielsweise können Baukosten in einem Teil der Stadt schnell steigen, während gleichzeitig ein anderer Teil stagniert. Die Fähigkeit, diese Zyklen zu identifizieren, kann dem Kunden jedoch zusätzliche Investitionsmöglichkeiten bieten.

A. Der Zyklus der Rezession. Es wird beobachtet, wenn der Markt übersättigt ist und die Zahl der unbewohnten Gebäude zu steigen beginnt. Die Instandhaltung unbewohnter Gebäude wirkt sich negativ aus Finanzielle Situation Projekt. Dieser Markt ist ein Käufermarkt. Der Immobilieneigentümer muss sich intensiv um die Vermarktung und um finanzielle Unterstützung bemühen. Eine kleine Anzahl neuer Objekte erscheint auf dem Markt. Die Kreditgeber stellen ihre Geschäfte praktisch bis zu einem erneuten Anstieg ein, und die Immobilienpreise sinken.

B. Absorptionszyklus. Angesichts des Mangels an Neubauten infolge eines Rezessionszyklus beginnen sich Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt zu erholen. Der Markt bewegt sich in einen neuen Zyklus – den Zyklus der Absorption des geschaffenen Objekts. Sobald der Investitionsüberschuss absorbiert ist, werden die Mietpreise steigen. In Übereinstimmung mit der steigenden Nachfrage und dem sinkenden Angebot werden Vorinvestitionsstudien durchgeführt, um neue Immobilienobjekte zu schaffen.

B. Neubauzyklus. Der Neubauzyklus korrespondiert mit einer erhöhten Nachfrage auf dem Baumarkt und einem reduzierten Angebot an freien Flächen. Mietpreise mit dem Immobilienpreis steigen. Während dieser Zeit steigt die Inflationsrate und die Baukosten steigen, was den Verkaufspreis der Immobilie erhöht.

D. Marktsättigungszyklus. Das Wachstum der Immobilienverkäufe ist langsam und schrumpft schließlich. Es besteht ein Überangebot an fertigen Bauprodukten und Kapazitäten. Die Beschäftigungsquote beginnt zu sinken und Bautätigkeit hört allmählich auf. beste Zeit Immobilien zu vermehren - dies ist die Phase des Erwerbszyklus oder die Zeit des Neubaus.

Um die Effizienz des Immobilienmarktes zu beurteilen, ist es notwendig, den Lebenszyklus eines Objekts genauer zu betrachten und die wichtigsten kritischen Zeitpunkte festzulegen, deren Kombinationen die Dauer des Zyklus und die Dynamik von Änderungen beeinflussen Kosten und Ergebnisse.

Lebenszyklus einer Immobilie

Die Bewertung der Wirksamkeit des Funktionierens eines Immobilienobjekts (im Bau oder in Renovierung) beinhaltet die Betrachtung über den gesamten Lebenszyklus. Der Lebenszyklus eines Objekts vom Zeitpunkt einer Machbarkeitsstudie bis zum Zeitpunkt der physischen oder Veralterung kann in drei Perioden unterteilt werden:

1 Bau (Vorinvestitions- und Investitionsphase);

2 Betrieb bis zur vollständigen Amortisation (unternehmerische Phase des Projekts);

3Betrieb mit anschließender Ergebnisentwicklung für die investierten Investitionen (Innovationen, Betriebsschließungen).

Die erste Periode bestimmt weitgehend die Effizienz des Funktionierens des Objekts. Diese Phase ist besonders komplex, sie besteht aus zahlreichen Komponenten, nämlich: Analyse der Bedingungen für die Umsetzung der ursprünglichen Idee, Entwicklung des Projektkonzepts, Bewertung seiner Machbarkeit, Auswahl und Genehmigung des Standorts der Anlage, Umweltverträglichkeitsstudie , Gutachten, Erstellung einer Machbarkeitsstudie, Einholen einer Baugenehmigung, Erstellung zeitlich Gebäudeinfrastruktur, ein Objekt erstellen oder aktualisieren, es in Betrieb nehmen. Die zweite Periode umfasst die Entwicklung der Kapazitäten, den Betrieb der Anlage mit stabilen Parametern ihrer Auslegungskapazität. Betrachtet man die Art der Kurve, die die zeitliche Änderung der Kosteneigenschaften der Errichtung und des Betriebs der Anlage widerspiegelt. Durch die Bestimmung des Verhältnisses verschiedener Phasen ist es möglich, die vergleichende Effizienz der Perioden des Lebenszyklus eines Immobilienobjekts zu erhalten, die Kosten und Ergebnisse der Aktivitäten des Auftragnehmers und des Kunden zu analysieren.

In der dritten Phase des Lebenszyklus eines Objekts beginnt eine Nachlaufzeit für Investitionen. Theoretisch kann die dritte Periode ziemlich lange dauern. Die Begrenzung der Zweckmäßigkeit des Betriebs der Anlage sind die Mehrkosten für die Beseitigung von Sach- und Veralterungserscheinungen.

Dauer der Phasen des Lebenszyklus von Immobilienobjekten (öffentlicher / privater Sektor):

Wohngebäude– (Konzeptionsphase 1-4/0,5-2) (Vertragsphase und Ausführungsplanung 1-3/0,5-4) (Bauphase 1-4/0,5-1,5)

Industrieanlagen - (Konzeptionsphase 1-4/0.5-6) (Vertragsphase und Detailplanung 1-3/0.5-2.5) (Bau 1.5-2.5/0.5-2)

Gewerbebauten- (Konzeptionsphase 0.5-3/1-10)) (Vertragsphase und Detailplanung 0.5-2/1-4) (Bau 0.5-1.5/0.5-2)

Die Gesamtdauer des Projekts hängt von der Bauart ab; der konzeptionellen Phase des Projekts wird große Aufmerksamkeit geschenkt, um auch in Zukunft die maximale Effizienz aus den investierten Mitteln zu ziehen.

Faktoren der Dynamik des Gebrauchswerts von Immobilienobjekten

Ausnahmslos alle materiellen Objekte existieren in Zeit und Raum. Daher ist es möglich, jedes Objekt nur unter Berücksichtigung der räumlich-zeitlichen Parameter, in denen es sich befindet, und der Auswirkungen, die es hat, angemessen zu charakterisieren. Es muss auch berücksichtigt werden, dass zwar Zeit und Raum sind zwingende Bedingungen die Existenz von Immobilien, aber es ist unmöglich, sie als gleichwertige Kategorien zu betrachten: Raum (wenn er nicht auf der abstrakt-logischen Ebene betrachtet wird, sondern in den Besonderheiten natürlich-materieller Eigenschaften, die eine endliche quantitative Dimension haben) selbst ändert sich mit der Zeit . Dies ist eine direkte Folge des menschlichen Handelns, wodurch der Naturraum immer intensiver verändert wird. Einer von Charakteristische Eigenschaften der Existenz innewohnend in der Zeit (in gleichermaßen im Zusammenhang mit laufenden Prozessen und materielle Objekte), ist zyklisch, d. h. periodische Erneuerbarkeit in der Zeit. Gleichzeitig koexistieren in gewisser Weise eine Vielzahl inhaltlich unterschiedlicher Zyklen, die miteinander korrelieren, sich einander unterordnen. Die ersten sind natürliche Kreisläufe, die auf alle anderen direkt oder indirekt einwirken, selbst aber keiner solchen Beeinflussung unterliegen: Ein Mensch kann die Natur in verschiedenen Formen aktiv beeinflussen, aber es steht nicht in seiner Macht, sie aufzuheben oder zu verändern Wechsel der Jahreszeiten oder Tag und Nacht .

Daher ist es selbstverständlich, dass Menschliche Aktivität(einschließlich wirtschaftlicher), die immer in durchgeführt wird natürliche Bedingungen, wird von diesen Zyklen beeinflusst und gehorcht ihnen manchmal. Am deutlichsten sieht man das in Landwirtschaft und teilweise im Bauwesen, wo der gesamte Produktionsprozess auf Schwankungen der natürlichen und klimatischen Bedingungen "eingestellt" wird und die Arbeitsergebnisse weitgehend von diesen Bedingungen abhängen.

Gleichzeitig sind Konjunkturzyklen für die vorherrschende Anzahl spezifischer Tätigkeitsfelder entscheidend. Existenz, Inhalt und Dynamik solcher Zyklen werden durch die inneren Entwicklungsgesetze bestimmt Wirtschaftssystem(natürliche Zyklen wirken nur korrigierend in Form von jahreszeitlichen Schwankungen der Konjunktur). Konjunkturzyklen werden als periodische Schwankungen der Reproduktionsintensität verstanden Wirtschaftliche Vorteile(einschließlich der Stufen Produktion, Austausch, Verteilung und Konsumtion) Das Hauptmerkmal Konjunktur ist die Wirtschaftswachstumsrate.

TICKET 44 Baubeschränkungen in der Stadtraumentwicklung. ?????? (Baranova)

45. Der Reproduktionsprozess im Immobilienbereich (Trukhina)

Die Reproduktion ist ein kontinuierlicher Prozess der Erneuerung des Anlagevermögens und der Verhinderung seines vorzeitigen Verschleißes. Im Immobilienbereich stellt dies das Bauwesen dar. Der Kern des Konzepts des Immobilienmanagements besteht darin, die größtmögliche Wirkung aus der Verwaltung der Handlungen von Menschen, Projektausführern, zu ziehen. Mit wirtschaftlich Standpunkte, Gebäude- der Bereich der materiellen und technischen Produktion, in dem Anlagevermögen für industrielle und nichtindustrielle Zwecke geschaffen wird: Gebäude, Bauwerke und ihre Komplexe, die betriebsbereit sind. Bauen bezieht sich auf den Prozess der Errichtung oder Schaffung von Infrastruktureinrichtungen. Die Hauptphasen dieses Prozesses sind der Erwerb von Grundstücken, die Planung, die Genehmigung des Projekts durch die Behörden, der eigentliche Prozess der Errichtung eines Gebäudes oder Bauwerks und die Inbetriebnahme der Anlage. Die Arbeiten werden in der Regel von einer Gruppe von Spezialisten eines Bau- oder Ingenieurbüros unter der Leitung eines Projektleiters durchgeführt und von Vertretern überwacht technische Aufsicht und Entwicklungsingenieure (Konstrukteur oder Projektarchitekt).

Fachleute, die an der Entwicklung und Umsetzung beteiligt sind Bauprojekte, muss effektive Mechanismen für Planung, Budgetierung, Dokumentenmanagement und rechtzeitige Lieferung schaffen Baumaterial, Logistik, Arbeitssicherheit usw. Darüber hinaus müssen sie die Umweltauswirkungen ihrer Arbeit berücksichtigen und während der Bauphase der Anlage ein Minimum an vorübergehenden Unannehmlichkeiten für die Öffentlichkeit schaffen.

Karte 46 Investitionsprojekt im Bereich Immobilien. (Yaniglo)

Investitionszyklus – Zeitraum zwischen Investitionsbeginn und Inbetriebnahme der Immobilie.

Bevor das Projekt den Investoren vorgestellt wird, wird eine Projektdurchführbarkeitsanalyse durchgeführt, um festzustellen, ob das Projekt die weitere Investition von Zeit wert ist und Geld, sowie welche Quellen vorhanden sind, um alle Kosten zu decken und normale Gewinne zu erzielen.

Es gibt 3 Phasen des Lebenszyklus eines Investitionsprojekts, die selbst aus Phasen und Stufen bestehen:

1.Phase vorintuitiv(Machbarkeitsstudie):

1.1 Vorinvestitionsstudien und vorläufige Projektplanung

eine Liste potenzieller Investoren;

Informationen über das Projekt - Ziele, Analyse der Bedingungen usw.;

1.2 Marktchancen: Marktanalyse, Preisdynamik, Angebot und Nachfrage usw.;

1.3 Material- und Arbeitsmittel:

· materielle Produktionsformen (Qualität, Ressourcenverfügbarkeit);

Feststellung des Bedarfs Belegschaft;

1.4 Auswahl und Genehmigung des Standorts des Objekts (Analyse des Standorts, der Umgebung, endgültige Auswahl des Bauplatzes);

1.5. Finanzanalyse und Investitionsbewertung (Risikoanalyse, Kostenanalyse, Entwicklung Finanzplan);

1.6 Entwicklung eines Markt- und technischen Plans für die Umsetzung des Projekts (Kontrolle über die Umsetzung des Darlehensvertrags).

2. Investitionsphase:

2.1 Phase der allgemeinen Planung, Entwicklung Entwurfs- und Schätzungsdokumentation(Entwicklung, Koordination und Genehmigung einer Machbarkeitsstudie, Einholung einer Baugenehmigung);

2.2 Ausschreibung und Vertragsabschluss (Ausarbeitung eines Vertragsangebots, Vertrag für Vertrag);

2.3 Stand der Umsetzung und Fertigstellung des Projekts (Bau):

· Qualitätsplanungs- und Managementstruktur;

Umsetzung und Lieferung des Objekts.

3. Gründungsphase:

3.1 Die Arbeit des Bauträgers bei der Verwaltung der fertigen Immobilie (Bestellung und Platzierung von Geräten, Möbeln);

3.2. Die Arbeit des Eigentümers zur Verwaltung des Eigentums:

das Verfahren zur Immobilienverwaltung;

Instandhaltung von Immobilien;

3.4. Immobilienverwaltung durch den Nutzer (Kontrolle über die Nutzung der Räumlichkeiten, organisatorische - technischer Support usw.).

Die Umsetzung von Investitionszielen beinhaltet die Bildung von Investitionsprojekten, die Investoren und anderen Projektbeteiligten die notwendigen Informationen für eine Investitionsentscheidung liefern.

Das Konzept eines Investitionsprojekts wird auf zwei Arten interpretiert:

1. als Aktivität (Ereignis), bei der ein Komplex von Maßnahmen durchgeführt wird, die das Erreichen bestimmter Ziele sicherstellen;

2. als ein System, das einen bestimmten Satz von organisatorischen, rechtlichen und Abrechnungs- und Finanzdokumenten umfasst, die für die Durchführung von Maßnahmen oder die Beschreibung dieser Maßnahmen erforderlich sind.

Es gibt verschiedene Klassifizierungen von Investitionsprojekten. Je nach den der Klassifikation zugrunde liegenden Merkmalen lassen sich folgende Arten von Investitionsvorhaben unterscheiden.

Von Beziehung zueinander:

· unabhängig Erlauben einer gleichzeitigen und getrennten Implementierung, und die Merkmale ihrer Implementierung beeinflussen sich nicht gegenseitig;

· sich gegenseitig ausschließen jene. keine gleichzeitige Implementierung zulassen. In der Praxis erfüllen solche Projekte oft die gleiche Funktion. Von der Gesamtheit der alternativen Projekte kann nur eines umgesetzt werden;

· komplementär die nur gemeinsam verwirklicht werden können.

Nach Implementierungszeit(Erstellung und Betrieb):

kurzfristig (bis zu 3 Jahre);

mittelfristig (3-5 Jahre);

langfristig (über 5 Jahre).

Von Skala(meistens wird der Umfang des Projekts durch die Größe der Investition bestimmt):

· kleine Projekte, deren Aktion auf den Rahmen einer kleinen Firma beschränkt ist, die das Projekt durchführt. Im Grunde geht es darum, die Produktion auszuweiten und die Produktpalette zu erweitern. Sie zeichnen sich durch relativ kurze Implementierungszeiten aus;

· mittlere Projekte- Dies sind meistens Wiederaufbauprojekte und technische Umrüstung bestehende Produktion. Sie werden schrittweise umgesetzt einzelne Branchen, in strikter Übereinstimmung mit vorgefertigten Zeitplänen für den Erhalt aller Arten von Ressourcen;

· Hauptprojekte - Projekte große Unternehmen, die auf einer fortschrittlichen "neuen Idee" der Produktion von Produkten basieren, die zur Befriedigung der Nachfrage auf dem In- und Auslandsmarkt erforderlich sind;

· Megaprojekte- ist das Ziel Investitionsprogramme, die eine Reihe miteinander verbundener Abschlussprojekte enthält. Solche Programme können international, bundesstaatlich und regional sein.

Durch Haupt Fokus:

· kommerzielle Projekte deren Hauptzweck darin besteht, Gewinne zu erzielen;

· soziale Projekte , konzentrierte sich beispielsweise auf die Lösung der Arbeitslosigkeitsprobleme in der Region, die Verringerung der Kriminalität usw.;

· Umweltprojekte, deren Grundlage die Verbesserung der Umwelt ist;

· andere

Je nach Grad des Einflusses der Ergebnisse auf die Umsetzung des Investitionsvorhabens interne oder externe Märkte für finanzielle, materielle Produkte und Dienstleistungen, Arbeit sowie das ökologische und soziale Umfeld:

· globale Projekte , deren Umsetzung die wirtschaftliche, soziale oder ökologische Situation auf der Erde erheblich beeinflusst;

· nationale Wirtschaftsprojekte, deren Umsetzung die wirtschaftliche, soziale oder ökologische Situation des Landes erheblich beeinflusst, und bei deren Bewertung man sich darauf beschränken kann, nur diese Auswirkungen zu berücksichtigen;

· Großprojekte, deren Umsetzung die wirtschaftliche, soziale oder ökologische Situation in einem bestimmten Land erheblich beeinträchtigt;

· lokale Projekte, deren Umsetzung keine wesentlichen Auswirkungen auf die wirtschaftliche, soziale oder ökologische Situation in bestimmten Regionen und (oder) Städten, auf das Niveau und die Struktur der Preise auf den Rohstoffmärkten hat.

Ein Merkmal des Investitionsprozesses ist seine Assoziation mit Unsicherheit, deren Ausmaß erheblich variieren kann, daher werden Investitionsprojekte je nach Größe des Risikos wie folgt unterteilt:

· verlässliche Projekte, gekennzeichnet durch eine hohe Wahrscheinlichkeit, garantierte Ergebnisse zu erzielen (z. B. Projekte, die gemäß staatliche Ordnung);

· riskante Projekte, die durch ein hohes Maß an Ungewissheit sowohl hinsichtlich der Kosten als auch der Ergebnisse gekennzeichnet sind (z. B. Projekte im Zusammenhang mit der Schaffung neuer Industrien und Technologien).

In der Praxis ist diese Einteilung nicht erschöpfend und erlaubt eine weitere Detaillierung.

Die Entwicklung eines Investitionsprojekts – von der ersten Idee bis zum Betrieb – kann jedoch als Zyklus dargestellt werden, der aus drei Phasen besteht: Vorinvestition, Investition und Betrieb (oder Produktion). Die Gesamtdauer der drei Phasen entspricht dem Lebenszyklus (Lifetime) des Investitionsprojekts.

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Zustand Bildungseinrichtung höhere Berufsausbildung

St. Petersburger Institut für Handel und Wirtschaft

Fach "Immobilienökonomie"

"Eigenschaften und Lebenszyklus der Immobilie"

Abgeschlossen von: Andreyanova E.V.

GR. 1410, Fakultät der TEF, 4. Jahr

Wissenschaftlicher Leiter

Pirogova O.E.

Sankt Petersburg, 2010

Einführung

Kapitel 1. Das Konzept der Immobilie und ihr Objekt

Kapitel 2. Merkmale und Lebenszyklus der Immobilie

Fazit

Anwendungen

Einführung

Immobilienobjekte nehmen im System der Öffentlichkeitsarbeit einen besonderen Platz ein, da sie direkt oder indirekt miteinander verbunden sind Wirtschaftstätigkeit und vorrangige Beziehungen der Menschen in allen Bereichen ihrer Tätigkeit.

Heute scheinen Immobilienobjekte das zentrale Bindeglied im System zu sein Marktwirtschaft Länder. Und das ist verständlich – ein Immobilienobjekt ist nicht nur ein besonderes Produkt, sondern gleichzeitig Kapital, das Einnahmen generiert, und die Grundlage für die Erbringung von Dienstleistungen, um eine effektive zu führen unternehmerische Tätigkeit.

Die Immobilienökonomie ist ein System von Zusammenhängen, die im Zuge von Immobilientransaktionen entstehen.

Kenntnisse der Disziplin sind bei der Ausbildung moderner Fachkräfte notwendig, da jeder Berufstätige derzeit in der Praxis mit den Prozessen auf dem Immobilienmarkt konfrontiert ist.

Hauptziel Richtlinien- Beherrschung des Wissens über das Wesen von Immobilienobjekten durch Studenten, Legale Aspekte Immobilienökonomie, grundlegende Operationen und Ansätze zur Bewertung von Immobilien, Merkmale des Immobilienmarktes und Arten der Geschäftstätigkeit auf ihm.

1. Der Begriff der Immobilie und ihr Objekt

1.1 Immobiliendefinition

Der Begriff "Immobilien" ist untrennbar mit einem anderen Begriff verbunden - "Eigentum".

Eigentum - eine Menge von Eigentum, d.h. Thema Geldwert, Rechtsverhältnisse, in denen sich diese Person befindet (natürliche oder juristische).

Eigentum einer Person oder juristische Person, nach dem Inhalt sind unterteilt in:

Vermögenswert: eine Menge von Sachen, die einer Person aufgrund des Eigentumsrechts oder aufgrund eines anderen dinglichen Rechts gehören; eine Reihe von Rechten an den Handlungen anderer Personen (z. B. Schuldeigentum);

Haftung: eine Reihe von Sachen, die anderen Personen gehören, sich aber vorübergehend in ihrem Besitz befinden diese Person; die Gesamtheit der Pflichten der Person.

Historisch gesehen wurde das Eigentum seit der Zeit des römischen Rechts in bewegliches und unbewegliches Eigentum unterteilt.

Gemäß Art. 130 Bürgerliches Gesetzbuch Russische Föderation(im Folgenden als Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation bezeichnet) „auf unbewegliche Sachen (nicht bewegliches Vermögen, Grundstücke) umfasst Grundstücke, Baugrundstücke, isolierte Gewässer und alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist, also Gegenstände, die nicht ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung ihrer Bestimmung bewegt werden können, einschließlich Wälder, Stauden, Gebäude, Bauwerke.

Zu den unbeweglichen Sachen gehören auch der staatlichen Registrierung unterliegende Luft- und Seefahrzeuge, Fahrzeuge der Binnenschifffahrt und Weltraumgegenstände. Auch sonstiges Vermögen kann gesetzlich als unbeweglich eingestuft werden.

Die moderne russische Rechtspraxis hat eine Reihe von Zeichen festgelegt, anhand derer ein physisches Objekt als Immobilien klassifiziert werden kann:

starke Verbindung zu einem bestimmten Grundstück (Unmöglichkeit, ein Objekt zu bewegen, ohne seinen Zweck unverhältnismäßig zu beeinträchtigen);

Vollständigkeit in Bezug auf die Möglichkeit der Nutzung beabsichtigter Zweck;

· beglaubigt (amtlich registriert) Eigentum eines bestimmten Eigentümers – des Staates, eines Subjekts des Bundes, einer Gemeinde, einer Einzelperson oder einer Personengruppe;

Möglichkeit der physischen Isolierung des Eigentums und Immobilie(d. h. das Vorhandensein klar definierter physischer Grenzen des Grundstücks);

funktionale Unabhängigkeit der Immobilie (kann diese Immobilie getrennt von anderen Objekten genutzt werden oder besteht ihr funktionaler Zweck in der teilweisen Nutzung anderer Immobilien);

das Vorhandensein (oder Fehlen) von Dienstbarkeiten und anderen Beschränkungen der Nutzungsrechte.

Dinge, die nichts mit Immobilien zu tun haben, einschließlich Geld und Wertpapiere gelten als bewegliche Sachen. Die Registrierung von Rechten an beweglichen Sachen ist nicht erforderlich, außer in den gesetzlich festgelegten Fällen.

1.2 Immobilienobjekt

"Eigentum" enthält zwei Grundlagen - physisch und rechtlich. Die physikalische Grundlage dieses Konzepts basiert auf der materiellen Komponente von Immobilien, nämlich: Gebäude, Bauwerke, Grundstücke, Untergrund usw. All das „ist ein Gegenstand, der so mit der Erde verbunden ist, dass seine Bewegung ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung seines Zwecks unmöglich ist“.

Der rechtliche Teil liegt im Bereich der Verwertung von Rechten aus Geschäften mit Grundstücken und deren Nutzung.

Durch Abschreibungen verliere die Immobilie ihre Liquidität – „die Möglichkeit, jede Form der Geldverwertung von Immobilien umzusetzen“ ist der rechtliche Bestandteil des Konzepts.
Jede Liegenschaft hat eine eigene Katasternummer und unterliegt einem Prozess namens „Liegenschaftsinventar“. Sie ist geprägt vom „Inventar“ – der Entstehungs- und Veränderungsgeschichte der Immobilie. All dies gilt für den rechtlichen Teil der Definition von Immobilien.

Zu den Gegenständen des Bürgerrechts gehören Sachen, einschließlich Geld und Wertpapiere, sonstiges Eigentum, einschließlich Eigentumsrechte; Arbeiten und Dienstleistungen; Information; Ergebnisse geistiger Tätigkeit, einschließlich ausschließlicher Rechte daran (geistiges Eigentum); immaterielle Vorteile.

2. Eigenschaften und Lebenszyklus der Immobilie

2.1 Eigenschaften des Objekts

Alle künstlichen Gebäude (Immobilienobjekte) haben ein Grundstück als integralen Bestandteil und weisen allgemeine Merkmale auf, die es ermöglichen, sie von beweglichen Objekten zu unterscheiden. Das:

1. Stationarität, Unbeweglichkeit. Das Merkmal ist durch stark gekennzeichnet physische Verbindung ein Immobilienobjekt mit Erdoberfläche und die Unmöglichkeit seiner Bewegung im Weltraum ohne physische Zerstörung und Beschädigung, was es für eine weitere Verwendung ungeeignet macht.

2. Wesentlichkeit. Zu beachten ist, dass Immobilien immer in Naturstoff- und Kostenform funktionieren. Zu den physischen Eigenschaften des Grundstücks gehören beispielsweise seine Größe und Form, Unannehmlichkeiten und Gefahren, die Umgebung, Zufahrtsstraßen, öffentlicher Dienst B. Oberfläche und Untergrund, Landschaft usw. Die Kombination dieser Eigenschaften bestimmt die Gebrauchstauglichkeit des Objekts, die die Grundlage für den Wert von Immobilien bildet. Sie bestimmt jedoch nicht allein den Wert. Jedes Objekt hat einen Wert, da es bis zu einem gewissen Grad Merkmale wie Eignung und begrenzte Verfügbarkeit aufweist. Ein begrenztes Angebot muss vorhanden sein, um einen signifikanten Wert zu schaffen. gesellschaftliche Ideale und Normen, Wirtschaftstätigkeit und Trends, Gesetze, staatliche Entscheidungen und Handlungen, Naturgewalten beeinflussen das Verhalten von Menschen, und all dies, in Wechselwirkung miteinander, schafft, erhält, verändert oder mindert den Wert von Immobilien. Zu beachten ist hier auch, dass Immobilien zu den wenigen Rohstoffen gehören, deren Wert nicht nur fast immer stabil ist, sondern im Laufe der Zeit auch tendenziell allmählich steigt.

3. Die Haltbarkeit von Immobilien ist fast höher als die Haltbarkeit aller anderen Güter, außer bestimmte Typen Edelsteine und Produkte aus seltenen Metallen.

Zum Beispiel nach dem Strom in Russland Bauvorschriften und den Regeln (SNiP) werden Wohnaufgaben je nach Material der Hauptstrukturen (Fundamente, Wände, Decken) in 6 Gruppen mit Standardnutzungsdauern von 15 bis 150 Jahren eingeteilt.

Die Dauer des Umlaufs der Erde ist bei richtiger Nutzung unendlich, und die Verletzung ihrer richtigen Nutzung führt zu irreparablen Verlusten.

Neben den wichtigsten generischen Merkmalen von Immobilien können private Merkmale herausgegriffen werden, die je nach Immobilienart durch spezifische Indikatoren bestimmt werden.

Es ist praktisch unmöglich, von zwei identischen Wohnungen, zwei identischen Grundstücken, zwei identischen Gebäuden zu sprechen, da sie zwangsläufig Unterschiede in der Lage in Bezug auf andere Immobilienobjekte, in Bezug auf die Infrastruktur und sogar in Bezug auf Himmelsrichtungen aufweisen werden, was Heterogenität, Einzigartigkeit und die Einzigartigkeit jeder Immobilie.

Immobilien haben einen hohen wirtschaftlichen Wert. Dies liegt daran, dass es für den langfristigen Gebrauch bestimmt ist und während des Gebrauchs nicht verbraucht wird. Sie weist in der Regel einen konstruktiven Aufwand auf, der hohe Wartungskosten erfordert.

Darüber hinaus hat die Immobilie immer einen eigenen funktionalen Zweck. Es kann industriell und nicht produktiv sein. Bei gewerblicher Zweck Das Immobilienobjekt ist direkt oder indirekt an der Herstellung von Produkten, der Ausführung von Arbeiten, der Erbringung von Dienstleistungen beteiligt. In der Nichtproduktion - bietet Bedingungen zum Leben und Dienen von Menschen.

Immobilien fungieren immer als Objekt Langzeit Investition. Dies liegt meistens daran, dass der Erwerb einer Immobilie in Teilen nicht möglich ist, da für die Investition in eine Immobilie ein erheblicher Kapitalbetrag erforderlich ist. Wenn wir außerdem über die profitable Seite der Dinge sprechen, Geldanlagen in Immobilienobjekten stellen Kosten mit einer recht hohen Amortisationszeit dar.

Es ist zu beachten, dass einige Arten von Immobilien in bewegliche Sachen überführt werden können. Beispielsweise sind Wälder und Stauden per Definition Immobilien, während geerntetes Holz bereits bewegliches Eigentum ist.

Es ist zu beachten, dass sich in Gebäuden und Bauwerken befindliche Ausrüstungen (Heizung, Wasserversorgung, Kanalisation, elektrische Ausrüstung, Aufzüge, Gitter, zweite Metalltüren usw.) als bewegliche Sachen bezeichnen. Sondern weil es geworden ist Bestandteil Gegenstand einer Immobilie, so müssen im Falle eines Geschäfts über dieses Objekt alle beweglichen Sachen, die in die Zusammensetzung des unbeweglichen Vermögens einbezogen sind, detailliert beschrieben werden (dies gilt insbesondere für Vermögenswerte, die während der Transaktion gepfändet werden).

Oft können Immobilientransaktionen eine Reihe von Rechten und Interessen übertragen, die nicht Teil der Immobilie sind. Dabei kann es sich um Pacht-, Vorkaufs- oder sonstige Beteiligungen (Leibschaften) handeln.

Dienstbarkeit ist insbesondere „das Recht zur beschränkten Nutzung eines fremden Grundstücks“, das „errichtet werden kann, um den Durchgang und Durchgang durch ein benachbartes Grundstück zu gewährleisten, Stromleitungen, Kommunikations- und Rohrleitungen zu verlegen und zu betreiben, Wasserversorgung und Melioration bereitzustellen, sowie andere Bedürfnisse .. .".

Immobilien gehören also zu den wertvollsten und allgemein bedeutendsten Anlagegütern, und Immobilien wie Grundstücke und Baugrund sind für jeden Staat zu jeder Zeit von großer nicht nur wirtschaftlicher, sondern auch strategischer Bedeutung.

In der vorkapitalistischen Zeit war beispielsweise Land die einzige bedeutende Quelle des Reichtums für jeden Einzelnen sowie für den Staat und die Gesellschaft als Ganzes.

Immobilien in jedem Gesellschaftssystem sind Gegenstand wirtschaftlicher und staatlicher Interessen, und daher wurde für diese Eigentumskategorie die obligatorische staatliche Registrierung von Rechten daran eingeführt, die es Ihnen ermöglicht, das Objekt und das Rechtssubjekt zu identifizieren, weil die Verbindung zwischen dem Immobilienobjekt und dem Rechtssubjekt ist unsichtbar, und die Übertragung von Immobilien durch physische Bewegung ist nicht möglich.

2.2 Lebenszyklus der Immobilie als physisches Objekt

Als physisches Objekt ist eine Immobilie eine Ware, ein Eigentumsobjekt, ein Geschäft und durchläuft in jeder ihrer Inkarnationen verschiedene Stadien und Prozesse.

Der Lebenszyklus einer Immobilie (physisch) ist der Zeitraum, in dem eine Immobilie als physisches Objekt existiert. Der Lebenszyklus eines Immobilienobjekts besteht aus folgenden Phasen (Phasen):

1. Bildung des Projektkonzepts und Wahl der Option zur Nutzung eines freien Grundstücks. Während dieser Zeit die Wahl der Besten und Meisten effiziente Nutzung Grundstück - unter Berücksichtigung der Besonderheiten seiner Eigenschaften und aller Eigenschaften der Umwelt. Basierend auf der Analyse wird der produktivste Anwendungsfall aus rechtlich zulässigen, physikalisch machbaren, wirtschaftlich machbaren und finanziell machbaren ausgewählt. Die Auswahl der Anwendungsfälle gipfelt in der Entwicklung Bezugsbedingungen Verbesserungen zu entwerfen.

2. Designverbesserungen. In dieser Phase entwickelt - auf der Grundlage der technischen Spezifikationen für den Entwurf - eine (spezialisierte Organisation) ein Projekt mit der Vorbereitung der für die Einholung von Genehmigungen erforderlichen Dokumentation und der Vorbereitung des Grundstücks (mit der Festlegung der Form und Größe, mit der Entfernung von unnötige natürliche und künstliche Vegetation, mit der Entwässerung von Stauseen) sowie die Verlegung von Kommunikationen, den Bau von Gebäuden (Strukturen) und die Pflanzung neuer Plantagen. Die Abnahme des Projekts durch die Designorganisation sollte unter Beteiligung der Verwaltungsgesellschaft erfolgen, die an der Entwicklung des technischen Auftrags für das Design beteiligt war.

3. Herstellung (Errichtung, Konstruktion) von Verbesserungen. Während der Projektdurchführungsphase Auftragnehmer fast vollständig alle physischen Eigenschaften des Objekts ändern, mit der Konsolidierung dieser Änderungen in den Inventar- und Katasterdokumenten. Während des Baus von Verbesserungen und durch die Festlegung des neuen Status des Objekts ändern sich in der Regel auch die Eigenschaften der Umgebung, die sich auf das erstellte Objekt beziehen.

4. Umlauf (Kauf und Verkauf, Schenkung, Verpachtung etc.) bei Übertragung eines Eigentumsrechts oder bei Eintritt einer Belastung dieses Rechts. In dieser Phase werden Operationen mit dem Objekt durchgeführt und die Änderung des rechtlichen Schicksals des letzteren vom Staat registriert. Beim Kauf und Verkauf einer Sache wechselt der Eigentumsgegenstand. Wenn Grundstücke und/oder Einbauten vom Eigentümer (oder im Namen des Eigentümers von der Verwaltungsgesellschaft) verpachtet oder vermietet werden, werden die Nutzungsrechte (und möglicherweise der Besitz) mit dem Anschein einer Belastung des Eigentumsrechts.

5. Verwendung (Nutzung) des Objekts zum bestimmungsgemäßen Zweck mit technischer und betrieblicher Wartung. In dieser Phase des Lebenszyklus organisiert der Verwalter (oder eine professionelle Verwaltungsgesellschaft) die rationelle Nutzung des Verbraucherpotenzials der Einrichtung durch die Nutzer. Im Laufe der Zeit ändern sich die Eigenschaften des Objekts, weil. Verbesserungen physisch verschleißen und funktional obsolet werden, was durch Änderungen der Situation in der Wirtschaft und im externen physischen Umfeld noch verstärkt wird und zu zusätzlicher, sogenannter externer Obsoleszenz führt.

Während des Betriebs wird regelmäßig eine technische Prüfung durchgeführt und Wartung einzelne Elemente von Verbesserungen, ohne die Nutzung des Objekts als Ganzes zu stoppen.

6. Modernisierung: Überholung, Rekonstruktion, Wiederherstellung von Verbesserungen mit einer möglichen Neuprofilierung (Änderung des funktionalen Zwecks) des Objekts. Diese Phase beginnt in dem Moment, in dem das Objekt in seinem jetzigen Zustand den modernen Bedürfnissen der Nutzer nicht mehr gerecht werden kann oder (und) sein Betrieb wirtschaftlich ineffizient wird. In diesem Stadium wird zumindest eine Generalüberholung ohne Änderung durchgeführt planerische Entscheidung und funktionellen Zweck, jedoch unter Ausschluss entfernbarer körperlicher Abnutzung und funktioneller Veralterung.

Wenn die zu diesem Zeitpunkt durchgeführte Analyse der besten und effizientesten Nutzung von Land und Verbesserungen die Machbarkeit einer teilweisen Änderung des funktionalen Zwecks der Verbesserungen zeigt, werden diese mit einer Änderung des Layouts eines Teils des Gebäudes rekonstruiert Firmengelände. Natürlich werden gleichzeitig auch die Funktionen der Überholung der Elemente von Verbesserungen bereitgestellt, die ihre ursprüngliche Funktionalität beibehalten.

Ergibt die Analyse der Nutzung des Objekts im Ist-Zustand die Notwendigkeit eines vollständigen Ersatzes seines funktionalen Zwecks, so kann der Umbau nicht nur mit einer radikalen Veränderung des Grundrisses, sondern auch mit der Erweiterung bzw. Überbauung des Bestehenden einhergehen Gebäude und die Bebauung des freien Teils des Grundstücks.

7. Entsorgung, Abbruch von Verbesserungen, Deponierung oder Recycling von Materialien. Der Lebenszyklus endet mit dem Abbruch von Einbauten am Ende ihrer wirtschaftlichen Lebensdauer. Verwaltungsgesellschaft bereitet Vorschläge für die Festsetzung von Fristen und eine wirtschaftlich tragfähige Methode für den Abriss von Gebäuden vor, wobei die Möglichkeit des Verkaufs von Strukturelementen und Materialien von liquidierten Gebäuden und Kommunikationen berücksichtigt wird (das Volumen der Liquidationskosten wird minimiert).

Offensichtlich wiederholen sich einige Phasen in verschiedenen Stadien des Lebenszyklus. So kann beispielsweise die Idee eines Projekts zur Schaffung einer neuen Anlage sowohl in der Phase entstehen, in der ein Grundstück vollständig frei ist, als auch in der Phase der Notwendigkeit des Wiederaufbaus, des teilweisen Abrisses oder der Fertigstellung von Gebäuden. Die Zirkulationsphase kann im Verlauf des Objektlebens wiederholt realisiert werden, und die Zirkulationsmomente bestimmen die zeitlichen Grenzen der Perioden, die den sogenannten Investitionszyklen zugrunde liegen.

2.3 Immobilienlebenszyklus as wirtschaftliches Objekt

Immobilien Eigentum wirtschaftlich

Der Lebenszyklus einer Immobilie unterliegt bestimmten Mustern und umfasst den Zeitraum der wirtschaftlichen und physischen Lebensdauer

Der Begriff der wirtschaftlichen Nutzungsdauer, der den Zeitraum bestimmt, in dem der Gegenstand als Gewinnquelle genutzt werden kann. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer endet, wenn die vorgenommenen Verbesserungen nicht mehr zum Wert der Immobilie beitragen.

Eine typische physische Lebensdauer ist der Zeitraum des tatsächlichen Bestehens einer Immobilie in einem funktional nutzbaren Zustand vor ihrem Abriss. Es wird durch behördliche Dokumente bestimmt. Die physische und wirtschaftliche Lebensdauer von Immobilienobjekten ist objektiver Natur, die reguliert, aber nicht aufgehoben werden kann.

Die Lebensdauer ist der Zeitraum, in dem ein Objekt existiert und Sie darin leben oder arbeiten können.

Unter dem Gesichtspunkt der Nutzungsdauer der Immobilie werden folgende Begriffe unterschieden:

b Effektives Alter, spiegelt das Alter des Objekts wider, je nach Aussehen, technischem Zustand.

ü Chronologisches (tatsächliches) Alter, das der Betriebszeit des Objekts ab dem Zeitpunkt seiner Inbetriebnahme entspricht.

b Die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer, die für die Bewertung des Objekts durch einen Sachverständigen verwendet wird und die den Zeitraum vom Zeitpunkt der Bewertung bis zum Ende der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Objekts darstellt.

Der Lebenszyklus einer Immobilie als Wirtschaftsobjekt stellt sich wie folgt dar:

1. Schöpfung

2. Staatliche Registrierung Immobilien - in der Russischen Föderation - Rechtsakt Anerkennung und Bestätigung durch den Staat der Entstehung, Beschränkung (Belastung), Übertragung oder Beendigung von Rechten an Grundstücken gem Bürgerliches Gesetzbuch Rf.

3. Besitz und Nutzung; Besitzerwechsel. Eigentum – ein Zivilrecht- die Autorität des Eigentümers; der tatsächliche Besitz einer Sache, der für den Eigentümer die Möglichkeit der unmittelbaren Einflussnahme auf die Sache schafft.

4. Entwicklung

5. Verschlechterung der Verbrauchereigenschaften von Immobilien

6. Ende der wirtschaftlichen Lebensdauer

2.4 Lebenszyklus von Immobilien eines Unternehmens als Immobilienkomplex

1. Ein Unternehmen als Gegenstand von Rechten wird als Vermögenskomplex anerkannt, der für unternehmerische Aktivitäten genutzt wird.

Als Grundstück wird das Unternehmen als Ganzes als Grundstückskomplex anerkannt.

2. Das Unternehmen als Ganzes oder ein Teil davon kann Gegenstand von Verkauf, Verpfändung, Pacht und anderen Transaktionen im Zusammenhang mit der Begründung, Änderung und Beendigung von dinglichen Rechten sein.

Die Struktur des Unternehmens als Vermögenskomplex umfasst alle Arten von Eigentum, das für seine Tätigkeit bestimmt ist, einschließlich Grundstücke, Gebäude, Bauwerke, Ausrüstung, Inventar, Rohstoffe, Produkte, Forderungsrechte, Schulden sowie Rechte an individualisierenden Bezeichnungen das Unternehmen, seine Produkte, Arbeiten und Dienstleistungen (Firmenname, Warenzeichen, Dienstleistungsmarken) und andere ausschließliche Rechte, sofern gesetzlich oder vertraglich nichts anderes bestimmt ist.

Der Lebenszyklus eines Unternehmens als Immobilienkomplex:

1. Gründung oder Privatisierung eines Unternehmens

2. Staatliche Registrierung von Eigentumsrechten (staatlich, kommunal, privat, Eigentumsanteile). Die staatliche Registrierung von Rechten an einem Unternehmen und Transaktionen mit ihm muss aufgrund der rechtlichen Besonderheiten dieses Objekts auf besondere Weise durchgeführt werden. Das Hauptmerkmal des Unternehmens ist die Möglichkeit der Einbeziehung Grundstücke und andere Immobilienobjekte, die sich in verschiedenen Gebieten befinden, sowie die Möglichkeit, Immobilien aus dem Unternehmen auszuschließen.

3. Bildung oder Erreichen der Auslegungskapazität

4. Optimale Leistung

5. Eigentumswechsel, privat und total

7. Reorganisation, Reformation, Wiederaufbau, Fusion, Übernahme

8. Insolvenz (optionaler Schritt)

9. Liquidation (optionaler Schritt). Die Liquidation des Immobilienkomplexes sind Versteigerungen und andere Mechanismen für den Verkauf von Eigentum (einschließlich Immobilien) einer bankrotten Organisation gemäß den aufsichtsrechtlichen Bestimmungen des Insolvenzverfahrens.

10. Beendigung des Funktionierens: natürliche nicht restaurative Einstellung, physische Zerstörung, bewusste Zerstörung.

Fazit

Immobilien nehmen in jeder sozialen Struktur einen besonderen Platz im System sozialer Beziehungen ein, mit deren Funktionsweise auf die eine oder andere Weise das Leben und die Aktivitäten von Menschen in allen Bereichen des Geschäfts, des Managements und der Organisation verbunden sind. Immobilien bilden das zentrale Bindeglied des Gesamtsystems. Marktbeziehungen. Immobilien sind nicht nur das wichtigste Gut, das befriedigt unterschiedliche Bedürfnisse Menschen, aber gleichzeitig Kapital in realer Form, das Einkommen generiert.

Immobilien sind die Basis des Volksvermögens des Landes, das gemessen an der Zahl der Eigentümer enorm ist. Daher sind Kenntnisse der Immobilienwirtschaft für eine erfolgreiche unternehmerische Tätigkeit in den unterschiedlichsten Geschäftsarten sowie im Leben jeder Familie und jedes einzelnen Bürgers notwendig, da Immobilienbesitz die wichtigste Grundlage für Freiheit, Unabhängigkeit und ein menschenwürdiges Dasein für alle ist Menschen.

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Anwendungen

Die Klassifizierung von Immobilienobjekten nach verschiedenen Kriterien (Kriterien) trägt zu einer erfolgreicheren Untersuchung von Objekten bei. Für diese Zwecke können je nach Herkunft und Verwendungszweck unterschiedliche Klassifizierungsprinzipien angewendet werden. Die Definition von Immobilien beinhaltet jedoch die Zuordnung von zwei Komponenten in ihrer Struktur

Lebenszyklus einer Immobilie:

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Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie

So unterliegen Immobilienobjekte während ihres Bestehens wirtschaftlichen, materiellen, rechtlichen Veränderungen und durchlaufen folgende Phasen des Lebenszyklus:

Gründung ist ein Bau, d. h. die Gründung eines neuen Unternehmens, der Kauf oder die Zuweisung eines Grundstücks;
Betrieb - umfasst Betrieb und Entwicklung, d. h. Erweiterung, Reorganisation oder Umbau;
Wegfall ist Abriss, natürliche Zerstörung oder Liquidation.

Phasen des Lebenszyklus von Immobilien:

1. Erstellung des Konzepts des Projekts und Auswahl der Option, ein freies Grundstück zu nutzen. Während dieser Zeit wird die Wahl der besten und effizientesten Nutzung des Landes getroffen. Die Auswahl des Anwendungsfalls wird durch die Entwicklung einer Spezifikation für die Gestaltung von Verbesserungen abgeschlossen.

2. Verbesserungsdesign. In dieser Phase wird auf der Grundlage der technischen Spezifikationen für das Design ein Projekt mit der Vorbereitung der Dokumentation entwickelt, die für die Erlangung von Genehmigungen und die Vorbereitung des Grundstücks sowie die Verlegung von Kommunikationen, den Bau von Gebäuden und das Pflanzen neuer Pflanzungen erforderlich sind.

3. Herstellung (Montage, Konstruktion) von Verbesserungen. Während der Projektdurchführung ändern die Auftragnehmer fast vollständig alle physischen Eigenschaften des Objekts, wobei diese Änderungen im Inventar und in den Katasterdokumenten festgehalten werden.

4. Einspruch (Kauf und Verkauf, Schenkung, Leasing etc.) mit der Übertragung eines Eigentumsrechts oder mit dem Auftreten einer Belastung dieses Rechts. In dieser Phase werden Immobilientransaktionen durchgeführt.

5. Bestimmungsgemäße Verwendung (Nutzung) des Objekts mit technischer und betrieblicher Wartung. In dieser Phase des Lebenszyklus organisiert der Verwalter (oder eine professionelle Verwaltungsgesellschaft) die rationelle Nutzung des Verbraucherpotenzials der Einrichtung durch die Nutzer.

6. Modernisierung: Überholung, Rekonstruktion, Wiederherstellung von Verbesserungen mit einer möglichen Neuprofilierung (Änderung des funktionalen Zwecks) des Objekts. Diese Phase beginnt in dem Moment, in dem das Objekt in seinem jetzigen Zustand den modernen Bedürfnissen der Nutzer nicht mehr gerecht werden kann oder (und) sein Betrieb wirtschaftlich ineffizient wird. In dieser Phase wird zumindest eine Generalüberholung durchgeführt, ohne die Planungslösung und den funktionalen Zweck zu ändern, aber mit der Beseitigung von entfernbarem physischem Verschleiß und funktioneller Veralterung.

7. Entsorgung, Abriss von Verbesserungen, Deponierung oder Recycling von Materialien. Der Lebenszyklus endet mit dem Abbruch von Einbauten am Ende ihrer wirtschaftlichen Lebensdauer. Die Verwaltungsgesellschaft bereitet Vorschläge für die Festlegung von Bedingungen und eine wirtschaftlich machbare Methode für den Abriss von Gebäuden vor, wobei die Möglichkeit des Verkaufs von Strukturelementen und Materialien der liquidierten Gebäude und Kommunikationen berücksichtigt wird.